LF-Report 2012 - Liegenschaftsfonds Berlin

Liegenschaftsfonds
REPORT2012

INHALT
Wer, wenn nicht wir? Ein Interview mit Holger Lippmann................................................... 2
Der Liegenschaftsfonds als Wertschöpfer für Berlin .......................................................... 4
Die Teams ............................................................................................................................. 6
Best Practice – Wohnen, Soziales, Kunst, Zwischennutzung................................................ 8
Vision Liegenschaftsfonds 2.0............................................................................................. 12
Die Zukunft hat begonnen ................................................................................................... 13
Daten- und Analyseteil......................................................................................................... 15
1 Gesamtüberblick...................................................................................................... 16
2 Segmente................................................................................................................ 19
2.1 Grundstücksverkäufe im Segment Wohnen........................................................ 22
2.2 Grundstücksverkäufe im Segment Gewerbe....................................................... 27
2.3 Grundstücksverkäufe im Segment Sonstige...................................................... 31
3 Darstellung nach Bezirken ...................................................................................... 34
4 Preise...................................................................................................................... 36

Liegenschaftsfonds
REPORT2012

» Wer, wenn nicht wir ?
Ein Interview mit Holger Lippmann, Geschäftsführer des Liegenschaftsfonds Berlin
LF-Report: Herr Lippmann, wenn Sie auf das Jahr
2012 zurückblicken – war es ein gutes Jahr für den
Liegenschaftsfonds?
H. Lippmann: Bei allen kontroversen Diskussionen
um die Liegenschaftspolitik in der Hauptstadt lässt
sich einschätzen, auch 2012 hat der Liegenschaftsfonds
wieder hervorragende Arbeit geleistet. So wurden
2012 Verkaufsabschlüsse im Wert von 193 Mio.
Euro getätigt und insgesamt 448 Verträge geschlossen.
Das bedeutet für Berlin Einnahmen für den Landeshaushalt
von 166 Mio. Euro, wovon 24 Mio. Euro
an die Bezirke weitergeleitet wurden.
LFR: Sieht man sich die Zahlen an, dann klingt das
wie eine Erfolgsstory, die sich durch nunmehr zwölf
Jahre Arbeit des Liegenschaftsfonds zieht.
HL: Insgesamt wurden durch den Liegenschaftsfonds
in den zwölf Jahren seiner Existenz allein an
Geldern knapp 2,96 Mrd. Euro erwirtschaftet, wovon
die Bezirke 268 Mio. Euro erhalten haben. Diese
Gelder halfen bei der Finanzierung wichtiger Infrastrukturprojekte,
aber auch im sozialen und kulturellen
Bereich. Darüber hinaus bewirkt die Tätigkeit
des Liegenschaftsfonds volkswirtschaftliche Effekte
für die ganze Stadt.
Es geht längst nicht mehr nur um rein fiskalische
Aspekte, sondern unsere Erfahrungen besagen, dass
die Berücksichtigung stadtentwicklungs- und wirtschaftspolitischer
Aspekte diese Arbeit vorantreibt.
Hierbei kommen mehr und mehr auch städtebauliche,
soziale und kulturelle Aspekte zum Tragen,
wobei wir eng auch mit den Bezirken kooperieren.
LFR: Der Liegenschaftsfonds ist in der Presse als
„Verkaufsmaschine“ mit ausschließlichem Augenmerk
auf das Höchstgebot bezeichnet worden?
HL: Das zeugt von offenbar zu wenig Wissen über
unsere tatsächliche Arbeit. Denn die kommt mitunter
einer Sisyphusarbeit gleich. So machen grade
mal zehn Verkäufe werthaltiger und nachgefragter
Immobilien ca. 50% des Umsatzvolumens pro Jahr
aus. Demgegenüber betrug der Wert von mehr als
2/3 der verkauften Immobilien in den letzten Jahren
weniger als 100.000 Euro pro Grundstückskaufvertrag.
Mehr als 50% der Verkäufe betreffen Ein- und
Zweifamilienhausbaugrundstücke.
Der Anteil der damit kritisierten Bieterverfahren
an der Gesamtzahl der Verkäufe beträgt seit Jahren
weniger als 20%. Denn unser qualitativ schwieriger
werdendes Portfolio bietet nur noch wenig Passendes
für Großinvestoren. Gut ist aber, dass es viele Angebote
für Projekte der neuen Liegenschaftspolitik gibt –
mit der Zielstellung von kulturellen und sozialen
Nutzungen, genossenschaftlichen Wohnprojekten
usw.
LFR: In diesem Zusammenhang ist immer häufiger
auch von Erbbaurechten die Rede. Wie geht der Liegenschaftsfonds
mit dieser Forderung um?
HL: Der Liegenschaftsfonds verwaltet insgesamt
1.500 Erbbaurechtsverträge mit jährlichen Erbbauzinsen
von ca. 21,4 Mio. Euro. Die verwaltete Fläche
beträgt 6,123 Mio. m 2 .
Zählt man alle Arten dieser Verträge zusammen,
so verwaltet der Liegenschaftsfonds knapp 8.500
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»der liegenschaftsfonds – report 2012

Miet- Pacht- und Erbbaurechtsverträge sowie Verträge
nach Schuldrechtsanpassungsgesetz und hat
damit im Jahr 2012 einen Umsatz
von rund 47 Mio. Euro aus diesen
Verträgen erwirtschaftet.
Die aktuelle Forderung der Politik,
mit der Vergabe von Erbbaurechten
die Einflussnahme
des Landes auf die Grundstücke
zu erhalten, erfüllen wir somit seit Bestehen des
Liegenschaftsfonds.
LFR: Die Politik diskutiert heftig und kontrovers
über die Zukunft des Liegenschaftsfonds. Und
was machen Sie und Ihre Mitarbeiterinnen und
Mitarbeiter?
HL: Natürlich verfolgen wir diese Diskussion sehr
aufmerksam. Der Liegenschaftsfonds erfüllt schon
heute im Auftrag der Berliner Politik neben dem
Kerngeschäft der Vermietung, Verwaltung und Vermarktung
eine Vielzahl von Aufgaben zur Umsetzung
der neuen Liegenschaftspolitik:
Dazu zählen die Identifizierung und Übergabe der
für Geschosswohnungsbau geeigneten Grundstücke
an die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften
sowie die Identifizierung und Übergabe der Grundstücke
für studentisches Wohnen, gemäß der Forderung
des Regierenden Bürgermeisters.
Darüber hinaus arbeiten wir schon seit Jahren an
der Entwicklung und Durchführung von Konzeptverfahren,
um die Vergabe von Grundstücken mit
einem Mehrwert für die Bezirke und die Hauptstadt
zu verknüpfen. Als Beispiele hierfür stehen die
Markthalle Kreuzberg, aktuell die Baugrundstücke
des ehemaligen Blumengroßmarktes am Jüdischen
Museum in der Friedrichstraße oder im Sommer das
Grundstück in der Rathausstraße in Lichtenberg.
Außerdem sind wir ständig bemüht, in unserem
Portfolio geeignete Objekte für die Übergabe an
Künstler und soziale Einrichtungen zu finden, sei es
als End- oder auch als kurz-, mittel- oder längerfristige
Zwischennutzung.
»Mehr als 50% der Verkäufe
betreffen Ein- und Zweifamilienhausbaugrundstücke.
«
Nichtsdestotrotz gibt es ja auch noch immer Verkäufe
zu tätigen im Bereich der Projekte, die für die neue
Liegenschaftspolitik nicht relevant
sind. Deren Durchschnittswerte
liegen immerhin bei ca.
100.000 Euro pro Kaufvertrag.
Der Liegenschaftsfonds beteiligt
sich aktiv an der Erarbeitung
des gesamten Instrumentariums
für die Umsetzung der neuen Liegenschaftspolitik.
Damit wurden wir von unserem Gesellschafter
und unserem Aufsichtsrat beauftragt. Das betrifft
sowohl Abläufe, Inhalte als auch die entsprechenden
Gremien.
LFR: Das bringt uns zu unserer letzten Frage:
Sie scheiden Ende 2013 auf eigenen Wunsch hin
aus Ihrer Funktion. Was möchten Sie bis dahin
erreichen?
HL: Zukünftig wird der Liegenschaftsfonds noch
stärker als bisher soziale, kulturelle, stadträumliche,
ökologische, nachhaltige und arbeitsmarktpolitische
Ziele berücksichtigen. Damit besteht seine Aufgabe
verstärkt in der Sicherung von Grundstücken für
den Eigenbedarf des Landes. Das Höchstpreisprinzip
steht nicht mehr im Vordergrund.
In Zukunft wird es zunehmend darum gehen, Konzeptverfahren
für einzelne Liegenschaften durchzuführen.
Hierfür standardisiert und optimiert der
Liegenschaftsfonds gegenwärtig die Struktur- und
Ablaufverfahren sowie die Bewertungs- und Vergleichsverfahren
für die Güte der Nutzungskonzepte
aus den Erfahrungen der bereits durchgeführten
Konzeptverfahren. Diese Veränderungen
unserer Aufgaben nehmen wir zum Anlass, selbst
aktiv zu werden. Wir entwickeln gegenwärtig ein
Gesamtkonzept zur inhaltlichen und strukturellen
Anpassung des Unternehmens an die neuen Aufgaben.
Wenn ich im Dezember 2013 aus meinem Amt
scheide, möchte ich das Feld meiner Nachfolgerin/
meinem Nachfolger und dem gesamten Team des
Liegenschaftsfonds bestens bestellt übergeben.
»der liegenschaftsfonds – report 2012 3

» Der Liegenschaftsfonds
als Wertschöpfer für Berlin
Liegenschaftsfonds – ein Gewinn für Berlin
Noch Ende der 90er Jahre, vor Gründung des Liegenschaftsfonds,
hatten die Ansprechpartner in den
Bezirken nur einen eingeschränkten Blick auf die
Immobilienlage. Um in Berlin das richtige Objekt
aus öffentlicher Hand zu finden – sei es für ein Hotel,
Bürohochhaus oder privaten Wohnraum –, mussten
Investoren an viele Behördentüren klopfen: Bis zu
28 Stellen konnten Berliner Landesimmobilien verkaufen.
Damit der Verkauf landeseigener Liegenschaften
optimiert und offensiv in Angriff genommen
werden konnte, beschloss der Berliner Senat
eine professionelle Aufstellung der Immobilienvermarktung.
Seit nunmehr zwölf Jahren verkauft und
verwaltet der Liegenschaftsfonds Berlin als Treuhänder
des Landes nicht mehr genutzte öffentliche
Immobilien. Das Portfolio reicht vom historischen
Schwimmbad bis hin zu ehemaligen Krankenhausarealen
oder Angeboten für Zwischennutzungen.
Der Liegenschaftsfonds ist auch Vermieter von idyllischen
Laubenpiepergrundstücken.
Rund 6.300 Immobilien mit einer Fläche von
16.000.000 m 2 konnte der Liegenschaftsfonds in
den vergangenen zwölf Jahren veräußern. Das
kleinste verkaufte Grundstück war gerade einmal
einen Quadratmeter groß, das größte mehr als das
Hunderttausendfache. Alle Privatisierungen verband
das Gleiche: Aus nicht mehr benötigten, zum
Teil verwaisten Landes-Immobilien entstand durch
private Investitionen Neues, Modernisiertes und
Vitales mit positivem Einfluss auf das Umfeld.
Die Bedeutung dieser Verkäufe für die Einnahmen
des Landes Berlin sowie die Auswirkungen der
privaten Folgeinvestitionen auf die Wirtschaft und
damit die Schaffung von Arbeitsplätzen ließ der Liegenschaftsfonds
durch das DIW econ, Tochter des
Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung, in
diesem Frühjahr untersuchen:
4
»der liegenschaftsfonds – report 2012

