Rechtsökonomische Studie (Gutachten) - Bundesnotarkammer

Finanzielle Auswirkungen eines geänderten
Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
nach Baubeginn unterstellt wird. Demgegenüber wird für den Worst-case angenommen, dass sich der
Vertrieb als schwierig darstellt und einzelne Wohneinheiten erst gegen Ende des Realisierungs-
zeitraums veräußert werden können.
Dabei werden unabhängig des Modells und des Szenarios – ausgenommen jeweils die Szenarien 7
und 8 - die ersten Teilzahlungen auf den Erwerbspreis im Monat des Baubeginns bzw. bezogen auf
Objekteinheiten, die nach Baubeginn veräußert werden, in dem auf den unterstellten Vertrags-
abschluss folgenden Monat angesetzt.
- Kontoführung
Im Rahmen des Best-case-Modells wird mit Blick auf die Bauträgerfinanzierung ferner angenommen,
dass die den Bauträger finanzierende Bank eine zinsmäßige Kompensation der für die Durchführung
des Bauvorhabens geführten zwei Konten - Baukonto und Guthabenkonto - vornimmt. Demgegenüber
liegt der banktechnischen Abwicklung im Rahmen des Worst-case-Modells die Prämisse zugrunde,
dass eine Zinskompensation von Bau- und Guthabenkonto nicht erfolgt.
Unabhängig vom Modell wird dabei unterstellt, dass auf dem Baukonto neben den Baukosten auch
die bankenseitige Bearbeitungsgebühr, die jeweiligen Sollzinsbeträge sowie etwaige Avalprovisionen
und Ausfertigungsgebühren belastet sowie etwaige Habenzinsbeträge gutgeschrieben werden.
- Zinsberechnung
In diesem Zusammenhang wird – unabhängig der Frage der Kompensation – entsprechend der markt-
üblichen Verfahrensweise (vgl. Kapitel 2) für die Zinsabrechnung im Rahmen der Bauträgerfinanzie-
rung eine Vereinbarung zwischen Bank und Bauträger in der Form „3-Monats-Euribor + Bankmarge“
unterstellt. Um dabei die Zinseffekte unabhängig von den in dem fiktiv gewählten Realisierungs-
zeitraum vorherrschenden Kapitalmarktverhältnissen zu ermitteln, wurde als Durchschnittszinssatz für
den 3-Monats-Euribor das ungewichtete arithmetische Mittel aus den in der Zinsstatistik der Deutsche
Bundesbank für den Zeitraum 01.01.1999 bis 31.12.2007 veröffentlichten Tageswerten zugrunde
gelegt. Dieser Durchschnittszinssatz wurde ferner als konstant im unterstellten Realisierungszeitraum
angesetzt. Dabei wird für die Zinsberechnung ebenso monatliche Abrechnung unterstellt wie - soweit
dies in einzelnen Szenarien relevant ist - für die Berechnung der Avalprovisionen.
- Bankenkalkulation und Einflussgrößen
Bezogen sowohl auf das Best-case-Modell als auch Worst-case-Modell ist darauf hinzuweisen, dass
sich in den jeweiligen Annahmen hinsichtlich der Finanzierungsmodalitäten nicht unbedingt die
unteren bzw. oberen Spitzenwerte der in Kapitel 2 dargestellten Bandbreiten wieder finden. Dies ist
IFQ 32