Konversion in Hessen - HA Hessen Agentur GmbH

Erwartungen aus Investorensicht
■ Nutzungen passen zum Fokus des Unternehmens
■ Rahmenbedingungen erkennbar
■ Marktentwicklung für die Nutzungen absehbar
■ Projektvolumen (BGF, GIK)
■ „Weg“ zum Projekt defi niert
■ Kurze Realisierungszeit möglich
Flächenentwicklung auf vorgenutzten Flächen aus Investorensicht
■ Unique selling point
■ Lage, Größe, Bekanntheitsgrad, Nutzung / Kosten
■ Rendite (Endinvestor – Equity Geber - Projektentwickler)
Konversion kann sich aber beispielsweise auch auf ein freies
Bahngelände beziehen. Dieses Projekt hat ebenfalls eine sehr
lange Entwicklungszeit und es dauert darüber hinaus bereits
einige Zeit, bis überhaupt ein Projekt initiiert wird. Daher ist
diese Form von Engagement mit hohen Kosten verbunden.
Zusammenfassend kann man sagen: wenn die IC als Investor
Eigenkapital zur Verfügung stellt, engagiert sie sich innerhalb
von Investments, von denen sie der Meinung ist, dass die
Nutzungen passend zum Focus des Unternehmens realisiert
werden können. Das gilt im Übrigen auch für die Projektentwicklungspartner.
Wenn ein Projektentwickler seine Kernkompetenzen
innerhalb der Logistikimmobilien hat, sollte er nicht
plötzlich in der Sparte des Bürobaus aktiv werden. Die Projektpartner
der LBBW-Immobilien-Gruppe sind zwar ganz unterschiedlicher
Art, aber eines ist bei der Realisierung von
Projekten ganz entscheidend.
„Die Projektpartner sollten immer lokal
verankert sein. ‚Lokalkolorit‘ ist wichtig
für den Erfolg des Gesamtprojektes.“
Rahmenbedingungen für das Engagement
der Capital GmbH
Die IC steigt mit ihrem Know-how und ihrem Eigenkapital nicht
bereits zu Beginn eines Projektes ein. Die Rahmenbedingungen
für das Projekt müssen bereits bekannt sein, d. h. für die
geplante Nutzung muss ein Markt erkennbar sein. Denn was
nützen die schönsten „Housing Areas“, wenn an diesem
Standort keine Wohnungen gebraucht werden? Hier kommt
dann ein Engagement nicht in Frage. Auch der Einwand, dass
in 30 Jahren vielleicht wieder Bedarf vorhanden ist, hilft hier
wenig. Die Planung und Umsetzung eines Projekts müssen
mittelfristig oder besser noch kurzfristig möglich sein.
Werte schaffen
Werte für die Region:
■ Arbeitsplätze
■ Stärkung der Wirtschaftsstruktur
■ Leitbilder unterstützen
■ Naturräume
■ Attraktivitätssteigerung
Werte schaffen
Werte für Investoren/Nutzer:
■ Wertschöpfung durch
marktgängige Nutzungen
■ Wettbewerbsfähigkeit
■ Anbindung / Lage
■ Planungssicherheit
Der Wert und die Akzeptanz ist direkt abhängig von der oder
den Folgenutzungen!
Auch das Projektvolumen muss ins Gesamtbild passen. Es ist
keinesfalls empfehlenswert ein 200-Millionen-Projekt „anzufassen“,
wenn man noch keine Erfahrungen in dieser Größenordnung
hat. Von Bedeutung ist ferner, dass die Gesamtinvestitionskosten
für das Projekt defi niert sind, d.h. die gesamte
Projekt-Wegstrecke muss defi niert sein. Hierzu stellen sich
wichtige Fragen, wie: Ist sichergestellt, dass Planungsrecht
geschaffen werden kann? Und wie steht es um das Baurecht?
Gibt es für den Bau bereits einen Startzeitpunkt? Wie sieht die
Organisation aus? Sind alle anzusprechenden Partner bekannt?
Kurze Realisierungszeiten sind optimal. Das Eigenkapital wird
investiert und fl ießt relativ zügig wieder zurück. Das heißt die
Zeit der Kapitalbindung ist relativ kurz und somit ist auch das
Risiko geringer. Projektentwickler und Grundstückseigentümer
sind hierüber ebenfalls erfreut, weil letztlich weniger Zinsen
anfallen und so mehr Kapital für die eigentlichen Zwecke,
nämlich den Grundstückserwerb, die Baulandentwicklungsmaßnahmen
etc. verbleibt.
Nicht zuletzt ist der Unique-Selling-Point sehr wichtig. Lage,
Größe, Bekanntheitsgrad, Nutzen und Kosten. Alles muss
schließlich miteinander stimmig vorliegen. Letztendlich ist
noch die Rendite zu erwähnen. Die Projekte der LBBW-
Immobilien-Gruppe müssen natürlich eine befriedigende
Rendite abwerfen; eine schwarze Null ist zu wenig.
Betrachtet man ein solches Projekt einmal retrograd, gibt es
irgendwann einen Endinvestor. Das kann auch der Hauskäufer
sein, der Privatmann. Dieser hat bestimmte Vorstellungen, was
sein Budget betrifft und defi niert damit den Zielkorridor. In der
Zwischenfi nanzierungsphase ist der Kapitalgeber zu nennen –
also z. B. die IC, die auch bestimmte Ansprüche an das Projekt
stellt.
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