»
» 2,4 Mrd. Euro für Berlins Haushaltskasse
In den letzten zwölf Jahren hat der Liegenschaftsfonds
bei seinen Verkäufen über 2,4 Mrd. Euro
eingenommen, was die stolze Summe von knapp
550.000 Euro an jedem einzelnen Tag der vergangenen
Jahre ergab. In die Haushaltskasse des Landes
Berlin flossen mehr als 2 Mrd. Euro, die Berliner
Bezirke waren mit 268 Mio. Euro beteiligt. Aus all
diesen Millionenbeträgen der Käufer erhielt der Liegenschaftsfonds
für seine Vermarktungsleistung
nicht einen einzigen Euro.
Werden sowohl die direkten als auch die indirekten
und induzierten wirtschaftlichen Effekte berücksichtigt,
betrug die gesamte Bruttowertschöpfung,
die durch die Arbeit des Liegenschaftsfonds in Berlin
ausgelöst wurde, knapp 8 Mrd. Euro. Die durch
die Käufer und Investoren angestoßenen Investitionen
belaufen sich auf ca. 10 Mrd. Euro. Diese setzen
sich aus Investitionen für die Modernisierung der
erworbenen Projekte (ca. 4 Mrd. Euro) als auch durch
die in die Neubauprojekte geflossenen Investitionen
(5,7 Mrd. Euro) zusammen.
Das durchschnittliche Investitionsvolumen, auf die
Berliner Bezirke aufgeteilt, schwankt etwa um die
500 Mio. Euro.
» Der Liegenschaftsfonds als Arbeitund
als Auftraggeber
Insgesamt arbeiten für den Liegenschaftsfonds
volkswirtschaftlich betrachtet etwa 350 Erwerbstätige
pro Jahr, im Durchschnitt der Jahre 120 Beschäftigte
direkt als Angestellte des Liegenschaftsfonds
und rund 230 auf externen Arbeitsplätzen, z.B. in
Architekturbüros und bei Hausmeisterdiensten. So
sichert der Liegenschaftsfonds fast zweimal so viele
Arbeitsplätze in der Region, wie er selber Beschäftigte
hat. Das durch die Tätigkeit des Liegenschaftsfonds
ausgelöste Steueraufkommen für das Land
Berlin belief sich im Jahre 2012 auf 52,3 Mio. Euro.
» Investitionen nach Verkauf sichern
13.600 Arbeitsplätze
In der Studie kommt DIW econ zu der Einschätzung,
dass damit in Berlin Arbeitsplätze für rund 13.600
Erwerbstätige gesichert wurden und der Berliner
Haushalt etwa 710 Mio. Euro an zusätzlichen Steuereinnahmen
verzeichnen konnte.
»der liegenschaftsfonds – report 2012 5

»Dieses Orchester denkt und handelt sehr
schnell, jeder einzelne Musiker. Sie stehen
nie still. Vielleicht liegt es daran, dass diese
Stadt Berlin ähnlich funktioniert.«
Sir Simon Rattle
» Die Teams
Gut ausgebildete und engagierte Menschen machen den Liegenschaftsfonds zu DEM gewachsenen
Kompetenzzentrum rum um die landeseigenen Immobilien.
In der öffentlichen Meinung besteht der Eindruck,
der Liegenschaftsfonds Berlin sei als reine Verkaufseinrichtung
aufgestellt. Was aber die wenigsten
wissen: Nur 14% der Kolleginnen und Kollegen
des Hauses Liegenschaftsfonds sind in der Vermarktung
tätig. Die weitere Belegschaft des Hauses verfügt
über Abschlüsse für die Bereiche Jura, Geodatenmanagement,
Vermessung, Bewertung, Ingenieurwesen,
Betriebswirtschaftslehre, Stadtplanung,
Rechnungswesen u.v.a.m.
Die Teams:
Die Rechtsabteilung sorgt für rechtssichere und
einheitliche Vertragsgestaltung bei allen Verträgen
auf dem Gebiet des Immobilienrechts (Kauf-,
Erbbaurecht, Miet-, Pacht- und sonstige immobilienrechtliche
Verträge). Sie sorgt darüber hinaus für
die berlinweite Entwicklung von Rechtsstandards
im Immobilienbereich.
Die Abteilung für Bewertung beschäftigt sich mit
allen Fragen der Verkehrswertermittlungen für alle
Bereiche im Liegenschaftsfonds und auch für Dritte,
zum Beispiel für die BIM und für weitere landeseigene
Gesellschaften, wie BVG, BSR, und die Berliner
Bäderbetriebe. Zentrale Themen sind Bestandsbewertung
der Liegenschaften im Treuhandvermögen,
die Ermittlung von Mietpreisen sowie die Ermittlung
von Bodenwerten für die Vergabe von Erbbaurechten.
Aber auch die Ermittlung von überschlägigen
Werten für die Übertragung der Grundstücke
aus dem Land Berlin und die internen Wertaussagen
zur Würdigung der Gebote im Bieterverfahren gehören
dazu.
Der Bereich Bewirtschaftung kümmert sich um das
zu bewirtschaftende Treuhandvermögen mit 4.363
Objekten und 18.436.459 m 2 . Dabei handelt es sich
überwiegend um Flächen, die vom bisherigen Eigentümer
nicht renditeoptimiert verwaltet wurden. Zu
den Aufgaben dieses Bereichs zählt die Verwaltung
und Bewirtschaftung von Erbbaurechten, Sachenrechten,
Leitungsrechten, aufgegebenen Kasernen
und Dienstgebäuden, Splitter- und Verkehrsflächen
sowie Restitutionsflächen (70% des Bestandes). Darüber
hinaus übernimmt der Bereich die marktübliche
Hausverwaltung für die Büro-, Handels- und
Wohnflächen (30% des Bestandes).
Satzungsentsprechend erfolgt derzeit eine „Notverwaltung“
– so wenig wie möglich und so viel wie
nötig, was den finanziellen Aufwand angeht. Mit der
neuen Liegenschaftspolitik bedarf es eines neuen
Umgangs und eines neuen Ziels der Bewirtschaftung.
Ziel muss die Optimierung des Bestandes zum
Zwecke der Einnahmeerhöhung für das Land Berlin
sein.
Eine Schlüsselstellung nimmt das Portfoliomanagement
ein, denn dessen jährliche Portfolio-Analyse
des Treuhandvermögens nach Verwertungsgruppen,
Einschränkungen, Einschätzungen zur
Marktsituation etc. bildet die Basis des Handelns
des Liegenschaftsfonds.
Zu den wichtigsten Aufgaben gehören die laufende
Nachbestückung aus der Finanzverwaltung und
den Fachverwaltungen und aus den Entwicklungsgebieten
sowie Umlandgrundstücke.
Darüber hinaus führt dieser Bereich den Dialog mit
allen wichtigen politischen Akteuren und Gremien.
Das betrifft u.a. die Beteiligung der verschiedenen
Senatsverwaltungen und weiterer Vermögensträger.
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»der liegenschaftsfonds – report 2012

Der Kaufmännische Bereich verantwortet drei
wesentliche Arbeitsschwerpunkte: Das Riskmanagement
dient durch Pflege von Daten zur Früherkennung
von betrieblichen Risiken incl. der Maßnahmen
zur Beseitigung dieser Risiken.
Die interne Revision sorgt für eine Optimierung der
„Ordnungsmäßigkeit und Regeltreue“ betrieblicher
Strukturen und Handlungsweisen.
Die Finanzbuchhaltung ist verantwortlich für die
Erlösabführung an das Land und die Bezirke. Darüber
hinaus übernimmt die Finanzbuchhaltung
die Durchführung und Abstimmung einschließlich
Dokumentation der Jahresabschlüsse je Mandant
und Gesellschaft.
Genaueste Kenntnis der landeseigenen Immobilien,
das ist es, was die Mitarbeiter des Bereichs
Vermarktung auszeichnet. Das Team ist Ansprechpartner
für Investoren, Behörden und Politik und
Vermittler im Umgang mit den beteiligten Institutionen
des Landes Berlin. Der Liegenschaftsfonds ist
kompetenter Begleiter beim Gang der Interessenten
durch den Verwaltungsdschungel.
Zu den Kernpunkten ihrer Arbeit gehört die Auswahl
der Grundstücke aus dem Portfolio incl. Markteinschätzung,
die Erstellung von Exposés, die Auswertung
der Gebote, Verhandlungen mit den Käufern,
Abschluss der Verträge sowie die Erbringung
aller Dienstleistungen für den Kunden bis zum tatsächlichen
Eigentumsübergang.
Außerdem agiert hier der Liegenschaftsfonds als
„Auftragnehmer“ auf der Basis von Geschäftsbesorgungsverträgen
für Dritte, so die landeseigenen
Gesellschaften wie BIM, BGM, Stiftung Oper und
BVG.
Über die genannten Teams hinaus verfügt der Liegenschaftsfonds
über fachspezifisches Know-how,
welches als Dienstleistungsangebot bereits heute
über die Grenzen Berlins hinaus begehrt ist. Anfragen
hierzu gab es bereits aus China, Korea, der Mongolei
und dem Irak an den Bereich Geodatenmanagement,
der die gesamte DV-gestützte Erfassung
des Immobilienvermögens des Landes, des Liegenschaftsfonds
Berlin und des Bundes (Liegenschaftsmanagement/LMS)
entwickelt hat. Diese besteht
aus einer an die Bedürfnisse des Liegenschaftsfonds
angepassten Maklersoftware, einem Geoinformationssystem
und der dazugehörigen WEB-Lösung.
Damit ist die Abbildung aller Geschäftsprozesse des
Liegenschaftsfonds und die Bereitstellung sämtlicher
grundstücksbezogener Daten für alle Bereiche
möglich.
Darin eingeschlossen ist die regelmäßige Integration
der aktuellen Daten aus dem Liegenschaftskatas–
ter sowie weiterer thematischer Daten und Karten
verschiedener Anbieter in das LMS. Somit stehen
jederzeit aktuelle Informationen zu B-Plänen, Denkmalschutz,
Bodenbelastungen und Bodenrichtwerten
usw. zur Verfügung.
Das erlaubt Aussagen über den Grundstücksbestand
des Landes Berlin, bestimmter Teilmärkte
oder bestimmter Kategorien – und das auf Knopfdruck.
Diese Auswertung ist jederzeit auch visuell
umsetzbar, um sich somit einen berlinweiten oder
bezirksweiten Standortüberblick zu verschaffen.
Die Projekt KG bietet Querschnittskompetenz, um
in Kooperation mit den Planungsbehörden Berlins
bis dato unverkäufliche Liegenschaften einer
nachhaltigen und marktgerechten, neuen Nutzung
zuzuführen. Die geleistete Qualifizierung bewirkt
eine Aufwertung von Liegenschaften und somit
eine Steigerung der Wertschöpfung. Hierfür verfügt
die Projekt KG über ein Budget, um die erforderlichen
Qualifizierungsmaßnahmen (Schaffung von
Planungsrecht, Gutachten, städtebauliche Studien
und Wettbewerbe) zu initiieren, zu finanzieren und
zu beschleunigen.
Die Abteilung Vertragsmanagement gewährleistet
die schnelle Abwicklung sämtlicher durch das
Unternehmen abgeschlossener Grundstückskaufverträge
(6.000 Kaufverträge).
Darüber hinaus besteht ein Geschäftsbesorgungsvertrag
mit der Senatsfinanzverwaltung über sämtliche
Kaufverträge (über 5.000 Stück), die dort bis
zur Gründung des Liegenschaftsfonds abgeschlossen
wurden. Der Liegenschaftsfonds ist damit verantwortlich
für das Kaufvertragscontrolling für das
Land Berlin.
»der liegenschaftsfonds – report 2012 7

