Gelungene Premiere - Mieterberatung Prenzlauer Berg GmbH in ...

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Das Thema ©Albrecht Molle Die Sanierung des Wohnblocks an der Ecke Anton-Saefkow-Straße/Bötzowstraße wird bis zum Herbst abgeschlossen. Gelungene Premiere Umstrukturierungssatzung für Grüne Stadt bewährt sich Von Albrecht Molle Selten hat in der Geschichte der an Konflikten wahrlich nicht armen Stadterneuerung in Prenzlauer Berg ein Sanierungsvorhaben so viel Medieninteresse gefunden wie die Modernisierung der Wohnsiedlung Grüne Stadt. Dafür gibt es im Wesentlichen zwei Gründe. Zum einen hat sich die Mieterschaft des 1.800 Wohnungen zählenden Quartiers resolut und medienwirksam gegen die exorbitanten Mieterhöhungen zur Wehr gesetzt, die nach der Modernisierung fällig werden sollten. Zum anderen solidarisierte sich die Bezirksverordnetenversammlung mit den Bewohnern und veranlasste das Bezirksamt, einen Beschluss zur Aufstellung einer Umstrukturierungssatzung für das Gebiet zu fassen. Damit ist in Berlin zum ersten Mal das wohl effektivste städtebauliche Instrument zur Gewährleistung eines den sozialen Belangen Rechnung tragenden Sanierungsablaufs zur Anwendung gekommen. In die Schlagzeilen geriet die nach 1930 zwischen Greifswalder Straße und Kniprodestraße errichtete und wegen ihrer geräumigen Innenhöfe als Grüne Stadt bekannte Wohnanlage im Spätsommer 2005. Die ein Jahr zuvor vom Land Berlin an die US-Investorengruppe Cerberus verkaufte Gemeinnützige Siedlungsund Wohnungsbauesellschaft (GSW), zu deren Bestand die Grüne Stadt gehört und die das Quartier im Auftrag der neuen Eigentümer verwaltet, hatte den Mietern in einem Teil der Anlage umfangreiche Erneuerungsmaßnahmen angekündigt. Neben dem Einbau moderner Heizungen und Isolierglasfenster, der Erneuerung der sanitären Anlagen und Versorgungsstränge sowie Wärmedämmung geht es um Balkonanbauten, die Neugestaltung der Außenanlagen und nicht zuletzt um Grundrissänderungen und Wohnungszusammenlegungen zur Schaffung familiengerechten Wohnraums. Dass dieses Maßnahmenbündel den Rahmen üblicher Sanierungen überschreitet und einer Umstrukturierung gleichkommt, liegt auf der Hand. Im Ergebnis sollten die betroffenen Haushalte Modernisierungsumlagen von bis zu 3,15 EUR/ m² zahlen. Für die Mehrheit hätte dies zur Verdoppelung der Nettokaltmiete und damit zur Verdrängung aus dem Quartier geführt. Denn im Sozialstruk- Vor Ort 06. 2 0 0 7 10 turatlas des Senats ist die Grüne Stadt als sozial schwächstes Wohngebiet von Prenzlauer Berg verzeichnet. Der Anteil erwerbstätiger Haushalte beträgt hier nur 36 Prozent, mehr als ein Viertel lebt von Arbeitslosengeld bzw. Sozialhilfe, ein Fünftel sind Rentner. Besorgte BVV Entsprechend heftig fiel der Protest der Bewohner aus. Sie gründeten eine Mieterinitiative, die sich prompt an die BVV wandte und dort bei den Fraktionen von SPD, Linkspartei.PDS und Bündnis 90/Die Grünen Unterstützung fand. Auf deren gemeinsamen Antrag beauftragte die BVV das Bezirksamt am 15. Februar 2006 mit dem Erlass einer Umstrukturierungssatzung gemäß § 172 des Baugesetzbuches. Sie erlaubt es, einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf städtebaulicher Umstrukturierungen auf der Grundlage eines Sozialplans zu sichern. Mit dem Beschluss zur Aufstellung der Satzung, den das Bezirksamt drei Wochen danach fasste, ergab sich zudem die Möglichkeit, die Entscheidung über den Bauantrag zurückzustellen, um dem Investor Gelegenheit zu geben, sich mit dem Bezirk auf ein Verfahren zur Vermeidung unbilliger Härten für die Bestandsmieter zu einigen. Anfang September 2006 kam es zur Unterzeichnung eines öffentlichrechtlichen Vertrags. Darin verpflichtete sich die GSW, in dem zur Umstrukturierung anstehenden Teil der Grünen Stadt die Kosten für die Aufstellung einzelfallbezogener Sozialpläne zu übernehmen. Gleichzeitig stellte sie in Aussicht, das Verfahren, mit dessen Durchführung die eigentümerunabhängige Mieterberatung Prenzlauer Berg beauftragt wurde, auch in den anderen von ihr verwalteten Teilen des Quartiers anzuwenden. Zu den in diesem Verfahren bislang erzielten Ergebnissen liegt jetzt ein Zwischenbericht der Mieterberatung vor. Eine wesentliche Grundlage ihrer Arbeit ist ein zwischen Bezirk und GSW vereinbarter Kriterienkatalog für die Miethöhe nach Modernisierung. Demnach werden die Mietkosten der Haushalte, die Arbeitslosengeld II bzw. Sozialhilfe
