Geschlossene Immobilienfonds - WMD Brokerchannel

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IMMOBILIEN 

2011 

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Editorial 

Liebe Leserinnen 

und Leser, 

immer mehr Anleger drängen auf den deutschen 

Immobilienmarkt. So sucht laut einer aktuellen 

Umfrage, jeder vierte Kaufinteressent aktuell 

eine Immobilie als Kapitalanlage. Im Vorjahr war 

es nur jeder achte. Auch professionelle Privatinvestoren, 

Family Offices, Pensionskassen und 

Versicherungen haben ihre Investitionen in den 

risikoaversen und inflationssicheren Immobiliensektor 

verstärkt, wie man den unterschiedlichsten 

Statistiken und aktuellen Umfragen entnehmen 

kann. International gesehen wird die Kluft zwischen 

Europas Immobilienmärkten tiefer. Während 

sich die Ertragsperspektiven in den nord- und 

mitteleuropäischen Metropolen 2011 wieder verbessern, 

fallen die Immobilienmärkte der Euro- 

Krisenstaaten weiter zurück, wie aus der Studie 

"Emerging Trends in Real Estate Europe 2011" der 

Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft 

PwC mit dem Urban Land Institute, hervor geht. 

Welche Auswirkung hat dies aktuell auf angebotene 

Immobilien-Produkte? Welches sind nun die 

interessantesten Märkte für Wohn- oder Gewerbeimmobilien 

derzeit? Wie entwickeln sich einzelne 

europäische Regionen oder auch Märkte wie 

EDITORIAL | IMMOBILIEN 2011 

die USA, China oder Australien? Wie geht es weiter 

mit offenen Immobilienfonds? Können Anleger 

hier wieder Vertrauen fassen? Wie haben sich 

Geschlossene Immobilienfonds bisher rentiert und 

welche neuen Produkte gibt es derzeit am Markt? 

Was ist besonders zu beachten bei Investitionen in 

Denkmalschutzimmobilien und was hat es mit der 

ersten Immobilienpolice auf sich? Was für Immobilienprofis, 

Berater und freie Finanzdienstleister 

noch wichtig ist? 

Die Antworten auf diese und weitere interessante 

Fragen zu den wichtigsten Immobilienthemen, lesen 

Sie hier, in der aktuellen Print- Ausgabe des 

wmd-brokerchannel „Immobilien 2011“. 

Wir wünschen Ihnen eine interessante Lektüre, 

gute Entscheidungen 

und viel Erfolg! 

Ihr Team vom wmd-brokerchannel 

Friedrich A. Wanschka, Astrid Klee, 

Matthias Heß, Maren Richter, Martin Witt 

und Tobias Strenk 

Täglich aktuelle Informationen, Fachartikel und Video-Interviews 

unter www.wmd-brokerchannel.de 

3

IMMOBILIEN 2011 | Inhaltsverzeichnis 

INDIREKTE IMMOBILIENANLAGE 

6 Offene Immobilienfonds in Deutschland 

8 Einen kühlen Kopf bewahren 

10 Immobilienmarkt Deutschland: 

Ist die Zeit reif für B-Standorte? 

12 Sachwert statt Geldwert 

14 Dorf in der Stadt 

16 Zentrale der Deutschen Börse beispielhaft 

18 Wohnimmobilien: 

Investoren stehen auf Berlin 

20 Holländische Immobilienfonds 

22 Immobilienmarkt Österreich 

24 Schweizer Immobilienmarkt 

26 Perspektiven im chinesischen 

Immobilienmarkt 

28 Institutionelle Immobilieninvestoren 

für 2011 vorsichtig optimistisch 

30 US-Immobilienmarkt 

32 Investieren im Land der Kängurus 

34 FinanzBusinessTV Immobilienrunde 

2011 

42 Wohnimmobilienfonds der neuen 

Generation 

44 Bewegung auf dem Gewerbeimmobilienmarkt 

46 Einzelhandelsimmobilien unangefochtene 

Investment-Spitzenreiter im 

1.Halbjahr 2011 

50 Internationale Luxusmarken sehen 

Deutschlands Luxusmeilen 

52 Geschlossene Immobilienfonds im Inund 

Ausland – Der goldene Weg des 

Anlegers?! 

54 Baugeldstudie: Ein Drittel schätzt 

Finanzierung kompliziert ein 

56 Übersicht geschlossene Immobilienfonds 

in Emission 

58 Deutschlands erste börsenunabhängige 

und echte Immobilienpolice 

DIREKTE IMMOBILIENANLAGE 

62 Mit Sachwerten durch die Krise 

64 Altbausanierung Leipzig 

66 wmd-brokerchannel fragt nach: 

Immobiliensanierung und Energiekonzepte: 

Woran erkennt man eine gute 

Sanierung? 

FINANZIERUNG 

70 Vorausschauend planen und Zinsen nutzen 

72 Wohnträume mit der W&W umsetzen 

74 Die Postbank setzt auf das Team 

+ 4NEWS 

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RECHT 

78 Augen auf beim Immobilienkauf 

ADVERTORIAL 

29 "DFH Immobilienfonds 98 

Vodafone Campus Düsseldorf" 

55 Erfolgreich in Australien 

77 "Optimale Baufinanzierungslösungen 

-mit dem richtigen Partner" 

IMPRESSUM 

70 Impressum 

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IMMOBILIEN 2011 | Indirekte Immobilienanlage 

6 

Offene Immobilienfonds 

Offene Immobilienfonds in Deutschland 

Solide Produkte profitieren von Reformen 

Beitrag von Klaus Speitmann, 

Leiter Partnervertrieb der Commerz Real AG 

Jahrzehntelang waren offene Immobilienfonds 

in Deutschland ein gutes und sicheres Investment. 

Bis 2005 konnte die Fondsgattung gar 

damit werben, dass niemals eines ihrer Produkte ein 

Jahr im Minus beendet hatte. Stabile Durchschnittsrenditen 

zwischen drei und zehn Prozent und sehr 

geringe Schwankungen erfreuten die Herzen insbesondere 

defensiver Anleger. Dass die Erträge größtenteils 

steuerfrei vereinnahmt werden können, war 

(und ist) ein weiterer Pluspunkt, der zur Beliebtheit 

der Vehikel beitrug. Darüber hinaus hatten sich Anfang 

des Jahrtausends durch die Liberalisierung des 

deutschen Investmentgesetzes und die Ausweitung 

des Anlageuniversums hinsichtlich der Nutzungsarten 

und Standorte die Ertragsaussichten vieler 

Fonds noch einmal deutlich verbessert. 

Doch seit der Finanzkrise hat das Image der Fonds 

gelitten. Als sich das Marktumfeld im Herbst 2008 

schlagartig verschlechterte, zogen institutionelle 

Großanleger hohe Summen aus den offenen Immobilienfonds 

ab. Das sorgte dafür, dass die Liquidität 

bei einigen Produkten dahinschmolz und die gesetzlich 

vorgeschriebene Reserve von fünf Prozent des 

Fondsvermögens in Gefahr geriet. 

Vor allem Fonds, in denen größtenteils institutionelle 

oder semi-institutionelle Anleger investiert waren, 

wurden nachhaltig destabilisiert. Die starken Mittelabflüsse 

führten schließlich dazu, dass die unter 

Druck geratenen Fonds keine Anteile mehr zurücknehmen 

konnten, um die Liquiditätsreserven nicht 

weiter zu belasten. Aufgrund dieser Schließungen 

2008 und 2009 kamen viele Anleger nicht mehr an 

ihr Geld heran. Weil sich die Situation bei einigen 

Fonds 2010 nicht besserte, mussten diese sogar ihre 

Abwicklung ankündigen. Für die Anleger der vier 

von dieser Ultima Ratio betroffenen Fonds bedeutet 

dies, dass nun die im Portfolio vorhandenen Immobilien 

verkauft werden und der Erlös an sie ausgezahlt 

wird. 

Die Ereignisse der vergangenen Monate hinterlassen 

zwei wesentliche Spuren. Zum einen hat sich 

bei den offenen Immobilienfonds die Spreu vom 

Weizen getrennt. Es zeigte sich, dass vor allem 

großvolumige und breit diversifizierte Fonds zukunftsfähig 

sind, die bereits lange am Markt sind 

und in der Vergangenheit eine verantwortungsbewusste 

und umsichtige Anlage- und Vertriebsstrategie 

praktiziert haben. Sie werden vergleichsweise 

moderat durch Bewertungsänderungen oder temporäre 

Marktgegebenheiten getroffen. Ein starker 

und klassischerweise durch Privatanleger geprägter 

Vertriebshintergrund trägt dabei unzweifelhaft zu 

einer erfolgreichen Weiterentwicklung bei. Denn 

ist der Vertrieb breit aufgestellt, also nicht nur von 

wenigen schwergewichtigen Investoren abhängig, 

und zeigt er sich dementsprechend stabil, kann ein

Fonds auch in Zeiten von Marktkrisen die erforderliche 

Liquidität gewährleisten. 

Darüber hinaus ist deutlich geworden, dass sich 

das aggressive Engagement in eher exotischen 

Märkten nicht ausgezahlt 

hat. Die Auswahl volatilerer 

globaler Märkte korrespondierte 

oftmals nicht mit den 

Anforderungen der überwiegend 

sicherheitsorientierten 

Kunden. So ließ insbesondere 

bei Fonds mit vornehmlich 

globaler Ausrichtung das 

Anlegerinteresse nach. Dies 

limitierte zunehmend die 

Gestaltungsmöglichkeiten in 

der Portfoliosteuerung und 

in der Immobilienakquisition. 

Einhergehend mit der insgesamt stabilen Entwicklung 

Europas zeigt sich, dass das Fundament erfolgreicher 

offener Immobilienfonds künftig verstärkt 

die westeuropäischen Märkte sein werden. Stärker 

chancenorientierte Engagements außerhalb der 

westeuropäischen Kernmärkte dürften eher Beimischungscharakter 

haben. Insgesamt werden Berater 

und Anleger die einzelnen Fonds über den Renditeaspekt 

hinaus fortan wesentlich genauer auf die 

Merkmale Fondsvolumen, Diversifikation und Vertriebsstruktur 

hin überprüfen. 

Die zweite Konsequenz aus der Krise: Der Branche 

der offenen Immobilienfonds steht im Rahmen des 

neuen Anlegerschutzgesetzes eine große Reform 

bevor, die den Charakter der Fonds als langfristig 

ausgerichtete Anlageprodukte für sicherheitsorientierte 

Privatanleger stärkt. Dabei bleibt die Fungibilität 

der Anteile für den überwiegenden Teil 

der Anleger erhalten. Ein wesentlicher Bestandteil 

ist die Regelung, dass Anleger ohne Einhaltung einer 

Kündigungsfrist Anteile im Wert von maximal 

30.000 Euro pro Kalenderhalbjahr zurückgeben 

können. Bei höheren Beträgen ist eine einjährige 

Kündigungsfrist zu beachten. Außerdem wird für 

Neuanleger eine Mindesthaltedauer von zwei Jahren 

eingeführt. Diese Regeln gelten spätestens von 

2013 an. 

Die neue Regulierung offener Immobilienfonds 

dürfte für mehr Stabilität in der Branche sorgen. Für 

"Die neue Regulierung 

offener 

Immobilienfonds 

dürfte für mehr 

Stabilität 

in der Branche 

sorgen" 

Indirekte Immobilienanlage | IMMOBILIEN 2011 

institutionelle Anleger hingegen werden die Fonds 

tendenziell unattraktiver. Dennoch ist den Institutionellen 

der Weg in die offenen Publikumsfonds nach 

wie vor nicht verwehrt. Sie sollen weiterhin von den 

Vorzügen offener Immobilienfonds profitieren können. 

Gegen die in der Vergangenheit 

weit verbreitete Unsit- 

te, offene Immobilienfonds als 

Geldmarktersatz zu nutzen, 

wird mit der Reform wirksam 

jedoch vorgegangen. 

Entscheidend ist, dass sich 

für alle, die von den vielfältigen 

Qualitäten des offenen 

Immobilienfonds überzeugt 

sind, ein dauerhaft stabiles 

Anlageumfeld entwickelt. Die 

wettbewerbliche und regulatorische 

Bereinigung ist das Eine, Vertrauen in die 

Produkte das Andere. Zu Letzterem können viele 

Marktteilnehmer maßgeblich beitragen: Meinungsmultiplikatoren 

durch eine differenzierte Analyse 

und Fondsanbieter durch ein ausgeprägtes Verantwortungsbewusstsein 

im Vertrieb und Portfoliomanagement. 

7


8 

Offene Immobilienfonds 

Einen kühlen Kopf bewahren 

Beitrag von Thomas Körfgen, 

Managing Director und Head of Real Estate Equities bei SEB Asset Management 

Der Handel mit offenen Immobilienfonds an 

der Börse offenbart einmal mehr, dass die 

Lehre von effizienten Märkten ein Märchen 

ist. Irrationalitäten wie bei vielen Aktien prägen 

den Handel mit Fondsanteilen – vor allem mit jenen 

Fonds, deren Anteilsrücknahme von den Gesellschaften 

vorübergehend ausgesetzt wurde. 

Der Handel beschränkt sich dabei auf die Regionalbörse 

Hamburg-Hannover. Wieso, bleibt ein 

spannendes Rätsel. Aber bereits dieses Faktum belegt, 

dass es mit der Effizienz hapert. Sechsstellige 

Beträge kommen bei Fonds zusammen, die ein milliardenschweres 

Volumen verwalten. Selbst die Verbraucherschützer 

äußern sich skeptisch im Hinblick 

auf die Preisfeststellungen der offenen Immobilienfonds 

an der Börse. Denn ob ein Fonds geschlossen 

oder offen ist, hat nichts mit der Werthaltigkeit seiner 

Assets zu tun. 

Market Maker sind von der geltenden Liquiditäts- 

und Ausführungsgarantie befreit 

Die preisfeststellenden Market Maker sind von der 

geltenden Liquiditäts- und Ausführungsgarantie befreit. 

Trotzdem bestimmen sie den Preis, und der liegt 

mitunter bis 20 Prozent unter den täglich gemeldeten 

Anteilspreisen der Fondsgesellschaften. Diese 

Abschläge sind nicht nachvollziehbar. Ähnliche Abschläge 

hatten REITs vor gar nicht allzu langer Zeit, 

die Korrektur kam bald darauf. Der Unterschied zu 

den üblicherweise an den Börsen gehandelten indirekten 

Immobilienanlagen ist, dass es zu Recht eine 

Liquiditätsprämie für Fondsanteile geben muss, deren 

Rückgabe an die Gesellschaft ausgesetzt wurde. 

Die Höhe des Abschlags kann aber den liquiden 

Handel wieder in Frage stellen. Zu hohe Abschläge 

werden nur verzweifelte oder völlig unkundige Privatanleger 

akzeptieren. 

Ängste werden geschürt, die weniger auf die Werthaltigkeit 

der im Fonds befindlichen Immobilien abzielen, 

sondern vielmehr auf die Verfügbarkeit des 

Kapitals. Berater sind auf Provisionen angewiesen 

und volatilere Anlagen werden in der Regel häufiger 

umgeschichtet als eine wertstabile Position im Portfolio. 

Nun sollten sie aber nicht ohne Not Anleger 

zu verlustreichen Verkäufen drängen, wenn sich 

erstmals ein Grund dafür anbietet. Ist der Immobilienfonds 

qualitativ gut, sollte der Anleger dabei 

bleiben. 

Offene Immobilienfonds sind eine Langfristanlage. 

Und viele Kunden sind seit Jahren mit der durch 

regelmäßige Ausschüttungen stabil konservativen 

Wertentwicklung zufrieden. Denn öffnet die KAG 

morgen wieder ihre Rücknahmen, verschwindet

auch die 20-prozentige Liquiditätsprämie. Ein Abschlag von 

20 Prozent aber reißt ein fatales Loch in die Gesamtrendite. 

Abschläge sind eine Kaufgelegenheit 

Die Börse kann als Chance gesehen werden. Selten bietet sich 

eine ähnlich offensichtliche Möglichkeit, Fondsanteile derart 

günstig einzukaufen. Insbesondere langfristige Investoren können 

ihren Einstiegspreis dramatisch verringern, ohne dass dies 

zu Lasten des eingegangenen Risikos geht. Gerade die Fonds, 

die über Jahre unter Beweis gestellt haben, dass sie eine konservative 

Anlagepolitik fahren und auf hohe Einnahmen durch 

qualitativ gute Mieter setzen, gerade diese Fonds sollte man 

hier kaufen. 

Natürlich sollte man das Underlying, also den Immobilienbestand, 

prüfen. Daneben sollten Anleger prüfen, ob Investmentphilosophie 

und Anlagepolitik übereinstimmen und zu der 

eigenen Zielsetzung passen. Im Zuge dessen wird man konservative 

Fonds entdecken, die beispielsweise die Hälfte ihres 

Portfolios im soliden deutschen Gewerbeimmobilienmarkt mit 

besten Objekten, erstklassigen Mietern und in Toplagen haben. 

Genau das sind die Schnäppchen, bei denen ein Liquiditätsabschlag 

in zweistelliger Höhe irrational ist. 

Liquidität fehlt auch der Börse 

Offene Immobilienfonds haben in den letzten Jahren eine hohe 

Diversifikation erfahren. Produkte kamen an den Markt, die 

mehr Risiken durch häufigeres Trading, höheres Leverage oder 

gar Währungsspekulationen in Kauf nahmen. Einige der spekulativeren 

Fonds kamen in Schieflage, weil sie zu teuer gekauft 

und mit zu hohen Fremdkapitalhebeln agiert haben. Abwertungen 

und gar Abwicklungen waren die Folge. Doch selbst 

qualitativ hochwertige Fonds haben als Geldmarktersatz institutioneller 

Investoren oder Dachfonds gelitten und konnten die 

Liquiditätsabflüsse nicht ohne Schließung bewältigen, wenn sie 

verbleibende Investoren schützen wollten. 

Mittlerweile sehen wir anziehende Immobilienmärkte. Fonds 

veräußern Immobilien wieder über deren Bewertungskurs. Im 

Börsenhandel spiegelt sich diese positive Entwicklung jedoch 

nicht wider, denn es gibt keinen effizienten Handel. Eventuell 

ist die Liquiditätsprämie der Börse selbst geschuldet und hätten 

wir einen liquideren Börsenhandel würden wir auch realistischere 

Kurse sehen. Noch aber ist dies reine Spekulation. Ein 

liquider Zweitmarkt für den Börsenhandel von Fondsanteilen 

ist wünschenswert und notwendig. Solange es ihn aber noch 

nicht gibt, gilt für alle Anleger nur eins: einen kühlen Kopf zu 

bewahren.


10 

Immobilienmarkt Deutschland 

Ist die Zeit reif für B-Standorte? 

Beitrag von Michael Ruhl, 

Vorstand, Deutsche Fonds Holding AG 

Die Ampeln zeigen grünes Licht 

Die deutsche Wirtschaft hat Fahrt aufgenommen: 

Um 1,5 Prozent ist das Bruttoinlandsprodukt 

im ersten Quartal 2011 gegenüber 

dem Vorquartal gewachsen. Auch auf den Immobilienmärkten 

stehen die Ampeln auf Grün: Die gute 

wirtschaftliche Lage in Deutschland wirkt sich positiv 

auf die Büromärkte aus. Die „Big Five“ – Berlin, 

Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München – 

verzeichnen hohe Flächenumsätze sowie gefestigte 

Spitzenmieten. Die Leerstände haben sich weitestgehend 

stabilisiert. Insgesamt wurden an den fünf 

Top-Standorten im ersten Halbjahr 2011 rund 1,3 

Mio. Quadratmeter Bürofläche vermietet. Das ist 

ein Zuwachs von etwa 13 Prozent gegenüber dem 

Vorjahreszeitraum. Die Prognosen stimmen ebenfalls 

optimistisch – Experten rechnen mit steigenden 

Mieten und sinkende Leerstandsquoten. 

Die Kehrseite der Medaille stellt Investoren allerdings 

vor Herausforderungen: Die Nachfrage nach 

attraktiven Objekten am deutschen Immobilienmarkt 

– hiermit sind üblicherweise die fünf großen 

Standorte gemeint – ist enorm. Nicht nur inländische 

Investoren haben die Gunst der Stunde erkannt, 

auch internationale Kunden sind am deutschen 

Copyright by CADMANN GmbH 

Markt sehr aktiv. Dies führt zu einer Wettbewerbssituation, 

die die Objektpreise steigen und die mit den 

Immobilien erzielbaren Renditen sinken lässt. Insbesondere 

die begehrten Core-Objekte werden derzeit 

kaum oder nur zu sehr hohen Preisen angeboten. 

Diese hochwertigen Immobilien befinden sich in guten 

Lagen von Großstädten, sind vollvermietet und 

weisen eine sehr gute Mieterstruktur und -bonität 

sowie langfristige Mietverträge auf. Naturgemäß ist 

das Ertragsrisiko solcher Objekte während der Mietvertragslaufzeit 

gering. Wenn die Immobilien dann 

auch noch nachhaltig gebaut beziehungsweise saniert 

sind und dies durch ein anerkanntes Zertifikat 

belegt wird - beispielsweise von der Deutschen 

Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen -, erhöht dies 

den Wert weiter. Für potenzielle Investoren bedeutet 

das allerdings, dass Investitionen mit attraktiven 

Anfangsrenditen kaum noch möglich sind. Mit erstklassigen 

Bürogebäuden in deutschen Großstädten 

ist also immer weniger zu verdienen. 

Da es der deutschen Wirtschaft derzeit gut geht, 

sollten sich Investoren bundesweit umschauen, wo 

höhere Renditen zu erzielen sind. Büroimmobilienkäufer 

suchen immer häufiger Alternativen zu hochwertigen 

Bürohäusern in bester Lage der Metropolen. 

Solche Alternativen könnten Non-Core-Objekte

in Großstädten – beispielsweise mit Leerstand oder 

Sanierungsstau – oder aber gute Gebäude in Regionalzentren, 

sogenannten B-Standorten sein. 

Großobjekte werden meist anteilig mit Eigen- und 

Fremdkapital erworben. Dazu ist die Finanzierungszusage 

einer Bank erforderlich. Wenn jedoch Abstriche 

bei der Objektqualität wie bei Non-Core 

nötig sind, spielen die Banken heutzutage meist 

nicht mit. Zwar ist es nicht 

mehr ganz so schwierig, eine 

Fremdfinanzierung für Immobilien 

dieser Größenordnung 

zu bekommen wie noch vor 

zwei Jahren, die Forderungen 

und Prüfprozesse der Banken 

sind jedoch als anspruchsvoll 

zu bezeichnen. 

Der Blick ins Ausland scheint 

ebenfalls keine Lösung anzubieten. 

In einigen noch nicht so etablierten Märkten 

Osteuropas sind zwar attraktive Objekte zu haben. 

Für Immobilien an deutschen B-Standorten spricht 

jedoch, dass man sie meist leichter verkaufen kann 

als ein sehr gutes Gebäude in Osteuropa. Das ist vor 

allem eine Frage der Markttransparenz. Jones Lang 

LaSalle, ein internationales Beratungsunternehmen 

im Immobilienbereich, veröffentlicht alle zwei Jahre 

eine Studie zur Transparenz weltweiter Immobilienmärkte, 

den Commercial Real Estate Transparancy 

Index. Analysiert wird beispielsweise, ob fundamentale 

Marktdaten verfügbar sind und wie die 

rechtlichen und behördlichen Rahmenbedingungen 

ausgestaltet sind. Für die jüngste, 2010 veröffentlichte 

Studie, wurden 81 internationale Märkte untersucht. 

Danach gehört Deutschland zu den transparentesten 

Märkten der Welt und hat die höchste 

Stufe „sehr transparent“ erreicht. Unter den Top 20 

ist jedoch kein osteuropäischer Markt zu finden. 

Zentrale Standorte in deutschen Städten der „zweiten 

Reihe“ sind dafür umso attraktiver. Bürogebäude 

in Regionalzentren stellen eine echte Alternative 

dar: Sie bieten bei vergleichbarer Qualität und Lage 

in kleineren Städten etwa einen Prozentpunkt mehr 

Rendite als in den Metropolen. Zudem ist der Leerstand 

dort üblicherweise gering, denn es wird kaum 

spekulativ gebaut. Investoren errichten neue Bauvorhaben 

erst dann, wenn sie die Objekte vollständig 

langfristig vermietet haben, da das Mieterpotenzial 

begrenzt ist. Die Märkte in B-Städten gelten 

Märkte in B-Städten 

gelten bei 

Experten als weniger 

krisenanfällig und 

volatil als die 

der Top Five. 


bei Experten als weniger krisenanfällig und volatil 

als die der Top Five. Die Büromärkte der Top-Standorte 

sind meist stark konjunkturabhängig und unterliegen 

internationalem Einfluss. Zu Boom-Zeiten 

hat das Vorteile, Auswirkungen der Wirtschaftskrise 

– beispielsweise hohe Sockelleerstände – kennzeichnen 

jedoch zurzeit noch immer einige große 

Märkte. 

Befürchtungen potenzieller 

Investoren, die Folgen des 

demografischen Wandels an 

B-Standorten könnten den 

Wert einer Immobilie negativ 

beeinflussen, sind in den 

meisten Fällen unbegründet. 

Nach neuesten Berechnungen 

des Bundesinstituts für Bau- 

, Stadt- und Raumforschung 

wird die Bevölkerungsentwicklung 

in etlichen mittelgroßen Städten positiver 

verlaufen als bisher angenommen. 

Immobilien-Investitionen erfordern fundierte Kenntnisse 

über den Standort. Der Wettbewerb in regionalen 

Märkten ist überschaubar, da Maklerhäuser 

und internationale Marktbeobachter nicht, wie bei 

den großen Märkten üblich, regelmäßig relevanten 

Kennzahlen und Trends erfassen und veröffentlichen. 

Dies schreckt große Investoren ab, B-Standorte 

werden daher oft von regionalen Investoren mit 

detaillierter Marktkenntnis dominiert. 

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12 

Geschlossene Immobilienfonds 

Sachwert statt Geldwert 

Immobilienbeteiligungen – Die bessere Alternative 

Beitrag von Alexander Betz, 

Vorstandsmitglied der MPC Capital AG 

Eigentlich hätten wir Grund zum Jubeln: Die 

Konjunkturerholung der europäischen Wirtschaft 

hält an. Der IWF erwartet für 2011 ein 

Wirtschaftswachstum in Deutschland von 2,5 Prozent. 

Deutschlands Exportmaschine brummt wie 

kaum zuvor. Doch über dieser positiven Entwicklung 

schwebt ein Damokles-Schwert: Die Krise der europäischen 

Währungsunion. Griechenland, Irland, 

Spanien und Portugal brauchen finanzielle Unterstützung 

in Milliardenhöhe, um ihre defizitären 

Haushalte vor dem Zusammenbruch zu bewahren. 

