ERA Magazin Herbst 2019

wertmethode) als Orientierungshilfe ist
indes Tatfrage, die von einem Sachverständigen
beantwortet werden kann.
• Es ist kein Beurteilungsfehler, einen
Abschlag für eine Kellerlage nur dann
als gerechtfertigt anzusehen, wenn
das Lokal nur als Lager oder Werkstätte
nutzbar wäre, nicht aber bei einer
Bar mit einer aufrechten Betriebsanlagengenehmigung.
• Vertretbar ist auch die Annahme,
der mit der Kellerlage verbundene
gewichtige Vorteil für den vereinbarten
Betrieb einer Bar bzw Diskothek
– nämlich der wesentlich kostengünstigere
Schallschutz – wiege die mit der
Kellerlage verbundenen Nachteile wie
mangelnde Barrierefreiheit, fehlendes
Tageslicht und geringere Werbefläche
auf. 5 Ob 47/19a
Wohnungseigentum (unzulässiger
Ausbau- und Verwertungsvorbehalt
zugunsten des WE-Organisators):
• Wie § 37 Abs 4 WEG (Bauzustandsgutachten
bei Wohnungseigentumsbegründung
auf Liegenschaften mit
Gebäuden mit einer mehr als 20 Jahre
alten Baubewilligung) gelangt auch §
38 Abs 1 Z 1 WEG im Verlauf des sukzessiven
Abverkaufs der Anteile durch
den (ehemaligen) Wohnungseigentumsorganisator
weiterhin zur Anwendung.
• Die einem Wohnungseigentumsorganisator
vorbehaltene Möglichkeit
des Ausbaus und der Verwertung des
Dachbodens ist ein nach § 38 Abs 1 Z
1 WEG „verdächtiger“ Vertragstyp. Bei
einem solchen muss der Begünstigte
die fehlende Beschränkungseignung
beweisen.
• Eine einschränkende Auslegung des
§ 38 Abs 1 Z 1 WEG ist bei nachträglichen
Wohnungseigentumsbegründungen
geboten, wenn schon zuvor
existente Nutzungsrechte von Mietern
oder sonstigen Nutzungsberechtigten
in entsprechende Rechte nach dem
WEG umgewandelt werden sollen.
Sofern es aber – wie beim Vorbehalt
des Ausbaus und der Verwertung des
Dachbodens – um „klassische“ Vorbehaltsrechte
eines Wohnungseigentumsorganisators
geht, ist eine derartige
einschränkende Auslegung nicht
gerechtfertigt.
• § 38 Abs 1 Z 1 WEG verbietet nicht
nur eine unbillige Beschränkung
der Nutzungsrechte, sondern auch
eine solche der Verwertungsrechte.
5 Ob 58/19v
Mietrecht (Veräußerung eines im
Mietgegenstand betriebenen Unternehmens
in der MRG-Vollanwendung):
• Voraussetzung für den Mietrechtsübergang
nach § 12a MRG ist die Veräußerung
eines dem Mieter gehörigen
Unternehmens als eine organisierte
Erwerbsgelegenheit. Maßgeblich ist,
dass ein lebendes Unternehmen unter
Wahrung der Unternehmensidentität
veräußert wird.
• Die Verlagerung des Schwerpunkts
von einer Warengattung auf die andere,
der Vertrieb von Waren anderer
Herkunft oder die Änderung der Ausgestaltung
des Geschäftslokals alleine
ändern nichts am Vorliegen einer Unternehmensveräußerung
im Sinn des
§ 12a Abs 1 MRG.
• Entscheidend für die Wahrung der
Unternehmensidentität ist die Aufrechterhaltung
der Art des Warenoder
Leistungsangebots sowie die
Beibehaltung des Standorts und die
Übernahme des Kundenstocks.
• Ob nach den dargestellten Prämissen
das Unternehmen erhalten bleibt,
unterliegt einer Einzelfallbeurteilung.
8 Ob 153/18k
Mietrecht (Lagezuschlag zum Richtwert
bei Altbauwohnungen in der
MRG-Vollanwendung, Bestätigung
der Rechtsprechung):
• Es gilt daher als nunmehr gesicherte
Judikatur, dass die Überdurchschnittlichkeit
einer Lage (Wohnumgebung)
nicht schon allein aus dem Grundkostenvergleich
nach § 16 Abs 3 MRG abgeleitet
werden kann. Die gesetzlich
gebotene Beurteilung „nach der allgemeinen
Verkehrsauffassung“ und der
„Erfahrung des täglichen Lebens“ werde
nämlich von durchaus verschiedenen
– im Einzelfall zu prüfenden –
Standorteigenschaften beeinflusst.
• Als ebenso gesichert gilt, dass in
Wien als Referenzgebiet für die Beurteilung
der Durchschnittlichkeit der
Lage eines Hauses nicht auf das gesamte
Wiener Stadtgebiet und auch
nicht regelhaft auf den jeweiligen Gemeindebezirk
abzustellen ist, sondern
auf jene Teile des Wiener Stadtgebiets,
die einander nach der Verkehrsauffassung
in ihren Bebauungsmerkmalen
gleichen und daher ein einigermaßen
einheitliches Wohngebiet bilden.
• Im konkreten Anlassfall erkannte
der OGH in einer Lage in Wien 15 in
unmittelbarer Nähe zum Grüngebiet
„Auf der Schmelz“ keine überdurchschnittliche
Wohnumgebung, sodass
er einen Lagezuschlag zum Richtwert
für nicht gerechtfertigt erachtete.
• Zum zeitgemäßen Standard einer
Badegelegenheit erklärte der OGH,
dass die Unterbringung von WC und
Bad (bzw Dusche) in einem Raum
nicht zwingend schade. Der entsprechende
Raum oder Raumteil müsse
aber groß genug sein, um das Ausund
Ankleiden bzw das Abtrocknen
zu ermöglichen. Eine für das Aus- und
Ankleiden sowie das Abtrocknen zur
Verfügung stehende Bodenfläche von
lediglich 0,53 m² sei jedenfalls zu klein,
um das Tatbestandserfordernis des
zeitgemäßen Standards zu erfüllen.
5 Ob 158/18y
WOHNEN UND MEHR
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