Konversion in Hessen - HA Hessen Agentur GmbH

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22 Dr. Klaus Büttner Die Teamstruktur orientiert am Lebenszyklusansatz Konversion nicht betriebsnotwendiger Liegenschaften Ganzheitlicher wertorientierter Ansatz, ausgerichtet am Lebenszyklus der Immobilie Immobilienstrategie Planen, Bauen und Betrieb (betriebsnotwendige Immobilien) ■ Abstimmung mit und Integration in den Transformationsprozess der Bundeswehr ■ Aufbau – und Ablauforganisationsmodelle zur Implementierung CREM/ PREM Für den gesamten Prozess der Konversion nicht betriebsnotwendiger Liegenschaften der Bundeswehr hat die g.e.b.b. einen an jedem Standort ähnlich durchzuführenden Prozess entwickelt. Diese Ablauforganisation für Konversionsprojekte wird zunächst immer der Kommune vorgestellt. Wenn ein Standort ins Portfolio kommt, nimmt die g.e.b.b. als allererstes Kontakt mit den jeweiligen Bürgermeistern und Landräten auf. Wenn die Bundeswehr abzieht und einen Standort räumt, entsteht planungsrechtlich ein „weißer Fleck“. Dieser weiße Fleck lässt sich nur beseitigen, wenn man vom ersten Tag an konzentriert und gemeinsam eine abgestimmte Vermarktungsstrategie verfolgt. Bevor die g.e.b.b. Vermarktungskonzepte entwickelt, führt sie immer eine bauliche Bestandsaufnahme durch. Theoretische Machbarkeitsstudien, die im Ergebnis immer wieder ähnlich ausfallen, werden von der g.e.b.b. nicht in Auftrag gegeben. Zunächst wird das Gelände betrachtet, erst dann wird gemeinsam mit Projektentwicklern die Standortanalyse, d.h. die Analyse von Mikro- und Makroumfeld erarbeitet. Da die g.e.b.b. eine kleine Managementgesellschaft ist, kauft sie an jedem Standort Spezial-Know-How hinzu. Wenn die Aufgabe gelöst ist, wird das Dienstleistungs- oder Werkvertragsverhältnis beendet. Die Festlegung der notwendigen Maßnahmen und auch die Auswahl der Partner erfolgt in engem Kontakt mit den Bürgermeistern und Landräten. „Man braucht Partner, die auch bereit sind zu entscheiden!“ ■ Entwicklung und Einführung neuer Beschaffungsvarianten z.B. PPP im Hochbau (Bau/Sanierung & Betrieb) ■ Entwicklung ganzheitlicher Facility Management-Konzepte zur Bewirtschaftung und Werterhaltung betriebsnotwendiger Liegenschaften ■ Leistungs- und Kostentransparenz durch Bestandsaufnahme, Prozessanalysen und Benchmarking Entwicklung und Vermarktung (nicht betriebsnotwendige Immobilien) ■ Entwicklung und Vermarktung nicht betriebsnotwendiger Bundeswehrliegenschaften ■ Leerstandsmanagement (Zwischennutzungskonzepte und -akquisition) ■ Transaktion Bundeswehrkrankenhäuser Amberg/Hamm/Leipzig ■ Immobilienwirtschaftliche Beratung (Assetmanagement) Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Beteiligung aller Marktteilnehmer und die Integration der Öffentlichkeit. Eine Konversionsmaßnahme sozusagen „hinter geschlossenen Türen“ auf den Weg zu bringen und die Öffentlichkeit nicht zu informieren, führt nicht zum Erfolg. Daher führt die g.e.b.b. begleitend zur städtebaulichen und grünplanerischen Bestandsaufnahme, zur Altlasten- und Kampfmittelerkundung etc. an den Standorten Workshops, Expertengespräche und Bürgerversammlungen durch. Diese erste Phase dauert ein bis zwei Jahre je nach dem wie groß und wie kritisch die Kommune ist. Wenn alle Beteiligten an einem Strang ziehen und das Projekt voran bringen möchten, dann kann eine Konversionsmaßnahme sehr schnell gehen, wie einige hessische Beispiele – u.a. Bad Arolsen – zeigen. Nach der theoretischen Erfassung folgt die konkrete Umsetzungsphase, nämlich die Entwicklung von am lokalen Markt orientierten Nutzungskonzepten. Es nutzt nichts, in den überregionalen Zeitungen zu schauen, wo denn gerade wieder einmal ein Investor, der einen Standort sucht, für Aufsehen sorgt. Konversion funktioniert nur mit den endogenen Potenzialen und muss mit örtlichen und regionalen Institutionen abgestimmt werden. Die g.e.b.b. hat die Erfahrung gemacht, dass sich in der Regel auch jemand aus dem örtlichen Umfeld fi ndet, der sich an einer solchen Entwicklung effektiv beteiligen kann. Ein weiteres Stichwort ist die Planungssicherheit für alle Beteiligten. Für die Kommune, für die Bundeswehr sowie für die Investoren ist Planungssicherheit notwendig.
