ERA Magazin Herbst 2019

nutzte Wohnungseigentumsobjekt
einer anderen Nutzung (in konkreten
Fall als Kinderbetreuungseinrichtung)
zugeführt werden, liegt daher eine
genehmigungsbedürftige Widmungsänderung
vor.
• Schon eine mögliche Interessenbeeinträchtigung
führt zur Genehmigungsbedürftigkeit
einer
Umwidmung. Ob eine solche Beeinträchtigung
tatsächlich vorliegt, ist
lediglich für die Frage der Genehmigungsfähigkeit
der Umwidmung von
Belang.
RECHTLICHER HINTERGRUND:
Nach § 16 Abs 2 WEG ist der Wohnungseigentümer
zu Änderungen
(einschließlich Widmungsänderungen)
an seinem Wohnungseigentumsobjekt
auf seine Kosten berechtigt;
dabei gilt Folgendes: Die Änderung
darf weder eine Schädigung des
Hauses noch eine Beeinträchtigung
schutzwürdiger Interessen der anderen
Wohnungseigentümer, besonders
auch keine Beeinträchtigung der äußeren
Erscheinung des Hauses, noch
eine Gefahr für die Sicherheit von Personen,
des Hauses oder von anderen
Sachen zur Folge haben (Z 1). Werden
für eine Änderung auch allgemeine
Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen,
so muss die Änderung überdies
entweder der Übung des Verkehrs
entsprechen oder einem wichtigen
Interesse des Wohnungseigentümers
dienen (Z 2).
oder die Genehmigung des Außerstreitrichters
einzuholen. Erweist sich
in diesem Sinne eine Änderung als
genehmigungsbedürftig (= genehmigungs-pflichtig),
bedarf es somit
der Zustimmung aller Miteigentümer
(= Sachverfügung nach § 828
Abs 1 ABGB), die aber keinen Formvorschriften
unterliegt und daher auch
stillschweigend erteilt werden kann.
Eine fehlende Zustimmung kann auf
Antrag bei Vorliegen aller negativen
Voraussetzungen (§ 16 Abs 2 Z 1 WEG)
– sowie bei Inanspruchnahme allgemeiner
Teile der Liegenschaft auch der
positiven (§ 16 Abs 2 Z 2 WEG) Voraussetzungen
– durch einen Beschluss
des Außerstreitrichters ersetzt werden
(§ 52 Abs 1 Z 2 WEG), der somit
über die Genehmigungsfähigkeit einer
genehmigungsbedürftigen Maßnahme
zu entscheiden hat.
Gegen einen Wohnungseigentümer,
der eigenmächtig, also ohne
vorherige Zustimmung der übrigen
Wohnungseigentümer, Änderungen
einschließlich Widmungsänderungen
im Sinne des § 16 Abs 2
WEG vornimmt, kann jeder einzelne
Wohnungseigentümer im streitigen
Rechtsweg nach allgemeinen Grundsätzen
petitorisch mit Klage nach §
523 ABGB auf Beseitigung der Änderung
und Wiederherstellung des
früheren Zustands sowie gegebenenfalls
auf Unterlassung künftiger Änderungen
vorgehen. Der Streitrichter
hat in einem solchen Fall die Genehmigungsbedürftigkeit
der Änderung
und die eigenmächtige Rechtsanmaßung
als Vorfrage über die Berechtigung
des Unterlassungs- und Wiederherstellungsbegehrens
zu prüfen;
die Genehmigungsfähigkeit selbst ist
nicht Gegenstand des Verfahrens.
SACHVERHALT:
Die Kläger und der Erstbeklagte sind
Mit- und Wohnungseigentümer einer
Liegenschaft.
Die Zweitbeklagte betreibt seit August
2015 mit Genehmigung des Erstbeklagten
als Mieterin in seinem Wohnungseigentumsobjekt
eine Kinderbetreuungseinrichtung.
Obwohl der Wohnungseigentumsvertrag
aus 1972 das Objekt des Erstbeklagten
als Wohnung auswies,
wurde es von Anfang an ausschließlich
zu geschäftlichen Zwecken genutzt;
zunächst als Architekturbüro,
dann als Immobilienbüro, Steuerbera-
Schon die bloße Möglichkeit einer
Beeinträchtigung schutzwürdiger
Interessen anderer Mit- und Wohnungseigentümer
verpflichtet nach
ständiger Rechtsprechung den änderungswilligen
Wohnungseigentümer,
die Zustimmung aller anderen
Mit- und Wohnungseigentümer
54 WOHNEN UND MEHR