Zwar sieht der Internationalen Währungsfonds (IWF) 

den wirtschaftlichen Aufschwung Europas trotz der 

Schuldenkrise nicht in Gefahr, betrachtet aber die 

Probleme Griechenlands und anderer finanziell angeschlagener 

Euro-Staaten als Konjunkturrisiko. 

Viele Anleger sind verunsichert und scheuen langfristige 

Entscheidungen. Doch Geld halten, dürfte 

vor dem Hintergrund eines mögli- 

cherweise wackelnden Euros und 

steigender Inflationsraten nicht 

zwangsläufig die beste Lösung 

sein. Wenn der Wert des Geldes 

in Gefahr ist, scheinen Sachwerte 

opportun zu sein. Doch Sachwert 

ist nicht gleich Sachwert. Gold 

beispielsweise ist zwar eine Sache 

und hat einen Handels- aber 

keinen echten Nutzwert. Die Wertentwicklung von 

Gold basiert auf rein spekulativer Nachfrage und 

einem begrenzten Angebot. Bei Inflationsgefahr 

wird Gold stark nachgefragt, fraglich ist aber wie 

lange diese Nachfrage bei dauerhafter Inflation anhält. 

Anders ist es mit Sachwerten, die ihren Wert vor 

allem aus ihrem Nutzen ziehen. Das kann das eigene 

Haus sein, dessen Baufinanzierung durch die 

Inflation für den Eigentümer günstiger wird. Aber 

Viele Anleger sind 

verunsichert und 

scheuen langfristige 

Entscheidungen 

auch Kapitalanlagen in Immobilien können einen 

Inflationsschutz bieten. Wer kein Immobilienexperte 

mit viel Freizeit ist und Auswahl und Management 

der Immobilien lieber Profis überlässt, ist mit einem 

Immobilienfonds gut bedient. Einen langfristigen 

Schutz vor Inflationseinflüssen bieten dabei insbesondere 

geschlossene Fonds, die 

in langfristig vermietete oder verpachtete 

Immobilien investieren, 

deren Mieten laufend an den 

Verbraucherpreisindex angepasst 

werden. 

Aber ist jetzt auch ein guter Zeitpunkt, 

um Beteiligungen an Immobilien 

zu zeichnen? Ja, denn 

ein Blick auf die Immobilienuhr von Jones Lang 

LaSalle zeigt, dass sich die Investitionsmärkte nach 

der Finanzkrise wieder in einer guten Ausgangslage 

befinden. Doch das Zeitfenster beginnt sich in einigen 

Regionen bereits wieder zu schließen. Gerade 

die von Anlegern derzeit begehrten Beteiligungsobjekte 

in Deutschland mit langfristig gebundenen 

Top-Mietern werden von Investoren gesucht, so dass 

die Preise für die hochwertigen Objekte bereits anziehen 

beziehungsweise die Spitzenrenditen leicht 

nachgeben.

Gute Investitionsmöglichkeiten finden sich auch 

außerhalb der Top-Lagen der Großstädte. Gerade 

die regionalen Immobilienmärkte in wirtschaftlich 

starken Regionen wie etwa die Metropol-Region 

Nürnberg bieten weiterhin gute Investitionsmöglichkeiten. 

Auch bei unseren europäischen Nachbarn bieten 

sich derzeit attraktive Möglichkeiten. Die Staatsverschuldung 

der Niederlande ist im europäischen Vergleich 

eher gering, das Geschäftsklima verbessert 

sich zusehends und die positive Wirtschaftsentwicklung 

zeichnet sich auch auf den Immobilienmärkten 

ab. Auch hier sind durch den Fokus auf hochwertige 

Flächen an guten Standorten bereits sinkende 

Spitzenrenditen zu erkennen. 

Viele der aktuell angebotenen Fonds weisen noch 

günstige Kaufpreisfaktoren auf. Doch für neue 

Fonds wird es immer schwierig werden, geeignete 

Objekte zu attraktiven Preisen zu finden. Doch es 

gibt auch Alternativen zu den herkömmlichen 

Fondsobjekten ohne gleich in ein gänzlich anderes 

Risiko-Profil wie etwa bei Projektentwicklungen investieren 

zu müssen: Als so eine Alternative etabliert 

sich etwa nach angelsächsischem Vorbild der Markt 

für studentisches Wohnen in Deutschland. 

Die Zahl der Studierenden wächst seit einigen Jahren 

kontinuierlich. Doppelte Abiturjahrgänge bis 2015, 

die Abschaffung der Wehrpflicht sowie die Internationalisierung 

der Studienbedingungen beschleunigen 

diesen Trend erheblich. Das entsprechende 

Wohnraumangebot ist jedoch bereits heute knapp. 

Öffentliche Anbieter wie Studentenwerke und Kirchen 

leiden unter engen finanziellen Spielräumen 

und haben kaum Möglichkeiten, zu modernisieren 

oder gar zu erweitern. Bundesweit existieren nur 

rund 180.000 Wohnheimplätze. Den zusätzlichen 

Bedarf schätzt das Deutsche Studentenwerk auf 

mindestens 20.000 Plätze. 

Durch die wachsende Bedeutung des Themas Bildung 

auf politischer und gesellschaftlicher Ebene sowie 

die steigenden Studentenzahlen und die damit 

einhergehende Wohnungsknappheit, bildet sich zunehmend 

ein Markt für studentisches Wohnen auf 

privater Ebene heraus. Vorteile dieses Anlagetyps 

sind stabile Erträge durch konjunkturunabhängige 

Nachfrage, eine Diversifikation auf unterschiedliche 

Top-Universitätsstandorte und höhere Sicherheit 

durch eine sehr breite Mieterbasis. 

Hochwertige Apartmentanlagen für Studenten, 

zentral gelegen, modern möbliert mit einer transparenten 

„All-In-Miete“ bieten den Studierenden 

optimale Wohnbedingungen und Anlegern eine 

alternative Anlagemöglichkeit zur klassischen Eigentumswohnung 

bzw. zum herkömmlichen Wohnimmobilienfonds, 

mit einer insgesamt höheren 

Renditeerwartung und festindexierten Pachteinnahmen. 

Der Generalpächter übernimmt die Instandhaltungskosten 

und das Mietmanagement. Die breite 

Mieterbasis sorgt für stabile Einnahmenströme. 

Fazit 


Vor dem Hintergrund der europäischen Schuldenkrise 

ist derjenige gut bedient, der jetzt auf Sach- statt 

Geldwerte setzt. Insbesondere geschlossene Immobilienfonds 

enthalten nicht nur einen adäquaten 

Schutz vor Inflation, sondern bieten zur Zeit noch 

attraktive Investitionschancen. Doch bei den klassischen 

Objekten macht sich der starke Wettbewerb 

immer mehr bemerkbar. Lukrative Alternativen bietet 

etwa der Markt für studentisches Wohnen. 

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14 


Dorf in der Stadt 

Beitrag von Angelika Kunath, 

Geschäftsführerin, Fondshaus Hamburg 

Unten Einzelhandel, eine Apotheke, vielleicht 

noch ein Rechtsanwalt oder ein Arzt, oben 

Wohnen – das klassische Geschäftshaus gilt 

traditionell als Liebling der Investoren. Umso erstaunlicher 

ist es, dass das Produkt des Geschäftshauses 

in den vergangenen Dekaden nicht weiterentwickelt 

wurde, um sich den wandelnden Marktanforderungen 

anzupassen. Gerade innerstädtische 

Bereiche attraktiver Mittel- und Großstädte bieten 

das Potenzial, statt des klassischen Geschäftshauses 

an geeigneten Standorten eine Art kleines Dorf in 

der Stadt zu entwickeln. Ein Beispiel hierfür sind die 

Westarkaden – ein gemischt genutztes Stadtquartier 

im Westen Freiburgs – das bis Anfang 2013 fertiggestellt 

sein soll. Über den geschlossenen Immobilienfonds 

‚ FHH Immobilien 10 – Stadtquartier Freiburg‘ 

ist es dann auch privaten Anlegern möglich, 

sich am Erfolg eines Stadtquartiers zu beteiligen. 

Was beinhaltet dieses Dorf-Konzept konkret? Zunächst 

einmal muss das klassische Geschäftshaus 

großmaßstäblicher interpretiert werden als bislang. 

Je nach Standort halte ich rund 10.000 Quadratmeter 

Fläche im Erdgeschoss für die Untergrenze, 

ab der das Konzept funktionieren kann. Dort lässt 

sich ein entsprechender Mietermix aus Gastronomie 

und Einkaufsmöglichkeiten darstellen, bei dem die 

gewerblichen Mieter von der gegenseitigen Präsenz 

profitieren. Zum Vergleich: Bei klassischen Geschäftshäusern 

ist eine Größenordnung von 5.000 

Quadratmetern gewerblicher Fläche bereits eher 

selten. Trotz des größeren Flächenanspruchs reiht 

sich das weiterentwickelte Geschäftshaus-Konzept 

deutlich unterhalb des Shopping Centers ein, das 

eher 20.000 Quadratmeter und mehr aufweist. 

In den oberen Geschossen wird – wie beim klassischen 

Geschäftshaus auch – gewohnt. Die Wohnflächen 

sollten dabei zumindest einen ähnlich 

großen Umfang aufweisen wie die gewerblichen 

Flächen. Wünschenswert ist es, wenn der Wohnanteil 

sogar noch größer ist und das Nutzungskonzept 

entsprechend wesentlich prägt. In Freiburg entstehen 

beispielsweise knapp 200 Wohnungen auf einer 

Gesamtfläche von rund 14.000 Quadratmetern 

sowie 11.000 Quadratmeter gewerbliche Flächen 

für Dienstleister, Gastronomie und vor allem Einzelhandel. 

In welchem konkreten Verhältnis die Nutzungen 

zueinander stehen sollten, hängt aber stets 

vom Kontext und der stadträumlichen Situation ab. 

Für die gewerbliche Nutzung und den Wohnanteil 

gilt gleichermaßen: Eine gewisse kritische Masse 

muss vorhanden sein. 

Damit ein großmaßstäbliches Stadtquartier gelingt, 

kommt es im Wesentlichen darauf an, die Konfliktpotenziale 

zwischen der Wohn- und gewerblichen 

Nutzung zu minimieren. Dies fängt bei der Auswahl 

der gewerblichen Nutzer an. Von einer hochwertigen 

gastronomischen Einrichtung gehen naturgemäß 

weniger potenzielle Störungen aus als von 

einer Diskothek. Zudem müssen die Überlegungen 

den ruhenden Verkehr einschließen. Parkplätze

müssen beispielsweise so gelegen sein, dass die 

Wohnungsnutzer nicht durch den Lärm ankommender 

und abfahrender Wagen belästigt werden. 

Eine Lösungsmöglichkeit stellt je nach Situation vor 

Ort eine eigene Tief- oder Hochgarage dar. Sie sollte 

entsprechend so konzipiert sein, dass die Schallemissionen 

möglichst wenig auf die Wohnungen 

einwirken. Die Westarkaden werden sogar beides 

bieten: Neben 50 Tiefgaragenstellplätzen stehen 

sowohl den Anwohnern als auch den Kunden der 

gewerblichen Mieter rund 710 Stellplätze im zugehörigen 

Parkhaus zur Verfügung. 

Wichtig sind außerdem separate Außenanlagen, die 

nur für die Wohnungsmieter zugänglich sind. Für 

die zukünftigen Bewohner der Westarkaden entsteht 

daher im hinteren Gebäudebereich eine abgeschlossene 

Wohnanlage mit Grünflächen, Ruhezonen 

und Spielplätzen. Durch die Abgeschiedenheit 

kann den Bewohnern ein besonders hoher Wohnkomfort 

geboten werden. 

Auch der Lieferverkehr und die Müllentsorgung für 

die Geschäfte sind ernstzunehmende Lärmquellen. 

Bei erstgenanntem Punkt bietet sich an, verschiedene 

Lieferzonen einzurichten, um die Belastung 

zu entzerren statt zu bündeln. Die Müllentsorgung 

hingegen kann vergleichsweise einfach unterirdisch 

organisiert werden, so dass hier eher keine zusätzlichen 

Lärmimmissionen in Kauf genommen werden 

müssen. Insgesamt gilt: Bei geschickter Planung 

lassen sich die Belastungen zwar nicht gänzlich ausschließen, 

aber durchaus auf ein für innerstädtische 

Standorte normales Maß reduzieren. 

Mit Konzepten, die Geschäfte, Wohnungen sowie 

ausreichend eigene Parkplätze für die Wohn- und 

gewerbliche Nutzung in einem einzigen, innerstädtischen 

Gebäude vereinen, lässt sich das Prinzip des 

klassischen Geschäftshauses zum Stadtquartier weiterentwickeln. 

Aus städtebaulicher Sicht dürfte ein 

solches Dorf in der Stadt in vielen Fällen positive Impulse 

für die Stadtentwicklung setzen und zugleich 

verträglicher sein als beispielsweise ein Shopping 

Center. Bislang gibt es zwar erst wenige solcher 

Konzepte in Deutschland. Nach meinem Kenntnisstand 

sind sie aber bereits an mehreren Standorten 

im Gespräch. 

Standortvoraussetzungen für das Konzept des 


Dorfes in der Stadt sind die innerstädtische Lage 

und eine gute Verkehrsanbindung, zudem muss ein 

Wohnraumdefizit bestehen. Dabei sollte man sich 

keinesfalls nur auf die allseits beliebten Großstädte 

Hamburg, Berlin, München und Co. beschränken. 

Mittlerweile zieht die Wohnungsnachfrage auch in 

vielen kleineren Städten wieder an, wie beispielsweise 

in Freiburg. Hier ist die Zahl der Haushalte in 

den vergangenen zehn Jahren überdurchschnittlich 

stark gewachsen und mit ihr natürlich auch 

die Wohnungsnachfrage. Da dieser jedoch nur 

ein vergleichsweise geringes Angebot gegenüber 

steht, gibt es bereits heute deutliche Engpässe vor 

allem in den attraktiven Innenstadtlagen. Demnach 

ist es wahrscheinlich, dass die Wohnungen der 

Westarkaden aufgrund ihrer zentralen Lage und 

einer dennoch vergleichsweise geringen Miethöhe 

auf eine hohe Nachfrage stoßen werden. Auch für 

die geplanten Einzelhandelsflächen können positive 

Erfolgsaussichten prognostiziert werden. Der 

Einzelhandel in Freiburg profitiert einerseits von der 

wachsenden Kaufkraft der Einwohner, andererseits 

zieht die Stadt durch ihre Nähe zum Schwarzwald 

zahlreiche Besucher an. 

Am richtigen Standort stellt sich das Rendite-Risiko-Verhältnis 

des Dorfes in der Stadt ähnlich dar 

wie beim klassischen Geschäftshaus: Während die 

Wohnnutzung in den oberen Geschossen für stabile, 

risikoarme Einnahmen steht, bieten die gewerblichen 

Nutzungen im Erdgeschoss die Aussicht auf 

einen zusätzlichen Renditekick. Der Unterschied dabei 

ist, dass ein Investment bei einem entsprechend 

größeren Maßstab wie im Falle der Westarkaden 

auch für institutionelle Investoren interessant wird. 

Damit werden sie – gewollt oder ungewollt – auch 

zu Stadtentwicklern, die zur Aufwertung deutscher 

Innenstädte beitragen. 

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Zentrale der Deutschen Börse beispielhaft 

Hauptsache grün muss es sein… 

Beitrag von Michael Wilke, 

Vertriebsvorstand, SIGNA Property Funds Deutschland AG 

Als die Architekten von KSP Jürgen Engel vor 

drei Jahren mit den ersten Planungen für den 

Neubau der Deutschen Börse in Eschborn bei 

Frankfurt begannen, war von Anfang an klar: Neben 

Ästhetik und Funktion sollten Ökologie, Ökonomie 

und soziale Qualität im Vordergrund stehen 

– auf neudeutsch also ein „Green Building“. Nach 

der Fertigstellung im Herbst 2010 stand fest: Es ist 

das erste deutsche „grüne“ Hochhaus, das in Sachen 

hochgradiger Energieeffizienz und Umweltverträglichkeit 

die höchste Kategorie nach dem amerikanischen 

Zertifizierungssystem LEED erreicht hat 

– den Platin Standard. 

Was ist ein „grünes Gebäude“? 

Laut Wikipedia wird ein Gebäude als solches bezeichnet, 

dessen Ressourceneffizienz in den Bereichen 

Energie, Wasser und Material erhöht ist, 

während gleichzeitig die schädlichen Auswirkungen 

auf Gesundheit und Umwelt reduziert sind, indem 

bei Planung und Sanierung auf besonders ressourcenschonendes 

Bauen Wert gelegt wird. Von diesen 

Maßnahmen sind von der Anlage, der Planung und 

der Konstruktion über den Betrieb, die Wartung 

und die Demontage alle Bereiche des Lebenszyklus 

eines Gebäudes betroffen. 

Grüne Gebäude haben die Aufgabe, die Belastungen 

für die Umwelt um ein deutliches Maß zu 

reduzieren, denn Gebäude sind vor allem in Industrienationen 

für einen hohen Verbrauch an Land, Energie 

und Wasser und damit auch für Veränderung 

von Luft und Erdatmosphäre verantwortlich. 

Welche Materialien werden für grüne Gebäude 

verwendet? 

Zu den typischerweise als „grün“ bezeichneten 

Baumaterialien gehören u.a. schnell nachwach- 

sende Pflanzenmaterialien wie Bambus oder Stroh 

aus umweltverträglich bewirtschafteten Wäldern, 

Naturstein, recycelter Stein, recyceltes Metall oder 

andere Produkte, die ungiftig, wiederverwertbar, 

erneuerbar und/oder recycelbar sind (z.B. Trass, Linoleum, 

Schafwolle, Fußbodenplatten aus Papierflocken, 

gebrannte Erde, Stampferde, Ton, Leinen, 

Sisal, Seegras, Kork, gekörnter Blähton, Kokosnuss, 

Holzfaserplatten, Kalzium-Sandstein usw.). 

Grüne Architektur reduziert aber auch die Vergeudung 

von Energie, Wasser und Baustoffen. In der 

Konstruktionsphase sollte es ein Ziel sein, die Menge 

des Materials zu verringern, das auf der Mülldeponie 

endet. Um Einflüsse auf Quellen oder 

Wasseraufbereitungsanlagen zu minimieren, gibt 

es mehrere Optionen: Grauwasser (Abwasser von 

Geschirrspülern, Waschmaschinen usw.) kann zur 

Untergrund-bewässerung oder beispielsweise für 

die Toilettenspülung bzw. Autowäsche eingesetzt 

werden. Regenwasserbehälter finden in ähnlicher 

Weise Verwendung. 

Was verbirgt sich hinter der Zertifizierung LEED? 

Bei der LEED (Leadership in Energy und Environmen-

tal Design) handelt es sich um einen internationalen 

Standard für grüne Gebäude. Das Green-Building 

Rating System ist ein Zertifizierungsprogramm, das 

eingerichtet wurde, um den grünen Bau auf der Basis 

von bestimmten Kriterien zu überwachen. Gutschriften 

werden in sechs Kategorien verteilt: 

• Umweltverträglicher Standort 

• Wassereffizienz 

• Energie und Atmosphäre 

• Materialien und Ressourcen 

• Umweltqualität des Innenraums 

• Innovation und Gestaltungsprozent 

Wie Sie der hier eingefügten Zertifizierung für das 

Gebäude der Deutschen Börse entnehmen können, 

vergaben die Prüfer in den Kategorien „effiziente 

Wassernutzung“ und „Innovationen“ die Höchstpunktzahl. 

Und die 84,1 Prozent hat bislang noch 

kein anderes Hochhaus in Deutschland erreicht… 

Wie gingen die Architekten bei der Deutschen 

Börse vor? 

Die neue Unternehmenszentrale bietet heute auf 

78.000 qm Bruttogrundfläche Arbeitsplätze für bis 

zu 2.400 Mitarbeiter. 

Stichworte Kühlung, Lüftung, Heizung 

Das Atrium wird über Öffnungsklappen der Fassade 

natürlich belüftet und im Sommer gekühlt. Ohne 

zusätzliche mechanische Kühlung kann die Temperatur 

im Bereich der Eingangshalle im Sommer auf 

3 – 4 Grad unter der Außenlufttemperatur gehalten 

werden. In den Aufenthaltsbereichen im Erdgeschoß 

sorgt eine zusätzliche Fußbodenkühlung bei 


hohen Temperaturen für ein angenehmes Mikroklima 

um 5 – 6 Grad unter der Außenlufttemperatur. 

Im Winter konditionieren eine Fußbodenheizung 

sowie beheizte Fassadenprofile den Hallenraum auf 

über 17 Grad. 

Stichwort Fenster 

Die transparenten Flächen der einzelnen Geschosse 

sind als raumhohe Kastenfenster konstruiert: Raumseitig 

erhielten sie eine Dreischeibenisolierverglasung 

und nach außen hin eine zusätzliche Windprallscheibe, 

die den im Fassadenzwischenraum 

angebrachten beweglichen Sonnenschutz aus Lamellenraffstores 

vor Witterungseinflüssen schützt. 

Diese Fensterkonstruktion minimiert im Winter die 

Wärmeverluste und im Sommer die ungewünschten 

Wärmegewinne. 

Stichwort Energie- und Raumkonzept 

Die Grundphilosophie des Gebäudeentwurfs vereint 

zwei Aspekte: die Herstellung der bestmöglichen 

Arbeitsumgebung für die Mitarbeiter und die Minimierung 

des Energiebedarfs. Durch die Heiz- und 

Kühlflächen im Deckenbereich wird im Winter eine 

Raumtemperatur von 22 Grad und im Sommer von 

maximal 26 Grad angestrebt. Im Winter macht eine 

Wärmerückgewinnung 80 Prozent des Energiegehalts 

der Abluft wieder für die Erwärmung der 

kühlen Außenluft nutzbar. Im Sommer nutzt das 

Wärmerückgewinnungssystem die Abluft zur Vorkühlung 

der warmen Außenluft. Eine zusätzliche 

Solaranlage deckt rund zehn Prozent des Energiebedarfs 

für Warmwasser. 

Außerdem verfügt „The Cube“ über zwei eigene 

Blockheizkraftwerke, die rund 60 Prozent des eigenen 

Strombedarfs decken. Der Einsatz von Biogas ist 

in den Blockheizkraftwerken bereits vorgesehen, so 

dass Strom vollständig CO2-neutral erzeugt werden 

kann. Die Wärme, die bei der Stromerzeugung in 

den Blockheizkraftwerken entsteht, wird zum Heizen 

und Kühlen in einem Wasser-Schichtspeicher 

eingelagert, wo sie temperaturgenau abgerufen 

werden kann. 

Der Primärenergiebedarf beträgt lediglich 150 kWh/ 

qm im Jahr und unterschreitet die gesetzlichen Anforderungen 

der Energieeinsparverordnung von 

2009 um 50%. 

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Immobilienmarkt 

Wohnimmobilien: 

Investoren stehen auf Berlin 

Beitrag von Einar Skjerven, 

Geschäftsführer der Industrifinans Real Estate GmbH 

Deutschland ist anders. Während die Immobilienmärkte 

anderer europäischer Länder überwiegend 

vom Geschehen in den jeweiligen 

Hauptstädten bestimmt werden, steht Berlin bei 

Miethöhen, Flächenumsätzen und Transaktionsvolumen 

häufig im Schatten von München, Hamburg 

und Frankfurt. Erst in jüngster Zeit haben sich die Gewichte 

auch hierzulande zugunsten der Hauptstadt 

verschoben. Berlin ist inzwischen der zweitteuerste 

deutsche Einzelhandelsstandort nach München und 

auch im Bürosegment wartet die Spreemetropole 

mit beeindruckenden Vermietungszahlen auf. Bei 

Wohnimmobilien nimmt Berlin inzwischen sogar die 

Spitzenposition unter den deutschen Metropolen ein. 

Bei einer bei der BulwienGesaAG in Auftrag gegebenen 

Studie bewerteten 92 Prozent der befragten 

Investoren das Investitionsklima für Berliner Bestandswohnungen 

mit positiv und sehr positiv. Im 

Vergleich der sieben A-Städte (Berlin, Düsseldorf, 

Frankfurt/Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) 

wird der Bestands-Investmentmarkt in Berlin 

von 71 Prozent der Befragten als am attraktivsten 

bewertet. Auf dem zweiten Platz folgt mit 67 Prozent 

Hamburg und auf dem dritten Platz München 

mit 58 Prozent. Der Berliner Wohnungsmarkt ist somit 

endlich da, wo er seinem Potenzial nach schon 

seit längerem hingehört. Daran ändert auch nichts, 

dass Berlin beim Neubau-Investmentmarkt hinter 

Hamburg, München und Frankfurt nur den vierten 

Platz erreicht: Nichts desto trotz schätzen 58 Prozent 

der Befragten dieses Marktsegment als attraktiv ein. 

Wichtiges Plus des Berliner Wohnungsmarktes sind 

die wachsende Wohnungsnachfrage durch einkommensstarke 

Bevölkerungsschichten und der geringe 

Wohnungsneubau. Im vergangenen Jahr wurden 

in Berlin 3.794 neue Wohnungen genehmigt. Das 

sind lediglich 1,1 Einheiten je 1.000 Einwohner. 

Zum Vergleich: München kommt bei 5.049 geneh- 

migten Wohnungen auf immerhin 3,73 Einheiten je 

1.000 Einwohner. Dabei steigen die Einwohner- und 

Haushaltszahl in Berlin kontinuierlich. Dem jüngsten 

Wohnungsmarktbericht der Investitionsbank Berlin 

zufolge wuchs die Zahl der Haushalte zwischen 

2000 und 2009 um gut neun Prozent. In der Folge 

geht der Wohnungsleerstand in der Bundeshauptstadt 

seit Jahren zurück. Zwischen 2001 und 2010 

hat sich die Leerstandrate auf zuletzt drei Prozent 

halbiert. In vielen Stadtteilen liegt die Nachfrage inzwischen 

deutlich über dem Angebot. Das macht 

sich auch bei den Mieten bemerkbar. Im Prenzlauer 

Berg beispielsweise steigen die Mietpreise derzeit in 

vielen Fällen von etwa 6,50 Euro auf 8,50 Euro pro 

Quadratmeter, wenn eine Wohnung neu vermietet 

wird, und in Friedrichshain und Kreuzberg klettern 

die Mieten in bestimmten Straßenzügen mittlerweile 

von zuvor 5,90 auf 7,50 Euro.