» Best Practice
Stefanie Frensch
Geschäftsführerin der HOWOGE
» Im April 2012 hat die HOWOGE das
denkmalgeschützte Gebäude-Ensemble
des Lindenhofs in Lichtenberg für den
Bau von Mietwohnungen gekauft. Wir
werden auf dem Grundstück insgesamt
ca. 250 – 300 Wohneinheiten im Altbau
sowie im Neubau realisieren.
Darüber hinaus prüfen wir gegenwärtig,
wie die anderen städtischen Wohnungsbaugesellschaften
ebenso weitere
Angebote des Liegenschaftsfonds für die
Umsetzung des „Bündnisses für soziale
Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten“
nutzen können.
Wohnen, Soziales, Kunst, Zwischennnutzungen
Gemäß dem in der Satzung des Liegenschaftsfonds
verankerten Auftrag der Veräußerung von Grundstücken
nach fiskalischen aber insbesondere auch
nach wirtschafts- und stadtentwicklungspolitischen
Gesichtspunkten, kann der Liegenschaftsfonds von
Beginn an auf eine sehr erfolgreiche Bilanz zurückschauen.
Mit dieser Arbeit hilft der Liegenschaftsfonds,
Gemeingut der Stadt sinnvoll zu bewahren
und mit durchdachten Verkäufen und Vermietungen
den Berliner Haushalt zu sanieren.
Mehr Wohnen für Berlin
Die Nachfrage nach Wohnbaugrundstücken hält
in Berlin seit Jahren an, Tendenz weiter steigend,
wobei die Nachfrage jedoch stark zu differenzieren
ist, denn nicht nur hochpreisiger Wohnungsbau
wird nachgefragt.
Der Liegenschaftsfonds Berlin hat im Jahr 2012 insgesamt
52 Wohnbaugrundstücke verkauft, die sich
für den Geschosswohnungsbau eignen. Von den
verkauften Grundstücken haben allein die 28 unbebauten
Grundstücke ein überschlägig ermitteltes
Baupotenzial von 1.380 Wohnungen.
Bereits in den Jahren von 2009 bis 2011 verkaufte
der Liegenschaftsfonds insgesamt 75 Grundstücke,
die sich für den Geschosswohnungsbau eignen.
Darüber hinaus übergab der Liegenschaftsfonds
schon im Jahr 2012 im Rahmen der Vereinbarungen
des „Bündnisses für sozialverträgliche Mieten in
Berlin“ insgesamt 55 für den Geschosswohnungsbau
geeignete Flächen an die städtischen Wohnungsbaugesellschaften
zur Überprüfung der Umsetzbarkeit.
Soziales
Für mehr als 50 Projekte, v.a. im Bildungs- und
Integrationsbereich, konnte der Liegenschaftsfonds
geeigneten Raum schaffen. Das Spektrum reicht
dabei von Schulen, die den kulturellen Austausch
verschiedener Nationalitäten fördern, über Kinderund
Jugendlichenarbeit in den Bereichen Bildung,
Eingliederung, Integration, Förderung bis hin zu
Trägern und Vereinen, die sich mit der beruflichen
(Weiter-)Bildung beschäftigen.
Zielgruppen dieser Arbeit sind Angehörige aller
Nationen, jeden Alters, verstärkt jedoch Kinder,
Jugendliche und Behinderte.
Die Themen, mit denen sich die Projekte befassen,
sind Prävention, Hilfe, Betreuung, Unterstützung
und Vermittlung in den Bereichen Bildung, Gesundheit,
Beruf, Natur und Umwelt, Integration, alternative
Lebensformen und -techniken etc.
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»der liegenschaftsfonds – report 2012

André Schmitz
Staatssekretär für kulturelle
Angelegenheiten
» Die Zusammenarbeit des Liegenschaftsfonds
mit der Berliner Kulturverwaltung
ist ausgesprochen konstruktiv.
Dabei hat es der Liegenschaftsfonds vermocht,
auch vergleichsweise komplizierte
Probleme schnell, unbürokratisch und
auf atmosphärisch angenehme Art zu
lösen. Der Liegenschaftsfonds war und
ist der Berliner Kultur ein verlässlicher
Partner.
Kultur
Der Liegenschaftsfonds hat sich die Mitarbeit an der
„Sicherung der Berliner Kulturlandschaft durch
Liegenschaftspolitik“ zum Thema gemacht. Nicht
zuletzt durch die Arbeit des Liegenschaftsfonds
sind somit Kunst- und Kulturprojekte für die Stadt
erhalten oder erst ermöglicht worden. Auch diese
Investitionen und Arbeitsplätze stecken in der
Gesamtbilanz des Liegenschaftsfonds und bilden
die „Kunstbilanz“, die sich durchaus sehen lassen
kann.
So kamen einige der spektakulärsten Ansiedlungen
oder Gründungen von Kunst- und Kulturprojekten
und -einrichtungen erst durch die tatkräftige Unterstützung
des Liegenschaftsfonds zustande. Einige
von ihnen seien kurz genannt, so das Fotomuseum
Newton, die Künstlerateliers auf dem ehemaligen
Gelände von Rotaprint im Wedding, der Aufbau-
Verlag und das Haus Modulor mit einem Kulturkaufhaus
und dem Theater TAK am Moritzplatz in
Kreuzberg. Aber auch das ehemalige Metropol Theater
in der Friedrichstraße, aus dem wieder der Admiralspalast
wurde, oder das Stadtbad Gerichtstraße
im Wedding, das zum Zentrum für Kunst, Architektur,
Mode, Fotografie, Musik wurde, sowie das ehemals
besetzte Gebäude des Schokoladens in der
Ackerstraße in Mitte gehören zur „Kulturbilanz“.
Spannende Kunst- und Kulturprojekte, wie das
ehemalige Krematorium Wedding, welches zum
Kunst-Campus entwickelt wird, die Galerie Kewenig
im barocken Galgenhaus in Mitte, der von Nicolas
Berggruen für Kunstprojekte erworbene Gewerbehof
in der Kohlfurter Straße 41, 43 in Kreuzberg
sowie das von der Boros Gruppe gekaufte Lapidarium
in Kreuzberg gehören dazu. 2011 wurde das
ehemalige Amtsgericht und Frauengefängnis in
der Kantstraße für eine Mischung aus Ausstellungs-
und Arbeitsräumen für Künstler veräußert
und im Frühjahr 2012 wurde die Markthalle in der
Eisenbahnstraße in Kreuzberg vergeben, in deren
Kellerräumen sich Veranstaltungs- und Probenräume
befinden.
»der liegenschaftsfonds – report 2012 9

Andor Poll
Geschäftsführer der Kommunikationsagentur
FTWild, Zwischennutzer der
Alten Münze
» Ob Premierenfeiern zu Hollywoodproduktionen,
Fashionweek, Ausstellungen,
Jahresempfänge von Großunternehmen
oder DAS Restaurant mit wechselnder
extravaganter Location „Pret a Diner“.
Sie alle brachten Glamour nach Berlin.
Mit der Zwischennutzung der Alten
Münze gelang es uns, eine begehrte
Location für die Kultur- und Kreativszene
in Berlin zu schaffen.
Seit Sommer 2009 war das Objekt unser
kreatives Zuhause. Nun ziehen wir mit
Hilfe des Liegenschaftsfonds als Zwischennutzer
in die ehemaligen Opernwerkstätten
an der Chausseestraße.
Das Elsnerhaus in der Kreuzberger Oranienstraße
wurde 2009 an Just Music veräußert und die Stiftung
Edith Maryon hat das Grundstück Eberswalder
Straße 10 in Berlin-Prenzlauer Berg zum Zwecke
des Erhalts des Tanztheaters Cie. Toula limnaois
im Dezember 2012 erworben.
Der Umzug der C/O Galerie Berlin aus dem ehemaligen
Postfuhramt in Mitte in das Amerikahaus
wurde ermöglicht. Ein weiterer Mieter des Objektes
wird das Landesamt für Politische Bildung sein.
Der Verkauf eines Grundstücks in der Linienstraße
ermöglicht die Ansiedlung des Suhrkamp-Verlages
in Berlin-Mitte. Ein weiteres wichtiges Vorhaben
ist Checkpoint Art! Der Liegenschaftsfonds hat im
Auftrag der Blumengroßmarkt GmbH die Grundstücke
rund um den ehemaligen Blumengroßmarkt am
Jüdischen Museum im Konzeptverfahren für kulturelle
Nutzungen vergeben. An diesem Standort sind
vom Liegenschaftsfonds bereits die Flächen für den
Erweiterungsbau an das Museum verkauft worden.
Und nicht zu vergessen der Standort der Opernwerkstätten
in der Chausseestraße. Das Objekt
wird für ein Jahr zwischenvermietet. Zwischenmieter
werden wiederum die der Alten Münze sein,
die das neue Objekt für verschiedenste kulturelle
Anlässe nutzen werden.
10
»der liegenschaftsfonds – report 2012

