Bebauungsplan „Ehemaliges Telekomgelände“ im Stadtteil Wadern ...

Stadt Wadern – Bebauungsplan „Ehemaliges Telekomgelände“ – Begründung Seite I 

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Bebauungsplan „Ehemaliges Telekomgelände“ 

im Stadtteil Wadern der Stadt Wadern 

Begründung 

Auftraggeber: Stadt Wadern 

Ingenieurbüro Paulus & Partner, Im Brühl 6, 66687 Wadern 

Bearbeiter: Dipl.-Ing. (FH) Edgar Mohsmann 

Dipl.-Ing. Mark Kieser 

Dipl-Geogr. Stefan Jennewein 

Stand: Entwurf zur erneuten Beteiligung 

der Öffentlichkeit und Behörden 

Wadern, im Februar 2008

Stadt Wadern – Bebauungsplan „Ehemaliges Telekomgelände“ – Begründung Seite II 

Ingenieurbüro Paulus & Partner, Im Brühl 6, 66687 Wadern

Stadt Wadern – Bebauungsplan „Ehemaliges Telekomgelände“ – Begründung Seite I 

Inhaltsverzeichnis 

A.1 ÄNDERUNGSBESCHLUSS........................................................................... 1 

A.2 RÄUMLICHER UMFANG UND BESCHREIBUNG DES 

GELTUNGSBEREICHS ................................................................................ 1 

A.3 PLANUNGSZIELE UND ZWECK DER AUFSTELLUNG...................................... 3 

A.4 PLANERISCHE UND RECHTLICHE VORGABEN.............................................. 3 

A.4.1 EINFÜGEN IN DIE GESAMTPLANUNG .....................................................................3 

A.4.1.1 Anpassung an die Ziele der Raumordnung...................................................4 

A.4.1.1.1 Landesentwicklungsplan Umwelt – LEP-Umwelt......................................4 

A.4.1.1.2 Landesentwicklungsplan Siedlung – LEP-Siedlung..................................6 

A.4.1.2 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan ...............................................10 

A.4.2 RECHTSKRÄFTIGER BEBAUUNGSPLAN IM GELTUNGSBEREICH ..............................11 

A.4.3 SONSTIGE VORGABEN ......................................................................................15 

A.5 PLANERISCHE GRUNDSÄTZE................................................................... 16 

A.5.1 BAUPLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN.....................................................16 

A.5.1.1 Art und Maß der baulichen Nutzung ...........................................................16 

A.5.1.2 Bauweise, Baugrenzen ...............................................................................20 

A.5.1.3 Flächen für Nebenanlagen..........................................................................21 

A.5.1.4 Flächen für die örtlichen Hauptverkehrszüge..............................................21 

A.5.1.5 Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und 

Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft...........................................23 

A.5.2 BAUGESTALTERISCHE FESTSETZUNGEN (§ 9 ABS. 4 BAUGB I.V.M. § 85 

ABS. 1 LBO) ...................................................................................................24 

A.5.2.1 Umsetzung und Zuordnung landespflegerischer und 

wasserwirtschaftlicher Maßnahmen (§ 21 BNatSchG i.V.m. § 9 

Abs. 1a und §§ 135a-c BauGB) ..................................................................24 

A.5.3 KENNZEICHNUNG VON FLÄCHEN, NACHRICHTLICHE ÜBERNAHMEN UND 

VERMERKE (§ 9 ABS. 5, 6, 6A BAUGB) ..........................................................24 

A.5.4 HINWEISE UND EMPFEHLUNGEN ........................................................................25 

A.5.5 AUSNAHMEN (§ 31 ABS. 1 BAUGB) ..................................................................26 

A.6 DIE SCHUTZGÜTER, IHR ZUSTAND UND AUSWIRKUNGEN DER 

DURCHFÜHRUNG DES BEBAUUNGSPLANS IM WIRKUNGSBEREICH............. 27 


Stadt Wadern – Bebauungsplan „Ehemaliges Telekomgelände“ – Begründung Seite II 

A.6.1 SCHUTZGUT „NATURHAUSHALT UND LANDSCHAFT“............................................. 27 

A.6.1.1 Fachgesetzliche und fachplanerische Ziele................................................ 27 

A.6.1.2 Zustands-, Funktions- und Wertbeschreibung............................................ 30 

A.6.1.3 Auswirkungen bei Durchführung der Planung ............................................ 33 

A.6.1.4 Geplante Maßnahmen zu Vermeidung, Verringerung und 

Ausgleich der nachteiligen Umweltauswirkungen....................................... 33 

A.6.2 SCHUTZGUT „MENSCH UND SEINE GESUNDHEIT“................................................ 33 






A.6.3 SCHUTZGUT „KULTURGÜTER UND SONSTIGE SACHGÜTER“.................................. 37 






A.6.4 WECHSELWIRKUNGEN ZWISCHEN DEN SCHUTZGÜTERN ...................................... 40 






A.7 FLÄCHENBILANZIERUNG ......................................................................... 42 

A.8 ABWÄGUNG ........................................................................................... 42 

A.9 VERFAHREN ........................................................................................... 46 

A.9.1 ÜBERSICHT ..................................................................................................... 46 

A.9.2 ÄNDERUNGSBESCHLUSS .................................................................................. 47 

A.9.3 ÖFFENTLICHKEITS- UND BEHÖRDENBETEILIGUNG GEM. § 13 ABS. 2 

I.V.M. § 3 ABS. 2 UND § 4 ABS. 2 BAUGB UND ERNEUTE BETEILIGUNG 

GEM. § 4A ABS. 3 BAUGB ............................................................................... 48 

A.9.4 SATZUNGSBESCHLUSS, AUSFERTIGUNGSVERMERK UND IN-KRAFT- 

TRETEN .......................................................................................................... 52 


Stadt Wadern – Bebauungsplan „Ehemaliges Telekomgelände“ – Begründung Seite III 

A.9.5 RECHTSGRUNDLAGEN ......................................................................................52 

A.10 VERZEICHNISSE...................................................................................... 54 

A.10.1 ABBILDUNGEN..................................................................................................54 


Stadt Wadern – Bebauungsplan „Ehemaliges Telekomgelände“ – Begründung Seite 1 

A.1 Änderungsbeschluss 

Der Stadtrat der Stadt Wadern hat in öffentlicher Sitzung am 29. März 2007 und am 10. 

Juli 2007 die 1. Teiländerung der Bebauungspläne "Im Brühl" und "Im Brühl, 1. Änderung" 

beschlossen. Die beiden Teiländerungen erfolgen durch die Aufstellung des Bebauungsplans 

„Ehemaliges Telekomgelände“. Die Beschlüsse zur Änderung der beiden 

Bebauungspläne wurden gemäß § 2 Abs.1 Satz 2 BauGB am 03. Mai 2007 und am 02. 

August 2007 ortsüblich bekannt gemacht. Das Planaufstellungsverfahren wird im beschleunigten 

Verfahren gemäß § 13a Abs. 2 BauGB durchgeführt. 

Mit der Aufstellung des Bebauungsplans „Ehemaliges Telekomgelände“ wurde das Ingenieurbüro 

Paulus & Partner, Im Brühl 6, 66687 Wadern, beauftragt. 

A.2 Räumlicher Umfang und Beschreibung des Geltungsbereichs 

Der Geltungsbereich befindet sich in der Stadt Wadern, Gemarkung Wadern, Flur 9, 

und umfasst folgende Flurstücke: 255/50 und 255/58. Die genaue Grenze ist im Katasterauszug 

in Abbildung 3 dargestellt und ergibt sich im Übrigen aus der Planzeichnung. 

Der Geltungsbereich liegt im unmittelbaren Umfeld bestehender Einzelhandelsbetriebe 

(PLUS, ALDI, LIDL, Getränkemarkt) westlich des Stadtzentrums (ca. 400m) und des 

Zentralen Busbahnhofs (ca. 200m). 

Insgesamt wird eine Fläche von 5.440m² überplant. 

Die Übersichtskarte (TK 25) und das Luftbild geben einen Eindruck über Lage und Umfang 

des Geltungsbereichs (vgl. Abbildung 1 und Abbildung 2). 

Abbildung 1: Übersichtskarte (TK25) 

Quelle: Eigene Darstellung ohne Maßstab, Ingenieurbüro Paulus & Partner 



Abbildung 2: Luftbild des Plangebiets 

Quelle: Google Earth, Stand: 16. Oktober 2007 

Abbildung 3: Katasterauszug mit Geltungsbereich 

Quelle: Stadt Wadern, Stand: 24. Juli 2007 



A.3 Planungsziele und Zweck der Aufstellung 

Das Planungsziel liegt in der städtebaulichen und funktionalen Reaktivierung des brachliegenden 

ehemaligen Telekomgeländes und der Schaffung der planungsrechtlichen 

Voraussetzungen zur Realisierung von innenstadtverträglichen Einzelhandelsbetrieben 

(siehe hierzu Kapitel A.5.1, S. 16 f.). Die Aufstellung dieses Bebauungsplans setzt somit 

die Aufforderung des Grundsatzes Nr. 41 des LEP-Siedlung um, an städtebaulich geeigneten 

Standorten Flächenvorsorge für großflächige Einzelhandelseinrichtungen zu 

treffen. 

Ein zweites Planungsziel liegt in der Schaffung einer verkehrlich durchfahrbaren Verbindung 

von der Poststraße durch das Plangebiet bis in die nördlich und nordwestlich 

angrenzenden Flurstücke. 

A.4 Planerische und rechtliche Vorgaben 

Bei der Aufstellung des Bebauungsplans hat die Stadt Wadern eine relativ weitgehende 

Planungs- und Gestaltungsfreiheit. Dennoch sind bestehende und geplante überörtliche 

Planungen, Fachplanungen und sonstige rechtliche Vorgaben zu berücksichtigen und 

gegebenenfalls in die Abwägung einzustellen. 

A.4.1 Einfügen in die Gesamtplanung 

Aus der Gesetzesbestimmung über „Aufgabe, Begriff und Grundsätze der Bauleitplanung“ 

in § 1 BauGB wird deutlich, dass die Stadt Wadern im Rahmen ihrer Bauleitplanung 

eine weitgehende planerische Gestaltungsfreiheit genießt. Jedoch hat sie gemäß 

§ 1 Abs. 4 BauGB die verbindlichen Bauleitpläne den Zielen der Raumordnung anzupassen. 

Dies kann beispielsweise durch die Notwendigkeit der Koordination überörtlicher 

Belange, der Zuweisung bestimmter Funktionen oder spezifischer Bodennutzungen 

begründet werden. Demnach sind die Ziele der Raumordnung lediglich einer Konkretisierung 

und Ausformung zugänglich und eine Überwindung im Rahmen der bauleitplanerischen 

Abwägung ist demgegenüber nicht möglich. Im Rahmen der Aufstellung 

des Bebauungsplans „Ehemaliges Telekomgelände“ ist demnach grundsätzlich zu 

prüfen, ob in dem Landesentwicklungsplan, Teilabschnitt Umwelt sowie Teilabschnitt 

Siedlung, Ziele der Raumordnung enthalten sind, die den Geltungsbereich betreffen 

und den Zielen der Planung widersprechen. 

Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen bestimmt § 8 Abs. 2 BauGB, dass diese 

grundsätzlich aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln sind. Demnach hat dieser 

Bebauungsplan das Grobraster, das der Flächennutzungsplan für die beabsichtigte 

städtebauliche Entwicklung vorgibt, durch parzellenscharfe allgemeinverbindliche Festsetzungen 

auszufüllen und mit rechtlich bindender Wirkung die Entwicklungsabsichten 

der Stadt Wadern zu verdeutlichen. Bei der Aufstellung dieses Bebauungsplans ist 

demnach zu prüfen, ob die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung aus den Darstellungen 

des Flächennutzungsplans der Stadt Wadern entwickelt werden kann. 



A.4.1.1 Anpassung an die Ziele der Raumordnung 

Maßgeblich für die Aufstellung des Bebauungsplans „Ehemaliges Telekomgelände“ ist 

der Landesentwicklungsplan mit den zwei Teilabschnitten „Umwelt“ (LEP-Umwelt) vom 

13. Juli 2004 und „Siedlung“ (LEP-Siedlung) vom 14. Juli 2006. 

Ziele der Landesplanung sind verbindliche Vorgaben, an welche sich dieser Bebauungsplan 

gemäß § 1 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 4 Abs. 1 ROG anzupassen hat. Eine Verfeinerung 

und Ausdifferenzierung der Ziele der Raumordnung ist zwar möglich, ihre 

Überwindung im Rahmen der Abwägung gem. § 1 Abs. 7 BauGB allerdings nicht. 

Grundsätze der Landesplanung sind allgemeine Aussagen zur Entwicklung, Ordnung 

und Sicherung eines Raumes als Vorgaben für die Ermessens- und Abwägungsentscheidungen. 

Grundsätze sind im Sinne einer Abwägungsdirektive zu berücksichtigen 

und daher einer nachvollziehbar begründeten Abwägung gem. § 1 Abs. 7 BauGB zugänglich. 

A.4.1.1.1 Landesentwicklungsplan Umwelt – LEP-Umwelt 

Der LEP-Umwelt weist dem gesamten Geltungsbereich keine besondere Funktion zu 

(vgl. 

Abbildung 4). Sonstige Vorgaben in Form von Zielen und Grundsätzen sind dem Geltungsbereich 

nicht zugeordnet. 

Ergebnis: Dieser Bebauungsplan entspricht den Zielen der Raumordnung. 



Abbildung 4: LEP-Umwelt (Auszug) 

Quelle: Ministerium für Umwelt, 

http://www.gis.saarland.de/website/LEPU2004/viewer.htm?Title=Landesentwicklungsplan%20%20Umwelt%20des%20Saarlandes% 

20-%20Plankarte , Stand: 17.09.2007 



A.4.1.1.2 Landesentwicklungsplan Siedlung – LEP-Siedlung 

Die Stadt Wadern ist als Mittelzentrum dem ländlichen Raum zugeordnet (LEP- 

Siedlung, Anlage 4 und 6). Mittelzentren sind als teilregionales Versorgungs-, Bildungsund 

Wirtschaftszentrum unter anderem für die Versorgung der Bevölkerung im mittelzentralen 

Verflechtungsbereich mit Gütern und Dienstleistungen des gehobenen Bedarfs 

durch ein räumlich gebündeltes öffentliches und privates Angebot in zumutbarer 

Entfernung zum Wohnort zuständig. Hierzu gehören Einrichtungen und Merkmale, die 

über die grundzentrale Grundversorgung hinausgehen, wie beispielsweise differenzierte 

Einkaufsmöglichkeiten. Darüber hinaus zeichnen sich Mittelzentren durch ihre Bedeutung 

als Siedlungsschwerpunkte, als Schwerpunkte der gewerblichen Wirtschaft, als 

ÖPNV-Schnittstellen sowie durch einen Einpendlerüberschuss aus. 

Dem Grundsatz Nr. 3 in Kapitel 2.1.3 LEP-Siedlung zufolge sollen zentrale Orte die 

Versorgung der Bevölkerung ihres jeweiligen Verflechtungsbereiches mit Gütern und 

Dienstleistungen gewährleisten, indem sie unter anderem Versorgungseinrichtungen 

räumlich gebündelt vorhalten. Die zentralen Orte sollen in ihrer Funktion als räumliche 

Schwerpunkte für wirtschaftliche Einrichtungen gesichert und gestärkt werden. 1 Die 

Funktionsfähigkeit und Attraktivität der zentralen Orte soll durch eine räumliche Bündelung 

der zentralörtlichen Einrichtungen im zentralen Versorgungsbereich des jeweiligen 

zentralen Ortes (Innenstadt, Ortskern) sowie durch flankierende städtebauliche Planungen 

und Maßnahmen gestärkt werden. 2 

Der LEP-Siedlung legt speziell für die Kategorie des ländlichen Raums fest, dass dieser 

als Lebens-, Wirtschafts- und Erholungsraum mit eigenständiger Bedeutung gestärkt 

werden soll. 3 Die Mittelzentren, mit ihren aus der gebündelten Infrastrukturausstattung 

resultierenden Fühlungs-, Standort- und Wegevorteilen, sollen als Siedlungs-, Wirtschafts- 

und Versorgungsschwerpunkte gestärkt und weiterentwickelt werden. Insbesondere 

die wohnortnahe Grundversorgung mit Waren und Dienstleistungen sowie 

zentralen Einrichtungen der Daseinsvorsorge soll bedarfsgerecht an die veränderten 

Rahmenbedingungen angepasst und dadurch in ihrem Bestand dauerhaft gesichert 

werden. 

