smartLiving Magazin Stuttgart | Ausgabe 05/2023

Immobilien
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DIE 14 PUNKTE IM EINZELNEN:
GEGEN DIE KRISE
AM BAU
DIE BUNDESREGIERUNG WILL LAHMENDEN WOHNUNGSBAU MIT 14-PUNKTE-PLAN ANKURBELN –
NIEDRIGERE ÖKOSTANDARDS, ZINSVERGÜNSTIGTE DARLEHEN FÜR FAMILIEN, PROGRAMM „JUNG
KAUFT ALT“ ODER DER VERZICHT AUF EINE SANIERUNGSPFLICHT ZÄHLEN ZU DEN KERNPUNKTEN.
Mit 135.200 genehmigten Wohnungen ist bundesweit die
Zahl der Baugenehmigungen im ersten Halbjahr 2023 um
27,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum gesunken, in
Baden-Württemberg gar u+m 31,3 Prozent. Das Ziel, 400.000
Wohnungen pro Jahr zu bauen, ist in weite Ferne gerückt. Die
Gründe sind bekannt: Gestiegene Kosten für Baumaterialien
infolge des Ukraine-Krieges und in schnellem Tempo gestiegene
Zinsen. Die Folge: Für Privatpersonen gehen Finanzierungskonzepte
nicht mehr auf, Wohnungsbauunternehmen
legen Projekte auf Eis.
Vor diesem Hintergrund hatten sich unlängst die Mitglieder des
Bündnisses bezahlbarer Wohnraum zum zweiten Mal im Bundeskanzleramt
zum „Bündnis-Tag“ getroffen. Ziel war es, eine
Bilanz der bisherigen Arbeit im Bündnis zu ziehen und die aktuellen
Herausforderungen im bezahlbaren und klimagerechten
Wohnungsbau zu besprechen. Auf Basis der bisherigen Diskussionen
des Bündnisses hat die Bundesregierung zudem ein Maßnahmenpaket
für zusätzliche Investitionen in den Wohnungsbau
sowie zur wirtschaftlichen Stabilisierung der Bau- und Immobilienbranche
beschlossen.
Klara Geywitz, Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung
und Bauwesen, erklärte: „Mit dem vorgestellten Maßnahmenpaket
wird es uns gelingen, mehr Investitionen in den Wohnungsbau
zu erreichen und damit die Bau- und Immobilienbranche
zu stabilisieren und zu stärken. Wir werden die Rahmenbedingungen
verbessern, um mehr bezahlbaren, klimaneutralen und
barrierearmen Wohnraum zur Verfügung zu stellen.“
FAMILIEN UNTERSTÜTZEN
Bei der Wohneigentumsförderung für Familien wird die Einkommensgrenze
einer Familie mit einem Kind deutlich von
60.000 auf 90.000 Euro erhöht. Je weiterem Kind können 10.000
Euro hinzuverdient werden. In den kommenden beiden Jahren
wird der Bund zudem ein Wohneigentumsprogramm „Jung
kauft Alt“ für den Erwerb von sanierungsbedürftigen Bestandsgebäuden
auflegen. Gleichzeitig soll der Umbau von leerstehenden
Büros und Läden zu neuen Wohnungen in den kommenden
beiden Jahren mit 480 Millionen Euro unterstützt werden. Die
Mittel hierfür sollen aus dem Klima- und Transformationsfonds
kommen.
„Die Bereitstellung von dauerhaft bezahlbarem Wohnraum wollen
wir durch die Einführung einer Neuen Wohngemeinnützigkeit
ab kommendem Jahr befördern. Wir werden außerdem das
Baugesetzbuch anpassen und durch eine Sonderreglung Städten
und Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten bis Ende
2026 ermöglichen, den Bau von bezahlbarem Wohnraum vereinfachter
und beschleunigter zu planen. Dies sind nur einige der
insgesamt 14 Maßnahmen, die wir zur Konjunkturbelebung der
Bau- und Immobilienbranche gemeinsam innerhalb der Bundesregierung
vereinbaren konnten“, so die Bauministerin.
1. Degressive AfA (Absetzung für Abnutzung)
Die Bundesregierung hat im Rahmen des Wachstumschancengesetzes
vorgeschlagen, eine degressive AfA in Höhe von jährlich
6 Prozent für neu errichtete Wohngebäude einzuführen; die
degressive Abschreibung fördert die schnellere Refinanzierung
von getätigten Investitionen. Sie schafft über diesen Mechanismus
Investitionsanreize, die zur Stabilisierung der Bauwirtschaft
beitragen können.
Die Regelung sieht keine Baukostenobergrenzen vor. Es kann
ab einem Effizienzstandard von EH 55 gebaut werden. Die degressive
AfA wird für Gebäude gelten, die Wohnzwecken dienen
und mit deren Herstellung nach dem 30. September 2023 und
vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wird. Erstmals soll nicht der
Bauantrag entscheidendes Kriterium für die Gewährung der degressiven
AfA sein, sondern der angezeigte Baubeginn.
2. Verankerung von EH 40 als verbindlicher gesetzlicher
Neubaustandard wird ausgesetzt
In den aktuellen Verhandlungen über die Reform der Europäischen
Gebäuderichtlinie (EPBD) wird auch eine Überarbeitung
der Anforderungssystematik sowie des Neubaustandards diskutiert.
