ERA Magazin Herbst 2019

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erkennbar war und sie dagegen keine Einwände äußerten. In einem solchen Fall davon auszugehen, die Mit- und Wohnungseigentümer, die sich der – ursprünglich – widmungswidrigen Verwendung nicht widersetzten, seien in Kenntnis der Umwidmung und ihres Untersagungsrechts gewesen und dennoch untätig geblieben, hält sich im Rahmen der bisherigen Judikatur. d) Eine stillschweigende Umwidmung ist im Zweifelfall nicht als Zustimmung zu jeglicher Art von Geschäftstätigkeit (im Sinne einer unspezifischen Geschäftsraumwidmung) zu verstehen Zum Sachverhalt: Auch dass die Vorinstanzen das Verhalten der übrigen Mit- und Wohnungseigentümer als schlüssige Zustimmung zu einer spezifizierten Geschäftsraumwidmung – als Büro mit Kundenbetrieb – werteten, hält sich im Rahmen der Rechtsprechung und ist daher nicht korrekturbedürftig. Schon nach allgemeinen Grundsätzen über die Auslegung von Willenserklärungen ist bei der Auslegung konkludenter Willenserklärungen besondere Vorsicht geboten. Der hier zu beurteilende Fall ist vergleichbar. Nach den Kriterien des § 863 ABGB kann den übrigen Mit- und Wohnungseigentümern, die in Kenntnis der Nutzung einer Wohnung als Büro mit Kundenbetrieb zustimmen, nicht ohne jeden vernünftigen Zweifel unterstellt werden, damit würden sie jeglicher Geschäftsraumwidmung zustimmen wollen. Zum Sachverhalt: Die hier über Jahrzehnte unverändert beibehaltene Nutzung als Büro mit Kundenbetrieb lässt vielmehr eindeutig erkennen, dass sich eine Zustimmung zur Widmungsänderung nur auf diese – nur insoweit den übrigen Mit- und Wohnungseigentümern erkennbare – eingeschränkte Geschäftsraumwidmung beziehen sollte. Da somit nach der nicht korrekturbedürftigen Auffassung der Vorinstanzen dem Erstbeklagten die unspezifische Geschäftsraumnutzung nicht zusteht, sondern sich die konkludente Zustimmung zur Widmungsänderung nur auf ein Büro mit Kundenbetrieb bezieht, stellt sich die in der Revision angesprochene Frage der Verkehrsüblichkeit der Änderung des im Objekt betriebenen Unternehmens nicht. Vielmehr liegt eine bewilligungspflichtige Widmungsänderung in einem solchen Fall in jeder Änderung des Gegenstands und der Betriebsform. e) Schon eine mögliche Interessenbeeinträchtigung führt zur Genehmigungsbedürftigkeit einer Umwidmung – ob eine solche Beeinträchtigung tatsächlich vorliegt, ist lediglich für die Frage der Genehmigungsfähigkeit der Umwidmung von Belang Das Berufungsgericht ging richtig davon aus, dass der Streitrichter im Fall des Vorliegens einer (Widmungs-) Änderung nur deren Genehmigungsbedürftigkeit, nicht hingegen deren Genehmigungsfähigkeit zu beurteilen hat. Daraus folgt aber, dass schon der Umstand alleine, dass eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer möglich ist, zu einer Genehmigungsbedürftigkeit im Sinn des § 16 Abs 2 WEG führen muss. Feststellungen, aus denen sich die Möglichkeit einer derartigen Beeinträchtigung erschließen lässt, reichen für die rechtliche Beurteilung daher aus. Zum Sachverhalt: Abgesehen davon, dass das Berufungsgericht es sogar als offenkundig (und damit nicht einmal beweisbedürftig) wertete, dass die Änderung eines Bürobetriebs auf eine Kinderbetreuungseinrichtung mit 12 Kindern schutzwürdige Interessen anderer Wohnungseigentümer beeinträchtigen kann, ist dies auch aus den vom Erstgericht getroffenen Feststellungen über die faktische Nutzung der Einheit – insbesondere deren Intensität innerhalb des Objekts und im Garten – abzuleiten. Die Frage, ob mit der Widmungsänderung tatsächlich eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer verbunden ist, bleibt der Beurteilung des Außerstreitrichters in einem Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 