Hinsichtlich des großflächigen Einzelhandels enthält der LEP-Siedlung folgende Aussagen: 

Das Kaufkraftpotenzial ändert sich trotz insgesamt leicht steigender Konsumausgaben 

privater Haushalte bis 2015 – auch aufgrund des Bevölkerungsrückgangs in Höhe von 

ca. 5,4% bis 2015 – nicht signifikant. Der Wettbewerb im Einzelhandel verliert nicht an 

1 Vgl. Grundsatz Nr. 3 der Verordnung über den Landesentwicklungsplan, Teilabschnitt „Siedlung“ 

(2006), Amtsblatt des Saarlandes vom 14. Juli 2006 (Nr. 29), S. 973. 







Intensität, der Konzentrationsprozess dauert an. Die Discountorientierung wird auch in 

den kommenden Jahren das Verbraucherverhalten dominieren. Hiervon profitieren insbesondere 

Discounter und Fachmärkte. Dagegen sinken die Marktanteile von Fachhandel, 

innerstädtischen Waren- und Kaufhäusern sowie SB-Warenhäusern und 

Verbrauchermärkten. In vielen saarländischen Grund- und Mittelzentren wird eine funktionale 

Schwächung ehemals traditioneller Einkaufslagen bis hin zum Rückbau nur 

durch eine koordinierte raumordnerische, städtebauliche und wirtschaftliche Steuerung 

zu vermeiden sein. Auf diesen Rahmenbedingungen basierend legt der LEP-Siedlung 

folgende Ziele und Grundsätze fest: 

• Zur bedarfsgerechten, verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung soll in allen 

Landesteilen ein auf den jeweiligen Versorgungsauftrag des Ober-, Mittel- 

oder Grundzentrums ausgerichtetes Spektrum von Einzelhandels- und Dienstleistungseinrichtungen 

unterschiedlicher Größe und Angebotsformen sichergestellt 

werden. Die Standortgemeinden sollen dazu im Rahmen der Bauleitplanung 

an städtebaulich geeigneten Standorten in den zentralen Orten Flächenvorsorge 

für großflächige Einzelhandelseinrichtungen treffen. 4 

Prüfungsergebnis: Der Geltungsbereich ist ein städtebaulich geeigneter Standort, 

da er im Bereich einer Konversionsfläche und im baulichen 

Siedlungszusammenhang liegt, von drei weiteren Einzelhandelsbetrieben 

umgeben ist, an den ÖPNV gut angebunden 

ist und sich durch einen zumindest teilweise zu Fuß 

erreichbaren Einzugsbereich auszeichnet. 

• Großflächige Einzelhandelseinrichtungen im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO sind 

nur im Oberzentrum sowie in den Mittel- und Grundzentren zulässig (Konzentrationsgebot). 

5 

Prüfungsergebnis: Das Konzentrationsgebot ist erfüllt, da die Stadt Wadern 

gemäß Anlage 6 des LEP-Siedlung als Mittelzentrum eingestuft 

ist. 

• Geschoss- und Verkaufsflächen mehrerer Einzelhandelseinheiten, die im räumlich-funktionalen 

Verbund zueinander stehen (Einzelhandelsagglomerationen), 

sind zusammenzuzählen. Als Verkaufsfläche gelten hierbei alle Flächen, auf denen 

der Verkauf abgewickelt wird und die dem Kunden zugänglich sind (einschließlich 

Kassen- und Packzonen, Gänge, Treppen innerhalb der Verkaufsräume, 

Standflächen für Warenträger und Einrichtungsgegenstände). Zur Verkaufsfläche 

zählen auch Freiflächen, die nicht nur vorübergehend für Verkaufszwecke 

genutzt werden sowie Lagerräume, die gleichzeitig dem Verkauf dienen 



5 Vgl. Ziel Nr. 42 der Verordnung über den Landesentwicklungsplan, Teilabschnitt „Siedlung“ (2006), 

Amtsblatt des Saarlandes vom 14. Juli 2006 (Nr. 29), S. 991. 



(„Verkauf ab Lager“). 6 

Prüfungsergebnis: Die Begrenzung der maximal zulässigen Verkaufsfläche 

durch die textliche Festsetzung Nr. I.1 bezieht sich auf den 

gesamten räumlichen Geltungsbereich und umfasst somit 

auch Einzelhandelsagglomerationen. 

• Großflächige Einzelhandelseinrichtungen müssen sich bezüglich Größenordnung 

und Warensortiment funktional in die vorgegebene zentralörtliche Versorgungsstruktur 

einfügen. Der Einzugsbereich der entsprechenden Einzelhandelseinrichtung 

darf den Verflechtungsbereich des betreffenden zentralen Ortes nicht wesentlich 

überschreiten (Kongruenzgebot). Dies ist vom Planungsträger entsprechend 

nachzuweisen. 7 

Prüfungsergebnis: Die durch diesen Bebauungsplan ermöglichte Zulässigkeit 

von großflächigem Einzelhandel im Mittelzentrum Wadern 

entspricht der Zielsetzung Nr. 42 des LEP-Siedlung und fügt 

sich damit in die zentralörtliche Versorgungsstruktur ein. 

• Großflächige Einzelhandelseinrichtungen sind im engen räumlich-funktionalen 

Zusammenhang mit dem zentralen, innerörtlichen Versorgungsbereich (integrierter 

Standort) des jeweiligen zentralen Ortes innerhalb des Siedlungszusammenhangs 

zu errichten (städtebauliches Integrationsgebot). 8 

Prüfungsergebnis: Das städtebauliche Integrationsgebot wird erfüllt, da der Geltungsbereich 

in einem engen räumlichen und funktionalen 

Zusammenhang mit dem zentralen, innerörtlichen Versorgungskern 

der Stadt Wadern steht (ca. 350m-400m fußläufige 

Entfernung) und in das vorhandene Siedlungsgefüge 

städtebaulich eingebunden ist (vgl. Luftbild in Abbildung 2, 

S. 2). 

• Standorte für großflächige Einzelhandelseinrichtungen sollen grundsätzlich in 

das Netz des öffentlichen Personennahverkehrs eingebunden werden. 9 

Prüfungsergebnis: Der Geltungsbereich ist in das Netz des öffentlichen Personennahverkehrs 

sehr gut eingebunden, da er in einem engen 

räumlichen Zusammenhang mit dem Zentralen Busbahnhof 

der Stadt Wadern steht (ca. 165m fußläufige Ent- 











fernung) und die Bushaltestelle „Poststraße“ nur ca. 150m 

entfernt ist. 

• Die planenden Standortgemeinden haben im Sinne der § 2 Abs. 2 BauGB die 

übergemeindliche Abstimmung von Planung und Ansiedlung, Erweiterung oder 

Änderung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen im Sinne des § 11 Abs. 

3 BauNVO sicherzustellen (interkommunales Abstimmungsgebot). 10 

Prüfungsergebnis: Das interkommunale Abstimmungsgebot wird im Rahmen 

der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher 

Belange gemäß § 4 BauGB durch Beteiligung der 

Nachbargemeinden gewahrt. 

Sonstige Zielvorgaben oder zu berücksichtigende Grundsätze im Rahmen dieser Bebauungsplanaufstellung 

sind dem Geltungsbereich nicht zugeordnet. 

Gesamtergebnis: Dieser Bebauungsplan entspricht den Zielen der Raumordnung. 





A.4.1.2 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 

Im rechtskräftigen Flächennutzungsplan der Stadt Wadern ist der gesamte Geltungsbereich 

als gewerbliche Fläche i.S.d. § 5 Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 1 Abs. 1 Nr. 3 BauNVO dargestellt 

(vgl. Abbildung 5). 

Abbildung 5: Flächennutzungsplan der Stadt Wadern (Auszug) 

Quelle: Stadt Wadern 

Gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB ist dieser Bebauungsplan im Sinne des Systems der 

zweistufigen Bauleitplanung grundsätzliche aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. 

Da dieser Bebauungsplan die grundsätzliche Nutzungsart von gewerblichen Flächen 

in Sonderbauflächen ändert, ist eine Anpassung der Darstellungen des Flächennutzungsplans 

erforderlich. Aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplans im beschleunigten 

Verfahren und der Prognose, dass die geordnete städtebauliche Entwicklung 

des Gemeindegebiets nicht beeinträchtigt wird, hat die Anpassung der Darstellungen 

des Flächennutzungsplans gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB im Wege der Berich- 



tigung zu erfolgen. Demnach hat die Verwaltung der Stadt Wadern nach Satzungsbeschluss 

die graphischen Darstellungen und die textliche Begründung entsprechend redaktionell 

anzupassen. Eine parallele Änderung des Flächennutzungsplans mit förmlichem 

Verfahren, Beteiligungsmöglichkeiten und einer Genehmigung ist nicht erforderlich. 

Ergebnis: Dieser Bebauungsplan wird nicht aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans 

entwickelt. Der Flächennutzungsplan ist nach Satzungsbeschluss 

von der Verwaltung der Stadt Wadern im Wege der Berichtigung 

redaktionell anzupassen. 

A.4.2 Rechtskräftiger Bebauungsplan im Geltungsbereich 

Der räumliche Geltungsbereich umfasst Teilbereiche der zwei bestehenden rechtskräftigen 

Bebauungspläne „Im Brühl“ und „Im Brühl, I. Änderung“. 

Der am 08. Juni 1979 rechtskräftig gewordene Bebauungsplan „Im Brühl“ (vgl. 

Auszug in Abbildung 6) setzt für den hier maßgeblichen Bereich ein 

• Gewerbegebiet (GE) mit Baugrenzen entlang der Poststraße, 

• maximal zwei Vollgeschosse, 

• geschlossene Bauweise, 

• eine GRZ von 0,8 und 

• eine GFZ von 1,6 fest. 

Darüber hinaus sind entlang der Poststraße private Grünflächen mit einer Tiefe von ca. 

10m festgesetzt. Die zulässigen Nutzungsarten ergeben sich aus § 8 Abs. 2 Nr. 1-3 

BauNVO 1977 und die ausnahmsweise zulässigen Nutzungsarten aus Abs. 3 Nr. 1-2 

BauNVO 1977. Zulässig sind demnach 

1. Gewerbebetriebe aller Art mit Ausnahme von Einkaufszentren und Verbrauchermärkten 

im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO 1977, Lagerhäuser, Lagerplätze, und 

öffentliche Betriebe, soweit diese Anlagen für die Umgebung keine erheblichen 

Nachteile oder Belästigungen zur Folge haben können 

2. Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, 

3. Tankstellen. 

Ausnahmsweise können 

1. Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber 

und Betriebsleiter, 

2. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke 

zugelassen werden. 



Abbildung 6: Bestehender rechtskräftiger Bebauungsplan „Im Brühl“ (Auszug) 


Der am 03. Juli 1986 rechtskräftig gewordene Bebauungsplan „Im Brühl, I. Änderung“(vgl. 

Abbildung 7) setzt für den hier maßgeblichen Bereich ein 

• Gewerbegebiet (GE) mit (das gesamte Gewerbegebiet umrandenden) Baugrenzen, 

• maximal zwei Vollgeschosse, 

• geschlossene Bauweise, 

• eine GRZ von 0,8, 

• eine GFZ von 1,0 bei eingeschossiger Bauweise und 

• eine GFZ von 1,6 bei zweigeschossiger Bauweise fest. 

Darüber hinaus ist der für diesen Bebauungsplan maßgebliche Bereich vollständig als 

Fläche für den Gemeinbedarf (Öffentliche Verwaltung [Katasteramt], Post) festgesetzt. 



Im nördlichen Bereich dieses Bebauungsplans ist eine private Grünfläche mit einer 

Breite von 2,5 m bis 3,0 m festgesetzt. Die zulässigen Nutzungsarten ergeben sich aus 

§ 8 Abs. 2 Nr. 1-3 BauNVO 1977 und die ausnahmsweise zulässigen Nutzungsarten 

aus Abs. 3 Nr. 1-2 BauNVO 1977. Zulässig sind demnach 

4. Gewerbebetriebe aller Art mit Ausnahme von Einkaufszentren und Verbrauchermärkten 

im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO 1977, Lagerhäuser, Lagerplätze, und 

öffentliche Betriebe, soweit diese Anlagen für die Umgebung keine erheblichen 

Nachteile oder Belästigungen zur Folge haben können 

5. Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, 

6. Tankstellen. 

Ausnahmsweise können 

3. Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber 

und Betriebsleiter, 

4. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke 

zugelassen werden. 

Abbildung 7: Bestehender rechtskräftiger Bebauungsplan „Im Brühl, I. Änderung“ (Auszug) 




Die Analyse der beiden bestehenden Bebauungspläne führt zu dem Ergebnis, dass ohne 

die Teiländerungen bzw. ohne die Aufstellung des Bebauungsplans „Ehemaliges 

Telekomgelände“ Einzelhandelsbetriebe nur eingeschränkt bzw. gänzlich unzulässig 

wären. In dem südlichen Bereich (in Abbildung 8 grün eingefärbt) wären großflächige 

Einzelhandelsbetriebe gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO 1977 unzulässig. Sonstige Einzelhandelsbetriebe 

mit einer Geschossfläche von maximal 1.500m² wären gemäß § 8 Abs. 

2 Nr. 1 i.V.m. § 11. Abs. 3 S. 3 grundsätzlich zulässig. In dem nördlichen Bereich (in 

Abbildung 8 gelb eingefärbt) wäre die Frage der zulässigen Nutzungen grundsätzlicher 

Art zu klären, da der Bebauungsplan zugleich ein Gewerbegebiet und eine Gemeinbedarfsfläche 

(Öffentliche Verwaltung [Katasteramt], Post) festsetzt. Insgesamt ist daher 

die Teiländerung der beiden bestehenden Bebauungspläne bzw. die Aufstellung des 

Bebauungsplans „Ehemaliges Telekomgelände“ im Sinne des § 1 Abs. 3 S. 1 BauGB 

erforderlich. 

Die beiden Teiländerungen der bestehenden Bebauungspläne (vgl. Abbildung 8) erfolgen 

durch die Aufstellung des Bebauungsplans „Ehemaliges Telekomgelände“. Hierdurch 

werden die Festsetzungen der bestehenden Bebauungspläne innerhalb dieses 

Geltungsbereichs aufgehoben. Die übrigen zeichnerischen und textlichen Festsetzungen 

der bestehenden rechtskräftigen Bebauungspläne „Im Brühl“ und „Im Brühl, I. Änderung“ 

bleiben unberührt. 

Abbildung 8: Übersicht der Teiländerungen der bestehenden Bebauungspläne 




A.4.3 Sonstige Vorgaben 

Dem Bebauungsplan liegt ein informelles städtebauliches Konzept (Stand: 17. September 

2007) der Stadt Wadern zugrunde (vgl. Abbildung 9). 

Abbildung 9: Städtebauliches Konzept 




Dieses Konzept sieht zwei überbaubare Bereiche mit insgesamt 1.880m² Fläche, eine 

mindestens 6,0m breite Fahrspur von der Poststraße in Richtung Norden, zahlreiche 

Hochstämme sowie 74 Stellplätze vor. Die Anzahl der vorgesehenen Stellplätze liegt im 

Rahmen der für Verbrauchermärkte empfohlenen Stellplatzanzahl. Diese beträgt bei 

einer Verkaufsfläche von 1.300m² 65 bis 130 Stellplätze. Die Anordnung der überbaubaren 

Bereiche im westlichen Teil des Plangebiets führt zu einer optimalen Ausnutzung 

des Geltungsbereichs, da die Berechnung der Größe der überbaubaren Fläche mit der 

Fläche für die Stellplätze korreliert. 

Der Vorentwurf berücksichtigt die Vorgabe der Stadt Wadern, langfristig eine verkehrliche 

Anbindung der Poststraße an die nördlich und nordöstlich gelegenen Flurstücke 

(bestehender PLUS-Markt und orange gefärbten Flächen) und den sich daran anschließenden 

Busbahnhof zu ermöglichen. Darüber hinaus berücksichtigt der Vorentwurf die 

zweite Vorgabe der Stadt Wadern, die optische, fußläufige und verkehrliche Durchquerbarkeit 

des gesamten Areals von der Poststraße bis zum Busbahnhof nicht zu unterbinden, 

sondern zu fördern. 

