Bebauungsplan WEIDENWEG - VG Bodenheim

GEMEINDE NACKENHEIM 

in der VG Bodenheim 

- Bebauungsplan WEIDENWEG 

- 1. ÄNDERUNG 

- 2. ÄNDERUNG 

BEGRÜNDUNG 

Beg-inkl.1.-2.Änderung-9643.doc



Bebauungsplan WEIDENWEG 

BEGRÜNDUNG Stand 04.09.2002/GP 

(AP/AW/MM) Beg-inkl.1.-2.Änderung-9643.doc

ARCHITEKTUR ⋅ STÄDTEBAU ⋅ LANDSCHAFTSARCHITEKTUR 

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GEMEINDE NACKENHEIM Seite 1 


INHALTSVERZEICHNIS 

1. BEGRÜNDUNG ZUM BEBAUUNGSPLAN 

1.1 RÄUMLICHER GELTUNGSBEREICH, GRÖSSE + TOPOGRAFIE ...... 3 

1.2 PLANUNGSGRUNDLAGEN .................................................................. 3 

1.2.1 Regionaler Raumordnungsplan Rheinhessen-Nahe RROP'86.. 3 

1.2.2 Flächennutzungsplan FNP'97.................................................... 3 

1.3 UMGEBUNG + FLÄCHENNUTZUNG .................................................... 4 

1.4 STÄDTEBAULICHE SITUATION ........................................................... 4 

1.5 STÄDTEBAULICHE ENTWICKLUNG ................................................... 5 

1.5.1 Geplante Flächennutzung.......................................................... 5 

1.5.2 Geplante Bebauung................................................................... 6 

1.6 FLÄCHEN-/EINWOHNERBILANZ ......................................................... 7 

1.7 ERSCHLIESSUNG................................................................................. 8 

1.7.1 Verkehr ...................................................................................... 8 

1.7.2 Versorgung ................................................................................ 9 

1.7.3 Entsorgung................................................................................. 9 

1.8 IMMISSIONSSCHUTZ.......................................................................... 10 

1.9 LANDESPFLEGERISCHER PLANUNGSBEITRAG § 17 LPFLG ....... 11 

1.9.1 Rechtliche Bindungen.............................................................. 11 

1.9.2 Naturräumliche Lage................................................................ 11 

1.9.3 Relief/Geologie/Boden............................................................. 11 

1.9.4 Wasser..................................................................................... 12 

1.9.5 Klima........................................................................................ 12 

1.9.6 Flora/Fauna.............................................................................. 13



1.9.7 Landschaftsbild/Erholungswert ................................................ 14 

1.9.8 Zusammenfassende Bewertung .............................................. 15 

1.9.9 Landespflegerische Zielvorstellungen...................................... 16 

1.10 EINGRIFFSREGELUNG ...................................................................... 17 

1.10.1 Ermittlung der Eingriffe ............................................................ 17 

1.10.2 Funktionale Ableitung der Kompensation ................................ 19 

1.10.3 Gegenüberstellung Eingriffe/Kompensationsmaßnahmen ...... 23 

1.10.4 Nutzungsbilanz Bestand/Planung ............................................ 28 

1.10.5 Zuordnung der Ausgleichsmaßnahmen................................... 29 

1.11 BODENORDNUNG .............................................................................. 29 

1.12 KOSTEN DER ERSCHLIESSUNG/AUSGLEICHSMASSNAHMEN .... 30 

2. ANLAGEN 

3. PLANUNTERLAGEN 

3.1 BESTANDSPLAN unmaßstäblich 

3.2 GELÄNDESCHNITTE M. 1 : 500 

3.3 BEBAUUNGSPLAN MIT LANDESPFLEGERISCHEM 

PLANUNGSBEITRAG M. 1 : 1.000



Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes WEIDENWEG sollen die planungsrechtlichen 

Voraussetzungen zur Ausweisung von Mischbauflächen in der Gemeinde 

NACKENHEIM geschaffen, im Zuge dieser Maßnahme der nordöstliche 

Ortsrand arrondiert und die Siedlungsentwicklung in diesem Bereich abgeschlossen 

werden. 

1.1 RÄUMLICHER GELTUNGSBEREICH, GRÖSSE + TOPOGRAFIE 

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes WEIDENWEG umfasst folgende 

Flächen in der Flur 9: 

Flurstück Nr. 223 sowie teilweise die Flurstücke Nr. 53, 54, 222 + 224. 

Das geplante Baugebiet liegt am nordöstlichen Ortsrand von Nackenheim, 

der Geltungsbereich umfasst eine Fläche von ca. 2 ha. Das weitgehend 

ebene Plangebiet liegt auf einer mittleren Höhe von etwa 84,50 m ü.NN 

und fällt leicht um ca. 25 cm nach Südwesten hin ab. 

1.2 PLANUNGSGRUNDLAGEN 

1.2.1 Regionaler Raumordnungsplan Rheinhessen-Nahe RROP'86 

Der RROP RHEINHESSEN-NAHE aus dem Jahre 1986 wird derzeit fortgeschrieben 

und enthält folgende Vorgaben für die VG BODENHEIM: 

- Die VG BODENHEIM liegt in der Verdichtungsrandzone zwischen den 

Verdichtungsräumen RHEIN-MAIN im Norden (15 km zum Oberzentrum 

und zur Landeshauptstadt MAINZ) und RHEIN-NECKAR im Süden(28 

km zum Mittelzentrum WORMS mit der Teilfunktion eines Oberzentrums). 

- Die Gemeinde NACKENHEIM in der VG BODENHEIM soll in ihrer 

Funktion als auszubauende Wohngemeinde über ihre Eigenentwicklung 

hinaus verstärkt Wohnbauflächen ausweisen. 

- Der RROP'86 RHEINHESSSEN-NAHE weist NACKENHEIM als auszubauende 

Gemeinde für die Naherholung und den Fremdenverkehr aus. 

Weiterhin soll die Funktion als Gewerbestandort bestehen bleiben. 

- Die zeichnerische Darstellung des RROP'86 weist den Bereich des 

Baugebietes als geplante Wohnbaufläche aus. 

1.2.2 Flächennutzungsplan FNP'97 

Das Baugebiet WEIDENWEG ist in der wirksamen Fassung der Änderung 

des FNP'97 der VG BODENHEIM als GEMISCHTE BAUFLÄCHE dargestellt. 

Dies bedeutet, dass der vorliegende Bebauungsplan gemäß § 8 (2) 

BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt wurde.



Nördlich angrenzend an das Baugebiet WEIDENWEG enthält der FNP'97 

ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung KAMPFBAHN TYP C. 

Die externe Ausgleichsfläche nördlich des Geltungsbereiches und der geplanten 

Sportanlage befindet sich innerhalb einer Sondergebietsfläche mit 

Zweckbestimmung NATURGEBUNDENE ERHOLUNG. Diese Umwidmung 

wird Bestandteil der nächsten Fortschreibung des Flächennutzungsplanes 

der VG Bodenheim. 

1.3 UMGEBUNG + FLÄCHENNUTZUNG 

Im Westen wird das Plangebiet durch das Schulzentrum mit Turnhalle und 

Sportplatz begrenzt. Nach Norden bilden Acker- und Wiesenflächen, nach 

Osten der Hauptdeich des Rheins mit östlich anschließender Bundesstraße 

B 9 und der Rheinseitenarm die Begrenzung. 

Im Süden grenzt Wohnbebauung an, die entlang der Rheinstraße und östlich 

des Weidenweges aus überwiegend giebelständigen Einzelhäusern, 

westlich des Weidenweges aus Geschosswohnungsbauten besteht. 

Das geplante Baugebiet liegt am nordöstlichen Ortsrand von Nackenheim 

im Bereich der Rheinaue unmittelbar hinter dem Hauptdeich und wird derzeit 

überwiegend landwirtschaftlich genutzt. Entlang des Wirtschaftsweges 

am Fuße des Hauptdeiches stehen am östlichen Rand der Ackerfläche 

hohe Gehölzstrukturen mit überwiegend Linde und Ahorn sowie im Westen 

eine Pappelreihe entlang des Eichelsbaches und des parallelverlaufenden 

Wirtschaftsweges. 

Den baulichen Bestand im Geltungsbereich bilden ein Einzelhaus auf dem 

Flurstück Nr. 224 mit Garten und Lagerfläche, angebunden über die Verlängerung 

des Weidenweges sowie ein landwirtschaftlicher Betrieb auf 

dem Flurstück Nr. 222 mit Lagerhalle, Scheune und Hoffläche, der sowohl 

von Westen über die Verlängerung des Weidenweges, als auch von Osten 

über die Rheinstraße erschlossen ist. Die Scheune auf dem Hofgelände 

wird von einem Schlossereibetrieb gewerblich genutzt. 

1.4 STÄDTEBAULICHE SITUATION 

Die Lage des geplanten Baugebiets stellt erhöhte Anforderungen an die 

Planung durch die restriktiven Faktoren wie Schul- und Sportzentrum im 

Westen, Bundesstraße B 9 im Osten sowie zusätzlich zu erwartende 

Lärmimmissionen bei Sportveranstaltungen durch Besucher und Lautsprecheransagen 

von der geplanten Leichtathletik-Kampfbahn Typ C im 

Norden. 

Besonderes Augenmerk gilt somit dem Aspekt des Schallschutzes, weshalb 

im Vorfeld der Planung ein schalltechnisches Gutachten in Auftrag 

gegeben wurde, welches auf der Grundlage eines Städtebaulichen Entwicklungskonzeptes 

die Ermittlung und Beurteilung der Schalleinwirkungen 

auf die geplante Bebauung zum Ziel hatte. Die Ergebnisse dieses 

Gutachtens sind Bestandteil des vorliegenden Bebauungsplanes.



Das Plangebiet liegt außerdem innerhalb des potenziellen Überschwemmungsgebietes 

des Rheins und ist durch den östlich angrenzenden Hauptdeich 

geschützt. Durch die Wechselbeziehung zum Rhein können 

zeitweise auch sehr hohe Grundwasserstände auftreten. Dies ist sowohl 

bei der Erschließung als auch der Gestaltung der künftigen Gebäude zu 

berücksichtigen. 

1.5 STÄDTEBAULICHE ENTWICKLUNG 

Der Bebauungsplan WEIDENWEG mit Landespflegerischem 

Planungsbeitrag schafft die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur 

Erschließung von Mischgebietsflächen in der Gemeinde Nackenheim. 

Gleichzeitig bietet sich die Chance einer städtebaulichen Neuordnung des 

Plangebietes und der Arrondierung des Siedlungsbereiches im Nordosten 

mit folgenden Zielen: 

• Geordneter städtebaulicher Abschluss der Siedlungsentwicklung im 

Nordosten mit durchgehendem und begrüntem Wall zur nördlich geplanten 

Sportanlage. 

• Bereitstellung von Bauland für die Bereiche Wohnen und Arbeiten über 

den Eigenbedarf hinaus entsprechend den Zielen der Raumordnung. 

• Vernetzung des Schulareals einschließlich der Sportflächen mit den 

angrenzenden Naherholungsgebieten durch die Neuanlage von Wegen 

im Umfeld des Baugebietes. 

• Sicherung des Eichelsbaches einschließlich Ufervegetation und des 

begleitenden Fuß-/Radweges entsprechend den Zielen der Landschaftsplanung 

Der vorliegende Bebauungsplan soll als Ergebnis der umfangreichen Analysen 

die vorgenannten Ziele umsetzen. 

1.5.1 Geplante Flächennutzung 

Der im Geltungsbereich bisher vorherrschende Ackerbau wird zu Gunsten 

der geplanten Mischbebauung aufgehoben. Der landwirtschaftliche Betrieb 

am Ende der Rheinstraße gibt ebenfalls die Bewirtschaftung auf, wobei 

die Hauptgebäude entlang des Rheindammes in die geplante Schallschutzbebauung 

integriert werden. Das Grundstück Weidenweg Nr. 17 

wird so arrondiert und neu zugeschnitten, dass der Weidenweg mit Verschwenkung 

zur Erschließung des Baugebietes nach Norden weitergeführt 

werden kann. 

Aus dem Plankonzept ergeben sich innerhalb des Baugebietes insgesamt 

etwa 23 Bauplätze, wovon 9 Bauplätze auf die Schallschutzbebauung des 

MI 1 im Norden und Osten sowie weitere 14 Bauplätze auf das MI 2 im Innenbereich 

entfallen.



Der Gehölzbestand am östlichen Rand des Geltungsbereiches bildet zusammen 

mit dem geplanten Erdwall und der festgesetzten Eingrünung 

den Abschluss nach Norden. Sollte ein Erhalt des Gehölzbestandes wegen 

der Auffüllung des Geländes nicht möglich sein, ist an gleicher Stelle 

ein gleichwertiger Ersatz zu schaffen. Die wertvolle Gehölzstruktur im 

südwestlichen Randbereich wird ebenfalls als zu erhaltend festgesetzt. 

Der externe Ausgleich erfolgt im notwendigen Umfang sowohl für die 

Wasserwirtschaft als auch die Landespflege auf dem Flurstück Nr. 46/3. 

1.5.2 Geplante Bebauung 

Der Bebauungsplan legt grundsätzlich die Verteilung von bebaubaren und 

nicht bebaubaren Flächen, die maximale Ausnutzung, die Geschosszahlen, 

die maximalen Gebäudehöhen, die Ordnung zwischen privaten und 

öffentlichen Flächen, die erforderlichen Schallschutzmaßnahmen, die notwendigen 

landespflegerischen Maßnahmen für die Begrünung des Plangebietes 

und der externen Ausgleichsflächen sowie den Übergang zur 

freien Landschaft fest. 

Mit den Festsetzungen zur Höhe der baulichen Anlagen in Verbindung mit 

den Baugrenzen und Ausnutzungsziffern wird das Maß der baulichen Nutzung 

bestimmt. Dabei wurde insbesondere die exponierte Ortsrandlage 

sowie die sich aus der Nachbarschaft zu den Schul-, Sport- und Verkehrsflächen 

ergebende Lärmproblematik berücksichtigt. 

Um die für das Plangebiet erforderlichen schalltechnischen Orientierungswerte 

der DIN 18.005 einzuhalten und damit eine Nutzung der Flächen für 

Wohnen und Arbeiten zu erreichen, ist nach Norden und Osten eine 

Schallschutzbebauung in geschlossener, zweigeschossiger Bauweise 

festgesetzt, welche ein weiteres, ökonomisch sinnvolles Vollgeschoss im 

Dachraum zulässt. 

Durch die Höhenfestsetzungen für die schalltechnisch relevanten Fassaden 

wird die Schutzwirkung der nördlichen und östlichen Bauzeile sichergestellt 

und gleichzeitig gewährleistet, dass durch eine ausreichende Fassadengliederung 

keine großformatigen und damit ortsuntypische Baukörper 

entstehen. 

