PINNEBERGER SCHNACK Mai Juni 2018

immobilienSCHNACK
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IMMOBILIEN –
TIPPS VON DER FACHFRAU
GRUNDSTÜCKSKAUFVERTRÄGE VERSTEHEN – TEIL 2
Im ersten Teil „Grundstückskaufverträge
verstehen“ haben
wir die Punkte 1 bis 4 der Gliederung
eines notariellen Kaufvertrages
dargestellt, nämlich
die Art des Vertrages, die Bezeichnung
des Sachstandes, die Vereinbarung
über den Verkauf und zum Eigentumsübergang.
Heute geht es um:
Festlegung von Kaufpreis und Fälligkeit
Eine Finanzierungsklausel für einen
fremd finanzierten Verkauf wird
aufgenommen.
Sonstige Regelungen, wie z.B. wer
die Kosten des Kaufvertrages trägt,
sowie Hinweise und Belehrungen
werden aufgenommen.
kAuFpreis unD Fälligkeit
Im notariellen Kaufvertrag wird nicht
nur die Kaufpreishöhe festgelegt. So
können im Kaufpreis auch Leistungen
vor Übergabe, wie der Anschluss an
Versorgungsleitungen, eine Vermessung
des Grundstückes o.ä. enthalten
sein. Meist ist der Kaufpreis ein Festpreis,
er kann aber auch veränderlich
vereinbart werden, wenn z.B. die genaue
Grundstücksgröße noch ermittelt
werden muss.
Auch das Zubehör, das mit verkauft
wird, sollte aufgeführt werden. Dies
sind z.B. Einbauküche, Markise, Möbel
im Bad oder auch ein Rasenmäher. Die
Nennung solcher Gegenstände gibt Sicherheit
für den Käufer und dazu den
Vorteil, Grunderwerbsteuer für diesen
Kaufpreisanteil zu sparen; allerdings
prüft das Finanzamt durchaus nach,
ob der angesetzte Wert angemessen ist.
Im Kaufpreis nicht enthalten sind im
Zusammenhang mit dem Kaufvertrag
stehendende Kosten.
Die Fälligkeit des Kaufpreises wird üblicherweise
auf ein konkretes Datum
festgelegt. Die Fälligkeit tritt dennoch
erst ein, wenn verschiedene Voraussetzungen
erfüllt sind, z.B.
eine Auflassungsvormerkung zugunsten
des Käufers ist im Grundbuch
eingetragen (sie dient der Sicherung
des Grundstückserwerbs),
die Lastenfreiheit des Grundstückes
sichergestellt ist; alle im Grundbuch
eingetragenen Belastungen
wie Grundpfandrechte gelöscht
sind bzw. die Löschung sichergestellt
ist. Dies gilt auch für Belastungen
in Abteilung II des Grundbuchs,
z.B. für ein Wohnrecht oder ein Wegerecht
bei Grundstücken die Vorkaufsrechtverzichtserklärung
der Gemeinde/
Stadt, bei Eigentumswohnungen
die Zustimmung des
Verwalters vorliegt.
Weiterhin wird festgelegt, in welcher
Form der Kaufpreis zu zahlen ist. Früher
erfolgte die Zahlung meist über ein
Notaranderkonto. In diesem Fall zahlt
der Käufer den Kaufpreis auf ein vom
Notar eingerichtetes Konto und dieser
zahlt dann z.B. noch bestehende Darlehensschulden
an Banken und den
verbleibenden Rest an den Verkäufer
aus. Ein Notaranderkonto verursacht
aber Notargebühren, so dass man
heute meist die Direktzahlung wählt.
Hier schickt der Notar eine Fälligkeitsmitteilung
an den Käufer, sobald
alle Voraussetzungen für die Fälligkeit
vorliegen. Der Käufer zahlt dann genau
nach den Vorgaben des Notars an
Banken, etwaige sonstige Gläubiger
und den Verkäufer.
Zahlt der Käufer den Kaufpreis nicht,
hat der Verkäufer gesetzliche Möglichkeiten
vom Vertrag zurückzutreten
oder gegen den Käufer zu vollstrecken
– durch die Vereinbarung der Zwangsvollstreckungsunterwerfung.
So muss
der Verkäufer bei Nichtzahlung nicht
erst ein gerichtliches Urteil erwirken,
um die Zwangsvollstreckung gegen
den Käufer zu betreiben. Üblicherweise
wird auch der Käufer so für den Fall
abgesichert, dass der Verkäufer die Immobilie
nach Kaufpreiszahlung nicht
übergibt.
