FINANZEN 2022

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Immobilieninvestments im Jahr 2022
Stabiles Betongold
Text Prof. Dr. Thomas Beyerle
Mehr als nur Gefühle?
Die Mehrzahl der Anleger unterlag in den letzten
Quartalen einem Wechselbad der Gefühle:
Banken empfehlen primär Aktien bzw. ETFs,
verweisen letztlich auf eine Immobilieninvestition
(„Kauf einer Eigentumswohnung zur Kapitalanlage“)
oder Anteile an offenen Immobilienfonds.
Gleichzeitig steigen seit dem Beginn
der COVID-Pandemie im April 2020 nicht nur
die Aktienkurse, sondern auch die Immobilienpreise
weiter in nie geahnte Höhen – Prognose:
weiterer Anstieg absehbar. Hinzu kommt
das sog. Verwahrgeld („Negativzins“) für das
Ersparte auf dem Giro- oder Geldmarktkonto,
was bei rationaler Betrachtung für Anleger nur
eine Lösung zulässt: Liquidität runter, rein in
Sachwerte. Nur welche? Der Mix machts? Gerade
diese – so noch nie da gewesene – Gemengelage
hat den Immobilienmärkten in den letzten
Jahren einen deutlichen Rückenwind beschert.
Die Nachfrage, vor allem nach urbanem Wohnund
Büroraum, ist sehr hoch, das Finanzierungsumfeld
war schon einmal schlechter.
Hinzu gesellt sich das – gerade in deutschen
Anlegerkreisen – gefürchtete I-Wort: Inflation.
Mythos Betongold?
Immobilien gelten, spätestens seit 1923
(„Hyperinflation“), als der Inflationshedge
schlechthin. Doch seit 2015, sprich dem Fluten
der Kapitalmärkte mit „billigem Notenbankgeld“,
dem Beginn der Null-Zins-Entscheidung
der EZB und einer nie da gewesenen pandemischen
globalen Situation, bedarf es hier
einer Neuorientierung, zumal diese Gemengelage
in keinem ökonomischen Lehrbuch in
dieser Ausprägung bisher vorkommt. Ergebnis:
Ja, Immobilien bilden weiterhin einen sehr
guten Inflationsschutz, aber wie im Leben
nicht ultimativ und automatisch. Immobilien
leisten grundsätzlich einen positiven realen Ertrag,
die Inflation ist aber nicht der dominante
Treiber der Wertentwicklung, Gewerk, Grund
und Boden sind hier die entscheidenden Parameter.
Genauso wichtig sind der Zeitpunkt der
Investition, also des Ankaufes der Immobilie
im Zyklus, und das generelle Wirtschaftswachstum
während der Halteperiode. Wie
immer liefern nur gut gemanagte Büroimmobilien
oder ordentlich vermietete Eigentumswohnungen
einen vollen Inflationsschutz. Es
gelten also primär die wesentlichen Parameter
erfolgreicher Immobilien, nur blind im Jahr
2022 darauf zu vertrauen, dass Immobilien
inflationsunabhängig sind, trügt. Sie schützen
vor allem vor Inflation, wenn erstens der
Mietvertrag indexiert ist, was bei Büroimmobilien
die Regel ist, bei Wohnimmobilien eher
seltener vorkommt, und die Inflation als
Ausgleich zeitnah als Mieterhöhung weitergegeben
werden kann. Und zweitens, und das
ist besonders wichtig: wenn die Marktmiete
mindestens mit der Inflation Schritt hält.
Jetzt noch Immobilen kaufen zur Anlage?
Für die Mehrzahl, die das eingesetzte Kapital
„sicher und langfristig“ anlegen möchte,
sprechen direkte bzw. indirekte Anlageformen
in Immobilien eine deutliche Sprache.
Wenngleich die Renditen für eine Eigentumswohnung
/ Neubau geringer sind als
noch vor drei Jahren, da der Zyklus eben weit
fortgeschritten ist. Vor dem Hintergrund der
verschärften energetischen Verpflichtungen
in den kommenden Jahren im Bestandsbereich
sollte tendenziell eher ein Neubau im
Investmentfokus stehen – die Weitergabe der
Sanierungskosten wird nicht unmittelbar
vom Mieter getragen werden. Was heißt das
aber unter Renditegesichtspunkten? Im
Schnitt reden wir hier von einem Niveau von
2,5 Prozent. Angst vor einer immer wieder
angekündigten Zinserhöhung?
