Skatteinformation august 2005

More documents

Recommendations

Info

EIFFELTÅRNET, PARIS. OPFØRT 1889, 324 METER 26 Forældrelejligheder FORÆLDRELEJLIGHEDER Forældrelejligheder er lejligheder, som forældre køber og udlejer til deres børn. Også omvendt forældrekøb er blevet populært, hvor det i stedet er voksne børn, der køber et hus eller en lejlighed, som udlejes til forældrene. Børnene opnår herved en opsparing i mursten, medens forældrene får frigjort kapital til at forsøde deres otium. Artiklen beskriver de skattemæssige forhold, der bør iagttages ved køb og salg af forældrelejligheder, men skattereglerne er de samme for omvendt forældrekøb. Gode råd • Afhold istandsættelsesudgifter inden barnets indflytning i lejligheden, medmindre det fremgår af lejekontrakten, at forpligtelsen påhviler udlejer. • Sørg for, at udlejningen ifølge lejekontrakten først starter ved barnets indflytning. • Lejligheden kan sælges til barnet til en pris, der ligger 15% under den senest offentliggjorte ejendomsvurdering. Hvis barnet fortsat bor i lejligheden efter købet, kan barnet sælge lejligheden skattefrit. Erhvervsmæssig udlejning Når forældre køber og udlejer en lejlighed til deres børn, driver de erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed. Det betyder, at der skal udarbejdes et driftsregnskab, og at nettoresultatet skal medregnes i den personlige indkomst. Nettoresultatet opgøres som lejeindtægterne med fradrag af driftsudgifter, der normalt består af ejendomsskatter, fællesudgifter og vedligeholdelsesudgifter. Fradragsretten for vedligeholdelsesudgifter afhænger imidlertid af, hvem der ifølge lejekontrakten er forpligtet til at afholde disse udgifter. Renteudgifterne fratrækkes i kapitalindkomsten, medmindre virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen anvendes. Det er frivilligt, om man vil benytte virksomhedsordningen, kapitalafkastordningen eller den almindelige personskatteordning. Valg af ordning skal markeres i selvangivelsen for hvert enkelt år, og der er mulighed for at skifte mellem de forskellige ordninger fra år til år. Det er fordelagtigt at anvende virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen, hvis forældrene betaler topskat. Da lejligheden udlejes, skal der ikke betales ejendomsværdiskat. Personskatteordningen Hvis hverken virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen vælges, er personskatteordningen obligatorisk. I personskatteordningen medregnes resultat før renteudgifter i den personlige indkomst, medens renteudgifter fratrækkes i kapitalindkomsten. Det indebærer, at eventuelt overskud på driften beskattes med op til 63%, hvorimod renteudgifternes fradragsværdi kun er ca. 32%, hvis nettokapitalindkomsten er negativ. Personskatteordningen er den mest simple af de tre beskatningsordninger. Virksomhedsordningen I virksomhedsordningen opnås der fradrag for renteudgifterne i den personlige indkomst. Herudover er der mulighed for at opspare et eventuelt overskud, således at der kun betales en foreløbig virksomhedsskat på 28% (fra og med <strong>2005</strong>) af det opsparede beløb. Når det opsparede beløb hæves, skal det medtages i den personlige indkomst samtidig med, at virksomhedsskatten godskrives på årsopgørelsen. Med andre ord er det muligt at periodisere indkomsten, således at de opsparede beløb hæves i indkomstår, hvor den personlige indkomst er lav. Som regel vil udlejningsvirksomheden dog give underskud for forældre, hvorfor opsparing i virksomheden ikke er relevant. Virksomhedsordningen er den mest komplekse af de tre ordninger, og der stilles strengere krav til regnskab og selvangivelse. For mange vil valg af denne ordning derfor kræve bistand fra en revisor. Udgiften til revisor udgør en driftsomkostning, der kan fratrækkes i lejeindtægten. © REVITAX
