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6 Optimierung von Bodensanierungen Abb.1 graphische Darstellung und Bestimmung der Gesamtmenge von Bleialkylverbindungen im Boden Abb.2 Optimierung von Bleialkylverbindungen Frühling 2003: der Boden der ehemaligen AK Chemie in Biebesheim, einer Anlage zur Herstellung von Tetraalkylbleiverbindungen (TAL), dem Antiklopfmittel im Benzin früherer Jahre, ist mit eben diesen giftigen Substanzen und ihren nicht minder gefährlichen Abbauprodukten belastet. Eine Bodensanierung ist erforderlich. Vorläufige Kostenschätzungen anderer Gutachter liegen im zweistelligen Millionenbereich. Jahreswende 2003/2004: Die Sanierung des Bodens ist abgeschlossen, die Altlastenfeststellung aufgehoben. Die Kosten? Unter 2 Mio €. Der Schaden war, abgesehen von dem seltenen Stoff und seinen besonderen Eigenschaften, ein typischer: wenige Schadensschwerpunkte mit hohen TAL- Gehalten des Bodens, sog. Hot Spots, umgeben von einem diffusen Hintergrund niedriger Gehalte. Der übliche Lösungsweg wäre die Festlegung eines Sanierungszielwertes gewesen, der vollflächig hätte erreicht werden müssen. In Biebesheim hätte dieser Ansatz zu einem Bodenaustausch von über 4000 m 3 auf einer Fläche von über 600 m 2 www.hpc-ag.de HPC, September 2007 SCHWERPUNKTTHEMA geführt. Tatsächlich ist die flächige Anwendung eines Zielwertes aber weder technisch noch wirtschaftlich sinnvoll und sie entspricht auch nicht der Intention des Bundes-Bodenschutzgesetzes (BBodSchG). Vielmehr soll das Sanierungsziel den jeweiligen örtlichen Bedingungen und Erfordernissen angepasst und wirtschaftlich zumutbar sein. Für uns hieß das, einen flexiblen Lösungsansatz zu finden, der einen Bodenaustausch in allen hochbelasteten Bereichen sicherstellt, nur tolerierbar belastete Bereiche zurücklässt, aber auch wirtschaftlich vertretbar ist. Als tolerierbare Belastung durfte gelten: • Schadstoffgehalte, die keine signifikante zusätzliche Belastung des Grundwassers erwarten lassen, sondern vielmehr ein Abklingen derselben • Schadstoffgehalte, die wegen der niedrigeren Belastung natürlichem Abbau effektiver unterliegen als die Hot Spots • nur Belastungen ohne direkten Kontakt zu Menschen auf dem Gelände • winzige Schadstoffnester von sehr geringem Volumen, die zwar höhere Schadstoffkonzentrationen aufweisen, aber wegen der geringen Ausdehnung trotzdem obigen Bedingungen genügen. Als vorläufige Zielvorgabe wurde ein Ausbau von ca. 90 % der im Boden enthaltenen Bleialkylverbindungen vorgegeben. Zuerst war es erforderlich, aus den Ergebnissen der Sondierungen und Analysen der Schadstoffgehalte des Bodens, die zunächst punktförmigen Charakter haben, ein geschlossenes dreidimensionales Bild des Schadens zu gewinnen. In enger Zusammenarbeit von Gutachter und Modellierer wurde für den gesamten betroffenen Bereich ein Verteilungsmodell erstellt; abgeleitet aus den Schadstoffquellen, den vertikalen Schadstoffverteilungen entlang der Sondierungen mit Berücksichtigung der geologischen Gegebenheiten und den lateralen Schadstoffverteilungen zwischen den Sondierungen, wie sie den Schadstoffquellen zugeordnet werden konnten. Am Ende dieses Bearbeitungsschrittes stand die Identifizierung und graphische Darstellung der Hot Spots und die Bestimmung der Gesamtmenge im Boden enthaltener Bleialkylverbindungen von ca. 122 kg (Abb. 1). An die Modellierung schloss sich die Optimierung an: Ausgehend von den höchsten Schadstoffgehalten wird dem Nutzen in Form der Menge der gewonnenen Schadstoffe der Aufwand in Form der erforderlichen Aushubmenge unter Berücksichtigung bautechnischer Erfordernisse gegenübergestellt (Abb. 2). Mit Abnahme der Schadstoffgehalte wächst der Aufwand gegenüber dem Nutzen zunehmend überproportional, d.h. für jedes weitere Gramm Bleialkyl, das zurückgewonnen werden soll, muss eine immer größere Menge Boden ausgehoben und behandelt werden. Im Fall Biebesheim wäre das Volumen zusätzlich auszuhebenden Bodens ab einer gewonnenen Bleialkylmenge von 113 kg bzw. 93 % geradezu explodiert. Die nach dem Modell verbliebenen Belastungen erfüllten die oben genannten Toleranzbedingungen. Abb.3 3D-Aushubmodell Das so nach Lage und Umfang bestimmte Volumen, nämlich ca. 1200 m 3 auf einer Fläche von ca. 170 m 2 , wurde dann in einen Aushubplan, d. h. im Falle der AK Chemie in ein Bohrraster für Großlochbohrungen, umgesetzt und der Bodenaustausch auf dieser Basis ausgeführt (Abb. 3). Der Nachweis der erfolgreichen Sanierung wurde durch einen Soll-Ist-Abgleich des definierten Aushubkörpers geführt. Holger Hillen hhillen@hpc-ag.de