Derartige Preissprünge waren vor einigen Jahren 

noch undenkbar. Berlin wurde von Wohnungsinvestoren 

gemieden, weil die Mieten zu niedrig und die 

Leerstände zu hoch waren. Das bestätigt auch die 

Studie von BulwienGesa. Als weiteres wichtiges Investitionshemmnis 

wurde der schlecht einzuschätzende 

heterogene Markt genannt (32 Prozent). 

Berlin schien bislang vielen Investoren zu groß und 

zu unübersichtlich. Augenblicklich ist die Dynamik 

des Wandels innerhalb der Stadt allerdings für 35 

Prozent der Investoren ein Grund, in Berlin tätig zu 

werden. Das heißt, die raschen Verschiebungen innerhalb 

des innerstädtischen Wohnungsmarktes 

werden von den Investoren nicht mehr als Nachteil, 

sondern zunehmend als Chance wahrgenommen. 

Dabei sind die Vielzahl der Lagen mit überdurchschnittlichem 

Miet- und Preiswachstum auch ein 

Beleg dafür, dass die Stadt inzwischen auch als Ganzes 

eine erhebliche Aufwertung erfahren hat. 

Wer allerdings gezielt auf Wertsteigerungen setzt, 

muss die Wachstumslagen früher erkennen als andere 

Marktteilnehmer. Das ist in Berlin oft schwieriger 

als es anfänglich scheint. Denn zum einen sind 

die trendbestimmenden Milieus in der Hauptstadt 

in permanenter Bewegung. Beinahe jährlich werden 

auf der Suche nach preiswertem Wohnraum 

neue Quartiere entdeckt, die sich dann rasch zu 

einem Geheimtipp und in 

einem weiteren Schritt zur 

angesagten Wohnlage entwickeln. 

Zum anderen ist es 

häufig so, dass Straßen, die 

tagsüber als schöne attraktive 

Wohnumgebung erscheinen, 

nachts zu einer beliebten 

Partymeile entwickeln. Das 

gilt insbesondere in den „angesagten“ Vierteln von 

Friedrichshain und Kreuzberg. Im Ergebnis können 

Investoren, die dort frühzeitig einkaufen, oft hohe 

Renditen erwirtschaften, wenn sie das Potenzial 

und die Risiken der Mikrolage richtig einschätzen. 

Wer in den dynamischen Lagen Berlins nach Investitionsmöglichkeiten 

sucht, sollte den Markt deshalb 

über einen längeren Zeitraum beobachten, oder 

sich mit einem ortskundigen Partner beraten. 

Ein weiteres Plus von Berlin ist die hohe Liquidität 

des Wohnungsmarktes. Im Zeitraum zwischen 

2005 bis 2009 lag das Transaktionsvolumen in der 

Wachsende Wohnungsnachfrage 

durch 

einkommensstarke 

Bevölkerungsschichten 


Bundeshauptstadt im Mittel bei rund 3,6 Milliarden 

Euro. In anderen Großstädten wie Frankfurt, Düsseldorf, 

München und Hamburg wurden mit Wohnhäusern 

lediglich durchschnittliche Umsätze von 

290 bis 944 Millionen Euro erzielt. Vor dem Hintergrund 

der aktuell größeren Nachfrage nach Wohnhäusern 

und einem verschärf- 

ten Wettbewerb um attraktive 

Objekte ist es in Berlin somit 

deutlich leichter zu einem günstigen 

Abschluss zu kommen als 

in anderen Städten. 

Weil aber auch in der deutschen 

Hauptstadt inzwischen 

eine Vielzahl von Käufern unterwegs ist, sollten Investoren 

ihre Ankaufskriterien möglichst genau definieren, 

um bei der Akquisition möglichst rasch zu 

einer Kaufentscheidung zu kommen. Ebenso empfiehlt 

es sich, momentan einen Großteil der Kaufsumme 

als Eigenkapital zur Verfügung zu haben. 

Denn die besten Objekte werden in Berlin – wie 

in anderen deutschen Großstädten – in der Regel 

rasch von ortskundigen Privatanlagen identifiziert 

und sind daher oft für nur kurze Zeit auf dem Markt. 

Wer in einer solchen Konkurrenzsituation erst noch 

bei seiner Bank einen Kredit verhandeln muss, hat 

oft das Nachsehen. 

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Holländische Immobilienfonds: 

Das Comeback einer Assetklasse 

Beitrag von Hanno Weiß, 

Leiter Real Estate, Lloyd Fonds AG 

Bis zum Jahr 2004 investierten deutsche Anleger 

jährlich ca. 500 Milliarden Euro in Holländische 

Immobilienfonds – damit war die 

Assetklasse lange eines der beliebtesten Anlageprodukte. 

Doch ab 2005 gingen die Platzierungszahlen 

merklich zurück. Dies lag zum einen daran, dass die 

Konkurrenz durch Immobilienanlagen zum Beispiel 

in Asien massiv wuchs, zum anderen wurden Neuengagements 

durch steigende Preise gebremst. 

Doch das Comeback der altbewährten Assetklasse 

ließ nicht lange auf sich warten – bereits 2008 legten 

Investoren wieder vermehrt in Hollandimmobilien an 

- trotz der anhaltenden Wirtschaftskrise. So konnte 

noch im selben Jahr das Platzierungsvolumen verdoppelt 

werden. 2009 verdreifachte sich das platzierte 

Eigenkapital sogar gegenüber dem Vorjahr, 

wodurch Holländische Immobilienfonds zum erfolgreichsten 

Auslandsimmobilienfonds avancierten. 

Diesen Titel konnte die Assetklasse auch im letzten 

Jahr verteidigen, obwohl das platzierte Eigenkapital 

2010 um neun Prozent von 252 Millionen Euro 

(2009) auf 229 Millionen Euro zurückging. 

Hollandfonds treffen den Nerv der Zeit 

Holländische Immolibienfonds geben eine Antwort 

auf die aktuellen Anlegerbedürfnisse. 

Sicherheit und Transparenz sind heute wieder zentrale 

Kriterien bei Investitionsentscheidungen. Anleger 

wollen in Fonds mit konservativen Immobilien 

in etablierten, starken Märkten investieren – davon 

profitieren Hollandfonds. 

Darüber hinaus stimmen die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen: 

Die Niederlande sind aufgrund 

der geografischen Lage eines der wirtschaftsstärksten 

Länder in Europa. Auch die exzellente Infrastruktur, 

die konsensorientierten Wirtschaftspolitik 

und die geringe Staatsverschuldung sprechen für 

die Niederlande als Investitionsstandort. 

Neben der stabilen wirtschaftlichen Situation der 

Niederlande ist auch die Struktur des Immobilienmarktes 

attraktiv für deutsche Anleger: Der Immobilienmarkt 

ist – nach Großbritannien – der 

transparenteste in Europa. Denn übersichtliche Mitvertrags-, 

Eigentums- und Grundbuchrechte bieten 

Fondsanbietern transparente und sichere Grundlagen 

für ihre Portfoliostrukturierung. 

Aufgrund dieser guten Rahmenbedingungen entwickelt 

sich in den Niederlanden das Miet- und 

Kaufpreisniveau stabil. Obwohl die Kaufpreise auch 

in den Niederlanden gestiegen sind, ist die Neubautätigkeit 

aufgrund restriktiver Baugenehmigungen 

relativ gering, was wiederum die Preise für hochwertige 

moderne Immobilien steigert. Trotzdem 

bewegen sich die Kaufpreise im europäischen Vergleich 

auf niedrigem Niveau, wodurch für Emissionshäuser 

eine attraktive Einkaufsituation entsteht. 

Auch die Entwicklung der Mietpreise spricht aus Anlegersicht 

für die Niederlande. Einkaufspreise sind 

bekanntermaßen nur eine Variable, die zum Erfolg 

eines Immobilienfonds beitragen. Daneben spielt

auch die langfristige Entwicklung der Mieten eine 

wesentliche Rolle. Und auch im diesem Bereich können 

die Niederlande mit guten Prognosen punkten. 

Denn im Vergleich zu den Einkaufrenditen befinden 

sich die Mietpreise derzeit mit durchschnittlich 140 

Euro pro Quadratmeter noch auf einem niedrigen 

Niveau. 

Darüber hinaus sind die Niederlande auch in Hinblick 

auf rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen 

für Investoren attraktiv. Dazu trägt ganz 

maßgeblich die günstige Besteuerung nach dem 

niederländischen Box-System bei, wobei Miet- und 

Pachteinnahmen pauschal eine Rendite von vier 

Prozent auf das gebundene Kapital unterstellt und 

das Ergebnis mit 30 Prozent besteuert wird. Der 

durchschnittliche Nettoertrag liegt dadurch nur 

etwa einen Prozentpunkt unter der Brutto-Rendite. 

Darüber hinaus sind Erträge aus Immobilienverkäufen 

sogar gänzlich steuerfrei. Zudem entfällt durch 

den Wegfall des Progressionsvorbehaltes eine weitere 

Belastung durch den deutschen Fiskus. 

Last but not least sind die Mitverträge in den Niederlanden 

in der Regel zu 100 Prozent indexiert sodass 

die jährlichen Mieterhöhungen als Inflationsausgleich 

vertraglich festgeschrieben sind – auch 

davon profitieren geschlossene Immobilienfonds. 

Ein starkes Investment mit dem „Holland Utrecht“ 

All diese Vorteile vereint der aktuelle Hollandfonds 

der Lloyd Fonds AG „Holland Utrecht“. Mit dem 

Beteiligungsangebot haben den Anlegern die Möglichkeit, 

am starken niederländischen Immobilienmarkt 

zu partizipieren und die systemischen Vorteile 

auszuschöpfen. 

Der Fonds investiert in eine Büro-Neubauimmobilie 

des renommierten Architektenbüros Meyer en Van 

Schooten in Utrecht. Die Stadt befindet sich in der 

Randstadt, die das wirtschaftliche und kulturelle 


Zentrum der Niederlande darstellt. Rund 40 Prozent 

der niederländischen Bevölkerung leben in diesem 

Ballungsraum im Einzuggebiet von Rotterdam, 

Amsterdam, Utrecht und den Haag. 

Das Investitionsobjekt des „Holland Utrecht“ zeichnet 

sich nicht nur durch seine exzellente Lage aus. 

Das sogenannte „Green Building“ ist darüber hinaus 

für mindestens zehn Jahre an eine Gesellschaft 

des Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsunternehmens 

Deloitte vermietet. 

Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt 30,5 Millionen 

Euro, 50 Prozent davon sollen durch Eigenkapital 

eingeworben werden; die jährlichen 

Ausschüttungen sind durchgängig mit 6 Prozent 

prognostiziert. 

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Immobilienmarkt Österreich: 

Kleiner Nachbar mit großen Chancen 

Beitrag von Torsten Doyen, 

Geschäftsführer, HIH Vertriebs GmbH 

Die aktuellen Turbulenzen an den Finanzmärkten 

und die Diskussionen um die Zukunft von 

Euro und US-Dollar mahnen: Risikostreuung 

war für Anleger noch nie so wichtig wie heute. In 

ein gut diversifiziertes Portfolio gehört ein breiter 

Mix aus verschiedenen Anlageklassen. Für alle, die 

Sicherheit suchen, sollten reale Werte, allen voran 

die Immobilie, dabei eine besonders wichtige Rolle 

spielen. Professionell gemanagte Immobilienfonds 

sind das beste Mittel, um auch als Privatanleger von 

den lukrativen und traditionell wenig mit Aktien 

korrelierten Gewerbeimmobilienmärkten zu profitieren. 

Traditionell greifen Investoren zur Risikodiversifikation 

zu Auslandsimmobilienfonds, die auch häufig 

noch ein Renditeplus versprechen, weil sie in besonders 

dynamischen und aussichtsreichen Märkten 

investieren. Aktuell zögern viele Anleger jedoch mit 

Engagements außerhalb Deutschlands. Nach der Finanzkrise 

und mitten in der Eurokrise ist dies auch 

durchaus verständlich, denn Sicherheit geht vor. 

Was also tun: Lieber auf dem Heimatmarkt investieren 

und auf maximale Sicherheit setzen oder zur 

Diversifikation und zur Renditeoptimierung einen 

Auslandsimmobilienmarkt wählen? Einen interessanten 

Mittelweg können die wirtschaftlich stabilen 

Nachbarländer Deutschlands bieten. 

Österreich zum Beispiel stellt einen noch weitgehend 

weißen Fleck auf der Investorenlandkarte dar 

– zu Unrecht. Der kleine Nachbar im Südosten bietet 

große Chancen und gilt als Hort der Stabilität. Das 

Land ist deutschsprachig, EU-Mitglied und vielen 

Anlegern aus eigenen Reisen vertraut. Gemessen 

am Bruttoinlandsprodukt (BIP) ist die Alpenrepublik 

eines der wohlhabendsten und produktivsten Länder 

in der Europäischen Union. Mit 32.800 Euro 

BIP pro Kopf liegt es deutlich vor Deutschland und 

Großbritannien. Im Durchschnitt der vergangenen 

zehn Jahre wuchs die Wirtschaft in Österreich um 

rund 1,55 Prozent pro Jahr. Zum Vergleich: Deutschland 

kommt dabei nur auf einen Wert von 0,9 Prozent. 

Für 2011 wird ein dynamisches Wachstum der 

österreichischen Wirtschaftsleistung von 1,7 Prozent 

erwartet, für das Jahr 2012 sogar 2,1 Prozent. 

Damit nicht genug: Die Arbeitslosenquote ist die 

niedrigste in der gesamten europäischen Union. Sie 

liegt bei nur 4,4 Prozent. 

Der transparente Wiener Immobilienmarkt braucht 

den internationalen Vergleich ebenfalls nicht zu 

scheuen. Wien ist das wirtschaftliche Zentrum des 

Nachbarlandes. Die Millionenmetropole beherbergt 

internationale Organisationen wie OECD und OPEC 

und ist für viele global agierende Konzerne das Tor 

nach Osteuropa. Im Großraum lebt mehr als ein 

Viertel der österreichischen Bevölkerung. Hinsichtlich 

Transaktionsvolumen rangiert der Wiener Immobilienmarkt 

mit einem absoluten Wert von 1,6 

Milliarden Euro im Jahr nahezu auf Augenhöhe mit 

dem wichtigsten deutschen Markt Frankfurt (1,8 

Milliarden Euro). Gefragt sind in Wien vor allem 

hochwertige Büroflächen mit Anbindung an den öffentlichen 

Personennahverkehr (ÖPNV). Wiener nutzen 

traditionell die öffentlichen Verkehrsmittel sehr

intensiv. Daher legen die Unternehmen besonderes 

Augenmerk auf die verkehrsgünstige Lage bei der 

Auswahl von Flächen. Die Folge: Die hohe Nachfrage 

führt zu stabilen bis steigenden Mieten für 

Büroobjekte mit ÖPNV-Anschluss. Die Investitionsbedingungen 

in Wien sind auch insgesamt ausgesprochen 

gut: robuste, tendenziell leicht steigende 

Spitzenmieten, eine stabile Spitzenrendite und ein 

moderates Leerstandsniveau. Selbst während der 

globalen Finanzkrise erwies sich der Markt als stabil 

und deutlich weniger schwankungsanfällig als viele 

andere europäische Metropolen. 

Investoren aus Deutschland lockt zudem das attraktive 

Doppelbesteuerungsabkommen. Anleger, 

die in Österreich über einen geschlossenen Fonds 

investieren, können die Erträge, solange diese den 

jährlichen Freibetrag von 2.000 Euro nicht überschreiten, 

ohne Steuern zu zahlen vereinnahmen. 

Nach einer Haltedauer von zehn Jahren ist der Veräußerungsgewinn 

beim Verkauf einer Immobilie 

dann vollständig steuerbefreit. Gegenüber Investitionen 

in Deutschland bietet dies einen spürbaren 

Renditevorteil. 

Die Besonderheit des Wiener Immobilienmarktes: 

Internationale Investoren sind bislang noch wenig 

vertreten. 94 Prozent aller Immobilieninvestments 

entfielen etwa im zweiten Halbjahr 2010 auf österreichische 

Investoren, berichtet das internationale 

Maklerhaus CB Richard Ellis. Um angesichts des 

knappen Angebots zum Zug zu kommen, sind eine 

hervorragende lokale Vernetzung und eine gute 

Marktkenntnis zwingend erforderlich. Ein Grund, 

weshalb trotz der guten Investitionsbedingungen 

bislang nur wenige Initiatoren geschlossener Beteiligungsmodelle 

in Österreich aktiv sind. 


Die HIH Global Invest verfügt über einen guten 

Marktzugang in Österreich. Ihr ist es gelungen, eine 

hochattraktive Büroimmobilie in Wien für deutsche 

Anleger zu sichern. Das im Jahr 2007 fertiggestellte 

Gebäude weist Neubaustandard mit hoher Energieeffizienz 

auf, beherbergt einen bonitätsstarken, 

staatsnahen Mieter und liegt direkt an der U-Bahn- 

und Busstation Zippererstraße, deren Linien direkt in 

die Wiener Innenstadt führen. Der langfristige Mietvertrag 

gilt noch für weitere fast zwölf Jahre und 

ist voll inflationsindexiert und damit gegen Geldentwertung 

geschützt. Über den neuen geschlossenen 

Fonds HIH Global Invest 05 - Österreich können Privatanleger 

ab einer Mindestzeichnungssumme von 

15.000 Euro in diese Immobilie im stabilen und attraktiven 

Wiener Immobilienmarkt investieren. Die 

Auszahlungen des konservativ kalkulierten Fonds 

steigen von 5,75 Prozent pro Jahr über die Laufzeit 

auf 6,25 Prozent. Unter Berücksichtigung des 

österreichischen Freibetrages kann der Anleger bis 

zu einem Beteiligungsbetrag von 45.000 Euro diese 

Auszahlungen steuerfrei vereinnahmen. 

Anleger, die Wert auf Sicherheit legen und zugleich 

ihr Risiko streuen wollen, sollten den Immobilienmarkt 

Österreich in Betracht ziehen. Eine Investition 

in das Nachbarland sorgt für Risikostreuung im 

Portfolio, sichert die Vorteile eines attraktives Doppelbesteuerungsabkommens 

und bietet zugleich 

eine wirtschaftliche Stabilität vergleichbar mit der 

Deutschlands. Außerdem ist Wien immer eine Reise 

wert: Eine Kulturreise in die Donaumetropole lässt 

sich elegant mit einer Visite beim Fondsobjekt verbinden. 

So kann sich der Anleger jederzeit selbst einen 

Eindruck vom Stand seiner Investition machen. 

23


24 


Schweizer Immobilienmarkt: 

Bietet ein breites Spektrum an Anlagealternativen 

Beitrag von Klaus W. Bender, 

Gründer und Verwaltungsratspräsident, Acron AG, Zürich 

Der Schweizer Immobilienmarkt boomt. Viele 

Immobiliengesellschaften konnten mit soliden 

Aufwertungen glänzen. Die Berner Börse, 

die einzige alternative Börse neben der SIX Swiss 

Exchange in der Schweiz, hat sich als Handelsplatz 

für kleinkapitalisiert Immobilienunternehmen etabliert. 

Zu deren Angebot zählen auch drei Einobjektanlagen 

von Acron, die die Vorteile von Immobilienfonds 

oder REITs mit denjenigen von Direktanlagen 

kombinieren. Sie bieten die notwendigen Informationen, 

um dem Investor eine detaillierte Einschätzung 

der Ertragschancen und Risiken seiner Anlage 

zu erlauben und verbessern die Handelbarkeit. 

Die Preise im Schweizer Immobilienmarkt steigen vor 

allem bei Wohneigentum und Renditeliegenschaften 

ungebremst. Die vereinzelten Stimmen, in den Regionen 

Zürich und Genf, den wirtschaftlichen Zentren 

der Schweiz, würden sich Immobilienblasen bilden, 

finden kaum Gehör. Denn gerade in diesen Ballungsräumen 

halten die Einkommen mit der Immobilienpreisentwicklung 

mit und die Bautätigkeit ist intensiv. 

Insgesamt wird der Immobilienboom durch die starke 

Wirtschaftsleistung, die tiefe Arbeitslosigkeit und die 

andauernde Zuwanderung in die Schweiz gestützt. 

Diese Trends führen zu einer steigenden Nachfrage 

nach Immobilien, die durch die tiefen Zinsen zusätzlich 

gestützt wird. Zwar läuft die Bautätigkeit auf Hochtouren, 

kann den Bedarf aber kaum decken. Gemäss 

einer Studie von Wüest & Partner, ein Spezialist im Immobilien- 

und Baumarkt, liegen etwa die Preise von 

Büro- oder Einzelhandelsimmobilien heute deutlich 

über den Niveaus vor der Finanzkrise. Allerdings kann 

diese vereinfachte Diagnose nicht pauschal auf alle Immobilieninvestments 

angewendet werden. Lokale und 

sektorielle Unterschiede bleiben groß, womit die sorgfältige 

Auswahl der Immobilien auch in der Schweiz 

entscheidend bleibt. 

Die Bauindustrie sowie die Immobilienaktien und 

-fonds sind die Gewinner des Immobilienbooms. 

Der Index Schweizer Immobilienwerte hat seit Anfang 

2009 seinen Wert fast verdoppelt, während der 

Schweizer Aktienmarkt nur um rund ein Viertel zulegte. 

Die größten Schweizer Immobilienwerte weisen 

eine Marktkapitalisierung von mehreren Milliarden 

Franken auf und sind in internationalen Branchenindizes 

enthalten. Internationale Investoren sind damit auf 

Schweizer Immobilienaktien aufmerksam geworden. 

Dem Anleger in Schweizer Immobilien bietet sich eine 

Vielzahl von Anlagealternativen mit sehr unterschiedlichen 

Charakteristika (Tabelle 1). Weit verbreitet und 

bekannt sind Immobilienfonds und Immobiliengesellschaften 

(REITs). Diese bieten dem Investor eine liquide 

Beteiligung an einem diversifizierten Immobilienportfolio. 

Allerdings bieten diese Anlageformen kaum die 

notwendige Transparenz, um die effektiven Sach- und 

Ertragswerte des Portfolios optimal einschätzen zu 

können. Zudem sind die Asset Manager jederzeit frei, 

dass Portfolio und damit die Risiko-Ertrags-Relationen 

zu ändern. Demgegenüber verfügen Direktanlagen 

über optimale Transparenz von der Finanzierung bis 

zur Ausgestaltung der Mietverträge. Sie bieten gerade 

in Zeiten steigender Inflationserwartungen den opti-

malen Schutz, da sich Ertragssteigerungen aufgrund 

der Indexierung der Mietverträge unmittelbar auf die 

Nettorendite auswirken. Hingegen sind Direktanlagen 

wenig liquide und die Transaktionskosten können sehr 

hoch ausfallen. 

Abgrenzung der Formen von Immobilieninvestments 

für Privatanleger 

+ zu vergleichsweise hohen Kosten 

Das Einbringen von Einzelobjekten in eine Aktiengesellschaft, 

wie dies mit den Acron Helvetia Immobilienaktiengesellschaften 

umgesetzt wird, bietet einen 

Ausweg aus dem Dilemma. Durch dieses Modell erhalten 

Immobilieninvestoren die Möglichkeit, in eine 

einzelne Immobilie – ähnlich einer Direktanlage – zu 

investieren. Im Gegensatz zu einer Direktanlage steht 

es dem Anleger frei, lediglich eine Teilinvestition vorzunehmen 

wodurch er seinen Kapitaleinsatz im Kontext 

der Vermögensallokation flexibel wählen kann. Darüber 

hinaus erhält der Investor mit der Aktie auch ein direktes 

Mitspracherecht an Unternehmensentscheiden. 

BX-notierte Immobilienunternehmen gelten als 

Geheimtipp 

Die Berner Börse BX Berne eXchange hat sich als idealer 

Börsenplatz für kleinkapitalisiert Unternehmen aus 

dem Immobiliensektor etabliert und bietet einen kostengünstigen 

Handel. Die Notierung der Aktien ermöglicht 

nicht nur den geregelten Handel der Aktien, 

sie bietet den Investoren zusätzliche Transparenz, da 

die Emittenten den mit der Notierung verbundenen 

Pflichten nachgekommen müssen. Vorschriften, die es 

u.a. zu beachten gilt, sind in dem Börsengesetz sowie 

der Börsenverordnung, dem Obligationenrecht, dem 

Kollektivanlagengesetz sowie dem Kotierungsreglement 

der Berner Börse festgehalten. Dazu zählen z.B. 

ein ausführlicher Jahresbericht, ad-hoc Meldepflichten 


oder die Publikation von Beteiligungen über 3%. Darüber 

hinaus ist jederzeit der Tageskurs der an der Börse 

gehandelten Aktie ermittelbar. 

Seit September 2009 sind drei ACRON Immobilienunternehmen 

an der BX Berne eXchange notiert und 

bieten ihren Aktionären diesen Zusatznutzen. Die 

Renditen der Unternehmen sind dank niedrigen Kosten, 

einer optimalen Finanzstruktur und einer hohen 

Ausschüttung mit mindestens 6.0% sehr attraktiv. 

Entsprechend zogen die Aktien insbesondere ertragsorientierte 

Anleger an, die sich bei Zeichnung der Immobilienaktien 

bewusst für ein langfristiges Engagement 

in den Schweizer Immobilienmarkt entschieden. 

Fokus auf hochwertige Gewerbeimmobilien 

Nicht alle Immobilen eignen sich jedoch für das gewählte 

Modell, weshalb Acron strenge Selektionskriterien 

einhält. Im Fokus stehen neue oder neuwertige 

Gewerbeliegenschaften an erstklassigen Standorten 

mit wenigen Mietern, die eine kostengünstige Bewirtschaftung 

mit langfristigen Mietverträgen erlauben. 

Dazu zählen Büroliegenschaften (Zertifizierung mindestens 

MINERGIE), Hotels, Retailimmobilien und Logistikliegenschaften. 

Dagegen sind Wohnimmobilien 

aufgrund ihrer Grösse sowie der oft grossen Anzahl 

von Mietern bei häufigen Wechseln kaum für die aktienbasierte 

Beteiligung geeignet. 

Portikons in Zürich, 

Investitionsimmobilie der ACRON HELVETIA VII Immobilien AG 

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26 


Perspektiven 

im chinesischen Immobilienmarkt 

Beitrag von Florian Schmied, 

Geschäftsführer, Euro Sino Invest GmbH 

Nach einem Bericht der Unternehmensberatung 

McKinsey werden in den nächsten Jahren 

über 350 Millionen Chinesen vom Land in 

die Städte ziehen. Für das Jahr 2030 wird in China 

mit einer urbanen Bevölkerung von einer Milliarde 

Menschen gerechnet. Bereits 2015 soll die Urbanisierungsrate 

auf 50 Prozent ansteigen. Zum Vergleich: 

In Staaten wie Südkorea und Malaysia liegt 

sie bei 81 bzw. 70 Prozent. Das schafft Nachfrage 

vor allem nach städtischem Wohnraum. 

