Rechtsökonomische Studie (Gutachten) - Bundesnotarkammer

Finanzielle Auswirkungen eines geänderten
Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
2) Basis-Rechtsmodell - Zahlung nach Baufortschritt gemäß § 3 MaBV (Szenario 1 + 2) versus Rechts-
modell - Zahlung nach Baufortschritt bei Gewährung einer ausdrücklichen Rückzahlung ohne bzw.
mit Bürgschaft (Szenario 3 + 5)
Höhere Marge
(Objektherrschaft)
Konsequenzen Qualitativ ∆
Bank Bauträger Erwerber
pro contra pro contra pro contra
Höhere Avalprovisionen
(nicht bei Rückzahlungspflicht)
Wegfall der Ausstiegsklausel/
Vorgegebene Vertragserfüllungspflicht
/ Baukostenrisiko
(inkl. Transaktionskosten)
Bank avanciert teilweise zum BT
Höherer Kontrollaufwand
(Zeitmanagement)
Durch späteres "Ausbuchen"
höherer Administrationsaufwand
Bewertungsproblematik
(nicht bei Rückzahlungspflicht)
Erwerber-Ausfallrisiko und
Gefahr der "Kettenreaktion" (Fall
macht "Schule" - führt zum
Bankenausstieg)
Objektverwertungsrisiko
Höherer EK-Einsatz
Höhere Vorverkaufsauflage
Längerer EK-Einbehalt durch
Banken (Kapitalbindung
problematisch bei
Parallelobjekten)
Hobby-BT's / kleine BT's werden
ggf. nicht finanziert
Eingeschränktes Kreditvolumen/
Liquidität
(nicht bei Rückzahlungspflicht)
Rückgabeproblematik der
Bürgschaft
Hinweis: Höhere
Finanzierungskosten für BT
irrelevant wegen "Einpreisung/
Uberwälzung"
Sicherheit (KP)
Keine Schäden aus Mängeln
(soweit vor Abnahme angezeigt)
Kostenerstattung bei
Ersatzvornahme durch
Drittunternehmen
Höherer KP
Bei Rückabwicklung Schäden
wie Vorfälligkeitsentschädigung,
Bauzeitzinsen, Steuernachteile,
ggf. neue Objektsuche zu
höherem Preis sowie ggf.
zusätzlicher Umzug
Verwirkung von Eigenleistungen
Hintergrund für den Vergleich dieser beiden Rechtsmodelle bilden die jüngsten Entwicklungen in der
höchstrichterlichen Rechtsprechung, die schon zur Zahlung im „Vormerkungsmodell“ den Erwerber-
schutz stark ausgeweitet hat. So wurde nach Angabe der Bundesnotarkammer zunächst aus der
konkreten Formulierung einer Freistellungserklärung eine Wahlschuld abgeleitet, die den Rück-
zahlungsvorbehalt zugunsten der erklärenden Bank auf eine Rückzahlungspflicht beschränkte, wenn
die primäre Löschungsverpflichtung nach Aufhebung des Bauträgervertrages unmöglich geworden
war (§ 265 Satz 2 BGB) 2 . Darüber hinaus hat der Bundesgerichtshof der Kammer zufolge eine
Direktkondiktion zwischen dem Erwerber und dem Kreditinstitut des Bauträgers bejaht, wenn der
Erwerber unmittelbar an das Kreditinstitut mit dem Ziel der Lastenfreistellung gezahlt hatte, der
Bauträgervertrag jedoch nichtig war 3 . Da dieser Anspruch auf § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB und
nicht auf die Freistellungserklärung i.V.m. § 265 Satz 2 BGB gestützt wurde, konnte dabei
(naturgemäß) auch die nach § 3 Abs. 1 Satz 3 MaBV mögliche Begrenzung auf den anteiligen Wert
des Vertragsobjektes keine Rolle spielen. Herauszugeben war vielmehr die gesamte bisher geleistete
Vergütung.
2 BGH, Urt. vom 30.09.2004 – VII ZR 458/02, DNotZ 2005, 380, 383.
3 BGH, Urt. vom 10.02.2005 – VII ZR 184/04, DNotZ 2005, 467, 469.
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