Kapitalafkastordningen Formålet med at anvende kapitalafkastordningen i stedet for personskatteordningen er at opnå en højere fradragsværdi af renteudgifterne. Et beløb beregnet som kapitalafkastsatsen (p.t. 5%) x lejlighedens kontantværdi inkl. handelsomkostninger fratrækkes i den personlige indkomst og tillægges kapitalindkomsten. Beløbet kan dog ikke overstige den største talmæssige værdi af: • Overskud af virksomhed før renter. • Negativ nettokapitalindkomst. Kapitalafkastordningen er mere overskuelig end virksomhedsordningen, ligesom der stilles færre regnskabsmæssige krav til kapitalafkastordningen. Markedslejen Forældres udlejning af lejligheder til børn skal ske til markedslejen. Ved markedslejen forstås den leje, som kan opkræves ved udlejning af lejligheden til ikke-nærtstående personer, dvs. efter lejelovgivningens almindelige regler. Både lejelovgivningen og boligreguleringsloven indeholder et loft over huslejeniveauet. I praksis kan det være vanskeligt at fastsætte markedslejen, men ved at undersøge lejen for sammenlignelige lejemål i samme område, kan man normalt finde markedslejen. I de kommuner, hvor boligreguleringsloven gælder, kan oplysninger om den maksimale leje normalt indhentes fra huslejenævnet. Ved fastsættelse af markedslejen skal der tages hensyn til, hvem der ifølge lejeaftalen er forpligtet til at afholde udgifter til indvendig vedligeholdelse og forbrug som f.eks. varme, el, gas og vand. Efter lejelovgivningen påhviler den indvendige vedligeholdelse normalt lejer. © REVITAX Hvis lejen er lavere end markedslejen, vil forældrene blive beskattet af en fiktiv lejeindtægt svarende til markedslejen, medens barnet vil blive anset for at have modtaget en gave, der eventuelt vil udløse gaveafgift. Den afgiftsfrie bundgrænse for gaver til børn udgør 52.700 kr. (<strong>2005</strong>). Værelsesudlejning Selv om der er loft over markedslejen, kan huslejen veje tungt i budgettet, hvis barnet eksempelvis er studerende. Ud over at søge boligsikring kan barnet fremleje værelser skattefrit, hvis fremlejeindtægten inkl. forbrug maksimalt udgør 2/3 af huslejen ekskl. forbrug. Ved en årlig husleje på 45.000 kr. ekskl. varmeforbrug mv. er det skattefrie bundfradrag 30.000 kr. (2/3 af den årlige husleje). Fremlejeindtægt 25.800 kr. Modtaget for varme og el 4.200 kr. Indtægter i alt 30.000 kr. Bundfradrag -30.000 kr. Til beskatning 0 kr. En større fremlejeindtægt vil medføre beskatning. Fremlejeindtægt 30.000 kr. Modtaget for varme og el 4.200 kr. Indtægter i alt 34.200 kr. Bundfradrag -30.000 kr. Til beskatning 4.200 kr. Fremlejeindtægten skal modregnes i en eventuel boligsikringsydelse. Det anbefales, at aftalen om værelsesfremleje indgås direkte mellem barnet og fremlejeren, da forældrene i så fald har mulighed for at opsige begge lejemål på én gang. Forældrelejligheder 27
Page 1 and 2: Skatteinformation august 2005 Busch
Page 3 and 4: SKATTEINFORMATION AUGUST 2005 TAIPE
Page 5 and 6: FORÆLDRELEJLIGHEDER Gode råd ....
Page 7 and 8: OG SÅ SKAL VI HAVE RETSSIKKERHED D
Page 9 and 10: VEJEN TIL REFUSION AF ENERGI- AFGIF
Page 11 and 12: HVOR GÅR GRÆNSEN FOR GRÆNSE- HAN
Page 13 and 14: Skabelsen af et fast forretningsste
Page 15 and 16: FLEXLÅN Flexlån er blevet mere og
Page 17 and 18: kan få skattemæssige konsekvenser
Page 19 and 20: Ved selvangivelsen i Danmark skal i
Page 21 and 22: VEDLIGEHOLDELSE KONTRA FORBED- RING
Page 23 and 24: skader og skader på stråtag i for
Page 25 and 26: indingsperiode på mere end 5 år.
Page 27: Rådighedsbeløb ved lønudbetaling
Page 31 and 32: © REVITAX THE CHRYSLER BUILDING, N
Page 33 and 34: ske sambeskatning udvides til at om
Page 35 and 36: Skattemæssigt årsregnskab i fremm
Page 37 and 38: 2 mio. kr. Grænsen er 50% for form
Page 39 and 40: CIRKULÆRER Rentesatser for selskab
Page 41 and 42: Værdiansættelse af ejendom - inte
Page 43 and 44: LANDSRETSDOMME Virksomhedsordningen
Page 45 and 46: © REVITAX BANK OF CHINA, HONG KONG
Page 47 and 48: ejde, ville der være tale om et sk
Page 49 and 50: Tabet på ca. 366.000 kr. ved salge
Page 51 and 52: RUNDETÅRN, KØBENHAVN. OPFØRT 164

Skatteinformation august 2005

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?