Immobilia 2010/09 - SVIT

ImmobilienRECHT
Legal Due Diligence
Beschränkung des Eigentums
Die Prüfung der eigentumsrechtlichen Rahmenbedingungen im Rahmen einer
Due-Diligence-Prüfung im Vorfeld einer Immobilien-Transaktion dient dazu,
frühzeitig Nutzungs- und Verfügungsbeschränkungen zu erkennen.
PRIVATRECHTLICHE BESCHRÄNKUNGEN DES GRUNDEIGENTUMS
(Art. 680 – 703/706 – 710 ZGB)
Brigitte Modena und MArc Furrer*
Drum prüfe… Dank Wirtschaftskrise und
zurzeit attraktiver Hypothekarzinsen ist
die Nachfrage am Immobilienmarkt in
den letzten Monaten stetig gestiegen.
Ein Immobilien investment zeichnet sich
durch eine lange Kapitalbindungsdauer
und hohe Übertragungskosten aus.
Je nach Zielsetzung und Bedürfnis des
jeweiligen Investors ist es daher wichtig,
möglichst alle Chancen und Risiken
des Assets zu kennen. Insbesondere für
eine gewinnorientierte Kapitalanlage ist
es unerlässlich, das Anlageobjekt auf
die Nachhaltigkeit, das Entwicklungspotenzial
sowie allfällige Einschränkungen
in der Weiterentwicklung zu analysieren.
Für diese Analyse eignet sich eine
Due-Diligence-Prüfung 1 . Diese hat im
Vorfeld der Transaktion zu erfolgen, um
die daraus gewonnenen Erkenntnisse in
die eigentliche Vertragsverhandlung mit
einzubeziehen. Mit vertraglichen Vereinbarungen
können potentielle Risiken verringert
und die Erfolgschancen der Investition
erhöht werden.
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gesetzlich
Nachbarrecht *
Durchleitungsrecht **
Notwegrecht **
Notbrunnenrecht **
Nutzungsbeschränkungen
vereinbart
Dienstbarkeiten
Grundlasten
gesetzlich
Bauhandwerkpfandrecht **
Miterbenpfandrecht **
Verkäuferpfandrecht **
gesetzliche
Vorkaufsrechte*
-beim Miteigentum *
-beim Baurecht *
Verfügungsbeschränkungen
unmittelbar * / unmittelbar ** unmittelbar * / unmittelbar **
Verkaufsbeschränkung bei
Familienwohnungen *
vereinbart
Vorkaufsrecht
Kaufrecht
Rückkaufrecht
Grundpfandrecht
Auf den Erfolg der Assetklasse Immobilie
wirken zahlreiche interne und externe Einflüsse
ein, weshalb es erforderlich ist, die
Liegenschaft aus verschiedener Richtung
zu beurteilen. Das Schwergewicht der
Due-Diligence-Prüfung kann je nach Objektart,
Transaktionsstruktur und individuellen
Bedürfnissen des Investors unterschiedlich
sein. Zu einer umfassenden
Due-Diligence-Prüfung gehört die Prüfung
der Rahmenbedingungen (Market Due Diligence),
der Umwelt (Enviromental Due
Diligence), der steuerrechtlichen Folgen
(Tax Due Diligence), der finanziellen Gesichtspunkte
(Financial Due Diligence),
der rechtlichen Aspekte (Legal Due Diligence)
sowie die Beurteilung des Objektes
als solches (Technical Due Diligence).
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Rechtliche Aspekte. Bei der Beurteilung
der rechtlichen Gegebenheiten spielen öffentlichrechtliche
sowie privatrechtliche
Aspekte eine Rolle. Die brisantesten Sachfragen
im Zusammenhang mit der Legal
Due Diligence betreffen die planungsrechtliche
Situation wie Bau- und Zonenordnung,
die eigentumsrechtliche Sachlage
sowie die Konditionen und Klauseln der bestehenden
Mietverträge. Je nach Objekttyp
können selbstverständlich noch weitere
Gegebenheiten unter die Lupe genommen
werden.
Eigentumsrechtliche Aspekte bei der Vorbereitung
einer Immobilien-transaktion.
Gemäss Schweizerischem Zivilgesetzbuch
(ZGB) ist das Eigentum an einer Sache ein
umfassendes, dingliches Vollrecht. Es erstreckt
sich über sämtliche Bestandteile.
Der Eigentümer kann sein Recht gegenüber
Dritten durchsetzen und geniesst gesetzlichen
Schutz. So kann er über die Sache
im Rahmen der Rechtsordnung nach
Belieben verfügen.
Dieses Eigentumsrecht kann jedoch
zahlreiche Beschränkungen aufweisen,
welche die Verfügung sowie die Nutzung
einschränken (siehe Abbildung). Die
Beschränkungen entstehen von Gesetzes
wegen oder aufgrund von Vereinbarungen.
Die gesetzlichen Eigentumsbeschränkungen
unterteilen sich in mittelbare
und unmittelbare Beschränkungen.
Unmittelbare Eigentumsbeschränkungen
bestehen bereits aufgrund des Gesetzes.
Mittelbare Eigentumsbeschränkungen erlangen
ihre Wirkung hingegen erst mit
dem Eintrag im Grundbuch. Vereinbarte,
das heisst vertragliche Beschränkungen
sind grossmehrheitlich im Grundbuch
eingetragen und sind somit für jedermann
verbindlich. Somit können bereits aufgrund
einer Analyse des Grundbuchauszuges
zahlreiche Eigentumsbeschränkungen
erkannt werden. Diese sind als
Vormerkung, Dienstbarkeit, Grundlast
oder als Grundpfand im Grundbuchblatt
ausgewiesen. Eine genaue Analyse ist jedoch
erst nach Einsicht in die jeweiligen
Detailbelege möglich.
Nutzungsbeschränkungen. Nutzungsbeschränkungen
schränken den Eigentümer
eines Grundstückes in der Nutzung
ein. So muss er beispielsweise einen Weg
über sein Grundstück dulden. Nutzungsbeschränkungen
entstehen einerseits
von Gesetzes wegen und andererseits
aufgrund eines Rechtsgeschäftes. Zu
den wichtigsten gesetzlichen Nutzungsbeschränkungen
zählen das Nachbarrecht,
die Notrechte für Durchleitungen,
Überbauten, Notweg und Notbrunnen.
34 | immobilia September 2010