Für das MI 2 im Innenbereich ist eine 1-geschossige Bebauung in offener 

Bauweise mit freistehenden Einzel- oder Doppelhäusern vorgesehen, wobei 

jedoch ebenfalls der Dachraum für ein zweites Vollgeschoss genutzt 

werden kann. Auf diese Weise wird eine wirtschaftliche Ausnutzung der 

Grundstücke sichergestellt. 

Zur Verwirklichung der städtebaulichen Zielsetzung und zur Vermeidung 

von Fehlentwicklungen durch Flächenzusammenlegung oder Grundstücksteilung 

sind für die Baugrundstücke Mindest- und Maximalgrößen 

ebenso vorgeschrieben, wie die maximal zulässige Anzahl von Wohnungen 

pro Wohngebäude.



Die Vorschriften zur Gestaltung der Bebauung orientieren sich an der bebauten 

Umgebung, d. h. der Baustruktur zwischen Weidenweg und Rheinstraße. 

Sie beziehen sich im wesentlichen auf die Dachausbildung, die 

Fassaden und die Freibereiche. Die Festsetzungen zur Stellung der 

Gebäude ermöglichen auch den Einsatz von Solarkollektoren zur regenerativen 

Energiegewinnung. Weiter wird darauf hingewiesen, dass aufgrund 

des möglichen hohen Grundwasserstandes und der Nähe zum Rhein auf 

eine Unterkellerung zu verzichten ist oder die Keller wasserdicht herzustellen 

und gegen Auftrieb zu sichern sind. 

Zusätzlich zur geplanten Bebauung ist nördlich der letzten Bauzeile eine 

Eingrünung mit Erdwall vorgesehen, die in Verbindung mit den bestehenden 

Gehölzen am nordöstlichen Rand den Abschluss der Siedlungsentwicklung 

markiert und eine klare Trennung zu der nördlich geplanten 

Sportanlage bildet. 

Mit der Ortsrandeingrünung aus einem Wechsel von Baum- und Strauchpflanzungen 

wird ein guter Übergang zum angrenzenden Landschaftsraum 

mit Naherholungsfunktion geschaffen. Durch diese Eingrünung fügt 

sich die geplante Bebauung auch harmonisch in das Orts- und Landschaftsbild 

ein. 

1.6 FLÄCHEN-/EINWOHNERBILANZ 

Aus dem Entwurf zum Bebauungsplan WEIDENWEG ergibt sich folgende 

Flächenbilanz: 

FLÄCHENNUTZUNG FLÄCHE ANTEIL 

Mischgebiet 15.494 m² 75,60 % 

Straßen/Fußwege 2.076 m² 10,13 % 

Öffentliche Grünfläche (OE) 582 m² 2,84 % 

Private Grünfläche (PG) 588 m² 2,87 % 

Grabenparzelle (vorh.) 1.082 m² 5,28 % 

Wirtschaftsweg (vorh.) 673 m² 3,28 % 

GESAMTSUMME 20.495 m² 100,00 % 

Ausgehend von der dargestellten Parzellierung ergeben sich für den Geltungsbereich 

23 Baugrundstücke. Bei 1 WE/Gebäude im Mischgebiet und 

durchschnittlich etwa 2,5 EW/WE ergibt sich aus dem Baugebiet ein Einwohnerpotenzial 

von 58 EW.



1.7 ERSCHLIESSUNG 

1.7.1 Verkehr 

Die Erschließung des Baugebietes ist ausschließlich über den Weidenweg 

möglich, eine Zufahrt über die Rheinstraße ist ausdrücklich auszuschließen. 

Die Anbindung an die Ortsmitte von Nackenheim erfolgt derzeit über 

Nebenstraßen und Unterführungen der Bahn. Eine Entlastung wird sich 

mit der Erschließung des geplanten Baugebietes WIESENDEICHWEG 

ergeben, das über einen Kreisel direkt an die L 413 angebunden wird. 

Durch diese Verkehrsanbindung verbessert sich die 

Erschließungssituation für den gesamten Bereich östlich der Bahn. 

Als innere Erschließung des Baugebietes ist die Weiterführung des Weidenweges 

vorgesehen, von dem drei Stichstraßen nach Westen abzweigen. 

Diese sind durch befahrbare Wohnwege untereinander verbunden, 

die vor allem dem Anliegerverkehr sowie den Müll- und Feuerwehrfahrzeugen 

vorbehalten sein sollen. 

Bei dem Dammweg in Verlängerung der Rheinstraße handelt es sich 

lediglich um einen Pflegeweg, der nicht für den öffentlichen Verkehr freigegeben 

ist und nur als Fuß-/Radweg genutzt werden kann. Auch der Wirtschaftsweg 

am Fuße des Hochwasserdammes kann nicht für die Erschließung 

des Baugebietes herangezogen werden, er dient lediglich der 

Erreichbarkeit der nördlich angrenzenden landwirtschaftlichen Gemarkung. 

Es ist vorgesehen, diesen Weg im Rahmen der Erschließungsmaßnahmen 

um ca. 2,00 m anzuheben. Dadurch wird eine Abflachung der 

landseitigen Böschung in einem Verhältnis von 1 : 5 erreicht. Dies trägt zur 

Stabilisierung des Deiches bei. 

Da die Straßen innerhalb des Baugebietes ausschließlich dem Ziel- und 

Quellverkehr dienen, sind sie als niveaugleiche Mischverkehrsflächen mit 

einer Regelbreite von 5,50 m bzw. 4,50 m geplant. Die Verbindungswege 

zwischen den Stichstraßen sind in einer Breite von 4,00 m vorgesehen. 

Die Haupterschließungsstraße ist in Höhe der mittleren Stichstraße um eine 

volle Straßenbreite versetzt, um ein zu schnelles Fahren innerhalb des 

Baugebietes zu vermeiden. Diese Verkehrsberuhigungsmaßnahme behindert 

jedoch nicht die Durchfahrt größerer Fahrzeuge wie Feuerwehr und 

Müllabfuhr. 

Das Straßensystem erhält auch zwei Anschlüsse an den Fußweg parallel 

zum Eichelsbach, um eine direkte Erreichbarkeit des Schul- und Sportgeländes 

sowie des nördlich angrenzenden Naherholungsgebietes zu gewährleisten. 

Gleichzeitig dient er jedoch auch als Trasse für die Oberflächenentwässerung. 

Die Unterbringung des ruhenden Verkehrs ist ausschließlich auf den privaten 

Grundstücken nachzuweisen, wobei entlang der Haupterschließungsstraße 

insbesondere für das MI 1 Flächen zur Anlage von Stellplätzen innerhalb 

der nicht überbaubaren Grundstücksflächen ausgewiesen sind, 

um ein geordnetes städtebauliches Bild entlang der Haupterschließungsstraße 

zu gewährleisten. Damit verbleibt den verkehrsberuhigten Mischverkehrsflächen 

noch mehr Raum für Kommunikation und Interaktion der 

Anwohner.



Durch den Bahnhof an der Hauptstrecke Köln-Mainz-Mannheim und ergänzende 

Buslinien der ORN ist Nackenheim sehr gut an das Netz des 

ÖPNV angebunden. 

1.7.2 Versorgung 

Das Baugebiet wird hoch- und niederspannungsseitig mittels Erdkabel mit 

elektrischer Energie versorgt. Für die Wasser- und Ener-gieversorgung 

einschließlich Medien stehen über das örtliche Versorgungsnetz ausreichend 

Kapazitäten zur Verfügung. Zuständig für die Versorgung des Baugebietes 

sind das Elektrizitätswerk Rheinhessen AG, die Gasversorgung 

Rheinhessen, die Wasserversorgung Rheinhessen GmbH und die Deutsche 

Telekom AG. 

Östlich des Weidenweges ist eine Transformatorenstation für die Stromversorgung 

des Baugebietes vorgesehen. Diese ist als Fläche für Versorgungsanlagen 

festgesetzt. 

Aus Gründen des Ortsbildes, des Vorteils der Trassenbündelung und der 

größeren Sicherheit für die Leitungsführung schreibt der Bebauungsplan 

die unterirdische Verlegung der Ver- und Entsorgungsleitungen zwingend 

vor. Innerhalb der öffentlichen Wege und Straßen stehen ausreichend 

Trassenräume für die Versorgungsleitungen zur Verfügung. Weiterhin wird 

im Rahmen der Erschließungsplanung die Verlegung der Versorgungsleitungen 

rechtzeitig mit den zuständigen Versorgungsträgern abgestimmt. 

Die geplanten Baumpflanzungen halten die notwendigen Sicherheitsabstände 

zu den Leitungstrassen ein. Falls dies in Einzelfällen nicht möglich 

sein sollte, werden mit den zuständigen Versorgungsträgern einvernehmlich 

Schutzmaßnahmen abgestimmt. 

1.7.3 Entsorgung 

Die Entwässerung des Baugebietes erfolgt im Trennsystem. Der 

Ortskanalisation wird nur Schmutzwasser zugeführt. Das auf den 

Baugrundstücken anfallende Oberflächenwasser ist in Mulden zu 

versickern, deren Notüberlauf an die Straßenentwässerung 

angeschlossen werden kann. 

Die Straßenentwässerung erfolgt teils oberflächig über Rinnen, teils über 

einen Regenwasserkanal, der in den Eichelsbach eingeleitet wird. 

Das vorliegende Baugrundgutachten sagt aus, dass ausschließlich die belebte 

und aufgelockerte Bodenzone eine ausreichende Versickerungsfähigkeit 

für unbelastetes Oberflächenwasser besitzt. Wegen des hohen 

Grundwasserspiegels und fehlender Durchlässigkeit scheidet der darunter 

anstehende Boden für eine Versickerung aus. Hierbei ist jedoch zu berücksichtigen, 

dass das Gelände wegen der Anschlusshöhe des Weidenweges 

und der Sohlhöhe der vorhandenen Ortskanalisation um bis zu 

1,50 m aufgefüllt werden muss.



Für die Auffüllung wird Boden verwendet, der versickerungsfähig ist. 

Um die Gemeinde Nackenheim vor Regressansprüchen durch 

Wasserschäden zu bewahren, sind im gesamten Baugebiet die Keller 

wasserdicht auszuführen. 

1.8 IMMISSIONSSCHUTZ 

Bereits im Jahre 1996 beauftragte die VG Bodenheim ein schalltechnisches 

Gutachten, das die Geräuschimmissionen sowohl des vorhandenen 

Großspielfeldes des westlich gelegenen Schulzentrums als auch einer zukünftigen 

nördlichen Kampfbahn Typ C in das Plangebiet ermittelte. Da 

die Auswirkungen der Sportstätten separat betrachtet wurden, fehlen Aussagen 

zu den sich überschneidenden Veranstaltungen. Weiterhin waren 

die Lärmimmissionen der Bundesstraße B 9 nicht Bestandteil dieser Untersuchung. 

Um auch diese Lärmimmissionen und ihre Auswirkungen für das Baugebiet 

Weidenweg beurteilen und entsprechende Maßnahmen ergreifen zu 

können, wurde ergänzend zur ersten Untersuchung ein weiteres schalltechnisches 

Gutachten eingeholt. Auf der Grundlage des städtebaulichen 

Entwicklungskonzeptes, welches den Schutz der innen liegenden Bebauung 

durch bauliche Lärmschutzriegel im Norden und Osten gewährleisten 

soll, wurden sämtliche auf das Plangebiet einwirkenden lärmverursachenden 

Schallquellen insgesamt ermittelt und zusammenfassend beurteilt. 

Als Ergebnis wurde festgestellt, dass die vorgesehene schallschützende 

Bebauung tatsächlich dafür geeignet ist, den Innenbereich gegenüber den 

Sportanlagen und der Bundesstraße B 9 so weit abzuschirmen, dass nicht 

nur Mischgebietsqualität erreicht wird, sondern auch die Ausweisung der 

Gebietsqualität WA möglich wäre. Dabei ist die Bebauung so herzustellen, 

dass eine Mindesttraufhöhe von 6,50 m eingehalten wird. Die Zwischenräume 

zwischen den Gebäuden sind durch geeignete bauliche Elemente 

bis zur Mindesttraufhöhe zu schließen, damit ein durchgehender Schallschutzriegel 

im Norden und Osten mit der geforderten Mindesthöhe von 

6,50 m entsteht. 

Das schalltechnische Gutachten kommt weiterhin zu dem Ergebnis, dass 

das erforderliche Schalldämm-Maß der Wohnraumfenster im gesamten 

Plangebiet bereits durch die schon aus Gründen des Wärmeschutzes vorzusehenden 

Fenster erfüllt wird. Allerdings sollten Schlaf- und Kinderzimmer 

den ruhigeren West- und Südfassaden zugeordnet werden. Diese 

Regelung ist Bestandteil der Planungsrechtlichen Festsetzungen unter 

Punkt A.12. IMMISSIONSSCHUTZ. 

Das gesamte Gutachten ist der Begründung zum Bebauungsplan als Anlage 

beigefügt.



1.9 LANDESPFLEGERISCHER PLANUNGSBEITRAG § 17 LPflG 

1.9.1 Rechtliche Bindungen 

Gesetzliche Grundlagen + Ziele 

Nach § 1 a (3) BauGB i.V. mit § 17 LPflG sind die örtlichen Erfordernisse 

und Maßnahmen zur Verwirklichung der Ziele des Naturschutzes und der 

Landschaftspflege in den Bebauungsplänen festzusetzen. Damit erfüllt der 

Träger der Planungshoheit seine Verpflichtung nach § 1 (5) Satz 2 Nr. 7 

BauGB bei der Aufstellung der Bebauungspläne die Belange des Umweltschutzes, 

des Naturschutzes und der Landschaftspflege zu berücksichtigen. 

Planungsrechtliche Situation/Schutzausweisungen 

Der Flächennutzungsplan der VG Bodenheim in der Fassung der Änderung 

aus dem Jahre 1997 mit integrierter Landschaftsplanung stellt das 

geplante Baugebiet als GEMISCHTE BAUFLÄCHE dar. 

In der "Planung vernetzter Biotopsysteme" ist das gesamte Plangebiet 

als Fläche zur Entwicklung von "mageren Wiesen und Weiden mittlerer 

Standorte" dargestellt, der Eichelsbach ist als Biotop zu entwickeln. 

Die Gemeinde NACKENHEIM liegt im LSG RHEINHESSISCHES RHEIN- 

GEBIET. Schutzzweck ist u.a. die Erhaltung der Eigenart und Schönheit 

der den Rhein begleitenden Niederungen mit ihren die Landschaft gliedernden 

Grünbeständen sowie die Sicherung des Erholungswertes der 

Landschaft. 

Nach der Biotoptypenkartierung Rheinland-Pfalz aus dem Jahr 1991 sind 

keine landesweit bedeutsame Biotope vorhanden. 