Dass der chinesische Wohnungsmarkt noch längst 

nicht gesättigt ist, war vor einiger Zeit aus dem 

Wohnbau- und Stadtentwicklungsministerium 

(MoURD) zu hören. Chen Huai, Direktor des ministeriellen 

Policy Research Center, wurde mit der Aussage 

zitiert, dass in den nächsten 20 Jahren über die 

Hälfte der bestehenden Wohnimmobilien ersetzt 

werden müsse. Häuser, die vor 1999 gebaut seien, 

entsprächen nicht mehr den Lebensgewohnheiten 

und seien nicht auf langfristige Nutzung ausgelegt. 

Das beweist den hohen Bedarf an wohnwirtschaftlich 

genutzter Fläche. Und die Regierung hat ein 

starkes Interesse, dass die Versorgung mit bezahlbarem 

Wohnraum sichergestellt ist. 

In Teilen der so genannten erstrangigen Städte wie 

Peking, Shanghai oder Guangzhou herrscht ein 

Preisniveau, dass sich etwa Beamte mit mittlerem 

Einkommen nicht mehr leisten können. Das ist bekannt 

und wird in Auslandsmedien oft als existentielle 

Immobilienblase beschrieben. Dabei wird verkannt, 

dass bestimmte Bezirke in den Mega-Cities 

bei einkommensstarken Chinesen derart beliebt 

sind, dass die Nachfrage kaum gedeckt werden 

kann und die Marktpreise demnach auch nicht fallen 

dürften. 

Scharf hat die Regierung auf überbordende Entwicklungen 

reagiert und Kampagnen zur Eindäm- 

mung überzogener Preissteigerungen gestartet. 

Unter anderem sehen die Programme vor, Baufinanzierungen 

streng zu kontrollieren, Darlehen 

für den Erwerb von Zweit- und Drittwohnungen 

zu begrenzen und Anzahlungen beim Erwerb von 

Zweitwohnungen heraufzusetzen. Somit hat die 

Regierung im Kampf gegen partielle Blasenbildung 

Maßnahmen ergriffen und Instrumente eingesetzt, 

die dem Markt in den vergangenen vier Jahren gute 

Leitlinien gegeben haben. 

Bis 2020 wird der Anteil der erstrangigen Städte 

am Immobilienmarkt bei 10 Prozent liegen, so der 

internationale Immobiliendienstleister Jones Lang 

LaSalle. Deshalb bieten sich in diesem Jahrzehnt 

große Chancen in den zweit- und drittrangigen 

Städten. Anders als erstrangige Metropolen liegen 

jetzt Städte zweiten Ranges wie Shenyang im Fokus 

ausländischen Kapitals, so Jones Lang LaSalle.

Shenyang – Metropole mit gesundem Wachstum 

Shenyangs Vizebürgermeister Yang Yazhou präsentiert 

gute Aussichten für seine Stadt. Denn: „2013 

werden die nationalen Spiele in Shenyang stattfinden.“ 

Weiterer Wachstumsimpuls: Die im nordöstlichen 

China gelegene Stadt ist als besonders 

geförderte Sonderwirtschaftszone ausgewiesen. 

Solche Informationen wirken sich auf Wirtschaft, 

Infrastruktur und Immobilienmarkt in der Regel sehr 

positiv aus. 

Das Potenzial der Stadt lässt sich 

auch in der im ersten Quartal 

2011 herausgegebenen Studie 

des internationalen Immobiliendienstleistungsunternehmens 

CB Richard Ellis nachlesen. Danach 

liegt der durchschnittliche 

Kaufpreis für den Quadratmeter 

Wohnraum im hochwertigen 

Segment in Shenyang mit nur 9.359 Renminbi oder 

rund 1.030 Euro am unteren Ende der Skala der 15 

wichtigsten Städte Chinas. 

Nachdem die Einkommen in Shenyang von 2000 

bis 2008 um durchschnittlich 14 Prozent jährlich 

gestiegen sind, aber die Kaufpreise in diesem Zeitraum 

nur einen Anstieg von sieben Prozent jährlich 

verzeichneten, ist ein moderater Zuwachs der 

Wohnungspreise auf ein gesundes Maß zu erwarten. 

Zum Vergleich: In der erstrangigen Hauptstadt 

Peking liegt der Durchschnittsquadratmeterpreis 

sechsmal höher als in Shenyang. Für die recht stabi- 

Chinesischer 

Wohnungsmarkt 

noch längst 

nicht gesättigt 


le Preisentwicklung in Shenyang spricht auch, dass 

hier das Verhältnis von Miete zu Verkaufspreis deutlich 

günstiger ist als in den anderen analysierten chinesischen 

Metropolen. 

Das Beispiel Shenyang steht sicherlich auch für andere, 

vergleichbar gute Standorte. Solche Standorte 

sind es, die Euro Sino Invest (ESI) mit ihren Teams 

vor Ort für eigene Projekte ausfindig macht und 

analysiert, um anschließend Wohnimmobilien zu 

planen, bauen und zu verkaufen. 

Im Rahmen einer derartigen 

Markt- und Standortanalyse entschied 

ESI sich für Shenyang, eine 

Stadt mit deutlichem Wachstumspotenzial 

– siehe oben. In Shenyang 

mit seinen 7,2 Millionen 

Einwohnern (und zusätzlich 

13 Millionen im Großraum) 

entwickelt ESI jetzt mit dem erfahrenen Joint-Venture-Partner 

Wan Heng, einem staatlichen Unternehmen, 

das Wohnbauprojekt „Noble Mansion“. 

ESI legt besonderen Wert darauf, dass mit deutscher 

Qualität gebaut wird. Zwei Beispiele: ThyssenKrupp 

liefert Aufzüge und Bosch Sicherheitssysteme. Das 

Design wurde bewusst europäisch gehalten, um 

den Wünschen der chinesischen Mittelschicht zu 

entsprechen. Verantwortlich für das Design zeichnet 

das international tätige Architekturbüro Progetto 

CMR aus Mailand, das in China bereits zahlreiche 

Preise und Auszeichnungen für seine Arbeit gewonnen 

hat. 

27


28 


Ein weiterer wichtiger Punkt ist die nachhaltige und 

energiesparende Bauweise. Das ist ein Aspekt, der 

gerade in China besonderen Anklang bei den Regierungsstellen 

findet. So sind die Regenwasseraufbereitung 

und die Nutzung von Geothermie einige 

der modernen umweltbewussten Maßnahmen für 

das Vorhaben „Noble Mansion“ (ein Projekt für den 

in 2010 platzierten Beteiligungsfonds ESI China 1). 

Damit setzt ESI in China auch in ökologischer Sicht 

neue Standards. 

Institutionelle Immobilieninvestoren 

für 2011 vorsichtig optimistisch 

Institutionelle Anleger, die in die Assetklasse Immobilien 

investieren, schätzen, dass sich im laufenden 

Geschäftsjahr in Deutschland mit Immobilien 

ein Total Return von 4,6 % bis 5,2% erzielen 

lässt. Innerhalb dieser Bandbreit lag die Schätzung 

von der Hälfte aller Befragten. Vereinzelt wurden 

sogar Renditen bis 6,8% prognostiziert. Die niedrigste 

Erwartung lag bei 2,7%. Das ergab eine 

Stichprobenbefragung der IPD Investment Property 

Databank GmbH (IPD), Wiesbaden, die aktuell 

unter 130 Marktteilnehmern durchgeführt wurde. 

Die jährliche Befragung der deutschen institutionellen 

Investoren wird von IPD bereits zum fünften 

Mal durchgeführt. Die Abweichung in den Vorjahren 

zwischen der Prognose und dem tatsächlichen 

DIX-Ergebnis von 4,2% bewegten sich zwischen 

0,2%-Punkten und 1,3%-Punkten. "Die über- 

Euro Sino Invest versteht sich als Unternehmen mit 

ganzheitlichem Ansatz. Es verbindet Aktivitäten 

als Emissionshaus (momentan werden Anteile am 

Fonds ESI China 2 angeboten), Asset Manager und 

Projektentwickler in einem Unternehmen. Damit 

lassen sich deutliche Vorteile beispielsweise bei der 

Ersteigerung der Immobilienrechte ebenso wie bei 

der Beschaffung von Baumaterialien erzielen. In 

der eigenen Projektentwicklungsgesellschaft sind 

30 Ingenieure, Architekten etc. direkt am Projektstandort 

in Shenyang vertreten und gewährleisten 

die Projektführung und -kontrolle am kurzen Zügel. 

Darüber hinaus sind in Peking rund 20 qualifizierte 

ESI-Mitarbeiter tätig. 

wiegend realistischen Einschätzungen der Marktteilnehmer 

zum Renditepotenzial des deutschen 

Immobilienmarktes stellen mittlerweile einen zuverlässigen 

Indikator dafür dar, ob die Branche mit positiven 

oder negativen Entwicklungen rechnet", so 

IPD-Geschäftsführer Dr. Daniel Piazolo. 

Der Total Return besteht aus zwei Komponenten: 

der Netto-Cash-Flow-Rendite, für die 2010 ein Wert 

von 5,1% ermittelt wurde, und der Wertänderungsrendite, 

die im vergangenen Jahr bei -0,8% lag. 

"Mit einer Prognose von 4,8% für 2011 zeigen die 

Marktteilnehmer einen vorsichtigen Optimismus. 

Denn de facto erwartet die Immobilienbranche 

weder deutliche Wertsteigerungen noch Wertverluste", 

führt Daniel Piazolo weiter aus.

Advertorial | IMMOBILIEN 2011 

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US-Immobilienmarkt: 

Schnelle Erholung für Ostküsten-Staaten 

Interview mit Wolfgang J. Kunz, 

Vertriebsdirektor, DNL Investmentagentur für US-Immobilien e.K. 

Herr Kunz, Sie offerieren Immobilienfonds in den 

USA. Was sagen Sie zu den Schlagzeilen der vergangenen 

Tage wie‚ USA ist abgebrannt…gigantische 

Schuldenberge….extreme Staatsverschuldung 

in Amerika… Sind die USA ähnlich pleite wie 

Griechenland? 

EINDEUTIG NEIN. Wäre Amerika pleite, würden 

kaum große Unternehmen wie Volkswagen, Daimler 

Benz, wie BMW und viele mittelständische Unternehmen 

nach Amerika gehen. 

Wie ich Griechenland mit Deutschland nicht vergleichen 

kann, muss ich auch in den USA differenzieren. 

So kann man z.B. Kalifornien nicht mit uns in 

Georgia vergleichen. 

Beachten Sie hierbei bitte auch, dass die USA ein 

sehr hohes Potenzial an wirtschaftlicher Erholung 

haben. So könnte z.B., das Haushaltsdefizit innerhalb 

weniger Jahre komplett abgebaut sein, wenn 

sich der Verteidigungsetat um nur 30 % reduzieren 

würde. Alleine durch den Fortfall des Einsatzes im 

Irak würden die USA jährlich ca. 500 Milliarden USD 

einsparen. 

Wo machen Sie denn besonders eine Erholung fest? 

In den Ostküsten-Staaten – vor allem im Süd - Osten 

der USA. Dort ist TSO mit seinem Firmensitz in 

Atlanta traditionell gut vernetzt und investiert. Der 

Bundesstaat Georgia zählt zu den fünf Staaten die 

Ihr Kredit-Rating „AAA“ auch während des konjunkturellen 

Abschwungs beibehalten werden. Dies 

sowie die hohe Lebensqualität und die günstigen 

Lebenshaltungskosten führen dazu, dass viele nationale 

und internationale Unternehmen sich hier 

ansiedeln. 

Vor einigen Monaten erst hat die Firma NCR, der 

größte Geldautomatenhersteller Amerikas, ihren 

Firmensitz von Ohio nach Atlanta verlegt und dort 

ca. 3500 neue Arbeitsplätze geschaffen. 

Wie unterscheidet sich der Süd-Osten der USA vom 

Rest der USA? 

Wie bereits erwähnt, durch die günstigeren und 

besseren Lebensbedingungen. Die Krise ist im Südosten 

relativ moderat verlaufen, und der Zuzug an 

hochqualifizierten Arbeitskräften und die Ansiedlung 

neuer Unternehmen haben zu einer schnellen 

Erholung geführt. 

Sie haben durchplatziert, auch in der Krise. Sind allerdings 

mit dem aktuellen Fonds TSO-DSL Fonds Nr. 

3 seit geraumer Zeit am Markt. Es ist eine Art halb 

Blindpool. Wie kommt so etwas in diesen Zeiten 

beim Anleger an? 

Ja, wir haben während der Krise durchplatziert, weil 

unsere Anleger vierteljährliche Ausschüttungen erhielten 

und da wir nur in ertragbringende Immobilien 

investiert haben. Wir haben sogar von der Krise 

partizipiert – statt den normalen Preisabschlägen 

von ca. 30 % konnten wir mit Preisabschlägen von

is zu 70% für unsere Anleger einkaufen. Wir sind 

seit geraumer Zeit auf dem Markt, weil wir nicht in 

ein großes Investment sondern in viele verschiedene 

Immobilien investiert haben. Seit einiger Zeit sind 

wir auch kein Blindpool mehr und unsere Investoren 

wissen heute, an welchen Immobilien sie beteiligt sind. 

Die Erfahrung der vergangenen Jahre zeigt, dass der 

Anleger es doch scheut sein Geld in einen Blindpool 

zu investieren. Inwieweit ist Ihr aktueller Fonds, der 

Fonds Nr. 3 denn tatsächlich inzwischen investiert? 

Die Anleger haben nur anfangs in ein Teil Blindpool 

investiert, da im Emissionsprospekt drei konkrete 

Objekte beschrieben wurden. 

Aktuell ist TSO-DNL Fund III in neun Gewerbeimmobilien 

investiert. Da der Funds Ende September 

geschlossen wird investieren die Anleger aktuell in 

ein LEED-Gold-Bürogebäude im Herzen Atlantas, da 

die Anleger hierüber bereits Detail Informationen 

erhielten investieren sie also auch bei dieser Immobilie 

nicht mehr in einen Blindpool. 

In Europa ist inzwischen jeder Neubau gleichzeitig 

auch ein Nachhaltiges Gebäude, Green Building. 

Wie wichtig ist das Thema in den USA? 

Dieses Thema ist sehr wichtig – in den USA wurden 

die Qualifizierungen der verschiedenen Qualifizierungszertifikate 

eingeführt. Sowohl die Eigentümer 

dieser Immobilie als auch die Mieter profitieren von 

der Nachhaltigkeit. 


Was hat der Anleger davon, dass der Fonds sich an 

solch einer Immobilie beteiligt. Und was haben die 

Mieter davon, wenn sie in solch einer Immobilie sitzen? 

Die Anleger haben eine wesentlich hochwertigere 

Immobilie, die beim Wiederverkauf im Durchschnitt 

ca. 16 % mehr Verkaufsgewinn erzielen. Außerdem 

erzielen Investoren höherer Renditen und haben 

den Vorteil, dass die Mieter bereit sind, langfristige 

Mietverträge zu akzeptieren. 

Obwohl die Mieter höhere Nettomieten zahlen, sparen 

sie durch die wesentlich geringeren Nebenkosten 

effektiv. 

Aktuell kauft TSO für den TSO – DNL Fund III eine 

solche Leed-Gold-Immobilie in Atlanta ein. 

Das Video zum Gotzi`s FOND-Check mit Herrn Kunz 

sehen Sie unter: www.wmd-brokerchannel.de 

Bitte klicken Sie auf den Button! 

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Investieren im Land der Kängurus 

Beitrag von Andreas Heibrock 

Mitglied der Geschäftsleitung Real I.S. AG 

Stabilität und Sicherheit gehören für Investoren 

zu den wichtigsten Gründen für Immobilieninvestitionen. 

Da diese Eigenschaften meist dem 

Naheliegenden und Altbekannten zugeschrieben 

werden, fokussieren sich hiesige Investoren insbesondere 

auf Deutschland und investieren allenfalls 

noch in Europa oder den USA. In puncto Stabilität 

ist dies jedoch nicht automatisch die beste Wahl. So 

bietet beispielsweise auch Australien ein höhes Maß 

an Stabilität – und zwar in mehrerlei Hinsicht. 

Australien ist ein dynamischer Wachstumsraum. Für 

2011 wird ein Anstieg des Bruttoinlandsprodukts 

um 3,6 Prozent erwartet, und auch für die folgenden 

Jahre gehen Experten von einem jährlichen 

Wirtschaftswachstum von bis zu vier Prozent aus. 

Bereits seit dem Jahr 1992 ist das Bruttoinlandsprodukt 

stetig gegenüber dem Vorjahr gewachsen. 

Zwar fiel das Wachstum während der weltweiten 

Finanz- und Wirtschaftskrise mit 

1,2 Prozent im Jahr 2009 ver- 

glichen mit dem langjährigen 

Durchschnittswert relativ gering 

aus. Dennoch zählt Australien 

damit immerhin zu einer der 

wenigen hoch entwickelten Industrienationen, 

die in diesem 

Jahr überhaupt gewachsen sind. 

Dies ist insbesondere auf das 

stabile Bankensystem, aber auch auf wirtschaftspolitische 

Maßnahmen und die soliden Staatsfinanzen 

zurückzuführen. So hat Australien, gemessen am 

Bruttoinlandsprodukt, mit etwa 20 Prozent eine 

sehr viel geringere Verschuldungsquote als andere 

OECD-Nationen. In Deutschland liegt sie beispielsweise 

bei über 80 Prozent, in den USA bei knapp 

100 Prozent . 

Darüber hinaus profitiert Australien von seinen hohen 

Rohstoffaufkommen. Sowohl bei Eisenerz als 

auch den Industriemetallen Titan, Lithium, Gold 

und Aluminium ist das Land einer der weltweit füh- 

Australien 

ist ein 

dynamischer 

Wachstumsraum 

renden Produzenten und seit Mitte der 80er Jahre 

zudem weltweit größter Exporteur von Steinkohle. 

Insgesamt hat sich die australische Wirtschaft im 

Vergleich mit den meisten anderen OECD-Staaten 

seit dem Ausbruch der Finanzkrise somit deutlich 

besser entwickelt. 

Auch der Arbeitsmarkt hat die 

Krise relativ unbeschadet überstanden. 

Zwar ist die Arbeitslosenquote 

im Zuge der Krise 

um zwei Prozentpunkte angestiegen, 

verglichen mit anderen 

Nationen lag sie allerdings mit 

knappen sechs Prozent noch 

immer auf einem sehr niedrigen 

Niveau. Für das Jahr 2011 wird für Australien eine 

Quote von 4,9 Prozent prognostiziert. Damit ist die 

Arbeitslosigkeit deutlich geringer als in den meisten 

OECD Staaten. Auch dem australischen Bildungssystem 

wird vom World Economic Forum im Ländervergleich 

eine hohe Wettbewerbsfähigkeit zugeschrieben, 

was eine Grundlage für die Sicherung 

des zukünftigen Wohlstands ist. 

In Australien wächst jedoch nicht nur die Wirtschaftsleistung, 

sondern – im Gegensatz zu Deutschland 

– auch die Bevölkerung. Seit 1990 ist die Bevölke-

ungszahl kontinuierlich gestiegen und liegt derzeit 

bei 22,3 Millionen. Im Schnitt beträgt das Wachstum 

etwa 1,5 Prozent pro Jahr und wird Prognosen 

zufolge auch in Zukunft weiter anhalten. 

Die wachsende Wirtschaft und Bevölkerung Australiens, 

von der insbesondere 

die Großstädte profitieren, bieten 

gute Voraussetzungen für 

Immobilieninvestitionen. Aber 

auch der Immobilienmarkt selbst 

bietet gute Gründe für den Erwerb 

australischer Immobilien, 

denn er ist zum Beispiel laut dem 

aktuellen Immobilien-Transparenzindex 

von Jones Lang LaSalle 

der transparenteste der Welt. 

Für ausländische Investoren 

bedeutet dies, dass sie die gleichen Marktbedingungen 

wie lokale Investoren vorfinden und ihnen 

verlässliche Markt- und Finanzinformationen und 

klare Vorgaben zu Steuern und behördlichen Regu- 

lierungen in einem Markt zur Verfügung stehen, der 

sich durch eine hohe Expertise der Marktteilnehmer 

auszeichnet. 

Zudem zeichnet sich der australische Büromarkt aktuell 

durch ein geringes Flächenangebot bei einer 

gleichzeitig regen Nachfrage aus. Die landesweite 

Leerstandsrate in den Geschäftszentren liegt derzeit 

unter dem langjährigen Durchschnitt. Für Investoren 

bedeutet dies steigende Mieten und Preise So rechnen 

Marktexperten beispielsweise für Adelaide damit, 

dass die Leerstandsraten im Teilmarkt „Core“ 

im laufenden Jahr auf rund 6,4 Prozent zurückgehen 

werden. Grund dafür ist vor allem das faktisch 

nicht vorhandene Angebot an neuen A-Grade-Flächen 

in den nächsten 18 Monaten. Denn im Rah- 

Vieles spricht dafür, 

dass Australien 

auch künftig 

attraktive 

Investmentchancen 

bietet 


men der Finanzkrise wurde die Neubauaktivität in 

Adelaide stark zurückgefahren. In den kommenden 

Jahren wird dies zu einem entsprechenden Mangel 

an zusätzlichen qualitativ hochwertigen Flächen, 

insbesondere im Teilmarkt „Core“, führen und die 

Mieten und Preise der wenigen 

verfügbaren Flächen anheben. 

Australische Mietverträge enthalten 

üblicherweise fest fixierte 

jährliche Mietanpassungen, in 

der Regel um zwischen drei und 

vier Prozent. Bei längerfristigen 

Mietverträgen sind häufig, 

neben den festen Mietanpassungen, 

in mehrjährigen Abständen 

auch Anpassungen an 

die Marktmiete vereinbart. Wird beispielsweise eine 

jährliche fixe Mietsteigerung von 3,5 Prozent vereinbart, 

so würde sich der Mietertrag bei einer Laufzeit 

von zehn Jahren um über 40 Prozent erhöhen. 

Vieles spricht dafür, dass Australien auch künftig 

attraktive Investmentchancen bietet. Das Potenzial 

des Immobilienmarkts, der von dem wirtschaftlichen 

und demografischen Wachstum des Landes, hoher 

Transparenz und guter Nachfrage nach hochwertigen 

Gebäuden in den Geschäftszentren profitiert, 

zieht bereits immer mehr internationale Investoren 

an. Auch wenn der australische Markt hierzulande 

momentan noch nicht im üblichen Investitionsfokus 

liegt, so ist damit zu rechnen, dass er in der Zukunft auch 

bei deutschen Investoren zunehmend Interesse findet. 

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FinanzBusinessTV Immobilienrunde 2011: 

Alexander Betz Michael Ruhl Andreas Heibrock Markus Gotzi 

Geschlossene Immobilienfonds: 

Welche neuen Konzepte machen Sinn? 

Immobilienfonds zählen auch im ersten Halbjahr 

2011 zu den Gewinnern der geschlossenen Beteiligungsmodelle. 

Neu ist allerdings die Bandbreite 

der Angebote. Es sind nicht mehr nur vor 

allem Single-Tenant-Objekte mit einem einzigen 

solventen Mieter, sondern zunehmend Immobilien 

mit vielen verschiedenen Nutzern. Und auch Fonds 

mit Immobilien im Ausland bekommen wieder ihre 

Chance. Über Standorte, Konzepte und Märkte geschlossener 

Immobilienfonds diskutieren mit Moderator 

und Fachjournalist Markus Gotzi, Andreas 

Heibrock, Mitglied der Geschäftsleitung, Real I.S., 

Michael Ruhl, Vorstand, Deutsche Fonds Holding AG 

und Alexander Betz, Vorstand MPC Capital AG: 

Markus Gotzi: Wir haben es eingangs gehört, 

Immobilienfonds zählen zu den eher gefragteren 

Angeboten Geschlossener Fonds, wobei sich eben 

das Angebot geändert hat. Die Bandbreite hat sich 

geändert. Es ist nicht mehr nur die Single-Tenant- 

Immobilie mit nur einem einzigen Mieter. Herr Heibrock, 

Sie haben jetzt gerade einen Fonds im Vertrieb 

mit sehr vielen Mietern, einem Einzelhandelsobjekt 

in Hamburg. Kommt dieses Konzept am Markt an? 

Andreas Heibrock: Das Konzept kommt im Moment 

sehr gut an, was überwiegend damit zusammenhängt, 

wie Sie eben schon erwähnten, dass 

sehr viele Büroimmobilien am Markt waren, sowohl 

im In- wie auch im Ausland. Und insofern ist allein 

aus Allokationsgesichtspunkten heraus, der Anleger 

im Moment wieder dabei, sich auch mit Einzelhandelsimmobilien 

zu beschäftigen. Da passt ein solches 

wie von ECE gemanagtes Center sicherlich gut 

in viele Portfolios hinein. 

Markus Gotzi: Herr Ruhl, Sie sind ein Vertreter der 

Anbieter, die noch auf große Objekte mit einem 

einzigen Mieter setzen. Aktuell platziert DFH den 

Vodafone-Fonds in Düsseldorf. Wie stellt sich die Situation 

bei Ihnen dar am Markt? 

Michael Ruhl: Also wir können eigentlich sehr 

zufrieden sein mit den ersten Wochen der Platzierungszeit. 

Es ist überraschend viel was wir einsammeln 

konnten. Dies hängt sicherlich auch daran, 

dass wir zwar einen Single-Tenant-Mieter haben,

aber mit 20 Jahren Mietvertragszeit auch ein großes 

Alleinstellungsmerkmal besitzen, was so im Markt 

nicht oft vorzufinden ist. Dies stellt für viele Anleger 

einen wichtigen Sicherheitsaspekt dar. 

Markus Gotzi: Die Ausschüttungen liegen unterhalb 

von 6% p.a. bei Ihnen. Ist das für den Absatz 

hinderlich? 

Michael Ruhl: Nein, wir merken das nicht. Ich glaube 

das Thema Rendite steht nicht mehr so im Vordergrund 

wie es unlängst, vor ein bis zwei Jahren 

noch war. Das Thema Sicherheit beim Anleger steht 

ganz klar vor der Rendite und mittlerweile weiß 

auch jeder, dass eine gute Core-Immobilie kaum 

mit 6% darzustellen ist. Außer ich nehme einen höheren 

FK-Hebel in die Finanzierung oder versuche 

es mit anderen Dingen die Kalkulation etwas zu 

modifizieren. 