„SCHMUCKKÄSTCHEN“ ODER „FASS OHNE BODEN“? – RISIKEN DURCH BODENVERUN- REINIGUNGEN UND GEBÄUDE- SCHADSTOFFE Den Wert einer Immobilie bestimmen u.a. Gesichtpunkte wie Alter, Zustand, Lage, Funktion und Größe. Beim Kauf eines Grundstücks sind aber auch zur tatsächlichen Wertermittlung mögliche Zusatzkosten aufgrund von vorhandenen Untergrundverunreinigungen und Gebäudeschadstoffen zu berücksichtigen. Die Wertermittlung einer Liegenschaft sollte grundsätzlich nicht nur anhand der gegenwärtigen Nutzung, sondern auch unter Berücksichtigung der Standorthistorie und zukünftiger Nutzungsänderungen (z.B.Umbau, Neubebauung) durchgeführt werden. Um ein „böses Erwachen“ nach dem Kauf einer Liegenschaft zu vermeiden, sind mögliche umweltrechtliche und abfallrechtliche Risiken durch umwelttechnische Standortuntersuchungen und - bewertungen im Vorfeld belastbar zu ermitteln und zu beziffern. Die finanziellen Mehraufwendungen können somit bereits im Vorfeld in den Verkaufsverhandlungen berücksichtigt werden. Oftmals ist der Verursacher von umweltrelevanten Verunreinigungen bzw. der frühere Eigentümer nicht mehr greifbar, so dass sich die zuständige Behörde mit schmerzlichen Sanierungsverpflichtungen an den gegenwärtigen Eigentümer wenden wird. Wir möchten im Rahmen dieses Artikels potentiellen Käufern von Immobilien einen kurzen Leitfaden an die Hand geben, der auf die Relevanz solcher Risiken SCHWERPUNKTTHEMA Was ist eine Immobilie wirklich wert? aufmerksam macht und für die Thematik sensibilisieren soll. Am Anfang aller umwelttechnischenImmobilienuntersuchungen und -bewertungen steht die Aktenrecherche durch einen Fachgutachter. Es empfiehlt sich, mit dem Einverständnis des Verkäufers, die zuständigen Umweltbehörden im Vorfeld der Untersuchungen mit einzubeziehen. Hierbei sollte man sich, möglichst umfassend, Unterlagen zur Liegenschaft (Auszug aus dem Altlastenkataster, Luftbilder, Bauakten etc.) vom Verkäufer aushändigen lassen. Was vorliegt, muss nicht aufwendig erhoben und untersucht werden. Auf Grundlage der zur Verfügung stehenden Unterlagen und der Befragung von Zeitzeugen kann nun geprüft werden, ob in der Vergangenheit bzw. Gegenwart umweltrelevante Nutzungen vorhanden waren bzw. sind. Sofern sich hieraus Verdachtsbereiche ergeben, können gezielt Boden-, Bodenluft-, Grundwasser- oder Bausubstanzuntersuchungen durchgeführt werden. Für Flächen ohne umweltrelevante Verdachtsmomente („Grüne Wiese“) kann häufig auf technische Bodenuntersuchungen verzichtet werden. Ansonsten kann erfahrungsgemäß auf nahezu allen Liegenschaften mit künstlichen Auffüllungen gerechnet werden, die mittels Sondierungen zu untersuchen sind. Als Daumenregel gilt: eine Sondierung pro 1.000 m 2 Grundstücksfläche. Bei Flächen deutlich größer als 10.000 m 2 ist der Untersuchungsumfang flächenrepräsentativ zu verringern. Bei nachgewiesenen Bodenverunreinigungen, die eine Gefahr für das Grundwasser darstellen können, sind Grundwasseraufschlüsse herzustellen. Diese sollten so platziert werden, dass sich kontaminierte Bereiche lokalisieren und die Grundwasserfließrichtung bestimmen lassen. Generell gilt: Grundwasserproben liefern nicht nur Hinweise auf einen unmittelbar benachbarten Schadstoffeintrag, sondern repräsentieren die Wasserqualität eines größeren Einzugsbereichs. Im Falle einer Untergrundkontamination auf einem benachbarten Grundstück lässt sich weiterhin durch Grundwasseraufschlüsse überprüfen, ob ein Zustrom von Schadstoffen auf das Kaufgrundstück ausgeschlossen werden kann. Bei der Wertermittlung einer Immobilie spielen auch Gebäudeschadstoffe eine entscheidende Rolle. Auf Grundlage der durchgeführten Recherchen sowie einer orientierenden Objektbegehung lassen sich mögliche Bereiche mit verdächtigen Baumaterialien (z.B. Asbest) feststellen. Auch hier können sich, je nach Art und Menge der vorhandenen schadstoffhaltigen Baumaterialien, Kosten erheblichen Umfangs verstecken, die leicht übersehen werden. Darüber hinaus wird die Bausubstanz hinsichtlich möglicher Sanierungsnotwendigkeiten seitens des Fachgutachters überprüft. Diese Beprobung lässt sich aufgrund unserer Erfahrungen mit geringem Aufwand gestalten. Grundsätzlich kann der Untersuchungsaufwand für die Bewertung einer Immobilie jedoch stark variieren, da vor allem das Baujahr sowie frühere Nutzungen einen entscheidenden Einfluss hierauf haben. Der Aufwand für eine gutachterliche Bewertung ist angesichts der potenziellen Wertminderungs- und Haftungsrisiken nur gering und bietet durch Feststellung des Status quo andererseits auch Sicherheit beim Wiederverkauf. Dr. Anselm Reuter areuter@hpc-ag.de Alexander Roth aroth@hpc-ag.de HPC, September 2007 www.hpc-ag.de 7
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