1.9.2 Naturräumliche Lage 

Das Plangebiet liegt in der naturräumlichen Haupteinheit UNTERMAIN- 

EBENE (232.) und dort in der Untereinheit RHEIN-MAIN-NIEDERUNG 

(232.0) - MAINMÜNDUNGSAUE (232.01). Hierbei handelt es sich um die 

Niederung im Bereich des Zusammenflusses von Rhein und Main mit 

zahlreichen Strominseln im Rhein und ursprünglich alluvialen Wiesenauen. 

1.9.3 Relief/Geologie/Boden 

Relief 

Das weitgehend ebene Plangebiet liegt auf einer Höhe von etwa 85,50 m 

ü.NN. Auffällig ist der über 3 m hohe Hochwasserschutzdamm zum Rhein, 

der entlang der östlichen Plangebietsgrenze parallel zur B 9 und zum 

Rheinseitenarm verläuft.



Geologie 

Der geologische Untergrund wird aus quartären Lehm, Sand und Kies als 

Ablagerungen der Flusstäler gebildet. 

Boden 

Der Boden im Plangebiet stellt sich als ein (Auenpelosol) Brauner Auenboden 

mit Vergleyung im Untergrund dar. Der überwiegend tonige Auelehm 

der älteren Mäandersysteme nimmt in seiner Körnung nach unten 

hin zu. Der Carbonatgehalt und das Schwermetallrückhaltevermögen sind 

hoch, das Nitratrückhaltevermögen ist mittel und die Wasserdurchlässigkeit 

gering bis mittel. In über 2 m Tiefe steht Auesand und Kies an. 

Altlasten oder Verdachtsflächen sind der Gemeinde Nackenheim weder im 

Plangebiet noch in seiner Nachbarschaft bekannt. 

1.9.4 Wasser 

Oberflächengewässer 

Entlang der westlichen Plangebietsgrenze führt der Eichelsbach als Gewässer 

dritter Ordnung das Oberflächenwasser in nördlicher Richtung zum 

Rhein hin ab. Der Bach ist etwa 1,50 m eingetieft, seine Sohle und der untere 

Böschungsbereich sind verbaut. Die Böschungsneigung des Trapezprofils 

beträgt etwa 1 : 2, die Fließgeschwindigkeit ist gering bis fast stehend. 

Nordwestlich des Baugebietes befindet sich jenseits des Eichelsbaches 

ein großer Angelteich. 

Hydrogeologie/Grundwasser 

Das Plangebiet liegt in der Grundwasserlandschaft QUARTÄRE UND 

PLIOZÄNE SEDIMENTE der Rheinebene. Dieser Porengrundleiter weist 

eine starke bis mittlere Grundwasserführung auf. Der Grundwasserstand 

steht in Abhängigkeit zum Rheinpegel bei Rheinhochwasser bis fast zur 

Geländeoberkante an. 

1.9.5 Klima 

Regionalklima 

Regionalklimatisch ist Nackenheim dem MAINZER BECKEN zuzuordnen. 

Typisch sind milde Winter und trockene Sommer. So liegt die mittlere Jahrestemperatur 

bei 9,5 - 10° C und die mittlere Jahresniederschlagsmenge 

bei 500 - 550 mm. Ein Niederschlagsmaximum wird 

durch gewitterliche, die Erosion fördernde Starkregenfälle im Hochsommer 

erreicht. Die Starkregenfälle können zu einem plötzlichen Anstieg der 

Wasserstände in den Vorflutern und zu Überschwemmungen führen. Die 

Hauptwindrichtung ist West bis Südwest, im Winter mit kältebringenden 

Einbrüchen aus Ost bis Nordost.



Lokal-/Bioklima 

Mit seinen landwirtschaftlich genutzten Flächen stellt das Plangebiet ein 

Kaltluftentstehungsgebiet dar. Allerdings sind aufgrund seiner Lage unterhalb 

von Nackenheim keine wahrnehmbaren Auswirkungen auf das Kleinklima 

der Ortslage gegeben. 

Bioklimatisch gilt das Klima der Oberrheinebene als stark belastend, insbesondere 

aufgrund seiner hohen sommerlichen Wärme- und Schwülewerte 

bei gleichzeitig seltenen Kältereizen. 

1.9.6 Flora/Fauna 

Flora/Biotoptypen 

Den Ortsrandbereich bilden im wesentlichen strukturarme Hausgärten, die 

nach Norden über geschotterte bzw. asphaltierte Hof- und Lagerflächen 

sowie einen schmalen, mit ausdauernder Ruderalflur bestandenen Streifen 

in weite, intensiv genutzte Ackerfläche über geht. Nördlich angrenzend 

an den landwirtschaftlichen Hof befindet sich innerhalb der Ackerfläche 

am östlichen Rand ein teils brach gefallener großer Nutzgarten. 

Innerhalb des Plangebietes befinden sich folgende auffälligen Gehölzbestände: 

• Im Osten eine parallel zum Rheindamm stehende Baum-Strauch-Hecke 

aus Eschen, Weißdorn, Spitzahorn und Wildrosen sowie Liguster als 

Unterwuchs. 

• Im Westen eine weitere, hauptsächlich aus Hybridpappeln zusammengesetzte 

Baum-Strauchhecke, untergeordnet kommen Weißdorn, Vogelkirsche 

und Feldahorn vor. 

• Eine den Eichelsbach begleitende Reihe aus Hybridpappeln mit einem 

Unterwuchs aus Wildrosen und Liguster, im Norden Brombeeren. 

• Im Südwesten, südlich des Lagerplatzes, eine dichte Heckenstruktur mit 

Esche, Weißdorn, Feldahorn, Spitzahorn und Birke. 

Fauna/Zootoptypen 

Das faunistische Artenpotenzial der das Plangebiet bestimmenden Biotoptypen 

wird in Form von Zootoptypen wie folgt charakterisiert: 

STREUOBSTWIESENBRACHE/BAUM-STRAUCH-HECKEN 

Sie weisen eine ähnliche Zusammensetzung der charakteristischen Fauna 

wie Waldränder auf. Die Strauchschicht bietet neben Kleinsäugern vor allem 

buschbrütenden Vögeln Lebensraum, aber auch an bestimmte 

Straucharten gebundenen Insektenarten.



Potenzielle Buschbrüter sind z. B. Heckenbraunelle, Gelbspötter, Garten- 

/Mönchsgrasmücke, Zilpzalp, Grünfink, Dompfaff, Feldlerche, Hänfling und 

Stieglitz. Zusätzlich sind allein an die Weide (Salix spec.) über 35 Tierarten 

phytophag gebunden. Besonders im Frühjahr sind Weiden für viele 

Tiere die einzige verfügbare Nahrungsquelle. 

EINZELBÄUME 

Die Fauna korreliert mit der Baumart und dem Habitatangebot wie Totholz, 

Baumhöhlen usw. Die verschiedenen Stockwerke des Baumes bilden eine 

Vielzahl unterschiedlicher Habitate. Neben dem Stamm mit seinen Ritzen 

und Spalten ist vor allem die Baumkrone Lebensraum zahlreicher Tiere. 

Beispielhaft genannt seien Vögel, denen Bäume als Nist- und Nahrungsstätte, 

aber auch als Ansitz- und Singwarte dienen. Die Pappel als Hauptbaumart 

im Plangebiet weist mehrere an diese Baumart gebundene Insekten 

auf. Alte Weiden und Pappeln sind bevorzugte Nistbäume u.a. von 

Kauzen und im Plangebiet gesichteten Spechten. 

AUSDAUERNDE RUDERALFLUREN 

Sie sind für die Fauna aufgrund ihres relativ hohen Blütenreichtums, der 

Hohlräume in Halmen und Stengeln sowie den unterschiedlichen Strukturen 

der Vegetationsbestände von Bedeutung. Sie stellen Lebens- und 

Nahrungsräume insbesondere für die Insektenwelt, jedoch auch für Kleinsäuger 

und Vögel dar. Die Ruderalflur übernimmt auch die Funktion eines 

Rückzugsortes, von dem aus die Wiederbesiedlung der durch die Intensivnutzung 

gestörten benachbarten landwirtschaftlichen Flächen möglich 

ist. 

HAUSGÄRTEN 

Gärten zeichnen sich durch einen hohen Anteil an Freiflächen mit enger 

Verzahnung verschiedener Einzelbiotopstrukturen wie Baum, Strauch, 

Rabatten, Rasen und Nutzgarten aus, jedoch auch durch einen hohen 

Koniferenanteil, intensive Nutzung und Pflege. Bedeutung haben Hausgärten 

vor allem für die Vogelwelt. Ubiquisten wie Amseln, Haustauben, Girlitz, 

Feldsperling, Klappergrasmücke und Heckenbraunelle sind hier als typische 

Vertreter zu nennen. 

ÄCKER 

Die Intensivnutzung lässt praktisch keine Entwicklung von Ackerbegleitpflanzen 

zu. Die Fauna der Bodenoberfläche ist an die Lebensbedingungen 

der wiederkehrend gestörten Standorte angepasst. Es finden sich hier 

vor allem Bodentiere, wie Laufkäferarten, die eine hohe Vermehrungsrate 

und die Fähigkeit haben, der Bewirtschaftung durch aktiven Ortswechsel 

zu entgehen. 

1.9.7 Landschaftsbild/Erholungswert 

Orts-/Landschaftsbild 

Prägende Elemente im Geltungsbereich sind die Pappelreihe im Westen 

entlang des Eichelsbaches sowie die Baum- und Strauchhecke im Osten 

am Fuß des Rheindammes als vertikal und linear wirksame Landschaftsstrukturen.



Neben diesen positiven Elementen ist das Erscheinungsbild des Ortsrandes 

durch die neben den landwirtschaftlichen Gebäuden abgestellten Altfahrzeuge, 

Maschinen und Wohnwagen eher negativ geprägt. 

Erholungswert 

Trotz der Lärmbelastung durch die Bundesstraße B 9 wird der Dammweg 

in Verlängerung der Rheinstraße intensiv durch Fußgänger und Radfahrer 

für die Naherholung genutzt. Dies gilt auch für den Wirtschaftsweg parallel 

zum Eichelsbach, der den nördlich angrenzenden Auenbereich mit Angelteich 

als Naherholungsraum erschließt. 

Der Weg entlang dem Eichelsbach mit seinem begleitenden Gehölzbestand 

ermöglicht das Erleben von Natur mit etwas idyllischem Charakter 

bis hin zum Angelteich. Der Weg im Osten am Fuße des Rheindammes 

wird als Reitweg genutzt. 

Der Erholungswert des Plangebietes und der nördlich angrenzenden 

Rheinaue wird durch den Verkehrslärm stark beeinträchtigt. Dies gilt in 

abgeschwächter Form auch für den Bereich des Sportplatzes im Westen 

und die geplante Kampfbahn Typ C. 

1.9.8 Zusammenfassende Bewertung 

Die vorstehende Auswertung der Landschaftspotenziale zeigt, dass zwar 

die intensiv genutzte Ackerfläche im Plangebiet von geringer Bedeutung 

für den Naturhaushalt ist, dafür besitzen die Randbereiche mit ihren Gehölzstrukturen 

einschließlich der Ruderalflächen mittlere bis hohe Bedeutung. 

Diese Wertigkeit ergibt sich aus der Strukturvielfalt und der Zusammensetzung 

der Gehölze mit heimischen, standortgerechten Arten. 

Ein weitere Aspekt ist die vernetzte Funktion der Landschaftselemente im 

großräumigen Verbund mit den umliegenden Biotopstrukturen wie dem 

Rhein mit seinen Auenwäldern, den Magerrasen des Hochwasserdammes, 

dem Anglerteich sowie dem Eichelsbach mit seinen Gehölz- und 

Röhrichtbeständen. Geschützte oder seltene Böden, Lebensräume oder 

Artenvorkommen sind im Plangebiet und seiner nahen Umgebung nicht 

vorhanden. 

Wichtig für die Bedeutung und Nutzung des Landschaftsraumes als Naherholungsgebiet 

ist dessen Strukturvielfalt sowie die Erschließung durch 

ein umfassendes Wegenetz. 

Aus kleinklimatischer Sicht ist der überplante Bereich zwar ein Kaltluftentstehungsgebiet, 

das jedoch unter Berücksichtigung der örtlichen Situation 

keine Bedeutung für das Kleinklima und damit für die Lebensqualität der 

Bewohner von Nackenheim bildet. 

Eine Bebauung des Plangebietes ist aus landespflegerischer Sicht unter 

Beachtung der landespflegerischen Zielvorstellungen und bei der Berücksichtigung 

eines adäquaten Ausgleichs für die Eingriffe vertretbar.



1.9.9 Landespflegerische Zielvorstellungen 

Die nachstehende Formulierung der landespflegerischen Zielvorstellungen 

zum Bebauungsplan berücksichtigt die auf der Ebene des Flächennutzungsplanes 

mit integrierter Landschaftsplanung getroffene grundsätzliche 

Entscheidung für eine Bebauung des Gebietes. 

Boden-/Wasserpotenzial 

• Beschränkung der Bodenversiegelung auf das absolut notwendige Minimum. 

• Herstellung der befestigten Flächen wie Stellplätze und Zufahrten mit 

wasserdurchlässigem Aufbau bzw. Ableitung des überschüssigen Niederschlagswassers 

über den Eichelsbach in die Ausgleichsfläche mit 

Retentionsraumfunktion nördlich des geplanten Sportplatzes. 

• Verwendung des auf den Dachflächen anfallenden Niederschlagswassers 

als Brauchwasser, Versickerung des Überschusswassers in Geländemulden, 

Ableitung des Notüberlaufes und der Straßenentwässerung 

im Trennsystem in den Eichelsbach. 

• Schutz und Wiederverwendung des bei den Erdarbeiten anfallenden 

Oberbodens. 

• Aufwertung von Bodenfunktionen als Ersatz für den Verlust von offenem 

Boden durch Überbauung/Versiegelung. 

Klimapotenzial 

• Reduzierung der Wärmewerte durch die Beschränkung der Flächenversiegelung, 

Durchgrünung des Plangebietes sowie Zulassen von Anlagen 

für die solare Energiegewinnung und Dachbegrünungen zur Förderung 

der Luftqualität und Luftreinhaltung. 

• Erhalt der zur B 9 hin gelegenen Baum-/Strauchhecke als Immissionsschutz. 

Arten-/Biotoppotenzial 

• Sukzessive Umstellung der Pappeln entlang des Eichelbaches, auf 

standortgerechte Baumstrukturen, Erhalt der Baum-/Strauchhecke am 

Fuß des Rheindammes, der wertvollen Einzelbäume und der Gehölzstruktur 

an der südwestlichen Grenze des Plangebietes. 

• Pflanzung von heimischen, standortgerechten Bäumen und Sträuchern 

auf den Baugrundstücken. 

• Aufwertung von Lebensräumen für Flora und Fauna als Ersatz für deren 

Verlust durch Bebauung/Versiegelung. 