»
Markus Bensch
Studio Babelsberg Motion Pictures
GmbH, Zwischennutzung aus dem
Angebot des Filmlocationportals
» Wir arbeiten gern mit dem Liegenschaftsfonds
zusammen, der sehr ungewöhnliche
Locations hat. Die Organisation
ist unkompliziert, schnell und
zuverlässig, dabei immer sehr diskret,
was für uns gerade im aktuellen Fall
bei der Realisierung des Projektes „The
Monuments Men“ mit George Clooney
von unschätzbarem Wert war.
Zwischennutzungen
Ein weiteres wichtiges Thema für den Liegenschaftsfonds
sind die Zwischennutzungen durch Künstler
und Kulturschaffende. Denn mit dem Beschluss des
Abgeordnetenhauses über die Neuausrichtung des
Liegenschaftsfonds vom November 2004 wurde die
zeitweilige Überlassung leer stehender Immobilien
zu vergünstigten Bedingungen ermöglicht.
Insgesamt sind seit Bestehen des Liegenschaftsfonds
153.000 m 2 Flächen, incl. auch kurzzeitiger
Vermietungen bspw. an Filmproduktionen, vom
Liegenschaftsfonds vermietet worden. Allein in den
letzten fünf Jahren beträgt die vermietete Fläche
der aktuellen Mietverträge ca. 65.000 m 2 . Das entspricht
178 Verträgen.
Darunter befinden sich solch prominente Beispiele
wie die jahrelange Nutzung der Prinzessinnengärten
am Moritzplatz und der Club Magdalena am
Ostbahnhof. Beide Projekte sind zur dauerhaften
Nutzung an die Bezirke zurückübertragen worden.
Das Palazzo und das Traumtheater Salomé am
Humboldthafen, die Nachbarschaftsbibliothek
Französisch Buchholz e.V., Künstlerhof Buch sowie
die Schaubühne Lehniner Platz in Pankow sind
klassische Zwischennutzungen.
Ereignisse wie Ausstellungen, Konzerte und Modeschauen
ermöglicht wurden.
Eine weitere Form der Zwischennutzung ist das
Angebot aus dem Motiv- und Locationportal des
Liegenschaftsfonds, www.liegenschaftsfonds.de,
im Internet.
Es ist eine zunehmende Sammlung an Grundstücken
als Locations für Dreh- und Fotoarbeiten vom
Gefängnis in der Södstraße über eine ehemalige
Klinik in Berlin-Buch bis zum ehemaligen FHTW
Schulgelände in Pankow. Das Portal wird schrittweise
erweitert. Die Anfragen nehmen zu. Prominentester
Mieter einer solchen Kulisse war vor einigen
Wochen George Clooney mit seinem Team.
Darüber hinaus wurden verschiedene Zirkusse mit
temporären Spielstätten versorgt sowie Standplätze
für Wagenburgen (Schwarzer Kanal und Wagenburg
Rummelplatz) bereitgestellt.
Außerdem erfolgte unter Mitwirkung des Liegenschaftsfonds
die Umsetzung des YAAM auf das
Grundstück am Ostbahnhof (Club Magdalena) und
nicht zuletzt die bereits erwähnte Überlassung
der Alten Münze an eine Veranstaltungsagentur,
wodurch verschiedene hochrangige kulturelle
»der liegenschaftsfonds – report 2012 11

» Vision Liegenschaftsfonds 2.0
Der Liegenschaftsfonds als DER zentrale Ansprechpartner für Investoren, Mieter,
Erbbaurechtsnehmer und alle beteiligten Fachverwaltungen und Bezirke
Mit Flexibilität und unternehmerischem Handeln
als Reaktion auf sich verändernde Marktsituationen
und/oder politische Zielstellungen und Vorgaben
ist der Liegenschaftsfonds schon heute in der
Lage, neue Aufgaben zu übernehmen. Die Stärke
des Liegenschaftsfonds ist die Bündelung von spezifischem,
zur Bewirtschaftung und Vermarktung
notwendigem Know-how und ein über die gesamte
Stadt verteiltes Portfolio.
Denn der LF hat den zentralen Überblick über potenzielle
Vertragspartner (Käufer, Erbbauberechtigte,
Mieter und Pächter) und sorgt damit für personelle
Entlastung des Landes Berlin.
Die Übernahme der Geschäftsbesorgung für Landesbeteiligungen
(auch für Entwicklungsgesellschafen
wie Tegel/Tempelhof) ist ein Nachdenken
wert. Vorhandene Strukturen garantieren Kostenund
Personalflexibilität.
Außerdem kann der Liegenschaftsfonds Controllingfunktionen
für den Umgang mit Liegenschaften
in Bezirken und Fachverwaltungen sowie Entwicklungsfunktion/Steuerungsfunktion
für noch zu
definierende Bereiche übernehmen
Die vorhandene Software für die Umsetzung dieser
Prozesse ist mit der jahrelangen Erfahrung ausgebaut
und spezifiziert worden. Keine andere landeseigene
Einrichtung verfügt über diese Datenbasis
und ihre Anwendungsmöglichkeiten für das gesamte
landeseigene Vermögen.
»Gewachsenes Know-how für
die Umsetzung der neuen
Liegenschaftspolitik der
Hauptstadt.«
12
»der liegenschaftsfonds – report 2012

» Die Zukunft hat begonnen
Konzept zur organisatorischen Neustrukturierung des Liegenschaftsfonds im Sinne
der neuen Liegenschaftspolitik liegt vor.
Kern der Pläne zum Umbau und zur Neuausrichtung
des Liegenschaftsfonds ist die Umsetzung der
Beschlüsse des Senats und des Abgeordnetenhauses
von Berlin zur transparenten Liegenschaftspolitik
in den verschiedenen Bereichen.
Im Fokus steht die Erfassung des gesamten Immobilienbestandes
des Landes Berlin. Das Ziel ist die
Prüfung des Bestandes auf seine künftige Nutzung
und die strategischen Festlegungen
zum dauerhaften oder
temporären Verbleib im Landesvermögen
oder die Entscheidung
zur Vermarktung des Vermögens
im realen Verkauf oder der Vergabe
von Erbbaurechten. Zentrales
Thema für die Verkaufsentscheidung ist die
Entwicklung eines Konzeptverfahrens, welches die
Einflussnahme des Landes auf die künftige Entwicklung
dieses Grundstücksclusters klar definiert.
»Gesamtes Berliner Immobilienvermögen
auf dem Prüfstand
für nachhaltige Nutzung.«
Der Liegenschaftsfonds hat auf der Grundlage der
Erkenntnisse der regelmäßigen Analysen seines
Treuhandvermögens und der von der Politik darüber
hinaus geforderten Untersuchung des gesamten
Finanzvermögens Ableitungen für die Clusterung
des gesamten Landesvermögens erarbeitet. Für die
künftig vom Portfolioausschuss durchzuführende
Clusterung des Immobilienbestandes der Stadt hat
der Liegenschaftsfonds einen Prioritätenkatalog
und die Voraussetzungen entwickelt, um diesen
Prozess technisch zu steuern.
Der Katalog umfasst die Definition der Cluster, die
Beschreibung der Verfahrensabläufe der Clusterung,
die Neukonzeption der Gremien Portfolioausschuss
und Steuerungsausschuss (Inhalte, Aufgaben, Funktionsweise,
Verantwortlichkeiten, Zusammensetzung),
die Konzeption des datenbankbasierten Verfahrens
der Clusterung (technisch und inhaltlich bis
hin zum Hosting) sowie die Festlegung der Kriterien
der Datenpflege und Zugriffsberechtigungen für alle
beteiligten Fachverwaltungen und Bezirke. Hinzu
kommt die Anpassung der gesellschaftsrechtlichen
Verträge an den neuen Unternehmenszweck.
Der Liegenschaftsfonds hat eine Untersuchung seines
Bestandes und der entsprechenden Mengengerüste
des Portfolios nach politischen
Zielstellungen vorgenommen. Er
hat daraus abgeleitete Unternehmensstrukturen
erarbeitet. Um
sachgerechte Vorschläge für die
künftige Struktur des Hauses
unterbreiten zu können, bedurfte
es zunächst der Bestimmung der Mengengerüste
und damit der Formulierung konkreter Aufgaben,
um organisatorische Abläufe entwickeln zu können.
Die jeweiligen Vorschläge und Entwürfe sind mit
den Vertretern der Häuser Finanzen, Stadtentwicklung
und Wirtschaft in mehreren Workshop-Sitzungen
erarbeitet und vorgestellt worden.
Im Juni 2013 wurde das Konzept zur Neuausrichtung
des Liegenschaftsfonds den politischen Gremien
zur Diskussion vorgelegt. Wenn die politische
Diskussion im dritten und vierten Quartal 2013
abgeschlossen wird, kann mit der Umsetzung der
neuen Verfahren Anfang 2014 begonnen werden.
Für die Übergangszeit ist ein Verfahrensmodus
mit den beteiligten Senatsverwaltungen entwickelt
worden, um die Ziele der neuen Liegenschaftspolitik
ab sofort zu sichern (z.B. Clusterung durch
den Steuerungsausschuss bis zur Aktivierung des
Portfolioausschusses).
»der liegenschaftsfonds – report 2012 13

14
»liegenschaftsfonds report 2012 | daten- und analyseteil

Daten- und Analyseteil
1 Gesamtüberblick
2 Segmente
2.1 Grundstücksverkäufe im Segment Wohnen
2.2 Grundstücksverkäufe im Segment Gewerbe
2.3 Grundstücksverkäufe im Segment Sonstige
3 Darstellung nach Bezirken
4 Preise

1 Gesamtüberblick
Der Berliner Immobilienmarkt stand im vergangenen Jahr weiterhin im Fokus der Investoren.
Auch 2012 konzentrierte sich dabei das Interesse vornehmlich auf Flächen für den gehobenen
Geschosswohnungsbau in den attraktiven Innenstadtbezirken, wenngleich auch in angrenzenden
Lagen die Nachfrage zunehmend steigt.
Ebenso anhaltend ist das Interesse an innerstädtischen Flächen für Büro- und Hotelbauten.
» Anzahl und Umsatz
Insgesamt erzielte der Liegenschaftsfonds im vergangenen Geschäftsjahr mit dem Verkauf
von 448 Grundstücken ein Beurkundungsvolumen von ca. 193 Millionen Euro. Die veräußerte
Fläche betrug 108 ha.
Jahr Anzahl der Kaufverträge Umsatz in Mio. Euro Verkaufte Fläche in ha
2006 633 204,4 120
2007 594 280,6 253
2008 584 234,2 160
2009 676 156,3 192
2010 533 189,0 103
2011 442 157,1 122
2012 448 192,9 108
Die Anzahl der Verkaufsfälle ist um sechs Prozent, der Umsatz sogar um 23 Prozent im Vergleich
zum Vorjahr gestiegen.
Für die Umsatzzunahme maßgeblich verantwortlich waren neun Verkäufe mit einem Kaufpreis
von mindestens fünf Millionen Euro pro Vertrag, davon vier Verträge mit jeweils mehr als zehn
Millionen Euro. Im Vorjahr konnten in diesen beiden hochwertigen Preissegmenten insgesamt
lediglich zwei Abschlüsse getätigt werden.
Die neun hochwertigen Kaufvertragsabschlüsse bedingten ebenso eine Erhöhung des durchschnittlichen
Kaufpreises von 355.000 Euro im Vorjahr auf ca. 431.000 Euro pro Vertrag im
Berichtsjahr.
16
»liegenschaftsfonds report 2012 | daten- und analyseteil