Weitere überörtliche oder sonstige rechtliche Vorgaben bestehen nicht. 

A.5 Planerische Grundsätze 

Zur Entwicklung eines städtebaulich attraktiven Siedlungsbilds, von funktional geordneten 

Siedlungskörpern und eines nachhaltigen Einzelhandelsbereichs im unmittelbaren 

Umfeld bestehender Einzelhandelsbetriebe (PLUS, ALDI, LIDL, Getränkemarkt) und 

des Busbahnhofs (ca. 165m fußläufige Entfernung) sowie einer möglichst geringen Beeinträchtigung 

von Boden, Natur und Landschaft sind, unter der Berücksichtigung bestehender 

kleinerer und größerer Einzelhandelsbetriebe im Zentrum Waderns (ca. 350- 

400m fußläufige Entfernung), mehrere begrenzende Festsetzungen über Art und Maß 

der baulichen Nutzung, Bauweisen und überbaubare Grundstücksflächen sowie grünordnerische 

Festsetzungen getroffen. 

Es bestehen keine alternativen Planungsmöglichkeiten. 

Nachfolgend werden die einzelnen Festsetzungen erläutert und begründet. 

A.5.1 Bauplanungsrechtliche Festsetzungen 

A.5.1.1 Art und Maß der baulichen Nutzung 

In seiner Sitzung am 11.02.2008 prüfte der Stadtrat der Stadt Wadern die während der 

Offenlegung (26.10.2007 bis einschl. 26.11.2007) und Beteiligung der Behörden eingegangenen 

Stellungnahmen und wägte die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander 

und untereinander gerecht ab. 



Der Stadtrat beschloss folgende Änderungen/ Festsetzungen des Bebauungsplanes: 

Die Art der baulichen Nutzung wird für den in der Planzeichnung festgesetzten Bereich 

gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 11 BauNVO als „Sonstiges Sondergebiet 

"Einzelhandel - EZH“ folgender Maßen festgesetzt. 

Zulässig sind Einzelhandelbetriebe, Discountmärkte. 

Die Zulässigkeit von Läden entfällt. 

Das Maß der baulichen Nutzung ist gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 16, 18, 

20 BauNVO bestimmt durch 

a) die Grundflächenzahl (GRZ), 

b) die Zahl der Vollgeschosse und 

c) die Höhe baulicher Anlagen. 

Die maximale GRZ ist auf 0,8 begrenzt. Die Zahl der Vollgeschosse ist zwingend auf 

ein Vollgeschoss festgesetzt. Die maximale Firsthöhe (FH) ist auf 10,0 m über der Straßenoberkante 

begrenzt. 

Zugefügt wurden folgende Planungsparameter: 

d) Die maximal zulässige Verkaufsfläche 

Festsetzung: 

Maximal zulässig sind Verkaufsflächen in einer Größe von 1.300 m²; zulässig sind 

maximal zwei (an Stelle vorher drei) Einkaufsmärkte. 

e) Die zulässigen und nicht zulässigen Warenspektren 

Festsetzung: 

Zulässig innerhalb des Geltungsbereichs sind die Warenspektren „Drogeriewaren“ 

und „discountierte Textilwaren“; nicht zulässig sind „Schuhwaren“. 

Begründung 

Um das Ziel dieser Bebauungsplanaufstellung zu erreichen (vgl. Kapitel A.3), sind ma- 



ximal zwei Einzelhandelsbetriebe mit einer maximalen Verkaufsfläche von insgesamt 

1.300m² zulässig. Durch die Begrenzung der Verkaufsfläche auf höchstens 1.300m² 

und die Festsetzung der zulässigen Warenspektren wird den Anforderungen der bestehenden 

lokalen Handelsbetriebe und der Struktur des Ortskerns Rechnung getragen; 

unbegrenzte Ansiedlungsmöglichkeiten, die ein wirtschaftliches, städtebauliches und 

funktionales „Aussterben“ der Innenstadt Waderns befürchten ließen sind ausgeschlossen. 

Um eine funktionale, städtebauliche und siedlungsstrukturelle Zersplitterung des 

Plangebiets und damit eine erhebliche Beeinträchtigung des Gebietscharakters zu verhindern, 

sind sonstige Nutzungsarten nicht zulässig. 

Die Geschoss- und Verkaufsflächen mehrerer Einzelhandelseinheiten, die im räumlichfunktionalen 

Verbund zueinander stehen (Einzelhandelsagglomerationen), sind entsprechend 

dem raumordnerischen Ziel Nr. 43 des LEP-Siedlung zusammenzuzählen. 11 

Als Verkaufsfläche gelten hierbei alle Flächen, auf denen der Verkauf abgewickelt wird 

und die dem Kunden zugänglich sind. Demnach zählen zur Verkaufsfläche folgende 

Flächen: 12 

• Kassenvorraum 

• Thekenbereiche, das heißt Bereiche, die zwar aus betrieblichen und hygienischen 

Gründen nicht betreten werden dürfen, in denen aber die Ware für den 

Kunden sichtbar ausliegt ( z.B. Wurst-, Fleisch- und Käsetheke) 

• Bereiche zum Zerkleinern, Abwiegen und Abpacken der Ware und Entsorgen 

des Verpackungsmaterials, 

• Standflächen für Warenträger und Einrichtungsgegenstände, 

• Gänge, 

• Windfang, 

• Treppen innerhalb der Verkaufsräume, 

• Freiflächen, die nicht nur vorübergehend für Verkaufszwecke genutzt werden 

• Lagerräume, die gleichzeitig dem Verkauf dienen („Verkauf ab Lager“). 

Explizit nicht zur Verkaufsfläche gehören Flächen, auf denen, für den Kunden nicht 

sichtbar, die handwerkliche und sonstige Vorbereitung (z.B. Portionierung der Ware) 

erfolgt sowie die reinen Lagerflächen. 13 




Amtsblatt des Saarlandes vom 14. Juli 2006 (Nr. 29), S. 991; BVerwG v. 24. November 2005; Az. 4 C 

10.04. 

13 Vgl. BVerwG v. 24. November 2005; Az. 4 C 14.04. 



Das zulässige Maß der baulichen Nutzung ist, neben Festsetzungen zur Art der Nutzung, 

den überbaubaren Grundstücksflächen und den örtlichen Verkehrsflächen, ein die 

städtebauliche Entwicklung entscheidend prägendes Element und zwingende Voraussetzung 

für einen qualifizierten Bebauungsplan i.S.d. § 30 Abs. 1 BauGB. 

Durch die Festsetzung der GRZ, der Zahl der Vollgeschosse und der Höhe baulicher 

Anlagen wird dem Grundsatz des § 1 Abs. 5 und des § 1a Abs. 2 BauGB zum sparsamen 

und schonenden Umgang mit Grund und Boden Rechnung getragen und der Versiegelungsgrad 

der Grundstücke aus ökologischen Gründen auf ein Minimum beschränkt. 

Sinn dieser Regelung ist der Schutz der natürlichen Funktion des Bodens als 

Filter und Puffer sowie als Lebensraum und eine maßvolle Flächeninanspruchnahme. 

Weiterhin werden so die Auswirkungen der Bodenversiegelung auf die Grundwassererneuerung 

auf ein verträgliches Maß beschränkt. 

Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wie viel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter 

Grundstücksfläche zulässig sind. Die zulässige Grundfläche ist gemäß § 19 Abs. 

2 BauNVO der Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden 

darf. Bei der Ermittlung der Grundfläche sind die Grundflächen von 

1. Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, 

2. Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO, 

3. bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück 

lediglich unterbaut wird, 

mitzurechnen. Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen der vorgenannten 

Anlagen bis zu 50% überschritten werden. Weitere Überschreitungen in geringfügigem 

Ausmaß können zugelassen werden. 

Gemäß § 20 Abs. 1 BauNVO gelten als Vollgeschosse die Geschosse, die nach landesrechtlichen 

Vorschriften Vollgeschosse sind oder auf ihre Zahl angerechnet werden. 

Durch die zwingende Festsetzung von einem Vollgeschoss wird eine Einpassung der 

Neubebauung in die gebiets- und einzelhandelstypische Siedlungsstruktur erreicht und 

eine negative Beeinträchtigung des Siedlungsbilds durch überhöhte Baukörper verhindert. 

Zur Bestimmung der dritten Dimension im Städtebau ist die Festsetzung der Zahl der 

Vollgeschosse alleine nicht ausreichend, da der Begriff Vollgeschoss keine Höhenbegrenzung 

beinhaltet. Daher wird die Höhe baulicher Anlagen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 

BauGB i.V.m. §§ 16, 18 BauNVO durch eine maximale Firsthöhe (FH) beschränkt. 

Hierdurch wird eine Überprägung des Gebiets durch überdimensionierte und überhöhte 

Baukörper entgegengewirkt und eine gegenseitige negative Beeinflussung, beispielsweise 

Verschattung, vermieden. Zur Klarstellung wird als Firsthöhe die oberste Dachbegrenzungskante 

definiert. Bezugshöhe für alle Höhenfestsetzungen ist die Straßenoberkante 

in der Grundstücksmitte. 



A.5.1.2 Bauweise, Baugrenzen 

Im gesamten Geltungsbereich wird eine abweichende (halboffene) Bauweise (a) gemäß 

§ 9 Abs. 1 Nr. 2 i.V.m. § 22 Abs. 4 S. 1 BauNVO festgesetzt: Zulässig sind bauliche Anlagen 

ohne Grenzabstand zu den westlich angrenzenden Flurstücksgrenzen mit einer 

Gebäudelänge von bis zu 60m. Zu den übrigen Flurstücksgrenzen sind Abstandsflächen 

gemäß § 7 LBO im Sinne der offenen Bauweise (mindestens 3,0m) einzuhalten. 

Die überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen 

gem. § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 BauNVO festgesetzt. 

Die Stellung der baulichen Anlagen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB wird durch die graphische 

Darstellung der Firstrichtung festgesetzt. Untergeordnete Nebenanlagen und 

Einrichtungen gemäß § 14 BauNVO sowie bauliche Anlagen gemäß § 23 Abs. 5 S. 2 

BauNVO sind von dieser Festsetzung nicht betroffen. 

Begründung: 

Das Erfordernis der Festsetzung einer abweichenden Bauweise liegt im Interesse der 

Stadt Wadern, die bestehende Brachfläche neuen Nutzungsmöglichkeiten zuzuführen 

und hierbei einen maximalen Ausnutzungsgrad der Flächen zu erreichen. Durch die 

zulässige Bebaubarkeit der westlich angrenzenden Flurstücksgrenzen ohne Grenzabstand 

entstehen keine städtebaulichen Missstände oder sonstige Konflikte, da die benachbarte 

Flurstücksfläche keine besondere städtebauliche oder sonstige Funktion besitzt. 

Die Übertragung der Abstandsflächen auf das Nachbargrundstück ist gemäß § 7 

Abs. 6 LBO durch eine öffentlich-rechtliche Baulast gemäß § 83 LBO zu sichern. Hierdurch 

wird unter anderem sichergestellt, dass die maßgeblichen Flächen nicht überbaut 

werden und auf die dort vorgeschriebenen Abstände und Abstandsflächen nicht angerechnet 

werden. 

Durch die Festsetzung von Baugrenzen sind – mit Ausnahme der untergeordneten Nebenanlagen 

i.S.d. § 14 BauNVO – bauliche Vorhaben außerhalb der überbaubaren 

Grundstücksflächen bauplanungsrechtlich unzulässig. Darüber hinaus wird durch die 

Festsetzung von Baugrenzen der Bodenschutzklausel i.S.d. § 1a Abs. 2 BauGB, das 

heißt dem umweltgerechten, sparsamen und schonenden Umgang mit Grund und Boden, 

Rechnung getragen. Des Weiteren werden städtebauliche und funktionale Akzente 

gesetzt, der Nachbarschutz berücksichtigt und die bestmögliche städtebauliche Raumwirkung 

und Raumgliederung innerhalb des Gebiets erreicht. Der Flächenumfang der 

beiden Baufenster umfasst ca. 1.380m² und ca. 500m², das heißt insgesamt ca. 

1.880m². 

Die überbaubare Grundstücksfläche ist eine Teilfläche der Grundstücksfläche, die bis 

zu dem festgesetzten Maß der baulichen Nutzung bebaut werden darf. Geplante Gebäude 

und Gebäudeteile dürfen diese sogenannte „Baugrenze“ nicht überschreiten, 



jedoch dürfen sie hinter der Baugrenze zurücktreten. 

Die Festsetzung der Stellung der baulichen Anlagen durch die graphische Darstellung 

der Firstrichtung ist erforderlich, um eine systematische Ordnung und harmonische 

Gestaltung der städtebaulichen Baukörpergruppierung zu gewährleisten. Durch die 

Nord-Süd- bzw. Ost-West-Ausrichtung werden im Zusammenhang mit den westlich und 

östlich bestehenden Baukörpern attraktive Platzräume mit hohen Aufenthaltsqualitäten 

und einer bestmöglichen städtebaulichen Raumwirkung geschaffen. Um innerhalb des 

relativ kleinen Geltungsbereichs keine zu starren Vorgaben zu treffen gilt die Pflicht zur 

Stellung der Baukörper in eine bestimmte Himmelsrichtung nicht für untergeordnete 

Nebenanlagen und Einrichtungen gemäß § 14 BauNVO sowie bauliche Anlagen gemäß 

§ 23 Abs. 5 S. 2 BauNVO (zulässige bauliche Anlagen innerhalb der Abstandsflächen 

i.S.d. LBO). 

A.5.1.3 Flächen für Nebenanlagen 

Untergeordnete Nebenanlagen und Einrichtungen i.S.d. § 14 BauNVO, die dem Nutzungszweck 

der im Gebiet liegenden Grundstücke oder dem Baugebiet selbst dienen 

und seiner Eigenart nicht widersprechen, sind innerhalb und außerhalb der überbaubaren 

Grundstücksflächen zulässig. 

Begründung: 

Die Festsetzung dient dem Ziel der Ermöglichung variabler Grundstücksaufteilungen 

und einer entsprechend optimalen Nutzungsorganisation. Dies ist für diesen Bebauungsplan 

von großer Bedeutung, da dieser mit einer Größe von 5.440m² relativ klein ist 

und durch die erforderlichen Verkehrsbereiche sowie der Zielsetzung, die nördlich und 

nordwestlich angrenzenden Flurstücke langfristig verkehrlich zu erschließen, eine eingeschränkte 

räumliche Variabilität hinsichtlich der Grundstücksnutzung besteht. 

A.5.1.4 Flächen für die örtlichen Hauptverkehrszüge 

Das Sonstige Sondergebiet wird über einen in nördlicher Richtung verlaufenden Erschließungsbereich 

an das örtliche Verkehrsnetz (Poststraße) angeschlossen. Dieser 

Erschließungsbereich ist zugleich Zufahrtsmöglichkeit zu 

• dem Plangebiet insgesamt, 

• zu den Stellplätzen sowie 

• zu den nördlich und nordwestlich angrenzenden Flurstücken. 

Die straßenverkehrliche Anbindung der nördlich und nordwestlich des Geltungsbereichs 

gelegenen Flurstücke ist durch einen städtebaulichen Vertrag i.S.d. § 11 BauGB im Vorfeld 

einer Baugenehmigung sicherzustellen. Der Erschließungsbereich ist durch andersartigen 

und/ oder -farbigen Bodenbelag optisch von den Stellplätzen abzugrenzen 



und mit einer Fahrspurbreite (incl. Abwasserrinne) von mindestens 6,0m auszubauen. 

Die Ein- bzw. Ausfahrt zu Flurstücken des Geltungsbereichs ist nur in dem zeichnerisch 

festgesetzten Ein- bzw. Ausfahrts- und Anschlussbereich anderer Flächen an die Verkehrsflächen 

zulässig. 

In Richtung des östlich benachbarten Einzelhandelsbetriebs (ALDI) ist ein mindestens 

2,0m breiter Fußweg herzustellen. 

Stellplätze und Garagen sind gem. § 12 Abs. 1 und 2 BauNVO nur für den durch die 

zugelassene Nutzung verursachten Bedarf zulässig. 