eziehen, für die Dauer von zwei Jahren nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen die in der jeweiligen Wohnkostenrichtlinie vorgegebenen Werte nicht überschreiten. Bei allen anderen geringverdienenden und wohngeldberechtigten Haushalten wird die Bruttowarmmiete nach Modernisierung auf höchstens 30 Prozent des Nettohaushaltseinkommens begrenzt, und für Mieterhöhungen innerhalb der nächsten zwei Jahre gilt der Mietspiegelmittelwert ohne Berücksichtigung von Sondermerkmalen. Nach der ursprünglichen GSW-Planung hätte die Mietbelastung von 56 Prozent der Mieterschaft nach Modernisierung jedoch mindestens 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens betragen. Nach Fertigstellung der ersten Bauabschnitte im Block Anton Saefkow-Straße 38-52, Bötzowstraße 78-88, Rudolf-Schwarz- Straße 1-15 und Werner-Kube-Straße 13-19 wird die Nettokaltmiete nach Abschluss der Modernisierung im Herbst deutlich niedriger liegen als von der GSW geplant (s. Tabelle). Hatte zunächst rund ein Fünftel der Bewohnerschaft die angekündigten Mietsprünge zum Anlass genommen, das Gebiet innerhalb eines Jahres zu verlassen, ist in diesem Block nun eine Bleiberate von 83 Prozent zu verzeichnen. Nach derzeitigem Stand werden von den bislang 120 im Sozialplanverfahren betreuten Haushalten 90 in ihre sanierten Wohnungen zurückkehren. Andere ziehen innerhalb des Hauses bzw. des Quartiers um. Weitere Schritte In der Abteilung Stadtentwicklung des Bezirksamts wird zurzeit der Erlass der Umstrukturierungssatzung für das gesamte Gebiet der Grünen Stadt vorbereitet, in dem es inzwischen ja mehrere Eigentümer gibt. Zurzeit ist man mit dem Immobilienunternehmen MTC im Gespräch, dem der an der Greifswalder Straße gelegene und zwei Blöcke umfassende denkmalgeschützte Teil der Anlage gehört. Für die Modernisierung dieser beiden Blöcke mit ca. 460 Wohnungen hatte das Amt für Planen und Genehmigen im März 2006 ungeachtet des schon Wochen zuvor gefassten BVV-Beschlusses zur Aufstellung der Um- Das Thema strukturierungssatzung die Genehmigung erteilt. Dieser erst kürzlich publik gewordene Vorgang ist von den Fraktionen von SPD, Linkspartei und Bündnis 90/Die Grünen kritisiert worden Dem Bezirksamt sei damit die Möglichkeit genommen worden, die Entscheidung über den Bauantrag bis zum Abschluss einer Abwendungsvereinbarung zurückzustellen. Das Bezirksamt soll nun darauf hinwirken, dass in diesem Teil die Realisierung der bereits genehmigten Maßnahmen ebenfalls auf der Grundlage eines Sozialplans erfolgt. »Wie die bisherigen Ergebnisse in der Grünen Stadt zeigen, ist die Umstrukturierungssatzung, die 1976 Wohnungsgröße unter 40 m² 40 bis 60 m² 60 bis 90 m² über 90 m² Nettokaltmiete nach Modernisierung (Mittelwert der GSW-Planung) 6,85 EUR/m² 6,16 EUR/m² 5,93 EUR/m² 5,69 EUR/m² in das Baugesetzbuch aufgenommen, bisher aber nur selten angewandt wurde, ein taugliches Instrument zum Schutz einkommensschwacher Bestandsmieter«, konstatiert der Vorsitzende des Stadtentwicklungsausschusses der BVV Pankow, Roland Schröder (SPD), der maßgeblichen Anteil daran hat, dass der Bezirk Pankow in Sachen Umstrukturierungssatzung nun eine Vorreiterrolle in Ostdeutschland spielt. Schröder verweist auch auf deren andere Vorzüge: »Sie ist zeitlich auf die Dauer des jeweiligen Vorhabens begrenzt und hinsichtlich der Vorbereitung und der Anwendung deutlich weniger aufwändig als Sanierungs- oder Milieuschutzsatzungen, denen kostenintensive Untersuchungen vorausgehen und deren Umsetzung deutlich mehr Verwaltungsaufwand erfordert. Vor Ort 06. 2 0 0 7 11 Vor allem aber erlaubt sie es, schnell zu reagieren«. Das sieht auch der Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung, Michail Nelken (Linkspartei), nicht anders: »Es geht nicht um einzelne Häuser, sondern um größere Modernisierungsvorhaben in einem Wohnquartier, die durchaus wünschenswert oder gar erforderlich sind, deren Realisierung für viele Mieter aber mit nicht verkraftbaren Härten verbunden wäre«, erklärte er gegenüber Vor Ort. So gesehen sei es durchaus angebracht, auch für die Bestände der Wohnungsbaugesellschaft GESOBAU am Schlosspark Pankow den Erlass einer Umstrukturierungssatzung in Mitteltwert Nettokaltmiete nach Sozialplanverfahren 4,94 EUR/m² 5,00 EUR/m² 4,22 EUR/m² 3,19 EUR/m² ©Quelle: Erneuerungsvorhaben Grüne Stadt (Zwischenbericht der Mieterberatung Prenzlauer Berg) Erwägung zu ziehen, obwohl das Bezirksamt von dem Vorhaben, dort Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, erst relativ spät erfahren habe. In einem anderen Bezirk hat das Beispiel Grüne Stadt inzwischen Schule gemacht. Das Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf ist von der BVV, deren Stadtentwicklungsausschuss sich über die Pankower Initiative ausführlich informieren lassen hatte, aufgefordert worden, für die »Onkel- Tom-Siedlung« an der Argentinischen Allee den Erlass einer Umstrukturierungssatzung zu prüfen. Denn in diesem Quartier sieht die Wohnungsbaugesellschaft GEHAG Maßnahmen vor, die aus Sicht der Bezirksverordneten »eine lediglich zum Zweck der Mietpreissteigerung geplante Scheinmodernisierung darstellen«.
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