Wertkategorie 2009 2010 2011 2012
unter 100.000 Euro 475 379 283 291
100.000 bis 500.000 Euro 135 94 92 94
500.000 bis 1 Mio. Euro 32 24 31 32
1 Mio. bis 5 Mio. Euro 32 30 34 22
5 Mio. bis 10 Mio. Euro 1 4 1 5
10 Mio. Euro und größer 1 2 1 4
Gesamt 676 533 442 448
Zwei Drittel der veräußerten Grundstücke hatten portfoliobedingt – wie auch die Jahre zuvor
– einen Kaufpreis von unter 100.000 Euro. Bei einem durchschnittlichen Kaufpreis von etwa
39.000 Euro lag der Anteil der in diesem Preissegment erzielten Erlöse bei lediglich sechs
Prozent des Gesamtvolumens.
Die neun umsatzstarken Verkäufe erzielten dagegen nahezu die Hälfte des gesamten
Beurkundungsvolumens.
» Käuferstruktur
Seit Jahren im Wesentlichen unverändert wurden auch im vergangenen Jahr etwa 60 Prozent
der Kaufverträge mit Privatpersonen geschlossen, die das Grundstück für eine Selbstnutzung
erworben haben. Diese Käuferklientel kaufte überwiegend Flächen (zu 84 Prozent) mit einem
Kaufpreis von unter 100.000 Euro, vornehmlich Grundstücke für eine Ein- oder Zweifamilienhausbebauung.
Trotz der Zunahme der privaten Erwerber ist das Umsatzvolumen dieser Käufergruppe
um 2,5 Millionen Euro auf insgesamt 21,7 Millionen Euro leicht gesunken. Entsprechend
verringerten sich der durchschnittliche Kaufpreis von ca. 98.000 Euro auf rund 82.000
Euro pro Vertrag sowie der Anteil am Gesamterlös von 15 auf elf Prozent.
Für den Hauptumsatz waren dagegen auch 2012 die gewerblichen Investoren verantwortlich.
Ihr Umsatzanteil lag bei nahezu 90 Prozent. Hier konnte jedoch trotz rückläufiger Vertragszahlen
aufgrund der großvolumigen Abschlüsse eine Umsatzsteigerung um fast 40 auf über
170 Millionen Euro Gesamterlös erzielt werden. Der durchschnittliche Kaufpreis pro Vertrag
stieg entsprechend von 680.000 Euro auf ca. 930.000 Euro.
»liegenschaftsfonds report 2012 | daten- und analyseteil 17

Käufertyp nach Vertragsanteil
Käufertyp nach Umsatzanteil
100 %
100 %
80 %
80 %
60 %
60 %
40 %
40 %
20 %
20 %
0
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Privat Gewerbe Privat G ewerb e
» Lage
Hinsichtlich der Verteilung der verkauften Objekte nach Anzahl gab es im vergangenen Jahr
keine nennenswerten Veränderungen. Es konnten in allen Berliner Bezirken Grundstücke veräußert
werden, wobei sich – trotz leichter Rückgänge – portfoliobedingt erneut der Großteil
der Flächen in den ehemaligen Ostberliner Bezirken befand. Hier liegt der überwiegende
Bestand an nicht mehr benötigten Landesimmobilien und damit auch der Schwerpunkt
des Portfolios des Liegenschaftsfonds.
Gleichwohl ist das Umsatzniveau in den ehemaligen Westberliner Bezirken bei geringerer
Anzahl von Verträgen doppelt so hoch. Entsprechend betrug mit ca. 760.000 Euro der
durchschnittliche Kaufpreis fast das Dreifache gegenüber den Flächen in den ehemaligen
Ostberliner Bezirken. Dies ist bedingt durch zum Teil weitaus höhere Bodenpreise und eine
große Nachfrage in diesen Lagen.
Von den insgesamt 448 veräußerten Flächen lagen lediglich 36 Grundstücke (acht Prozent)
innerhalb des S-Bahn-Innenringes.
Lage Anzahl der Umsatz Verkaufte
Kaufverträge in Mio. Euro Fläche in ha
ehem. Ostberliner Bezirke 235 63,5 55
ehem. Westberliner Bezirke 170 128,4 42
Brandenburg und andere Bundesländer 43 1,0 11
Gesamt 448 192,9 108
18
»liegenschaftsfonds report 2012 | daten- und analyseteil

» Segmente
Das Portfolio des Liegenschaftsfonds ist sowohl hinsichtlich Lage, Nutzung als auch Größe
der Grundstücke sehr vielfältig, lässt sich aber in die Schwerpunktsegmente Wohnen,
Gewerbe und Sonstige Immobilien 1 klassifizieren.
Die Verteilung der Kaufverträge innerhalb dieser drei Hauptkategorien ist seit Jahren
annähernd konstant:
Es überwiegen die Verkäufe von Wohngrundstücken, gefolgt von den Sonstigen Immobilien.
Der Anteil der gewerblich genutzten Grundstücke ist im Vergleich eher nachrangig.
Mit 64 Prozent (284 Verträge) wurden wieder in der Mehrzahl Wohngrundstücke veräußert.
Der Anteil der gewerblich genutzten Grundstücke lag mit 51 Verträgen bei etwa elf Prozent
und der der „Sonstigen“ bei 25 Prozent.
Die im Berichtsjahr erfolgte Umsatzsteigerung betraf ausschließlich das Wohnsegment.
Hier konnten 62,4 Millionen Euro mehr als im Vorjahr erzielt werden. Allein acht der neun
großvolumigen Verträge betrafen Flächen für eine zukünftige Wohnnutzung. Mit insgesamt
fast 158 Millionen Euro Umsatz stieg der Erlösanteil der Verkäufe im Wohnsegment von 61
auf 82 Prozent am gesamten Umsatzvolumen. Der durchschnittliche Kaufpreis für ein
Wohngrundstück stieg von ca. 370.000 auf etwa 550.000 Euro.
Sowohl bei den Gewerbegrundstücken als auch bei den „Sonstigen“ Verkäufen sanken
dagegen die Umsätze.
Im Gewerbesegment war der Kauferlös mit ca. 31 Millionen Euro um fast 35 Prozent
geringer als im Vorjahr, wenngleich mit 51 Verträgen lediglich vier Verkäufe weniger getätigt
wurden. Der durchschnittliche Kaufpreis sank dementsprechend von ca. 850.000 auf etwa
600.000 Euro.
Am stärksten war mit rund 69 Prozent der Umsatzrückgang beim Verkauf von Flächen aus
dem „Sonstigen“ Segment. Insgesamt waren hier 17 Abschlüsse weniger zu verzeichnen.
Entscheidend aber war die gesunkene Anzahl höherwertiger Verkäufe. So gab es im vergangenen
Jahr keinen Vertrag über eine Million Euro. Im Jahr zuvor waren es noch drei Verträge.
1 Das Segment der Sonstigen Immobilien umfasst die Verkäufe von Arrondierungs- und Splitterflächen,
Verkehrs flächen, Garagengrundstücken, Erholungs- sowie Gemeinbedarfsflächen.
»liegenschaftsfonds report 2012 | daten- und analyseteil 19

Segmentierung der Anzahl
500
400
300
200
100
0
Wohnen Gewerbe Sonstige
Segmentierung der Umsätze in Mio. Euro
160
140
120
100
80
60
40
20
0
Wohnen Gewerbe Sonstige
Segmentierung der Fläche in ha
160
140
120
100
80
60
40
20
0
Wohnen Gewerbe Sonstige
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
20
»liegenschaftsfonds report 2012 | daten- und analyseteil

Die überwiegende Anzahl der verkauften Objekte war unbebaut. Der Anteil der bebauten
Grundstücke blieb mit ca. 16 Prozent annähernd konstant. Waren es im Jahr 2011 noch insgesamt
58 Grundstücke, so konnten im vergangenen Jahr bei 73 Immobilien die vorhandenen
Gebäude weiterhin genutzt werden, meist jedoch erst nach umfangreichen Modernisierungsund
Sanierungsmaßnahmen seitens des Erwerbers. Die bebauten Grundstücke verteilten sich
auf die drei Nutzungssegmente: Wohnen (39 Verkäufe), Gewerbe (26 Verkäufe) und Sonstige
Immobilien (acht Verkäufe).
Von den 73 bebauten Verkaufsobjekten stand in 14 Fällen die vorhandene Bausubstanz unter
Denkmalschutz. Dabei handelte es sich um sieben Wohn-, sechs Gewerbegrundstücke sowie
ein Objekt mit einer Sportnutzung. Wenngleich der Denkmalschutz bei einer Wertermittlung
zu Abschlägen führt, erzielen manche Objekte im Rahmen eines Bieterverfahrens aufgrund der
steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten, ihrer Lage und architektonischen Qualitäten durchaus
hohe Kaufpreise.
Im Folgenden wird bei den Auswertungen und Analysen nicht zwischen unbebauten und
bebauten Grundstücken unterschieden, da nur in Einzelfällen für die vorhandenen Baulichkeiten
eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer und somit ein kaufpreisrelevanter Gebäudewert
ermittelt werden konnte.
»liegenschaftsfonds report 2012 | daten- und analyseteil 21

2 Segmente
2.1 Grundstücksverkäufe im Segment Wohnen
Im Bestand des Liegenschaftsfonds werden die Wohngrundstücke nach den Teilmärkten individueller
Wohnungsbau, Geschosswohnungsbau, Gemischte Nutzung (überwiegend Wohnen),
Rohbauland, Wohnerbbaurechte sowie Grundstücke gemäß Sachenrechtsbereinigungsgesetz 2
differenziert.
Der Liegenschaftsfonds hat auch 2012 von dem anhaltend starken Interesse an Berliner Wohnimmobilien
in den Innenstadtlagen profitiert. So konnten im vergangenen Jahr im Wohnsegment
insgesamt 284 Verträge geschlossen und rund 158 Millionen Euro erzielt werden. Dies
entsprach einer Umsatzsteigerung von über 65 Prozent. Der Erlösanteil des Wohnsegmentes
am Gesamtumsatzvolumen stieg von 61 Prozent auf 82 Prozent.
Anteil der Teilmärkte am Marktsegment WOHNEN im Jahr 2012
Anzahl
57 %
Umsatz
33 %
10 %
14 % 15 %
19 %
15 %
9 % 12 % 8 %
7 %
1 %
gemischte
Nutzung
Rohbauland
Geschosswohnungsbau
individuelle
Bauweise
Erbbaurecht
Sachenrecht
Für die Umsatzsteigerung waren fast ausschließlich die Flächen für eine gemischte, aber
überwiegende Wohnnutzung verantwortlich. In diesem Teilmarkt konnte mit fast 90 Millionen
Euro Umsatz das Zweieinhalbfache des Vorjahres erzielt werden und dies mit lediglich fünf
Abschlüssen mehr als im Jahr 2011. Von den insgesamt 27 Kaufverträgen hatten allein
13 einen Kaufpreis von über einer Million Euro.
2 Bei Grundstücken, die unter die Bestimmungen des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes (SachRBerG) fallen,
ist ein vom Eigentum am Grundstück getrenntes, selbständiges Eigentum am vorhandenen Gebäude entstanden.
Durch den Verkauf an den jeweiligen Nutzer erfolgt eine Bereinigung der Rechtsverhältnisse. Nach den gesetzlichen
Bestimmungen ist in der Regel ein Ankauf des Grund und Bodens durch den Nutzer zum hälftigen Bodenwert
möglich.
22
»liegenschaftsfonds report 2012 | daten- und analyseteil