Begründung: 

Die äußere Verkehrs- und Infrastrukturerschließung erfolgt über die Poststraße im 

Süden des Plangebiets. 

Die innere Verkehrs- und Infrastrukturerschließung erfolgt innerhalb der nicht überbaubaren 

Sondergebietsflächen entsprechend der textlichen Festsetzung Nr. I.7. 

Der Verlauf der Verkehrserschließung bestimmt neben den überbaubaren Flächen 

maßgeblich die städtebauliche Struktur des Baugebiets. Schließlich dienen die Verkehrsflächen 

auch im weiteren Sinne der Kommunikation und dem Aufenthalt der Einkäufer. 

Aus diesem Grund wird der Ausbau der Erschließungsstraße als verkehrsberuhigter 

Bereich in Form einer niveaugleichen Mischverkehrsfläche, auf der alle Verkehrsteilnehmer 

gleichberechtigt sind, gestaltet. Hierbei ist der Bodenbelag andersartig 

und/ oder -farbig von den Stellplätzen abzugrenzen und mit einer Fahrspurbreite (incl. 

Abwasserrinnen) von mindestens 6,0m auszubauen. 

Zur fußläufigen Anbindung des Plangebiets an den ca. 200m entfernten Busbahnhof 

und die Innenstadt Waderns wird entlang der Verkehrserschließung ein Fußweg hergestellt. 

Zur Verknüpfung der mit diesem Bebauungsplan zulässigen Einzelhandelsbetriebe 

mit dem östlich bestehenden Einzelhandelsbetrieb (ALDI) ist in Abstimmung mit diesem 

im Rahmen der Ausführungsplanung eine entsprechende fußläufige Anbindung mit 

einer Breite von mindestens 2,0m herzustellen. Neben dem zentralen Busbahnhof ist 

die Bushaltestelle „Poststraße“ nur ca. 150m entfernt. Im Rahmen dieser Bebauungsplanung 

ist die geplante Fußwegeverbindung neben der textlichen Festsetzung als informeller 

Hinweis in der Planzeichnung enthalten. 

Die Anzahl der vorgesehenen Stellplätze liegt im Rahmen der für Verbrauchermärkte 

empfohlenen Stellplatzanzahl. Diese beträgt bei einer Verkaufsfläche von 1.300m² 65 

bis 130 Stellplätze gemäß den Empfehlungen für Anlagen des ruhenden Verkehrs 

(EAR) 14 . 

14 

Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen (2005) Empfehlungen für Anlagen des ruhenden 

Verkehrs (EAR 05), Vb 1199. 



A.5.1.5 Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von 

Boden, Natur und Landschaft 

Ein naturschutzrechtlicher Ausgleich der durch diesen Bebauungsplan zulässigen Eingriffe 

in Boden, Natur und Landschaft ist gemäß § 1a Abs. 3 S. 5 BauGB nicht erforderlich. 

Dies begründet sich mit der Tatsache, dass durch die bereits vorhandene Nutzung 

des Geltungsbereichs (vgl. Kapitel A.6.1.2, S. 30) bereits Eingriffe in Boden, Natur und 

Landschaft stattgefunden haben und diese grundsätzlich auch ausgeglichen wurden, 

jedoch durch diese Überplanung keine zusätzlichen Beeinträchtigungen von Boden, 

Natur und Landschaft entstehen. Um jedoch ein städtebaulich hochwertiges Stadtbild 

zu erzielen sind landespflegerische Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung 

von Boden, Natur und Landschaft festgesetzt. 

Alle Stellplatzflächen sind einzugrünen und je zehn Stellplätze ist ein Baum gemäß 

Pflanzenliste als Hochstamm anzupflanzen und auf Dauer zu erhalten. Abgängige 

Bäume sind zu ersetzen. 

Alle geschlossenen Fassaden > 100m² Fläche sind mit Hilfe von Kletterpflanzen einzugrünen. 

Die nicht überbauten Flächen bebauter Grundstücke sind gemäß § 10 LBO wasseraufnahmefähig 

zu belassen oder herzustellen und zu begrünen oder mit einheimischen, 

standortgerechten Bäumen und Gehölzen zu bepflanzen und so dauerhaft zu erhalten, 

wenn sie nicht für eine zulässige Nutzung benötigt werden. 

Pflanzenliste für einheimische, standortgerechte Laubgehölze: 

A) Bäume 

Tilia cordata Winterlinde 

Acer platanoides Spitzahorn 

Acer pseudoplatanus Bergahorn 

Alnus glutinosa Schwarzerle 

Carpinus betulus Hainbuche 

Quercus robur Stieleiche 

Mindestpflanzqualität: 3 x verpflanzte Hochstämme (StU 10/12cm, bei Obst auch 

StU 6/8cm) 

B) Sträucher 

Carpinus betulus Hainbuche 

Corylus avellana Hasel 

Cornus sanguinea Blutroter Hartriegel 

Salix spec. Weiden 

Mindestpflanzqualität: 2 x verpflanzte Sträucher, (Höhe 100 - 125cm, mind. vier 

Triebe) 

Begründung: 



Da der Geltungsbereich eng umgrenzt innerhalb bestehender Gewerbeflächen liegt, 

können hier keine eigenständigen Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung 

von Natur und Landschaft ausgewiesen werden. Diese Belange können lediglich im 

Sinne einer städtebaulichen Gestaltung der anzusetzenden inneren Durchgrünung in 

begrenztem Maße angewendet werden. Hierzu geeignet sind die vorgenannten grünordnerischen 

Festsetzungen. 

A.5.2 Baugestalterische Festsetzungen (§ 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 85 Abs. 1 

LBO) 

Zulässig sind Flachdächer und geneigte Dächer mit einer Dachneigung bis 40°. Material 

und Farbe der Dacheindeckung sind den umliegenden Gebäuden anzugleichen. 

Garagen und überdachte Stellplätze sind in Material und Farbgestaltung dem Hauptgebäude 

anzugleichen. 

Nicht zulässig sind Leucht- bzw. signalfarbene Fassaden und Dacheindeckungen. Alle 

Fassaden mit einer Länge über 30m sind vertikal zu gliedern, z.B. mit Hilfe unterschiedlicher 

Materialien, Farben oder Gebäudevorsprüngen. 

Werbeanlagen sind lediglich an der Stätte der Leistung zulässig. Grelle und kontrastreiche 

Werbeanlagen und Werbeanlagen mit Lauf-, Wechsel-, oder Blinklicht mit negativen 

Auswirkung auf den Verkehr der Poststraße sind unzulässig. 

Begründung: 

Die baugestalterischen Festsetzungen sind erforderlich, um dem Nachbar- und Immissionsschutz 

Rechnung zu tragen, die Eingriffe in das Stadt- und Landschaftsbild zu minimieren 

und ein optisch attraktives Einzelhandelsgebiet zu erreichen. 

A.5.2.1 Umsetzung und Zuordnung landespflegerischer und wasserwirtschaftlicher 

Maßnahmen (§ 21 BNatSchG i.V.m. § 9 Abs. 1a und §§ 135a-c BauGB) 

Die festgesetzten Anpflanzungen sind in der auf die Gebrauchsfertigstellung des jeweiligen 

unmittelbaren räumlichen Umfelds folgenden Vegetationsruhe herzustellen. Bei 

jungen Bäumen ist ein sachgerechter Aufbau- und Erziehungsschnitt sicherzustellen. 

Die Anlagen zur Regenwasserrückhaltung und -ableitung sind zeitgleich mit dem Ausbau 

des Erschließungsbereichs herzustellen. Die Funktionstüchtigkeit des Gesamtsystems 

ist dauerhaft sicherzustellen. 

A.5.3 Kennzeichnung von Flächen, nachrichtliche Übernahmen und Vermerke 

(§ 9 Abs. 5, 6, 6a BauGB) 

Innerhalb des Geltungsbereichs sind 

• belastete Böden mit erheblich umweltgefährdenden Stoffen, 



• Verdachtsflächen, Altlasten und altlastverdächtige Flächen oder sonstige Deponien 

im Sinne des § 2 Abs. 2, 3, 4, 5 Bundesbodenschutzgesetz, 

• Vorhaben bei denen der Bergbau umgeht oder die Mineralien abbauen, 

zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses unbekannt. Darüber hinaus sind keine Bebauungen 

geplant, die besondere bauliche Vorkehrungen gegen äußere Einwirkungen erforderlich 

machen oder bei denen besondere bauliche Sicherungsmaßnahmen gegen 

Naturgewalten erforderlich sind. Daher sind keine Kennzeichnungen von Flächen im 

Sinne des § 9 Abs. 5 BauGB erforderlich. 

Nachrichtliche Übernahmen dienen der umfassenden Information über alle Fachplanungen 

bzw. Nutzungsregelungen, die den Geltungsbereich betreffen und zum Verständnis 

der städtebaulichen Planung erforderlich sind. Sie liegen bereits als Ergebnisse 

rechtlicher Entscheidungen vor, beispielsweise höherrangiges Recht oder zeitlich vor 

dem Bebauungsplan in Kraft getretenes Recht. Die nachrichtlichen Übernahmen sind 

nur als Hinweise und Informationen zu verstehen und nicht Ausdruck eines planerischen 

Willens, sondern geben auf der Grundlage anderer gesetzlicher Vorschriften getroffene, 

rechtlich verbindliche Festsetzungen wieder. Planungen, die noch nicht festgesetzt 

sind, sind im Planungsprozess mit den Trägern öffentlicher Belange abzuwägen 

und ggf. nach anderen Bestimmungen gemäß § 9 BauGB festzusetzen. Der Geltungsbereich 

liegt außerhalb ausgewiesener oder zur Ausweisung vorgesehener 

• Naturschutzgebiete i.S.d. § 16 SNG; 

• Nationalparke i.S.d. § 17 SNG; 

• Besonders geschützter Biotope i.S.d. § 22 SNG; 

• „Natura 2000“-Gebiete i.S.d. § 24 SNG; 

• Naturdenkmale i.S.d. § 28 Abs. 1 BNatSchG i.V.m. § 39 Abs. 1 SNG; 

• Wasserschutzgebiete i.S.d. § 45 SWG, 

• Bau-, Bodendenkmäler, beweglicher Kulturdenkmäler oder Denkmalbereiche 

i.S.d. § 2 Abs. 2 bis 6 SDschG; 

• Sonstiger großräumiger oder erheblicher Infrastrukturanlagen. 

Daher sind keine nachrichtlichen Übernahmen erforderlich. 

Sofern der Geltungsbereich innerhalb noch nicht festgesetzter Überschwemmungsgebiete 

im Sinne des § 31b Abs. 5 WHG oder überschwemmungsgefährdeter Gebiete im 

Sinne des § 31c WHG läge, müssten diese Bereiche in der Planzeichnung gemäß § 9 

Abs. 6a BauGB vermerkt werden. Da der Geltungsbereich jedoch außerhalb solcher 

Bereiche liegt sind keine Vermerke erforderlich. 

A.5.4 Hinweise und Empfehlungen 



• Die Abwasserentsorgung der Baugrundstücke mit Schmutz- und Niederschlagswasser 

erfolgt im Mischsystem über den bestehenden Schmutzwasserkanal in 

der Poststraße. 

• Die Versorgungsleitungen für Trinkwasser und Elektrizität sind bis an das Gebiet 

bereits vorhanden. 

• Oberboden, der bei Veränderungen an der Erdoberfläche ausgehoben wird, ist in 

nutzbarem Zustand zu erhalten und vor Vernichtung oder Vergeudung gemäß § 

202 BauGB zu schützen. Vor Beginn der Bauarbeiten ist der Oberboden gemäß 

DIN 18915 in aktueller Fassung abzuschieben, fachgerecht zwischenzulagern 

und für einen geeigneten Zweck wiederzuverwenden. 

• Zu erhaltende Einzelbäume und sonstige erhaltenswerte Pflanzenbestände sind 

gemäß DIN 18920 zu schützen, wenn sie in eine Planungskonzeption integriert 

werden können. 

• Die Errichtung von Solarkollektoren und Energiedächern ist zulässig. 

• Bei der Anpflanzung von Bäumen, Sträuchern, einzelnen Rebstöcken oder Hecken 

entlang von Grundstücksgrenzen sind die Grenzabstände gemäß §§ 48 ff. 

des Nachbarrechtsgesetzes zu beachten. 

• Innerhalb des Geltungsbereichs sind unterschiedliche geologische Bedingungen 

(Bodenverhältnisse) nicht auszuschließen. Der Umfang eventuell notwendiger 

Gründungsarbeiten ist im Einzelfall durch Bodengutachten bei Beachtung der 

DIN 1054 festzulegen. 

• Innerhalb des Geltungsbereichs wird nicht mit Bau- oder Bodendenkmälern gerechnet. 

Im Falle des Fundes von Denkmalresten ist das Saarländische Denkmalschutzgesetz 

(SDschG), insbesondere die Anzeigepflicht und das befristete 

Veränderungsverbot gem. § 12, einzuhalten. 

• Sollten sich bei der Planrealisierung Kollisionspunkte mit den bestehenden Telekommunikationslinien 

der Deutschen Telekom AG (zur Lage Anhang 1: Lageplan 

Bestand) ergeben, so sind diese Telekommunikationslinien zu schützen. 

• Die Plangrundlage stimmt im Sinne des § 1 Abs. 2 PlanzV mit dem aktuellen 

Liegenschaftskataster überein (Stand: 24. Juli 2007). 

• Das Ingenieurbüro Paulus & Partner verfügt zur Erstellung dieses Planwerks über 

ein unbefristetes Nutzungsrecht an der Katastergrundlage, erteilt durch das 

Landesamt für Kataster-, Vermessungs- und Kartenwesen, Außenstelle Merzig, 

(Kontrollnummer MZG KB 557/2004). 

A.5.5 Ausnahmen (§ 31 Abs. 1 BauGB) 

• Über die festgesetzten Baugrenzen in geringfügigem Ausmaß vortretende Ge- 



bäudeteile können gemäß § 23 Abs. 3 BauNVO zugelassen werden. 

• Nebenanlagen, die der Versorgung des Gebietes mit Elektrizität, Gas, Wärme 

und Wasser sowie der Ableitung von Abwasser dienen, können gemäß § 14 Abs. 

2 BauNVO ausnahmsweise zugelassen werden. Dies gilt auch für fernmeldetechnische 

Nebenanlagen sowie Anlagen für erneuerbare Energien, soweit nicht 

§ 14 Abs.1 Satz 1 BauNVO Anwendung findet. 

• Bei der Ausführung von Dächern als begrüntes Dach oder zur Solarenergienutzung 

ist eine Abweichung von den Festsetzungen gemäß Ziff. II.1 nach technischen 

Erfordernissen zulässig. 

A.6 Die Schutzgüter, ihr Zustand und Auswirkungen der Durchführung 

des Bebauungsplans im Wirkungsbereich 

Nachfolgend werden, nach den einzelnen Schutzgütern strukturiert, die fachgesetzlichen 

und fachplanerischen Ziele Auswirkungen dieses Bebauungsplans erläutert. 

A.6.1 Schutzgut „Naturhaushalt und Landschaft“ 

Als maßgebliche Schutzgutelemente sind 

1. Fauna und Flora (Biodiversität /Arten und Biotope/ „NATURA 2000“-Gebiete), 

2. Boden und Geologie, 

3. Wasser und das 

4. Landschaftsbild 

zu bezeichnen. 

A.6.1.1 Fachgesetzliche und fachplanerische Ziele 

Die nachfolgenden Aufzählungen listen die wichtigsten Ziele für diesen Bebauungsplan 

auf, wobei sich teilweise Ergänzungen und Überschneidungen mit den Zielen anderer 

Schutzgüter ergeben können. 

Fauna und Flora 

Grundsätzlich sind Natur und Landschaft aufgrund ihres eigenen Werts als Lebensgrundlage 

des Menschen im besiedelten und unbesiedelten Bereich zu schützen, zu 

pflegen, zu entwickeln und so weit erforderlich wieder herzustellen. Dies dient der dauerhaften 

Sicherung 

• der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts, 

• der Tier- und Pflanzenwelt einschließlich ihrer Lebensstätten, 



• der Regenerationsfähigkeit und nachhaltigen Nutzungsfähigkeit der Naturgüter 

und 

• der Vielfalt, Eigenart und Schönheit sowie dem Erholungswert von Natur und 

Landschaft. 

