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GOLDENE FINANZIERUNGSREGELN Bezahlen, leicht gemacht Erst wenn die Finanzierung des neuen Domizils unter Dach und Fach ist, eignet sich die Immobilie als idealer Baustein für die Altersvorsorge 6 : 0 durch cleveren Kreditmix BESICHTIGUNG DER BAUSTELLE: auch die Finanzen im Blick behalten 10 mmobilien sind billig, die Zinsen I niedrig – wir haben einen Käufermarkt“, sagt Arno Gottschalk von der Verbraucherzentrale Bremen. Im Klartext: Käufer haben derzeit gute Karten beim Poker um den Preis des Traumhauses – und beim Aushandeln der Finanzierungskonditionen. Macht 6 : 0 für Bauwillige. Richtig mischen. Ein Vorteil, denn zum Bau oder Kauf einer Immobilie gehören Kredite ebenso wie ein Notar. „In der Praxis bevorzugen viele Bauherren eine Mischfi nanzierung aus Bauspardarlehen, Bankkredit und Eigenkapital, was sachlich gerechtfertigt ist“, sagt Professor Christian Börner vom Fachbereich Betriebswirtschaft und Finanzdienstleistungen der Universität Düsseldorf (s. Beispielrechnung rechts). Da aber Schuldzinsen bei selbst genutzten Objekten nicht absetzbar sind, sollte der Eigenkapitalanteil so hoch wie möglich sein. Für die Fremdfi nanzierung eignen sich Annuitätendarlehen von Banken, Sparkassen und Bausparkassen. Typisch für sie: Monat für Monat überweist der Schuldner denselben Betrag, die Annuität. Nur der Anteil zwischen Zinsen und Tilgungsleistung verändert sich stetig. Am Anfang besteht die Annuität fast ausschließlich aus Zinsanteilen, am Ende fast nur noch aus Tilgungsanteilen. Der Grund: Weil der Schuldner mit jeder Monatsrate gleichzeitig tilgt, schrumpft parallel der Betrag, der zu verzinsen ist. Und da die Annuität dennoch konstant bleibt, steigt sukzessive der Betrag, der für die Rückzahlung des Darlehens zur Verfügung steht. Die allmonatlich zu verkraftende Belastung hängt von der Höhe des Sollzinses und der Höhe der Tilgung ab. Um den günstigsten Hypothekenzins zu fi nden, veröffentlichen die Medien regelmäßig Konditionen-Übersichten. Doch sie helfen nur bedingt. Zwar ermöglicht die
Angabe des effektiven Jahreszinses, der auch Nebenkosten wie Bearbeitungsgebühren, Disagio und den Effekt der Ratenverrechnung enthält, einen Vergleich der Konditionen verschiedener Geldgeber. Unberücksichtigt bleiben aber die Fragen der Bonität des Kunden und des Beleihungswerts der Immobilie. Sie entscheiden, ob und wie viel Kredit der Kunde zu den veröffentlichten Top- Konditionen wirklich bekommt. Bonität im Blickpunkt. Banken gehen bei der Geldvergabe auf Nummer Sicher. Die Bedeutung der Bonität des Kunden nimmt daher zu. Tendenziell müssen fi nanzschwache Kunden mit schlechteren Konditionen rechnen. „Bausparer sind hier im Vorteil, denn sie bilden gezielt Eigenkapital und verbessern so ihre Kreditwürdigkeit“, sagt Heinz Panter, Vorstandsvorsitzender der LBS Baden-Württemberg. Zu den Prüfungskriterien zählen persönliche Angaben wie Beruf, Beschäftigungsverhältnis, Beschäftigungsdauer, Familienstand, Einkommen, anderweitige Kreditverpfl ichtungen und bisherige Zah- Schneller schuldenfrei typisches