Immobilia 2010/09 - SVIT

Immobilienwirtschaft
Nachhaltige Immobilienentwicklung
Im Falle eines institutionellen Investors in
Gewerbe- und Wohnimmobilien ging es
um die Fragestellung, wie ein kontinuierlich
wachsender Immobilienbestand bei
gleich bleibenden Personalzahlen bewältigt
werden kann. Als Lösung wurden auf
der Zeitachse nicht nur der zukünftige Personalbedarf
abgebildet, sondern auch organisatorische
Massnahmen innerhalb des
Unternehmens, die einer Zunahme entgegenwirken.
Eine Bereinigung der Dienstleistungsverträge,
der IT-Systeme und der
Reportinganforderungen sind nur drei Beispiele,
die zu einem reduzierten Personalbedarf
führten.
Scorecards – ein integrierter Blick auf
die Nachhaltigkeit. Die Auswahl des richtigen
Labels, die Bewertung von Investitionen,
die vorausschauende Planung der
Bewirtschaftung und der angemessene
Einsatz des Personals sind die zentralen
Elemente einer umfassenden Nachhaltigkeitsstrategie
im Immobilienmanagement.
Zusammengefasst werden all diese Elemente
in sogenannten Nachhaltigkeits-
Scorecards, die einen guten Überblick über
die aktuelle Situation geben.
Um die Realisierung strategischer
Vorgaben bis auf die operative Ebene sicherzustellen,
hat sich in der Praxis weitgehend
die Methode der Balanced Scorecard
etabliert. Sie basiert auf Kennzahlen und
auf der These, dass Entscheidungen nicht
nur aufgrund von finanziellen Überlegungen,
sondern ganzheitlich, das heisst unter
Einbezug von Kunden, Prozessen und Innovationen
getroffen werden sollten. In der
Immobilienbranche, insbesondere im Bereich
der Nachhaltigkeit, konnte sich diese
Methodik allerdings noch nicht wirklich
etablieren. Dies ist umso bedauernswerter,
als mit einer Nachhaltigkeits-Scorecard
die Umsetzung von definierten Nachhaltigkeitszielen
über klare Messgrössen
und Zielwerte transparent gesteuert und
geprüft werden kann. Der aktuelle Erfüllungsgrad
der Nachhaltigkeitsziele kann
auf diese Weise zu jedem Zeitpunkt ermittelt
werden.
Das Instrument der Nachhaltigkeits-Scorecard
wird in Zukunft sicher an
Bedeutung gewinnen. Erste umfassende
Projekte sind bereits am Laufen. Ein
schweizerischer Finanzdienstleister ist
zurzeit daran, seine bestehende Balanced
Scorecard um einen umfassenden Nachhaltigkeits-Kriterienkatalog
zu erweitern.
Der Katalog berücksichtigt soziale, ökonomische
und ökologische Aspekte und trägt
dem heutigen Verständnis von Nachhaltigkeit
Rechnung. Nachhaltige Immobilien
sind heute weit mehr als nur grün. Im Gegenteil,
sie werden immer ökonomischer
und damit für Investoren immer interessanter.
So führen beispielsweise sozialere
Arbeitsplatzkonzepte zu einer erhöhten
Produktivität der Mitarbeitenden. Die Betriebs-
und Energiekosten beeinflussen
massgeblich die Rendite und ein verkehrstechnisch
gut erreichbarer Standort bringt
sowohl auf Mitarbeiter seite als auch im
finanziellen Bereich zahlreiche Vorteile.
Die Nachhaltigkeits-Scorecard bezieht
die Sicht der verschiedenen Rollen,
d.h. des Investors, des Eigentümers, des
Bauherrn, aber auch des Bewirtschafters
und des Nutzers der Liegenschaft mit ein
und zeigt mögliche Synergien bzw. Konflikte
zwischen den einzelnen Rollen- und
Nachhaltigkeitszielen auf. Die Grundlage
dafür bilden zuverlässige, einfach zu erhebende
Messgrössen, die einen differenzierten
Vergleich der Objekte ermöglichen.