Markus Gotzi: Können Sie das bestätigen, Herr 

Betz? Bei Ihnen gibt es, glaube ich, keinen Fonds 

der weniger als 6% Ausschüttung prognostiziert. 

Alexander Betz: Ja, das ist richtig, ich kann insoweit 

schon bestätigen, dass die Sicherheit, die Qualität 

der Immobilie und vor allem auch des Mieters im 

Vordergrund stehen. Trotzdem sagen wir von MPC 

Capital, wenn es irgend geht, sollte die Verzinsung 

natürlich auch der, einer unternehmerischen Beteiligung 

gerecht werden. Wir versuchen nach wie vor 

daran festzuhalten, 6% anfänglicher Auszahlung, 

ohne die typischen Tricks, also ohne dass es aus der 

Liquiditätsreserve kommt und ohne Tilgungsaussetzung 

oder ohne das Agio, durchzuhalten. Aber ich 

räume ein, dass es natürlich zunehmend schwieriger 

wird, hochwertige Immobilien mit dieser höheren 

Verzinsung auch anbinden zu können. 


Markus Gotzi: Wir wollen auch über Standorte 

sprechen. Sie scheinen sich in die Metropolregion 

Nürnberg verliebt zu haben. Viele Ihrer Fonds sind 

dort lokalisiert. Woran liegt das? 

Alexander Betz: Ja, also zunächst einmal wäre 

festzuhalten, warum gerade in Deutschland? MPC 

Capital hat bisher 317 Immobilien initiiert und das 

in 9 verschiedenen Ländern. Wir sind nach wie vor, 

und das etwa seit der Finanzmarktkrise, der Ansicht, 

dass gerade Immobilien in Deutschland von 

den Anlegern und Vertriebspartnern als heimische 

Produkte besonders geschätzt werden. Ein weiterer 

Aspekt ist - wo bekommt man denn noch eine adäquate 

Verzinsung wie z.B. 6% p.a.? Dann sind besonders 

regionale Märkte sehr interessant, wie der 

Markt Nürnberg/Erlangen, der als Metropolregion 

in Bayern extrem gute Rahmendaten aufweist und 

gleichzeitig noch lukrative Renditechancen bietet. 

Und so kommt es, dass wir immer wieder in dieser, 

aber auch in anderen Regionen investieren, wo wir 

glauben, dass Rendite und Stabilität in einem attraktiven 

Verhältnis zu einander stehen. 

Markus Gotzi: Herr Heibrock, bei Ihnen steht Hamburg 

zurzeit im Vordergrund. Sie haben nicht nur 

die Hamburger Meile sondern auch ein Büroobjekt 

in Hamburg im Angebot. 

Andreas Heibrock: Das ist so. Wir haben einen 

Fonds jetzt gerade geschlossen, der zwei Büroimmobilien 

in seinem Portfolio hatte. Beginnen jetzt 

gerade mit der Platzierung der Hamburger Meile. 

Unabhängig von Standorten, wie Nürnberg, Hamburg, 

Berlin oder München, spielt eine große Rolle 

für den Anleger, dass er sein Vermögen in geschlossene 

Beteiligungen entsprechend breit streut. Und 

damit ist er wirklich, da bin ich der festen Überzeu- 

35


36 


gung, auf der ganz sicheren Seite. Obwohl wir in 

unserem Kerngeschäft überwiegend Immobilien anbieten, 

aber auch Flugzeugbeteiligungen offerieren, 

empfehlen wir unseren Anlegern trotzdem auch 

einen Blick auf die regenerativen Energien oder Private 

Equity zu werfen, weil das der gesamten Branche 

auch gut tut. Ein Anleger der breit gestreut ist 

in seinen Anlageformen, wird nie in eine Situation 

kommen, wo plötzlich nichts mehr funktioniert. 

Schließlich sprechen wir über unternehmerische Beteiligungen, 

d.h. das Risiko besteht natürlich, dass 

sich Dinge nicht so entwickeln wie geplant. 

Markus Gotzi: Sie haben sich zum Australienexperten 

gemausert. Aktuell ist der 7. Fonds im Vertrieb. 

Ist Australien für den Anleger nicht viel zu weit weg 

um auch nur einen gewissen Überblick über das Investment 

dort zu haben? 

Andreas Heibrock: Wenn ich dem folge was Herr 

Betz eben gesagt hat, dass der Anleger natürlich 

aufgrund seines Sicherheitsbedürfnisses am liebsten 

dort investiert, wo er die Dinge sehen kann, 

wo er spüren kann ob es funktioniert, ist Australien 

erst einmal kein guter Standort, da Minimum 20 

Stunden Flugzeit zwischen dem Anleger und dem 

Investment liegen. Es ist aber, aus anderer Sicht, ein 

hervorragender Standort, denn wir haben ja nicht 

so viele Länder in der Welt, ich behaupte wir haben 

überhaupt gar kein weiteres hochentwickeltes Land 

in der Welt, das z.B. die gesamten Turbulenzen um 

die Finanzmärkte mit einem positiven Wirtschaftswachstum 

abgeschlossen hat. Es hat kein Jahr, auch 

in diesen schwierigen, zurückliegenden Jahren, in 

Australien gegeben, wo es zu einer Rezession gekommen 

ist. Die Arbeitslosigkeit liegt in Australien 

mittlerweile unter 5%, also fast eine Vollbeschäftigung! 

Der Immobilienmarkt ist absolut transparent. 

Es gibt neben Canada und Australien keine transparenteren 

Immobilienmärkte weltweit. Als Investor 

erzielt man fest vereinbarte Mietsteigerungen pro 

Jahr zwischen 3 und 4%. Das findet man in der 

Regel auch weltweit nirgendwo. Und man hat eine 

ähnliche Situation wie in Deutschland, wo es eine 

Handvoll Topstandorte gibt, in die man investiert. 

Aufgrund der steuerlichen Situation in Australien 

kann der Anleger zwischen 6 und 7% Ausschüttung 

pro Jahr nach Steuern erzielen. Und das ist für viele, 

die stabilen Rahmenbedingungen plus die doch sehr 

gute Rendite bei den Beteiligungen, ein Grund um 

doch einmal etwas weiter weg von Deutschland zu 

gehen und in Australien zu investieren. 

Markus Gotzi: Wenn Sie so etwas hören Herr Ruhl, 

6-7%, macht Ihnen das nicht ein bisschen Bange, 

wenn Sie es mit Ihrem Fonds vergleichen? 

Michael Ruhl: Nein, das macht mir keine Bange, 

denn man muss ja sehen, dass ein Investment in 

Australien in einer Fremdwährung stattfindet und 

deshalb braucht man auch einen gewissen Renditeaufschlag 

im Vergleich zu einer Euro-Investition. 

Deutschlamnd gilt, was die Stabilität des Immobilienmarktes 

anbelangt, als extrem sicher. Das haben 

wir in der Finanzkrise gesehen und wir merken den 

aktuellen Appetit vieler ausländischer Investoren, die 

in Deutschland verzweifelt nach Immobilien suchen, 

weil sie dieses Land als sicheren Hafen ansehen und 

verstärkt hier ihr Geld anlegen wollen. 

Copyright by CADMANN GmbH 

Markus Gotzi: Wenn wir über Ausland reden, 

muss es ja nicht gerade Australien sein. Was im vergangenen 

Jahr an Standorten ging, war Holland. Ist 

es nicht inzwischen so, dass die Preise in Holland ei-

FinanzBusinessTV Immobilienrunde 2011 

gentlich schon wieder überhitzt sind und es zu spät 

ist dort einzusteigen? Sie haben auch gerade einen 

Hollandfonds in der Platzierung Herr Betz. 

Alexander Betz: Ja, der wurde gerade geschlossen. 

Ein Nachfolgeprodukt haben wir jetzt erst einmal 

nicht realisiert, welches wir konkret in Planung 

hatten. Allerdings, um das hier ganz offen zu sagen, 

weil wir die Nachfrage nicht in diesem Umfang, wie 

noch zu Anfang des Jahres, feststellen können. Es ist 

sicherlich schwieriger geworden zu attraktiven Konditionen 

Objekte einzukaufen. Ich würde aber schon 

einräumen, dass es nach wie vor möglich ist. Gerade 

auch noch einmal mit Blick auf die Diversifikationsargumentation 

von Herrn Heibrock, die ich grundsätzlich 

vollständig teile, will ich aber auch noch einmal 

den Blick darauf werfen, dass man nicht nur über 

die Region sondern auch über die Nutzungsarten 

diversifizieren kann. Und da beobachteten wir, dass 

sich letztes Jahr ein sehr starker Trend zu den Single- 

Tenant-Büroimmobilienprojekten ergeben hat, wie 

man an der Vielzahl der Fondsangebote im Markt 

sehen kann. Hier übersteigt das Angebot teilweise 

die Nachfrage, weshalb man sehen muss, welche 

anderen Nutzungsarten und Konzepte, möglicherweise 

auch in Deutschland, interessant sein können. 

Wir haben dazu ein neues Konzept am Start, hier 

geht es um studentisches Wohnen. Ausgelöst durch 

die doppelten Abiturjahrgänge die man bis 2015 

hat, das Aussetzen der Wehrpflicht und übrigens 

auch durch eine stetige Internationalisierung unserer 

Universitäten. Also es gibt mehr ausländische 

Studenten in Deutschland. Dazu kommt, dass es 

schon immer eine gewisse Knappheit von bezahlbaren 

aber vernünftigen, modernen Wohnraum an 

Unistandorten gab. Deshalb bringen wir in Kürze 


einen Studentenappartementfonds, diversifiziert 

über vier Unistandorte in Deutschland. Hier werden 

Renditen erzielt, die, obwohl es sich um Wohnraum 

handelt, normalerweise eher in dem Bereich der gewerblichen 

Vermietungen anzutreffen sind. Dazu 

sehr breit abgestützt über die Vielzahl der einzelnen, 

immer kurzlaufenden Mietverträge. 

Markus Gotzi: Muss man da nicht sehr hohe Rücklagen 

bilden? Man kann sich ja vorstellen, wie die 

jungen Leute in den Appartements hausen. Da ist ja 

wohl nach einem halben Jahr wahrscheinlich wieder 

eine Sanierung nötig? 

Alexander Betz: Nein, hier bieten wir ein bundesweit 

durchgängiges Flatrate-Konzept mit vollmöblierten, 

komplett ausgestatteten Appartements, 

einschließlich W-lan Anschluss. Hier wird nicht monatlich 

mit Ikea Schränken ein- und ausgezogen, 

sondern alles sehr professionell geführt. Die Mietverträge 

werden immer nur für ein Jahr geschlossen 

und die Eltern müssen mit unterschreiben. Natürlich 

ist es eine Management-intensive Nutzungsart, das 

ist gar keine Frage, doch gibt es mit den Projekten, 

die schon am Start sind, sehr positive Erfahrungen. 

Markus Gotzi: Was kann man sich sonst noch vorstellen 

an neuen Konzepten mit Immobilien? 

Michael Ruhl: Die Nutzungsarten der Immobilien 

sind jetzt nicht so vielfältig. Wir haben den klassischen 

Einzelhandel, wir haben Büro, wir haben 

Wohnen. Die Angebote gibt es ja schon alle am 

Markt. Jetzt kommen Spezialitäten dazu wie es Herr 

Betz gerade beschrieben hat, was ja eine Spezialform 

der Wohnimmobilie ist. Wir haben ja schon 

Seniorenimmobilien, wir haben Pflegeimmobilien. 

Es gibt es eine Vielzahl an Angeboten am Markt 

und das ist auch das Schöne an den Geschlossenen 

Fonds-Produkten. Denn hier kann der Anleger wirklich 

breit in jede verschiedene Nutzungsart investieren. 

Wir beobachten momentan dass viele Anleger 

sich für 300.000 Euro eine nicht eigengenutzte, 

sondern vermietete Wohnimmobilie kaufen und 

damit ein sehr großes Klumpenrisiko eingehen. Das 

hat der Fondsanleger wie gerade beschrieben nicht. 

Hier kann er für 300.000 Euro in 10 verschiedene 

Fonds, Nutzungsarten und Länder, breit diversifizieren 

und ich glaube das ist das bessere Investment 

für ihn. 

37


38 


Markus Gotzi: Wie sieht es mit Parkhäusern aus? 

Wenn ich mir vorstelle ich stehe mit meinem Auto 

am Flughafen, nur eine Nacht, da zahle ich fast so 

viel wie im Hotel. Das wär doch auch ein gutes Investment. 

Andreas Heibrock: Das wäre sicherlich ein gutes 

Investment. Aber ich glaube dass solche Parkhäuser 

nur selten zu veräußern sind, weil sie eben in 

den Händen der jeweiligen Betreiber sind, sei es die 

Bahn oder Flughafengesellschaften. Ich würde aber 

zum grundsätzlichen Thema, weil wir uns ja aufgemacht 

haben, auch nach Spezialitäten zu suchen, 

etwas sagen: Ich persönlich bin davon überzeugt, 

die Branche tut gut daran nicht zu stark wieder nach 

diesen Spezialitäten zu suchen, so wie sie es noch 

vor der Finanzkrise getan hat. Man sollte jetzt zurückblicken 

auf was man vor der Finanzkrise gesetzt 

hat. Welche Konzepte haben funktioniert? Dann 

stellt man fest, dass es überwiegend die Konzepte 

sind, über die wir bisher gesprochen haben. Dass 

Anleger in den Einzelhandel, in Büroprojekte, sei 

es Single-Tenant oder einer mit zahlreicher Mieterstruktur, 

investiert haben. Und wir alle tun glaube ich 

sehr gut daran, in diesen Segmenten überwiegend 

zu bleiben, wenn man da mal ein Stück weit nach 

rechts oder links in Richtung Leitplanke ausweicht 

ist das in Ordnung, aber wir sollten nicht schauen, 

jetzt besonders attraktive und vielleicht emotionale 

Konzepte wieder auf den Markt zu bringen, denn 

das hat der Branche nicht sehr gut getan. 

Alexander Betz: Herr Gotzi, ich pflichte da Herrn 

Heibrock hundertprozentig zu. Ich sehe die Branche 

hier nicht unter Innovationsdruck, sondern es geht 

vielmehr darum, solide, nachhaltig gut funktionierende 

Projekte zu realisieren. Dafür stehen die klassischen 

Nutzungsarten zur Verfügung und ich glaube 

hier gibt es genügend sinnvolles Investitionsgut 

was wir Anlegern bereitstellen können und sollen. 

Markus Gotzi: Ob diese Fonds langfristig funktionie- 

ren zeigt sich ja erst bei Exit, wenn wir mal ganz 

ehrlich sind. 

Also ich finde hier sollte man schlicht auf die Fakten 

sehen. Ein Geschlossener Fonds hat erst dann sein 

geplantes Ergebnis erwirtschaftet oder eben nicht, 

wenn die Investition auch bis zum Exit vollständig 

durchgezogen wurde. MPC Capital hat bis jetzt 317 

Immobilien gekauft, davon sind 134 auch schon 

wieder verkauft worden. Hier können wir genau sehen 

was bei diesen 134 Immobilien herausgekommen 

ist: Was war eigentlich die mittlere Laufzeit dieser 

Beteiligung? Denn auch das Vorurteil, dass eine 

Immobilienbeteiligung immer langfristig ist, stimmt 

so nicht. Man kann nicht seriös vorausberechnen, 

dass man nach 6 Jahren verkauft. Aber im Fall dieser 

134 Immobilien die MPC veräußert hat, waren es im 

Durchschnitt 6 Jahre und es wurden, natürlich nicht 

in jedem Einzelfall, aber über alles gerechnet, sehr 

gute Ergebnisse, nämlich ungefähr 10% vor Steuer 

vom Vermögenszuwachs erzielt. Das sind die Fakten. 

Andreas Heibrock: Dem kann ich voll beipflichten. 

Wir haben ganz ähnliche Erfahrungen gemacht. Wir 

machen ja immer dieses schöne Beispiel, wenn ein 

Anleger all unsere Beteiligungen gezeichnet hätte, 

dann würde er jetzt über die 20 Jahre wo wir am

FinanzBusinessTV Immobilienrunde 2011 

Markt sind, 5,6% jährlichen Zufluss nach Steuern 

gehabt haben. Aber den größten Erfolg hat er mit 

den Projekten erzielt, die bereits verkauft sind. Da 

geht es um eine ähnliche Größenordnung wie bei 

MPC, wir haben es nur nach Steuern berechnet, da 

sind es ca. 9% nach Steuern für die Projekte, die bereits 

verkauft wurden und die Haltedauer ist in etwa 

in dem Bereich, den Herr Betz eben auch genannt 

hat. Also insofern scheint das kein Einzelfall zu sein 

und die Branche kann hier wirklich mit tollen Ergebnissen 

aufwarten. 

Markus Gotzi: Sie haben gerade Beispiele für erfolgreiche 

Investments und erfolgreiche Exits genannt. 

Aber offenbar ist die Wahrnehmung am 

Markt doch eine andere. Ich denke der Geschlossene 

Immobilien-Fonds ist immer noch einer der 

gefragteren Geschlossenen Beteiligungen. Aber wir 

müssen uns auch nichts vormachen, die goldenen 

Zeiten sind vorbei. Wieso ist die Wahrnehmung der 

Anleger, aber auch der Vertriebe, offenbar eine ganz 

andere, als die Zahlen von Ihnen belegen? 

Alexander Betz: Weil, Herr Gotzi, alles über einen 

Kamm geschert wird. Denn alles was wir hier 

ausgeführt haben stimmt, ist nachlesbar und nachweislich 

so korrekt dargestellt. Aber es gibt ja auch 

andere Konzepte, das müssen wir einräumen. Unser 

Haus hat beispielsweise auch aus heutiger Sicht im 

Nachhinein den Fehler gemacht, auf den opportunistischeren 

Zug, noch vor der Finanzmarktkrise, aufzuspringen. 

‚Private Equity in Immobilien‘ könnte 

man es aus heutiger Sicht nennen. Indem eben 

opportunistische auch Entwicklungsfonds gemacht 

wurden. Und obwohl man hier mit den weltbesten 

Partnern die es im Geschäft der Immobilienentwicklung 

gibt, kooperierte, konnte man nach der Marktveränderung 

mit Lehmann-Pleite und Finanzmarktkrise, 

die geplanten Ergebnisse nicht erzielen. Das 

gehört eben zur Wahrheit auch dazu und insoweit 

kommen wir immer wieder darauf zurück: die wirklich 

konservativ geplanten Core-Immobilienfonds 

dürften in der großen Masse durchaus diese positiven 

Eigenschaften aufweisen, die wir hier aufgezeigt 

haben. 

Michael Ruhl: Ich glaube das Problem ist, wir differenzieren 

den gesamten Markt viel zu wenig. Wir 

haben im letzten halben Jahr mit den Auswirkungen 

der Finanzkrise in vielen Sanierungsfällen bei Schif- 


fen einiges erlebt. Dann haben wir das ganze Thema 

Medienfonds mit steuerlichen Veränderungen 

gesehen, die alle den Bereich Geschlossener Fonds 

betreffen und natürlich negativ wirken und das 

Produkt Geschlossener Fonds erst einmal in Frage 

stellen, obwohl es völlig undifferenziert ist und mit 

einem Immobilienfonds erst einmal gar nichts zu 

tun hat. Aber so wird es leider oft gemacht und ich 

glaube es ist unser Job diese Differenzierung wieder 

im Markt herbei zu führen und insbesondere 

dem Berater wieder klarzumachen, um was es hier 

eigentlich geht und das hier nicht alles über einen 

Kamm zu scheren ist. 

Markus Gotzi: Und dann gibt es natürlich, auch 

das muss man mal sagen, schwarze Schafe, die 

den gesamten Markt schon sehr beeinträchtigen 

und belasten. Glauben Sie, dass, wenn wir hier eine 

staatliche Regulierung haben, dieses Thema ein für 

alle Mal erledigt sein wird? 

Andreas Heibrock: Ich persönlich glaube nicht, 

dass die staatliche Regulierung dazu beiträgt schwarze 

Schafe vom Markt zu beseitigen. Ich glaube das 

kann nur gelingen, und da sind wir drei ja auch stark 

aktiv, mit einem starken Verband, dem Verband der 

Geschlossenen Fonds, der muss Präsenz zeigen, der 

muss Stärke zeigen und es muss für den Anleger 

und für den Berater, der die Produkte entsprechend 

verkauft, ein Qualitätsmerkmal sein, dass jemand in 

einem solchen Verband auch tatsächlich organisiert 

ist. Denn nehmen wir ein Beispiel, wer sich dem Verband 

anschließt und keine Leistungsbilanz, auch zu 

keinem genannten Stichtag herausgibt, wird diesen 

Verband verlassen müssen. Dazu gibt es erste Beispiele. 

Nur so kann man wirklich etwas an der Bran- 

39


40 


che ändern und schwarze Schafe eliminieren. Aber 

durch gesetzliche Regelungen glaube ich persönlich 

nicht, dass dies gelingt. 

Alexander Betz: Ich bin hier sogar eine Idee optimistischer, 

das die AIFM-Richtlinie, die ja europäisch 

beschlossen ist, jetzt aber in Deutschland noch in 

konkreter Ausführung umzusetzen ist, dass die doch 

einen Qualitätsmaßstab hineinbringt, der erfordert, 

dass Emissionshäuser professionell organisierte gemanagte 

Unternehmen sind, wie es selbstverständlich 

sein sollte, aber wie Sie ja andeuten nicht in der 

Masse und Breite des Marktes heute schon sind. 

Also insoweit bin ich da doch optimistisch, dass sich 

das Niveau deutlich steigert. Es ist aber auch der 

heutige Stand schon deutlich besser als der vor 10 

oder gar 20 Jahren. Wir müssen einräumen, dass 

sehr viele der Probleme, die heute diskutiert werden, 

im Grunde noch Ausläufer von Entwicklungen von 

vor 10 Jahren und früher sind. Da gibt es eben Beispiele 

in denen große Strukturvertriebe vor 10, 20 

Jahren Modelle verkauft haben, wo schon damals 

alle Experten einig waren, dass dies problematische 

Modelle sind, und die machen uns heute noch das 

Leben schwer, so ist meine Wahrnehmung hier. 

Markus Gotzi: Wo wünschen Sie sich den Markt in 

einem Jahr? Wie sind da Ihre Pläne, Ihre Wünsche, 

Ihre Vorstellungen? 

Andreas Heibrock: Ich würde mir nur wünschen, 

dass es für unser Unternehmen, für die Real I.S, so 

bleibt wie es ist. Wenn wir auf dem Niveau bleiben 

können, wäre das ein großer Erfolg. 

Für den Markt würde ich mir wünschen, dass er 

nicht schlagartig aber doch beständig, seine Umsätze 

wieder steigert. Denn zwischen dem was der 

Markt einmal an Umsatzvolumen gehabt hat, ca. 10 

Milliarden Euro Eigenkapital im Jahr, zurzeit etwa 5 

Milliarden, ist noch ein Stück weit Luft. Und wenn 

da jedes Jahr entsprechend ein paar Prozent dazu 

kommen, wäre das für die Branche auch ein großer 

Erfolg. 

Michael Ruhl: Ich kann mich da größtenteils anschließen. 

Aber was ich nicht glaube, dass der 

Markt, auch nicht in den nächsten 2 oder 3 Jahren, 

wieder auf das alte Niveau von 11 Milliarden anwächst. 

Ich glaube auch, dass wir mit Wirkung der 

Regulierung neue Kundenkreise dazugewinnen und 

andere verlieren werden. Ich glaube, dass das Thema 

Geschlossener Fonds im breiten Retail-Geschäft 

nicht mehr so stark gespielt wird. Aber ich denke 

dass es im kleineren institutionellen Bereich sehr viel 

mehr ein Thema sein wird, weil diese Zielgruppe, 

insbesondere oft Pensionskassen, Stiftungen, in ihren 

Regularien die Vorgabe haben, dass sie in Produkte 

investieren müssen, die täglich bewertet sind, 

oder zumindest einmal im Jahr. Das kann sich ein 

Geschlossener Fonds derzeit leider noch nicht leisten, 

aber wird er in Zukunft reguliert, sollte er es 

können. Und somit glaube ich, dass wir eine neue, 

evtl. professionellere Zielgruppe dazugewinnen und 

auch der Markt damit insgesamt noch professioneller 

wird. 

Alexander Betz: Ich wünsche mir an allererster 

Stelle, dass das Vertrauen in die Märkte zurückkehrt. 

Wenn das Vertrauen im System fehlt, tun wir uns 

mit allen noch so sinnhaften Produkten schwer. Die 

Branche muss Schritt für Schritt professioneller werden. 

Sie ist auf dem richtigen Weg aber es gibt noch 

einiges zu tun. Und dann muss es uns gelingen, die 

Sinnhaftigkeit und die Nachhaltigkeit unserer Produkte 

auch in der öffentlichen Wahrnehmung wieder 

besser verarbeitet und positioniert zu sehen und 

dann, da widerspreche ich Ihnen Herr Ruhl, glaube 

ich, können wir wieder 10 Milliarden und mehr Eigenkapital 

durchaus in den, sagen wir mal nächsten 

5 Jahren, am Markt erleben. 

Das vollständige Video-Interview sehen Sie unter: 


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Wohnimmobilienfonds 

der neuen Generation 

Beitrag von Matthias Voss, 

Leiter Immobilienbereich der HCI Capital AG 

Neubauprogramme und moderne Wohnraumförderkonzepte 

der Bundesländer bieten Anreize für 

private Investoren: Intelligente Fondskonzepte nutzen 

dies und schaffen einen weiteren Anreiz für ein 

Investment in das risikoarme Asset Wohnimmobilie. 

In Hamburg herrscht Wohnungsnot: Während die 

Einwohnerzahl auf heute 1,77 Millionen anstieg, 

sank im gleichen Zeitraum die Zahl der Baugenehmigungen 

auf etwa 3.500 im Jahr 2010. Hamburg 

ist damit symptomatisch für einen bundesweiten 

Trend. Die angespannte Lage auf den Wohnungsmärkten 

der Großstädte dürfen sich in den kommenden 

Jahren noch verschärfen: Bis zum Jahr 

2025 besteht laut einer Studie des Eduard-Pestel- 

Instituts ein Gesamtbedarf – demografisch bedingt 

– von rund 400.000 Wohnungen im Jahr. Gebaut 

werden derzeit jedoch weniger als 200.000 neue 

Wohnungen. 

Die Politik hat das Thema Wohnen entdeckt: Gerade 

haben der Senat der Freien und Hansestadt Hamburg 

und die sieben Hamburger Bezirke den „Vertrag 

für Hamburg“ unterzeichnet. Ziel des Vertrags 

ist es, die Zahl der neu gebauten Wohnungen ab 

2012 auf 6.000 pro Jahr zu steigern. Dabei soll in 

Projekten mit Mietwohnungsneubau ein Anteil von 

30 Prozent öffentlich geförderter Wohnungen für 

Haushalte mit mittlerem und geringem Einkommen 

erreicht werden. 