Mit der Verabschiedung des Gebäudeenergiegesetzes
(GEG) ist allerdings sichergestellt, dass ab 1. Januar 2024 im Neubau
klimaneutral geheizt wird. Angesichts der aktuell schwierigen
Rahmenbedingungen in der Bau- und Wohnungswirtschaft
durch hohe Zinsen und Baukosten ist die Verankerung von EH
40 als verbindlicher gesetzlicher Neubaustandard in dieser Legislaturperiode
nicht mehr nötig und wird ausgesetzt.
Bei den Verhandlungen über die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD)
setzt sich die Bundesregierung für anspruchsvolle Sanierungsquoten
für den gesamten Gebäudebestand ein, will aber verpflichtende
Sanierungen einzelner Wohngebäude ausschließen.
3. Bau von bezahlbarem Wohnraum
für alle vereinfachen und beschleunigen
Der Bund wird in Städten und Kommunen mit angespannten
Wohnungsmärkten den Bau von bezahlbarem Wohnraum für
alle vereinfachen und beschleunigen.
4. Finanzmittel für den sozialen Wohnungsbau
Den Ländern sollen im Zeitraum von 2022 bis 2027 Programmmittel
in Höhe von insgesamt 18,15 Milliarden Euro für den
sozialen Wohnungsbau zur Verfügung gestellt werden. Jeder
Euro des Bundes wird aktuell durch rund 1,50 Euro der Länder
kofinanziert. Bei Fortführung dieser bisherigen Komplementärfinanzierung
stehen damit gesamtstaatlich rd. 45 Milliarden
Euro für den sozialen Wohnungsbau bis 2027 zur Verfügung.
Bund und Länder übernehmen damit weiterhin gemeinsam
Verantwortung.
5. KfW-Neubauprogramme „Klimafreundlicher Neubau“
(KFN) und „Wohneigentum für Familien“ (WEF)
Die Bundesregierung sorgt bereits dafür, dass sich klimafreundliches
Bauen auszahlt. Sie wird die beiden KfW-Neubauprogramme
„Klimafreundlicher Neubau“ (KFN) und „Wohneigentum
für Familien“ (WEF) nochmals attraktiver ausgestalten.
Beim WEF werden die Kredithöchstbeträge um 30.000 Euro
angehoben. Außerdem wird die Grenze des zu versteuernden
Einkommens, bis zu dem ein zinsvergünstigtes Darlehen beantragt
werden kann, von 60.000 Euro/Jahr auf 90.000 Euro/Jahr
angehoben. Damit können noch mehr Familien das Programm
in Anspruch nehmen.
6. Wohneigentumsprogramm „Jung kauft Alt“
Die Bundesregierung führt im Rahmen des 14-Punkte-Plans
für 2024 und 2025 ein „Jung kauft Alt“-Wohneigentumsprogramm
ein, das den Kauf sanierungsbedürftiger Bestandsgebäude
in Verbindung mit Sanierungsanforderungen gemäß
den BEG-Regeln unterstützt. Die KfW wird die Durchführung
des Programms übernehmen. Die zusätzlichen Finanzmittel,
die bis 2027 benötigt werden, sollen aus dem Klima- und Transformationsfonds
bereitgestellt werden, ähnlich wie bereits bei
der bestehenden „Klimafreundlicher Neubau/Wohneigentum
für Familien“ (WEF) Förderung.
7. Umbau von Gewerbeimmobilien zu Wohneinheiten
Deutschlandweit gibt es einen Leerstand bei Gewerbeimmobilien,
insbesondere Büros und Einzelhandelsflächen, die aufgrund
der wirtschaftlichen Auswirkungen der COVID-Pandemie nicht
mehr in gleichem Umfang benötigt werden. Eine Studie des
Bundesinstituts für Bau, Stadtentwicklung und Raumordnung
(BBSR) hat ergeben, dass hier ein Potenzial für bis zu 235.000
neue Wohneinheiten besteht.
Für Eigentümer und Investoren, die für geeignete Gewerbeimmobilien
nach den BEG-Förderbedingungen eine Förderung
aus dem Klima- und Transformationsfonds (KTF) in Anspruch
nehmen können und sie dabei zugleich zu Wohnraum umbauen,
wird 2024 und 2025 ein zusätzliches KfW-Förderprogramm mit
einem Volumen von insgesamt 480 Millionen Euro Programmmitteln
aufgelegt. Durch zinsverbilligte Kredite sollen damit der
klimafreundliche Umbau gefördert und Leerstand beseitigt werden.
Die Finanzierung soll ebenfalls aus den Mitteln des KTF
bereitgestellt werden.
8. Bauen im Sinne des Gebäudetyps E
soll befördert werden
Zukünftiges Bauen soll einfacher, schneller und kostengünstiger
werden. Dies wird durch die Förderung des Bautyps E angestrebt,
indem die Vertragspartner mehr Flexibilität für innovative Planung
erhalten, auch wenn dies von teuren Standards abweicht.
Die Länder planen, Änderungen an der Musterbauordnung und
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