immobilia 2019/04 - SVIT

IMMOBILIENRECHT
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BUNDESGERICHTSENTSCHEID
IN EINEM FRÜHEREN
ENTSCHEID HATTE DAS
BUNDESGERICHT EINE
VEREINBARUNG ÜBER
AKONTOZAHLUNGEN
GESCHÜTZT, WELCHE
DIE TATSÄCHLICHEN
NEBENKOSTEN SPÄTER BEI
WEITEM NICHT DECKTE.
Im vorliegenden Fall zielte die Beschwerde
der Mieter auf eine Änderung
dieser langjährigen Rechtsprechung.
RECHTFERTIGT SICH EINE
PRAXISÄNDERUNG?
Gemäss Bundesgericht sind die Anforderungen
an eine Praxisänderung streng.
Eine solche müsse sich auf ernsthafte und
sachliche Gründe stützen, die umso gewichtiger
sein müssten, je länger eine Praxis
besteht.
Nachdem es diesen Grundsatz festgehalten
hatte, setzte sich das Bundesgericht mit
den unterschiedlichen Lehrmeinungen zur
strittigen Frage auseinander. Es stellte fest,
dass seine bisherige Rechtsprechung in der
Lehre teilweise auf Kritik gestossen ist. So
hätten etwa gewisse Autoren moniert, ein
Vermieter verfüge gegenüber einem Mieter
beim Vertragsschluss über einen Informationsvorsprung,
da er die Nebenkosten
aufgrund von früheren Werten kenne oder
diese bei Erstvermietungen (wie hier) zumindest
aufgrund von Erfahrungswerten
schätzen könne. Vom Mieter zu verlangen,
er müsse sich bei Vertragsschluss nach der
Höhe der Nebenkosten erkundigen, liesse
sich nicht mit dem Sozialschutzgedanken
und dem Vertrauensschutz in Einklang
bringen. Ein anderer Teil der Lehre stimmte
demgegenüber der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung zu.
Im vorliegenden Fall berufen sich die
Beschwerdeführer namentlich auf eine sog.
Haftung aus culpa in contrahendo wegen
mangelnder Aufklärung. Eine solche Haftung
würde gemäss bundesgerichtlicher
Rechtsprechung voraussetzen, dass der
Gegenpartei etwas verschwiegen wird, das
sie nicht kennt und auch nicht zu kennen
verpflichtet ist. Eine solche Haftung hätte
gemäss Bundesgericht zudem bedingt,
dass der Vermieter die Höhe der tatsächlichen
Nebenkosten kenne bzw. abschätzen
könne. Dabei sei zu beachten, dass sich
die Höhe der effektiven Nebenkosten auch
nach dem tatsächlichen Verbrauch richte,
der massgeblich vom Mieterverhalten
abhänge. Auch die Kosten von Drittleistungen
(z. B. für Heizöl) könnten von
einer Abrechnungsperiode zur anderen
schwanken. Zudem handle es sich hier um
Erstvermietungen. Bei solchen sei fraglich,
ob der Vermieter überhaupt Kenntnis
von der Höhe der tatsächlichen Nebenkosten
habe.
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