Wohnungsbedarf und Förderungen als Chance für 

Investoren 

Ein solcher Neubaubedarf wie in Hamburg bietet 

auch gute Chancen für Immobilieninvestoren. Wohnimmobilien 

und Zinshäuser stehen deshalb hier seit 

einiger Zeit besonders im Fokus: Denn sie sind nicht 

nur weitgehend von der konjunkturellen Entwicklung 

entkoppelt, sondern ermöglichen mit vielen 

einzelnen Mietparteien eine vergleichsweise hohe 

Risikostreuung aus der Einnahmeseite. Zudem folgen 

Mietentwicklungen mittel bis langfristig inflationären 

Entwicklungen. So besteht sowohl durch 

den Substanzwert der Wohnimmobilie wie auch 

aufgrund der langfristigen Mietentwicklung ein 

hoher Inflationsschutz. Anleger sind jedoch selten 

in der Lage oder gewillt, Wohnimmobilien direkt 

zu erwerben. Um trotzdem an den Vorteilen dieser 

Assetklasse zu partizipieren, lohnt sich für Privatanleger 

das Investment in einen geschlossenen Wohnimmobilienfonds. 

Neuartige Fondskonzepte investieren zudem nicht 

nur in diesen boomenden Markt, sondern binden 

auch Förderung sinnvoll ein. Investoren, die bei 

der Errichtung von Neubauten bestimmte bauliche 

Kriterien einhalten, können beispielsweise in Hamburg 

zinsgünstige Darlehen und Mietzuschüsse der 

Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sowie der 

Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt (WK) 

erhalten. Die Zinsen für das WK-Darlehen liegen 

beispielsweise mit anfänglich 1,2 Prozent deutlich

unter dem vergleichbaren Marktzins. Zu den Vorgaben 

gehören unter anderem bestimmte energetische 

Baumaßnahmen und die Vermietung zu 

einem festgelegten Mietzins. 

Diese Mietzuschüsse machen Wohnungsneubau 

in Hamburg trotz günstiger Anfangsmieten für Investoren 

lohnend. In Hamburg trägt der Mieter zu 

Beginn der Vermietung beispielsweise eine Monatsnettokaltmiete 

in Höhe von 5,70 Euro pro Quadratmeter 

selbst. Unter Berücksichtigung der Mietzuschüsse 

und Vorteile aus der günstigen Finanzierung 

müsste der Investor am freien Wohnungsmarkt eine 

Vergleichsmiete von rund 14 Euro pro Quadratmeter 

Wohnfläche erzielen, um dieselbe Anfangsrentabilität 

wie bei der geförderten Wohnanlage zu 

erreichen. 

Mit HCI in Hamburger Wohnungen investieren 

Der Fonds HCI Wohnkonzept Hamburg investiert 

ausschließlich in neu gebaute, öffentlich-geförderte 

Mietwohnanlagen in Hamburg. Anleger des Fonds 

profitieren so von den Chancen des Hamburger 

Wohnimmobilienmarktes und partizipieren zugleich 

an einer bundesweit einzigartigen Förderung, denn 

der Fonds generiert seinen Fremdkapitalanteil komplett 

über zinsgünstige Förderdarlehen. 

Investiert hat der Fonds bereits in eine im Bau befindliche 

Wohnanlage mit 44 Mietwohnungen in 

Hamburg, die voraussichtlich Anfang 2013 für die 

neuen Mieter bezugsfertig ist. Der Gebäudekomplex 

liegt im nordwestlichen Hamburger Stadtteil 

Lurup und wird Zwei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen 

sowie eine Tiefgarage mit 26 Stellplätzen umfas- 

HCI Capital / Angerer 


HCI Capital / Angerer 

sen. Die Wohnungsgrößen liegen dabei zwischen 

50 und 105 Quadratmetern, die Gesamtwohnfläche 

beträgt insgesamt rund 3.400 Quadratmeter. 

Das Objekt wird zum großen Teil im so genannten 

„Passivhaus-Standard“ errichtet: Moderne Fenster- 

und Wandisolierungen sowie eine Abluftanlage mit 

Wärmerückgewinnung sparen Energie und Kosten. 

Beim aktuell erworbenen Objekt liegen die Förderzusagen 

bereits vor. Der Fonds übernimmt das Objekt 

nach Fertigstellung und Vermietung, so dass 

Risiken aus der Bauphase nicht durch den Fonds 

getragen werden. 

Fonds, die zinsgünstige Darlehen sowie Miet- und 

Baukostenzuschüsse in Anspruch nehmen, können 

ihren Anlegern zudem eine schnelle Entschuldung 

der Objekte bieten. Beim HCI Wohnkonzept Hamburg 

werden Mieterträge und Fördermittel anfangs 

ausschließlich zur Tilgung der Darlehen verwendet, 

so dass das Fondsobjekt bereits nach zehn Jahren zu 

rund 50 Prozent schuldenfrei ist. Eine schnelle Darlehensrückzahlung 

senkt so nicht nur das Risiko einer 

möglichen Zinssatzänderung, sondern erlaubt dem 

Kapitalgeber auch einen größeren Handlungsspielraum 

am Ende des geplanten Bewirtschaftungszeitraums. 

Anleger des Fonds erhalten prognosegemäß 

ab dem Jahr 2021 Ausschüttungen von sechs Prozent. 

Bis zum Ablauf der geplanten Fondslaufzeit im 

Jahr 2027 werden nach Prognose einschließlich des 

prognostizierten Verkaufserlöses rund 220 Prozent 

des eingesetzten Kapitals an die Anleger zurückfließen. 

Das Hamburger Modell hat somit auf intelligente 

Weise Mieter und Anleger zusammengeführt. 

Im Ergebnis entsteht ein neuartiges Investitionsmodell 

für Immobilieninvestoren – und die in Hamburg 

dringend gebrauchten Wohnungen. 

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44 


Bewegung auf dem Gewerbeimmobilienmarkt: 

Einzelhandel vorn 

Beitrag von Thomas Kuhlmann, 

Mitglied des Vorstands der Hahn Gruppe in Bergisch Gladbach 

Das Geld fließt wieder – insbesondere die 

deutschen Gewerbeimmobilienmärkte gleichen 

derzeit einem Sammelbecken von internationalem 

Kapital. Angaben des Maklerhauses 

BNP Paribas Real Estate zufolge wurden im ersten 

Halbjahr dieses Jahres bundesweit knapp 11,3 Milliarden 

Euro in Gewerbeimmobilien angelegt. Das 

entspricht einem Wachstum gegenüber dem Vorjahreszeitraum 

von rund 23 Prozent. Dabei fließt 

nicht nur Geld von außen nach Deutschland, sondern 

auch Deutsche legen ihr Geld verstärkt innerhalb 

des Landes an. Während im ersten Quartal 

2011 ausländische Investoren noch mit 45 Prozent 

am Umsatz mit Gewerbeimmobilien beteiligt waren, 

haben im zweiten Quartal insbesondere deutsche 

Geldgeber umfangreich investiert. Ihr Anteil 

stieg auf über 70 Prozent. 

Einzelhandelsimmobilien boomen 

Bei der Suche nach geeigneten Anlageobjekten stehen 

Einzelhandelsimmobilien auf der Wunschliste 

der Investoren ganz oben – auf sie entfiel im zweiten 

Quartal über die Hälfte des Transaktionsvolumens. 

Gestützt wird die Beliebtheit von Einzel-handelsinvestments 

unter anderem durch das derzeit 

günstige Konsumklima in Deutschland. Laut statistischem 

Bundesamt lagen die realen privaten Konsumaus-gaben 

in den ersten drei Monaten 2011 im 

Vergleich zum Vorjahr um 1,9 Prozent höher. Vor 

allem die anhaltend positive Entwicklung am Arbeitsmarkt 

sorgt dafür, dass mehr Konsumenten 

eine Verbesserung ihrer finanziellen Lage erwarten. 

Ent-sprechend ist die von der Gesellschaft für 

Konsumforschung (GfK) erhobene Ein-kommenserwartung 

von Mai zu Juni 2011 um knapp 19 Zähler 

auf 44,6 Punkte gestiegen. Im Juni 2010 lag diese 

noch bei 8,2 Zählern. Diese Entwicklung stützt die 

Binnennachfrage und somit die konjunkturelle Entwicklung 

in Deutschland. 

Die guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen 

treiben in der Folge nationale und internationale 

Einzelhändler dazu, ihre Expansionspläne zu intensivieren. 

Die erhöhte Nachfrage nach Einzelhandelsflächen 

verursacht einen Anstieg der Spitzenmieten. 

Die polyzentrische Städtestruktur in Deutschland erweist 

sich bei der aktuell hohen Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilienanlagen 

dabei als Pluspunkt: 

So bestehen attraktive Investitionsmöglichkeiten vor 

allem auch abseits der großen Investmentzentren. 

Nach Informationen des Beratungsunternehmens 

CB Richard Ellis wurden im ersten Quartal 2011 

knapp 81 Prozent des Investmentumsatzes im Einzelhandelssektor 

außerhalb der Top-5-Zentren investiert.

Konkurrenzschutz bei Einzelhandelsimmobilien 

Investoren, die auf den Einzelhandel setzen, müssen 

jedoch nicht nur auf positive ökonomische 

Rahmenbedingungen vertrauen, sondern können 

sich bei ihrer Investitionsentscheidung insbesondere 

auch auf die spezifischen Charakteristika von 

Handelsimmobilien verlassen. Gerade großflächige 

Einzelhandelsimmobilien wie Fachmarktzentren 

oder einzelne Fachmärkte ab einer Verkaufsfläche 

von mindestens 800 Quadratmetern stellen eine attraktive 

Anlagemöglichkeit innerhalb des Segments 

der Einzelhandelsimmobilien dar. Grund dafür ist 

die gesetzlich limitierte Verfügbarkeit von Objekten 

des großflächigen Einzelhandels. Entsprechend der 

in Deutschland gültigen Baunutzungsverordnung 

(BauNVO) dürfen großflächige Einzelhandelsobjekte 

zum Schutz innerstädtischer Kerngebiete und 

der befürchteten Kaufkraftabflüsse in der Regel 

nur auf speziell als „Sondergebiet für großflächige 

Einzelhandelsbetriebe“ ausgewiesenen Flächen 

errichtet werden. Je nach Lage, Sortiment, Größe 

und im Hinblick auf den bereits bestehenden Einzelhandelsbesatz 

vor Ort können bestimmte Betriebsformen 

wie Fachmärkte und Discounter zwar 

auch ausnahmsweise in gemischt genutzten Quartieren 

zugelassen werden, die beispielsweise von 

Wohnungen und Geschäfts- sowie Bürogebäuden 

geprägt sind. Jedoch nimmt in der Praxis die Beurteilung 

der städtebaulichen Auswirkungen von 

neu zu errichtenden großflächigen Einzelhandelsnutzungen 

viel Zeit in Anspruch, da Kommunen 

zumeist Ver-träglichkeitsstudien als Entscheidungsgrundlage 

in Auftrag geben. 

Eigentümer haben somit deutliche Wettbewerbs- 


vorteile, denn die bestehenden Betriebe genießen 

im Vergleich zu Betriebsformen mit kleinerer Verkaufsfläche 

einen hohen Schutz gegen die Ansiedlung 

von Konkurrenzbetrieben. Gleichzeitig besteht 

für die Eigentümer dieser Immobilien ein geringes 

Risiko, dass die Mieter diese Standorte aufgeben. 

Üblicherweise geschieht dies nur bei einem strategischen 

Rückzug eines Einzelhandelsbetreibers aus 

dem jeweiligen lokalen Markt. In der Praxis zeichnen 

sich die großflächigen Einzelhandelsimmobilien 

durch eine vergleichsweise hohe Standortbindung 

und stabile Nachfrage aus, was wiederum eine positive 

Auswirkung auf die Vermietungsquote hat. 

Langfristig gesicherte Mieteinnahmen 

Ebenfalls auf die gesetzlich limitierte Verfügbarkeit 

von Alternativobjekten ist das verstärkte Interesse 

der Mieter zurückzuführen, sich die Standorte möglichst 

langfristig zu sichern. So haben Mietverträge 

bei Fachmarktzentren meist eine Laufzeit von zehn 

bis 15 Jahren. Oftmals lassen sich die Mieter darüber 

hinaus Optionen auf einen weiteren Verlängerungszeitraum 

von drei mal fünf Jahren einräumen. 

Für die Immobilieneigentümer bedeuten die langen 

Vertragslaufzeiten langfristig gesicherte Mieterträge 

– so wie im Falle des Hahn-Pluswertfonds 151. 

Hier sind mit den Ankermietern Laufzeiten bis 2025 

beziehungsweise 2030 vereinbart. Darüber hinaus 

zeichnen sich großflächige Einzelhandelsimmobilien 

durch eine bonitätsstarke Mieterstruktur aus, insbesondere 

im Hinblick auf die jeweiligen Ankermieter. 

Zu den typischen Ankermietern zählen Großkonzerne 

wie zum Beispiel die Metro Gruppe, Rewe, die 

Edeka-Gruppe, Kaufland und Obi. Die Bonität dieser 

Unternehmen wird von Ratingagenturen überwiegend 

als gut bis sehr gut eingestuft. 

45


46 


Einzelhandelsimmobilien unangefochtene 

Investment-Spitzenreiter im 1.Halbjahr 2011 

Deutschland: 5,96 Milliarden Euro wurden im 

ersten Halbjahr 2011 in Einzelhandelsimmobilien 

angelegt. Damit lag der Umsatz um 

50 Prozent über dem bereits guten Vorjahresergebnis 

und erreichte das beste Halbjahresergebnis seit 

2006, wie die Analyse von BNP Paribas Real Estate 

(BNPPRE) ergibt. „Mit diesem Resultat hat sich der 

bereits im vergangenen Jahr abzeichnende Trend 

verfestigt, dass Retail-Immobilien bei den Investoren 

ganz oben auf der Einkaufsliste stehen“, betont 

Piotr Bienkowski, Geschäftsführer von BNP Paribas 

Real Estate Deutschland. Sie lagen mit einem Anteil 

von 53 Prozent am gewerblichen Investmentumsatz 

unangefochten an der Spitze und verwiesen Büroobjekte 

mit weitem Abstand auf Platz zwei (24 %). 

Für die positive Entwicklung der Retail-Investments 

und das große Vertrauen der Anleger in diese Assetklasse 

gibt es mehrere Gründe. 

Ein wesentlicher Einflussfaktor sind die erfreulichen 

gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen: Mit 

der raschen und dynamischen Erholung der Wirtschaft 

im vergangenen Jahr, die sich auch 2011 

mit einem BIP-Wachstum von deutlich über 3 Prozent 

fortsetzen wird, ist Deutschland nicht nur die 

Konjunkturlokomotive Europas, sondern auch der 

momentan sicherste Hafen für Einzelhandelsinvestments. 

Die sinkende Arbeitslosigkeit, robuste 

und tendenziell steigende Konsumausgaben sowie 

absehbare Reallohnzuwächse sind dabei wichtige 

Indikatoren, die zu einer positiven Einzelhandelsentwicklung 

beitragen. „Darüber hinaus haben die 

Mieten für hochwertige Handelsflächen in A-Lagen 

auch im Krisenjahr 2009 nicht oder nur marginal 

nachgegeben und sind bereits 2010 wieder gestiegen. 

Hochwertige Retail-Immobilien verfügen somit 

auch in schwierigen Zeiten über eine höhere Ertragssicherheit 

als beispielsweise Büroobjekte“, erläutert 

Bienkowski. 

Shopping-Center besonders beliebt 

Mit Abstand am meisten investiert wurde in Shopping-Center 

(gut 2,63 Mrd. €, Umsatzanteil: 44 %). 

Zu den wichtigsten Deals gehörten die Übernahme 

eines 50-prozentigen Anteils am CentrO in Oberhausen 

durch einen kanadischen Pensionsfonds 

sowie der Erwerb von 85 Prozent der Hamburger 

Meile durch Real I.S. Auf dem zweiten Platz folgen 

Fachmärkte und Fachmarktzentren (rund 1,44 Mrd. 

€, Anteil: 24 %). Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum 

legten sie damit um 90 Prozent zu, worin sich 

auch das mittlerweile wieder deutlich gestiegene Interesse 

an Investments außerhalb der Top-Standorte 

und des Core-Segments widerspiegelt. Insgesamt 

steht damit der Markt für Retail-Investments wieder 

auf einer breiteren Basis. Den dritten Rang belegen 

innerstädtische Geschäftshäuser mit einem Anteil 

von 20 Prozent (1,18 Mrd. €, plus 63 %); gut ein 

Viertel des Volumens wurde hier von privaten Investoren 

angelegt. Darüber hinaus wurden 706 Millionen 

Euro in Kauf- und Warenhäuser investiert. 

Big-Six-Standorte legen um 40 Prozent zu, 

Fonds dominieren den Markt 

Der Einzelhandels-Investmentboom zeigt sich auch 

in den Big-Six-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frank-

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HANSEATIC WERTSTRATEGIE


48 


furt, Hamburg, Köln und München), in denen 2,26 

Milliarden Euro und damit 38 Prozent des Transaktionsvolumens 

in Retail-Immobilien angelegt wurden 

(plus 40 % im Vorjahresvergleich). Die beiden Städte 

mit den traditionell höchsten Anteilen im diesem 

Bereich liegen auch bislang vorne: Spitzenreiter ist 

Hamburg (684 Mio. €), gefolgt von Berlin (517 Mio. 

€). Aber auch Düsseldorf (322 Mio. €) und München 

(312 Mio. €) steigerten den Investmentumsatz 

spürbar. Mit 246 Millionen Euro landet Frankfurt 

auf dem fünften Platz, kann aber das zweitbeste 

Resultat der vergangenen zehn Jahre erzielen. In 

Köln wurde mit 179 Millionen Euro weniger umgesetzt 

als im Vorjahreszeitraum. Die beiden aktivsten 

Käufergruppen waren Spezialfonds und Equity/Real 

Estate Funds (jeweils Umsatzanteile von gut 22 %), 

gefolgt von geschlossenen Fonds (12 %), Pensionskassen 

(11 %) und offenen Fonds (gut 9 %). Bemerkenswert 

ist auch der relativ hohe Anteil privater 

Investoren (über 8 %). „Berücksichtigt man, dass 

private Käufer neben den direkten Investments weiterhin 

auch in geschlossene Fonds anlegen, so zeigt 

sich, dass Einzelhandelsimmobilien in Zeiten unsicherer 

Finanzmärkte und perspektivisch steigender 

Inflationsraten für privates Kapital zunehmend eine 

wichtige Alternative zu anderen Assetklassen darstellen“, 

so Piotr Bienkowski. 

Teilweise noch sinkende Renditen, gute Aussichten 

auch für das zweite Halbjahr 

Die große Nachfrage, insbesondere nach hochwertigen 

Immobilien in Top-Lagen mit entsprechend 

wachsendem Wettbewerb auf Investorenseite hat 

dazu geführt, dass die Spitzenrenditen teilweise 

noch nachgegeben haben. Für innerstädtische Geschäftshäuser 

an den Top-Standorten bewegen sie 

sich in einer Bandbreite von 4,2 Prozent (München) 

bis 4,5 Prozent (Berlin). Für Shopping-Center haben 

die Spitzenrenditen im zweiten Quartal noch 

einmal nachgegeben (auf 5,15 %), für erstklassige 

Fachmarktzentren und alleinstehende Fachmärkte 

liegen sie mittlerweile bei 6,5 und 6,9 Prozent. 

„Auch für das zweite Halbjahr deutet alles auf ein 

weiter sehr lebhaftes Marktgeschehen und hohe 

Investmentumsätze hin. Das Investoreninteresse 

ist ungebrochen groß, die gesamtwirtschaftlichen 

Rahmenbedingungen entwickeln sich weiter positiv 

und stärken damit die Attraktivität von Einzelhandelsinvestments. 

Darüber hinaus befinden sich 

einige größere Deals in Vorbereitung und werden 

voraussichtlich im zweiten Halbjahr abgeschlossen. 

Für das Gesamtjahr besteht demzufolge eine große 

Chance, dass der Investmentumsatz für Einzelhandelsimmobilien 

die 10-Milliarden-Euro-Schwelle 

durchbrechen und damit das beste Ergebnis der vergangenen 

vier Jahre erzielen kann“, prognostiziert 

Bienkowski. 

Autor: Chantal Schaum für BNP Paribas Real Estate 

Holding GmbH 

Hanseatic Group mit Immobilien für den 

Lebensmitteleinzelhandel erfolgreich 

Immobilien als direkte Sachwertinvestments sind 

nicht den Börsenschwankungen ausgesetzt und 

auch die Inflation kann ihnen relativ wenig anhaben. 

Deshalb zählen sie seit Jahrzehnten zu den 

beliebtesten Anlageklassen. Die Hanseatic Group 

ist damit auf ein Spezialsegment der Deutschlandimmobilien 

fokussiert, das eine der besten Wachstumsperspektiven 

bietet. Denn Artikel des täglichen 

Bedarfs sind unersetzlich, weshalb sich der Lebensmitteleinzelhandel 

auch in Krisenzeiten erstaunlich 

stabil zeigt. Die größten Branchenkonzerne wie 

die EDEKA- oder die REWE-Gruppe werden ihre Expansion 

in den nächsten Jahren weiter fortsetzen 

und in moderne, marktgerechte Flächenkonzepte 

investieren. Christian Beilicke, Vorstandsvorsitzender 

und Gründer der Hanseatic Holding AG mit Sitz 

in Hildesheim meint dazu: "Die Entwicklung in der

Einzelhandelsbranche überrascht mich nicht. Güter 

des täglichen Bedarfs gehören auch in Krisenzeiten 

zu einer festen Größe in jedem Haushalt. Qualität, 

Preis und Lage sind in jeder Phase entscheidende 

Faktoren für den Konsumenten." 

In mehr als 17 Jahren wurden durch die Hanseatic 

Group 260 Projektentwicklungen, Transaktionen 

im Entwicklungs- und Wohnbereich mit einem Gesamtvolumen 

von rd. € 1,35 Mrd. realisiert. „Wir 

stehen bei Unternehmen des Lebensmitteleinzelhandels 

im Ruf, selbst die als kritisch bewerteten Lagen 

erfolgreich entwickeln zu können. Das hat die 

Beziehungen zu unseren Kunden auf eine Ebene besonderer 

Vertrauenswürdigkeit und Verbindlichkeit 

gehoben, von der unsere Fonds und Anleger durch 

ausgezeichnete Rahmenbedingungen profitieren“, 

so Christian Beilicke. Ob die Anlage in Einzelhandelsimmobilien 

jeweils auch zum Erfolg für den 

Anleger wird, hängt von verschiedenen Faktoren 

ab. "Vor einer Investitionsentscheidung sollte man 

darauf achten, dass es sich um ein breit diversifiziertes 

Portfolio in wirtschaftlich stabilen Regionen 

handelt", erklärt Christian Beilicke, und ergänzt: 

"Darüber hinaus sollte ein professionelles Property- 

und Asset-Management sichergestellt sein, denn 

nur das gewährleistet die wirtschaftliche Nachhaltigkeit 

des Investments. Idealerweise sind auch die 

Mieten vollständig indexiert, sodass ein nahezu vollständiger 

Inflationsausgleich einkalkuliert ist." Über 

eineinhalb Jahrzehnte lang konnte nur ein exklusiver 

Investorenkreis am Erfolg der Hanseatic Group 

partizipieren. Mit dem Fonds Wertstrategie hatten 

nun erstmals private Kapitalanleger die Möglichkeit 

der Beteiligung. 

Der Fonds investiert breit diversifiziert auf 12 Objekte 

unterschiedlicher Größen in wirtschaftlich stabilen 

Regionen. Ankermieter sind deutschlandweit 

bekannte Einzelhandelsketten, darunter Edeka, 

Netto, Rewe, Lidl etc. Alle Ankermietverträge haben 

Laufzeiten über die Fondslaufzeit hinaus und rd. 

94 % der Mieteinnahmen beruhen auf langfristigen 

Verträgen mit 10 oder 15 Jahren Laufzeit. Zudem 

sind Super- und Discountmärkte ein Grundpfeiler 

der Nahversorgung und vergleichsweise wenig konjunkturanfällig. 

Scope Analysis, eines der führenden 

Finanzanalyse- und Advisoryinstitute Deutschlands, 

hat den Fonds Hanseatic Wertstrategie Retail Select 

mit dem Investment-Rating „A = gut“ bewertet. 

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KRISENSICHER 

Grundlage des öffentlichen Angebotes und der Beteiligung an der Fondsgesellschaft ist einzig der Verkaufsprospekt, 

dessen Veröffentlichung durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistung gestattet wurde. 

Dieser ist bei dem Anbieter der Beteiligung, der MPC Capital Investments GmbH, erhältlich. Es handelt 

sich um eine unternehmerische Beteiligung, die Risiken unterliegt. Diese werden in dem Verkaufsprospekt 

ausführlich dargestellt.


50 


Internationale Luxusmarken sehen Deutschlands Luxusmeilen 

im europäischen Vergleich als Top-Expansionsziele 

Beitrag von Doris von Muschwitz, 

Leiterin Einzelhandelsvermietung Deutschland, Jones Lang LaSalle GmbH 

Der weltweite Markt für Luxusgüter hat die Finanzkrise 

weitaus schneller als erwartet hinter 

sich gelassen. Burberry, Gucci Group, Hermès, 

LVMH, Polo Ralph Lauren, PPR, Prada, Richemont – 

alle führenden Luxusgüterkonzerne verzeichneten 

zuletzt zweistellige Umsatzzuwächse oder sogar 

Rekordjahre, die sich auch in den Aktienkursen positiv 

niederschlagen. Stets fällt dabei die hohe Bedeutung 

der eigenen Standortnetzwerke ins Auge. 

Im Bereich Retail stiegen die Umsatzzahlen durchgängig 

überproportional. Unsere Studie „Glanz und 

Glamour in Europas Luxusmeilen“ analysiert diese 

Entwicklung und liefert Aussagen zur Präsenz der 

100 wichtigsten Luxuslabels in 21 europäischen Metropolen. 

Getrieben wurde das Luxus-Geschäft zuletzt vor 

allem durch Asien. Mit Ausnahme von Japan verzeichnen 

die Luxusmarken dort die höchsten 

Wachstumsraten. In besonderem Maße profitieren 

Luxusanbieter vom boomenden chinesischen Markt. 