Sofern durch diesen Bebauungsplan Eingriffe in den Naturhaushalt und die Landschaft 

zulässig werden, ist hierbei im Sinne einer Zielsetzung zu prüfen, ob die Eingriffe nicht 

• durch alternative Planungen vermeidbar, 

• durch Schutz- oder sonstige Maßnahmen minimierbar oder 

• zumindest naturschutzrechtlich ausgleichbar sind (Eingriffsregelung nach dem 

BNatSchG). 

Die Ergebnisse dieser Prüfung werden in die Abwägung gemäß § 1 Abs. 7 BauGB eingestellt. 

Die in § 1 BNatSchG benannten Ziele werden durch die 15 Grundsätze in § 2 

BNatSchG konkretisiert. Für die Schutzgutelemente Fauna und Flora sind hierbei die 

folgenden Grundsätze relevant: 

• Der Naturhaushalt ist in seinen räumlich abgrenzbaren Teilen so zu sichern, 

dass die den Standort prägenden biologischen Funktionen, Stoff- und Energieflüsse 

sowie landschaftlichen Strukturen erhalten, entwickelt oder wieder hergestellt 

werden. 

• Die Naturgüter sind, soweit sie sich nicht erneuern, sparsam und schonend zu 

nutzen. Der Nutzung sich erneuernder Naturgüter kommt besondere Bedeutung 

zu; sie dürfen nur so genutzt werden, dass sie nachhaltig zur Verfügung stehen. 

• Natürliche oder naturnahe Gewässer sowie deren Uferzonen und natürliche 

Rückhalteflächen sind zu erhalten, zu entwickeln oder wieder herzustellen. Änderungen 

des Grundwasserspiegels, die zu einer Zerstörung oder nachhaltigen 

Beeinträchtigung schutzwürdiger Biotope führen können, sind zu vermeiden; unvermeidbare 

Beeinträchtigungen sind auszugleichen. Ein Ausbau von Gewässern 

soll so naturnah wie möglich erfolgen. 

• Schädliche Umwelteinwirkungen sind auch durch Maßnahmen des Naturschutzes 

und der Landschaftspflege gering zu halten; empfindliche Bestandteile des 

Naturhaushalts dürfen nicht nachhaltig geschädigt werden. 

• Zur Sicherung der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts ist die 

biologische Vielfalt zu erhalten und zu entwickeln. Sie umfasst die Vielfalt an Lebensräumen 

und Lebensgemeinschaften, an Arten sowie die genetische Vielfalt 

innerhalb der Arten. 

• Die wild lebenden Tiere und Pflanzen und ihre Lebensgemeinschaften sind als 

Teil des Naturhaushalts in ihrer natürlichen und historisch gewachsenen Arten- 



vielfalt zu schützen. Ihre Biotope und ihre sonstigen Lebensbedingungen sind zu 

schützen, zu pflegen, zu entwickeln oder wieder herzustellen. 

• Auch im besiedelten Bereich sind noch vorhandene Naturbestände, wie Wald, 

Hecken, Wegraine, Saumbiotope, Bachläufe, Weiher sowie sonstige ökologisch 

bedeutsame Kleinstrukturen, zu erhalten und zu entwickeln. 

• Unbebaute Bereiche sind wegen ihrer Bedeutung für den Naturhaushalt und für 

die Erholung insgesamt und auch im Einzelnen in der dafür erforderlichen Größe 

und Beschaffenheit zu erhalten. Nicht mehr benötigte versiegelte Flächen sind zu 

renaturieren oder, so weit eine Entsiegelung nicht möglich oder nicht zumutbar 

ist, der natürlichen Entwicklung zu überlassen. 

Boden und Geologie 

• Böden sind so zu erhalten, dass sie ihre Funktionen im Naturhaushalt erfüllen 

können. Natürliche oder von Natur aus geschlossene Pflanzendecken sowie die 

Ufervegetation sind zu sichern. Für nicht land- oder forstwirtschaftlich oder gärtnerisch 

genutzte Böden, deren Pflanzendecke beseitigt wurde, ist eine standortgerechte 

Vegetationsentwicklung zu ermöglichen. Bodenerosionen sind zu vermeiden. 

• Erhaltung von Böden, deren Überformung noch sehr gering ist. Grundsätzlich 

sollten bei der Neubeanspruchung von Flächen die natürlichen Bodentypen erhalten 

bleiben. 

• Keine Inanspruchnahme von Böden mit besonderer Ausprägung bzw. Bedeutung 

einer oder mehrerer Bodenfunktionen durch bauliche Einrichtungen und durch 

sonstige schädliche Bodenveränderungen. 

• Vermeidung und Verminderung erheblicher und nachhaltiger Beeinträchtigungen 

durch Stoffeinträge und/ oder Verdichtung, die aufgrund der Empfindlichkeit des 

Bodens zur Beeinträchtigung oder zum Verlust von Bodenfunktionen führen. 

• Minimierung der flächenhaften Bodenversiegelung und Wiedernutzung bereits 

baulich genutzter Flächen. 

Wasser 

• Sicherung der Wasserversorgung hinsichtlich Menge und Qualität (physikalische, 

chemische und biologische Kriterien). 

• Vermeidung bzw. Begrenzung der Einleitung von Schadstoffen in das Grundwasser. 

• Verschlechterungsverbot für den Zustand von Grundwasserkörpern. 



• Vermeidung bzw. Reinigung von Abwasser mindestens nach dem Stand der 

Technik, um die Einleitung toxischer Stoffe zu verhindern. 

• Weitergehende Abwasserreinigung zur Reduzierung der Nährstoffe Stickstoff 

und Phosphor bei kommunalen und industriellen Einleitungen. 

• Gleichgewicht zwischen Grundwasserentnahme und Grundwasserneubildung. 

• Erhaltung und Wiederherstellung des naturnahen oder natürlichen Gewässerzustands 

zur Sicherung der ökologischen Qualität von Gewässern (Eigendynamik 

des Gewässers), Wiederherstellung bzw. Erhaltung der Durchgängigkeit des 

Gewässers, Verschlechterungsverbot. 

• Erhaltung von natürlichen Rückhalteflächen und die Wiederherstellung früherer 

Überschwemmungsgebiete. 

• Verbesserung der Wasserqualität von Gewässern mit dem anzustrebenden Ziel 

der Gewässergüteklasse II (mäßig belastet). 

• Schutz der Böden vor Erosion, Stabilisierung des Bodengefüges. 

Landschaftsbild 

• Verkehrswege, ober- und unterirdische Energieleitungen, Einfriedungen und ähnliche 

bauliche Vorhaben sollen so zusammengefasst werden, dass die Zerschneidung 

und der Verbrauch der Landschaft so gering wie möglich gehalten 

werden. 

• Die Landschaft ist in ihrer Vielfalt, Eigenart und Schönheit auch wegen ihrer Bedeutung 

als Erlebnis- und Erholungsraum des Menschen zu sichern. Ihre charakteristischen 

Strukturen und Elemente sind zu erhalten oder zu entwickeln. 

• Beeinträchtigungen des Erlebnis- und Erholungswerts der Landschaft sind zu 

vermeiden. 

• Zum Zweck der Erholung oder der sportlichen Betätigung sind nach ihrer Beschaffenheit 

und Lage geeignete Flächen zu schützen und, wo notwendig, zu 

pflegen, zu gestalten und zugänglich zu erhalten oder zugänglich zu machen. 

Vor allem im siedlungsnahen Bereich sind ausreichende Flächen für die Erholung 

bereitzustellen. 

A.6.1.2 Zustands-, Funktions- und Wertbeschreibung 

Die zu beanspruchenden Flächen sind geprägt durch 

• eine zentral gelegene Lager- und Waschhalle, 

• eine versiegelte Platzgestaltung mit Parkplatznutzung innerhalb der westlich gelegenen 

Flächen, 



• eine Bepflanzung mit Feldgehölzen im nördlichen Bereich sowie linearen Gehölzpflanzungen 

entlang der südöstlichen und südlichen Grenze. 

Als Gehölze kommen hier 

• Schnittrasen, 

• Kiefer (Pinus sylvestris), 

• Birke (Betula pendula), 

• Kirsche (Cerasus avium), 

• Salweide (Salix caprea), 

• Ahorn (Acer pseudoplatanus), 

• Tanne (Abies alba) und 

• Linde (Tilia cordata) vor. 

Entlang der südlichen Grenze sind zusätzlich Robinien (Robinia pseudoacacia) gepflanzt. 

Die übrigen Flächen sind als Schnittrasen oder Ruderalflächen gestaltet. Auf 

sämtlichen Nachbarflächen findet eine gewerbsmäßige Nutzung mit hohem Anteil versiegelter 

Flächen statt. Die Bedeutung aus Sicht des Arten- und Biotopschutzes ist für 

die zu beanspruchenden Flächen als relativ gering zu bezeichnen. 

Bezüglich der Böden kommt im Bestand bereits ein hoher Anteil versiegelter Flächen 

vor. Die übrigen Flächenanteile wurden im Rahmen der Erschließung aufgrund der bestehenden 

Bebauungspläne gestaltet und sind gekennzeichnet durch Aufschüttungen 

mit keiner natürlichen Bodenfolge. Deshalb ist auch der Eingriff in dieses Schutzgut als 

abgeschwächt einzustufen. 

Analog zur Situation der vorkommenden Böden ist auch die Ausprägung des Schutzgutes 

Wasser stark beeinträchtigt. Deshalb ist auch der Eingriff in dieses Schutzgut als 

abgeschwächt einzustufen. 

Bezüglich des Landschaftsbilds werden die betroffenen Flächen als Gewerbeflächen 

mit Parkplätzen umgestaltet. Aus Sicht des Landschaftsbildes ist lediglich der Entfall der 

bestehenden Gehölzstrukturen negativ einzustufen, die derzeit noch eine gewisse Auflockerung 

innerhalb der gewerblich genutzten Flächen darstellen. Durch eine städtebaulich 

sinnvolle Gestaltung mit Grün (Gehölze, Fassadenbegrünung) kann hier jedoch 

zumindest ein Teilausgleich des Eingriffes erfolgen. 



Abbildung 10: Bestehende Nutzungen 


Der Geltungsbereich liegt außerhalb ausgewiesener oder zur Ausweisung vorgesehener 

• Naturschutzgebiete i.S.d. § 16 SNG; 

• Nationalparke i.S.d. § 17 SNG; 

• Besonders geschützter Biotope i.S.d. § 22 SNG; 

• „Natura 2000“-Gebiete i.S.d. § 24 SNG; 

• Wasserschutzgebiete i.S.d. § 45 SWG, 

Auch im näheren Umkreis befindet sich kein Natura-2000-Gebiet. 



A.6.1.3 Auswirkungen bei Durchführung der Planung 

Bei der Realisierung der Planungen entstehen überwiegend anlagebedingte Beeinträchtigungen 

der Schutzgüter Fauna und Flora, Boden und Geologie, Grund- und Oberflächenwasser 

sowie Landschaftsbild. Aufgrund der bestehenden Vorbelastungen der zu 

beanspruchenden Flächen entstehen durch die Umgestaltung der Flächen zwar Beeinträchtigungen 

gegenüber der Bestandsituation, in Relation zu den Festsetzungen in den 

rechtskräftigen Bebauungsplänen „Im Brühl“ von 1979“ und „Im Brühl, I. Änderung“ von 

1986 bedeutet dies jedoch nur eine unwesentliche Änderung gegenüber den hier festgesetzten 

Nutzungen. Aus dieser Sicht entstehen durch die Teiländerung des Bebauungsplanes 

keine negativen bau-, anlage- oder betriebsbedingten Auswirkungen oder 

sonstige Auswirkungen auf Fauna und Flora, Boden und Geologie, Grund- und Oberflächenwasser 

sowie das Landschaftsbild. 

Allgemein sind die Auswirkungen bei Durchführung der Planungen in Bezug auf die jetzige 

Nutzung und Flächenausprägung aufgrund der bestehenden Vorbelastungen als 

vertretbar einzustufen, auch vor dem Hintergrund einer benachbarten gewerblichen 

Flächennutzung. 

A.6.1.4 Geplante Maßnahmen zu Vermeidung, Verringerung und Ausgleich der 

nachteiligen Umweltauswirkungen 

Ein naturschutzrechtlicher Ausgleich der durch diesen Bebauungsplan zulässigen Eingriffe 

in Boden, Natur und Landschaft ist gemäß § 1a Abs. 3 S. 5 BauGB nicht erforderlich. 

Dies begründet sich mit der Tatsache, dass durch die bereits vorhandene Nutzung 

des Geltungsbereichs (vgl. Kapitel A.6.1.2, S. 30) bereits Eingriffe in Boden, Natur und 

Landschaft stattgefunden haben und diese grundsätzlich auch ausgeglichen wurden, 

jedoch durch diese Überplanung keine zusätzlichen Beeinträchtigungen von Boden, 

Natur und Landschaft entstehen. Um jedoch ein städtebaulich hochwertiges Stadtbild 

zu erzielen sind landespflegerische Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung 

von Boden, Natur und Landschaft festgesetzt ( A.5.1.5, S. 23). 

Um die natürlichen Funktion des Bodens als Filter, Puffer und als Lebensraum sowie 

des Wasserhaushalts zu schützen sind beschränkende Festsetzungen zu den überbaubaren 

Flächen und zum zulässigen Maß der baulichen Nutzung getroffen (vgl. Kapitel 

A.5.1.1 und A.5.1.2). 

A.6.2 Schutzgut „Mensch und seine Gesundheit“ 

Als maßgebliche Schutzgutelemente sind 

1. Luftqualität & Emissionen (Lärm, Schadstoffe, Gerüche und Erschütterungen), 

2. Klima & Energienutzung, 

3. Mensch & Bevölkerung insgesamt sowie 

4. Erschließung & Abfälle & Abwässer 



zu bezeichnen. 

Das Schutzgut umfasst somit sämtliche Faktoren der Umwelt, die sich auf die Gesundheit 

und das Wohlbefinden der innerhalb des Geltungsbereichs oder dessen Wirkungsbereich 

arbeitenden und/ oder wohnenden Menschen auswirken können. 


Luftqualität & Emissionen 

• Verringerung der Emissionen von Luftschadstoffen nach den Quellengruppen 

Haushalte, Verkehr, Gewerbe und Industrie. 

• Erhalten, Schaffen und Optimieren von Flächen mit Immissionsschutzfunktion. 

Klima & Energienutzung 

• Erhaltung und Schaffung eines guten Bioklimas im bebauten Bereich (Aufenthaltsqualität 

im Freien), insbesondere durch gute strahlungsklimatische Verhältnisse 

(z.B. sonniger, wärmer, Wechsel mit Schatten) sowie durch gute windklimatische 

Verhältnisse (z. B keine Zugerscheinungen). 

• Vorraussetzungen für gutes Innenraumklima in Gebäuden (Aufenthalts- und Lebensqualität 

in Innenräumen), insbesondere durch Sicherung eines möglichst 

hohen Anteils direkter natürlicher Beleuchtung. 

• Erhalt und Sicherung oder Förderung des Luftaustausches durch Kaltluftfluss 

oder durch advektive Prozesse (Flurwind, übergeordnetes Windfeld). 

• Die Verringerung der Emissionen klimarelevanter Gase wie CO2 etc. durch planerische 

Maßnahmen (solarenergetische Optimierung der Bebauung, die windklimatische 

Optimierung der Bebauung oder die Schaffung der Vorraussetzungen 

zur aktiven Solarenergienutzung). 

Mensch & Bevölkerung insgesamt 

• Sicherung einer intakten Umwelt als Lebensgrundlage für den Menschen. 

