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16 Eines von 18 Gebäuden, die von Selbstnutzern saniert wurden: die Waldstraße 65. Denkmalwert vor dem endgültigen Verfall retten. Die Sicherungsmaßnahmen sollen nun möglichst in langfristige Konzepte zur Erhaltung dieser Gebäude münden. Das Programm ist auf einem guten Weg, weil es Denkmäler zeitweilig vor dem Verfall rettet und privaten Eigentümern die Chance eröffnet, ihren Besitz zu erhalten und möglicherweise sogar zu sanieren, auch wenn dies angesichts des Leerstandes sehr schwierig ist. Dennoch gibt es Wege. Die Leipziger haben schon bewiesen, wie kreativ sie das Problem angehen. Wächterhäuser, Stadthäuser, Selbstnutzer – das sind alles erfolgreiche Bausteine, die es weiterzuentwickeln gilt. Die bisherige Strategie geht davon aus, dass denkmalgeschützte Häuser im Zentrum oder in Zentrumsnähe möglichst ausnahmslos gerettet werden sollen. Heißt dies auch, dass in Stadtteilen wie Anger-Crottendorf oder Lindenau die Abrissbirne viel häufiger zum Einsatz kommt? zur Nedden: Auch da überprüfen wir laufend unsere Konzepte und entwickeln sie weiter. Die Rahmenbedingungen ändern sich eher in positiver Richtung. Immerhin sind rund 40.000 Menschen in Gründerzeitviertel zurück gezogen. Und Leipzig muss nicht mit einem weiteren drastischen Bevölkerungsrückgang rechnen, eher mit Zuwächsen. Wie wäre es, wenn man den Bewohnern der Plattenbaugebiete wie in Grünau oder Paunsdorf Gründerzeit schmackhaft machen und sie zum Umzug hinein in die Stadt animieren würde? zur Nedden: Egal ob Gründerzeit, 20er-Jahre, Platten-Großsiedlung oder neu gebaute Stadthäuser – alle diese Wohnformen haben ihre Freunde und damit grundsätzlich ihre Daseinsberechtigung. Es gibt Menschen, die gern in der Platte in Grünau leben, weil sie vielleicht die Gründerzeitgebäude nicht mögen oder das über Jahre entstandene soziale Umfeld mit den gewohnten Nachbarn nicht verlassen wollen und das inzwischen aufgewertete Wohnumfeld mit Einkaufsmöglichkeiten und guter Verkehrsanbindung schätzen. Welche Rolle fällt der LWB beim Stadtumbau und der Stadtplanung generell zu? zur Nedden: Die LWB spielt natürlich eine wichtige Rolle für die Stadtentwicklung und die Stadt ganz allgemein. Leipzig als Eigentümer des städtischen Wohnungsunternehmens kann sehr viel gezielter Einfluss nehmen auf die Bereitstellung des benötigten Wohnraums – eine wichtige sozialpolitische Komponente. Aber auch städtebaulich kann mit einer kommunalen Wohnungsgesellschaft vieles direkter umgesetzt werden als mit privaten Immobilienbesitzern. FORUM DREI | NOVEMBER 2006 „RETTUNGSANKER“ FÜR LEIPZIGER GRÜNDERZEITHÄUSER Selbstnutzer.de – Wohnen im Eigentum Seit dem Jahr 2001 haben rund 120 Leipziger Familien 18 Gründerzeithäuser auf eher unkonventionellem Weg in ihren Besitz genommen. Innerhalb des Leipziger Selbstnutzer-Programms haben sie die Chance genutzt, Wohneigentum zu bilden. Sie schlossen sich zusammen, um mit einem Architekten, aber in der Regel ohne Bauträger, unsanierte Gründerzeithäuser wieder bewohnbar zu machen. Das Programm selbst öffnet keinen „Fördertopf“, setzt aber auf Beratung, Gruppenmoderation, Marketing und Netzwerkbildung und bringt damit die Interessenten an einen Tisch oder besser gesagt in ein Haus. Denn die Interessenten erwerben das Haus in gemeinschaftlichem Eigentum und ihre Wohnungen für sich allein. Günstige Bodenpreise, niedriges Zinsniveau, sinkende Baukosten, ein hoher Eigenanteil an den Bauleistungen – dies alles macht die Selbstnutzung attraktiv. Auch für kleinere Geldbeutel. > www.selbstnutzer.de Gebäudesicherungsprogramm Im Herbst 2005 beschloss der Stadtrat ein Gebäudesicherungsprogramm für den Erhalt gefährdeter Gebäude mit städtebaulich herausragender Bedeutung bzw. hohem Denkmalwert. Im Herbst 2006 standen insgesamt 1,6 Millionen Euro – 267.000 davon als Eigenanteil der Stadt – zur Verfügung. Der Rest sind Fördermittel von Land und Bund. Ziel des Programms ist nicht nur der Erhalt von Gebäuden, auch baurechtliche Möglichkeiten wie Anordnung oder Ersatzvornahme zum Gebäudeerhalt oder die Vermittlung von potenziellen Kaufinteressenten wird aus diesen Mitteln bestritten. Derzeit werden 20 wertvolle Gebäude auf diese Weise vor dem endgültigen Verfall geschützt. Weitere sollen hinzukommen. Wächterhäuser Es gibt eine Vielzahl von Gründerzeithäusern – zum Beispiel an belebten Ausfallstraßen – wo der klassische Investor/Bauträger nur noch in Einzelfällen Interesse an einer Sanierung zeigt, weil diese Gebäude keine rentable Modernisierung und anschließende konventionelle Wohnnutzung zulassen. Diesen Häusern will der 2004 gegründete Verein „HausHalten e. V.