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Erläuterungen zu den Prognoserechnungen
I. PROGNOSE DER B ETRIEBSERGEBNISSE
N ETTOBETRIEBSERGEBNIS
Das Nettobetriebsergebnis basiert auf der Annahme, dass alle
Erweiterungsmaßnahmen realisiert wurden. Es wurde aus den
folgenden Betrieben ermittelt:
◆ Grand Hotel Heiligendamm mit 225 Zimmern, ab 2005 mit
insgesamt 260 Zimmern (Erweiterung um 35 Zimmer im
Fürstenhof) und Konferenzzentrum mit Parkplatzanlage
◆ Golfanlage Wittenbeck mit Clubhaus und eigener Gastronomie
sowie einem auf gehobenem Niveau geführten Italienischen
Restaurant ab 2005
◆ Ayurveda-Zentrum ab 2005
◆ Kid’s-Club im Haus Brahn ab 2005
◆ Gartenwirtschaft mit Abenteuerspielplatz ab 2005
◆ Tennisanlage ab 2005
Sollten zu Beginn des Jahres 2005 noch nicht alle Komponenten
realisiert worden sein, hätte das entsprechende Auswirkungen
auf das Nettobetriebesergebnis.
Die ausführlichen und einzelnen Betriebsergebnisprognosen
werden auf Seite 64 f. unter I. zusammengefasst dargestellt. Die
Systematik dieser ausführlichen Ergebnisprognosen entspricht
im Wesentlichen der international im Beherbergungsgewerbe
üblichen Darstellungsweise der Deckungsbeitragsrechnung nach
dem „Uniform System of Accounts for the Lodging Industry“.
Dort wird von folgenden Abteilungen ausgegangen:
◆ Logis
◆ Gastronomie
◆ Nebenbetriebe und sonstige Umsätze
Die Erträge aus Übernachtungen wurden dem Logis zugeordnet,
die Einnahmen aus Verpflegung (Speisen und Getränke)
aller Einrichtungen der Gastronomie. Alle anderen Einnahmen
sind in den Nebenbetrieben erfasst worden. Neben Umsätzen
aus Telefon, Wäsche und sonstigen Serviceleistungen sind hier
vor allem die Einnahmen aus den Betriebseinrichtungen des
Golfens (Green-Fee-Gebühr, Golf-Stunden, Mitgliederbeiträge,
Pro-Shop), dem Abenteuerspielplatz an der Gartenwirtschaft
(Einnahmen aus Fahr- und Spielgeschäft), dem Ayurveda-Zentrum
(Behandlungen und Produktverkauf), den Tennisplätzen
(Nutzungsgebühr und Lehrer), dem Konferenzzentrum (Nutzungsgebühr),
dem Kid´s-Club (Tagesbetreuung) und der Parkplatzanlage
(Parkplatzgebühren) enthalten. Bei der Berechnung
wurden die Synergien zwischen den einzelnen Betrieben und
dem bestehenden Hotel berücksichtigt. Kosteneinsparungen
werden in den Gemeinkosten und im Personal erwartet.
Bei den Ermittlungen der Abteilungsergebnisse werden
jeweils nur die Umsatzerlöse der einzelnen Abteilungen und die
direkt zurechenbaren Aufwendungen berücksichtigt. Die
danach verbleibenden Abteilungsergebnisse stellen die
Deckungsbeiträge dar, die die einzelnen Abteilungen unter
anderem zur Deckung der Gemeinkosten leisten.
Die Berechnungen der hotelnahen Bereiche (Erweiterung um
35 Zimmer, Konferenzzentrum, Parkplatzanlage, Gastronomiebetriebe
und Kid´s-Club) wurden durch die FUNDUS Hotelent-
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wicklungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH erstellt und plausibilisiert.
Die Kempinski AG als verantwortliche Managementgesellschaft
teilt die Prognose der Betriebsergebnisse und dahinterstehenden
Annahmen und schätzt sie als zutreffend und plausibel
ein. Die Berechnungen für das Ayurveda-Zentrum, die Golfund
Tennisanlage, basieren auf einer Studie der „Golf & Tourism
Consulting“ und wurden von der FUNDUS Hotelentwicklungsund
Verwaltungsgesellschaft mbH erstellt und plausibilisiert.
Der Prospektherausgeber unterstellt in den Prognoserechnungen
eine jährliche Geldentwertungsrate von 2,5 %. Dies
führt zu einer nominalen jährlichen Ergebniserhöhung in gleicher
Höhe, da Umsatzerlöse wie Kosten um die angesetzte Geldentwertungsrate
steigen. Inwieweit die Einführung des Euro die
zukünftigen Inflationsraten beeinflussen wird, ist noch ungewiss.
Der zukünftige Inflationsverlauf führt, soweit er von der zugrunde
gelegten Annahme einer durchschnittlichen Inflationsrate in
Höhe von 2,5 % abweicht, zu einer abweichenden Entwicklung
der Prognosedaten und damit der prognostizierten Ausschüttungen.
Im folgenden werden die einzelnen Annahmen bzw. Plausibilisierungen
zusammengefasst.
Logis
Zu den wesentlichen Einflussgrößen für den Erfolg eines Hotels
gehören der durchschnittlich erzielbare Netto-Zimmerpreis, die
jährliche Belegungsquote und die Personal- und Sachkosten. Für
das Grand Hotel Heiligendamm wird laut der Prognose der
Betriebsergebnisse ab dem 1. Betriebsjahr bezogen auf 225 Zimmer
von einer Belegungsquote von 61 % ausgegangen, die im 2.
Betriebsjahr auf 69 % steigt und ab dem 3. Betriebsjahr – nach
Fertigstellung der zusätzlichen Zimmer bezogen auf insgesamt
260 Zimmer – bis zum 5. Betriebsjahr auf 76 % ansteigt und
dann in der Folgezeit auf diesem Niveau verbleibt.
Der für das erste Betriebsjahr kalkulierte Netto-Zimmerpreis
beträgt € 215,– und erhöht sich um 2,5 % p. a. Erfahrungsgemäß
geht man bei Resorthotels von einer durchschnittlichen Zimmerbelegungsdichte
(Doppelbelegungsfaktor) von 1,7 Personen
aus. Der pro Person angesetzte Zimmerpreis beträgt danach
anfänglich durchschnittlich rd. € 126,–.
Die Prognose des Prospektherausgebers geht von einer linearen
Preisentwicklung der Erlöse und Kosten entsprechend der
erwarteten jährlichen Inflationsrate von 2,5 % aus. In der Regel
erzielen vergleichbare Hotels in den Anfangsjahren über die
Inflationsrate hinaus steigende Zimmerpreise.
Die Logiserlöse stellen rund 44 % der Gesamterlöse dar. Der
Anteil der Gehälter und Sozialleistungen dieser Abteilung für die
260 Zimmer im ersten vollen Betriebsjahr nach Fertigstellung der 35
Hotelzimmer im Fürstenhof wurde mit rund 16 % der Abteilungserlöse
ermittelt.
Die sonstigen Aufwendungen, z. B. für Gästeartikel, Reinigungsmittel,
Bettwäsche, Badewäsche, Dekoration etc., wurden
im ersten vollen Betriebsjahr nach Gesamtfertigstellung mit ca.
6 % vom Abteilungsumsatz angesetzt. Das Abteilungsergebnis
Logis beträgt in einem repräsentativen Jahr ca. 78 % der Logiserlöse.
Die Abteilung Logis trägt mit einem Deckungsbeitrag
von ca. 36 % der gesamten Erlöse zum Ergebnis bei.