Konversion in Hessen - HA Hessen Agentur GmbH

Das Treuhandmodell mit einer stadteigenen
Gesellschaft – Vorteile aus Augsburger Sicht
1. Gründung einer weiteren Tochtergesellschaft
Das Treuhandmodell macht eigentlich nur Sinn mit einer
stadteigenen Gesellschaft und wenn es möglich ist die
Problematik der Inhouse-Geschäfte rechtlich auszuschließen.
Wenn eine Kommune z.B. über eine Wohnungsbaugesellschaft
oder eine Landesgesellschaft verfügt, die zwar mit ihrem
Vermögen hinter der Konversionsmaßnahme steht, aber
letztendlich ihr Geld an anderer Stelle verdient, z.B. mit dem
Bewirtschaften von Wohnungen, dem Eigentumswohnungsbau
oder dem gewerblichem Wohnungsbau oder gar mit gewerblichem
Grundstückshandel, dann kommt dies einem Inhouse-
Geschäft sehr nahe, da die Kommune nicht nur 100%ger
Eigentümer ist, sondern die Gesellschaft auch nahezu ausschließlich
für die Kommune tätig ist. Nicht die Wohnungsbaugesellschaft
selbst oder Landesgesellschaft ist also das
geeignete Instrument, sondern eine eigenständige Tochtergesellschaft,
die als Treuhänder fungiert.
„Die WBG besitzt 10.000 Eigenbestandswohnungen
und damit genügend
Eigenkapital (300 Millionen Euro), um
letztendlich als Treuhänder auch gegenüber
den Banken glaubhaft zu sein.“
Die WBG hat eine solche Tochtergesellschaft gegründet, die
nichts anderes macht, als diese quasi hoheitlichen Aufgaben
umzusetzen und die als Treuhänder keine eigenen wirtschaftlichen
Interessen hat. Sofern das Treuhandvermögen noch nicht
gegründet werden kann, muss vorfi nanziert werden. Da es sich
hier um eine verdeckte Refi nanzierung handelt, ist die Zustimmung
der Aufsichtsbehörde einzuholen.
Entwickelt die Kommune die Konversionsfl ächen z.B. mit einem
Bauträger, der vorfi nanziert, und läuft der Verkauf nicht so wie
geplant und die Zinsuhr tickt, wird der Bauträger bestrebt sein,
die verkaufbare Fläche zu mehren, indem er die öffentliche
Fläche hier um 100 qm, dort um 300 qm mindert, Fußwege
eine halben Meter schmaler macht, Parkbuchten kürzer etc..
Aber auch beim Treuhandmodell liegt der Gewinn im Einkauf.
Wenn es nicht gelingt, den Einkaufspreis niedrig zu halten,
dann funktioniert die Maßnahme nicht, dann braucht man auch
kein Treuhandmodell.
Stadtentwicklung und Konversion in Augsburg –
Projekte und kommunale Steuerungsinstrumente
Eine kleinere Kommune, die kein Unternehmen dieser Art hat,
braucht im Prinzip die Landesentwicklungsgesellschaft und
deren Einfl uss. In Bayern ist das Treuhandmodell eigentlich
immer dort angesiedelt, wo die Kommunen größere Unternehmen
dieser Art haben, bei kleineren tritt dann die jeweilige
Landes- oder Bezirksgesellschaft ein.
2. Know how und Flexibilität
Ein weiterer Vorteil des gewählten Modells liegt darin, dass
eine städtische Wohnungsbaugesellschaft bereits über die
notwendige Infrastruktur und das Know how verfügt, die in
einer öffentlichen Verwaltung naturgemäß nicht in dem Maße
vorhanden sind. Wohnungsbaugesellschaften haben kaufmännisches
Personal, das als Verkäufer agiert, sie verfügen
über Projektentwickler, die kaufmännisch rechnen, die kalkulatorische
Kosten kennen, die wissen wie sich Handelsspannen
auswirken, wo man darauf verzichten kann, wo man der
Gegenseite auch einmal etwas zugestehen muss etc.. Wohnungsbaugesellschaften
sind schnell und einfach in der Lage,
Leistungen, die im Spektrum fehlen, hinzu zu kaufen, sie
brauchen keine Stadtratsbeschlüsse und keine Ausschussbeschlüsse.
Im in Augsburg gewählten Modell hat die Kommune auch kein
Personalkostenrisiko, da die Wohnungsbaugesellschaft bzw. die
Tochtergesellschaft das Personal vorhält. Auch das Treuhandvermögen
ist abgesondert, die Wohnungsbaugesellschaft bzw.
Tochtergesellschaft ist der Bewirtschaftende, nicht die Kommune,
diese ist nur Gewährsträger. So lassen sich viel leichter investive
Maßnahmen realisieren, als wenn die Konversionsmaßnahme
über den kommunalen Haushalt abgewickelt würde. Und eine
weitere – in Bayern ganz wichtige – Nebenwirkung:
Die Verschuldungsquote der Kommune steigt durch die
Konversionsmaßnahme nicht.
Das wirtschaftliche Verfahren selbst ist einfach. Die Verkaufserträge
minus Entwicklungskosten minus Ankaufspreis müssen
zumindest Null ergeben. So lautet auch der politische Beschluss
im Hintergrund. Das heißt, bei der Abrechnung der
Maßnahme darf der kommunale Haushalt nicht belastet
werden. Im Idealfall sollte das Treuhandvermögen einen
positiven Ertrag aufweisen, im schlechtesten Fall die schwarze
Null.
„Über die Jahre hat die Kommune in
Augsburg bisher keinen Cent zur
Konversionsmaßnahme beitragen
müssen.“
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