ERA Magazin Herbst 2019

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Bauzustandsgutachtens gilt bei Wohnungseigentumsbegründungen auf Liegenschaften mit Gebäuden, deren Baubewilligung älter als 20 Jahre ist, ein Erhaltungszustand als vereinbart, der in den nächsten zehn Jahren keine größeren Erhaltungsarbeiten erfordert) ist als gesetzlich typisierte Gewährleistungspflicht zu betrachten. • Es ist nicht ersichtlich, warum ein aus § 37 Abs 4 WEG resultierender Gewährleistungs-anspruch nicht abtretungsfähig sein sollte. • Die dreijährige Gewährleistungsfrist des § 37 Abs 4 WEG beginnt erst zu laufen, wenn sich die Fehlerhaftigkeit des Gutachtens bzw die Erforderlichkeit von größeren Erhaltungsarbeiten zweifelsfrei manifestiert. 5 Ob 207/18d Mietrecht (9. verbraucherschutzrechtliche Klauselentscheidung): • Eine Wertsicherungsvereinbarung ist auch in der Vollanwendung des MRG zulässig. Eine gewisse Abnutzung der Wohnung liegt im Wesen eines (langfristigen) Bestandvertrags und im bestimmungsgemäßen Gebrauch durch den Mieter, sodass dies keinen (real) degressiven Mietzins rechtfertigen kann. Es wäre unausgewogen, wenn dem Mieter nur aufgrund des Umstands, dass der Vermieter nicht zur Brauchbar-Erhaltung des Mietgegenstands gezwungen werden kann, zusätzlich zur Mietzinsminderung auch ein real sinkender Mietzins zugestanden wird. • Eine Zustimmung des Mieters zum Abschluss einer angemessenen Versicherung des Hauses gegen Glasbruch, Sturmschäden etc gemäß § 21 Abs 1 Z 6 MRG muss sich nicht auf einen konkreten Versicherungsvertrag beziehen. Die Zustimmung zur Vornahme der Versicherung an sich reicht aus. • Der Verzicht des Mieters auf Investitionsersatz für „nützliche Verbesserungen“ ist nicht im Sinne des § 879 Abs 3 ABGB benachteiligend. Zumal der Vermieter die Vornahme der Aufwendungen überhaupt untersagen kann, bleibt der bloße Ausschluss von Aufwandsersatz (ohnehin) hinter dieser Möglichkeit zurück. • Für Wohnraummietverträge fallen seit dem 11. November 2017 keine rechtsgeschäftlichen Gebühren gemäß GebG mehr an. In einer Klausel, die den Mieter bloß zur Tragung nicht anfallender Gebühren verpflichtet, kann indes keine gröbliche Benachteiligung im Sinne des § 879 Abs 3 ABGB erblickt werden. 6 Ob 226/18f Mietrecht (Rügeobliegenheit des Unternehmers bezüglich des Mietzinses bei Geschäftsraummiete in der MRG-Vollanwendung): • Der Unternehmerbegriff des § 16 Abs 1 Z 1 MRG ist jenem des KSchG gleichzusetzen – Gründungsgeschäfte gemäß § 1 Abs 3 KSchG sind daher von der Rügeobliegenheit des Geschäftsraummieters ausgeschlossen. • Inhaltlich sind Gründungsgeschäfte solche, die der Ingangsetzung des Unternehmens dienen. Auf die subjektiven Fähigkeiten der Person kommt es im Hinblick auf das rein formale Konzept des Verbrauchers im KSchG nicht an. Eine Ausnahme kommt nur im Fall der Anwendung konkreter, aber zweifelhafter Einzelvorschriften auf atypische Situationen in Betracht. • Die Beurteilung der Angemessenheit des Mietzinses stellt eine Rechtsfrage dar. • Die Ermittlung des marktüblichen Mietzinses (im Wege der Vergleichs- 60 WOHNEN UND MEHR
wertmethode) als Orientierungshilfe ist indes Tatfrage, die von einem Sachverständigen beantwortet werden kann. • Es ist kein Beurteilungsfehler, einen Abschlag für eine Kellerlage nur dann als gerechtfertigt anzusehen, wenn das Lokal nur als Lager oder Werkstätte nutzbar wäre, nicht aber bei einer Bar mit einer aufrechten Betriebsanlagengenehmigung. • Vertretbar ist auch die Annahme, der mit der Kellerlage verbundene gewichtige Vorteil für den vereinbarten Betrieb einer Bar bzw Diskothek – nämlich der wesentlich kostengünstigere Schallschutz – wiege die mit der Kellerlage verbundenen Nachteile wie mangelnde Barrierefreiheit, fehlendes Tageslicht und geringere Werbefläche auf. 5 Ob 47/19a Wohnungseigentum (unzulässiger Ausbau- und Verwertungsvorbehalt zugunsten des WE-Organisators): • Wie § 37 Abs 4 WEG (Bauzustandsgutachten bei Wohnungseigentumsbegründung auf Liegenschaften mit Gebäuden mit einer mehr als 20 Jahre alten Baubewilligung) gelangt auch § 38 Abs 1 Z 1 WEG im Verlauf des sukzessiven Abverkaufs der Anteile durch den (ehemaligen) Wohnungseigentumsorganisator weiterhin zur Anwendung. • Die einem Wohnungseigentumsorganisator vorbehaltene Möglichkeit des Ausbaus und der Verwertung des Dachbodens ist ein nach § 38 Abs 1 Z 1 WEG „verdächtiger“ Vertragstyp. Bei einem solchen muss der Begünstigte die fehlende Beschränkungseignung beweisen. • Eine einschränkende Auslegung des § 38 Abs 1 Z 1 WEG ist bei nachträglichen Wohnungseigentumsbegründungen geboten, wenn schon zuvor existente Nutzungsrechte von Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten in entsprechende Rechte nach dem WEG umgewandelt werden sollen. Sofern es aber – wie beim Vorbehalt des Ausbaus und der Verwertung des Dachbodens – um „klassische“ Vorbehaltsrechte eines Wohnungseigentumsorganisators geht, ist eine derartige einschränkende Auslegung nicht gerechtfertigt. • § 38 Abs 1 Z 1 WEG verbietet nicht nur eine unbillige Beschränkung der Nutzungsrechte, sondern auch eine solche der Verwertungsrechte. 5 Ob 58/19v Mietrecht (Veräußerung eines im Mietgegenstand betriebenen Unternehmens in der MRG-Vollanwendung): • Voraussetzung für den Mietrechtsübergang nach § 12a MRG ist die Veräußerung eines dem Mieter gehörigen Unternehmens als eine organisierte Erwerbsgelegenheit. Maßgeblich ist, dass ein lebendes Unternehmen unter Wahrung der Unternehmensidentität veräußert wird. • Die Verlagerung des Schwerpunkts von einer Warengattung auf die andere, der Vertrieb von Waren anderer Herkunft oder die Änderung der Ausgestaltung des Geschäftslokals alleine ändern nichts am Vorliegen einer Unternehmensveräußerung im Sinn des § 12a Abs 1 MRG. • Entscheidend für die Wahrung der Unternehmensidentität ist die Aufrechterhaltung der Art des Warenoder Leistungsangebots sowie die Beibehaltung des Standorts und die Übernahme des Kundenstocks. • Ob nach den dargestellten Prämissen das Unternehmen erhalten bleibt, unterliegt einer Einzelfallbeurteilung. 8 Ob 153/18k Mietrecht (Lagezuschlag zum Richtwert bei Altbauwohnungen in der MRG-Vollanwendung, Bestätigung der Rechtsprechung): • Es gilt daher als nunmehr gesicherte Judikatur, dass die Überdurchschnittlichkeit einer Lage (Wohnumgebung) nicht schon allein aus dem Grundkostenvergleich nach § 16 Abs 3 MRG abgeleitet werden kann. Die gesetzlich gebotene Beurteilung „nach der allgemeinen Verkehrsauffassung“ und der „Erfahrung des täglichen Lebens“ werde nämlich von durchaus verschiedenen – im Einzelfall zu prüfenden – Standorteigenschaften beeinflusst. • Als ebenso gesichert gilt, dass in Wien als Referenzgebiet für die Beurteilung der Durchschnittlichkeit der Lage eines Hauses nicht auf das gesamte Wiener Stadtgebiet und auch nicht regelhaft auf den jeweiligen Gemeindebezirk abzustellen ist, sondern auf jene Teile des Wiener Stadtgebiets, die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und daher ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet bilden. • Im konkreten Anlassfall erkannte der OGH in einer Lage in Wien 15 in unmittelbarer Nähe zum Grüngebiet „Auf der Schmelz“ keine überdurchschnittliche Wohnumgebung, sodass er einen Lagezuschlag zum Richtwert für nicht gerechtfertigt erachtete. • Zum zeitgemäßen Standard einer Badegelegenheit erklärte der OGH, dass die Unterbringung von WC und Bad (bzw Dusche) in einem Raum nicht zwingend schade. Der entsprechende Raum oder Raumteil müsse aber groß genug sein, um das Ausund Ankleiden bzw das Abtrocknen zu ermöglichen. Eine für das Aus- und Ankleiden sowie das Abtrocknen zur Verfügung stehende Bodenfläche von lediglich 0,53 m² sei jedenfalls zu klein, um das Tatbestandserfordernis des zeitgemäßen Standards zu erfüllen. 5 Ob 158/18y WOHNEN UND MEHR 61
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