Orts-/Landschaftsbild/Erholungseignung 

• Einfügen des Baugebietes in die Landschaft durch landschaftstypische 

Ein- und Durchgrünung, Erhalt der wertvollen Biotopstrukturen sowie 

Entwicklung einer Ortsrandeingrünung im Norden des Baugebietes in 

Verbindung mit dem geplanten Lärmschutzwall.



• Erhöhung des Erholungswertes des Landschaftsraumes durch 

- Erhalt der wichtigen fußläufigen Nord-Süd-Verbindungen im Westen 

entlang dem Eichelsbach und im Osten auf dem Hochwasserdamm, 

- Ausweisung verkehrsberuhigter Straßen ohne Durchgangsverkehr 

als Aufenthalts-, Kommunikations- und Spielbereich 

- sowie Vernetzung des Erschließungssystems mit den umgebenden 

Rad- und Wanderwegen. 

1.10 EINGRIFFSREGELUNG 

1.10.1 Ermittlung der Eingriffe 

Die durch den Bebauungsplan vorbereiteten Eingriffe in den Naturhaushalt 

und das Landschaftsbild werden nachfolgend potenzialbezogen aufgezeigt. 

BESTIMMUNG EINER FRIST ZUR KOMPENSATION (f) 

f 1 - Fristbestimmung 

Die unvermeidbaren Eingriffe sind gemäß § 5 (1) LPflG innerhalb einer 

angemessenen Frist auszugleichen. 

BODEN-/WASSERPOTENZIAL (b) 

b 1 - Dauerhafter Verlust von Bodenfunktionen 

Die Versiegelung und Überbauung bewirkt einen Verlust an 

• offenem Boden, 

• Lebensraum für pflanzliches/tierisches Leben einschließlich bodenbewohnender 

Mikroorganismen, 

• natürlicher Filterleistung zur Reinigung des Oberflächenwassers 

sowie eine Erhöhung des Oberflächenabflusses bei gleichzeitiger Reduzierung 

der Grundwasserneubildung. 

b 2 - Beeinträchtigung von Bodenfunktionen 

Außerhalb der überbauten Flächen kommt es durch Bauarbeiten zu Bodenverdichtungen, 

Bodenaushub, Auffüllungen und Bodenverlagerungen 

mit Beeinträchtigung der biologischen Aktivität des belebten Oberbodens 

sowie Störung der natürlichen Schichtenabfolge.



KLIMAPOTENZIAL (k) 

k 1 - Veränderung des Kleinklimas 

Die Bebauung und Flächenversiegelung bewirken eine Erhöhung der 

Wärmespeicherung und -abstrahlung bei gleichzeitiger Verringerung der 

Kaltluftproduktionsflächen. Dies führt tendenziell zu einer stärkeren Erwärmung, 

zur Abnahme der Luftfeuchtigkeit und damit zu einer Verschlechterung 

des Lokalklimas, die sich jedoch hier nicht merklich auf die 

bestehenden Siedlungsflächen der Gemeinde Nackenheim auswirkt. 

k 2 - Verschlechterung der Luftqualität 

Die bauliche Nutzung bewirkt eine Verschlechterung der Luftqualität durch 

zusätzliche Emissionen wie Hausbrand und Verkehr bei gleichzeitigem 

Verlust von der Luftverbesserung dienender Vegetation. Langfristig kann 

dies zu gesundheitlichen Schäden der Menschen und einer reduzierten Vitalität 

von Pflanzen führen. 

ARTEN-/BIOTOPPOTENZIAL (ö) 

ö 1 - Verlust von Lebensraum für Fauna/Flora 

Durch das geplante Baugebiet entfällt nicht erhaltenswerter Lebensraum 

in unbebauter Landschaft für Pflanzen und Tiere in Form von Ackerflächen, 

Haus-/Nutzgärten sowie Ruderalfluren. 

ö 2 - Verlust von erhaltenswertem Lebensraum für Fauna/Flora 

Durch das geplante Baugebiet entfällt erhaltenswerter Lebensraum in bisher 

unbebauter Landschaft für Pflanzen und Tiere in Form von Hybridpappelbestand 

mit Unterwuchs als Lebensraum mit mittlerer Bedeutung sowie 

heimischen Laubbäumen wie Sommerlinde, Spitzahorn, Esche + Walnuss 

als Lebensräume mit hoher Bedeutung: 

ö 3 - Potenzielle Beeinträchtigung erhaltenswerter Gehölze durch 

Baumaßnahmen 

Der erhaltenswerte Gehölzbestand wird durch benachbarte Baumaßnahmen 

wie z. B. durch die Verdichtung des Bodens im Wurzelbereich sowie 

Stamm- und Kronenbeschädigungen potenziell beeinträchtigt. Je nach 

Grad der eventuellen Beschädigungen können die Auswirkungen von einer 

geminderten Vitalität bis zum Absterben reichen. 

• Baum-/Strauchhecke im Osten und Südwesten des Plangebietes 

als Lebensräume mit mittlerer und hoher Bedeutung 

• Trauffläche heimischer Laubbäume (Walnuss) 

als Lebensräume mit hoher Bedeutung



LANDSCHAFTSBILD/ERHOLUNGSWERT (e) 

e 1 - Überbauung von "freier" Landschaft 

Die Überbauung "freier" Landschaft bewirkt eine nachhaltige Beeinträchtigung/Veränderung 

des Orts- und Landschaftsbildes, das nach 

§ 5 (1) LPflG landschaftsgerecht neu zu gestalten ist. Ein Mangel an ortsbildprägenden 

Merkmalen kann eine geringere Identität der Bewohner mit 

ihrem Wohnort bewirken. 

e 2 - Verlust von Erholungsraum/Erhöhung der Einwohnerzahl 

Bisher nutzbarer Erholungsraum in der "freien" Landschaft geht verloren. 

Gleichzeitig wächst mit der Bebauung die Bevölkerungszahl, auch von 

Kindern, so dass zusätzlicher Bedarf an nutzbarer Fläche für Spielbereiche 

und die Naherholung entsteht. 

1.10.2 Funktionale Ableitung der Kompensation 

Die nachfolgend aufgeführten Maßnahmen dienen der Vermeidung, Minderung 

sowie dem Ausgleich der Eingriffe in den Naturhaushalt und das 

Landschaftsbild, sie gliedern sich wie folgt: 

V = Vermeidungs-/Minimierungsmaßnahmen 

A = Ausgleichsmaßnahmen 

E = Externe Ausgleichsmaßnahmen 

FRIST ZUR KOMPENSATION/MINDESTQUALITÄTEN (f) 

A f 1.1 - Ein-Jahresfrist von Anpflanzungen 

Unvermeidbare Eingriffe sind spätestens ein Jahr nach Fertigstellung der 

baulichen Anlagen auszugleichen. 

A f 1.2 - Mindestqualitäten der Anpflanzungen 

Die Bestimmung von Mindestqualitäten verkürzt die Entwicklungszeit der 

Anpflanzungen und trägt damit zur zeitnahen Kompensation der Eingriffe 

bei. 

Mindestqualitäten der festgesetzten Anpflanzungen: 

• LAUBBÄUME - Hochstamm, 3 x verpflanzt, Stammumfang 16 - 18 cm 

In flächigen Pflanzungen auch Heister, 3 x verpflanzt, 

Höhe 250 - 300 cm 

• OBSTBÄUME -Hochstamm, Stammumfang 7 cm, Stammhöhe 160 – 

180 cm 

• STRÄUCHER - 2 x verpflanzt, Höhe 60 - 100 cm



Boden-/Wasserpotenzial (b) 

V/A b 1.1 - Sparsames Erschließungssystem/Entsiegelung/Abriss 

Die Herstellung der Erschließungsstraßen mit den Mindestmaßen und flächensparender 

Funktionsmischung begrenzt die Bodenversiegelung auf 

das unbedingt notwendige Maß. Die Breite der Erschließungsstraßen beträgt 

maximal 5,50 m, die der Stichstraßen 4,50 m, der Fußwege 2,00 - 

2,50 m. 

Die Entsiegelung überflüssiger asphaltierter Wege-, Hof- und Lagerflächen, 

die Beseitigung teilbefestigter Lagerflächen sowie der Abriss nicht 

mehr benötigter Gebäude bildet einen wirksamen Ausgleich für die Neubebauung 

und die damit verbundene Flächenver-siegelung. 

V b 1.2 - Wasserdurchlässige Beläge 

Durch die Herstellung öffentlicher Fußwege sowie privater Stellplätze, Zufahrten, 

Hof- und Lagerflächen in wasserdurchlässiger Bauweise kann ein 

Teil der Niederschläge an Ort und Stelle versickern. 

A b 1.3 - Sammlung/Verwendung/Versickerung von 

Niederschlagswasser 

Das Niederschlagswasser der Dachflächen soll in Zisternen gesammelt 

und als Brauchwasser genutzt werden. Der Notüberlauf der Versickerungsmulden 

und die Straßenentwässerung werden in den Eichelsbach 

eingeleitet. Als Ausgleich für die Wasserwirtschaft steht die externe Ausgleichsfläche 

nach A/E B 1.4 zur Verfügung. Diese Maßnahmen gleichen 

die negativen Auswirkungen der Bebauung und Flächenversiegelung auf 

den Wasserhaushalt aus. Gleichzeitig schont die Brauchwassernutzung 

die Grundwasserbestände. 

A b 1.4 - Extensivierung 

Mit den vorig genannten Maßnahmen wird nur ein Teilausgleich für den 

Eingriff in das Boden- und Wasserpotenzial erreicht. Die restliche Kompensation 

erfolgt mittels Aufwertung beeinträchtigter Bodenfunktionen 

durch Aufgabe von Intensivnutzung im Bereich der geplanten Ortsrandeingrünung. 

E b 1.5 – Externe Ausgleichsfläche 

Für den im Geltungsbereich des Bebauungsplanes nicht zu deckenden 

Ausgleich für den Naturhaushalt und das Landschaftsbild erfolgt die restliche 

Kompensation durch eine externe Ausgleichsmaßnahme nördlich des 

Baugebietes in der Gemarkung NACKENHEIM, Flur 6 auf Flurstück Nr. 

46/3 durch die Aufgabe der Intensivnutzung sowie die Schaffung von 

standortgerecht begrüntem Retentionsraum (Feuchtbiotop). Die derzeit intensiv 

genutzte landwirtschaftliche Fläche wird in extensives Grünland und 

standortgerecht begrünte Retentionsfläche (Feuchtbiotop) umgewandelt 

(s. Anlage 2).



V b 2 - Oberbodensicherung nach DIN 18.915 

Vor Beginn der Baumaßnahmen ist der Oberboden gemäß DIN 18.915 zu 

sichern, zwischenzulagern und zur Herstellung von Vegetationsflächen 

wieder zu verwenden. 


A k 1 - Durchgrünung 

Die unter A ö 1.1 + A ö 1.2 aufgeführten Maßnahmen bewirken eine starke 

Durchgrünung des Plangebietes und damit eine Verbesserung der 

Strahlungsbilanz sowie des Temperaturausgleichs. Insbesondere die Begrünung 

von Stellplätzen und Zufahrten vermindert die Aufheizung der befestigten 

Flächen. Die Gehölze tragen weiterhin durch Luftfilterung und 

Sauerstoffproduktion zur Luftverbesserung bei. 

V k 2 - Förderung regenerativer Energiegewinnung 

Anlagen zur Gewinnung von regenerativer Energie und zur Energieeinsparung 

wie Solarkollektoren oder großflächige Fassadenverglasungen vor 

unbeheizten Räumen sind zugelassen, da sie einen wesentlichen Beitrag 

zur Reduzierung der Luftbelastung leisten. 

ARTEN-/BIOTOPPOTENZIAL (ö) 

A ö 1.1 - Neuanlage von Gärten 

Die Anlage von Hausgärten und begrünten Freiflächen auf den nicht überbauten/befestigten 

Grundstücksteilen gleicht den Verlust gering bis mittel 

bedeutsamer Lebensräume in unbebauter Landschaft teilweise aus. Die in 

den Gärten stärkeren anthropogenen Störungen werden durch eine Erhöhung 

der Vielfalt und ökologischen Wertigkeit aufgrund der in Punkt A ö 

1.2 formulierten Mindeststandards kompensiert. 

A ö 1.2 - Ökologische Mindeststandards der Gärten/Straßenbäume 

Neben der Verwendung heimischer, standortgerechter Vegetation oder 

deren fruchtender Zuchtformen führen folgende Maßnahmen zu einer höheren 

ökologischen Wertigkeit der Hausgärten: 

• Naturnahe Nutzung und Pflege der begrünten Flächen unter Vermeidung 

des Einsatzes von chemischen Mitteln. 

• Bepflanzung der Gärten mit einem möglichst hohen Anteil an heimischen, 

standortgerechten Arten sowie einem geringen Anteil an Nadelgehölzen.



• Verwendung von immergrünen Gehölzen auf maximal 25 % der nicht 

überbauten Fläche. 

• Pflanzung von einem mittelkronigen oder zwei kleinkronigen Laubbäumen 

je angefangene 350 m² Grundstücksfläche. 

• Begrünung flach geneigter Dächer. 

• Herstellung von Einfriedungen aus heimischen Laubgehölzen. 

Die Stellplätze auf den Privatgrundstücken, angrenzend an den öffentlichen 

Straßenraum, sind mit mittel- bis großkronigen Bäumen zu überstellen 

sowie die Baumscheiben gegen schädigende Einflüsse und Überfahren 

zu sichern. 

A ö 1.3 - Anlage hochwertiger Biotopstrukturen 

Für die weitere Kompensation des Eingriffs ö 1 wird mit der bereits unter A 

b 1.4 aufgeführten Anlage der Ortsrandeingrünung-Nord (OE + PG) in 

Form einer 10 m breiten dichten Hecke bei einem Mindestanteil an mittel- 

und großkronigen Bäumen von 1 % Lebensraum für Fauna/Flora geschaffen 

mit höherer Wertigkeit geschaffen. 

E ö 1.4 – Externe Anlage hochwertiger Biotopstrukturen 

Für die nicht im Baugebiet erfolgende Kompensation des Eingriffs ö 1 wird 

als Lebensraum für Fauna/Flora mit höherer Wertigkeit eine Stromtalwiese 

mit einem Lebensraumangebot für Blattfußkrebse auf der externen Ausgleichsfläche 

in der Gemarkung NACKENHEIM, Flur 6, Flurstück Nr. 46/3 

entwickelt (= E b 1.5). 

E ö 2 - Flächige Gehölzpflanzung 

Die Kompensation des Verlustes von heimischen Bäumen einschließlich 

des Hybridpappelbestandes erfolgt durch eine flächige Neupflanzung von 

Gehölzen als Zuschlag zur Ausgleichs-/Ersatzmaßnahme A/E ö 1.3. 