Der Verkauf von Flächen im Teilmarkt „Geschosswohnungsbau“ war dagegen rückläufig.
Insgesamt konnten 25 Grundstücke veräußert werden mit einem Umsatzvolumen von
ca. 18 Millionen Euro.
Der Gesamtumsatz im Wohnsegment wird seit Jahren im Wesentlichen durch die Verkäufe
von Flächen für den Mehrfamilienhausbau erzielt. Mit insgesamt 52 Kaufverträgen und
einem Erlösvolumen von über 100 Millionen Euro lag der Umsatzanteil der beiden Teilmärkte
„Gemischte Nutzung“ und „Geschosswohnungsbau“ zusammen erneut bei über 65 Prozent.
Zehn von den 52 Grundstücken befanden sich im S-Bahn-Innenring und erzielten die Hälfte
des Umsatzes der zwei Teilmärkte.
Der Anstieg der durchschnittlichen Kaufpreise für Mischnutzungsflächen, sowohl der
bebauten als auch vor allem bei den unbebauten Flächen, spiegelt die große Nachfrage
wider und zeigt die derzeit am Markt zu realisierenden Wertpotenziale.
Durchschnittlicher Kaufpreis in Euro pro Vertrag
6.000.000
5.000.000
2010
2011
2012
4.000.000
3.000.000
2.000.000
1.000.000
0
bebaut unbebaut bebaut unbebaut
Mischnutzung
Geschosswohnungsbau
»liegenschaftsfonds report 2012 | daten- und analyseteil 23

Eine Besonderheit gegenüber den Vorjahren stellte im Jahr 2012 der Teilmarkt der Rohbauflächen
– Flächen, die in der Regel noch parzelliert und erschlossen werden müssen – dar. Diese
Verkäufe waren hinsichtlich Anzahl und Umsatz in den Vorjahren eher unterrepräsentiert.
Im vergangenen Jahr wurden dagegen 40 Verkäufe getätigt und ein Beurkundungsvolumen
von 23 Millionen Euro erzielt. Dies ist ein weiteres Indiz dafür, dass die Projektentwicklung
aufgrund des aktuellen Wohnungsbedarfs und der damit einhergehenden gestiegenen
Nachfrage wieder an Priorität gewinnt. Projekte in diesem Segment werden von den Käufern
zunehmend favorisiert. Im Jahr zuvor waren es lediglich fünf Verträge mit ca. 4 Millionen
Euro. Im Wesentlichen waren es wieder große, nicht mehr benötigte Gemeinbedarfs- oder
Nichtbauflächen, die aufgrund einer Baurechtsänderung zukünftig eine Ein- oder Zweifamilienhausbebauung
zulassen.
Die mit Abstand meisten Kaufverträge schloss der Liegenschaftsfonds 2012 wie auch in
den vergangenen Jahren im Teilmarkt der Grundstücke für eine Ein- und Zweifamilienhausbebauung.
Die Anzahl ist mit 94 Vertragsabschlüssen gegenüber 96 Verträgen im Vorjahr
nahezu identisch geblieben, der Umsatz allerdings um knapp zwei Millionen Euro von 15 auf
ca. 13 Millionen Euro gesunken. Der Anteil am Gesamtumsatz des Wohnsegmentes halbierte
sich von 16 Prozent auf 8 Prozent.
Individueller Wohnungsbau
2011 2012
Wertkategorie Anzahl der Umsatz in Anzahl der Umsatz in
Verträge Mio. Euro Verträge Mio. Euro
unter 100.000 Euro 71 4,2 61 3,3
100.000 bis 500.000 Euro 21 3,7 30 6,0
500.000 bis 1 Mio. Euro 3 2,2 1 0,7
1 Mio. bis 5 Mio. Euro 1 4,7 2 3,1
Gesamt 96 14,8 94 13,1
Sind für den Geschosswohnungsbau die innerstädtischen Altbauquartiere in Ost und West
gleichermaßen begehrt, gibt es bei den Ein- und Zweifamilienhauslagen unverändert ein
starkes Gefälle.
Nach wie vor sind die angebotsbedingt wenigen Verkäufe in den hochpreisigen, traditionellen
Wohnlagen im Südwesten der Stadt ein Umsatzgarant. Die drei hochwertigen Kaufverträge
lagen ausnahmslos im Westteil der Stadt. Insgesamt wurde in den Westberliner Bezirken
mit einem Fünftel der Verträge nahezu die Hälfte des Teilmarktumsatzes erzielt. Der durchschnittliche
Kaufpreis für ein Ein- oder Zweifamilienhausgrundstück lag hier im vergangenen
Jahr bei ca. 350.000 Euro pro Vertrag, in den ehemaligen Ostberliner Bezirken, in denen sich
zwei Drittel der verkauften Grundstücke befanden, dagegen bei durchschnittlich 92.000 Euro.
24
»liegenschaftsfonds report 2012 | daten- und analyseteil

Im Teilmarkt der Erbbaurechte konnten 44 Abschlüsse getätigt werden – acht Verträge
mehr als im Jahr zuvor. Der Umsatz ging jedoch um etwa 4 Millionen Euro auf insgesamt
ca. 12 Millionen Euro zurück. Es waren 30 Erbbaurechtsnehmer von Einfamilienhäusern
und 14 Erbbaurechtsnehmer von Geschosswohnungsbauten, die eine Vereinigung von
Gebäudeeigentum und dem Eigentum am Grundstück vornahmen.
Umsatzentwicklung der Teilmärkte im Segment WOHNEN in Mio. Euro
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Geschosswohnungsbau
gemischte
Nutzung
individuelle
Bauweise
Erbbaurecht Rohbauland Sachenrechtsbereinigung
»liegenschaftsfonds report 2012 | daten- und analyseteil 25

Besondere Verkäufe im Segment Wohnen
Neben einer Vielzahl an unbebauten Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken hatte der
Liegenschaftsfonds auch die eine oder andere interessante bebaute Wohnimmobilie im
Verkaufsportfolio.
Karl-Marx-Straße – Neukölln
Neukölln wird immer beliebter – nun auch
für Baugruppen. So wird in einem Gründerzeitaltbau,
nach jahrelanger Nutzung als
Bürostandort durch das Bezirksamt, direkt
an der drittgrößten Einkaufsstraße der Stadt
zukünftig wieder gewohnt.
Fischerhüttenstraße – Zehlendorf
Ebenso nicht mehr benötigt wird die Bezirksgärtnerei
in Zehlendorf. Die fast vier
Hektar große Fläche bietet viel Platz für eine
neue Wohnanlage. Unweit von Grunewald,
Schlachtensee und Wannsee – prädestiniert
für höherwertiges Wohnen.
Clayallee – Zehlendorf
Nicht weit entfernt befindet sich das ehemalige
Krankenhaus Oskar-Helene-Heim.
Über zehn Jahre nach Auszug der Klinik
soll auf dem elf Hektar großen Areal nun in
eine Mischung aus Wohn- und Gesundheitsstandort
investiert werden.
Gotlindestraße – Lichtenberg
Und noch ein Krankenhaus – die Kinderklinik
Herzberge – hat einen neuen Standort
bezogen und somit das Verkaufsportfolio
um das gründerzeitliche, unter Denkmalschutz
stehende Gebäudeensemble
„Lindenhof“ bereichert. Auf dem sieben
Hektar großen Areal wird in Zukunft ausschließlich
gewohnt.
26
»liegenschaftsfonds report 2012 | daten- und analyseteil

2.2 Grundstücksverkäufe im Segment Gewerbe
Im vergangenen Geschäftsjahr konnten insgesamt 51 Gewerbeflächen veräußert werden,
vier Kaufverträge weniger als im Jahr 2011. Das Beurkundungsvolumen aus dem Verkauf der
Gewerbeflächen betrug ca. 31 Millionen Euro und sank gegenüber dem Vorjahr um ein Drittel.
Der Anteil der Verträge für Gewerbegrundstücke lag in den letzten Jahren nahezu konstant
bei etwas über zehn Prozent. Der Anteil am Gesamterlös nimmt dagegen stetig ab und hat
sich 2012 gegenüber dem Vorjahr fast halbiert, von 30 auf 16 Prozent. Im Gegensatz hierzu
konnte, wie bereits erwähnt, das Wohnsegment seine Umsatzbedeutung weiter ausbauen.
Anteil der Gewerbegrundstücke an den Gesamtverkäufen
Anzahl
Umsatz
50 % 50 %
45 %
40 %
37 %
30 %
15 %
16 %
12 % 12 % 13 % 12 %
16 %
11 %
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Der Liegenschaftsfonds unterscheidet im Gewerbesegment nach Grundstücken für eine
Produktions- bzw. eine produktionsnahe Nutzung, Flächen für eine zukünftige Büro- bzw.
Hotelnutzung, nach Handelsflächen sowie Erbbaurechten mit einer Gewerbenutzung.
»liegenschaftsfonds report 2012 | daten- und analyseteil 27

Umsatzentwicklung der Teilmärkte im Segment GEWERBE in Mio. Euro
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Büro/Verwaltung
Hotel
Handel
Produktionsnahes
Gewerbe
Erbbaurecht
Der mit Abstand umsatzstärkste Teilmarkt im Gewerbesegment waren erneut die Flächen für
eine zukünftige Büro-, Verwaltungs- oder auch Hotelnutzung. Das Beurkundungsvolumen von
ca. 20 Millionen Euro entsprach fast zwei Drittel des gesamten Gewerbeumsatzes. Neben
den Wohnbauflächen ist das Investoreninteresse für diese Flächen ungebrochen und fokussiert
sich auch hier auf die exponierten Innenstadtlagen.
Das Verkaufsportfolio des Unternehmens ist allerdings auch bei diesen Flächen begrenzt.
So waren es im Vergleich zum Vorjahr weniger Abschlüsse (vier) und der Rückgang betraf
insbesondere die höherwertigeren Vertragskategorien. Insgesamt betrug der Umsatzrückgang
ca. zwölf Millionen Euro.
In diesem Teilmarkt konnte der Liegenschaftsfonds in den vergangenen Jahren immer wieder
von der Aufgabe und dem Leerzug städtischer Einrichtungen profitieren. Die oftmals
bebauten Grundstücke erfüllen im Fall einer möglichen Weiternutzung der vorhandenen Bausubstanz
nicht selten dem einen oder anderen Interessenten den Wunsch nach der besonderen
Immobilie. So war im vergangenen Jahr ein ehemaliges Krematorium im Verkaufsportfolio.
Von den 15 getätigten Abschlüssen in diesem Teilmarkt waren zehn Grundstücke bebaut,
davon waren in drei Fällen die aufstehenden Baulichkeiten denkmalgeschützt. Die in der Regel
notwendigen, umfangreichen Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen führen allerdings
selten zu einem kaufpreisrelevanten Gebäudewert. So lag der durchschnittliche Kaufpreis bei
einem bebauten Grundstück bei ca. 830.000 Euro pro Vertrag, bei unbebauten bei etwa
2,3 Millionen Euro.
Einzig im Teilmarkt der Handelsflächen konnte eine Steigerung sowohl im Abschluss der
Verträge als auch im Umsatzvolumen erzielt werden. Insgesamt konnten zwölf Flächen mit
einem Gesamterlös von 4,3 Millionen Euro veräußert werden. Der Liegenschaftsfonds subsumiert
in diesem Teilportfolio vor allem Flächen, die kleinteiligere Nutzungskonzepte zum Teil
im Bestand zulassen oder beispielsweise gastronomisch genutzt werden. Das Angebot an
Flächen für eine reine marktübliche Einzelhandelsnutzung ist sehr begrenzt, da die planungsrechtlichen
Zulassungen zur Ansiedlung dieser Nutzung äußerst restriktiv sind.
28
»liegenschaftsfonds report 2012 | daten- und analyseteil