Welche Nachhaltigkeitsziele und Sollwerte
erreicht werden müssen, hängt von der
Nachhaltigkeitsstrategie des Unternehmens
sowie von der Phase im Lebenszyklus
einer Immobilie ab. Nachhaltigkeit kann
zu Beginn eines Lebenszyklus am wirkungsvollsten
geplant und umgesetzt werden.
Dies gilt sowohl im Hinblick auf die
Standortwahl und die Qualität des Gebäudes
als auch in Bezug auf die Kostenfolgen
im Laufe des gesamten Lebenszyklus.
Nachhaltigkeits-Scorecards werden
in der Regel für einzelne Objekte erstellt.
Durch Aggregation können aber ganze
Portfolios abgebildet werden. Wie auf
Objektebene lassen sich durch den Soll-Ist-
Vergleich auch auf Portfolioebene Massnahmen
zur Verbesserung der Nachhaltigkeit
ableiten. Ein klassisches Ampelsystem
zeigt den aktuellen Nachhaltigkeitsstatus
eines Objekts resp. Portfolios auf und
schafft die Basis für die Priorisierung von
Investitionsentscheiden für ein nachhaltigeres
Immobilienportfolio.
Fazit. Nachhaltiges Immobilienmanagement
zahlt sich heute bereits aus. Trotz
hohem finanziellem und personellem Ressourcenaufwand
steigen Zertifizierungen
und differenzierte Bewertungen unter Berücksichtigung
von Nachhaltigkeitsaspekten
stark an und erzielen eine grosse
Imagewirkung.
Aber nicht nur die Immobilienobjekte
an sich, sondern auch deren Management
werden je länger je häufiger
differenziert beleuchtet und im Sinne der
Nachhaltigkeit optimiert. Für eine erfolgreiche
Umsetzung von Nachhaltigkeit in der
Bau- und Betriebsphase müssen Nachhaltigkeitsziele
strategisch verankert werden
und in alle operativen Prozesse einfliessen.
Der frühzeitige Einbezug eines Facility Managers
garantiert dabei eine phasen- und
rollenübergreifende Planung.
Neben der Optimierung der Prozesse
werden auch die Personalplanung
und der Ressourceneinsatz zunehmend kritisch
hinterfragt. Die Kosten in diesen Bereichen
lassen sich auf Basis des geplanten
Investitionsvolumens für künftige Jahre berechnen.
Nachhaltige Investitionsentscheide
und gezielte Massnahmen werden damit
möglich.
Um Nachhaltigkeit greifbar zu machen,
eignet sich das Konzept einer Nachhaltigkeits-Scorecard.
Sie schafft Transparenz
und macht Investitionen in
Nachhaltigkeit messbar. Die Scorecard als
Controlling-Instrument, das den sozialen,
ökonomischen und ökologischen Nachhaltigkeitsstatus
einer Immobilie periodisch
prüft und aktiv steuert, stellt die optimale
Grundlage dar, um aus den Herausforderungen
von morgen die Chancen von heute
zu machen.
Die KBOB (Koordinationskonferenz der Bau- und Liegenschaftenorgane
der öffentlichen Bauherren) und IPB (Interessengemeinschaft
privater professioneller Bauherren)
haben im September unter dem Titel: «Nachhaltiges Immobilienmanagement:
Die Risiken von morgen sind die Chancen
von heute» eine Handlungsanleitung zu nachhaltigem
Immobilienmanagement veröffentlicht.
Die Publikation wird beim Bundesamt für Bauten und Logistik,
BBL, Vertrieb Bundespublikationen, CH-3003 Bern,
www.bundespublikationen.admin.ch unter der Bestellnummer:
620.001.d und 620.001.f in deutsch und französisch
erhältlich sein.
* Dr. Marion Peyinghaus
Dr. Marion Peyinghaus ist Partnerin beim
Beratungsunternehmen pom+Consulting
AG mit Sitz in Zürich.
* Vanessa Caspar
Vanessa Caspar ist Consultant beim
Beratungsunternehmen pom+Consulting
AG mit Sitz in Zürich.
30 | immobilia September 2010