Konversion in Hessen - HA Hessen Agentur GmbH

Das Instrument der „Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen“ –
Handlungsstrategien bei der Konversion militärischer Liegenschaften
Von ganz wesentlicher Bedeutung für den Erfolg einer Konversionsmaßnahme
ist demnach die Verhandlungsführung
gegenüber dem Eigentümer Bund. Selbst wenn keine städtebauliche
Entwicklungsmaßnahme durchgeführt werden soll,
sollte die Gemeinde die Möglichkeit, eine städtebauliche
Entwicklungssatzung zu erlassen, nicht voreilig ausschließen,
sondern dem Bund gegenüber deutlich machen, dass ein
Erwerb der Grundstücke nur unter den Voraussetzungen
erfolgt, die bei Anwendung des städtebaulichen Entwicklungsrechts
gelten würden. Danach ist für den Erwerb eines Grundstücks
durch die Gemeinde der sog. entwicklungsunbeeinfl
usste Anfangswert zugrunde zu legen. Hierfür ist der
tatsächliche und rechtliche Zustand des Grundstücks zu dem
Zeitpunkt maßgebend, zu dem mit hinreichender Wahrscheinlichkeit
die Durchführung der Maßnahme in Aussicht steht und
der Grundstücksmarkt bereits reagiert. Für Konversionsmaßnahmen
kommt es anders als bei Maßnahmen mit vielen
Grundstückseigentümern darauf an, ab wann der Bund mit der
Möglichkeit einer Entwicklungssatzung rechnen musste, etwa
weil ihm gegenüber die Gemeinde eröffnet hat, den Erlass
einer Entwicklungssatzung ernsthaft in Erwägung zu ziehen.
Eine rechtlich besonders anspruchsvolle Aufgabe stellt die für
die Bemessung des Kaufpreises einer militärischen Liegenschaft
maßgebliche baurechtliche Qualität dar. Im Folgenden
können jedoch nur einige wesentliche Aspekte skizziert
werden.
Sind militärische Liegenschaften im Geltungsbereich eines
Bebauungsplanes gelegen, so besteht für eine zivile Anschlussnutzung
kein Baurecht. Da für militärische Liegenschaften kein
Grundstücksmarkt existiert, kommt das Vergleichswertverfahren
zur Ermittlung des entwicklungsunbeeinfl ussten Anfangswertes
nicht in Betracht. Ebenso scheidet das Ertragswertverfahren
aus. Für die Ermittlung des Grundstückswertes ist daher der
Wiederbeschaffungswert zu ermitteln, der für militärische
Liegenschaften dem Wert von Außenbereichsgrundstücken
ohne Bauerwartung entspricht.
Kleinere ehemals militärisch genutzte Liegenschaften können
von ihrer zivilen Umgebung geprägt sein und sind dann, je
nach Lage im Siedlungszusammenhang, dem unbeplanten
Innenbereich zuzurechnen. Bei größeren Arealen, die zudem
regelmäßig durch besondere Einfriedungen von der Umgebung
abgeschottet sind, kann die nähere Umgebung keine
prägende Wirkung auf das Konversionsgebiet haben.
Die planungsrechtliche Qualität ist daher anhand der
Bebauung des Konversionsgeländes selbst zu beurteilen.
Größere Kasernengelände, die nicht durch ihre Umgebung
geprägt sind, wären nur dann dem unbebauten Innenbereich
zuzurechnen, wenn sie einen Ortsteil bildenden Bebauungszusammenhang
aufweisen und sich die Bebauung einfügt.
Empfehlungen
■ Verhandlungsstrategien gegenüber Eigentümer
frühzeitig festlegen
■ Einsatz des Entwicklungsrechts nicht voreilig ausschließen
■ Kostenrisiko soweit möglich reduzieren
Für die Annahme eines Ortsteils kommt es darauf an, dass die
Bebauung eine angemessene Fortentwicklung innerhalb des
gegebenen Bereiches ermöglicht. Ob dies nach der Aufgabe
der Nutzung noch möglich ist, richtet sich danach, ob vom
Standpunkt eines objektiven Beobachters aus gesehen die
bauliche Anlage für die bisherige Nutzung noch offen ist. Zu
Unrecht wird hierfür oft danach differenziert, ob Liegenschaften
mit Funktionsgebäuden (Mannschaftsunterkünfte, Wachen,
Reparaturwerkstätten, Garagen, Unterstellhallen, wegen ihres
spezifi sch militärischen Standards aber auch Sportplätze,
Lazarette) oder mit Wohngebäuden für Soldatenfamilien
bebaut sind. Soweit für diese Gebäude eine Genehmigung vorliegt,
konnte diese die zivile Fortsetzung nicht mit einschließen.
Zudem fehlt es mit der Aufgabe der militärischen Nutzung an
einem Bebauungszusammenhang, in den sich die Bebauung
einfügen könnte, so dass größere Kasernenareale, die nicht
durch ihre Umgebung geprägt werden, immer dem Außenbereich
zuzurechnen sind. Die Erteilung von Baugenehmigungen
dürfte hier in der Regel wegen des Planbedürfnisses
ausscheiden, so dass es sich wertermittlungsrechtlich höchstens
um Bauerwartungsland handeln kann, was nur einen verhältnismäßig
geringen Kaufpreis rechtfertigt.
Dr. Holger Schmitz ist Rechtsanwalt und Geograph und in der
Sozietät Nörr, Stiefenhofer, Lutz, Frankfurt/ Berlin tätig.
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