Ablauforganisation Konversionsprojekt Phase I: 1 – 2 Jahre Bauliche Bestandsaufnahme Phase II: 2 – 4 Jahre Entwicklung marktorientierter Nutzungskonzepte Daher versucht die g.e.b.b. bereits vor den Verhandlungen von Städtebaulichen Verträgen so genannte Eckwerte-Papiere zu erstellen, die zwar keinen rechtsverbindlichen Charakter haben, die aber für die Verhandlungen nicht unwichtig sind. Diese Eckwerte-Papiere werden dann teilweise in Städtebauliche Verträge umgesetzt, teilweise werden Aufstellungsbeschlüsse für B-Pläne erstellt. Etwa zu diesem Zeitpunkt, wenn Planungssicherheit entsteht, verkauft die g.e.b.b. normalerweise den Standort und verlässt das Konversionsverfahren, da sie die Standorte nicht bis zum Ende entwickelt. Es ist das unbedingte Ziel der Gesellschaft, alle Standorte zu veräußern. In keinem einzigen Fall ist die g.e.b.b. dazu übergegangen, die Grundstücke im Eigentum des Bundes zu belassen und erst nach der Entwicklung zu verkaufen. Vergaberecht Immobilienanalysen z.B. Standort-/ Marktanalysen Planungssicherheit z.B. Eckwertepapier/ städtebaulicher Vertrag/Bebauungsplan Marktansprache/ Vermarktungsaktivitäten Im Zuge der Vermarktung des Fliegerhorstes Ahlhorn legte ein unterlegener Bieter Beschwerde beim Oberlandesgericht Düsseldorf ein. Der Beschluss, den das OLG in diesem Verfahren daraufhin im Juni 2007 verkündet hat, hat grundsätzliche Bedeutung über Ahlhorn hinaus und betrifft nicht nur die g.e.b.b. als Vermarkter von Bundeswehrliegenschaften, sondern sämtliche öffentliche Grundstückseigentümer (insbesondere Bund, Länder als auch Kommunen sowie sonstige öffentliche Auftraggeber i.S.d. GWB) und deren Vermarktungssituation. Entwicklung und Vermarktung ehemaliger Militärfl ächen – Chancen für Strukturpolitik in Deutschland Workshops, Symposien, „Zukunfts-Werkstatt“, Experten-Treffen (Europaweite) Ausschreibung Städtebauliche/ Grünplanerische Bestandsaufnahme Kaufpreisplausibilisierung Die im Beschluss genannten Grundsätze können so zusammengefasst werden, dass eine europaweite Ausschreibung zukünftig immer dann erforderlich sein wird, wenn ein Investor im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrages zu bestimmten Bauleistungen z. B. zum Abschluss eines städtebaulichen Vertrages oder Erschließungsvertrages mit der Kommune verpfl ichtet wird. OLG-Beschluss vom 13.06.2007 Altlasten-/ Kampfmittelerkundung Wichtigste Aussagen des OLG-Beschlusses: Notarieller Kaufvertrag ■ Regeln über die Vergabe von Bauaufträgen sind einzuhalten, wenn öffentlicher Eigentümer und Kommune bei Vermarktung zusammenarbeiten und kommunale Anforderungen/ Bedingungen (z.B. Durchführungsvertrag gem. § 12 Bau GB) bestehen ■ Im konkreten Fall besteht ein enger zeitlicher und inhaltlicher Zusammenhang zwischen Grundstückskaufvertrag des Bundes und städtebaulichem Vertrag der Kommune ■ Entscheidend ist, Gemeinde beauftragt einen Dritten mit der Errichtung bestimmter Bauwerke, Investor erhält für die Bauarbeiten mittelbar (Käufer/Mieter) ein Entgelt => Baukonzession ■ Auftrag wurde nicht – wie für Baukonzessionen vorge- schrieben – EU-weit ausgeschrieben und in einem geordneten Vergabeverfahren vergeben 23
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