2 WEG vorbehalten und ist hier nicht zu erörtern. Die in der Revision behauptete Widersprüchlichkeit der Entscheidung des Berufungsgerichts ist daher nicht zu erkennen. Auch insoweit wird keine erhebliche Rechtsfrage angesprochen. f) Entscheidung der vorliegenden Falls Zum Sachverhalt: Die Revisionen sind ungeachtet des den OGH nicht bindenden (§ 508a Abs 1 ZPO) Ausspruchs des Berufungsgerichts nicht zulässig. Damit waren sie zurückzuweisen. ANMERKUNGEN: Der OGH greift die Erkenntnis auf, dass eine unspezifische Geschäftsraumwidmung den betreffenden Wohnungseigentümer grundsätzlich zu jeder beliebigen Geschäftstätigkeit legitimiert, während spezifische Widmungen zu entsprechenden Einschränkungen dieser Verwendungsmöglichkeiten führen: Besteht nämlich keine spezifische Geschäftsraumwidmung 56 WOHNEN UND MEHR
(war also kein bestimmter Geschäftsbetrieb im Wohnungseigentumsobjekt Grundlage des Wohnungseigentumsvertrags), dann haben sich die Mit- und Wohnungseigentümer schon bei der Begründung des Wohnungseigentums grundsätzlich mit jeder Art der Verwendung des Geschäftslokals einverstanden erklärt. Es ist indes schon aus Vertrauensschutzgründen richtig, dass im Falle stillschweigender Widmungsänderungen im Zweifel eine restriktive Auslegung konkludenten Zustimmungserklärung der übrigen Miteigentümer angezeigt ist. Wird ein Wohnungseigentumsobjekt mit Duldung der übrigen Miteigentümer zu einem anderen als dem ursprünglich ausdrücklich vereinbarten Zweck verwendet, so wird dies grundsätzlich nur als Zustimmung zur jeweiligen tatsächlichen (und gerade nicht zu jeder beliebigen) Verwendung gedeutet werden können. Auch umgekehrt gilt ja, dass ein konkludenter Verzicht auf bereits eingeräumte Verwendungsmöglichkeiten ebenso mit entsprechender Vorsicht auszulegen ist. Immobilienrecht mit Christoph Kothbauer www.kothbauer.co.at WEITERE ENTSCHEIDUNGEN Mietrecht (Voraussetzungen für einen Lagezuschlag zum Richtwert und dessen Berechnung bei Altbauwohnungen in der MRG-Vollanwendung): • Als Referenzgebiet für die Feststellung einer allfälligen (einen Lagezuschlag rechtfertigenden) Überdurchschnittlichkeit der Wohnumgebung (Lage) dient im Bundeland Wien nicht das gesamte Stadtgebiet und auch nicht der jeweilige Gemeindebezirk. Es ist vielmehr auf jene Teile des (Wiener) Stadtgebiets abzustellen, die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und daher ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet bilden. • Im konkreten Fall wurde für eine Wohnung im achten Wiener Gemeindebezirk (Wien-Josefstadt) die Feststellung der Überdurchschnittlichkeit der Wohnumgebung und damit die Anerkennung eines Lagezuschlags zum Richtwert als vertretbar erachtet. Maßgeblich hierfür war die Nähe der Wohnung zu U- und Straßenbahn, zu kulturellen Einrichtungen, zu Geschäften, zu medizinischer Versorgung, zu Bildungseinrichtungen sowie zu Grünanlagen. FH-Doz. Mag. Kothbauer, Immobilienrechtsexperte und Autor einschlägiger Fachliteratur, hält Rechtsupdate- & Basisseminare in entspannter Atmosphäre des Loft25 in Wien. Die Seminarnachmittage finden in kleinen Runden von maximal 30 Teilnehmern statt. Seminare der Akademie werden vom ÖVI für die Erfüllung der brancheninternen Weiterbildungsverpflichtung anerkannt. Rechtsupdate für ImmobilienverwalterInnen Do: 14.11.2019 Do: 28.05.2020 Grundlagenseminar: Mietrecht in 3 Teilen Do: 21.11.2019 Do: 28.11.2019 Do: 05.12.2019 Informationen oder Anmeldung zu den Seminaren unter: +43 664 4598466 Rechtsupdate für ImmobilienmaklerInnen Mi: 23.10.2019 Do: 14.05.2020 Grundlagenseminar: WEG in 3 Teilen Do: 16.04.2020 Do: 23.04.2020 Do: 30.04.2020 WOHNEN UND MEHR office@kothbauer.co.at | www.kothbauer.co.t 57
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