ImmoCompact 01/2018

zierenden Maßnahmen erforderlich,
um beispielsweise bei Instandhaltungsund
Modernisierungsmaßnahmen das
richtige Maß zwischen Werterhalt und
Kostenminimierung zu wahren und die
termingerechte Umsetzung zu gewährleisten.
Die entsprechenden technischen
Voraussetzungen wie auch die fachlichen
Kompetenzen sollte der Property
Manager unbedingt vorweisen können.
Kaufmännisches Management wichtig
Im Anschluss an die Planungsphase gilt
es, den störungsfreien Betrieb sicherzustellen
und gleichzeitig die vorgegebenen
Ziele auf Objektebene durchzusetzen.
Wichtiger Faktor ist dabei ein
professionelles kaufmännisches Management.
Dazu gehört nicht zuletzt,
Mietsteigerungspotenziale konsequent
zu nutzen. Bei der Nutzungsart Wohnen
sind die Möglichkeiten gesetzlich
reguliert. Gerade hier kommt es darauf
an, den richtigen Zeitpunkt für eine
Mieterhöhung im Auge zu behalten
und die Fristen zu wahren. Bei Gewerbemietern
gilt es, Indexierungen oder
Staffelmieten regelmäßig zu überprüfen,
um Mietsteigerungspotenziale umzusetzen.
Ein effektives Forderungsmanagement
wiederum verhindert die Entstehung
von Mietrückständen, die häufig
nicht wieder einbringbar sind, und leistet
so einen erheblichen Beitrag zum operativen
Ergebnis.
Korrekte Betriebskostenabrechnungen
stellen einen weiteren Hebel zur Wertschöpfung
dar. Während das Gewerbemietrecht
wesentlich auf Vertragsfreiheit
basiert, ist das Wohnungsmietrecht
gesetzlich weitgehend geregelt. Die Erstellung
der Betriebskostenabrechnungen
birgt typische Fehlerquellen – wie
etwa Fristen oder die Berücksichtigung
aller umlagefähigen Kosten. So kommt
es in diesem Bereich vor allem auf juristische
Fachkenntnisse an. Wer die
Betriebskosten konsequent im Auge
behält, eröffnet auch Spielräume bei
der Kaltmiete. Wichtiger Einflussfaktor
sind dabei die Energielieferverträge.
Ein Verwalter, der mehrere Immobilien
managt, kann bei der Lieferung von Öl,
Gas und Strom oft günstigere Konditionen
aushandeln. Das gilt auch für
andere Dienstleistungsverträge zur Bewirtschaftung
der Objekte.
In Bezug auf das technische Gebäudemanagement gilt es, den
Gebäudebetrieb sicherzustellen und zu steuern – möglichst
kostengünstig, aber professionell. Die immer komplexer werdenden
Strukturen bei der technischen Gebäudeausstattung
und der Haustechnik erfordern heute umfangreiche Kompetenzen.
Zu kurzfristiges
Kostendenken
ist unbedingt
zu vermeiden,
sonst werden
Pflege und Wartung
des Gebäudes
vernachlässigt.
Schlecht bewirtschaftete
Gebäudekomponenten erreichen aber ihre technische
Lebensdauer nicht und führen zu unzufriedenen Mietern.
Darüber hinaus hat der Property Manager einen entscheidenden
Wettbewerbsvorteil, der die immer anspruchsvoller
werdenden Anforderungen an die Nachhaltigkeit von Gebäuden
erfüllen kann.
Controlling und Qualitätsprüfung
Die immer komplexer werdenden Strukturen bei der technischen
Gebäudeausstattung und der Haustechnik erfordern heute
umfangreiche Kompetenzen. Zu kurzfristiges Kostendenken ist
unbedingt zu vermeiden.
Zu guter Letzt ist ein verlässliches Controlling unerlässlich.
Insbesondere der Überwachung der beauftragten Dienstleister
kommt hierbei ein wesentlicher Anteil zu. Weichen die
erbrachten Dienstleistungen vom jeweils vertraglich Vereinbarten
ab, wurden der Kostenrahmen gewahrt und Terminvorgaben
eingehalten? Nur wer diese Fragen im Blick behält,
kann gegebenenfalls Anpassungen vornehmen und am Ende
erfolgreich sein.
Insgesamt gibt es eine große Bandbreite von Erfolgsfaktoren
beim Property Management, mit denen Fehler vermieden und
zusätzliche Werte geschaffen werden können. In der Summe
macht dies den Unterschied. Ein guter Property Manager wird
auch seiner Aufgabe als „Manager“ gerecht und ist in der
Lage, die Rendite der verwalteten Immobilien um gut 10%
zu steigern.
W
Von Martin Herkenrath, geschäftsführender Gesellschafter
der OMEGA Immobilien Gruppe
1 / 2018
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