Finanzierungsbeispiel, kein konkretes Finanzierungsangebot lungsmoral. Auch das regionale Umfeld des Objekts, das Verhältnis von Objektwert zu Bodenrichtwert, der Haustyp sowie die allgemeine Entwicklung der Immobilienpreise kommen auf den Prüfstand. Die tatsächlichen Bau- oder Kaufkosten sind nur zweitrangig. Die Kreditprüfer verlassen sich lieber auf einen selbst ermittelten Wert: den Beleihungswert. Wegen diverser Sicherheitsabschläge deckt er nur 70 bis 90 Prozent des Investitionsvolumens ab. Die Lücke sollte das Eigenkapital schließen. Doch auch den abgespeckten Beleihungswert fi nanzieren Banken und Sparkassen nicht komplett zu ihren besten Konditionen. Nach hausinternen Regeln legen sie Beleihungsgrenzen fest, bis zu denen sie ein erstrangiges Darlehen mit dem günstigsten Zins gewähren. Grund der Großzügigkeit: Erstrangige Darlehen stehen an vorderster Stelle im Grundbuch. Da der Gläubiger eines erstrangigen Darlehens bei einer Zwangsversteigerung zuerst bedient wird, ist das Ausfallrisiko für die Finanzinstitute kalkulier- Die Belastung aus einer Hausfi nanzierung hängt besonders von der Tilgung ab. Phasen niedriger Zinsen sollten für höhere Tilgungsquoten genutzt werden. Das kostet die Immobilie 200 000 Euro So viel Geld bringen Sie mit ä Guthaben auf zugeteiltem Bausparvertrag über 50 000 Euro 20 000 Euro ä sonstige Sparguthaben 20 000 Euro So viel müssen Sie fi nanzieren 160 000 Euro Ihre Finanzierung Bauspardarlehen aus zugeteiltem LBS-Bausparvertrag über 50 000 Euro 30 000 Euro (Zins nominal 3,50 %, eff. Jahreszins 3,78 %, Laufzeit 119 Monate) Annuitätendarlehen der Sparkasse, 4,50 % Zins, 10 Jahre fest, 4,59 % 130 000 Euro anfänglicher effektiver Jahreszins 1 % Tilgung 2 % Tilgung 3 % Tilgung 1.–10. Jahr 1.–10. Jahr 1.–10. Jahr Monatliche Leistung Bauspardarlehen (Zins und Tilgung) 300,00 Euro 300,00 Euro 300,00 Euro Sparkassen-Darlehen 595,83 Euro 704,17 Euro 812,50 Euro gesamte Leistung 895,83 Euro 1 004,17 Euro 1 112,50 Euro Restschuld nach 10 Jahren Bauspardarlehen 0,00 Euro 0,00 Euro 0,00 Euro Annuitätendarlehen 113 620,65 Euro 97 239,90 Euro 80 860,66 Euro Stand: April 2006 bar. Die Beleihungsgrenze liegt oft nur bei 60 Prozent. Die Krux: 60 Prozent von 80 Prozent Beleihungswert machen nur 48 Prozent des Kauf- oder Baupreises. Die Lücke deckt ein nachrangiges Darlehen. Um ihr höheres Risiko zu kompensieren, verlangen Kreditinstitute einen Zinsaufschlag – im Gegensatz zu Bausparkassen (s. S. 13). Er reicht bis zu 0,8 Prozentpunkte. „Viele Häuslebauer kennen nicht den Unterschied zwischen erstrangigem und zweitrangigem Darlehen“, klagt Heinrich Bockholt, Professor an der Fachhochschule Koblenz. Er rät, mit Hilfe des Effektivzinses zwei Alternativen zu vergleichen: einerseits die Finanzierung mit einem großen Mischdarlehen im ersten und zweiten Rang, andererseits die Finanzierung über ein kleines Bankdarlehen im ersten Rang plus ein Bauspardarlehen. „Bausparer sind bei der Bonität im Vorteil, denn sie bilden gezielt Eigenkapital“ Heinz Panter, Vorstandsvorsitzender der LBS Baden-Württemberg
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