Rechtsökonomische Studie (Gutachten) - Bundesnotarkammer

Finanzielle Auswirkungen eines geänderten
Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
über ein weiteres, einheitliches Kontokorrent dargestellt, anhand dessen mitunter die „effektive“
Inanspruchnahme ersichtlich wird.
Die Alternative hierzu besteht darin, dass beide Konten auch hinsichtlich der Zinsabrechnung voll-
ständig getrennt voneinander behandelt werden, d.h. die Inanspruchnahmen auf dem Baukonto
entsprechend mit dem jeweils vereinbarten Sollzinssatz abgerechnet werden und für die Guthaben auf
dem Guthabenkonto der jeweilige Habenzinssatz vergütet wird.
Ausgehend von der üblicherweise anzutreffenden Struktur höherer Soll- als Habenzinssätze führt die
Variante der Zinskompensation dabei zu insgesamt niedrigeren Zinsaufwendungen (ggf. nach Saldie-
rung mit Zinserträgen in einzelnen Abrechnungsperioden) für den Kreditnehmer und insoweit tenden-
ziell auch geringeren Margenerträgen für die kreditgewährende Bank. Vor diesem Hintergrund ist
davon auszugehen, dass für die Entscheidung hinsichtlich der Verfahrensweise der Zinsabrechnung
im Rahmen eines Bauträgervorhabens nicht zuletzt die „Marktmacht“ und das „Standing“ des
Bauträgers eine wesentliche Rolle spielt. Dementsprechend ist zu erwarten, dass ein größerer und
bonitätsstärkerer Bauträger mit höheren Projektvolumina gegenüber der finanzierenden Bank eher die
Forderung nach einer Zinskompensation von Bau- und Guthabenkonto durchsetzen kann als bspw.
ein kleiner Bauträger mit schlechterer Bonität. Gleichwohl ist im Sinne der vorzunehmenden Gesamt-
erlöskalkulation bei Salden- und Zinskompensation bankenseitig die Motivation zu erwarten, mit Blick
auf den hieraus resultierenden, vergleichsweise geringeren Zinsmargenertrag eine tendenziell höhere
Bearbeitungsgebühr (vorgelagert und/oder nachgelagert) zu vereinnahmen.
Basierend auf Marktbeobachtungen sowie den Ergebnissen der durchgeführten Experteninterviews
werden nachfolgend bezogen auf Bauträger- bzw. Immobilienfinanzierungen die üblicherweise anzu-
treffenden Finanzierungsmodalitäten bzw. die diesbezüglichen Spannen und ihre Ausprägungen aus
Sicht der beteiligten Marktakteure zusammengefasst. Mittels Methodik der Darstellung von Band-
breiten sind insoweit die möglichen personen- und objektbezogenen sowie strukturell unterschied-
lichen Einflussgrößen wie etwa Rechtsform, Bonität und Größe des Bauträgers, Geschäftspolitik der
Bank sowie Objektgüte und Lage berücksichtigt. Dabei handelt es sich naturgemäß um eine
idealtypische Eingrenzung, da eine Über- bzw. Unterschreitung der Grenzwerte im Einzelfall nicht
gänzlich ausgeschlossen werden kann.
Perspektive des Bauträgers
Aus der Perspektive des Bauträgers lassen sich die wesentlichen die Finanzierung eines Bauvor-
habens bzw. den Finanzierungsaufwand beeinflussenden Rahmenbedingungen wie folgt zusammen-
fassen.
IFQ 12