• Sicherung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse durch 

o Vermeidung und Minimierung erheblicher Lärmemissionen 

o Vermeidung und Minimierung von Beeinträchtigungen, die von schädlichen 

Veränderungen des Bodens ausgehen können (Altlasten u.ä.). 

o Vermeidung von schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne von § 50 

BImSchG, 

• Die für eine bestimmte Nutzung vorgesehenen Flächen sind gemäß § 50 



BImSchG einander so zuzuordnen, dass schädliche Umwelteinwirkungen und 

von schweren Unfällen im Sinne des Artikels 3 Nr. 5 der Richtlinie 96/82/EG (Seveso-II-Richtlinie) 

in Betriebsbereichen hervorgerufene Auswirkungen auf die 

ausschließlich oder überwiegend dem Wohnen dienenden Gebiete sowie auf 

sonstige schutzbedürftige Gebiete, insbesondere öffentlich genutzte Gebiete, 

wichtige Verkehrswege, Freizeitgebiete und unter dem Gesichtspunkt des Naturschutzes 

besonders wertvolle oder besonders empfindliche Gebiete und öffentlich 

genutzte Gebäude, so weit wie möglich vermieden werden (Optimierungsgebot). 

• Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne von § 3 Abs. 1 BImSchG, 

das heißt vor allem Immissionen, die nach Art, Ausmaß oder Dauer geeignet 

sind, Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für die Allgemeinheit 

oder die Nachbarschaft herbeizuführen. 

• Sicherung von Flächen für Freizeit und Erholung vor allem in Wohnungsnähe. 

• Sicherung der Landschaft in ihrer Vielfalt, Eigenart und Schönheit aufgrund ihrer 

Bedeutung als Erlebnis- und Erholungsraum für den Menschen. 

Erschließung & Abfälle & Abwässer 

• Minimierung der Erschließungsmaßnahmen aus das zwingend erforderliche 

Maß. 

• Getrennte Ableitung des anfallenden Abwassers getrennt nach Schmutz- und 

Niederschlagswasser. 

Sofern durch diesen Bebauungsplan Eingriffe auf den Mensch oder seine Gesundheit 

zulässig werden, ist hierbei im Sinne einer Zielsetzung zu prüfen, ob die Eingriffe nicht 




BNatSchG). 

Die Ergebnisse dieser Prüfung werden in die Abwägung gemäß § 1 Abs. 7 BauGB eingestellt. 


Die derzeitigen Emissionen innerhalb des Geltungsbereichs werden als sehr gering 

eingestuft, da derzeit die Wasch- und Lagerhalle ungenutzt ist und der übrige Teil mit 

Schnittrasen und Feldgehölzen besetzt ist. Daher werden die Luftqualität und die Funk- 



tionen des Lokalklimas als gut eingestuft. 

Die Bedeutung des Plangebiets für die allgemeine Lebens-, Erholungs- und Freizeitqualität 

wird aufgrund der ursprünglichen Nutzung durch die Deutsche Post und der bestehenden 

Einfriedungen bzw. Nutzung als Stellplatzfläche als sehr geringwertig eingestuft. 

Es bestehen, aufgrund der oben genannten Einfriedungen und Nutzung keine besonderen 

räumlich funktionalen Beziehungen, vielmehr stellen die vorhandenen baulichen 

Anlagen und Einfriedungen eine Barriere zwischen Poststraße und Busbahnhof dar. 

Bodenverunreinigungen sowie bestehende Belastungen oder Gefährdungen für Mensch 

und Bevölkerung insgesamt sind innerhalb des Geltungsbereichs nicht bekannt. 

Die verkehrliche und sonstige infrastrukturelle Erschließung des Geltungsbereich ist als 

sehr gut zu bewerten. Abfälle und Abwässer fallen derzeit nicht an. 


Durch die Planung kommt es zu einer geringfügigen Erhöhung der Emissionsbelastungen 

in Form von Schall und Schadstoffen durch erhöhten Zufahrts- und Anlieferverkehr. 

Dieser Emissionsanstieg ist jedoch in seinem Wirkungsbereich nur von geringer Bedeutung, 

da die benachbarten Nutzungen relativ unempfindlich hinsichtlich der genannten 

Emissionen sind. Die Emissionsbelastungen sind auch für die Luftqualität und das Klima 

von geringer Bedeutung. Negative Belastungen auf die nahe gelegenen Wohngebiete 

und die gesamte Ortslage Waderns werden nicht erwartet. 

Durch die mögliche Ansiedlung von mehreren Einzelhandelsbetrieben wird das Dienstleistungsangebot 

in der Stadt Wadern erhöht und trägt zu einem allgemeinen wirtschaftlichen 

Wettbewerb im Einzelhandelssektor bei. Dies ist von Vorteil für die Bevölkerung 

insgesamt, da sich hierdurch die Angebotsvielfalt erhöht und das Preisniveau im allgemeinen 

sinkt. 

Die für Verkaufszwecke zur Verfügung stehenden Flächen eines Einzelhandelsbetriebs 

tragen grundsätzlich zur Berührung städtebaulicher Belange im Stadtteil Wadern und im 

gesamten Stadtgebiet bei. Die maximal zulässige Verkaufsfläche trägt zur Kapazität, 

Wettbewerbskraft und Attraktivität eines Handelsbetriebs bei und wirkt sich daher auf 

eine geordnete städtebauliche Entwicklung und insbesondere auf die Struktur des Handels 

und die Versorgung im Stadtteil Wadern aus. 

Durch die, allgemein übliche, Anbringung von Werbeleuchten und/ oder Werbetafeln für 

Einzelhandelsbetriebe kommt es zu Lichtemissionen, die sich jedoch, aufgrund der benachbarten 

Nutzungen, nur unwesentlich auswirken und keine Konflikte entstehen. 

Durch die Planung wird eine fußläufige und (langfristig) verkehrliche Wegeverbindung 

von dem Busbahnhof an die Poststraße geschaffen. Dies trägt in wesentlichem Maße 



zur innerörtlichen Vernetzung verschiedener Siedlungsbereiche bei. 

Die funktionale Reaktivierung der Brachfläche durch die zulässigen Nutzungen wird zur 

Produktion von Abfällen und Abwässern führen. 



Um negative städtebauliche Auswirkungen innerhalb und außerhalb des Geltungsbereichs 

auszuschließen sind die zulässige Verkaufsfläche auf maximal 1.300m² begrenzt 

und die Anzahl der zulässigen Betriebe (vgl. Kapitel A.5.1.1) beschränkt. 

Zur Minimierung negativer von Werbeanlagen sind gestalterische Festsetzungen getroffen. 

Demnach sind Werbeanlagen lediglich an der Stätte der Leistung zulässig und grelle, 

kontrastreiche und Werbeanlagen mit Lauf-, Wechsel-, oder Blinklicht mit negativen 

Auswirkung auf den Verkehr der Poststraße unzulässig. 

Zur Minimierung der negativen Auswirkungen der Planung schreiben die grünordnerischen 

Festsetzungen die Anpflanzung von Hochstämmen im Bereich der Stellplätze (je 

zehn Stellplätze ein Baum) und die Eingrünung aller geschlossenen Fassaden von mindestens 

100m² vor. Darüber hinaus sind die nicht überbauten Flächen wasseraufnahmefähig 

zu belassen oder herzustellen und zu begrünen. Hierdurch wird eine, für innerstädtische 

Verhältnisse, qualitativ angemessene und ökologisch hochwertige Durchgrünung 

des Plangebiets erreicht. Dies führt insgesamt zu einer nur minimalen Verschlechterung 

der Luftqualität. 

A.6.3 Schutzgut „Kulturgüter und sonstige Sachgüter“ 

Kulturgüter sind Gebäude, Gebäudeteile, gärtnerische, bauliche und sonstige – auch 

unterirdische und ggf. bislang verborgene – Anlagen und andere vom Menschen gestaltete 

Landschaftsteile, die von geschichtlichem, wissenschaftlichem, künstlerischem, 

archäologischem, städtebaulichem oder die Kulturlandschaft prägendem Wert sind. 15 

Dieses Konglomerat möglicher Objekte stellt das im Rahmen der Bauleitplanung zu berücksichtigende 

„kulturelle Erbe“ i.S.d. der Plan-UP-Richtlinie dar. 

Hierzu zählen (architektonisch wertvolle) Bau- und Bodendenkmale, historische Landnutzungsformen 

und Landschaftselemente, wie auch archäologische Fundstellen und 

Verdachtsflächen, Stadt- und Ortsbilder sowie Infrastruktureinrichtungen und Rohstoffsicherungsbereiche. 

Sonstige Sachgüter sind alle natürlichen oder vom Menschen geschaffenen Güter, die 

für den Einzelnen, die Gesellschaft insgesamt oder Teile davon von materieller Bedeutung 

sind. 16 

15 Vgl. Schrödter/ Habermann-Nieße/ Lehmberg (2004) Umweltbericht in der Bauleitplanung. S. 45. 

16 Vgl. Schrödter/ Habermann-Nieße/ Lehmberg (2004) Umweltbericht in der Bauleitplanung. S. 45. 




• Wichtigstes Ziel ist der Erhalt der Kulturgüter als einmaliges und unwiederbringliches 

kulturelles Erbe. 

• Schutz traditionsgeprägter Siedlungen und kulturhistorisch bedeutsamer Einzelbauwerke 

• Schutz von in Denkmallisten eingetragenen Kulturdenkmalen 

• Erhalt von Ensembles der Kulturlandschaft und von Denkmalen 

• Wissenschaftliche Sicherung und Dokumentation von Funden 

• Bei Kulturgütern ist ein gewisser Umgebungsschutz einzuhalten, um ihre Wahrnehmbarkeit 

und räumliche Bedeutung zu wahren. Die Erhaltung von Einzelteilen 

ohne den sie umgebenden bestimmten räumlichen Zusammenhang ist meist 

nicht sinnvoll, es sei denn, dies hat einen besonderen Gestaltungshintergrund. 

• Bei den Sachgütern steht der Erhalt im Vordergrund; unter Umständen können 

diese aber auch wiederhergestellt werden oder an anderer Stelle neu errichtet 

werden. Dies gilt beispielsweise für Straßen oder auch Versorgungsleitungen. 

Für die natürlichen Ressourcen steht der Schutz im Vordergrund. 

• Schutz von Sachgütern vor Wertverlusten 


Kulturgüter sind innerhalb des Geltungsbereichs nicht bekannt. 

Als Sachgut ist eine derzeit ungenutzte Wasch- und Lagerhalle zu nennen. Deren 

Wert wird aufgrund ihres Alters, der Größe, ihres Erhaltungszustands, ihres Aufwands 

an Ressourcen, Energie und Abfall, der zur Beseitigung bzw. Wiederherstellung notwendig 

wäre, und der Standortbindung als sehr gering eingestuft. 

Darüber hinaus liegt die 0,4-kV-/ 20-kV-Garagenstation „Fernmeldedienstgebäude – 

Kundenstation Telekom“ der Deutschen Telekom AG teilweise (ca. 3m) innerhalb des 

Geltungsbereichs. Vom dem nördlich des Geltungsbereichs gelegenen Kabelaufführungsmast 

gehen zwei im Eigentum der Stadtwerke Wadern GmbH befindliche 20-kV- 

Erdkabel aus und verlaufen bis in den Geltungsbereich hinein zur Garagenstation. Des 

weiteren verläuft in Nord-Süd-Richtung, abgehend von der Station „Poststraße“, ein 0,4kV-Kabel 

der Stadtwerke Wadern GmbH bis zum Kabelaufführungsmast (anschließend 

vom Kabelführungsmast als 0,4-kV-Freileitung weitergeführt). 

Erdgasleitungen sind innerhalb des Geltungsbereichs nicht vorhanden, verlaufen jedoch 

westlich dessen im Straßenbereich und als Hausanschlüsse. 

Im Südwesten verläuft nach Angaben der Deutschen Telekom AG eine Telekommuni- 



kationslinie von der innerhalb des Postnebengebäudes gelegenen Auflassung „NFFVK 

318029 Wadern Primstal - 49/006871/000000“ parallel zur Poststraße in südöstlicher 

Richtung. 

Den Geltungsbereich durchquerende oder an ihn angrenzende Abwasserentsorgungsleitungen 

in westlicher Richtung zur Wadrill sind nicht vorhanden. 

Im Süden des Geltungsbereichs liegt ein ca. 5,0m x 3,0m x 2,5m großer Unterraumzugang 

(Versorgungszugang o.ä.; vgl. Abbildung 11). 

Abbildung 11: Unterraumzugang 


Die Wasch- und Lagerhalle muss im Rahmen der Realisierung des Bebauungsplans 

zurückgebaut werden. Dieser Eingriff ist jedoch nicht als wesentlich zu bezeichnen, da 

die Lagerhalle nur von relativ geringem Wert ist. Während dieser Rückbauarbeiten und 

den Neubaumaßnahmen wird temporär mit Staub- und Lärmemissionen gerechnet. 

Das Fernmeldedienstgebäude „Kundenstation Telekom“ der Deutschen Telekom AG ist 

in Richtung Westen zu versetzen. Dort ist ausreichend Freifläche verfügbar. Hierzu ist 

eine Vereinbarung mit dem Eigentümer erforderlich. 

Der bestehende Unterraumzugang ist zu entfernen und ggf. über eine alternative Zugangsmöglichkeit 

dessen Zweckbestimmung ersetzen. 

Ein Neubau von Einzelhandelsmärkten würde zu einer gewissen Attraktivierung des 

Gestaltwerts und des Ortsbilds sowie des lokalen Mikroimages beitragen. 



Im Teil B des Bebauungsplans wird darauf hingewiesen, dass im Falle des Fundes von 

Denkmalresten das SDschG, insbesondere die Anzeigepflicht und das befristete Veränderungsverbot 

gem. § 12, einzuhalten ist. 

Zum Schutz der bestehenden Strom- und Telekommunikationsleitungen der SWW bzw. 



der Deutschen Telekom AG (zur Lage siehe Anhang 1: Lageplan Bestand) wird im Teil 

B des Bebauungsplans darauf hingewiesen, dass bei der Planrealisierung Kollisionen 

und negative Beeinträchtigungen zu vermeiden, die Leitungen zu schützen und ggf. im 

Einvernehmen Aller zu verlegen sind. 

A.6.4 Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern 

Die Schutzgüter beeinflussen sich gegenseitig in unterschiedlichem Maß. Daher entstehen 

durch die einzelnen Schutzgutelemente Sekundäreffekte und Summationswirkungen. 

Diese werden, sofern Wechselwirkungen bekannt sind, nachfolgend dargestellt. 


Die Ziele hinsichtlich der Wechselwirkungen sind mehr als nur die Summer aller Ziele 

der sonstigen Schutzgüter, jedoch nicht einfach zu benennen. Für sämtliche Schutzgüter 

und deren Wechselwirkungen ist die Sicherung der Funktionsfähigkeit und der 

Regenerationsfähigkeit ein übergeordnetes Ziel. Dies umfasst nicht nur die natürlichen 

Schutzgutelemente Boden, Flora und Fauna, Wasser, sondern auch die „Funktionsfähigkeit“ 

des Menschen und der Bevölkerung insgesamt. Diese Zusammenhänge 

werden beispielsweise bei der Reduzierung der stofflichen Einträge aus der Luft bzw. 

ins Wasser sowie der Sanierung bestehender Bodenbelastungen bedeutsam, da diese 

nicht nur Boden, Flora und Fauna sowie abiotischen Schutzgüter Wasser, Klima und 

Luft beeinflussen, sondern insbesondere auch die Bevölkerung. Zwischen den Zielen 

für den Naturschutz und die Landschaftspflege sowie den Zielen für die abiotischen 

Schutzgüter Boden, Wasser sowie Klima und Luft besteht ein direkter Zusammenhang, 

da diese sozusagen die Ausgangsbedingungen für die Entwicklung von Pflanzen- und 

Tiergemeinschaften darstellen. Auch das Schutzgut Landschaft wird neben den morphologischen 

Ausgangbedingungen durch die Ausprägung der Lebensräume geprägt. 

Dies hat im Hinblick auf die Erholungsnutzung und die Gesundheit Einfluss auf das 

Schutzgut Mensch. 

Daher ist als weiteres Ziel die Realisierung eines hohen Schutzniveaus der Umwelt 

insgesamt zu nennen. 

Sofern durch diesen Bebauungsplan Eingriffe in das Wirkungsgefüge zwischen den 

Schutzgutelementen Flora und Fauna, Biodiversität, Boden und Geologie, Wasser, 

Landschaftsbild, Luftqualität und Emissionen sowie Klima und Energienutzung zulässig 

werden, ist hierbei im Sinne einer Zielsetzung zu prüfen, ob die Eingriffe nicht 




BNatSchG). 

Die Ergebnisse dieser Prüfung werden in die Abwägung gemäß § 1 Abs. 7 BauGB ein- 



gestellt. 