“ mit unkonventionellen Nutzungsideen neue Perspektiven geben. ALTE STADT. NEUE STADT. Künstler, Studenten, Initiativen und Vereine suchen in der Regel viel Betätigungsfläche für wenig Geld. Ziel ist, diese Gruppen zu aktivieren und zusammenzuführen, damit sie solche Häuser nutzen. Dies geschieht durch beträchtlichen eigenen handwerklichen Einsatz und bauliche Eigenleistungen, individuelle Gestaltungsformen der Häuser und unter Verzicht normaler Ausstattungsstandards. Diese nicht auf Dauer angelegten Nutzungsformen sollen auch Eigentümern über schwierige Zeiten hinweg helfen. Anfang September 2006 waren sechs Wächterhäuser vertraglich gebunden, drei bereits bezogen. > www.haushalten.org „Wächterhäuser“ wie in der Kuhturmstraße im Leipziger Westen werden von Vereinen und Verbänden für wenig Geld genutzt. 17
»Zeit ist Geld.« Benjamin Franklin (1706 – 1790), US-amerikanischer Politiker, Naturwissenschaftler, Erfinder und Schriftsteller 18 FORUM DREI | NOVEMBER 2006 ABBRUCH UND STADTUMBAU ALS CHANCE OSTDEUTSCHER STÄDTE Wie der Stadtumbau Leipzig verändert In vielen ostdeutschen Klein- und Großstädten ist der Stadtumbau Ost als wohnungspolitisches und städtebauliches Dauerthema Normalität, und der Abriss vor allem von Plattenbauten an den Stadträndern gehört nunmehr seit Jahren zum Alltag. Daher ist es nicht ungewöhnlich, dass der Abbruch von Wohnungen immer dann eine größere mediale Aufmerksamkeit erfährt, wenn er in die Kritik gerät. Etwa wenn es um den Abriss von denkmalgeschützten Gebäuden geht. Dabei lohnt sich ein genaueres Hinsehen, weil die positiven Wirkungen des Stadtumbaus längst sichtbar sind. In Leipzig zum Beispiel, wo allein die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft, eine Tochter der Stadt, seit dem Jahr 2000 rund 6.000 Wohnungen abgerissen und damit maßgeblich zur Stabilisierung des Marktes beigetragen hat. Ablesbar an einer Aufwertung benachteiligter Wohnstandorte, einem geringeren Wohnungsleerstand und verhalten optimistischen Markteinschätzungen. So kommt beispielsweise eine Mitte September 2006 veröffentlichte Analyse vom Immobilienverband Deutschland zu einer positiven Einschätzung des Leipziger Immobilienmarktes. Zwar ist der Optimismus noch verhalten, doch er ist nicht grundlos. Wenn nicht mehr Leerstandszahlen und sinkende Mieterwartungen die Sicht auf den Wohnungsmarkt bestimmen, dann weil der Stadtumbau und die großflächige Erhaltung des Altbaubestandes Wirkung zeigen. Während achtzig Prozent der Wohnungsabbrüche in Sachsen von den städtischen Wohnungsunternehmen realisiert werden – in Leipzig entfällt genau dieser Anteil auf die LWB –, profitieren von dieser Marktverknappung auch private oder genossenschaftliche Wohnungsanbieter. Von rund 4.000 LWB-Mietern beispielsweise, die infolge des Abbruchs umziehen mussten, zogen nur 60 Prozent wieder in eine kommunale Wohnung, 40 Prozent der Mieter wechselten mit dem Umzug auch den Vermieter. Vor allem profitieren jedoch die ostdeutschen Städte von dem Programm, weil der Stadtumbau mehr als ein Gesundschrumpfen des Marktes ist. Er ist eine ordnungspolitische Chance, wohnungswirtschaftliche und städtebauliche Versäumnisse und Fehlentwicklungen der Vergan- ALTE STADT. NEUE STADT. genheit aufzuarbeiten und die ostdeutschen Immobilienmärkte wieder überlebensfähig zu machen. Abriss hat historische und demografische Gründe Beispielsweise lässt sich die Situation der Stadt Leipzig, Wohnungen abreißen zu müssen, nur historisch oder besser demografisch begründen. Leipzig hat einen zu großen Wohnungsbestand oder zu wenig Einwohner, dies spiegelt sich in über 20.000 leer stehenden vermietbaren Wohnungen wider. Nicht eingerechnet eine ähnliche Anzahl unvermietbarer Wohnungen. Eine Situation, die keineswegs dem Wegzug vieler Menschen in die alten Bundesländer nach der Wende anzulasten ist, sondern weiter zurückreicht. Ende 1930 hatte Leipzig rund 718.000 Einwohner, während die Fläche der Stadt um annähernd zwei Drittel kleiner war als in ihrer heutigen Ausdehnung. Bis 1945 verlor Leipzig vor allem infolge der nationalsozialistischen Rassenpolitik und des Krieges rund 137.000 Einwohner. Einen weiteren Aderlass musste die Stadt dann in der DDR hinnehmen. Die Einwohnerzahl lag 1989 bei etwa 530.000 Einwohnern, obwohl sich die Fläche des Stadtgebietes durch die Neubaugebiete 19
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