V ö 3 - Dauerhafter Erhalt von Vegetationsstrukturen 

Die unter ö 3 aufgeführten Gehölze sind im Bebauungsplan als zu erhaltend 

festgesetzt. Bei Baumaßnahmen in der Nähe dieser Gehölze werden 

Sicherungsmaßnahmen nach DIN 18.920, AS-LG-4 und ZTV-Baumpflege 

durchgeführt. Im Traufbereich der geschützten Bäume und Gehölze dürfen 

keine Materialien gelagert oder Maschinen eingesetzt werden, um 

Verunreinigungen durch Betriebsstoffe zu vermeiden. Sollten dennoch 

Beeinträchtigungen auftreten, werden Kronen-, Stammpflege oder Wurzelbehandlung 

durchgeführt.



ORTS-/LANDSCHAFTSBILD/ERHOLUNGSFUNKTION (e) 

A e 1.1 - Landschaftstypische Durchgrünung des Baugebietes 

Die unter A ö 1.1 + A ö 1.2 beschriebenen Einzelmaßnahmen bewirken 

ein Maximum an landschaftstypischer Durchgrünung des Plangebietes. 

Die nachfolgenden Maßnahmen tragen zur Begrünung des Straßenraumes 

und damit zur Förderung der Gestalt- und Aufenthaltsqualität bei: 

• Begrünung der Zufahrten und Stellplätze 

• Pflanzung von Bäumen entlang der Haupterschließungsstraße 

A/V e 1.2 - Aufbau einer Ortsrandeingrünung 

Im Nordosten bleibt die vorhandene Baum-Strauchhecke zur B 9 hin erhalten 

und wird im Norden durch eine 10 m breite und standortgerechte Gehölzhecke 

als Ortsrandeingrünung ergänzt. 

A e 2.1 - Verkehrsberuhigte Wohnstraßen 

Durch die verkehrsberuhigte Ausgestaltung der Wohnstraßen entstehen 

wohnungsnahe Aufenthalts-, Kommunikations- und Spielräume. 

V e 2.2 - Fußwegeverbindungen in die Landschaft 

Die westlich und östlich an das Plangebiet anschließenden Wege erschließen 

den nördlich angrenzenden Naherholungsraum. Durch Fußwegeverbindungen 

nach Westen und Osten wird das Erschließungssystem 

des Baugebietes mit diesen Wegen vernetzt, so dass der Naherholungsraum 

auch für die künftigen Bewohner gut erreichbar ist. 

1.10.3 Gegenüberstellung Eingriffe/Kompensationsmaßnahmen 

In der nachfolgenden Tabelle sind nicht die tatsächlichen Flächen, sondern 

die anrechenbaren Flächengrößen unter Berücksichtigung der Wertfaktoren 

aufgeführt. 

Das Flurstück des Eichelsbaches unterliegt als Fläche für die Wasserwirtschaft 

dem Wasserrecht und ist daher nicht berücksichtigt.



EINGRIFFE 

Fläche 

in m² 

FRISTSETZUNG (f) 

AUSGLEICHSMASSNAHMEN 

f 1 Bestimmung einer Frist zur Kompensation ----- A f 1.1 Ein-Jahresfrist von Anpflanzungen ----- 

Fläche 

A f 1.2 Mindestqualitäten der Anpflanzungen ----- 

BODEN- + WASSERPOTENZIAL (b) 

b 1 Dauerhafter Verlust von Bodenfunktionen 7.960 m² V b 1.1 Sparsames Erschließungssystem / Entsiegelung / Abriss ----- 

- Öffentliche Erschließung 

/ Bebauung vorhanden 

/ Vollversiegelung vorhanden 

/ Teilversiegelung vorhanden 

370 m² x WF 0,5 

2.750 m² 

- 140 m² 

- 100 m² 

- 185 m² 

- Fläche f. Versorgungsanlagen 35 qm 

/ Vollversiegelung vorhanden - 30 qm 

- MI 1-Gebiet (Bebauung) 7.645 m² x GRZ 0,4 3.060 m² 

in m² 

V b 1.2 Wasserdurchlässige Beläge (Teilversiegelung) 1.190 m² 

- Fußwege 

- Wirtschaftsweg 

90 m² x WF 0,5 

670 m² x WF 0,5 

- MI 1-Gebiet (§ 19 BauNVO) GRZ 3.060 m² x 50 % 1.530 m² - MI 1 (Teilversiegelung) 1.530 m² x 60 % x WF 0,5 460 m² 


- 445 m² 

/ Vollversiegelung vorhanden 


320 m² x WF 0,5 

- 890 m² 

- 160 m² 

- MI 2-Gebiet (Bebauung) 7.810 m² x GRZ 0,3 2.340 m² 

- MI 2-Gebiet (§ 19 BauNVO) GRZ 2.340 m² x 50 % 1.170 m² - MI 2 (Teilversiegelung) 1.170 m² x 60 % x WF 0,5 350 m² 



1.540 m² x 50 % 

- 205 m² 

- 770 m² 

45 m² 

335 m² 

A b 1.3 Sammlung + Verwendung / Versickerung von Niederschlagswasser 

------



A b 1.4 Extensivierung (= A ö 1.3) 1.135 m² 

- Öffentliche Grünfläche (Neuanlage Ortsrandeingrünung) 565 m² 

- Private Grünfläche (Neuanlage Ortsrandeingrünung) 570 m² 

E b 1.5 Externer Ausgleich (= E ö 1.4) 5.635 m² 

- Aufgabe von Intensivnutzung in Flur 6, Flst. 46/3 

(zusätzlich zu E ö 2) 

b 2 Beeinträchtigung von Bodenfunktionen 8.525 m² V b 2 Oberbodensicherung nach DIN 18 915 8.525 m² 

5.635 m² 

- Hausgärten MI 1-Gebiet 7.645 m² x 40 % 3.055 m² - Hausgärten MI 1-Gebiet 7.696 m² x 40 % 3.055 m² 

- Hausgärten MI 2-Gebiet 7.810 m² x 55 % 4.300 m² - Hausgärten MI 2-Gebiet 7.966 m² x 55 % 4.300 m² 

- Öffentliche Grünfläche 580 m² - Öffentliche Grünfläche 580 m² 

- Private Grünfläche 590 m² - Private Grünfläche 590 m² 

SUMME EINGRIFF BODEN- + WASSERPOTENZIAL 16.485 m² SUMME AUSGLEICH BODEN- + WASSERPOTENZIAL 16.485 m² 


k 1 Veränderung des Kleinklimas ----- A k 1 Durchgrünung ----- 

- Maßnahmen von A ö 1.1 + A ö 1.2 

- Begrünung von Stellplätzen + Zufahrten 

k 2 Verschlechterung der Luftqualität ------ A k 2 Förderung regenerativer Energiegewinnung -----



ö 1 Verlust von nicht erhaltenswerten Lebensraum für Fauna + 

Flora 

- Acker 

- Haus-/Nutzgarten 

- Brache / Ruderalflur 

- Grasweg 

ARTEN- + BIOTOPPOTENZIAL (ö) 

10.935 m² 

1.530 m² 

1.070 m² 

115 m² 

13.650 m² A ö 1.1 Neuanlage von Gärten + Grünflächen 7.355 m² 

- Hausgärten MI 1-Gebiet 

- Hausgärten MI 2-Gebiet 

7.645 x 40 % 

7.810 m² x 55 % 

3.055 m² 

4.300 m² 

A ö 1.2 Ökologische Mindeststandards der Gärten + Grünflächen ------ 

- Naturnahe Nutzung + Pflege 

- hoher Anteil an heimischen Arten 

- Beschränkung immergrüner Gehölzen 

- Begrünung flach geneigter Dächer 

- Einfriedungen aus heimischen Laubgehölzen 

BAUMGEBOTE: 

- 1 Baum pro 350 m² Grundstücksfläche 

15.445 m² : 350 m² 

44 St 

A ö 1.3 Anlage hochwertiger Biotopstrukturen (= A b 1.4) 1.135 m² 

- Heckenpflanzung als Ortsrandeingrünung 

E ö 1.4 Externe Anlage hochwertiger Biotopstrukturen (= E b 1.5) 5.635 m² 

- Entwicklung einer Stromtalwiese mit 

- Angebot von Lebensräumen für Blattfußkrebse 

ö 2 Verlust von erhaltenswerten Lebensraum für Fauna + Flora 640 m² E ö 2 Flächige Gehölzpflanzungen 640 m² 

- Hybridpappeln + Unterwuchs als Lebensraum 

mittlerer Bedeutung 

- öffentliche Erschließung 

- MI 2-Gebiet 

20 m² x WF 0,5 

700 m² x WF 0,5 

- Trauffläche heim. Laub-/Obstbäume mit TF > 30 m² 

als Lebensraum mit hoher Bedeutung 

- öffentliche Erschließung 

- MI 1-Gebiet 

10 m² 

350 m² 

80 m² 

200 m² 

- Gehölzpflanzung auf externer Ausgleichsfläche gemäß 

vertragl. Regelung mit Unterer Landespflegebehörde 

(zusätzlich zu A/E b 1.4 = A/E ö 1.3) 

640 m²



ö 3 Potenzielle Beeinträchtigung erhaltenswerter Gehölze durch 

Baumaßnahmen 

- Baum-/Strauchhecke im Osten + Südwesten 

als Lebensraum mit mittlerer bis hoher Bedeutung 

- Trauffläche Walnußbaum mit TF > 30 m² 


440 m² 

85 m² 

525 m² V ö 3 Dauerhafter Erhalt der Vegetationsstrukturen 525 m² 

- Baum-/Strauchhecke im Osten + Südwesten 

als Lebensraum mit mittlerer bis hoher Bedeutung 

- Trauffläche Walnußbaum mit TF > 30 m² 


SUMME EINGRIFF ARTEN- + BIOTOPPOTENZIAL 14.815 m² SUMME AUSGLEICH ARTEN- + BIOTOPPOTENZIAL 15.290 m² 

ORTS-/LANDSCHAFTSBILD + ERHOLUNGSWERT (e) 

e 1 Überbauung "freier" Landschaft ----- A e 1.1 Landschaftstypische Durchgrünung ------ 

- Durchgrünung 

- Eingrünung 

- Maßnahmen von A ö 1.1, A ö 1.2 

- Begrünung von Stellplätzen + Zufahrten 

- Pflanzung von Bäumen entlang der Haupterschließungsstraße 

440 m² 

85 m² 

V/A e 1.2 Aufbau einer Ortsrandeingrünung ------ 

- Erhalt von Baum-Strauchhecken im Osten + Südwesten (= V ö 3) 

- Neuanlage Ortsrandeingrünung im Norden (= A b 1.4, A ö 1.3) 

e 2 Verlust von Erholungsraum + Erhöhung der Einwohnerzahl ------ A e 2.1 Verkehrsberuhigte Wohnstraßen ----- 

V e 2.2 Fußwegeverbindungen in die Landschaft -----



Die vorstehend tabellarische Übersicht macht deutlich, dass unter Einbezug 

der externen Ausgleichsfläche der funktionale Ausgleich der 

durch den Bebauungsplan vorbereiteten Eingriffe in den Naturhaushalt 

und das Landschaftsbild unter Berücksichtigung der Wertigkeit weitgehend 

erreicht wird. 

1.10.4 Nutzungsbilanz Bestand/Planung 

Aus dem Vergleich zwischen der aktuellen Nutzung der Flächen im Geltungsbereich 

und der geplanten Entwicklung ergeben sich folgende Nutzungsänderungen: 

FLÄCHENNUTZUNG BESTAND % PLANUNG % DIFFERENZ 

Überbaubare Flächen / Gebäude 790 m² 3,9 5.400 m² 26,3 4.610 m² 

Private Nebenanlagen/Erschließung: 

- Vollversiegelung/Nebengebäude 1.020 m² 5,0 1.080 m² 5,3 60 m² 

- Teilversiegelung 2.230 m² 10,9 1.620 m² 7,9 - 610 m² 

Haus-/Nutzgarten: 

- ohne Baum-Strauch-Erhalt 1.650 m² 8,1 6.980 m² 34,1 5.330 m² 

- mit Baum-Strauch-Erhalt 0 m² 0,0 375 m² 1,8 375 m² 

Baum-Strauchhecke (Bestand) 410 m² 2,0 0 m² 0,0 - 410 m² 

Ortsrandeingrünung neu (OG): 

- ohne Baum-Strauch-Erhalt 0 m² 0,0 565 m² 2,8 565 m² 


Ortsrandeingrünung neu (PG): 

- ohne Baum-Strauch-Erhalt 0 m² 0,0 570 m² 2,8 570 m² 


Fläche für Versorgungsanlage 0 m² 0,0 35 m² 0,2 35 m² 

Straßenverkehrsflächen 0 m² 0,0 1.990 m² 9,7 1.990 m² 

Fußwege, teilversiegelt 0 m² 0,0 90 m² 0,4 90 m² 

Wirtschaftsweg am Eichelsbach 670 m² 3,3 670 m² 3,3 0 m² 

Acker 10.955 m² 53,5 0 m² 0,0 - 10.955 m² 

Brache (Ruderalflur) 965 m² 4,7 0 m² 0,0 - 965 m² 

Pappelbestand 720 m² 3,5 0 m² 0,0 - 720 m² 

Eichelsbach 1.085 m² 5,3 1.085 m² 5,3 0 m² 

GESAMTFLÄCHE 20.495 m² 100,0 20.495 m² 100,0 0 m²



1.10.5 Zuordnung der Ausgleichsmaßnahmen 

Die Zuordnung der Ausgleichsmaßnahmen zu den Eingriffsträgern stellt 

die Voraussetzung zur Erhebung von Kostenerstattungsbeiträgen auf 

der Grundlage der §§ 1 a (3), 9 (1 a) + 135 a BauGB dar. Verteilungsmaßstab 

für die Zuordnung der Ausgleichsflächen nach § 1 a (3) BauGB 

i.V. mit § 135 b Nr. 3 BauGB ist die zu erwartende Flächenneuversiegelung 

sowie der Verlust erhaltenswerter Lebensräume. 

Eingriffs-träger Flächen- 

versiegelung 

Verlust von er- 

haltenswerten 

Lebensraum 

Interner Aus- 

gleich 

Zuordnung Ausgleich 

Sp. 1 Sp. 2 Sp. 3 Sp 4 Sp. 2+ Sp. 3 – Sp. 4 

öffentliche 

Erschließung 

Versorgungs- 

Anlagen 

(A b 1.4 = A ö 1.3: 1.135 m²) 

(E b 1.5 = E ö 1.4: 5.635 m²) 

(E ö 2: 640 m²) 

7.410 m² 

b1 ö 2 V b 1.2 Bedarf Anteil 

2.325 m² 90 M² 380 m² 2.035 m² 27,46 % 

5 m² 0 M² 0 m² 5 m² 0,07 % 

MI 1-Gebiet 3.095 m² 200 M² 460 m² 2.835 m² 38,26 % 

MI 2-Gebiet 2.535 m² 350 m² 350 m² 2.535 m² 34,21 % 

Gesamt 7.960 m² 640 m² 1.190 m² 7.410 m² 100,0 % 

Zur Sicherung der Umsetzung übernimmt der Erschließungsträger die 

Finanzierung der öffentlichen Ausgleichsmaßnahmen einschließlich Flächenankauf. 