FinAnzierungsklAusel
Ohne die sog. Finanzierungsklausel
wäre die Finanzierung einer Immobilie
nicht möglich.
Finanzierende Banken
erwarten eine
Sicherheit, nämlich
die Eintragung einer
Grundschuld in das
Grundbuch.
Diese Sicherheit kann der Käufer aber
noch nicht bieten, da er noch nicht
Eigentümer des Grundstückes ist. Der
Verkäufer wiederum wird natürlich
keine Belastung seines Grundbuches
ohne Kaufpreiszahlung erlauben. Aus
dieser Unwegsamkeit ist die heutige
juristische Regelung entstanden. Gerade
diese juristischen Formulierungen
sind für die Vertragsparteien oft unverständlich.
In dieser Klausel stellt der Grundstückseigentümer
zwar sein Grundstück
schon vorab als Sicherheit zur
Verfügung und erlaubt die Eintragung
einer Grundschuld ins Grundbuch, es
ist aber sichergestellt, dass das Grundstück
nur dinglich haftet, er haftet
persönlich also nicht. Darüber hinaus
darf die Bank nur Gebrauch von der
Grundschuld machen, wenn der Kaufpreis
vollständig bezahlt wurde.
Seit 25 Jahren
In der sogenannten Grundschuldbestellung,
mit der die Eintragung der
Grundschuld im Grundbuch vom Notar
beurkundet werden muss, wird genau
diese Formulierung übernommen.
sonstige regelungen
Kaufverträge enthalten weiterhin Regelungen
zu
Sachmängelgewährleistung
Übergang von Besitz, Nutzung
und Lasten
Übernahme der Kosten des
Kaufvertrages und Belehrungen.
Bei der Sachmängelgewährleistung gilt
bei gebrauchten Immobilien die gesetzliche
Regelung. Üblicherweise wird
„gekauft wie besehen“. Dies bedeutet,
dass der Käufer nur dann die Möglichkeit
zur späteren Mängel-Beanstandung
hat, wenn der Verkäufer diese
arglistig verschwiegen hat.
Der Regelung von Übergang von Besitz,
Nutzung und Lasten ist sehr
wichtig. Der Käufer nimmt zum vereinbarten
Zeitpunkt, nach Zahlung
des gesamten Kaufpreises, die Immobilie
„in Besitz“ und es gehen auch
Nutzung und Lasten auf ihn über. Der
Übergang des Eigentums dagegen erfolgt
erst, wenn die Umschreibung
des Eigentums vom Verkäufer auf den
Käufer im Grundbuch erfolgt ist. Voraussetzung
hierfür ist die vollständige
Kaufpreiszahlung, aber auch die Zahlung
der Grunderwerbsteuer. Ohne die
„Unbedenklichkeitsbescheinigung“
des Finanzamtes wird der Käufer nicht
IHR MAKLER DER REGION
als Eigentümer eingetragen. Die Regelung,
wer die Kosten des Kaufvertrages
trägt, ist von großer Bedeutung.
Vielfach wird angenommen, dass der
Käufer „automatisch“ alle Kosten, wie
Notar, Grundbuchamt, Grunderwerbsteuer
etc., trägt – dies ist zwar „üblich“,
muss aber klar geregelt werden.
Der Verkäufer ist oft verunsichert,
weil der Notar in seinen Belehrungen
darauf hinweist, dass für diese Kosten
beide Vertragsparteien haften. Dies ist
tatsächlich Gesetz - in der Praxis allerdings
kenne ich keinen Notar, der je erlebt
hätte, dass der Verkäufer haftbar
gemacht wurde.
Weiterhin belehrt der Notar u.a. darüber,
dass der Übergang des Eigentums
erst mit Eintragung ins Grundbuch
erfolgt, der jeweilige Eigentümer des
Grundstückes für Rückstände an öffentlichen
Lasten und Abgaben haftet
und auch, dass alle Vereinbarungen
vollständig beurkundet sein müssen,
weil sonst möglicherweise der gesamte
Vertrag nichtig sein könnte (z.B. Abweichungen
zwischen beurkundeter
und tatsächlicher Kaufpreishöhe).
„Grundstückskaufverträge verstehen“ -
Begrifflichkeiten und wichtigste Fachbegriffe
sind für Sie nun nicht mehr
fremd - eine gute Voraussetzung, um
gezielt den Makler Ihres Vertrauens
und natürlich den Notar befragen zu
können.
Ihre Ingeborg List
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