Konversion in Hessen - HA Hessen Agentur GmbH

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Edgar Mathe
3 . Steuerrechtliche Aspekte
Zwar können Städte auch ohne Treuhänder die Entwicklung
betreiben, fraglich ist jedoch, ob sie dann potentielle Umsatzsteuervorteile
„schöpfen“ können, da Kommunen per se keine
Unternehmer sind. Es sei denn, es gelingt eine Konstruktion
über eine Grundstücksgesellschaft. Dann entsteht jedoch das
Problem, dass, sofern die Grundstücksgesellschaft Gewinne
macht, die Gewinne aus der Grundstücksgesellschaft heraus
nicht steuerfrei auf die Stadt übertragen werden können.
Beim Treuhandvermögen gibt es ertragsteuerrechtliche
Chancen und umsatzsteuerrechtliche gleichermaßen. Die
Umsatzsteuer belastet die Erwerber nicht und man hat den
Vorteil im Treuhandvermögen. Denn sollte nach Abrechnung
der Maßnahme wirklich ein Überschuss bleiben, kann dieser
dem kommunalen Haushalt ungeschmälert zufl ießen.
4. Erhöhung der Akzeptanz für die Konversionsmaßnahme in
der Bürgerschaft
Ein weiterer Vorteil des Treuhandmodells, das über eine
Wohnungsbaugesellschaft bzw. deren Tochtergesellschaft
abgewickelt wird, liegt darin, dass hier „jemand“ zwischengeschaltet
ist. Eine eigene Einheit, die nicht unmittelbar
die Kommune selbst repräsentiert. Dadurch steigt die Akzeptanz
für die Konversionsmaßnahme bei den Bürgern, was
wiederum ganz wichtig für die Durchsetzung von Maßnahmen
ist. Verstärkt wird dieser Effekt noch durch die oben angesprochene
externe Moderation.
Blindtext
Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme
Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme war für Augsburg
und die WBG bei allen Kasernenarealen, die erworben wurden,
das entscheidende Instrument, aber sie wurde nie exekutiert!
Die Stadt hat bis auf zwei Ausnahmen (Sheridan und Reese-
Kaserne) immer nur den Einleitungsbeschluss gefasst und auf
dieser Grundlage die jeweilige Verfahrensweise aufgebaut.
Der Einleitungsbeschluss hat jedoch zum einen auf Seiten des
Verkäufers, des Bundes, den Eindruck erweckt, „Die meinen
es ernst mit dem Erwerb und mit der Beseitigung städtebaulicher
Missstände“, deren Feststellung für den Einleitungsbeschluss
gemäß der Begründung im Baugesetzbuch notwendig
ist. Areale, die mitten im Stadtgebiet liegen mit einer Größe
von 220 Hektar, die mit Stacheldraht eingezäunt sind, das sind
eindeutig „städtebauliche Missstände“.
Augsburg und die WBG haben sich auch deshalb immer wieder
für die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme als Verfahren
entschieden, weil dies eine klassische, der WBG aus früheren
Projekten bekannte und geläufi ge Aufgabe ist.
Betrachtet man nun die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme
im Treuhandmodell genauer, kann man jedoch feststellen,
dass die Risiken so umfangreich sind, dass man einen eigenen
Vortrag darüber halten könnte. Für die Abwägung oder
Entscheidung, ob man dieses Instrument nach dem Einleitungsbeschluss
auch tatsächlich anwenden möchte, ist es aus
Augsburger Sicht entscheidend, welche Partner auf der
Verkäuferseite stehen.
In Bayern trifft man auf der Verkäuferseite auf sehr kompetente
Personen, die um die Probleme in der Kommune wissen, die sich
vorstellen konnten, was realistisch ist und was nicht möglich ist.
Sie wissen natürlich auch über Preise Bescheid. So ist es der
Stadt Augsburg vielleicht nicht gelungen, den Einkaufspreis zu
erzielen, den man sich zunächst vorgestellt hatte. Trotzdem
bleibt festzuhalten, dass sich die Partner auf der Verkäuferseite
letztendlich immer so entschieden haben, als würden sie selbst
vor dem Problem der Flächenentwicklung stehen. Dies galt
nicht nur für Ankaufspreise, sondern auch für Fragen der Gelände-
sicherung, für Anmietung und Zwischennutzungen.