immobilia 2019/04 - SVIT

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von 30% der in den jeweiligen Mietverträgen
vereinbarten Akontozahlungen. Eine
Berufung der Vermieterin gegen dieses
Urteil wies das zweitinstanzliche kantonale
Gericht gut und verpflichtete die Mieter
im Wesentlichen, der Vermieterin die
jeweils auf ihre Wohnungen entfallenden
Nebenkosten gemäss den betragsmässig
anerkannten Heiz- und Nebenkostenabrechnungen
zu zahlen, und zwar im vollen
Umfang des Saldos nach Abzug der bereits
geleisteten Akontozahlungen. Die Mieter
erhoben beim Bundesgericht Beschwerde
gegen diesen Entscheid.
Strittig war zwischen den Parteien im
Wesentlichen die Frage, ob die Vermieterin
verpflichtet gewesen wäre, die Mieter
darüber zu informieren, dass die in den
Mietverträgen aufgeführten Akontozahlungen
nicht kostendeckend sein würden,
sodass die geforderten Nachzahlungen gekürzt
werden müssten.
AUCH GRÖSSERE ABWEICHUN­
GEN ZWISCHEN AKONTO­
ZAHLUNGEN UND EFFEKTIVEN
NEBENKOSTEN SIND AKTUELL
ZULÄSSIG
Das Bundesgericht stellte eingangs fest,
es habe in einem Leitentscheid aus dem
Jahr 2005 (BGE 132 III 24) eine Vereinbarung
über Akontozahlungen geschützt,
welche die tatsächlichen Nebenkosten um
mehr als das Doppelte (circa 210 bis 260%)
unterschritt. Damals erkannte das höchste
Gericht, das Verhältnis zwischen den Akontozahlungen
und den tatsächlichen Nebenkosten
sei im Mietrecht nirgends geregelt
und unterstehe deshalb der Vertragsfreiheit.
Das Bundesgericht hielt des Weiteren
fest, «obschon mancher Mieter beim Vertragsschluss
vermuten möge, die Akontozahlungen
würden zur Tilgung der aus den
Nebenkosten zu erwartenden Schuld ausreichen,
sei diese Erwartung im Hinblick
auf die erkennbaren Unsicherheiten ohne
besondere Zusicherung seitens des Vermieters
nicht berechtigt und könne nicht
bewirken, dass der Mieter den übersteigenden
Betrag nicht oder nicht in vollem Umfang
zu tragen hätte.» In einem weiteren,
nicht publizierten Entscheid aus dem Jahr
2010 entschied das Bundesgericht sodann,
ein Vermieter sei nicht verpflichtet, den
Mieter während der Vertragsverhandlungen
über die mutmassliche Höhe der Nebenkosten
aufzuklären, und zwar selbst
dann nicht, wenn diese durch die konkret
vereinbarten Akontozahlungen wahrscheinlich
nicht gedeckt seien.
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IMMOBILIA / April 2019
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