ImmoCompact 01/2018

Schritt wird der Kostenwert mit einer
Grundsteuermesszahl multipliziert und
ergibt den Grundsteuermessbetrag. Die
bisherigen bundeseinheitlichen Grundsteuermesszahlen
sollen jedoch durch
länderspezifische Grundsteuermesszahlen
ersetzt werden. Im dritten und
letzten Schritt wird der Grundsteuermessbetrag
mit dem Hebesatz der jeweiligen
Gemeinde multipliziert. Der
Hebelsatz kann individuell von jeder
Gemeinde festgesetzt werden. Für
Berlin beträgt der Hebesatz zum Beispiel
810% und für Düsseldorf 440%.
Das heißt, trotz gleicher Basiswerte
muss man in Berlin 84% mehr Grundsteuer
bezahlen.
Praxisbeispiel
W Mehrfamilienhaus Berlin, Bj.: 2017
W Grundstücksfläche: 1.000 m 2
W Bodenrichtwert: 800 Euro pro m 2
W Bodenwert: 800.000 Euro
W Brutto-Grundfläche (BGF): 3.500 m 2
W Pauschalherstellungskosten pro BGF:
935 Euro pro m 2
W Pauschalherstellungskosten:
3.272.500 Euro
W Alterswertminderung max. 70%:
0 Euro
W Gebäudewert: 3.272.500 Euro
W Kostenwert: 4.072.500 Euro
Der Einheitswert für dieses Mehrfamilienhaus
mit einer Wohnfläche von 1.920
m 2 beträgt rund 226.000 Euro. Der
Kostenwert beträgt somit das 18-Fache,
nämlich 4.072.500 Euro. Würde man
ein im Jahr 1964 gebautes Haus in der
gleichen Größe neu bewerten, würde
sich ein Kostenwert in Höhe von
1.514.000 Euro ergeben. Das heißt, der
Kostenwert des Neubaus ist fast dreimal
so hoch wie der des Altbaus.
Bei der Ermittlung des Gebäudewerts
erfolgt eine Unterscheidung nach Gebäudearten.
Weiterhin ist eine Unterteilung
in drei Baujahresgruppen vorgesehen.
Innerhalb dieser Gruppen sind
erhebliche Unterschiede erkennbar. So
wird beispielsweise ein Bürogebäude
mit dem Baujahr 2005 mit einem um
62% höheren Wert angesetzt als ein
Bürogebäude mit dem Baujahr 2004. Bei
den Herstellungskosten werden innerhalb
einer Baujahresgruppe keine Differenzierungen vorgenommen.
So werden beispielsweise alle Mehrfamilienhäuser
mit einem Baujahr vor 1996, abgesehen von der linearen
Alterswertminderung, gleich bewertet. Baumängel, unterschiedliche
Ausstattung oder Kernsanierungen werden nicht
berücksichtigt.
Auswirkung auf die Grundsteuer
Im Rahmen der Neuregelung soll die Grundsteuer nicht erhöht
werden. Dieses Ergebnis wird dadurch erreicht, indem
man die Grundsteuermesszahlen reduziert. Die Reduzierung
erfolgt im Verhältnis der Steigerung des Kostenwerts zum
Einheitswert. Diese Regelung führt zwangsläufig zur Erhöhung
der Grundsteuer für Neubauten und zur Kürzung der
Grundsteuer für Altbauten, da die Alterswertminderung nur
bei Altbauten zu berücksichtigen ist. Der Kostenwert wird
zum 01.01.2022 festgesetzt. Danach kann erst die Höhe der
Grundsteuermesszahlen ermittelt werden. Für die Auswertungen
benötigt die Verwaltung eine lange Bearbeitungszeit.
Daher soll die Neufestsetzung der Grundsteuer erst ab dem
Jahr 2027 erfolgen.
Die Grundsteuer in Berlin für Wohngebäude beträgt durchschnittlich
0,28 Euro pro m 2 pro Monat. Künftig könnte sich
nach unseren Schätzungen die Grundsteuerbelastung verschieben:
für Altbauten auf 0,15 Euro pro m 2 pro Monat und für
Neubauten auf 0,40 Euro pro m 2 pro Monat.
Fazit
Für Eigentümer bietet das neue Verfahren den Vorteil, dass
die Bewertung einfacher und klarer wäre. Zudem reduziert
sich für Eigentümer älterer Gebäude die Grundsteuer. Eigentümer
neuerer Gebäude müssten hingegen mit einer höheren
Grundsteuer rechnen. Ob die Grundsteuerreform tatsächlich
in dieser Form umgesetzt wird, ist momentan fraglich. Denn
die Neuregelung beinhaltet teilweise willkürliche Festsetzungen.
Dem BVerfG wurde unter anderem ein Gutachten von
Prof Dr. Johanna Hey, Direktorin des Instituts für Steuerrecht
der Universität zu Köln, im Juni 2017 zur Reform vorgelegt, in
dem die Verfassungsmäßigkeit der Reform angezweifelt wird.
Daher bleibt abzuwarten, welche Hinweise das Gericht hinsichtlich
der Neuregelung geben wird.
W
Bewertung der Neuregelung
Von Hannes Wendt, Sachverständiger für
Grundstücksbewertung bei Crowe Horwath Trinavis
1 / 2018
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