China könnte sich bis 2015 zum größten Markt für 

Luxusgüter entwickeln. Aber auch in Europa ist der 

Markt wieder intakt und bleibt weiterhin weltweiter 

Hauptumsatzträger. Bei Anbietern wie LVMH oder 

Hermès liegen die Anteile des Europageschäfts am 

weltweiten Umsatz jeweils zwischen einem Drittel 

und 40 Prozent. Die wichtigsten europäischen Märkte 

nach Umsatz sind in dieser Reihenfolge Italien, 

Frankreich, Großbritannien, Deutschland und Russland. 

Der Handel mit Luxusgütern ist auch aus der Immobilien-Perspektive 

einzigartig. Kein anderes Handelssegment 

ist ähnlich konsequent international ausgerichtet. 

Bei ihrer Expansion setzen Luxusanbieter 

derzeit insbesondere auf Asien und die Schwellenländer. 

Aber auch in den entwickelten westlichen 

Märkten wird in die Standortnetzwerke investiert. 

Dieser Trend äußert sich in aufwändigen Renovierungen 

und Vergrößerungen bestehender Stores. 

Zudem geht es um Standortverbesserung innerhalb 

der Luxusmeilen. Bestehende Lücken im jeweiligen 

Standortnetzwerk werden gezielt beseitigt. Dies 

trifft in besonderem Maße auf Deutschland zu, das 

als europäische Konjunkturlokomotive derzeit im 

Fokus der Luxusanbieter steht. 

Die höchste Dichte an internationalen Luxuslabels 

ist in Paris anzutreffen. Mit über 150 Luxusshops 

sind die von uns definierten 100 Luxusmarken in der 

französischen Hauptstadt zum Teil gleich mehrfach 

vertreten. Nur London kann in dieser Hinsicht mithalten 

und weist mit insgesamt 125 Shops ebenfalls 

etliche Doppelstandorte auf. Mailand komplettiert 

mit knapp 90 Luxuslabels die Top 3. Während sich 

das Angebot in den meisten Metropolen auf jeweils 

eine Straße konzentriert, sind besonders in den Megacities 

London, Paris und Moskau gleich mehrere 

hochwertige Luxuslagen anzutreffen. Insgesamt 

zeigen die Zahlen, dass Paris als unangefochtene 

Luxusmetropole Europas gelten kann. Nur London, 

und mit Abstrichen auch Mailand, können in der 

Liga der Top 3 mithalten.

Die höchste Präsenz in den 21 untersuchten westeuropäischen 

Städten weist mit über 40 Standorten 

Hugo Boss auf. Das Label hat in den letzten Jahren 

massiv in sein Standortnetzwerk investiert und die 

Internationalisierung konsequent vorangetrieben. In 

vielen Metropolen ist Hugo Boss gleich mit mehreren 

Shops seiner Hauptmarke vertreten. Auch Max 

Mara hat eine ausgesprochen hohe Shopdichte. Die 

Top-Luxuslabels Burberry, Cartier, Escada, Gucci, 

Louis Vuitton und Prada verfügen jeweils über mindestens 

25 Shops und erreichen damit in der Regel 

eine Vollabdeckung der analysierten Metropolen. 

Die New Bond Street in London ist die teuerste Luxusmeile 

in Westeuropa. Ein Quadratmeter Ladenfläche 

schlägt in der Spitze mit Jahresmieten bis zu 

7.900 Euro zu Buche. Es folgen die Avenue Montaigne 

in Paris mit bis zu 7.500 Euro/m² und die Moskauer 

Toplage Stoleshnikov Lane mit bis zu 7.015 

Euro/m². Die italienischen Luxuslagen Via Montenapoleone 

in Mailand und Via Condotti in Rom komplettieren 

die Top 5. Spitzenreiter in Deutschland ist 

die Münchner Maximilianstraße mit jährlich 3.000 

Euro/m². Die Luxusmeilen in Berlin, Düsseldorf, 

Frankfurt und Hamburg bewegen sich durchgängig 

in der Bandbreite zwischen 2.000 und 3.000 Euro/m². 

Deutschland bietet in allen wesentlichen Metropolen 

exzellent positionierte Luxuslagen bei vergleichsweise 

günstigen Spitzenmieten. Die internationalen 

Topmarken sind durchgängig in den deutschen 

Metropolen vertreten. Wir beobachten seit Anfang 

2010 viele Neuzugänge und etliche aufwändige 

Renovierungen und Standortvergrößerungen. 

Deutschlands Luxusmeilen sind ohne Zweifel Muss- 

Standorte für jedes namhafte Luxuslabel. 

Trotz boomender Online-Angebote ist der stationäre 

Handel gerade im Luxussegment ein sehr wichtiges 

Erfolgskriterium. Die Bilanzen der wichtigsten Anbieter 

zeigen eindrucksvoll, dass die Umsatzbedeutung 

selbstbetriebener Shop-in-Shops und Stores 

in den letzten Jahren erheblich gestiegen ist. Fast 

alle Luxusmarken haben deshalb in den letzten 

Jahren massiv in eigene Retailstrukturen investiert 

und sich vom Wholesale-Geschäft unabhängiger 

gemacht. Im Zuge dieser Entwicklung sind erhebliche 

Investitionen in die Steigerung der Flächenproduktivität 

festzustellen. Luxusanbieter investieren in 

die Schnelligkeit ihrer Prozesskette, ohne die eine 


funktionierende Steuerung eigener Flächen nicht zu 

bewerkstelligen ist. Gleichzeitig setzt sich der Trend 

zur Vertikalisierung auch im Luxusbereich durch. 

Die Kollektionen werden marktgerechter und fallen 

in ihrem Umfang kleiner aus. Wie im konsumiger 

orientierten Textilhandel hat die zeitliche Aufeinanderfolge 

der Kollektionen erheblich zugenommen 

und entfernt sich mehr und mehr vom klassischen 

Saisongeschäft. 

Die Studie „Glanz und Glamour in Europas Luxusmeilen“ 

analysiert die Präsenz der aus Sicht von 

Jones Lang LaSalle 100 bedeutendsten Luxusmarken 

in den 21 wichtigsten europäischen Metropolen. 

Bei der Ermittlung der Shopanzahl in den jeweiligen 

Städten werden ausschließlich Luxusmarken 

mit in Eigenregie betriebenen Standortnetzwerken 

berücksichtigt. Die Auswertung bezieht ausschließlich 

Shops in 1a-Lagen und Einkaufs-Galerien ein. 

Zudem werden nur Shops der jeweiligen Hauptmarke 

berücksichtigt. Zweitmarken sind ebensowenig 

Bestandteil der Erhebung wie Franchise- und Multilabelstores. 

Auch Markenshops in namhaften Luxuskaufhäusern 

werden mangels Transparenz nicht 

berücksichtigt. Geografisch bezieht sich die Analyse 

stets auf das Zentrum der jeweiligen Stadt. Im Mittelpunkt 

stehen dabei die renommierten Luxusmeilen, 

gegebenenfalls ergänzt um die umliegenden 

Seitenstraßen. 

51


52 


Geschlossene Immobilienfonds im In- und 

Ausland – Der goldene Weg des Anlegers?! 

Analyse über die Emissionsangebote und 

Platzierungszahlen im Zeitraum 1990 bis 2010 

Immobilienfonds sind derzeit eine der gefragtesten 

Assetklassen bei Sachwertfonds. 

Als schwer durchschaubare Finanzprodukte Milliardenverluste 

produzierten und eine Vertrauenskrise 

die Finanzbranche erschütterte, erlebte 

der Sachwertfonds eine Renaissance. In den umfangreichen 

Emissionsprospekten wird besonders auf die 

Sicherheit des Investments, 

der überaus 

stabilen Performance 

und der sinnvollen 

Vermögensbildung 

hingewiesen. Doch 

Immobilienfonds gibt 

es nicht erst seit der 

Finanzkrise. 

I m m o b i l i e n f o n d s 

in Deutschland sind 

ein fester Bestandteil 

im Markt der geschlossenen 

Fonds 

und bilden mit nahezu 35 Mrd. Euro platziertem Eigenkapital 

die bedeutendste Assetklasse. 

Aber auch im Ausland wurden mehr als 794 Fonds 

mit einem Marktvolumen von mehr als 24 Mrd. Euro 

platziert. 

Auch im "Betongold" stecken nicht nur Chancen, 

sondern ebenso Risiken und wie ein Sprichwort feststellt 

„ist nicht alles Gold was glänzt“. Ein erfolgreicher 

Anleger schaut nicht nur vielversprechend in 

die Zukunft, sondern hat auch die Vergangenheit 

genau im Blick, um richtige Entscheidungen zu treffen. 

Er ist wachsam und geht gezielt bestimmten 

Fragen nach. Haben sich die Prognosen der Emisionshäuser 

erfüllt? In welcher Höhe gab es Abweichungen? 

Hat sich die Performance der Immobilie 

als stabil erwiesen? 

Um diesen Fragen auf den Grund zu gehen, nehmen 

wir den Zeitraum von 1990 bis 2010, insge- 

samt 2004 Leistungsbilanzen von 295 Initiatoren, 

die 2817 Fonds mit einem Volumen von mehr als 

122 Mrd. Euro platziert haben genauer unter die 

Lupe. Ein geeignetes Tool für eine Auswertung ist 

die Online-Plattform fondsEXPERT. Die Analyse- 

Software ermöglicht uns gezielt und problemlos unseren 

Fragen nachzugehen. 

Grafik 1: Platziertes Eigenkapital 

nach Initiator und Höhe (in 

Mio Euro) 

Wir nehmen zurerst eine 

Gesamtbetrachtung der 

geschlossenen Immobilienfonds 

vor und analysieren 

die wichtigsten Kennzahlen 

an folgender Grafik. 

Grafik 2: Cockpit: Platziertes Eigenkapital nach Jahren 

und Assetklassen, Anzahl platzierter Fonds in den jeweiligen 

Jahren, sowie Performance Übersicht aller Fonds.

Die platzierungsstärksten Jahre waren 1998 und 

1999, in denen insgesamt 455 Immobilienfonds 

jährlich platziert werden konnten. Die Renaissance 

dieser Assetklasse zeigt sich ab 2007, als auf deutlich 

niedrigerem Niveau ein stetiger Zuwachs verzeichnet 

werden konnte. 

Von den im Betrachtungszeitraum platzierten 2817 

Fonds liegen 2004 Leistungsbilanzen vor. 

Wenden wir uns nun den Emissionshäusern und 

deren KPS’s (Key Performance Indicator) zu. 

Grafik 3: Initiatoren KPIs: Übersicht über die Gesamtperformance 

aller Fonds, Exitanalyse der liquidierten 

Fonds, sowie Kapitalrückfluss und Verkaufserlös 

Neben den bereits angesprochenen Informationen 

über abgegebene Leistungsbilanzen erfahren wir 

hier, dass von den 2004 Fonds mit Leistungsbilanz 

insgesamt 536 Fonds prospektgemäße Ergebnisse 

oder sogar deutlich bessere erzielen konnten. 

380 Investments allerdings laufen nicht prospektgemäß 

und hinken den prognostizierten Werten hinterher. 

Auch die im Prospekt genannten Verkaufserlöse 

haben sich nicht bewahrheitet, sie weichen 

doch erheblich von den Kalkulationsdaten ab. 

Beim Kapitalrückfluss hingegen konnten die Aussagen 

im Prospekt nahezu eingehalten werden und unterstreichen 

hier die Stabilität dieser Assetklasse. 

Betrachten wir nun die Entwicklung der Ausschüttungen 

etwas näher. Diese Analyse bezeichnet man 

als die "Fieberkurve" der Branche, verschafft sie 

doch einen beindruckenden Überblick über die 

derzeit in der Realisierung befindlichen Fonds. 

Auch hier zeigt sich ein sehr differenziertes Bild und 


Abweichungen können schnell erkannt werden. 

Einige Initiatoren haben die prognostizierten Ausschüttungen 

erreicht oder leicht übertroffen, allerdings 

sehen wir auch, dass es bei einigen Initiatoren 

eine große Lücke zwischen prognostizierten und 

tatsächlichen Ausschüttungen gibt. 

Stellen wir Immobilien Schiffsbeteiligungen gegenüber, 

kann festgestellt werden, dass die tatsächlichen Ergebnisse 

der Immobilienfonds etwas geringfügiger abweichen. 

Abgerechnet wird aber zum Schluss. Die EXIT-Analyse 

zeigt die tatsächliche Performance dieses Produktsegments 

und hier kann der Immobilie mit einer durchschnittlichen 

Rendite von 14,69 % bei 581 liquidierten 

Fonds ein doch sehr stabiles und ordentliches Ergebnis 

bestätigt werden. 

Grafik 4: Ergebnisse liquidierter Fonds unter Berücksichtigung 

aller Komponenten und im Vergleich 

zum ursprünglichen Invest (Eigenkapital + Agio)X 

53


54 


Die Kennlinie Eigenkapital + Agio als "Break-even- 

Point“ zeigt hier, ab wann mit diesem Produkt 

positive Ergebnisse erzielt werden. Die Top-20 

der Branche liefern Beispiele sinnvoller und 

nachhaltiger Immobilieninvestitionen. 

Von einer Kapitalvernichtung in Milliardenhöhe, wie 

von mancher Seite berichtet wurde, kann jedenfalls 

bei dieser Analyse nicht die Rede sein. 

Um alle Aspekte für eine genaue Analyse miteinzubeziehen, 

betrachten wir die Standorte der Immobilien. 

Bei der geografischen Auswertung der 

Einzelhandelsimmobilien in Deutschland, der sog. 

Geo-Analyse ist ersichtlich, dass diese Sparte mit 

524 Einzelhandelsimmobilien nahezu in allen Regionen 

Deutschlands präsent ist. Die Gesamtfläche 

dieses Segments mit über 4,48 Mio qm-Fläche do- 

kumentiert die Bedeutung geschlossener Fonds in 

diesem Marktsegment. 

Zusammenfassung: 

Die Investition in geschlossene Immobilienfonds ist 

sicher eine interessante Ergänzung des erfahrenen 

Anlegers, der Chancen, aber auch Risiken einzuschätzen 

weiß. 

Wichtigster Aspekt jeder Investitionsentscheidung ist 

jedoch die Erfahrung, die der Anbieter, der Initiator in 

diesem Marktsegment vorweisen kann. Die Nachhaltigkeit 

der Anlagebetreuung sowie die Expertise des 

Initiators in einem speziellen Immobiliensegment sind 

entscheidend, wenn es um die Rentabilität der Anlage 

geht. Stimmen diese Faktoren, haben Immobilienfonds 

durchaus einen Platz in einem risikodiversifiziertem 

Anlageportfolio verdient. 

Datenbasis dieser Analyse ist fondsEXPERT, ein innovatives und einzigartiges Online-Analyseportal 

über geschlossene Fonds. Zu finden sind in diesem Portal mehr als 12.000 geschlossene Fonds 

mit den wichtigsten Kennzahlen von ca. 1.400 Initiatoren. 

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Baugeldstudie: 

Ein Drittel schätzt Finanzierung kompliziert ein 

Wie die aktuelle Baugeldstudie des Baugeldvermittlers 

HypothekenDiscount zeigt, 

empfinden die Deutschen den Kauf einer 

Immobilie als zeitgemäß. Lediglich die Finanzierungsmodalitäten 

ängstigen viele. 

Ob Landhaus, Eigentumswohnung oder Penthouse: 

Trotz unterschiedlicher Wohnformen sind die Deutschen 

einer Meinung, wenn es um den Erwerb der 

eigenen vier Wände geht - er liegt im Trend. Denn 

laut einer Umfrage des Mannheimer Baugeldvermittlers 

HypothekenDiscount geben 83 Prozent von 

1.000 Befragten an, ein Immobilienkauf sei nicht 

spießig. Nur 4,9 Prozent der Deutschen sind der 

Meinung, die eigenen vier Wände sind altbacken. 

Fast ein Drittel (26,3% Prozent) empfinden jedoch 

die Auseinandersetzung mit der Immobilienfinan- 

zierung als zu kompliziert. Weitere 45 Prozent meinen, 

die Kreditbeantragung sei teilweise schwierig. 

"Doch die Finanzierung muss nicht so kompliziert 

sein, wie viele denken", sagt Kai Oppel von HypothekenDiscount. 

Was früher nur versierte Rechenkünstler 

durch multiplizieren und dividieren 

errechnen konnten, können heute auch weniger 

Mathematikbegabte kalkulieren. Rechner im Internet 

helfen, die Kreditrate und Gesamtlaufzeit 

des Darlehens in wenigen Minuten zu bestimmen. 

Selbst für verschiedene Tilgungshöhen lassen sich 

einfache Szenarien berechnen. Grundsätzlich rät 

der Immobilienexperte, vor allem die Gesamtlaufzeit 

des Kredits und die zukünftige Lebensplanung im 

Auge zu haben. "Denn spätestens mit dem Beginn 

des Ruhestands sollte die Immobilie schuldenfrei 

sein", erläutert Oppel.


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Übersicht geschlossene Immobilienfonds in Emission 

Fonds Deutschland 

Fondsname Mindesteinlage 

in € 

Agio 

in % 

Eigenkapital 

in Mio. Euro 

Laufzeit 

in Jahren 

Segment 

asuco - Zweitmarktfonds 1 250.000 5 100,00 22 Zweitmarkfonds 

Bouwfonds - Wohnen in Deutschland 01 15.000 5 19,94 16 Wohnungen 

ConRendit - ConRendit 22 15.000 3 19,70 11 Sonstige Nutzen 

deboka - Einkaufen NRW 20.000 5 8,20 13 Einzelhandel 

DFH Beteiligungsangebot 95 10.000 0 32,20 18 Büro 



DII Grand SPA Resort A-ROSA Sylt 10.000 5 35,10 11 Sonstige Nutzen 

DIVAG - DIA Fonds Nr. 27 15.000 5 8,80 14 Einzelhandel 

DWS - ACCESS Wohnen 1 10.000 5 60,00 11 Mehrere Nutzen 

DWS Deutsche Bank Türme 5.000 5 334,00 13 Büro 

Euro Grundinvest - Deutschland 15 15.000 5 10,00 3 k.A. 

FFH - Immobilien 10 10.000 5 42,00 17 Mehrere Nutzen 

FIHM Gruppe - Hochschule München 5.000 5 23,95 12 Sonstige Nutzen 

Habona Invest - Einzelhandelsimmobilien 10.000 5 14,03 5 Einzelhandel 

Hahn - Pluswertfonds 151 20.000 5 29,63 15 Einzelhandel 

Hamburg Trust - domicilium 6 25.000 5 23,00 16 Wohnungen 

Hannover Grund - Wohnportfolio 01 15.000 5 25,00 12 Wohnungen 

Hannover Leasing - Substanzwerte Deutschland 6 10.000 5 30,20 14,5 Büro 

Hannover Leasing - Substanzwerte Deutschland 7 10.000 5 31,97 12 Büro 

Hannover Leasing - Vermögenswerte Deutschland 6 10.000 5 25,45 20 Sonstige Nutzen 

Hanseatic Wertstrategie - RETAIL SELECT 10.000 5 18,10 11 Einzelhandel 

HCI - Berlin Airport Center 10.000 5 29,20 13 Büro 

HCI - Wohnkonzept Hamburg 10.000 5 20,75 16 Wohnungen 

HTB - Vierte Hanseatische Immobilienfonds 7.500 0 11,27 16 Mehrere Nutzen 

IFK - Sachwertfonds Deutschland 2 2.000 0 36,44 16 Mehrere Nutzen 

ILG - Fonds 37 10.000 5 47,61 20 Einzelhandel 

Industrifinans - Berlin Selektion 02 15.000 5 70,63 12 Wohnungen 

König § Cie. - Wohnwerte Deutschland 5.000 5 20,03 18 Wohnungen 

MPC - Deutschland 9 10.000 5 21,90 11 Mehrere Nutzen 

Paribus - Hamburg Wohnen Renditefonds 12 10.000 5 20,00 12 Wohnungen 

PI Pro-Investor - Immobilienfonds 1 25.000 5 31,50 11 Mehrere Nutzen 

Primus Valor - ImmoChance Deutschland 4 10.000 5 8,00 12 Wohnungen 

REAL I.S. - Bayernfonds Deutschland 22 15.000 5 35,63 12 Mehrere Nutzen 

S & P - regioFonds Süddeutschland 8 10.000 5 16,00 15 Einzelhandel 

Signa Property Funds - Signa 13 Frankfurt 10.000 5 129,90 16 Büro 

United Investors - Deutsche S & K Sachwerte 15.000 5 30,00 5 Mehrere Nutzen 

United Investors - Metropolitan Estates Berlin 10.000 5 20,00 4 Wohnungen 

WealthCap - Immobilienfonds Deutschland 32 10.000 5 55,45 14 Büro 

Wölbern - Deutschland 04 10.000 5 14,41 11 Sonstige Nutzen 

ZBI - Professional 6 25.000 5 40,00 – Mehrere Nutzen 

Quelle: Scope / G.U.B. / eigene Recherche 

Diese Übersicht über aktuelle Beteiligungsangebote erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit.

Fonds Europa 


in € 

Agio 

in % 

Eigenkapital 

in Mio. Euro 

Laufzeit 

in Jahren 

Segment 

ACRON - HELVETIA 7 100.000 (CHF) 0 55,00 CHF – Büro 

Buss - Immobilienfonds 3 10.000 3 13,30 11 Büro 

CAI - Côte d‘Azur 2 10.000 5 10,00 6 Mehrere Nutzen 

elbfonds - 12/50 Direkt Invest Polen 4 10.000 3 25,00 12 Einzelhandel 

elbfonds - Direkt Invest Polen 5 10.000 3 25,90 4 Einzelhandel 

Hannover Leasing - Fonds 205 Wachstumswerte Europa 5 10.000 5 27,94 10 Büro 

Hanzevast - Holland 65 (König & Cie.) 10.000 5 15,08 11 Büro 

KGAL - PropertyClass Großbritannien 3 10.000 5 63,50 12 Büro 

KGAL - PropertyClass Frankreich 1 10.000 5 44,90 15 Büro 

KGAL - PropertyClass Österreich 7 10.000 5 36,90 13 Büro 

Lloyd - Holland Utrecht 10.000 5 15,51 10 Büro 

MPC Capital - Holland 72 10.000 5 6,28 10 Büro 

REAL I.S. Bayernfonds Großbritannien 3 10.000 5 35,00 12 Büro 

REAL I.S. Bayernfonds Niederlande 1 15.000 5 74,37 15 Büro 

REAL I.S. Bayernfonds Niederlande 2 15.000 5 60,27 11 Büro 

United Investors - Cosmopolitan Estates Mallorca 25.000 0 10,79 3 Wohnungen 

Wölbern - Holland 70 10.000 5 28,35 12 Büro 

Fonds USA / Kanada 


in USD 

Agio 

in % 

Eigenkapital 

in Mio. USD 

Laufzeit 

in Jahren 

Segment 

Jamestown - Fonds 27 30.000 5 250,00 10 Mehrere Nutzen 

TSO DNL Funds 3 15.000 5 70,00 3-5 Einzelhandel 

WALTON - Premium 1 10.000 5 40,00 7 Landbanking 

TSO DNL Fund 4 15.000 5 40,00 12 Einzelhandel 

Fonds Australien 


in AUD 


in € 

Agio 

in % 

Agio 

in % 

Eigenkapital 

in Mio. AUD 

Eigenkapital 

in Mio. Euro 

Laufzeit 

in Jahren 

Laufzeit 

in Jahren 

Segment 

ATLANTIC - Australien 2 20.000 5 85,00 11 Büro 

Fonds Indien 


in € 

Agio 

in % 

Eigenkapital 

in Mio. Euro 

Laufzeit 

in Jahren 

Segment 

MPC Capital - Indien 2 10.000 5 208,00 5 Mehrere Nutzen 

Fonds Internatinal 


in € 

Agio 

in % 

Eigenkapital 

in Mio. Euro 

Laufzeit 

in Jahren 

Segment 

Premium Select - VAE Premium Select Funds 10.000 5 60,00 5 Mehrere Nutzen 

Fonds Diverse 


Segment 

asuco - Zweitmarkfonds 2 5.000 5 250,00 10 Zweitmarkt 

BHF - Wohnimmobilien Portfolio International 100.000 5 70,00 3-5 Wohnungen 

EH 1 Immobilienportfolio 1 10.000 5 40,00 7 Mehrere Nutzen 

Real Invest - Real Invest 6 20.000 5 40,00 12 Mehrere Nutzen 

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58 

Immobilienpolice 

Deutschlands erste börsenunabhängige 

und echte Immobilienpolice 

Beitrag von Wolfgang Laufer, 

Geschäftsführer, robustus GmbH 

Die Deutschen haben so viel Geldvermögen 

wie nie. Ende 2010 verfügten die Privathaushalte 

über ein Geldvermögen in Form von 

Bargeld, Bankeinlagen oder Aktien in Rekordhöhe 

von knapp 5.000 Milliarden Euro – 154 Milliarden 

Euro mehr als ein Jahr zuvor. In den kommenden 

Jahren werden zudem laut Zahlen des GDV jährlich 

über 80 Milliarden Euro an deutsche Versicherungskunden 

ausgezahlt. Viele Sparer verzichten jedoch 

derzeit auf eine angemessene Rendite. Etwa 1.500 

Milliarden Euro werden nur gering oder gar nicht 

verzinst. Insbesondere für das Geschäft mit Einmalbeiträgen 

besteht daher ein sehr großes Potenzial 

– auch wegen der hohen jährlichen Rückzahlungen 

aus fälligen Versicherungsverträgen, die wieder angelegt 

werden wollen. Optimale Voraussetzungen 

für robustus privileg, 

Deutschlands erste börsenunabhängige und zu 100 % 

immobilienbasierte Lebensversicherung. Sie wurde 

speziell für Anleger im besten Alter entwickelt und bietet 

neben überdurchschnittlichen Renditechancen, flexiblen 

Laufzeiten und attraktiven Steuervorteilen auch 

einen starken Hinterbliebenenschutz sowie sehr günstige 

Erbregelungen. Versicherungspartner für robustus 

privileg ist die in Liechtenstein ansässige Wealth- 

Assurance AG. Dies hat gleich zwei Vorteile: robustus 

privileg ist ein §-34d- GewO-Produkt – und Kunden 

profitieren von den exklusiven liechtensteinischen Anlageprivilegien. 

Mit seinen überzeugenden Vorteilen 

und flexiblen Gestaltungsmöglichkeiten ist robustus 

privileg ein idealer Baustein für jedes Portfolio – eine 

wegweisende Kapitalanlage für Makler mit Weitblick. 

Aussichtsreiche Investmentstrategie: 

Abgesehen von einer Liquiditätsreserve wird das Kapital 

in Sachwerte und sachwertbasierte Anlagen investiert. 

