Immobilia 2010/09 - SVIT

Bau & Haus
Stadtentwicklung
Eigentumsfähig oder nicht?
Der Zürcher Stadtkreis 4 steht vor tiefgreifenden Veränderungen – eine
städtebauliche Herausforderung und eine Chance für die Immobilienwirtschaft.
Es braucht aber Fantasie, um sich die Zukunft vorstellen zu können.
Tausende neue Arbeitsplätze und neuer Wohnraum: Zürichs Stadtkreis 4.
Daniel Thoma*
Tiefgreifender Umbruch. Unübersehbar
erheben sich Krane neben dem Hauptbahnhof;
Rohbauten von imposantem Ausmass
wachsen im Eiltempo. Die Zukunft
hat begonnen für Teile des Zürcher Stadtkreises
4, vom Hauptbahnhof Zürich bis
hin zur landesweit bekannten Langstrassen-Region.
Alleine an der Europaallee, dem
neuen Scharnier zwischen Langstrasse und
Hauptbahnhof, werden Tausende von Arbeitsplätzen
sowie Hunderte von Wohnungen
entstehen. Dort, wo bis vor kurzem eine
industrielle Nutzung vorherrschte,
werden in mittlerer Frist Dienstleistungsund
Bankinglabels wie UBS, Clariden Leu
oder Swisscanto zu Hause sein.
Aber auch andere Regionen des Stadtkreises
wie zum Beispiel die Neufrankengasse
werden sich auf Grund von modernisierter
Verkehrsinfrastruktur sowie von geplanten
Neubauprojekten bis in einigen Jahren in
einem markant veränderten Zustand befinden.
Der Stadtteil dürfte insgesamt eine
höherwertige Nutzung erfahren und deshalb
– sowohl im Wohn- wie auch im Retailund
Dienstleistungsflächensegment – ein
finanzkräftigeres Publikum anziehen.
Die Stadtbehörde als «aktiver Beobachter».
Diese Entwicklung sei nicht direkt
Ausdruck einer städtebaulichen Strategie,
wie Urs Spinner vom Hochbauamt der
Stadt Zürich bemerkt. Dazu seien die Möglichkeiten
der Stadt, um unmittelbar in den
Markt einzugreifen, zu eingeschränkt. Einziges
Mittel, um auf baurechtlicher Ebene
in marktrelevante Komponenten Einfluss
zu nehmen, sei der Einordnungsartikel.
Aber es entspreche durchaus einem «strategischen
Wunsch» der Stadt Zürich, den
Stadtteil eine sanfte Erneuerung hin zu einer
tendenziell höherwertigen Nutzung erfahren
zu lassen. Dies beinhalte ebenfalls,
dass auch in mittlerer und ferner Zukunft
verhältnismässig günstiger Wohnraum angeboten
werden kann.
Die Entwicklung der nächsten Jahre
dürfte durchaus mit dem städtischen
Projekt «Langstrasse Plus» korrespondieren.
Ziel des Projektes ist es unter anderem,
die Zufriedenheit der Bevölkerung in Bezug
auf die Lebensqualität zu steigern. Dazu
gehören genauso die Erhöhung des subjektiven
Sicherheitsempfindens wie auch
eine nachhaltige Quartierentwicklung in
Bezug auf Lebens- und Erholungsräume,
Aufwertung und Schutz von Wohngebieten
sowie Imageverbesserung des Quartiers als
Geschäftsstandort.
Der städtebaulichen Verantwortung bewusst.
Treibende Kraft auf der Seite der
Investoren ist die SBB, die über grosszügige,
bahnbetrieblich nicht mehr genutzte
Flächen verfügt. Die Umnutzung in
Wohn-, Dienstleistungs- und Retailflächen
geschieht unter der Obhut der Eigentümerin:
«Die Areale, die sich in den Zentren der
Städte befinden, liegen uns besonders am
Herzen, weshalb wir bis hin zur Realisierung
Einfluss nehmen» bestätigt Dagmar
Ross, Projektleiterin des Wohnbauprojektes
«URBANHome» an der Neufrankengasse.
Im Wohnungsbau sei es der SBB ein
Anliegen, die Wertbeständigkeit der Wohnungen
sicherzustellen. Dies geschehe einerseits
durch gut nutzbare Grundrisse und
anderseits durch eine hohe Bauqualität mit
dauerhaften Materialien. Gleichzeitig käme
gerade an dieser urbanen Lage einer qualitativ
hochstehenden Architektur zentrale
Bedeutung zu, führt Ross weiter aus.
Ziel der SBB sei es weiter, im
Stadtteil eine weit höhere Aufenthaltsqualität
zu erzielen. Die Chancen des Standortes
seien offensichtlich, «doch es benötigt
etwas Fantasie, um sich die Zukunft vorzustellen»,
so Ross.
Herausforderungen für die Immobilienbranche.
Dass an den genannten Lagen
ein Entwicklungspotenzial besteht, welches
im Zusammenhang mit der Entwicklung
dieses Stadtteils konsumiert werden
kann, ist unbestritten: die Zentralität ist hervorragend,
die Qualität der Anbindung an
den öffentlichen Verkehr sucht ihresglei-
48 | immobilia September 2010