ImmoCompact 01/2018

Verwaltung
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Erfolgsfaktoren für Property Manager
Die schlechte Verwaltung einer Immobilie kann schnell richtig teuer werden. Umso wichtiger ist es, den richtigen
Dienstleister auszuwählen. Und so unterschiedlich Immobilien und auch die Anforderungen an ihre Verwaltung sind,
gibt es doch einige generelle Erfolgsfaktoren für ein gutes Property Management.
Ein gutes Property Management zeichnet sich in der Regel
dadurch aus, dass es sich für den Eigentümer nicht bemerkbar
macht. Eine schlechte Immobilienverwaltung
merkt der Eigentümer dagegen bald auf seinem Konto. Laut
einer Umfrage des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter
e. V. (DDIV) entstehen jährlich bis zu 25 Mio. Euro
Schaden aufgrund unprofessioneller und fehlerhafter Immobilienverwaltung.
Worauf sollten Immobilieneigentümer bei
der Auswahl des Dienstleisters achten? Was sind die entscheidenden
Erfolgsfaktoren?
Alles aus einer Hand vs. externe Experten
Grundsätzlich gibt es verschiedene Möglichkeiten, Verwaltung
und Management von Immobilien zu organisieren: Eine davon
ist die Beauftragung eines Generalunternehmers, der alle Leistungen
– also das Asset-, Property- und Facility-Management
– aus einer Hand erbringt. Eine Alternative ist, einen Teil der
Leistungen – insbesondere die Wartung, Instandhaltung und
die Gebäude- und Grünanlagenpflege – extern zu vergeben.
Es ist durchaus sinnvoll, alles aus einer Hand zu erbringen,
um Schnittstellen und damit Kosten zu reduzieren. Allerdings
muss dann die externe Kontrolle der erbrachten Leistungen
sichergestellt sein. Die optimale Aufgabenverteilung bei der
Immobilienverwaltung sieht daher eine externe Durchführung
von Wartung, Instandhaltung und Gebäudepflege vor.
Nur so kann sichergestellt werden, dass alle wichtigen
Leistungen mit ausreichender Qualität und Sorgfalt erbracht
werden. Entscheidender Faktor dabei ist die effektive Kontrolle
und Steuerung.
Ungeachtet der Entscheidung, ob Leistungen intern oder extern
erbracht werden, sollte die fortlaufende Wertpflege der
Gebäude die oberste Maxime sein. Langfristiger Werterhalt
statt kurzfristiger Ertragsoptimierung ist die Devise. Der Property
Manager leistet hierbei einen wesentlichen Beitrag und
sollte daher mit Sorgfalt ausgewählt werden. Es gilt, eine Reihe
von typischen Fehlern beim Management
der Immobilien zu vermeiden, die
in der Summe viel Geld kosten können.
Marktkenntnis, Kundennähe und
vorausschauende Planung
Zunächst sind die Kenntnis des lokalen
Marktes und die Vor-Ort-Präsenz entscheidend.
Nur so ist es möglich, die
Beziehung zu den Mietern zu pflegen
und damit die Kundenbindung zu erhöhen.
So sind Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen
im Bestand
erstens leichter durchzusetzen und werden
zweitens rechtzeitig erkannt. Bleibt
die Mängelbeseitigung aus, kann dies
dazu führen, dass der Mieter vom Mietminderungsrecht
Gebrauch macht. Ein
guter Property Manager pflegt stetig eine
gute Mieterbeziehung. Ein zufriedener
Mieter bleibt schließlich deutlich länger
in der Immobilie. Die Kenntnis des lokalen
Marktes wiederum hilft zudem
dabei, in der Planung wichtige marktund
objektrelevante Informationen zu
identifizieren, um darauf basierend belastbare
Cashflow-Prognosen erstellen
zu können und Budgetpläne und Handlungsempfehlungen
abzuleiten.
Ein effizientes Daten- und Dokumentenmanagement
ist eine notwendige,
jedoch nicht hinreichende Voraussetzung,
um Wertschöpfungspotenziale zu
generieren. Vielmehr ist eine aktive
Planung und adäquate Quantifizierung
von wertsteigernden und kostenredu-
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