immobilia 2019/04 - SVIT

BUNDESGERICHT HÄLT AN BIS­
HERIGER PRAXIS FEST
Namentlich aufgrund dieser Überlegungen,
kommt das Bundesgericht vorliegend
zum Schluss, es wolle an seiner bisherigen
Praxis festhalten.
Aus Vermietersicht und mit Blick auf
das Gebot der Rechtssicherheit ist der vorliegende
Entscheid zwar begrüssenswert.
Das Bundesgericht hält nochmals klar fest,
dass es nicht ohne Not von seiner langjährigen
Praxis abweicht. Gleichzeitig führt
diese Praxis dazu, dass gerade geschäftsunerfahrene
Mieter (weiterhin) böse Überraschungen
im Zusammenhang mit der
Höhe der Nebenkosten erleben dürften,
nämlich dann, wenn sie darauf vertrauen,
dass die effektiven Nebenkosten die Akontozahlungen
nicht wesentlich überschreiten
werden. Gegen solche Überraschungen
sind Mieter aufgrund der bundesgerichtlichen
Praxis nicht geschützt. Im Zweifelsfall
dürfte es für Mieter deshalb empfehlenswert
(und in den meisten Fällen auch
zumutbar) sein, sich bei den Vermietern
vor Vertragsschluss nach der mutmasslichen
Höhe der Nebenkosten bzw. nach
Vergleichswerten zu erkundigen. Kaum
ein vorsichtiger Vermieter wird indes bereit
sein, einem Mieter genaue Zahlen zu
nennen, bzw. entsprechende Zusicherungen
abzugeben, nicht zuletzt weil die Höhe
der effektiven Nebenkosten (auch) vom
Verhalten der Mieter selber abhängt.
BGER 4A_339/2018 VOM 29. JANUAR 2019
BILD: 123RF.COM
Zusammenfassend
kam das Bundesgericht
zum
Schluss, dass der
Abschluss eines
Mietvertrags
genüge, damit dieser
auf den Erwerber
eines Grundstücks
übergehe.
II. WANN GEHT EIN MIETVER­
HÄLTNIS AUF EINEN KÄUFER
ÜBER?
Im zweiten Zürcher Fall befasste sich
das Bundesgericht mit dem Zeitpunkt der
Übertragung eines Mietverhältnisses im
Zuge eines Grundstückkaufs.
Art. 261 Abs. 1 OR hält diesbezüglich fest:
«Veräussert der Vermieter die Sache nach
Abschluss des Mietvertrags […], so geht das
Mietverhältnis zusammen mit dem Eigentum
an der Mietsache auf den Erwerber
über. Auf den ersten Blick ist der Gesetzeswortlaut
einigermassen klar: Ein Mietvertrag
geht auch dann automatisch auf einen
Grundstückerwerber über, wenn der Mietantritt
zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung
noch nicht erfolgt ist. Gleichwohl
machte die Beschwerdeführerin im vorliegenden
Fall geltend, zusätzlich zu einem
unterzeichneten Mietvertrag sei notwendig,
dass die Mietsache an den Mieter übergeben
worden sei, damit das Mietverhältnis
im Zuge einer Handänderung auf den
Grundstückerwerber übergehe.
Das Bundesgericht stellte eingangs fest,
es habe sich bisher noch nicht im Einzelnen
mit dieser Frage auseinandergesetzt. Vielmehr
habe es jeweils einzig den Gesetzeswortlaut
widergeben, dem keine Anhaltspunkte
zu entnehmen seien, wonach der
Mietantritt gefordert wäre. In der Lehre
sei nicht unbestritten, dass der Abschluss
des Mietvertrags in zeitlicher Hinsicht für
die Anwendbarkeit von Art. 261 Abs. 1 OR
genüge. Ein Teil der Lehre vertrete die Ansicht,
über den Wortlaut von Art. 261 Abs.
1 OR hinaus sei die Übergabe der Sache an
den Mieter gefordert.
Das Bundesgericht legte im vorliegenden
Fall die Norm namentlich anhand ihres
Wortlauts, ihrer Entstehungsgeschichte
und ihres Zwecks aus. Es erkannte dabei,
weder der Wortlaut der Norm noch deren
Entstehungsgeschichte liessen den Schluss
zu, dass die Norm nebst dem Vertragsabschluss
den Mietantritt voraussetze. Zum
Zweck der Bestimmung hält das Bundesgericht
zusammen mit der Vor instanz fest,
der Gesetzgeber habe vor allem den Mieterschutz
stärken wollen, indem er den Übergang
eines Mietverhältnisses von Gesetzes
wegen vorgesehen habe. Sinngemäss
hält das höchste Gericht in diesem Zusammenhang
fest, Mieter hätten nicht erst
beim Mietantritt, sondern oftmals bereits
im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ein
entsprechendes Schutzbedürfnis. Dies sei
nämlich beispielsweise dann der Fall, wenn
sie einen bisherigen Mietvertrag gekündigt
hätten und ohne ein Dach über dem Kopf
dastehen könnten, wenn sie einen neuen
Mietvertrag nicht antreten könnten.
Zusammenfassend kam das Bundesgericht
deshalb zum Schluss, dass der Abschluss
eines Mietvertrags genüge, damit
dieser auf den Erwerber eines Grundstücks
übergehe; eine Übergabe der Mietsache
an den Mieter sei demgegenüber
nicht zwingend notwendig.
BGER 4A_393/2018 VOM 20. FEBRUAR 2019
*CHARLES GSCHWIND
Der Autor ist Rechtsanwalt bei
Bär & Karrer in Zürich und auf
Immobilientransaktionen und
Gesellschaftsrecht spezialisiert.
IMMOBILIA / April 2019 29