ImmoCompact 01/2018

Recht
gekommen sein, um einen Provisionsanspruch zu begründen.
Hierfür reicht nicht jede Tätigkeit des Maklers aus. Vielmehr
muss sich der Hauptvertrag als Ergebnis einer für den Erwerb
wesentlichen Maklerleistung darstellen. Dafür reicht es indes aus,
dass die Maklerleistung mitursächlich ist. Scheitern die Verhandlungen,
kann die Kausalität unterbrochen werden. Dann kommt
es darauf an, ob der Nachweis des Maklers bei Aufnahme der
letztlich erfolgreichen neuen Verhandlungen noch fortwirkt.
Bei einer Nachweisleistung entfällt die Kausalität, wenn dem
Kunden zum Zeitpunkt des Nachweises die Vertragsgelegenheit
bekannt war. Die Darlegungs- und Beweislast für die Ursächlichkeit
trägt der Makler. Indes greift zugunsten des Maklers
eine Kausalitätsvermutung, wenn der Hauptvertragsschluss
innerhalb einer angemessenen Zeitspanne nach der Leistung
erfolgt. Dann muss der Kunde die fehlende Ursächlichkeit der
Leistung nachweisen. Der Kunde muss also beweisen, dass es
zu einer Unterbrechung des Kausalverlaufs gekommen ist.
Was als angemessener Zeitpunkt zu werten ist, ergibt sich aus
den Umständen des Einzelfalls und der Art des Objekts.
5. Identität von beabsichtigtem und geschlossenem Vertrag
Für das Entstehen des Maklerprovisionsanspruchs muss stets
der Vertrag zustande kommen, der von Anfang an zwischen
den Vertragspartnern gewollt war. Führt die Tätigkeit des
Maklers zum Abschluss eines Vertrags mit anderem Inhalt
oder einer anderen Person, entsteht kein Provisionsanspruch.
Demgemäß ist der Makler oft mit Kunden konfrontiert, die eine
Zahlung der Maklercourtage mit der Begründung verweigern,
dass sie das Objekt zu einem anderen als dem angebotenen
Kaufpreis erworben haben. Alternativ tragen sie vor, es handele
sich um ein völlig anderes Objekt, als ihnen ursprünglich
von dem Makler angeboten wurde. Gerne begründen Maklerkunden
eine Zahlungsverweigerung auch damit, dass nicht sie
selbst, sondern ein Dritter das Objekt erworben habe.
6. Die Kenntnis von der Maklertätigkeit
Der Auftraggeber muss von der Maklertätigkeit, die für den
Vertragsabschluss kausal war, Kenntnis haben. Dies folgt aus
der Überlegung, dass der Maklerkunde in die Lage versetzt
werden soll, bei der Bemessung des Kaufpreises die Provisionsbelastung
zu berücksichtigen. Anders ist nur dann zu entscheiden,
wenn feststeht und vom Makler bewiesen werden
kann, dass der Auftraggeber auch mit Kenntnis der Provisionspflicht
den Hauptvertrag geschlossen hätte.
7. Die „3 V“
Kennzeichnend für das Maklerrecht ist die Dreierbeziehung
zwischen Makler und Maklerkunde auf der einen Seite und
dem Hauptvertragspartner (Dritter) auf der anderen Seite.
Daran fehlt es offensichtlich bei Eigengeschäften des Maklers.
a) Die Verflechtung
Wenn die Drittbeziehung der Maklerleistung bei wirtschaftlicher
Betrachtungsweise nicht gegeben ist, das heißt, wenn der Dritte
dem Lager des Maklers zuzurechnen ist, liegt ein sogenannte
Verflechtung vor. Hierbei ist zwischen der
echten und unechten Verflechtung zu unterscheiden.
Eine echte Verflechtung liegt
vor, wenn Makler und Hauptvertragspartei
(Dritter) wirtschaftlich derart identisch
sind, dass die Fähigkeit zu einer
selbstständigen unabhängigen Willensbildung
nicht mehr besteht. Dies ist zum
Beispiel dann der Fall, wenn es sich beim
Makler und dem Dritten um Kapital -
gesellschaften handelt, die beide von ein
und derselben Person wirtschaftlich beherrscht
werden.
Eine unechte Verflechtung liegt vor, wenn
der Makler zum Dritten seines Kunden in
einer solchen Beziehung steht, dass er
sich im Falle eines Streits bei regelmäßigem
Verlauf auf die Seite des Vertragsgegners
stellen wird. Dies wäre beispielsweise
beim Handelsvertreter oder Stellvertreter
so, nicht aber bei einem Wohnungseigentumsverwalter,
schließlich ist der
§ 2 Abs. 2 WoVermG auf den Nachweis
der Vermittlung von Kaufverträgen nicht
analog anwendbar.
b) Die Verjährung
Die Verjährungsfrist für den Makler -
provisionsanspruch beträgt gemäß den
§§ 195, 199 BGB drei Jahre ab dem Ende
des Jahres, in dem der Anspruch entstanden
ist und der Makler von den anspruchsbegründenden
Umständen und
der Person des Schuldners Kenntnis erlangt
hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit
erlangen müsste. Die absolute Höchstfrist
beträgt zehn Jahre.
c) Die Verwirkung
Unabhängig von der Verjährung kann
der entstandene Provisionsanspruch untergegangen
sein, weil er gemäß
§ 654 BGB verwirkt ist. Verwirkt ist ein
Recht dann, wenn seit der Möglichkeit
seiner Geltendmachung längere Zeit verstrichen
ist (Zeitmoment) und besondere
Umstände hinzutreten, die die verspätete
Geltendmachung als Verstoß gegen Treu
und Glauben erscheinen lassen (Umstandsmoment).
Wer als Immobilienmakler diese ultimativen
Voraussetzungen, die alle zusammen
für das Entstehen eines Maklerprovisionsanspruches
erfüllt sein müssen,
nicht kennt, läuft Gefahr, trotz erfolgreicher
Leistung seinen Provisionsanspruch
zu verlieren.
W
42 1 / 2018