Skatteinformation august 2005
Skatteinformation august 2005
Skatteinformation august 2005
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
skader og skader på stråtag i forbindelse med en<br />
længere tørkeperiode. Det er dog stadig en forudsætning<br />
for vedligeholdelsesfradraget, at ejendommen<br />
ikke sættes i bedre stand end ved erhvervelsen.<br />
Derimod kan der normalt ikke opnås fradrag,<br />
hvis skaden opstår på et byggeri under opførelse,<br />
da ejendommen i disse situationer ikke kan anses<br />
for at være erhvervsmæssigt anvendt. Udgifter til<br />
udbedring skal i stedet betragtes som en del af anskaffelsessummen.<br />
Normalt kan udgifter til udbedring<br />
af byggesjusk mv., der først viser sig, når<br />
bygningen er færdiggjort, heller ikke fratrækkes<br />
som vedligeholdelsesudgifter.<br />
Der er normalt heller ikke fradrag for udgifter<br />
til genopførelse efter en brand mv.<br />
Den manglende fradragsret for skadesudgifter<br />
volder ingen problemer, når ejeren har tegnet en<br />
skadesforsikring på ejendommen. En hel eller delvis<br />
erstatningsudbetaling, der anvendes til at udbedre<br />
den indtrådte skade, er ikke skattepligtig,<br />
medens der tilsvarende ikke er fradrag for udbedringsudgifterne.<br />
Anvendes skadeserstatningen ikke<br />
fuldt ud til genopførelse, kan der blive tale om<br />
avancebeskatning.<br />
Nyerhvervede ejendomme<br />
For nyerhvervede ejendomme har afgrænsningen<br />
mellem vedligeholdelses- og forbedringsudgifter<br />
særlig interesse, fordi nye ejere ofte anvender bety-<br />
I 2003 udgjorde maksimumfradraget 50.000 kr.,<br />
men da der kun blev afholdt istandsættelsesudgifter<br />
på 37.500 kr. i året, kunne det uudnyttede beløb<br />
på 12.500 kr. overføres til efterfølgende år.<br />
Hvis der derimod havde været afholdt udgifter på<br />
mere end 50.000 kr. i 2003, skulle de overskydende<br />
udgifter aktiveres som forbedringsudgifter.<br />
Ejeren kan dermed optimere fradragets størrelse<br />
ved ikke at afholde alle istandsættelsesudgifter i de<br />
første ejerår. Det må dog anbefales, at istandsættelsesudgifterne<br />
afholdes inden for de tre første<br />
© REVITAX<br />
delige beløb til istandsættelse i de første ejerår. For<br />
at sikre en ensartet ligning har Ligningsrådet fastsat<br />
regler om, at der i de tre første ejerår kan opnås<br />
fradrag for istandsættelsesudgifter op til 25%<br />
af den årlige lejeindtægt ekskl. eventuelt varmebidrag.<br />
For en- og tofamilieshuse udgør fradraget<br />
35%. Ejerlejligheder betragtes i denne sammenhæng<br />
ikke som en- og tofamilieshuse og er derfor<br />
omfattet af 25%’s reglen. Procentreglen beregnes i<br />
forhold til lejeindtægten på helårsbasis uden hensyntagen<br />
til, hvornår ejendommen er erhvervet.<br />
Procentreglen betyder i praksis, at der som<br />
hovedregel vil blive anerkendt fradrag for vedligeholdelsesudgifter<br />
inden for denne grænse, selv<br />
om ejendommen bringes i bedre stand end ved<br />
erhvervelsen. Med andre ord vil man typisk opnå<br />
fradrag for forbedringsudgifter i de tre første ejerår.<br />
Procentreglen kan fraviges, selv om en del af<br />
værdiforringelsen er sket forud for erhvervelsen.<br />
Det gælder f.eks. større istandsættelsesudgifter ved<br />
lejerskifte, hvor der i praksis gives fradrag for vedligeholdelsesudgifter<br />
ud over procentreglens rammer.<br />
Procentreglen administreres og fortolkes således,<br />
at istandsættelsesudgifter ud over grænsen på henholdsvis<br />
25% og 35%, der er afholdt i de(t) første<br />
år, ikke kan overføres til fradrag i det følgende år,<br />
selv om maksimumfradraget ikke er anvendt. Derimod<br />
kan maksimumfradraget ”opspares”.<br />
Eksempel<br />
Ejendommen er erhvervet den 1. november 2003, og køber har kalenderårsregnskab.<br />
2003 2004 <strong>2005</strong> I alt<br />
Helårlig lejeindtægt 200.000 kr. 220.000 kr. 250.000 kr. 670.000 kr.<br />
Maksimumfradrag, 25% 50.000 kr. 55.000 kr. 62.500 kr. 167.500 kr.<br />
Istandsættelsesudgifter<br />
Opsparet maksimumfradrag til ud-<br />
37.500 kr. 0 kr. 0 kr. 37.500 kr.<br />
nyttelse senest den 1. november 2006 12.500 kr. 55.000 kr. 62.500 kr. 130.000 kr.<br />
ejerår, da den almindelige sondring mellem vedligeholdelses-<br />
og forbedringsudgifter herefter finder<br />
anvendelse.<br />
Tidligere fandt procentreglen kun anvendelse<br />
for udlejningsejendomme, der udelukkende blev<br />
anvendt til beboelse. Denne praksis har Landsskatteretten<br />
ændret i en kendelse fra efteråret<br />
2004, og procentreglen finder nu også anvendelse<br />
for udlejningsejendomme, der anvendes til erhverv,<br />
og for udlejningsejendomme, der anvendes<br />
både til beboelse og erhverv.<br />
Vedligeholdelse kontra forbedring af udlejningsejendomme<br />
21
Change language