Im Teilmarkt der gewerblichen Erbbaurechte gab es kaum Veränderungen im Vergleich zum
Vorjahr. Der Bestand an gewerblichen Erbbaurechtsgrundstücken ist vergleichsweise gering
und darüber hinaus war es bisher nicht die erste Priorität der eher klein- und mittelständischen
Erbbaurechtsnehmer, das gepachtete Grundstück zu kaufen.
Die Anzahl der Abschlüsse stieg um zwei auf zehn Verträge mit einem Gesamtvolumen von
3,2 Millionen Euro. Dies entsprach einer achtprozentigen Umsatzsteigerung gegenüber dem
Jahr 2011.
Die Nachfrage nach Flächen für eine produktionsnahe Nutzung war im vergangenen
Berichtszeitraum dagegen rückläufig, trotz ausreichend vorhandener Flächenreserven und
einer investorenfreundlichen Ansiedlungs- und Wirtschaftspolitik.
2012 hat der Liegenschaftsfonds 14 Produktionsflächen verkauft. Im Jahr zuvor konnten
dagegen noch 23 Abschlüsse getätigt werden. Das erzielte Beurkundungsvolumen in Höhe
von 3,3 Millionen Euro betrug lediglich ein Drittel des Vorjahresumsatzes. Entsprechend sank
der Umsatzanteil der Produktionsgrundstücke am Gesamterlös der Gewerbeverkäufe von
20 auf elf Prozent. Mit einer durchschnittlichen Verkaufsfläche von ca. 3.900 m 2 hat sich
ebenso die Größe der veräußerten Grundstücke verkleinert.
Anteil der Teilmärkte am Marktsegment Gewerbe im Jahr 2012
Anzahl
65 %
Umsatz
29 %
27 %
24 %
20 %
11 %
14 %
10 %
Büro/Verwaltung/
Hotel
Produktion Handel Erbbaurecht
»liegenschaftsfonds report 2012 | daten- und analyseteil 29

Besondere Verkäufe im Segment Gewerbe
Auch im Gewerbesegment gab es einige besonders erwähnenswerte Verkäufe. Diese waren
alle bebaut und die vorhandene Bebauung stand unter Denkmalschutz. Neben den damit verbundenen
Auflagen sind es nicht selten die früheren Nutzungen, die ganz besondere Herausforderungen
an den künftigen Eigentümer stellen.
Gerichtstraße – Wedding
Diese Herausforderung könnte im Fall des
ehemaligen Krematoriums und der Kolumbarienhalle
wohl kaum größer sein. Genau
einhundert Jahre nach der Eröffnung des
Baudenkmals soll nun durch Büros, Veranstaltungen
und Konzerte „Leben“ einziehen.
Eisenbahnstraße – Kreuzberg
Von den ursprünglich 14 historischen
Markthallen in Berlin sind lediglich noch vier
erhalten. Die unter Denkmalschutz stehende
Nummer IX – die Eisenbahnmarkthalle –
wurde 1891 erstmals eröffnet und es bleibt
zu hoffen, dass mit dem geplanten, auf
Nachhaltigkeit und Qualität ausgerichteten
Einzelhandelskonzept das alte Flair zurückkehrt.
Brüderstraße – Mitte
Eines der ältesten noch erhaltenen Gebäude
Berlins – das Galgenhaus –, geschichtlich
wie architektonisch ein Kleinod, wird zukünftig
eine Galerie beherbergen. Veräußert
wurde nur das Gebäude, das Grundstück
selbst verbleibt beim Land Berlin und wurde
in Erbpacht vergeben.
Zerpenschleuser Ring – Reinickendorf
Nicht immer sind neue Nutzungskonzepte
und damit einhergehende Umbauten
notwendig. Eine Produktionshalle aus den
70er Jahren in einem Gewerbegebiet in
Reinickendorf wird einem mittelständischen
Unternehmen weiterhin als Produktionsstandort
dienen.
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»liegenschaftsfonds report 2012 | daten- und analyseteil

2.3 Grundstücksverkäufe im Segment Sonstige
Der Liegenschaftsfonds hat als alleiniger Vermarkter von Landesimmobilien nicht nur
Grundstücke für eine herkömmliche, marktgängige Wohn- oder Gewerbenutzung im
Verkaufsportfolio. Im Gegenteil – ein Großteil des Verkaufsportfolios besteht aus den
„Sonstigen“ Grundstücken.
Dazu zählen Gemeinbedarfseinrichtungen, die auch nach einem Verkauf weiterhin einer
gemeinnützigen, sozialen Nutzung unterliegen. Neben Schulen und medizinischen Einrichtungen
sind dies auch Grundstücke, die von gemeinnützigen Sportvereinen genutzt werden.
Hinzu kommen Erholungsflächen und Garagengrundstücke, eine Besonderheit in den ehemaligen
Ostberliner Bezirken. Das Grundstück befindet sich in diesen Fällen im Landeseigentum,
die aufstehenden Garagen sind dagegen oftmals im Eigentum der Nutzer.
Aber auch sogenannte Vorhalteflächen, die aufgrund obsolet gewordener Planungen nicht
mehr benötigt werden, zählen hierzu. Letzteres betrifft unter anderem Flächen für nicht
realisierte Straßenerweiterungen, die dann ausschließlich an den Anlieger zur Arrondierung
veräußert werden können.
Mehr als ein Viertel aller Verkäufe, die der Liegenschaftsfonds tätigt – im Durchschnitt der
letzten Jahre etwa 28 Prozent –, sind Verkäufe sogenannter „Sonstiger“ Grundstücke.
Diese vergleichsweise hohen Abschlusszahlen generierten durchschnittlich jedoch nur zehn
Prozent des Gesamtumsatzes. Größe und Nutzung bedingen oftmals eine sehr eingeschränkte,
kaufpreisrelevante Verwertbarkeit. Auch 2012 hatten wieder etwa 90 Prozent der verkauften
Flächen einen Wert von unter 100.000 Euro pro Vertrag.
Die im Jahr 2012 abgeschlossenen 113 Kaufverträge in diesem Segment entsprachen mit
einem Anteil von 25 Prozent insoweit dem Trend der vergangenen Jahre. Allerdings konnte
mit 4,6 Millionen Euro lediglich ein Umsatzanteil von zwei Prozent am Gesamterlös erreicht
werden.
Anteil der Sonstigen GrundsTücke an den Gesamtverkäufen
Anzahl
Umsatz
27 %
27 %
33 %
31 %
26 %
29 %
25 %
15 %
12 %
8 %
8 %
7 %
9 %
2 %
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
»liegenschaftsfonds report 2012 | daten- und analyseteil 31

Für den in 2012 zu verzeichnenden gravierenden Umsatzrückgang im Segment der „Sonstigen“
Grundstücke war ausschließlich der Rückgang im Teilmarkt der Gemeinbedarfsflächen
verantwortlich. Die fünf veräußerten Objekte erzielten einen Verkaufserlös von ca. zwei Millionen
Euro. Im Jahr zuvor betrug der Erlös über elf Millionen Euro, mit lediglich vier Verträgen
mehr.
Dieser Teilmarkt enthält die einzig umsatzrelevanten Objekte im Segment der „Sonstigen“
Grundstücke. Auch hier hat der Liegenschaftsfonds oft von der Aufgabe und dem Leerzug
städtischer Einrichtungen profitiert. So konnten in diesem Teilmarkt in den Vorjahren in
der Regel über 70 Prozent des Umsatzes im „Sonstigen“ Segment erzielt werden. Bei allen
verkauften Gemeinbedarfsobjekten wird dabei die vorhandene Bebauung in die weiterführende
Gemeinbedarfsnutzung, wie beispielsweise Privatschulen, Ärztehäuser oder eine soziale
Nutzung, integriert.
Mit 75 Prozent wurden dagegen – wie auch die Jahre zuvor – in der Mehrzahl sogenannte
Arrondierungs- bzw. Splitterflächen veräußert, bedingt durch den sehr hohen Bestand im
Portfolio des Unternehmens. Sie sind aufgrund von Größe, Zuschnitt oder Lage nicht eigenständig
bebaubar und können somit in der Regel nur an angrenzende Eigentümer veräußert
werden. Die Größe der im letzten Jahr veräußerten Flächen lag zwischen sieben und 1.907
Quadratmetern, im Durchschnitt bei 215.
Die 85 abgeschlossenen Verträge erzielten zwei Millionen Euro Umsatz. Der Rückgang im
oben genannten Teilmarkt der Gemeinbedarfsflächen führte zu einem Anstieg des Umsatzanteiles
der Arrondierungsflächen von durchschnittlich 15 Prozent in den Vorjahren auf fast
45 Prozent im Jahr 2012.
Die vier verbleibenden Teilmärkte der Verkehrsflächen, der Erholungsgrundstücke, der
Garagen und der Forst- und Landwirtschaftsflächen, sind seit Jahren kaum umsatzrelevant.
Anteil der Teilmärkte am Marktsegment Sonstige im Jahr 2012
75 %
Anzahl
Umsatz
42 %
44 %
13 %
4 %
6 %
4 % 2 % 2 %
6 %
2 %
0 %
Gemeinbedarf
Arrondierungsund
Splitterflächen
Garagen
Erholungsgrundstück
Verkehrsfläche
Forst- & Landwirtschaftsflächen
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»liegenschaftsfonds report 2012 | daten- und analyseteil

Besondere Verkäufe im Segment sonstigE
Im Segment der „Sonstigen“ Verkäufe zeigt sich die besondere Vielfalt des Portfolios. Ein
Verkauf dieser Immobilien – liegt die Besonderheit nun im Gebäude selbst oder in ihrer zukünftigen
Nutzung – macht oftmals auch deutlich, dass die Aufgaben des Liegenschaftsfonds
über die „einfache“ Immobilienvermarktung hinausgehen. Eine Vergabe ist nicht selten auch
mit einer stadtentwicklungs- und sozialpolitischen Verantwortung verbunden.
Torgauer Straße – Hellersdorf
Jahrelang standen sie leer, verfielen oder
wurden abgerissen – nun werden sie wieder
gebraucht, auch in Marzahn-Hellersdorf.
Ein ehemaliges Kitagebäude wurde dem
geltenden Baurecht entsprechend für eine
Kitanutzung ausgeschrieben. Ein Verein wird
hier ca. 150 Kinder betreuen.
Darßer Straße – Hohenschönhausen
Ebenso planungsrechtlich festgeschrieben
ist die Nutzung eines 8-geschossigen Gebäudes
als Behindertenpflegeheim im Bezirk
Lichtenberg. Seit 20 Jahren wird dieser
Zweckbestimmung bereits entsprochen. Von
nun an wird der Betreiber dies nicht mehr
als Mieter, sondern als Eigentümer tun.
Am Großen Wannsee – Zehlendorf
Ein Segelverein hat in traumhafter Lage,
direkt am Ufer des Wannsees, das seit 1974
gepachtete Grundstück und Vereinshaus zu
Sonderkonditionen erworben. Die Gemeinnützigkeit
des Vereines und die dauerhafte
Sportnutzung sind Voraussetzung und
Vertragsbestandteil.
»liegenschaftsfonds report 2012 | daten- und analyseteil 33

