ImmoCompact 01/2018

PropTech
© NicoElNino – Fotolia.com
Wohnraum wird smart:
Eigenschaften eines
Smart Building
Smart-Home-Funktionen sind im Eigenheim mittlerweile etabliert. Die
Zuhause Plattform hat aber bereits einen neuen Ansatz für die Gebäudeautomatisierung
von urbanen Mehrgeschossbauten entwickelt.
Die Miet- und Kaufpreise in den Metropolregionen
Deutschlands steigen kontinuierlich. Das Zinsniveau ist
historisch niedrig. Der Bestand lässt sich mit geringen
Leerstandsquoten vermieten und im Neubaubereich werden
immer noch weniger Wohnungen fertiggestellt als benötigt.
Warum sollte sich die Wohnungswirtschaft in diesem Umfeld
mit dem Thema Smart Building beschäftigen? Dafür gibt es
drei gute Gründe: Kosten, Kosten, Kosten. Kosten der Errichtung,
Kosten der Verwaltung und Kosten der Nutzung.
Errichtungskosten senken für zeitgemäßes Komplettsystem
Dass die Errichtungskosten in den letzten Jahren stark gestiegen
sind, ist das eine. Ein ganz anderes Problem sind die
verbauten Systeme, die in diesen Baukosten enthalten sind.
Häufig ist bereits mit Fertigstellung die technische Gebäudeausstattung
nicht mehr zeitgemäß. Das liegt nicht an zu
langen Bauzeiten oder dem rasanten Technologiefortschritt,
sondern an dem Schema X, nach dem gerne gebaut wird.
Die Video-Gegensprechanlage mit einem viel zu kleinen Display
in der Wohnung hat genau eine Funktion: Video-Gegen -
sprechen. Davon getrennt ist das Zugangssystem. Beides hat
wiederum nichts mit den Datensammlern zur Erfassung der
Verbrauchswerte in den Treppenhäusern zu tun. Die Heizungsregelung
hat mittlerweile eine digitale Anzeige, aber keine
Schnittstelle nach außen. Die Wärmesteuerung in den Wohnungen
geht nur über die klassischen Raumthermostate hinaus,
wenn der Bewohner im Elektronikmarkt
auf Einkaufstour war.
Diese nicht abgestimmten parallelen Infrastrukturen
werden in einem Smart
Building durch eine zukunftssichere
Kommunikationsinfrastruktur ersetzt,
die in einem Komplettsystem alle benötigten
Funktionen abbilden kann.
Verwaltungskosten minimieren durch
digitale Prozesse und Fernzugriff
In der Regel besteht das Klingeltableau
aus Messing oder Edelstahl mit gedruckten
Klingelschildern, die – wenn
überhaupt – nur vom Hausmeister gewechselt
werden können. Nach kurzer
Zeit sieht ein derartig aufgebautes
Klingeltableau aus wie ein Kunstwerk.
Die Zugriffsrechte des elektronischen
Zugangssystems müssen von Hand vor
Ort per Laptop neu eingespielt werden.
Die Kommunikation mit den Bewohnern
erfolgt konsequent per Hausaushang
am Schwarzen Brett. Diese zeitintensiven,
teuren Papierprozesse und Arbeiten vor
Ort werden in einem Smart Building
durch digitale Prozesse rund um das
jeweilige Gebäude ersetzt.
Einsparung von Nutzungskosten durch
geringen Ressourcenverbrauch
Smarte Steuerelemente dürften sich zukünftig auch in urbanen Mehrgeschossbauten durchsetzen.
Eine äußerst wichtige Ressource rund
um das Gebäude ist die Wärmeenergie.
Fenster auf, Heizkörperventil ebenfalls,
beides vergessen zu schließen – das ist
der Klassiker. Untersuchungen zeigen,
dass die einfache Logik „Fenster zu –
Heizkörperventil zu“ oft das beste
Kosten-Nutzen-Verhältnis hat. Erschwerend
zu dem beschriebenen Nutzungsverhalten
kommt hinzu, dass die
Auswirkungen erst bei der nächsten
Heizkostenabrechnung für den Be-
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