Skatteinformation august 2005

VEDLIGEHOLDELSE KONTRA FORBED-
RING AF UDLEJNINGSEJENDOMME
For personer og andre skattesubjekter, der driver erhvervsmæssig virksomhed, er sondringen mellem vedligeholdelsesudgifter
og forbedringsudgifter af central betydning. Årsagen er, at udgifter til vedligeholdelse
kan fratrækkes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, medens udgifter til forbedringer ikke kan
fratrækkes.
Den manglende fradragsret for forbedringsudgifter er begrundet i, at disse udgifter blot repræsenterer
en omfordeling af formuen. Hvis forbedringsudgifterne vedrører et afskrivningsberettiget aktiv, kan udgifterne
afskrives efter de almindelige regler i afskrivningsloven.
Gode råd
• Ved nyerhvervelse af en udlejningsejendom bør
istandsættelsesudgifter afholdes løbende i de
første 3 ejerår eller i slutningen af denne 3-årige
periode. Dermed optimeres vedligeholdelsesfradraget
mest muligt.
• For at opnå fuldt fradrag skal vedligeholdelsesudgifter
afholdes inden et salg af ejendommen.
Udgifter, der er afholdt efter salget, indgår i stedet
i ejendomsavanceopgørelsen.
Vedligeholdelses- og forbedringsbegrebet
Den skattemæssige sondring mellem vedligeholdelsesudgifter
og forbedringsudgifter skal foretages
med afsæt i aktivets stand på erhvervelsestidspunktet.
Udgifter, der er afholdt for at bringe aktivet
i samme stand som ved erhvervelsen, er vedligeholdelsesudgifter.
Udgifter, der er afholdt for
at bringe aktivet i bedre stand end ved erhvervelsen,
er forbedringsudgifter. Det er uden betydning,
om udgifterne er afholdt som følge af aktivets
almindelige tilstand eller som følge af et påbud
fra en offentlig myndighed. Heller ikke det
argument, at de afholdte udgifter medfører en
nedgang i de fremtidige vedligeholdelsesudgifter,
kan begrunde fradrag som vedligeholdelsesudgifter.
Vedligeholdelsesudgifter i skatteretlig forstand
er herefter normalt udgifter, der er en følge af almindeligt
slid og ælde i ejertiden.
Ved overtagelse af et aktiv i dårlig stand vil stort
set alle istandsættelsesudgifter blive betragtet som
forbedringsudgifter. Dermed er der ikke nogen
skattemæssig forskel på at erhverve et istandsat aktiv
til f.eks. 100.000 kr. eller et aktiv i ringe stand
til 50.000 kr., der efterfølgende istandsættes for
© REVITAX
50.000 kr. Istandsættelsesudgifterne vil blive betragtet
som forbedringsudgifter, der normalt behandles
som en del af aktivets samlede anskaffelsessum.
Anskaffelsessummen for begge aktiver
udgør således 100.000 kr.
Udlejningsejendomme
Sondringen mellem vedligeholdelses- og forbedringsudgifter
har navnlig betydning for udgifter
afholdt på udlejningsejendomme eller ejendomme,
som anvendes erhvervsmæssigt. Det skatteretlige
vedligeholdelsesbegreb adskiller sig fra det
lejeretlige vedligeholdelsesbegreb. Visse udgifter,
der lejeretligt udgør vedligeholdelsesudgifter, vil i
skatteretlig henseende blive anset for at være ikkefradragsberettigede
forbedringsudgifter. Det skyldes,
at lejeretligt er det ejendommens alder, der er
afgørende, og ikke ejerens anskaffelsestidspunkt.
Hvis en ny ejer udfører reparationer på en ejendom
i meget ringe stand, vil langt de fleste udgifter
skatteretligt blive anset for at være ikke-fradragsberettigede
forbedringsudgifter, medens reparationsudgifter
på en ejendom i god vedligeholdelsesstand
typisk vil være fradragsberettigede som
vedligeholdelsesudgifter. Der er ikke fradrag for
udgifter til udbedring af skjulte fejl eller mangler
på en ejendom, hvis disse med sikkerhed kan siges
at være opstået forud for købet.
Hvis en ejer lader ejendommen reparere umiddelbart
før et salg for at genoprette den forringelse,
der er sket i ejertiden, er udgifterne fradragsberettigede.
Reparationsudgifter, der afholdes efter
salget af ejendommen, men inden købers overtagelse,
kan derimod ikke fratrækkes som vedligeholdelsesudgifter.
Udgifterne vil i stedet blive betragtet
som salgsomkostninger, der kan fragå ved
avanceopgørelsen.
Vedligeholdelse kontra forbedring af udlejningsejendomme
19