3 Darstellung nach Bezirken
Auch 2012 gab es hinsichtlich der Angebots- und Nachfragepräferenzen und des daraus
resultierenden Preisniveaus innerhalb der Stadt keine wesentlichen Veränderungen gegenüber
dem Vorjahr.
Es waren unverändert die attraktiven Innenstadtlagen wie Mitte, Charlottenburg und
Prenzlauer Berg sowie die begehrten Wohnlagen im Südwesten, in denen mit verhältnismäßig
wenigen Kaufverträgen höchste Umsätze generiert werden konnten. Allein mit den Verkäufen
in den Bezirken Mitte und Steglitz-Zehlendorf wurde die Hälfte des Umsatzes erzielt.
Verteilung nach Kaufverträgen und Umsatz in Prozent
Anzahl
Umsatz
32 %
10%
4 % 4 %
Reinickendorf
13 %
6 %
1%
Brandenburg und
andere Bundesländer
7 %
5 %
2 %
Spandau
18 %
Charlottenburg-
Wilmersdorf
Steglitz-Zehlendorf
2 %
9 %
5 %
Mitte
4 % 4 %
Tempelhof-
Schöneberg
Pankow
2 % 2 %
Friedrichshain-
Kreuzberg
11 %
10 % 9 %
15 %
5 %
Marzahn-
Hellersdorf
5 % 12 %
Neukölln
Lichtenberg
4 %
Treptow-Köpenick
Am umsatzstärksten war, wie auch im Jahr zuvor, der Bezirk Mitte. Gegenüber dem Vorjahr
ist das Umsatzvolumen um fast 20 Millionen Euro gestiegen und mit insgesamt 61,3 Millionen
Euro auf sehr hohem Niveau. Es entsprach fast einem Drittel des Gesamtumsatzes. Dabei
hat sich die Anzahl der Verträge sogar um sieben auf insgesamt 24 verringert. Entsprechend
gestiegen ist der durchschnittliche Kaufpreis. Er hat sich von 1,3 auf 2,5 Millionen Euro fast
verdoppelt.
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»liegenschaftsfonds report 2012 | daten- und analyseteil

Steglitz-Zehlendorf war mit 35 Millionen Euro erneut der Bezirk mit den zweithöchsten
Umsätzen. Die Steigerung gegenüber dem Vorjahr betrug über zwölf Millionen Euro.
Im Gegensatz zu Mitte waren es in Steglitz-Zehlendorf allerdings sieben Verträge mehr
als im Vorjahr. Von den insgesamt 30 Abschlüssen erzielten allein vier ein Volumen von
fast 30 Millionen Euro (86 Prozent). Es handelte sich dabei ausnahmslos um Wohngrundstücke
in den Ortsteilen Dahlem und Zehlendorf.
Der Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf hatte auch 2012 unverändert die dritthöchsten
Umsätze. Mit zehn Kaufverträgen, zwei weniger als im Vorjahr, konnten mit 17,5 Millionen
Euro nahezu die Vorjahresumsätze erreicht werden. Zwei großvolumige Verträge erzielten
allein 12,5 Millionen Euro. Der durchschnittliche Kaufpreis blieb mit über 1,7 Millionen Euro
unverändert.
Erwähnenswert ist darüber hinaus der Bezirk Lichtenberg. Er folgt mit einem Erlös von fast
17 Millionen Euro im Jahr 2012, im Wesentlichen aufgrund von drei höherwertigen Abschlüssen.
Alle drei Grundstücke werden zukünftig für Wohnzwecke genutzt.
Die östlich gelegenen Randbezirke zeichneten sich wieder einmal durch hohe Vertragszahlen
mit vergleichsweise geringem Umsatzniveau aus. In Marzahn-Hellersdorf waren es 66 Verträge,
gefolgt von Pankow mit 58 Verträgen und Treptow-Köpenick mit 55 Abschlüssen. Alle drei
Bezirke hatten im Durchschnitt ein Beurkundungsvolumen von jeweils zehn Millionen Euro.
Gleich ist ihnen ebenso, dass etwa 80 Prozent der verkauften Grundstücke Flächen für eine
Ein- und Zweifamilienhausbebauung waren, gefolgt von Arrondierungsflächen und Sachenrechtsgrundstücken.
Der Bezirk Neukölln hatte im vergangenen Jahr mit 50 Verträgen und 9,7 Millionen Euro
Beurkundungsvolumen ähnliche Kennzahlen. Hier waren es in der Mehrzahl Flächen für eine
Ein- oder Zweifamilienhausbebauung und Verkäufe an Erbbaurechtsnehmer von Einfamilienhäusern.
Bezirk
durchschnittlicher Kaufpreis
pro Vertrag in Euro
Mitte 2.555.442
Charlottenburg-Wilmersdorf 1.749.900
Steglitz-Zehlendorf 1.180.710
Tempelhof-Schöneberg 418.972
Lichtenberg 380.311
Reinickendorf 380.242
Friedrichshain-Kreuzberg 374.225
Brandenburg u. andere Bundesländer 229.735
Pankow 198.648
Neukölln 194.871
Spandau 184.670
Treptow-Köpenick 145.841
Marzahn-Hellersdorf 143.955
»liegenschaftsfonds report 2012 | daten- und analyseteil 35

4 Preise
» Übersicht
Unverändert hoch war auch im Berichtsjahr 2012 der Anteil der kleinvolumigen Verträge. Mit
insgesamt 291 Verträgen, acht mehr als im Jahr 2011, hatten erneut zwei Drittel aller Kaufverträge
einen Vertragswert von unter 100.00 Euro.
Mit fast 90 Prozent war der Anteil der kleinvolumigen Verträge im Segment der „Sonstigen“
Verkäufe unverändert hoch und betraf hier vor allem die Arrondierungsflächen. Auch bei den
veräußerten Wohngrundstücken überwog erneut mit ca. 63 Prozent die niedrigste Wertkategorie.
Im Gewerbesegment hatten im Vergleich lediglich etwa 20 Prozent der Verträge einen
Vertragswert von unter 100.000 Euro. Aufgrund der für eine Gewerbenutzung in der Regel
größeren Grundstücke war die Kategorie von 100.000 bis 500.000 Euro hier die häufigste.
Anzahl der Verträge
Wertkategorie Wohnen Gewerbe Sonstige
unter 100.000 Euro 179 10 102
100.000 bis 500.000 Euro 62 22 10
500.000 bis 1 Mio. Euro 17 14 1
1 Mio. bis 5 Mio. Euro 18 4 -
5 Mio. bis 10 Mio. Euro 4 1 -
10 Mio. Euro und größer 4 - -
Gesamt 284 51 113
» Segment Wohnen
Ein Drittel aller im Wohnsegment veräußerten Grundstücke waren Flächen für eine individuelle
Wohnbebauung, d.h. Ein- oder Zweifamilienhäuser. Von den insgesamt 94 veräußerten
Flächen besaßen lediglich 15 Grundstücke eine weiterhin nutzbare Bebauung mit einem Einoder
Zweifamilienhaus. Die überwiegende Anzahl (79) war dagegen unbebaut.
Im Mittel aller Verkäufe in diesem Teilmarkt war ein unbebautes Grundstück 932 m 2 groß, bei
einem Preis von 98 Euro pro m 2 .
Es gab lagebedingt Unterschiede.
In den östlichen Stadtlagen ergab sich im Mittel bei einer Grundstücksgröße von 863 m 2
ein Kaufpreis von 92 Euro pro m 2 . Das ortsübliche Bodenrichtwertniveau lag hier zwischen
75 und 150 Euro pro m 2 Grundstücksfläche.
In den westlichen Lagen waren in diesem Teilmarkt die unbebauten Grundstücke mit
1.196 m 2 ²um fast 40 Prozent größer und erzielten mit 171 Euro pro m 2 einen fast doppelt
so hohen Quadratmeterpreis. Das Bodenrichtwertniveau in diesen Lagen betrug zwischen
110 und 660 Euro pro m 2 .
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»liegenschaftsfonds report 2012 | daten- und analyseteil

In den beiden Teilmärkten Geschosswohnungsbau und den Grundstücken für eine gemischte,
überwiegende Wohnnutzung wurden 52 Objekte mit einem Gesamtwert von 108 Millionen
Euro verkauft. Von diesen 52 Grundstücken waren 24 bebaut und 28 unbebaut.
Im Gesamtdurchschnitt hatte ein unbebautes Grundstück für die oben genannte Nutzung
eine Größe von 4.793 m 2 und war damit mehr als doppelt so groß wie im Jahr zuvor. Der
durchschnittliche Kaufpreis von 903 Euro pro m 2 hat sich ebenfalls fast verdoppelt.
Differenziert hinsichtlich der Lage betrachtet, ergaben sich durchaus markante Unterschiede.
In den ehemaligen Ostbezirken hatte ein unbebautes Grundstück für eine Mehrfamilienhausbebauung
eine Größe von 6.131 m 2 mit einem Kaufpreis von 512 Euro pro m 2 . In den westlich
gelegenen Bezirken dagegen lediglich 2.316 m 2 mit einem deutlich höheren Kaufpreis von
1.842 Euro pro m 2 .
Sieben der 28 unbebauten Grundstücke befanden sich innerhalb des Berliner S-Bahn-Ringes.
Hier waren die Grundstücke durchschnittlich 3.688 m 2 groß und der Quadratmeterpreis
betrug im Durchschnitt mit 3.166 Euro nahezu das Dreifache im Vergleich zum Vorjahr. Die
außerhalb des S-Bahn-Ringes gelegenen Grundstücke waren mit 5.161 m 2 größer und der
Quadratmeterpreis mit 149 Euro pro m 2 deutlich geringer.
» Segment Gewerbe
Im umsatzstärksten Gewerbeteilmarkt der Flächen für eine Büronutzung konnten 15 Verkäufe
getätigt werden, davon war die Mehrzahl der Grundstücke bebaut. Die fünf unbebauten
Flächen waren mit durchschnittlich 2.637 m 2 kleiner als im Jahr zuvor und der Kaufpreis mit
1.079 Euro pro m 2 geringer. Der Bodenrichtwert hatte lagebedingt eine Spanne von 60 bis
2.300 Euro pro m 2 .
Von den insgesamt 14 verkauften Grundstücken für eine produktionsorientierte Nutzung
waren sieben unbebaut. Die durchschnittliche Größe betrug 3.101 m 2 , der Kaufpreis 56 Euro
pro m 2 . Die geltenden Bodenrichtwerte lagen zwischen 40 und 90 Euro pro m 2 .
Die unbebauten Handelsflächen (drei Verkäufe) hatten im Durchschnitt eine Größe von
4.521 m 2 und lagen im Mittel bei 86 Euro pro m 2 Grundstücksfläche. Der geltende Bodenrichtwert
betrug für diese Flächen zwischen 80 bis 200 Euro pro m 2 .
» Segment Sonstige
Für die im Segment „Sonstige“ in der Mehrzahl veräußerten sogenannten Arrondierungs- und
Splitterflächen ergab sich für die nicht überbauten Grundstücke im Mittel ein Kaufpreis von
107 Euro pro m 2 und eine Fläche von 215 m 2 . Dabei reichten die Grundstücksgrößen von
sieben bis 1.907 m 2 .
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38
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