1.11 BODENORDNUNG 

Für die Zuordnung der Bauplätze wird eine gesetzliche Baulandumlegung 

nach §§ 45 ff. BauGB durchgeführt.



1.12 KOSTEN DER ERSCHLIESSUNG/AUSGLEICHSMASSNAHMEN 

Nach dem bereits abgeschlossenen Erschließungsvertrag nach § 124 

BauGB ist es Aufgabe des Erschließungsträgers, die Finanzierung der 

Kosten für die Erschließung des Baugebietes einschließlich der Ausgleichsmaßnahmen 

sicherzustellen. Die Erschließungskosten werden 

entsprechend der vertraglichen Vereinbarung auf die Baugrundstücke 

umgelegt. 

Die Versorgungsleitungen für Trinkwasser, Gas, Elektrizität, Telefon und 

Breitbandkabel werden von den zuständigen Versorgungsträgern verlegt, 

die ihre Anschlussbeiträge direkt bei den Anliegern erheben. 

Aufgestellt: Wiesbaden, den 04.09.2002 ...................... 

Hendel



RECHTSGRUNDLAGEN 

Der Bebauungsplan wird aufgrund der nachfolgenden gesetzlichen Bestimmungen 

aufgestellt: 


aufgestellt: 

- Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 27.08.1997 (BGBl. I S. 2141), zuletzt 

geändert durch Gesetz vom 17.12.1997 (BGBl. I S. 3108), mit Berichtigungen 

vom 16.01.1998 (BGBl. I S. 137). 

- Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz 

- BNatSchG) i.d.F. vom 21.09.1998 (BGBl. I S. 2995). 

- Gesetz zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen, 

Geräusche, Erschütterungen und ähnliche Vorgänge (Bundes-Immissionsschutzgesetz 

- BImSchG) i.d.F. der Bekanntmachung vom 

14. Mai 1990 BGBl. I S. 880), zuletzt geändert durch Art. 9 des zweiten 

Gesetzes zur Erleichterung der Verwaltungsreformen in den Ländern (2. 

Zuständigkeitslockerungsgesetz) vom 03.05.2000 (BGBl. I S. 632) 

- Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung 

- BauNVO) i.d.F. der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl. I 

S. 132), zuletzt geändert durch das Gesetz zur Erleichterung von Investitionen 

und der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland (Investitionserleichterungs- 

und Wohnbaulandgesetz) vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 

466). 

- Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung 

des Planinhalts (Planzeichenverordnung - PlanzV 90) vom 18.12.1990 

(BGBl. 1991 I S. 58). 

- Landesbauordnung Rheinland-Pfalz (LBauO) vom 24.11.1998 (GVBl. 

S. 365), zuletzt geändert durch Art. 5 des 2. Landesgesetzes zur Änderung 

verwaltungsvollstreckungsrechtlicher Vorschriften vom 09.11.1999 (GVBl. 

S. 407). 

- Landesgesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Landespflegegesetz 

- LPflG) i.d.F. vom 05.02.1979 (GVBl. S. 36), zuletzt geändert durch 

Teil 10 des Landeswaldgesetzes vom 30.11.2000 (BVBl. S. 504). 

- Gemeindeordnung für Rheinland-Pfalz (GemO) i.d.F. vom 31.01.1994 

(GVBl. S. 153), zuletzt geändert durch Teil 10 des Landeswaldgesetzes 

vom 30. November 2000 (BVBl. S. 504). 

- Landesgesetz zum Schutz und zur Pflege der Kulturdenkmäler (Denkmalschutz- 

und -pflegegesetz - DSchPflG) vom 23.03.1978, zuletzt geändert 

durch Landesgesetz vom 06.07.1998 (GVBl. S. 171). 

- Wassergesetz für das Land Rheinland-Pfalz (Landeswassergesetz - LWG) 

i.d.F. vom 14.12.1990 (GVBl. S. 11), zuletzt geändert durch Art. 7 des 2. 

Landesgesetzes zur Änderung verwaltungsvollstreckungsrechtlicher Vorschriften 

vom 09.11.1999 (GVBl. S. 407). 

- Landesstraßengesetz für Rheinland-Pfalz (LStrG) i.d.F. vom 01.08.1977, 

zuletzt geändert durch Teil 10 des Landeswaldgesetzes vom 30.11.2000 

(BVBl. S. 504).




1. ÄNDERUNG 

BEGRÜNDUNG 

Stand 24.11.2003/GP


Bebauungsplan WEIDENWEG 1. ÄNDERUNG 


1. BEGRÜNDUNG 

1.1 INHALTE 

1.2 EINGRIFFSREGELUNG ZUR 1. ÄNDERUNG DES 

BEBAUUNGSPLANES 

1.3 UMWELTBERICHT 

2. PLANUNTERLAGEN 

2.1 ÄNDERUNG DES BEBAUUNGSPLANES M. 1 : 1.000 

2.2 SYSTEMSCHNITT A-A UND ÜBERSICHTSPLAN M. 1 : 500 / 1 : 1.000


Seite 2 

Die Gemeinde Nackenheim hat beschlossen, den im Jahr 2002 aufgestellten 

und zur Rechtskraft gebrachten Bebauungsplan WEIDENWEG zu ändern. 

Die Änderung ist erforderlich, um eine eindeutige Rechtssituation an der 

Nahtstelle zwischen der vorhandenen Bebauung entlang der RHEINSTRAS- 

SE und dem WEIDENWEG sowie dem Neubaugebiet WEIDENWEG sicherzustellen. 

Darüber hinaus werden an den Textlichen Festsetzungen und der 

Planurkunde geringfügige Korrekturen vorgenommen, die sich im Zuge der 

Erschließungsplanung für das Baugebiet sowie aus der Auseinandersetzung 

über den Anschluss an die Bebauung entlang der Rheinstraße ergeben haben. 

Die 1. Änderung des Bebauungsplanes WEIDENWEG umfasst folgende 

Punkte: 

1.1 INHALTE 

1. Fläche, die auf der Westseite der verlängerten Rheinstraße nördlich 

an die vorhandene Bebauung anschließt (Flst. Nr. 224 tw. + 226/7 tw.) 

• Festsetzung der maximal zulässigen Traufhöhe auf 93,90 m ü.NN sowie 

der Firsthöhe auf 97,95 m ü.NN für die östliche Teilfläche des Flst. Nr. 224. 

Damit überschreitet die max. zulässige Firsthöhe die bestehende Bebauung 

auf dem Flst. Nr. 522/2 um maximal 0,50 m. Für diese differenzierte 

Höhenfestsetzung ist es erforderlich, diesen Bereich als MI 3 auszuweisen 

und eine entsprechende Nutzungsschablone in die Planzeichnung zu integrieren. 

• Auf der östlichen Teilfläche des Flst. Nr. 224 (MI 3) dürfen keine Aufschüttungen 

bzw. Auffüllungen vorgenommen werden. Ausnahmen bilden lediglich 

die Anbindung der privaten Zufahrt an die Erschließungsstraße und die 

Einfüllung des Kellergeschosses auf der Ostseite der Neubebauung im 

Anschluss an das bebaute Grundstück Parzelle Nr. 522/2, die maximal bis 

zum Niveau des angrenzenden Geländes ausgeführt werden darf. 

2. Bebautes Flurstück Nr. 223 innerhalb des Geltungsbereiches 

• Das Baufenster wird geringfügig nach Westen erweitert, so dass sich eine 

wirtschaftlichere Ausnutzung des Grundstücks unter Beibehaltung der bisher 

geltenden Ausnutzungsziffern ergibt. Zu den Grundstücksgrenzen und 

zur geplanten privaten Erschließungsstraße ist jeweils ein Abstand von 

3,00 m einzuhalten. 

3. Baugrundstück am westlichen Ende der nördlichsten Bauzeile 

• Für das Eckgrundstück am nordwestlichen Rand Flst. 222 tw. wird die vorgegebene 

Firstrichtung parallel zum Ortsrand aufgehoben, um der Bebauung 

eine größere Gestaltungsfreiheit zu gewähren.

4. Schallschutz am nördlichen und östlichen Rand des Baugebietes 

Seite 3 

• Der Schallschutz für den nördlichen und östlichen Gebäuderiegel wird unter 

dem 1. Spiegelstrich Punkt A.12 der Planungsrechtlichen Festsetzungen 

mit "OK mindestens 91,00 m ü.NN" festgesetzt. Damit wird die bisherige 

Festsetzung auf der Grundlage des vorliegenden Immissionsgutachtens 

so konkretisiert, dass kein Auslegungsspielraum mehr verbleibt. 

5. Mischgebiet MI 1 

• Im Mischgebiet MI 1 wird die Festsetzung zur Beschränkung der Anzahl 

der Wohneinheiten geändert. Bei Doppelhaushälften wird die Anzahl der 

WE von 1 auf 2 erhöht. Damit wird der Gebietsqualität (MI) ebenso Rechnung 

getragen wie der festgesetzten Bauweise in Form einer zweigeschossigen 

Schallschutzbebauung. 

6. Westliche Bauzeile im MI 2 zwischen den Fußwegen 

• Die 4 separat ausgewiesenen Baufenster am westlichen Rand des Baugebietes 

werden zu einem durchgehenden Bauband zusammengefasst. Damit 

bleibt bei der Parzellierung der einzelnen Grundstücke mehr Spielraum 

ohne dass die mögliche Ausnutzung erhöht wird. Die Festsetzungen zum 

Maß der baulichen Nutzung in der Nutzungsschablone bleiben unverändert. 

7. Mischgebiet MI 2 

• Die Festsetzung zur Größe der Baugrundstücke wird dahingehend geändert, 

dass im Bereich des MI 2 die Mindestgröße von Einfamilienhausgrundstücken 

350 m 2 statt bisher 450 m 2 beträgt. Damit wird auf die branchenspezifische 

Nachfragesituation reagiert, die nach kleinen Grundstückseinheiten 

verlangt. 

8. Gesamter Geltungsbereich 

• Änderung des 2. Spiegelstrichs unter Punkt A.3 der Planungsrechtlichen 

Fest-setzungen wie folgt: 

Die Oberkante des Rohfußbodens soll 0,20 – 0,50 m über dem Bezugspunkt 

liegen, um die Erdbewegungen auf den Grundstücken zu reduzieren 

und eine bessere Proportionalität der Baukörper zu erreichen. 

• Die maximale Firsthöhe im MI 1 wird entsprechend dem reduzierten Sockelmaß 

von bisher 14,00 m auf 13,00 m abgesenkt. Diese Einschränkung 

dient ebenfalls der besseren Einfügung der Baukörper in das Ortsbild. 

• Der Standort der Trafostation des EWR wird analog zur Erschließungsplanung 

geringfügig nach Norden verschoben. Diese Änderung ist erforderlich, 

weil an der bisher ausgewiesenen Stelle ein privater Erschließungsweg 

erforderlich ist. 

• Zur Verdeutlichung der anstehenden Maßnahmen zur Deichverstärkung 

wird der Begründung eine Schnittzeichnung beigefügt, aus der die geplanten 

Höhen und Geländeauffüllungen zu entnehmen sind. Im übrigen wurde

Seite 4 

der Bauantrag für die Anschüttung und Verbreiterung des Hochwasserdamms 

seitens der Kreisverwaltung Mainz-Bingen mit Datum vom 

08.05.2003 genehmigt. 

Die sonstigen Planungsrechtlichen Festsetzungen, Bauordnungsrechtlichen 

Vorschriften und Hinweise des rechtskräftigen Bebauungsplanes WEIDEN- 

WEG behalten auch weiterhin ihre Gültigkeit. 

1.2 EINGRIFFSREGELUNG ZUR 1. ÄNDERUNG DES BEBAUUNGSPLANES 

Aus der 1. Änderung des Bebauungsplanes ergeben sich keine zusätzlichen 

Eingriffe in die Natur und Landschaft, da die Ausnutzungsziffern nicht verändert 

werden und sich auch der Grad der Flächenversiegelung nicht erhöht. 

1.3 UMWELTBERICHT 

Gemäß Anlage 1 Nr. 18.7 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung 

(UVPG) besteht für Bebauungspläne im bisherigen Außenbereich nach 

§ 35 BauGB die Verpflichtung zur Durchführung einer frühzeitigen Vorprüfung 

der umweltrelevanten Auswirkungen (Screening), die sich aus der Umsetzung 

des Bebauungsplanes ergeben, sofern die zulässige Grundfläche i.S. des § 

19 (2) BauNVO 20.000 - 100.000 m 2 beträgt. 

Da die überbaubare Fläche gemäß § 19 (2) BauNVO des vorliegenden Bebauungsplanes 

deutlich unterhalb der festgelegten Grenze von 20.000 m 2 

liegt, ist ein Screening nicht erforderlich. 


Hendel


Seite 5 

Der Änderung des Bebauungsplanes wird aufgrund der nachfolgenden gesetzlichen 

Bestimmungen aufgestellt: 

- Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 27.08.1997 (BGBl. I. S. 2141, ber. 

BGBl. 1998 I S. 137), zuletzt geändert am 01.08.2002 (BGBl. I Nr. 53, S. 

2850). 

- Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz 

- BNatSchG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 25.03.2002 

(BGBl. I S. 1193). 


Geräusche, Erschütterungen und ähnliche Vorgänge (Bundes-Immissionsschutzgesetz 

- BImSchG) in der Neufassung vom 

26.09.2002 (BGBl. I S. 1914). 

- Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke 

(Baunutzungsverordnung - BauNVO) i.d.F. der Bekanntmachung vom 

23.01.1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Gesetz vom 

23.04.1993 (BGBl. I S. 466). 

- Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung 

des Planinhalts (Planzeichenverordnung - PlanzV 90) vom 18.12.1990 

(BGBl. 1991 I S. 58). 


S. 365), zuletzt geändert durch Art. 3 des Landesgesetzes zur Neuorganisation 

der Straßen- und Verkehrsverwaltung Rheinland-Pfalz vom 

18.12.2001 (GVBl. S. 303). 

- Landespflegegesetz Rheinland-Pfalz (LPflG) i.d.F. vom 05.02.1979 (GVBl. 

S. 36, zuletzt geändert durch Artikel 65 des Euro-Anpassungsgesetzes 

Rheinland-Pfalz vom 06.02.2001 (GVBl. S. 29). 

- Gemeindeordnung für Rheinland-Pfalz (GemO) i.d.F. vom 31.01.1994 

(GVBl. S. 153), zuletzt geändert durch Artikel 9 des Euro- 

Anpassungsgesetzes vom 06.02.2001 (GVBl. S. 29).




