28 Forældrelejligheder Istandsættelsesudgifter og 25%’s reglen Istandsættelsesudgifter kan fratrækkes i de tre første ejerår, hvis udgifterne ikke overstiger 25% af lejeindtægten. Hvis istandsættelsesudgifterne afholdes efter barnets indflytning i lejligheden, skal det fremgå af lejekontrakten, at indvendig vedligeholdelse påhviler forældrene. I modsat fald kan skattemyndighederne nægte fradrag for udgifterne, da indvendig vedligeholdelse normalt påhviler lejeren. I de tre første ejerår kan der ikke forventes fradrag for istandsættelses- og vedligeholdelsesudgifter ud over grænsen på 25% af lejeindtægten. I de efterfølgende år vil det være vanskeligt at opnå fradrag for større arbejder i lejligheden. Sondringen mellem vedligeholdelses- og forbedringsudgifter, herunder 25%’s reglen, er omtalt nærmere i artiklen ”Vedligeholdelse kontra forbedring af udlejningsejendomme”. Salg af lejligheden Når lejligheden på et tidspunkt sælges, er der tale om salg af en udlejningsejendom. Det betyder, at salget omfattes af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Fortjeneste eller tab opgøres ved at trække den regulerede kontantomregnede anskaffelsessum inkl. anskaffelsesomkostninger fra den kontantomregnede salgssum ekskl. salgsomkostninger. Den regulerede anskaffelsessum beregnes ved at tillægge anskaffelsessummen 10.000 kr. pr. ejerår med undtagelse af salgsåret, medmindre salgsåret samtidig er anskaffelsesåret. De 10.000 kr. ydes dog ikke for indkomstår forud for 1993. Anskaffelsessummen forhøjes herefter med forbedringsudgifter i det omfang, at udgifterne har oversteget 10.000 kr. pr. kalenderår. Alt afhængig af anskaffelses- og salgstidspunkt skal en eventuel fortjeneste reduceres med et ejertidsnedslag. Hvis lejligheden er købt før den 19. maj 1993, gælder der særlige regler for opgørelse af den skattepligtige avance. Hvis forældrene hidtil har anvendt virksomhedsordningen, kan det normalt anbefales at skifte til kapitalafkastordningen i salgsåret. Årsagen er, at ejendomsavancen beskattes som en del af virksomhedens overskud, hvis lejligheden indgår i virksomhedsordningen i salgsåret. I kapitalafkastordningen beskattes fortjenesten ved salget som kapitalindkomst, hvorved man sparer AM-bidrag. Et tab ved salg af lejligheden kan fradrages i fortjeneste ved salg af andre ejendomme. Tabet kan fremføres i ubegrænset tid. I forskelligt markedsføringsmateriale fra ejendomsmæglere mv. lægges der op til, at beskatning af en fortjeneste fra salget nemt kan undgås, hvis forældrene flytter ind i lejligheden i en kort periode. Det er en sandhed med modifikationer. Skattefriheden forudsætter, at lejligheden reelt har fungeret som forældrenes bolig. Det er ikke tilstrækkeligt at flytte folkeregisteradresse, medens rådigheden over den sædvanlige bopæl bevares. Heller ikke midlertidig samlivsophævelse er vejen til en skattefri avance. Skattemyndighedernes opmærksomhed er skærpet, når der sælges forældrelejligheder. Salg til barnet og 15%’s reglen Forældrene kan sælge lejligheden til barnet til en pris, der ligger 15% under den senest offentliggjorte ejendomsvurdering. Herved minimeres en eventuel fortjeneste, da den reelle handelspris normalt ligger et pænt stykke over den offentlige ejendomsvurdering. Hvis barnet fortsat bor i lejligheden efter købet fra forældrene, kan barnet sælge lejligheden skattefrit på et senere tidspunkt. Forskellen mellem den reelle handelspris og barnets ”rabatpris” på 15% under ejendomsvurderingen er også skattefri. Dermed har barnet modtaget en ”gave” fra forældrene uden betaling af gaveafgift. De fleste udlejede lejligheder er omfattet af huslejerestriktioner. Man skal derfor være opmærksom på, om ejerlejligheden er vurderet som udlejet ejerlejlighed med huslejerestriktioner ved den seneste ejendomsvurdering. Ejendomsværdien er i så fald almindeligvis vurderet væsentligt lavere, end hvad der ville have været tilfældet, hvis ejerlejligheden havde været fri. Hvis lejligheden er vurderet som udlejet ejerlejlighed, kan man ikke anvende den offentlige vurdering med fradrag af 15%. Hvis lejligheden ikke er vurderet som fri, skal forældrene og barnet fastsætte værdien til handelsprisen for en tilsvarende lejlighed i området. Der kan eventuelt indhentes bistand fra en lokal ejendomsmægler. Da skattemyndighederne ikke er bundet af ejendomsmæglerens vurdering eller den pris, som forældrene og barnet aftaler, kan der med fordel indhentes et bindende ligningssvar fra skattemyndighederne, inden handlen gennemføres. © REVITAX
© REVITAX THE CHRYSLER BUILDING, NEW YORK. OPFØRT 1930, 319 METER Nye love 29
Change language