Aktuell sind hier keine Vorzeichen zu
vernehmen. Betongold sollte deshalb auch
im Jahr 2022 ganz oben stehen auf der
Investitionsliste.
Prof. Dr.
Thomas Beyerle
Leiter des Lehrgebietes
Immobilienresearch
an
der Hochschule
Biberach.
Systemrelevante Nahversorgung
Neuer Dr. Peters Portfoliofonds setzt auf krisenresistente Immobilien
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Schon vor Ausbruch der Pandemie galten
Immobilieninvestments bei vielen
Bundesbürger*Innen als sichere und krisenfeste
Wertanlage; seit dem Ausbruch
hat sich diese Auffassung weiter verstärkt.
Entsprechend stabil zeigt sich das
Transaktionsvolumen – jedoch mit unterschiedlicher
Ausprägung in den Segmenten.
Zu den klaren Gewinnern zählen die systemrelevanten
Immobilien der Lebensmittel-
und Nahversorgung. Allein der
Mehrumsatz, der 2020 in den Lebensmittelgeschäften
und Drogeriemärkten
getätigt wurde, belief sich laut dem Statistischen
Bundesamt auf rund 20 Mrd.
Euro – ein Zuwachs gegenüber dem Vorjahr
von 11 %.
Bonitätsstarke Mieter
Viele Unternehmen aus dem Bereich
der Lebensmittel- und Nahversorgung
überzeugen mit einer starken Bonität, so
dass Immobilien mit einem entsprechenden
Fokus zunehmend an Attraktivität
gewinnen. Einer europäischen Marktstudie
von JLL und Union Investment zufolge,
stieg allein der Anteil des Lebensmitteleinzelhandels
an den Gesamtinvestitionen
in Einzelhandelsimmobilien
zwischen 2016 und 2020 von 6 % auf
stattliche 22 %.
Bei der ersten angekauften Immobilie handelt es sich um ein Nahversorgungs-/ Fachmarktzentrum in Bestwig
im Sauerland (Nordrhein-Westfalen). Als langjähriger An kermieter konnte ein REWE-Markt gewonnen werden.
Weitere Mieter sind die erfolgreichen Discounter TEDi und KiK sowie die Einzelhandelskette CenterShop und
mit einem SB-Pavillon die Sparkasse Hochsauerland.
Breite Diversifikation
Mit dem aktuellen Investmentfonds „Immobilienportfolio
Deutschland I“ von Dr.
Peters können sich Anleger*Innen an Immobilien
der Lebensmittel- und Nahversorgung
beteiligen und erhalten so die
Möglichkeit, von der positiven Entwicklung
dieses Segments zu profitieren. Dabei
setzt der Investmentfonds wie ein offener
Immobilienfonds auf eine breite
Diversifikation – durch die Anbindung verschiedener
Immobilien an wirtschaftlich
attraktiven Standorten.
Zwei entsprechende Objekte konnten bereits
angekauft werden: Ein Nahversorgungs-
und Fachmarktzentrum in Bestwig
im Sauerland (Nordrhein-Westfalen) – unter
anderem mit einem Rewe. Und ein Supermarkt
in Wietzendorf in der Lüneburger
Heide (Niedersachsen), der langfristig
an den Marken-Discounter Netto vermietet
ist.
Attraktive Auszahlungen
Bereits durch die Kapitalflüsse aus diesen
beiden Objekten, sollen Anleger ab 2022
regelmäßige Auszahlungen in Höhe von
4,0 % bezogen auf das Eigenkapital erhalten.
Den zu erwartenden Gesamtmittelrückfluss
vor Steuern prognostiziert die
Dr. Peters Group bei einer Laufzeit bis Ende
2033 auf 145 %. Ab sofort ist das „Immobilienportfolio
Deutschland I“ ab einem
Investment von 5.000 Euro bei Vertriebspartnern
zeichenbar.
Weitere Informationen:
www.dr-peters.de