2. ÄNDERUNG 

BEGRÜNDUNG 

Stand 01.11.2005(GP)



1.1 INHALTE 

Seite 1 

1.2 EINGRIFFSREGELUNG ZUR 2. ÄNDERUNG DES BEBAUUNGSPLA- 

NES 

1.3 UMWELTBERICHT § 2 (4) + § 2 A BauGB I.V. MIT ZUGEHÖRIGER AN- 

LAGE 

2. ANLAGEN 

2.1 TECHNISCHER PLAN – STRAßENBAU M. 1 : 500 

3. ZUSAMMENFASSENDE ERKLÄRUNG 

4. PLANGRUNDLAGEN 

4.1 ÄNDERUNG DES BEBAUUNGSPLANES M. 1 : 1.000


Seite 2 

Die Gemeinde Nackenheim hat beschlossen, den im Jahr 2002 aufgestellten 

und zur Rechtskraft gebrachten Bebauungsplan WEIDENWEG zum 2. Mal zu 

ändern. Die erneute Änderung ist erforderlich, um eine eindeutige Rechtssituation 

sicherzustellen. Darüber hinaus werden an den Textlichen Festsetzungen 

und der Planurkunde geringfügige Korrekturen vorgenommen, die im wesentlichen 

der Klarstellung dienen. Zudem wird in einem Teil des Bebauungsplans 

die Höhe der baulichen Anlagen verändert, um eine bessere Ausnutzung der relativ 

kleinen überbaubaren Flächen zu erreichen. 

Die 2. Änderung des Bebauungsplanes WEIDENWEG umfasst folgende Punkte: 

1.1 INHALTE 

1. Gesamter Geltungsbereich: 

1.1. Die Fußbodenoberkante des Rohfußbodens (FOK RFB) soll mindestens auf 

dem Niveau der fertiggestellten Erschließungsstraße liegen. Seit der ersten 

Änderung des Bebauungsplanes konnte die FOK RFB 0,20-0,50 m über 

dem Straßenniveau angeordnet werden. Dies ist weiterhin möglich und aus 

städtebaulichen Gründen auch sinnvoll. Die absolute Gebäudehöhe wird 

weiterhin über die Festsetzungen zur Trauf- und Firsthöhe definiert. 

Damit wird eine eindeutige und einheitliche Regelung getroffen, die auch 

dazu beiträgt, die erforderlichen Erdauffüllungen bei Gebäuden ohne Unterkellerung 

in Grenzen zu halten. Dementsprechend lautet die Festsetzung 

zur Höhenlage baulicher Anlagen: 

Die Oberkante des Rohfußbodens im Erdgeschoss (FOK EG) darf im 

MI 1, MI 2 und MI 4 nicht unter dem Niveau des Bezugspunktes liegen. 

Die Definition des Bezugspunktes behält weiterhin ihre Gültigkeit. 

1.2. Ergänzung der Textlichen Festsetzung zum Maß der baulichen Nutzung wie 

folgt: 

Die festgesetzte Traufhöhe darf auf einer Länge von 1/3 der Trauflänge 

einer Gebäudeseite durch untergeordnete Gebäudeteile wie z.B. 

Zwerchhäuser um 1,50 überschritten werden. 

Die bisherigen Festsetzungen zur Begrenzung der Trauf- und Firsthöhen 

führen ggf. dazu, dass die Einhaltung der einheitlichen Festsetzung bei der 

Errichtung von Zwerchhäusern nicht möglich ist.

Seite 3 

1.3. Die Geländeoberfläche wird gem. § 9 (2) BauGB i.V.m. § 2 LBauO wie folgt 

definiert: Diese Festsetzung wird zur Höhenlage baulicher Anlagen ergänzt. 

Die maßgebliche Geländeoberfläche gemäß Bebauungsplan ist die 

Höhe der dem Baugrundstück zugeordneten Erschließungsstraße. Der 

Technische Plan – Straßenbau wird Bestandteil dieser Festsetzung. 

Beim Straßenbau wurde eine Aufschüttung des gewachsenen Geländes um 

ca. 2,00 m vorgenommen. Diese Aufschüttung war aufgrund der Oberflächenentwässerung 

erforderlich geworden. Um im Rahmen der Baugenehmigungsverfahren 

eine eindeutige und rechtssichere Definition der Höhenlage 

zu gewährleisten, ist die Festsetzung im Bebauungsplan unabdingbar. 

Diese Regelung hat keine Auswirkungen auf die zulässigen Trauf- und 

Firsthöhen. 

1.4. Bezüglich der Dachausbildung von Hauptbaukörpern soll eine Differenzierung 

zwischen Sattel- und Pultdächern erfolgen und ein breiterer Gestaltungsspielraum 

bei der Dachausbildung von Garagen ermöglicht werden. 

Demnach werden Satteldächer mit 25 0 bis 45 0 und Pultdächer mit 10 0 bis 

25 0 zugelassen. Bei Garagen sollen auch vom Hauptbaukörper abweichende 

Dachformen unter Einhaltung einer Mindestdachneigung von 19 0 möglich 

sein. 

1.5. Aufgrund einer Entscheidung des OVG ist die Definition des Einzel- und 

Doppelhauses im Bebauungsplan obsolet und kann infolgedessen entfallen. 

Die nachfolgende Festsetzung unter der Überschrift GRÖßE DER BAU- 

GRUNDSTÜCKE entfällt. 

Ein Doppelhaus i.S. der Festsetzung ist der Zusammenschluss von 

zwei Einzelhäusern unter Wegfall eines seitlichen Grenzabstandes. 

1.6. Analog dazu werden die Festsetzungen, die sich explizit auf Doppelhäuser 

bzw. Doppelhaushälften beziehen, überarbeitet, um eine eindeutige Begrifflichkeit 

zu wahren. Die Festsetzung der Zufahrtsbreiten unter der Überschrift 

VERKEHRSFLÄCHEN wird daher wie folgt geändert. 

Bei Grundstücken mit einer Doppelhaushälfte darf die Zufahrtsbreite max. 

3,00 m betragen. 

1.7. Um auch in Doppelhäusern eine bessere Flexibilität zu gewährleisten wird 

die Beschränkung auf eine Wohneinheit pro Doppelhaushälfte gestrichen. 

Die nachfolgende Festsetzung unter Beschränkung der Wohnungszahl entfällt. 

Bei Doppelhäusern ist nur 1 eigenständige Wohneinheit (WE) je Doppelhaushälfte 

zulässig.

Seite 4 

1.8. Aufgrund der vorhandenen Grundstückszuschnitte im Baugebiet ist eine Änderung 

der Festsetzung zur Anzahl der Wohneinheiten erforderlich. Bislang 

waren maximal 2 Wohneinheiten je Wohnhaus möglich. Die Festsetzung 

erfolgt künftig gestaffelt in Abhängigkeit von der Größe des Baugrundstücks. 

Demnach sind bei einer Grundstücksgröße von 540 m 2 bis 725 m 2 

max. 3 WE und ab einer Grundstücksgröße von 725 m 2 max. 4 WE möglich. 

Dabei sind die festgesetzten Ausnutzungsziffern zum Maß der baulichen 

Nutzung (GRZ, GFZ, Geschossigkeit und Gebäudehöhe) einzuhalten. 

Die Änderung erfolgt auch vor dem Hintergrund, die Bildung von wirtschaftlichen 

Einheiten (z.B. mit einer gemeinsamen Tiefgarage) zu ermöglichen. 

1.9. Mit Satzungsbeschluss vom 16.09.2004 hat die Gemeinde Nackenheim die 

Aufhebung der Satzungen über die Notwendigkeit einer Teilungsgenehmigung 

im Geltungsbereich von Bebauungsplänen beschlossen. Der Punkt 

C. SONSTIGE VORSCHRIFTEN TEILUNGSGENEHMIGUNG wird aus 

dem Bebauungsplan gestrichen. 

2. MI 1: 

2.1. Ausgehend vom Straßenniveau soll im MI 1 die Traufhöhe 7,50 m und die 

Firsthöhe 13,50 m betragen. Im rechtskräftigen bisherigen Bebauungsplan 

war eine Traufhöhe von bis zu 7,00 m und eine Firsthöhe von 13,00 m über 

FOK EG möglich. Zudem durfte die FOK EG 0,20 - 0,50 m über dem Bezugspunkt 

liegen. Es handelt sich demnach nicht um eine qualitative Änderung 

der Textlichen Festsetzungen, sondern um die erforderliche Klarstellung 

nach Änderung des Bezugspunktes (siehe 1.1). Die Festsetzung zur 

Höhe der baulichen Anlagen erfolgt in der Planzeichnung durch Einschrieb 

in die Nutzungsschablone: TH = max. 7,50 m / FH = max. 13,50 m. 

3. MI 2 und MI 4: 

3.1. Ausgehend vom Straßenniveau soll im MI 2 und MI 4 die Traufhöhe 5,00 m 

und die Firsthöhe 11,0 m betragen. Im rechtskräftigen bisherigen Bebauungsplan 

war eine Traufhöhe von 4,50 m und eine Firsthöhe von 10,50 m 

über Straßenniveau möglich. Hintergrund für die Änderung ist die bessere 

Ausnutzung der relativ kleinen überbaubaren Flächen, ohne den eigentlichen 

Charakter des Baugebietes zu verändern. Die Festsetzung zur Höhe 

der baulichen Anlagen erfolgt in der Planzeichnung durch Einschrieb in die 

Nutzungsschablone: TH = max. 5,0 m / FH = max. 11,0 m. 

3.2. Bei Doppelhausbebauung soll die GFZ von 0,5 ausnahmsweise überschritten 

werden dürfen. Diese Änderung ist erforderlich, da sonst der Dachraum 

von Doppelhaushälften nur sehr eingeschränkt zu Wohnzwecken genutzt 

werden kann und Zwerchhäuser sowie Dachgauben praktisch nicht errichtet 

werden können, obwohl sie zur Belichtung des Dachgeschosses dringend 

erforderlich wären. Die Festsetzung zum Maß der baulichen Nutzung lautet 

demnach wie folgt: 

Bei der Errichtung von Doppelhäusern im MI 2 und MI 4 darf die festgesetzte 

GFZ 0,5 um bis zu 20 % überschritten werden. 

3.3. Der Achsabstand von Zwerchhäusern soll bei Doppelhäusern von 9,50 auf 

7,50 m reduziert werden. Bei der Parzellierung des Baugebietes haben sich

Seite 5 

relativ kleine Grundstücke ergeben, so dass der ursprünglich festgesetzte 

Achsabstand bei Doppelhausbebauung mit Zwerchhäusern nicht praktikabel 

ist. Bei den bauordnungsrechtlichen Vorschriften wird unter Punkt 1. 

BEBAUUNG die bisher enthaltene Vorschrift um den fett gedruckten Teil 

ergänzt: 

Zwerchgiebel oder Zwerchhäuser sind nur als Einzelform oder im Achsabstand 

von mind. 9,50 m, bei Doppelhäusern von 7,50 m, zulässig. Die 

Breite darf max. 50 % der Gebäudelänge von Einzelhäusern oder Doppelhaushälften, 

jedoch nicht über 5,50 m betragen 

4. MI 1 und MI 3 

4.1. Zur höhenmäßigen Gliederung der Schallschutzbebauung im MI 1 und MI 3 

wird eine Differenzierung der Firsthöhen vorgenommen. Der Unterschied 

zwischen den Firsthöhen von Hauptbaukörpern und Nebenbaukörpern 

muss mindestens 2,00 m betragen. Damit soll eine höhere Gestaltqualität 

der Ortsrandbebauung unter Berücksichtigung der erforderlichen Mindesthöhen 

zur Sicherstellung des Schallschutzes erreicht werden. 

4.2. Bei der Zahl der Vollgeschosse wird die Festsetzung von zwingend II + D 

geändert in max. II + D. Die Festsetzung erfolgt innerhalb der Nutzungsschablone 

in der Planzeichnung. Diese Änderung hat zur Folge, dass auch 

alternative Hauskonzepte unter Einhaltung der festgesetzten Mindesthöhen 

und der baugestalterischen Vorschriften verwirklicht werden können. 

4.3. Zur Klarstellung wird die Festsetzung zum Immissionsschutz im MI 1 und MI 

3 auf der Grundlage des Beschlusses zur 1. Änderung in ihrem Wortlaut 

geringfügig modifiziert, so dass eine einheitliche Auslegung möglich ist. 

Demnach ist an den in der Planzeichnung gekennzeichneten Fassaden eine 

durchgehende Mindesthöhe von 91,00 m ü.NN einzuhalten. Dies betrifft 

sowohl die Traufhöhen der Hauptbaukörper, als auch die Höhen der im Zusammenhang 

mit der geschlossenen Bebauung zu errichtenden baulichen 

Anlagen wie Garagen, Nebenanlagen und Wände. Grundlage für diese 

Festsetzung ist das Immissionsgutachten Möbus aus dem Jahr 2000. 

5. MI 4 (Bauzeile östlich des Eichelsbaches, begrenzt durch einen Fußweg 

im Norden und im Süden) 

5.1 Aufgrund der speziellen topographischen Situation mit einem starken Geländegefälle 

zum Eichelsbach im Westen ist es erforderlich, die Unterkellerung 

von Grenzgaragen zu ermöglichen, wenn sie in den rückwärtigen 

Grundstücksbereichen errichtet werden. In der bislang festgesetzten offenen 

Bauweise war die Unterkellerung von Grenzgaragen grundsätzlich nicht 

zulässig. Da eine geschlossene Bauweise ohne seitliche Grenzabstände 

nach § 22 (3) BauNVO aber städtebaulich nicht sinnvoll ist, wird eine abweichende 

Bauweise nach § 22 (4) BauNVO festgesetzt. Es wird bestimmt, 

dass die Unterkellerung von Garagen, die auf der seitlichen Grundstücksgrenze 

stehen, zulässig ist. Ansonsten gelten die Vorschriften des § 22 (2) 

für die offene Bauweise. Der betreffende Bereich wird in der Planzeichnung 

als MI 4 bezeichnet und in der Nutzungsschablone wird a für die abweichende 

Bauweise eingetragen. Die Festsetzungen zum Maß der baulichen 

Nutzung entsprechen dem MI 2.

6. Anpassung der Zuordnungsfestsetzung 

Seite 6 

6.1 Im Zuge der 1. Änderung des Bebauungsplanes wurde ein Teil des als MI 1 

ausgewiesenen Baugebietes als MI 3 ausgewiesen. Allerdings wurde die 

Zuordnung der Ausgleichsflächen nicht entsprechend angepasst. Dieses 

wird nun mit der 2. Änderung des Bebauungsplanes vollzogen: 

b 1: Im MI 3 wird bei einer Gesamtgröße von 790 m² und einer GRZ von 0,4 

folgende (gerundete) Überbauung zugelassen: 

790 m² x GRZ 0,4 = 315 m² 

§ 19 BauNVO = 160 m² 475 m² 

Die GRZ 0,4 entspricht der GRZ im ursprünglichen MI 1. Anrechenbare 

(Teil-)Versiegelungen/Überbauungen sind im MI 3 nicht vorhanden. 

