bull_02_06_Perspektive

WEALTH MANAGEMENT PLANNING
Fotos: Martin Stollenwerk, Rainer Wolfsberger
Marktumfeld für traditionelle Anlagen der
Nährboden für eine Renaissance der Immobilienanlage?
Die Antwort lautet eindeutig
«Nein». Für indirekte Immobilienanlagen –
allerdings nicht für alle – mag dies allenfalls
zutreffen, aber nur gemessen an den gehandelten
Volumen. Immobilienfonds beispielsweise
erfreuen sich hoher Beliebtheit und
sind inzwischen auch recht hoch bewertet.
Doch die Immobilienaktiengesellschaften
konnten bisher kaum profitieren, was eigentlich
nicht ganz einfach nachvollziehbar ist.
Offensichtlich wird der Kauf von Aktien einer
kotierten Immobilienfirma in erster Linie als
ein Engagement in Aktien selbst wahrgenommen
und erst sekundär als eine Investition
im Immobilienmarkt.
Obwohl also die Vorzeichen gerade anders
lauten müssten, wird obige Wahrnehmung
in der Praxis bestätigt. Denn wer beispielsweise
Anfang 2002 in Immobilienfonds
investierte, hat mittlerweile ansprechende
Renditen erzielt. Ganz im Gegensatz dazu fiel
währenddessen die Performance von Immobilienaktiengesellschaften
sehr bescheiden
aus. Zwar waren diese Aktiengesellschaften
Outperformer – das heisst, ihre Kurse entwickelten
sich besser als der gesamte
(Aktien-)Markt – insgesamt verlief die Kursentwicklung
letztendlich aber lediglich flach
in einem stark nach unten korrigierenden
Aktienmarkt.
Kaufen, halten oder verkaufen?
Wie sieht es nun mit direkten Engagements
in Immobilien aus? Im Prinzip kommt ein
Engagement nur für grössere Investoren in
Frage. Denn hält man sich vor Augen, dass
es sich häufig um Investitionen in der Höhe
zweistelliger Millionenbeträge und mehr handelt,
scheiden die meisten privaten Investoren
aus – es sei denn, sie nehmen ganz
bewusst Klumpenrisiken in Kauf.
Seit geraumer Zeit werden Investitionen
in kommerzielle Immobilien – dabei handelt
es sich hauptsächlich um Büroliegenschaften
und Detailhandelsflächen – wegen den
deutlich sichtbaren gesamtwirtschaftlichen
Bremsspuren bereits wieder recht skeptisch
beurteilt. Doch geschieht das zu Recht?
Die Risiken haben gegenüber den zurückliegenden,
guten Jahren seit 1995 deutlich
zugenommen, insbesondere seit Mitte 2001,
als der Konjunktur allmählich der Atem ausging.
Die grössten Ängste betreffen heute
allfällige Überkapazitäten und die daraus
resultierenden Preisrückgänge und damit
letztendlich Einnahmeausfälle.
Die Skepsis konzentriert sich vornehmlich
auf die mit Abstand grössten und wichtigsten
Märkte Zürich, Genf und Basel. Sie ist aber
nur zum Teil gerechtfertigt. So zeichnen
sich zwar durchaus Überkapazitäten ab, der
Markt ist jedoch weit von den Leerstandsquoten
der frühen Neunzigerjahre entfernt.
Und er wird diese auch kaum jemals wieder
erreichen. Als Beispiel eignet sich der
Wirtschaftsraum Zürich. Zu Beginn des letzten
Immobiliencrashs standen bereits etwa
3,5 Millionen Quadratmeter Bürofläche leer,
trotzdem wurde damals noch munter weitergebaut.
Die Situation heute sieht anders
aus – zwar nicht gut, aber weitaus weniger
kritisch. Grob überschlagen könnten Ende
des nächsten Jahres maximal 1,5 Millionen
Quadratmeter Büroflächen leer stehen,
wovon knapp eine Million jetzt beziehungsweise
in den folgenden Monaten neu auf den
Markt kommen. Hinzu kommen noch etwa
500 000 Quadratmeter, die durch Umstrukturierungen
und den damit verbundenen
Personalabbau vor allem in den so genannten
FIRE-Branchen (Finance, Insurance, Real
Estate) freigesetzt werden dürften. Allein
diese Werte relativieren die aufgekommenen
Ängste etwas. Zudem sind etliche Projekte
bereits wieder in den Schubladen verschwunden
oder zumindest vorübergehend sistiert.
So klafft seit Mitte 2001 – also synchron
zur konjunkturellen Verlangsamung – eine
deutlich sichtbare Lücke zwischen Baugesuchen
und Baubewilligungen oder auch
zwischen Bauvorhaben und tatsächlicher
Bautätigkeit. Es wird also weniger realisiert
als ursprünglich geplant beziehungsweise
auf Bewilligungen «verzichtet». Dies stützt die
These, nach der die Immobilienschaffenden
heute deutlich schneller und flexibler auf die
Marktsignale reagieren als in der Vergangenheit.
Für den Investor leitet sich daraus
ab, dass er zunächst einmal ruhig Blut
bewahren sollte, denn in einem langfristig
ausgelegten Markt sind kurzfristige Reaktionen
in der Regel kontraproduktiv. Im
Analystenjargon ausgedrückt: Halten beziehungsweise
selektiv kaufen. Oder, weniger
professionell ausgedrückt: Bloss nicht aus
Panik verkaufen!
Martin Neff, Telefon 01 333 24 84
martin.neff@credit-suisse.ch
«Wohnbauten sind
immer rentabel»
Reinhard Giger,
Head Real Estate Management der
Credit Suisse Financial Services
Wie geht es der Credit Suisse als
Immobilienbesitzerin?
Unser Departement trägt die
Verantwortung für rund 2000
Objekte mit einem Gesamtwert
von 17 Milliarden Franken. Die
meisten gehören nicht der Credit
Suisse, sondern der Pensionskasse
der Credit Suisse Group,
der Winterthur Life and
Pensions sowie der Winterthur
Insurance. Wir streben eine
Bruttorendite von 6,5 Prozent
oder eine Performance von über
5 Prozent an – mit Erfolg.
Immobilien sind eine langfristige,
sichere Wertanlage.
Wirkt sich die Wirtschaftsbaisse
negativ auf die Ertragslage aus?
Bis jetzt kaum. Bei den neuen
Wohnbauten sind die geräumigen
und modern eingerichteten
Wohnungen begehrt. Bei den
Geschäftsflächen ist die Situation
komplexer. Die meisten
Gebäude liegen an strategisch
günstiger Lage, so dass sich
die Mieter einen Wechsel zweimal
überlegen. Zudem sind wir
durch langfristige Mietverträge
gesichert; Neubauten realisieren
wir nur, wenn der Grossteil
der Bürofläche vermietet ist.
Investiert die Credit Suisse mehr
in Immobilien als früher?
Tendenziell schon. Wir widerstehen
aber der Versuchung,
eine wesentlich tiefere Rendite
bei Immobilienkäufen zu
akzeptieren, nur weil die Performance
bei Aktien heute tiefer
als bei Immobilien ist. (schi)
Credit Suisse Bulletin 6-02 63