Die derzeitige Bodenversiegelung beträgt ca. 42%. 

Die bestehenden Sachgüter in Form einer alten und baufälligen Wasch- und Lagerhalle 

tragen nicht zu einem attraktiven Stadt- und Siedlungsbild bei. 


Die geplante Bodenversiegelung von ca. 93% halbiert den Versickerungs- und Filterfähigkeit 

des Bodens und wirkt sich damit negativ auf die Grundwasserneubildung und 

den Wasserhaushalt insgesamt aus. Darüber hinaus führen die zusätzlichen Bodenversiegelungen 

zu einer negativen Beeinträchtigung des Lokalklimas, da die Frischluftproduktion 

unterbunden wird. 

Die Beseitigung der bestehenden Wasch- und Lagerhalle und die Neuerrichtung von 

Einzelhandelsbetrieben tragen zu einer städtebaulichen Neuordnung und Neugestaltung 

des gesamten Bereichs bei. Hierdurch wird das Siedlungs- und Landschaftsbild 

erheblich aufgewertet. 

Die Reaktivierung der Konversionsfläche führt nicht nur zu einer funktionalen Bereicherung 

und gemischten Nutzung des Areals, sondern gewährleistet eine verbrauchernahe 

Versorgung der Bevölkerung insgesamt, dient der Attraktivierung des Orts- und Landschaftsbilds, 

trägt zu einem insgesamt sparsamen Flächenverbrauch bei und ist damit 

Ausdruck einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung. Zugleich werden die bestehenden 

Infrastrukturen funktionsgerecht ausgenutzt und, durch die mit der ÖPNV-Anbindung 

und der Zentralität verbundenen Erreichbarkeitsvorteile, zusätzlicher motorisierter Individualverkehr 

vermieden. 

Die Lage des Plangebiets und die damit einhergehende Anbindung an den ÖPNV ist 

aus umwelt- und sozialpolitischen Gesichtspunkten geboten. Die ÖPNV-günstige Lage 

trägt zur Verminderung der Schadstoff- und Lärmbelastung bei, verringert den Stellplatzbedarf 

und gewährleistet die Erreichbarkeit von Einzelhandelseinrichtungen auch 

durch Bevölkerungsgruppen, die auf öffentliche Verkehrsmittel angewiesen sind. 



Zur Minimierung der negativen Auswirkungen der Planung hinsichtlich der Wechselwirkungen 

zwischen den Schutzgutelementen Boden, Wasser und Klima schreiben die 

grünordnerischen Festsetzungen die Anpflanzung von Hochstämmen im Bereich der 

Stellplätze und die Eingrünung aller geschlossenen Fassaden von mindestens 100m² 

vor. Darüber hinaus sind die nicht überbauten Flächen wasseraufnahmefähig zu belassen 

oder herzustellen und zu begrünen. Hierdurch wird eine, für innerstädtische Ver- 



hältnisse, qualitativ angemessene und ökologisch hochwertige Durchgrünung des Plangebiets 

erreicht. 

A.7 Flächenbilanzierung 

Der Geltungsbereich umfasst eine Gesamtfläche von ca. 5.440m² bzw. 0,54ha. Eine 

Differenzierung der Flächenanteile im derzeitigen Zustand (Bestandsnutzung) und nach 

Umsetzung des Bebauungsplans entsprechend den Festsetzungen ist in dargestellt. 

Abbildung 12: Flächenbilanzierung 

Ingenieurbüro Paulus & Partner, Im Brühl 6, 66687 Wadern 

Fläche [%] Fläche [m²] 

Gesamtfläche des Geltungsbereichs 100 5.443,0 

A. Bestandsnutzung 100,0% 5.443,0 

A.1 Vollversiegelte Flächen (incl. Best. Halle) - 3.1 41,9% 2.283,0 

A.2 Schnittrasen - 3.5.1 26,1% 1.418,0 

A.3 Ruderalfluren - 3.6 2,4% 130,0 

A.4 Feldgehölze - 2.11 29,6% 1.612,0 

B. Planung 100,0% 5.443,0 

B.1 Sondergebiet Einzelhandel 100,0% 5.443,0 

B.2 Überbaubare Grundstücksfläche 34,5% 1.877,0 

B.3 Vollversiegelte Flächen (Überbaubare Flächen, 

Verkehrsflächen, Stellplätze) 

93,2% 5.073,0 

B.4 Unversiegelte Freifläche 6,8% 370,0 

A.8 Abwägung 

Die gerechte Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gegen- und untereinander 

gemäß § 1 Abs. 7 BauGB ist bei der Aufstellung dieses Bebauungsplans von maßgeblicher 

Bedeutung. Hierzu war die Ermittlung der zu berücksichtigenden Belange in 

den obigen Kapiteln Grundvoraussetzung für ein fehlerfreies Abwägungsergebnis. Einen 

Hinweis darauf, welche konkreten Belange bei der Aufstellung von Bauleitplänen 

und insoweit auch im Rahmen der Abwägung zu berücksichtigen sind, geben die in § 1 

Abs. 5 BauGB beispielhaft aufgezählten Oberziele der Bauleitplanung, die in § 1 Abs. 6 

BauGB konkretisierenden Planungsleitlinien sowie der Investitionsbedarf im Sinne des 

§ 13a Abs. 2 Nr. 3 BauGB. Dabei ist hervorzuheben, dass die von der Planung betroffenen 

Belange grundsätzlich alle gleichwertig nebeneinander stehen, das heißt grund-


sätzlich ist keinem Belang ein Vorrang vor anderen Belangen eingeräumt. In welcher 

Art und Weise einem oder mehreren konkret betroffenen Belangen ein zulässiger 

Vorrang eingeräumt wird und damit ein oder mehrere andere Belange zurückgestellt 

werden, ist in den Kapiteln Fehler! Verweisquelle konnte nicht gefunden werden. 

und Fehler! Verweisquelle konnte nicht gefunden werden. dokumentiert und begründet. 

Die einzelnen Ergebnisse und Stellungnahmen trugen zu einer umfassenden Berücksichtigung 

erkennbarer Belange bei. Die städtebaulich bzw. raumordnerisch geschützten 

Belange der Nachbargemeinden wurden – entsprechend ihrem Gewicht und ihrer 

Zuordnung – einfach im Sinne des § 1 Abs. 7 BauGB und qualifiziert im Sinne des § 2 

Abs. 2 BauGB in den Abwägungsprozess eingestellt. Hierbei wurden die Auswirkungen 

des gesamten Spektrums der zulässigen Einzelhandelsnutzungen im Sinne eines – freilich 

realistischen – „worst case“ betrachtet und daraufhin überprüft, ob sich in der Summe 

– zumindest – mehr als geringfügige nachteilige Auswirkungen auf die städtebauliche 

Ordnung der Nachbargemeinde (verbrauchernahe Versorgung, Schaffung und Sicherung 

zentraler Versorgungsbereiche) oder (insbesondere) deren raumordnungsrechtliche 

Zentrenfunktion ergeben kann. Solche Auswirkungen sind nicht allein dadurch 

ausgeschlossen, dass ein B-Plan großflächige Einzelhandelsbetriebe ausschließt, 

von denen (einzelbetriebsbezogen) negative Auswirkungen im Sinne von § 11 

Abs. 3 S. 1 BauNVO ausgehen können. Darüber hinaus 

• wurden die Belange, die nach Lage der Dinge in die Abwägung eingestellt werden 

müssen, auch tatsächlich eingestellt; 

• wurden die Belange hinsichtlich der tatsächlichen Betroffenheit bewertet; 

• wurden die betroffenen Belange entsprechend ihrer Bedeutung gewichtet; 

• wurde ein Ausgleich im Sinne der Verhältnismäßigkeit der Gewichtung zwischen 

den von der Planung berührten Belangen geschaffen. 

Berücksichtigt wurden auch solche Stellungnahmen, welche verspätet vorgebracht 

wurden und die vorgebrachten Belange 

• der Stadt Wadern bekannt waren, 

• ihr hätten bekannt sein müssen oder 

• für die Rechtmäßigkeit der Abwägung von Bedeutung sind. 

Abwägungserheblich ist jedoch nicht jeder private Belang, sondern nur solche Belange, 

die in der konkreten Planungssituation einen städtebaulichen Bezug haben, was 

stets im Einzelfall zu beurteilen ist. Derartige planungsbedingte Folgen müssen, sofern 

sie von abwägungserheblicher Quantität und Qualität sind, bei Grundstücken außerhalb 

wie innerhalb des Geltungsbereichs im Rahmen des gesetzlichen Planungsermessens 

bewältigt werden. Nicht abwägungserheblich sind insbesondere 



• mit einem Makel behaftete oder geringwertige Interessen 

• Interessen, die für die Gemeinde bei der Entscheidung über den Bebauungsplan 

nicht erkennbar waren und 

• Interessen, hinsichtlich derer die Betreffenden nicht (oder nicht mehr) schutzwürdig 

sind. 17 

Bei der Beurteilung der Abwägungserheblichkeit eines Interesses wird zwischen der 

tatsächlichen Schutzwürdigkeit und der rechtlichen Schutzwürdigkeit unterschieden. 

Nicht abwägungserheblich sind Interessen bzw. Belange in tatsächlicher Hinsicht, wenn 

sie sich objektiv nicht mehr als nur geringfügig nachteilig auswirken. Nicht abwägungserheblich 

sind Interessen bzw. Belange in rechtlicher Hinsicht, wenn auf deren Einhaltung 

entweder materiell-rechtlich (zulässigerweise) verzichtet wurde oder nach Treu 

und Glauben – sei es aus dem Gedanken der Verwirkung oder auf sonstige Weise – 

eine Berufung nicht oder nicht mehr stattfinden kann. 18 

Demgegenüber nicht Gegenstand der Abwägung sind die Ziele der Raumordnung, 

an die gemäß § 1 Abs. 4 BauGB und § 4 Abs. 1 ROG die Stadt Wadern ihre Bauleitplanung 

anzupassen hat. Eine Verfeinerung und Ausdifferenzierung der Ziele der Raumordnung 

ist zwar möglich, ihre Überwindung im Rahmen der Abwägung allerdings nicht. 

Wie in den obigen Ausführungen dargelegt, trägt die Stadt Wadern mit der Aufstellung 

des Bebauungsplans dem Anpassungsgebot unmittelbar Rechnung und entspricht mit 

ihrer Planung auch dem raumordnerischen Leitbild. 

In seiner Sitzung am 11.02.2008 prüfte der Stadtrat der Stadt Wadern die während der 

Offenlegung (26.10.2007 bis einschl. 26.11.2007) und Beteiligung der Behörden eingegangenen 

Stellungnahmen und wägte die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander 

und untereinander gerecht ab. 

Der Stadtrat beschloss folgende Änderungen/ Festsetzungen des Bebauungsplanes: 

Die Art der baulichen Nutzung wird für den in der Planzeichnung festgesetzten Bereich 

gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 11 BauNVO als „Sonstiges Sondergebiet 

"Einzelhandel - EZH“ folgender Maßen festgesetzt. 

Zulässig sind Einzelhandelbetriebe, Discountmärkte. 

17 

vgl. BVerwG B. v. 09.11.1979 – 4 N 1.78 –, BVerwGE 59, 87 ff.; BVerwG U. v. 30.04.04 – 4 C N 1.03 –, 

BauR 2004, 1427. 

18 

BVerwG B. v. 20.08.1992 – 4 NB 3.92 –, DVBl. 1992, 1441 ff.. 



Die Zulässigkeit von Läden entfällt. 

Das Maß der baulichen Nutzung ist gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 16, 18, 

20 BauNVO bestimmt durch 

a) die Grundflächenzahl (GRZ), 

b) die Zahl der Vollgeschosse und 

c) die Höhe baulicher Anlagen. 

Die maximale GRZ ist auf 0,8 begrenzt. Die Zahl der Vollgeschosse ist zwingend auf 

ein Vollgeschoss festgesetzt. Die maximale Firsthöhe (FH) ist auf 10,0 m über der Straßenoberkante 

begrenzt. 

Zugefügt wurden folgende Planungsparameter: 

Festsetzung: 

d) Die maximal zulässige Verkaufsfläche 

Maximal zulässig sind Verkaufsflächen in einer Größe von 1.300 m²; zulässig sind 

maximal zwei (an Stelle vorher drei) Einkaufsmärkte. 

Festsetzung: 

e) Die zulässigen und nicht zulässigen Warenspektren 

Zulässig innerhalb des Geltungsbereichs sind die Warenspektren „Drogeriewaren“ 

und „discountierte Textilwaren“; nicht zulässig sind „Schuhwaren“. 

Begründung 

Um das Ziel dieser Bebauungsplanaufstellung zu erreichen (vgl. Kapitel A.3), sind maximal 

zwei Einzelhandelsbetriebe mit einer maximalen Verkaufsfläche von insgesamt 

1.300m² zulässig. Durch die Begrenzung der Verkaufsfläche auf höchstens 1.300m² 

und die Festsetzung der zulässigen Warenspektren wird den Anforderungen der bestehenden 

lokalen Handelsbetriebe und der Struktur des Ortskerns Rechnung getragen; 

unbegrenzte Ansiedlungsmöglichkeiten, die ein wirtschaftliches, städtebauliches und 

funktionales „Aussterben“ der Innenstadt Waderns befürchten ließen sind ausgeschlossen. 

Um eine funktionale, städtebauliche und siedlungsstrukturelle Zersplitterung des 

Plangebiets und damit eine erhebliche Beeinträchtigung des Gebietscharakters zu verhindern, 

sind sonstige Nutzungsarten nicht zulässig. 



Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass dieser Bebauungsplan, mit den Beschränkungen 

der zulässigen Nutzungsarten und des Nutzungsmaßes, dazu beiträgt, 

dass das Konversionsgelände der Telekom/Post zu einem funktional homogenen sowie 

städtebaulich attraktiven und damit wettbewerbsfähigen Sondergebiet „Einzelhandel“ 

entwickelt wird, unter Berücksichtigung der vorhandenen zentralen Versorgungsbereiche 

der Stadt Wadern. Der Bebauungsplan „Ehemaliges Telekomgelände“ ist unter Beachtung 

der Ziele der Raumordnung sowie unter Berücksichtigung der Ziele der Bauleitplanung 

entstanden und als Ausdruck einer nachhaltigen und zukunftsfähigen städtebaulichen 

Entwicklung anzusehen. Das Abwägungsergebnis entspricht der textlichen 

Festsetzung des Textbebauungsplans und dieser Begründung. 

A.9 Verfahren 

Die Aufstellung des Bebauungsplans „Ehemaliges Telekomgelände“ erfolgte im beschleunigten 

Verfahren gemäß § gemäß § 2 Abs. 1 i.V.m. § 13a BauGB. 

A.9.1 Übersicht 

Das nachfolgende Schemata illustriert die prinzipielle Vorgehensweise zur Aufstellung 

des Bebauungsplans „Ehemaliges Telekomgelände“. 



Abbildung 13: Verfahrensübersicht der Aufstellung des Bebauungsplans 

A.9.2 Änderungsbeschluss 

Siehe Kapitel A.1, S. 1. 



A.9.3 Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung gem. § 13 Abs. 2 i.V.m. § 3 Abs. 2 

und § 4 Abs. 2 BauGB und erneute Beteiligung gem. § 4a Abs. 3 BauGB 

Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung gem. §§ 13 Abs. 2 i.V.m. § 3 Abs. 2 und 

§ 4 Abs. 2 BauGB 

Der Vorentwurf und die Begründung lagen gemäß § 13a Abs. 2 i.V.m. § 13 Abs. 2 Nr. 2 

i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 26. Oktober 2007 bis einschließlich 26. November 

2007 im Rathaus der Stadt Wadern, Fachbereich 4 - Bauen/Stadtplanung/Umwelt, 

Zimmer 44, öffentlich aus. Der Vorentwurf zum Bebauungsplan 

war im gleichen Zeitraum unter http://www.wadern.de öffentlich einsehbar. Die Bekanntmachung 

über Ort und Dauer der Auslegung erfolgte am 18. Oktober 2007 ortsüblich 

mit den Hinweisen, dass 

• Stellungnahmen während der Auslegungsfrist von jedermann mündlich, schriftlich 

oder zur Niederschrift abgegeben werden können, 

• nicht fristgerecht abgegebene Stellungnahmen bei der Beschlussfassung über 

den Bebauungsplan gemäß § 4a Abs. 6 BauGB unberücksichtigt bleiben können, 

• ein Antrag nach § 47 VwGO unzulässig ist, soweit mit ihm Einwendungen geltend 

gemacht werden sollen, die im Rahmen der Auslegung nicht oder verspätet 

geltend gemacht wurden, aber hätten geltend gemacht werden können und 

• von einer förmlichen Umweltprüfung i.S.d. § 2 Abs. 4 BauGB gemäß § 13 Abs. 3 

BauGB abgesehen wird. 

Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch 

die Planung berührt werden kann, sowie die Nachbargemeinden wurden mit Schreiben 

vom 23. Oktober 2007 zur Abgabe einer Stellungnahme gemäß § 13a Abs. 2 i.V.m. § 

13 Abs. 2 Nr. 3 i.V.m. § 4 Abs. 2 BauGB bis zum 26. November 2007 aufgefordert. Das 

Schreiben benachrichtigte zugleich über 

• Ort und Dauer der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB, 

• die Internetadresse, unter welcher die Auslegungsunterlagen im Internet eingesehen 

und heruntergeladen werden konnten und 

• die Möglichkeit, dass die Planunterlagen auch in Papierform zugesandt werden 

konnten. 

• die entsprechenden Hinweise der Bekanntmachung gemäß § 3 Abs. 2 S. 2 

BauGB. 



Der Vorentwurf wurde an personenspezifische E-Mail-Adressen digital bzw. in analoger 

Form versandt. Durch das Verlangen, den Bebauungsplan auch in Papierform zu übermitteln, 

läuft keine neue Frist zur Stellungnahme an und es erfolgt keine automatische 

Fristverlängerung. 19 

Es gingen 69 Stellungnahme der Öffentlichkeit ein. 

Hinweise, Bedenken oder sonstige Anregungen wurden von folgenden Behörden 

oder sonstigen Trägern öffentlicher Belange abgegeben: 

1. Deutsche Telekom AG, 

2. energis GmbH, 

3. IHK Saarland, 

4. Ministerium für Umwelt, Abteilung C/1: Stadtentwicklung, Bauleitplanung. 

Keine Hinweise, Bedenken oder sonstige Anregungen wurden von folgenden Behörden 

oder sonstigen Trägern öffentlicher Belange geäußert: 

1. Saar Ferngas Transport GmbH, 

2. Ministerium für Umwelt, Abteilung B: Landwirtschaft und Forsten, 

3. Gemeinde Weiskirchen, 

4. Gemeinde Losheim, 

5. VSE AG, 

6. Steag Saar Energie AG; jetzt: EVONIK New Energies GmbH, 

7. Gemeinde Schmelz, 

8. Oberbergamt für das Saarland und Rheinland-Pfalz, 

9. Entsorgungsverband Saar, 

10. Ministerium der Finanzen, 

11. RWE Westfalen-Weser-Ems Netzservice GmbH, 

12. Landesamt für Umwelt- und Arbeitsschutz, 

13. Gemeinde Tholey, 

14. Ministerium für Wirtschaft und Wissenschaft; Abteilung D/1 Wirtschafts- und 

Standortpolitik, Gewerbeflächen, 

15. Ministerium für Inneres und Sport, Referat B4: Kampfmittelbeseitigungsdienst 

19 So auch EAG-Bau – Mustererlass. Kapitel 3.4.4.5, S. 54 f.; Kunze/ Welters (2006) Das Praxishandbuch 



u.a., Dezernat 36, Sachgebiet 362. 

Keine Stellungnahmen wurden von folgenden Behörden oder Trägern öffentlicher Belange 

empfangen: 

1. Amt für Landentwicklung, 

2. BUND Saarland e.V., 

3. Gemeinde Nonnweiler, 

4. Handwerkskammer des Saarlandes, 

5. Hochwald Wasser GmbH, 

6. Landesamt für Bau- und Liegenschaften, 

7. Landesamt für Kataster-, Vermessungs- und Kartenwesen, 

8. Landesbetrieb für Straßenbau, 

9. Landkreis Merzig-Wadern, Untere Bauaufsichtsbehörde, 

10. Landkreis Merzig-Wadern, Untere Naturschutzbehörde, 

11. Landkreis Merzig-Wadern, Untere Wasserbehörde, 

12. Landkreis Merzig-Wadern, Untere Bodenschutzbehörde, 

13. Landkreis Merzig-Wadern, Verkehrsplanung, 

14. Ministerium der Justiz, Gesundheit und Soziales; Abteilung G: Gesundheit und 

Verbraucherschutz, 

15. Ministerium für Umwelt; Referat B4: Walderhaltung, Rechtsangelegenheiten der 

Abteilung, 

16. Ministerium für Umwelt; Abteilung D/4: Artenschutzrecht, Tierschutz, Fischereiwesen, 

ehrenamtlicher Naturschutz, 

17. Ministerium für Umwelt; Landesdenkmalamt, 

18. NABU Saarland, 

19. Polizeiinspektion Wadern, 

20. Regionalbus Saar-Westpfalz GmbH, 

21. Verbandsgemeinde Hermeskeil, 

22. Verbandsgemeinde Kell am See. 

der Bauleitplanung. Loseblattsammlung (Stand: Juli 2006). Kapitel 6/7.7, S. 9 f.. 



Die während der Auslegung und der Beteiligung von Behörden und sonstigen Trägern 

öffentlicher Belange sowie den Nachbargemeinden eingegangenen Stellungnahmen 

wurden vom Stadtrat der Stadt Wadern am 11.02.2008 geprüft und gegeneinander und 

untereinander gerecht abgewägt. 

Erneute Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung gem. § 4a Abs. 3 BauGB 

In der Sitzung vom 11.02.2008 beschloss der Stadtrat der Stadt Wadern Änderungen 

des Bebauungsplanes (siehe vorstehend). 

Der geänderte Entwurf und die Begründung lagen gemäß § 4a Abs. 3 BauGB in der 

Zeit vom __. __.2008 bis einschließlich __.__.2008 im Rathaus der Stadt Wadern, 

Fachbereich 4 - Bauen/Stadtplanung/Umwelt, Zimmer 44, öffentlich aus. Der Entwurf 

zum Bebauungsplan war im gleichen Zeitraum unter http://www.wadern.de öffentlich 

einsehbar. Die Bekanntmachung über Ort und Dauer der Auslegung erfolgte am 

__.__.2008 ortsüblich mit den Hinweisen, dass 

• nur zu den geänderten Teilen Stellungnahmen während der Auslegungsfrist von 

jedermann mündlich, schriftlich oder zur Niederschrift abgegeben werden können, 

• nicht fristgerecht abgegebene Stellungnahmen bei der Beschlussfassung über 

den Bebauungsplan gemäß § 4a Abs. 6 BauGB unberücksichtigt bleiben können, 

• ein Antrag nach § 47 VwGO unzulässig ist, soweit mit ihm Einwendungen geltend 

gemacht werden sollen, die im Rahmen der Auslegung nicht oder verspätet 

geltend gemacht wurden, aber hätten geltend gemacht werden können. 

Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch 

die Planung berührt werden kann, sowie die Nachbargemeinden wurden mit Schreiben 

vom 20. Februar 2008 zur Abgabe einer Stellungnahme bis zum 07. März 2008 aufgefordert. 

Das Schreiben benachrichtigte zugleich über 

• Ort und Dauer der erneuten öffentlichen Auslegung gemäß § 4a Abs. 3 

• die Internetadresse, unter welcher die Auslegungsunterlagen im Internet eingesehen 

und heruntergeladen werden konnten und 

• die Möglichkeit, dass die Planunterlagen auch in Papierform zugesandt werden 

konnten. 

Der Entwurf wurde an personenspezifische E-Mail-Adressen digital bzw. in analoger 

Form versandt. Durch das Verlangen, den Bebauungsplan auch in Papierform zu übermitteln, 

läuft keine neue Frist zur Stellungnahme an und es erfolgt keine automatische 

Fristverlängerung. 



Die während der erneuten Auslegung und Beteiligung von Behörden und sonstigen 

Trägern öffentlicher Belange sowie den Nachbargemeinden eingegangenen Stellungnahmen 

wurden vom Stadtrat der Stadt Wadern am __.__.2008 geprüft und abgewägt. 

Das Ergebnis der Abwägungen wurde der Öffentlichkeit, den Behörden und sonstigen 

Trägern öffentlicher Belange sowie den Nachbargemeinden gemäß § 3 Abs. 2 Satz 4 

BauGB mit Schreiben vom __.__. 2008 mitgeteilt. 

A.9.4 Satzungsbeschluss, Ausfertigungsvermerk und In-Kraft-Treten 

Der Stadtrat der Stadt Wadern hat mit Beschluss vom __.__. 2008 den Bebauungsplan 

”Ehemaliges Telekomgelände” im Ortsteil Wadern gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung 

beschlossen. Die Begründung wurde mit Beschluss vom gleichen Datum gebilligt. 

Es wird bestätigt, dass der Inhalt dieses Bebauungsplans mit seinen textlichen Festsetzungen 

mit den hierzu ergangenen Beschlüssen des Stadtrats der Stadt Wadern übereinstimmt 

und das die für die Rechtswirksamkeit maßgebenden Verfahrensvorschriften 

beachtet wurden. 

Der Bebauungsplan wurde mit Datum vom __.__2008 ausgefertigt. 

Die ortsübliche Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses gemäß § 10 Abs. 3 BauGB 

wurde angeordnet und am __.__. 2008 veröffentlicht. Die Bekanntmachung enthält die 

Hinweise, dass der Bebauungsplan und die Begründung während der allgemeinen 

Dienststunden von jedermann eingesehen werden kann und über den Inhalt auf Verlangen 

Auskunft gegeben wird. Es wird auch auf die Voraussetzungen für die Geltendmachung 

der Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften, von Mängeln der Abwägung, 

die Rechtsfolgen gemäß § 215 Abs. 1 BauGB und auf die Fälligkeit sowie das 

Erlöschen von Entschädigungsansprüchen gemäß § 44 BauGB hingewiesen. Mit dieser 

Bekanntmachung tritt der Bebauungsplan "Ehemaliges Telekomgelände" in Kraft. 

A.9.5 Rechtsgrundlagen 

Für die Verfahrensdurchführung und die Festsetzungen des Bebauungsplans gelten 

folgende Gesetze und Verordnungen: 

• Baugesetzbuch - BauGB 



in der Fassung d. Bekanntmachung v. 23. September 2004 (BGBI. I, S. 2414), zuletzt 

geändert durch Art. 1 d. G. v. 21. Dezember 2006 (BGBI. I, S. 3316). 

• Baunutzungsverordnung - BauNVO 

in der Fassung v. 23. Januar 1990 (BGBI. I, S. 132), zuletzt geändert durch Art. 3 d. 

G. v. 22. April 1993 (BGBI. I, S. 466) 

• Planzeichenverordnung - PlanzV 

in der Fassung v. 18. Dezember 1990 (BGBI. I, S. 58) 

• Landesbauordnung - LBO 

in der Fassung v. 18. Februar 2004 (Abl., S. 822), zuletzt geändert durch Art. 2 Abs. 

6 d. G. v. 19. Mai 2004 (Abl., S. 1498) 

• Bundesnaturschutzgesetz - BNatSchG 

in der Fassung v. 25. März 2002 (BGBI. I, S. 1193), zuletzt geändert durch Art. 3 d. 

G. v. 10. Mai 2007 (BGBl. I, S. 666) 

• Saarländisches Naturschutzgesetz - SNG 

in der Neufassung v. 05. April 2006 (Abl., S. 726) 

• Bundesimmissionsschutzgesetz - BImSchG 

in der Neufassung v. 26. September 2002 (BGBI. I, S. 3830), zuletzt geändert durch 

Art. 3 d. G. v. 18. Dezember 2006 (BGBI. I, S. 3180) 

• Wasserhaushaltsgesetz - WHG 

in der Neufassung d. Bekanntmachung v. 19. August 2002 (BGBI. I, S. 3245), zuletzt 

geändert durch Art. 2 d. G. v. 10. Mai 2007 (BGBI. I, S. 666) 

• Saarländisches Wassergesetz - SWG 

in der Fassung v. 30. Juli 2004 (Abl., S. 1994), zuletzt geändert durch G. v. 5. April 

2006 (Abl., S. 726) 

• Saarländisches Denkmalschutzgesetz - SDSchG 

in der Fassung v. 19. Mai 2004 (Abl., S. 1498), zuletzt geändert durch G. v. 15. Februar 

2006 (Abl., S. 474, 530) 

• Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung - UVPG 

in der Fassung v. 25. Juni 2005 (BGBI. I, S. 1757, 2797), zuletzt geändert durch Art. 

2 d. G. v. 21. Dezember 2006 (BGBI. I, S. 3316) 

• Gesetz zur Umweltverträglichkeitsprüfung im Saarland - SaarlUVPG 

in der Fassung v. 30. Oktober 2002 (Abl., S. 2494), zuletzt geändert durch Art.3 

Abs.4 d. G. v. 05. April 2006 (Abl., S. 726) 

• Kommunalselbstverwaltungsgesetz - KSVG 

in der Fassung v. 27. Juni 1997 (Abl., S. 682), zuletzt geändert durch G. v. 06. September 

2006 (Abl., S. 1694, ber. S. 1730) 

• Saarländisches Landesplanungsgesetz - SLPG 



in der Fassung v. 12. Juni 2002 (Abl., S. 1506), zuletzt geändert durch G. v. 05. April 

2006 (Abl., S. 726) 

• Bundesbodenschutzgesetz - BBodSchG 

in der Fassung v. 17. März 1998 (BGBl. I, S. 502), zuletzt geändert durch Art. 3 d. G. 

v. 09. Dezember 2004 (BGBI. I, S. 3214) 

• Saarländisches Bodenschutzgesetz - SBodSchG 

in der Fassung v. 20. März 2002 (Abl., S. 990), zuletzt geändert durch Art. 5 Abs. 6 

i.V.m. Art. 6 d. G. v. 06. September 2006 (Abl., S. 1694, ber. S. 1730) 

• Landeswaldgesetz - LWaldG 

in der Fassung v. 26. Oktober 1977 (Abl., S. 1009), zuletzt geändert durch G. v. 05. 

April 2006 (Abl., S. 726) 

• Saarländisches Nachbarrechtsgesetz - SNRG 

in der Fassung v. 28. Februar 1973 (Abl., S. 210), zuletzt geändert durch G. v. 18. 

Februar 2004 (Abl., S. 822) 

• Verordnung über den Landesentwicklungsplan, Teilabschnitt „Siedlung" - LEP- 

Siedlung 

v. 4. Juli 2006 (Abl., S. 962) 

• Verordnung über den Landesentwicklungsplan, Teilabschnitt „Umwelt" - LEP- 

Umwelt 

v. 13. Juli 2004 (Abl., S. 1574) 

A.10 Verzeichnisse 

A.10.1 Abbildungen 

Abbildung 1: Übersichtskarte (TK25) .............................................................................. 1 

Abbildung 2: Luftbild des Plangebiets............................................................................. 2 

Abbildung 3: Katasterauszug mit Geltungsbereich ......................................................... 2 

Abbildung 4: LEP-Umwelt (Auszug)................................................................................ 5 

Abbildung 5: Flächennutzungsplan der Stadt Wadern (Auszug)................................... 10 

Abbildung 6: Bestehender rechtskräftiger Bebauungsplan „Im Brühl“ (Auszug) ........... 12 

Abbildung 7: Bestehender rechtskräftiger Bebauungsplan „Im Brühl, I. Änderung“ 

(Auszug)................................................................................................................. 13 

Abbildung 8: Übersicht der Teiländerungen der bestehenden Bebauungspläne .......... 14 

Abbildung 9: Städtebauliches Konzept ......................................................................... 15 

Abbildung 10: Bestehende Nutzungen ......................................................................... 32 



Abbildung 11: Unterraumzugang ...................................................................................39 

Abbildung 12: Flächenbilanzierung................................................................................42 

Abbildung 13: Verfahrensübersicht der Aufstellung des Bebauungsplans ....................47 



Anhang 1: Lageplan Bestand

Bebauungsplan „Ehemaliges Telekomgelände“ im Stadtteil Wadern ...

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