Interner Ausgleich V b 1.2 im MI 3: 

160 m² x 60 % x WF 0,5 50 m² 

Diese dem MI 3 zuzuordnenden Größen werden in der Tabelle unter 

Punkt 6.3 dem MI 1 abgezogen. 

ö 2: Im MI 3 liegen zwei Bäume mit einer Trauffläche von 100 m², die entfallen. 

Zwei weitere entfallende Bäume mit einer Trauffläche von ebenfalls 

100 m² verbleiben im MI 1. Entsprechend wird nun der Eingriff ö 2 mit 

insgesamt 200 m² auf die Baugebiete MI 1 und MI 3 aufgeteilt. 

6.2 Auch das zu Lasten des MI 2 entstehende neue MI 4 wird in die Zuordnungsfestsetzung 

aufgenommen: 

b 1: Im MI 4 wird bei einer Gesamtgröße von 2.328 m² und einer GRZ von 

0,4 folgende (gerundete) Überbauung zugelassen: 

2.328 m² x GRZ 0,3 = 700 m² 

§ 19 BauNVO = 350 m² 

abzgl. Teilversiegelung vorhanden = - 90 m² 960 m² 

(180 m² x WF 0,5) 

Interner Ausgleich V b 1.2 im MI 4: 

350 m² x 60 % x WF 0,5 105 m² 

Diese dem MI 4 zuzuordnenden Größen werden in der Tabelle unter 

Punkt 6.3 dem MI 2 abgezogen. 

ö 2: Im MI 4 entfällt mit Hybridpappeln bestandene Fläche in einer Größe 

von 436 m² und dem Wertfaktor 0,5. Dies ergibt eine Eingrifferheblichkeit 

von gerundet 220 m², die dem MI 4 zugeordnet und dem MI 2 abgezogen 

wird. 

6.3 Aus den Punkten 6.1 und 6.2 ergeben sich folgende aktualisierte Zuordnungen:

Eingriffsträger Flächen- 

versiegelung 

Verlust von er- 

haltenswerten 

Lebensraum 

Interner Aus- 

gleich 

Seite 7 

Zuordnung Ausgleich 

Sp. 1 Sp. 2 Sp. 3 Sp 4 Sp. 2+ Sp. 3 – Sp. 4 

öffentliche 

Erschließung 

Versorgungs- 

Anlagen 

(A b 1.4 = A ö 1.3: 1.135 m²) 

(E b 1.5 = E ö 1.4: 5.635 m²) 

(E ö 2: 640 m²) 

7.410 m² 

b1 ö 2 V b 1.2 Bedarf Anteil 

2.325 m² 90 m² 380 m² 2.035 m² 27,46 % 

5 m² 0 m² 0 m² 5 m² 0,07 % 

MI 1-Gebiet 2.620 m² 100 m² 410 m² 2.310 m² 31,17 % 

MI 2-Gebiet 1.575 m² 130 m² 245 m² 1.460 m² 19,70 % 

MI 3-Gebiet 475 m² 100 m² 50 m² 525 m² 7,09 % 

MI 4-Gebiet 960 m² 220 m² 105 m² 1.075 m² 14,51 % 

Gesamt 7.960 m² 640 m² 1.190 m² 7.410 m² 100,0 % 

Die sonstigen Planungsrechtlichen Festsetzungen, Bauordnungsrechtlichen 

Vorschriften und Hinweise des rechtskräftigen Bebauungsplanes WEI- 

DENWEG sowie seiner 1. Änderung behalten auch weiterhin ihre Gültigkeit. 

7. EINGRIFFSREGELUNG ZUR 2. ÄNDERUNG DES BEBAUUNGSPLANES 

Aus der 2. Änderung des Bebauungsplanes ergeben sich keine zusätzlichen 

Eingriffe in Natur und Landschaft, da sich der Grad der Flächenversiegelung 

nicht erhöht. Aus diesem Grund ist die Anwendung der Eingriffsregelung 

entbehrlich. 

8. UMWELTBERICHT § 2 (4) + § 2 A BauGB I.V. MIT ZUGEHÖRIGER AN- 

LAGE 

Entsprechend § 2 (4) BauGB wird für die Belange des Umweltschutzes 

nach § 1 (6) Nr. 7 und § 1 a eine Umweltprüfung durchgeführt, in der die 

voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt sowie in einem 

Umweltbericht beschrieben und bewertet werden. Hierbei ist die Anlage 

zum BauGB anzuwenden. 

Die Gemeinde legt zwar fest, in welchem Umfang und Detaillierungsgrad 

die Ermittlung der Umweltbelange erforderlich ist, hierzu wird jedoch nach § 

4 (1) BauGB eine frühzeitige Behördenbeteiligung, das Scoping, durchgeführt, 

in dessen Rahmen die Behörden über die Planung unterrichtet sowie 

zur Äußerung über den aus ihrer Sicht erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad 

der Umweltprüfung aufgefordert werden. 

Das Ergebnis des Scoping bildet die Grundlage für die Durchführung der 

Umweltprüfung und die Ausarbeitung des Umweltberichts, der dann gemäß 

§ 2 (4) BauGB in der Abwägung zu berücksichtigen ist. Er stellt nach § 2 a 

BauGB einen selbständigen, gesonderten Teil der Begründung zum Bebauungsplan 

dar.

Gliederung des Umweltberichtes gemäß Anlage zu § 2 (4) + § 2 a BauGB 

1. Einleitung 

Seite 8 

1.a) Kurzdarstellung + Ziele Die 2. Änderung des Bebauungsplanes ist erforderlich, 

um eine eindeutige Rechtssituation sicherzustellen. Darüber 

hinaus werden an den Textlichen Festsetzungen und 

der Planurkunde geringfügige Korrekturen vorgenommen, 

die im wesentlichen der Klarstellung dienen. Lediglich die 

Veränderung der Höhe baulicher Anlagen berührt die 

Grundzüge der Planung 

Beschreibung der Festsetzungen - Traufhöhe darf durch untergeordnete Bauteile in 

gewissem Rahmen überschritten werden 

- Trauf- und Firsthöhe im MI 2 und MI 4 werden um 

jeweils 0,5 m erhöht 

- Änderung der zwingenden zur maximal zulässigen 

Zahl der Vollgeschosse 

- Vorgeschriebene Mindesthöhe für die Traufe der 

Hauptbaukörper und die Oberkante der Nebenbaukörper 

im MI 1 und MI 3 

- MI 2 / MI 4: GFZ darf bei Doppelhäusern um 20 % 

überschritten werden 

- Definition der Größe von Zwerchgiebeln + -häusern 

- Wegfall der Begrenzung auf 1 WE je Doppelhaus 

- Regelung der Zahl der Wohneinheiten nach Grundstücksgröße 

- Ausweitung der zulässigen Dachneigungswinkel 

Alle weiteren Änderungen dienen nur der Klarstellung und 

bewirken keine inhaltlichen Änderungen 

Bedarf an Grund + Boden Mit der 2. Änderung des Bebauungsplanes entsteht kein 

weiterer Bedarf an Grund und Boden. 

1.b) umweltschutzrelevante Ziele von anzuwendenden 

Fachgesetzen + Fachplänen 

Art, wie vorgenannte Ziele berücksichtigt sind Entfällt 

Gegenüber dem bereits rechtskräftigen Bebauungsplan 

werden keine zusätzlichen Geländeaufschüttungen zugelassen. 

Für die 2. Änderung des Bebauungsplanes sind keine 

Umweltziele einschlägiger Fachgesetze oder –planungen 

betroffen.

2. Beschreibung + Bewertung der Umweltauswirkungen 

Seite 9 

2. a) Bestandsaufnahme Es liegt der rechtskräftige Bebauungsplan WEIDENWEG 

vor. 

Umweltmerkmale, die voraussichtlich erheblich 

beeinflusst werden 

2. b) Prognose über Entwicklung des Umweltzustandes 

bei Durchführung der Planung 

Prognose über Entwicklung des Umweltzustandes 

bei Nichtdurchführung der Planung 

Die 2. Änderung des Bebauungsplanes bewirkt gegenüber 

dem bereits rechtskräftigen Bebauungsplan keine erhebliche 

Beeinflussung von Umweltmerkmalen, insbesondere 

auch nicht auf die Wasserführung und –ableitung/Hochwassergefährdung 

bzw. den Wasserhaushalt. 

Mit der nun zulässigen Überschreitung der GFZ bei Doppelhäusern 

im MI 2 und MI 4 ergibt sich keine Veränderung der 

zulässigen Gebäudekubaturen (diese werden durch GRZ, 

Trauf- Firsthöhen und Dachformen bestimmt), so dass 

durch die 2. Änderung des Bebauungsplanes auch keine 

Veränderung der Auswirkungen auf den Menschen und 

seine Gesundheit zu erwarten ist. 

Der Umweltzustand wird durch die 2. Änderung des Bebauungsplanes 

nicht verändert. 

Der rechtskräftige Bebauungsplan WEIDENWEG behält 

seine Gültigkeit. 

2. c) geplante landespflegerische Maßnahmen Im Zuge der 2. Änderung des Bebauungsplanes sind keine 

landespflegerischen Maßnahmen erforderlich oder geplant. 

2. d) anderweitige Planungsmöglichkeiten unter 

Berücksichtigung der Ziele und des räumlichen 

Geltungsbereiches 

3. Zusätzliche Angaben 

3. a) Merkmale der verwendeten technischen Verfahren 

bei der Umweltprüfung 

Hinweise auf Schwierigkeiten bei Zusammenstellung 

der Angaben 

3. b) Geplante Maßnahmen zur Überwachung der 

erheblichen Auswirkungen auf die Umwelt 

Entfällt 

Entfällt 

Entfällt 

3. c) allgemein verständliche Zusammenfassung 

der erforderlichen Angaben nach dieser Anlage 

siehe 1. a) 

Prüfung der Planung im Rahmen der Baugenehmigung. 

Bauaufsicht während der Realisierung von Bauvorhaben 


Hendel


Seite 10 


aufgestellt: 

- Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 23.09.2004 (BGBl. IS. 2414) 

- Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz - 

BNatSchG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 25.03.2002 (BGBl. I S. 

1193), zuletzt geändert durch Europarechtsanpassungsgesetz Bau vom 

24.06.2004 (BGBl. I S. 1359) 

- Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) in der Fassung der 

Bekanntmachung vom 05.09.2001 (BGBl. I S. 2350), zuletzt geändert durch 

Europarechtsanpassungsgesetz Bau vom 24.06.2004 (BGBl. I S. 1359) 


Geräusche, Erschütterungen und ähnliche Vorgänge (Bundes- 

Immissionsschutzgesetz - BImSchG) in der Fassung der Bekanntmachung 

vom 26.09.2002 (BGBl. I S. 3830), zuletzt geändert durch Gesetz vom 

22.12.2003 (GVBl S. 3704) 

- Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung 

- BauNVO) i.d.F. der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 

132), zuletzt geändert durch das Gesetz zur Erleichterung von Investitionen 

und der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland (Investitionserleichterungs- 

und Wohnbaulandgesetz) vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466). 

- Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des 

Planinhalts (Planzeichenverordnung - PlanzV 90) vom 18.12.1990 (BGBl. 

1991 I S. 58). 


S. 365), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22.12.2003 (GVBl. S. 396) 

- Landespflegegesetz Rheinland-Pfalz (LPflG) i.d.F. vom 05.02.1979 (GVBl. S. 

36), zuletzt geändert durch Gesetz vom 12.05.2004 (GVBl. S. 275) 

- Gemeindeordnung für Rheinland-Pfalz (GemO) i.d.F. vom 31.01.1994 (GVBl. 

S. 153), zuletzt geändert durch Gesetz vom 15.10.2004 (GVBl. S. 457) 

- Landesgesetz zum Schutz und zur Pflege der Kulturdenkmäler (Denkmalschutz- 

und -pflegegesetz - DSchPflG) vom 23.03.1978, zuletzt geändert 

durch Landesgesetz vom 06.07.1998 (GVBl. S. 171). 

- Wassergesetz für das Land Rheinland-Pfalz (Landeswassergesetz - LWG) 

i.d.F. vom 14.12.1990 (GVBl. S. 11), zuletzt geändert durch Art. 7 des 2. 

Landesgesetzes zur Änderung verwaltungsvollstreckungsrechtlicher Vorschriften 

vom 09.11.1999 (GVBl. S. 407). 

- Landesstraßengesetz für Rheinland-Pfalz (LStrG) i.d.F. vom 01.08.1977, zuletzt 

geändert durch Teil 10 des Landeswaldgesetzes vom 30.11.2000 (BVBl. 

S. 504).

Zusammenfassende Erklärung gem. § 10 (4) BauGB 

Seite 11 

Gemäß § 10(4) BauGB ist dem Bebauungsplan eine zusammenfassende 

Erklärung beizufügen über die Art und Weise, wie die Umweltbelange und 

die Ergebnisse der öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung in dem Bebauungsplan 

berücksichtigt wurden. 

Gemäß § 3 (1) BauGB erfolgte die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit 

an der Aufstellung des Bebauungsplanes durch ortsübliche Bekanntmachung 

am 29.04.2005. Hieraus ergaben sich keine Anregungen. 

Bis zum 23.05.2005 fand das Scoping auf der Grundlage des § 2f BauGB 

statt, in dessen Rahmen die VG Bodenheim mit Schreiben vom 

22.02.2005 und 19.04.2005 insbesondere die Behörden und Träger öffentlicher 

Belange unterrichtet hatte, die umweltrelevante Belange zu vertreten 

haben. Dabei wurden vor allem Umfang und Detaillierungsgrad der 

Umweltprüfung nach § 2 (4) BauGB abgestimmt. Hieraus ergaben sich für 

den Entwurf des Bebauungsplanes nur geringfügige Änderungen. 

Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden gem. § 4 

(2) BauGB zur gleichen Zeit wie die Öffentlichkeit, nämlich vom 

05.09.2005 bis 07.10.2005 an der Aufstellung des Bebauungsplanes beteiligt. 

Gem. § 3 (2) BauGB hat der Gemeinderat der Gemeinde Nackenheim in 

seiner Sitzung am 28.11.2005 alle im Rahmen der Auslegung nach § 3 (2) 

BauGB und Einholung der Stellungnahmen nach § 4 (2) BauGB vorgebrachten 

Anregungen geprüft. Die sich hieraus ergebenden, marginalen 

Änderungen wurden in den Bebauungsplan eingearbeitet und dieser dann 

als Satzung beschlossen. 

Andere Planungsmöglichkeiten als die zugrundeliegenden kamen nicht in 

Betracht, da sich die Änderungen aus Umsetzungsproblemen des bislang 

geltenden Bebauungsplanes ergaben. Somit waren die Grundzüge der 

Planung vorgegeben.

Bebauungsplan WEIDENWEG - VG Bodenheim

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