Schwerpunkt sind Qualitätsimmobilien sowie 

immobiliennahe Investments. Die Renditeprognose 

für Einmalanlagen ab 10.000 Euro, liegt zwischen 6,5 % 

und 8,0 % linear p. a! Verantwortlich für das Assetmanagement 

ist die fairvesta Vermögensverwaltung 

International AG, Liechtenstein – ein Unternehmen 

der fairvesta Gruppe: einem internationalen Immobilien- 

und Beteiligungsunternehmen mit Aktivitäten 

in Deutschland, Österreich, der Schweiz, Belgien, den 

Niederlanden, Luxemburg, Spanien und Frankreich. 

Hauptsitz der fairvesta Gruppe ist Tübingen, Deutschland. 

Mit einem Investitionsvolumen von über 400 

Millionen Euro in schulden- und lastenfreien Immobilien 

gehört das Unternehmen zu den führenden und 

wachstumsstärksten Akteuren auf dem deutschen 

Immobilienmarkt. Bisher wurden zweistellige Erträge 

prognostiziert - und erreicht! So konnten sich Anleger 

der fairvesta zweite Immobilienbeteiligungsgesellschaft 

einer zweistelligen Rendite pro Jahr erfreuen. 

Die fairvesta zweite Immobilienbeteiligungsgesellschaft 

mbH wurde im Jahr 2005 platziert und geschlossen. 

Zum 30. Juni 2011 erfolgte nun nach den 

Testaten der Wirtschaftsprüfer vertragsgemäß und 

pünktlich die Auszahlung der Guthaben. Bei fairvesta II

Immobilien mit Tradition und Zukunft. 

Als Berliner Bauträger beschäftigen wir uns seit fast 30 

Jahren mit historischen Immobilien und Denkmalschutz. 

Durch unsere Erfahrungen können wir für unsere 

Kunden hohe steuerliche Vorteile bieten.* 

* Objekte in Berlin, Potsdam, Leipzig und Görlitz. 

Auch wenn unsere Leidenschaft den Denkmälern gehört, 

so lieben wir es doch auch hochmoderne Neubauten in 

hervorragenden Lagen zu entwickeln, die zeitgemäßes 

Wohnen mit wertsteigerndem Potential verbinden. 

www.ThammImmobilien.de 

THAMM Immobilien 

mit Tradition und Zukunft 

®


60 

Immobilienpolice 

handelt es sich um den ersten abgewickelten und ausgezahlten Immobilien-Beteiligungsfonds 

der fairvesta Unternehmensgruppe. Dabei wurde 

eine Rendite von 12,37% p.a. für die Anleger erreicht und realisiert. fairvesta 

konnte somit für ihre Anleger ein hervorragendes Ergebnis erzielen, 

und dies, obwohl die Finanzkrise die Umsetzung des bewährten Immobilienhandelskonzeptes 

zeitweise erheblich erschwerte. fairvesta verfolgt 

generell das Ziel, Immobilien – vornehmlich aus der Bankenverwertung 

- weit unter dem offiziellen, amtlichen Verkehrswert einzukaufen und innerhalb 

von 2,5 bis 3,5 Jahren wieder an vermögende private oder institutionelle 

Investoren zu verkaufen. 

robustus ist als neuer Teilnehmer auf dem europäischen Finanzmarkt eingebunden 

in die erfahrene fairvesta Gruppe. Die Robustus GmbH, Berlin 

besitzt das europaweite Vertriebsrecht an der Immobilienpolice und bietet 

folgende Vorteile für Vertriebspartner: Mit robustus privileg erweitern 

Makler und Vermittler ihr Angebot um ein besonders innovatives und attraktives 

Versicherungsprodukt und erschließen sich so einen Markt mit 

hohem Ertragspotenzial. Als Geschäftspartner erhalten Makler und Vermittler 

zusätzlich zu einer attraktiven Grundprovision hohe Bonusgratifikationen 

– ohne Stornoeinbehalt und ohne Stornohaftung. Zudem bietet 

robustus (www.robustus-gmbh.com) eine größtmögliche Transparenz. 

Kunden profitieren von einer offenen, nachvollziehbaren Kostenstruktur 

ohne Stornogebühren, einer umfassenden jährlichen Berichterstattung 

und maximaler Gestaltungsfreiheit. 

Impressum 

Verlag und Herausgeber: 

wmd Verlag GmbH 

Wiesseer Straße 126 

83707 Bad Wiessee 

Tel: +49 (0)8022 – 187110 

Fax: +49 (0)8022 – 1871129 

info@wmd-verlag.de 


Geschäftsführung: 

Friedrich A. Wanschka 

Chefredaktion: 

Friedrich A. Wanschka 

Layout: 

Astrid Klee 

Foto: fotolia, adpic 

Handelsregister: HRB 165643 

Amtsgericht München 

Bankverbindung: 

Sparkasse Rosenheim - Bad 

Aibling 

BLZ 711 500 00, Kto. 24364 

Steuer-Nummer: 139/142/50247 

Ust.- IdNr. DE 812638572 

Verkaufspreis: 10 Euro 

Vertriebsleitung: 

Matthias Heß 


c/o SEL Selected Media OHG 

Kattunbleiche 31a 

22041 Hamburg 

Tel: +49 (0)40 2841083-21 

m.hess@wmd-verlag.de 

Technische Umsetzung / Produktion: 


Astrid Klee 

Wiesseer Straße 126 

83707 Bad Wiessee 

Tel: +49 (0)8022 – 187110 

Fax: +49 (0)8022 – 1871129 

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IMMOBILIEN 2011 | Direkte Immobilienanlage 

62 

Denkmalschutzimmobilien 

Mit Sachwerten durch die Krise: 

Investieren in Denkmalschutzimmobilien 

Beitrag von Stefan Voges, 

Vorstand der Hansa Real Estate AG (Leipzig) 

Die Finanzmarktkrise 2008 hat wieder einmal 

gezeigt, wie schnell scheinbar sichere Investments 

dramatisch an Wert verlieren können 

und wie stark die internationalen Finanzmärkte miteinander 

vernetzt sind. 

In Deutschland scheint das Gröbste bereits überstanden 

zu sein. Die Börsen haben Fahrt aufgenommen 

und die Auftragsbücher der Industrie sind wieder 

voll. Der Titel Exportweltmeister bleibt zwar in 

China, in realen Zahlen können wir uns jedoch noch 

vor den USA auf Platz 2 behaupten. Die Arbeitslosigkeit 

sinkt unter die 3 Millionen Grenze, ein Stand 

der zuletzt 1991 erreicht wurde. 

Ein Blick auf hochverschuldete europäische Nachbarstaaten 

wie Griechenland, Irland und Portugal zeigt 

aber, dass die Schuldenkrise keinesfalls überstanden 

ist. Immer neue, milliardenschwere Rettungspakte 

müssen geschnürt werden. Die immense Verschuldung 

der Staaten durch Konjunkturprogramme, Garantien 

und direkte Stützungszahlungen gibt Anlass 

zur Sorge. 

Unabhängig davon, ob man persönlich die weitere 

Entwicklung eher positiv oder negativ sieht, muss 

sich jeder Anleger darüber Gedanken machen, wie 

er sein Geld investiert, um möglichst gegen alle 

künftigen Entwicklungen abgesichert zu sein. 

Aus langer Erfahrung heraus gilt die Investition in 

Sachwerte als die richtige Strategie in Krisenzeiten. 

Immobilieneigentum ist eine der beliebtesten Anlageformen 

in Deutschland. Ein Großteil des privaten 

Vermögens ist in Immobilien investiert, sei es im privaten 

Eigenheim oder in vermieteten Wohn- und 

Geschäftsanlagen. 

Warum aber gilt die Immobilie als sichere Anlage in 

schwierigen Zeiten? Die immense Staatsverschul- 

dung lässt ein Szenario wahrscheinlich werden: 

Inflation. Dabei sind Schuldendienst und Entschuldung 

nur ein Aspekt des Problems. Gerade die südlichen 

Länder haben gegenüber den wirtschaftlich 

starken Mitgliedsländern an Produktivität verloren. 

Um wieder wettbewerbsfähig zu werden, müssen 

die Lohnstückkosten gesenkt werden. In der Vergangenheit 

stand der Weg einer Währungsabwertung 

offen, im vereinten Europa ist das nicht mehr 

möglich. Bleibt also der Weg über die Absenkung 

der Löhne. Nominal gesehen ist das politisch nicht 

durchsetzbar. Aus realer Sicht kann eine gestiegene 

Inflationsrate diesen Effekt erzielen und die Wettbewerbsfähigkeit 

der betroffenen Länder verbessern. 

Steigen also in Deutschland Löhne und Preise, führt 

dies zu einer verbesserten Wettbewerbsfähigkeit in 

den wirtschaftlich schwächeren Staaten. Sowohl 

die hohe Schuldenlast der Staaten, bedingt durch 

die Wirtschaftskrise, als auch die erforderlichen Anpassungen 

in der Wettbewerbsfähigkeit sind beides 

starke Argumente für eine steigende Inflation. Die 

durchschnittliche Inflationsrate im Euroraum in 

den ersten 12 Jahren seit 1999 betrug 1,97%, in

Deutschland sogar nur 1,5%. Doch ob dieses Niveau 

gehalten werden kann, ist fraglich. Im April 

betrug die Teuerungsrate 2,4% und war damit zum 

dritten Mal in Folge über 2%. Im Mai wurde der 

Aufwärtstrend einmal wieder gestoppt, mit 2,3% 

aber weiterhin auf einem Niveau, das oberhalb der 

Warnschwelle der Europäischen Zentralbank liegt. 

Während einer Inflation steigen die Preise für Verbrauchsgüter 

und Sachanlagen an. Die Anleger mit 

Sparvermögen versuchen, daraus zu fliehen, da sich 

der reale Wert ihres Vermögens ständig verringert. 

Sie werden also zum Beispiel Immobilien nachfragen, 

so dass sich die Preise für Wohnungen und 

Häuser verteuern werden. Auch die Mieten steigen 

im Regelfall. Der Immobilienbesitzer profitiert also 

zum einen vom steigenden Wert seiner Immobilie 

und potentiellen Mietsteigerungen und zum anderen 

schützt er gleichzeitig sein Kapital vor Wertverlust. 

Hat er die Immobilie fremdfinanziert, wird sein 

aufgenommenes Darlehen real betrachtet weniger 

wert, d.h. es fällt ihm leichter, das Darlehen zu tilgen. 

Wie die aktuelle Finanzkrise eindrucksvoll bewiesen 

hat, ist auch die Immobilie ein wichtiges Instrument 

der Risikostreuung oder Portfoliooptimierung. Während 

Aktien, Anleihen, Zertifikate usw. geschlossen 

hohe Wertverluste hinnehmen mussten, gab es nur 

ganz wenige Anlageklassen, die an Wert gewonnen 

haben. Dazu zählen Gold und ausgesuchte Immobilien. 

Z.B. hat sich das Mietniveau in der Neu-Vermietung 

hochwertiger Wohnimmobilien in Leipzig den 

letzten 3 Jahren konstant gesteigert. Ein Crash an 

den Aktienmärkten führte also nicht zum Wertverlust 

der Immobilie, d.h. die Anlageklassen korrelieren 

wenig miteinander. 

Ist das eine paradoxe Entwicklung, weil die Finanzkrise 

durch faule Immobilienkredite in den USA ausgelöst 

wurde? Nein, das ist in Deutschland nicht 

der Fall. Der durch Schulden finanzierte Immobilienboom 

und die daraus entstandene Blase haben 

sich überwiegend in den USA, aber auch in England, 

Spanien und Portugal abgespielt. Während in unseren 

Nachbarländern die Immobilienpreise in den 

letzten Jahren in schwindelerregende Höhen geschossen 

sind, blieben die Preise in Deutschland fast 

konstant. Dies liegt vor allem auch an der zurückhaltenden 

Kreditvergabe der hiesigen Banken, die 

eine höhere Anforderung an die Bonität der Anleger 

Direkte Immobilienanlage | IMMOBILIEN 2011 

stellen als im angelsächsischen Raum. Deutschland 

hat keine Immobilienblase erzeugt und hat generell 

noch Nachholbedarf in diesem Bereich. 

An den Standorten Leipzig und Halle bietet sich 

eine Investition in Denkmalschutzimmobilien geradezu 

an. Die herrlichen Bestände an noch zu sanierenden 

Gründerzeit- und Jugendstilimmobilien bieten 

hohen emotionalen Wohnwert bei gleichzeitig 

hochwertiger und moderner Ausstattung. Auch den 

Belangen des Klimaschutzes wird durch aufwendige 

energetische Sanierungsmaßnahmen Rechnung getragen. 

Der Staat fördert das politische und kulturelle 

Ziel des Erhalts von Denkmälern mit großzügigen 

steuerlichen Vergünstigungen. Dennoch ist 

nicht mit einer Überhitzung zu rechnen, da die Zahl 

der sanierungswürdigen Denkmäler insgesamt begrenzt 

ist. 

Die Investition in Sachwerte und damit (vor allem) 

auch in Immobilien bleibt also weiterhin und auf 

längere Sicht die richtige Strategie für den Vermögensaufbau 

und die Vermögenssicherung. 

Wichtig für eine Investition, sei es für Immobilienanleger, 

sei es für Eigennutzer, bleibt weiterhin die 

Qualität. Exklusive Immobilien, solide Qualität und 

gute Lagen sind Garanten für eine nachhaltige Wertentwicklung 

der Immobilie. 

63


64 


Altbausanierung Leipzig 

- Auslaufmodell oder Zukunftsmarkt? 

Worauf Vermittler bei der Auswahl Ihrer Immobilienprodukte 

am Standort Leipzig achten sollten 

Beitrag von Curt-Rudolf Christof, 

Vorstand, Deutsche Sachwertkontor AG (Erding) 

Steuern sparen auf der einen, Inflationsangst 

auf der anderen Seite und niedrige Zinsen, 

treiben viele Deutsche derzeit in die Immobilie 

als sichere Kapitalanlage. Diese Investition ist grundsätzlich 

sinnvoll. Damit sie aber nicht nur Steuern 

spart, sondern auch langfristig funktioniert, sollten 

ein paar grundsätzliche Dinge beachtet werden. 

Steuern sparen ist eine tolle Sache. Denkmalschutzimmobilien 

bieten dazu eine gute Gelegenheit. 

Echte Kernsanierungen bieten, bei Vermietung 

bis zu 80% des Kaufpreises über 12 Jahre steuerliche 

Abschreibung. Hinzu kommen 2% bzw. 2,5% 

p.a. lineare Abschreibung und die Zinsaufwendungen 

zu 100%. Das hilft Steuern zu sparen. Leider 

ist diese Anlageform ein Auslaufmodell. Die Fiskalpolitik 

diskutiert seit Jahren über die Abschaffung 

der Denkmalschutz- und Sanierungsparagraphen. 

Hinzu kommt, es gibt immer weniger Städte, mit 

geeigneten Gebäuden, in vernünftigen Lagen. Die 

Folge: Der Markt wird eng, die Preise steigen. Es ist 

also höchste Zeit für den Anleger diese Anlage für 

sich zu nutzen. 

„Lage, Lage, Lage“ allein reicht nicht mehr aus! 

Weitblick ist gefordert. Marktsituation, Bauqualität, 

Service- und Energiekonzept gilt es darüber hinaus 

zu beachten, damit aus einer Investition keine Spekulation 

wird! 

Gerade in mittleren und guten Lagen ist die Nachfrage 

hoch. Dabei können wir heute festhalten, 

dass es kaum mehr einen Unterschied zwischen 

West- und Ostdeutschland gibt. In manchen Köp- 

fen findet sich immer noch die Meinung, es gäbe zu 

viele leerstehende Wohnungen in Ostdeutschland. 

Es ist eine Tatsache, dass der Immobilienmarkt der 

90er Jahre, nichts mehr mit dem Immobilienmarkt 

von heute gemeinsam hat. Gerade Ostdeutschland, 

insbesondere die beiden Metropolen Leipzig oder 

Dresden bieten derzeit sogar meist bessere Investitionsmöglichkeiten 

als vergleichbare Metropolen 

in Westdeutschland. Aufgrund der Altbausubstanz 

liegen die steuerlich nutzbaren Sanierungsaufwendungen 

hier meist höher als „im Westen“. Bei richtigen 

Kernsanierungen sind bis zu 80% des Kaufpreises 

möglich. Die Leipziger Mieten befinden sich 

lt. Feri-Rating aus dem Jahr 2009 bereits auf dem 

Niveau von Düsseldorf, Frankfurt/Main und Mainz. 

Demgegenüber stehen Kaufpreise für Wohnungen, 

die im Vergleich zu anderen Großstädten noch günstig 

sind. Eine interessante Investition also. 

„Schluss mit Vorurteilen und Stammtisch-Halbwissen!“ 

Laut aktuellem Wohnungsmarktbericht hat sich der 

Leerstand im Gesamtgebiet Leipzig seit dem Jahr 

2000 von 22% auf 11% in 2009 halbiert. Der Leip-

ziger Immobilienmarkt ist heute gut vergleichbar 

mit München oder Stuttgart. Er ist zentralisiert, es 

gibt ein klar definiertes Zentrum. Je zentrumsnaher 

und besser die Ausstattung der Wohnung ist, desto 

höher ist die Wahrscheinlichkeit einer grundsoliden 

Vermietung und Werthaltigkeit. Bei Internetrecherchen 

wird der Anleger schnell feststellen, dass das 

Angebot an freien Mietwohnungen vorwiegend in 

Stadtteilen zu finden ist, je weiter sich diese vom 

Zentrum entfernen und je mittelmäßiger die Bau- 

, und Ausstattungsqualität ist. Deutlich zeigt sich 

dies in der „klassischen 50 m², 2-Zimmer Wohnung, 

ohne Balkon“, z.B. also AfA-Neubau oder 

Sanierungen der 90er Jahre. Hier finden sich meist 

die Problemfälle, die sich in den Köpfen der Leute 

festgesetzt haben. Selbst der in Westdeutschland 

oftmals an den Pranger gestellte Plattenbau, in einer 

vernünftigen Lage ist oftmals besser vermietet, 

als die beispielhaft beschriebene Wohnung „im Irgendwo“. 

Die Realität in Zentrumsnähe ist eine Andere. Hochwertige 

Wohnungen in 1a/b Lagen sind bereits 

knapp geworden. Der permanente Zuzug von, oft 

gutverdienenden Neuleipzigern und die gestiegene 

Kaufkraft, hat die Nachfrage nach hochwertigen 

Wohnungen erheblich ansteigen lassen. Das knappe 

Angebot sowie eine rückläufige Bautätigkeit 

ließen die Preise für Neuvermietung in den letzten 

Jahren um bis zu 15 % steigen. Darum empfiehlt 

Curt-Rudolf Christof, Vorstand der Deutsche Sachwert 

Kontor AG (DSK), Leipzig-Spezialist für solche, 

außergewöhnliche Liegenschaften: „In Zentrumsnähe 

jetzt kaufen!“. Er wirft sogar die Frage auf: 

„Bald Wohnungsknappheit in der Boomtown Leipzig?“ 

In den Stadtteilen Gohlis, Südvorstadt, Waldstraßen- 

und Graphisches Viertel sind bereits erste 

Wohnungsengpässe zu verzeichnen. Gerade das 

Graphische Viertel liegt sehr zentrumsnah und wurde 

bis heute, gerade wegen seiner schicken, historischen 

Verlags-, Rauchwaren- und Brauereigebäude 

zum Insidertipp. Doch auch hier ist, wie in jeder 

anderen Stadt auch, auf gute Mikrolage und hohe 

Bauqualität zu achten. 

Grundsätzlich sollte ein Interessent vor dem Kauf 

eine Besichtigung durchführen und sich vor Ort vom 

Anbieter, auch ältere Referenzen zeigen lassen. Am 

Pflegezustand erkennen Sie, ob die Hausverwaltung 

professionell arbeitet oder nicht. Prüfen Sie, 


nach welchen Kriterien die Mieterauswahl erfolgt. 

Gerade hier ist langjährige Erfahrung des Anbieters 

unerlässlich. Ein Profi wird sofort ein fundiertes 

Mietkonzept vorlegen. Tut er das nicht, sollten Sie 

von seinem Angebot Abstand nehmen. Nur kaufen, 

wenn auch das Bauchgefühl stimmt. 

Energiekonzept: Umwelt schonen und Geld 

sparen. 

In der Zukunft mitentscheidend für einen guten und 

sicheren Mietertrag ist das Energiekonzept eines 

Gebäudes. KfW bietet z.B. Förderprogramme für 

Fassaden, Fenster, Dach und Heizung. Ein Bauträger, 

der heute kein vernünftiges Energiekonzept 

liefert, handelt fahrlässig gegenüber seinen Vermittlern 

und deren Kunden. Eine besondere Herausforderung 

sind Energiekonzepte für alte Industriegebäude. 

Hier gibt es meist keine KfW-Mittel, 

weil sie nicht wohnwirtschaftlich genutzt wurden. 

Leipzig hat, aufgrund seiner Historie hier einiges zu 

bieten. Hier gilt allerdings das Wohn-, und Energiekonzept 

genau zu prüfen. Gerade bei Raumhöhen 

von durchaus 4 Meter und höher steigen die Heizkosten. 

Wenn das Gebäude und die Wohnung zwar 

toll aussehen, aber die Nebenkosten für den Mieter 

permanent steigen, kann sich das trotzdem negativ 

auf die Miete auswirken, oder zu einem häufigeren 

Mieterwechsel führen. Eine Besonderheit bei den, 

von DSK AG angebotenen „Luxus Lofts zum Verlieben“ 

ist die Ausstattung mit Erdwärme. Gerade 

im Zeitalter erheblich gestiegener Energiekosten 

hält eine Grundwasserwärmepumpe die Kosten 

für Heizung und Warmwasserbereitung konstant 

auf erheblich geringerem Preisniveau als Gas- oder 

Ölheizungen. Mit der gleichen Technik können alle 

Räume über das System auch gekühlt werden. Diese 

umweltschonende Energiegewinnung schont also 

den Geldbeutel und schafft ganzjährig ein gesundes 

und angenehmes Raumklima. Dies stellt einen großen 

Wettbewerbsvorteil dar und schafft Freiraum für 

künftig mögliche Mietsteigerungen. 

Wenn Sie also ein paar Punkte beachten, werden Sie 

erkannt haben: Mit Marktwissen und dem richtigen 

Konzept an der Hand, bietet Leipzig heute hervorragende 

Investitionsmöglichkeiten. 

Fazit 

„Wer jetzt die Augen verschließt, verpasst eine 

historische Chance!“ Curt-Rudolf Christof 

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Der wmd-brokerchannel fragt nach: 

Immobiliensanierung und Energiekonzepte: 

Woran erkennt man eine gute Sanierung? 

„Ein Bauträger, der heute kein vernünftiges Energiekonzept 

liefert, handelt fahrlässig gegenüber seinen 

Vermittlern und deren Kunden“ 

Altbau- und denkmalgeschützte Immobilien sind 

nach wie vor nicht nur als Anlageobjekt gefragt, 

sondern sind auch bei Eigennutzern im Trend. Worauf 

muss man bei der richtigen Auswahl achten? 

Der wmd-brokerchannel hat bei fünf Experten in Sachen 

Immobiliensanierung nachgefragt. 

Tobias Danker, 

Marketingleiter, 

Terraplan GmbH und 

Inhaber einer Spezialagentur 

für Immobilien 

wmd: Woran erkennt man eine gute Sanierung? 

Tobias Danker: Gute Sanierungsleistung lässt sich 

nicht an einer Checkliste abarbeiten. Denn Denkmalsanierung 

heißt am Ende des Tages Detailarbeit. 

Mit den grundlegenden Regeln der Bautechnik 

kommen Sie in der Disziplin der Denkmalsanierung 

schnell an einen Punkt, wo es nicht mehr weiter 

geht. Dann sind individuelle Lösungsansätze gefragt, 

die der Planung durch spezialisierte Architekten bedürfen. 

Gute Sanierung bedeutet mit dem Bauwerk 

sorgsam umzugehen und seine besonderen Eigenschaften 

zu berücksichtigen. Ein Gründerzeitdenkmal 

ist etwas ganz anderes, als ein backsteinernes 

Industriegebäude oder eine ehemalige Kaserne oder 

ein Schloss. Jedes Denkmal ist ein Unikat. Denkmäler 

verleihen unseren Städten den Glanz. Deshalb 

müssen wir sie bewahren und den Geist unserer 

Vorfahren, der darin schlummert, schützen. 

Gute Sanierungsarbeit beginnt mit einer dem Denk- 

mal gerecht werdenden Planung unter Berücksichtigung 

der Nutzeranforderungen. 

Curt-Rudolf Christof, 

Vorstand, Deutsche 

Sachwertkontor AG 

(Erding) 

Curt-Rudolf Christof: Wird in die Gebäudesubstanz 

eingegriffen und die Grundrisse modern gemacht, 

oder wird nur in den unveränderten Bestand 

geplant? Sind die Grundrisse einfach und durchschnittlich 

oder sind sie ansprechend, pfiffig und damit 

marktgängig. Meine Empfehlung: Vor dem Kauf 

eine Besichtigung einer Referenzbaustelle, und nur 

kaufen, wenn auch das Bauchgefühl stimmt. 

Günter W. Reichelt, 

Marketing u. Verkauf, 

THAMM & PARTNER GmbH 

Günter Reichelt: Wenn das Objekt fertig saniert 

ist, ist evtl. nicht direkt auf dem ersten Blick ein Unterschied 

zur "Pinselsanierung" zu erkennen. Nach 

ein paar Jahren dann schon, wenn Feuchtigkeit, 

Schwamm oder Ähnliches sich bilden. In die Ecken 

schauen hilft aber auch schon. Man sollte möglichst 

während der Sanierungsphase häufig sich die Angelegenheit 

ansehen.

Johannes Forster, 

Vertriebsleiter, 

DS Wohnbau GmbH 

(Öhringen) 

Johannes Forster: Es gibt verschiedene Möglichkeiten, 

die Art der Sanierung zu verfolgen. Zum 

einen sollte gewöhnlich in der Baubeschreibung 

eine umfassende Dokumentation enthalten sein. 

Außerdem kann man anhand des Energieausweises 

erkennen, ob die Sanierung nach energetischen 

Richtlinien ausgeführt wurde. Wir beauftragen zusätzlich 

zu der hauseigenen Bauleitung auch den 

TÜV zur Zertifizierung der Sanierungsleistungen. 

Stefan Voges, 

Vorstand Hansa Real 

Estate AG (Leipzig) 

Stefan Voges: Der erste Eindruck einer Wohnung 

und eines Hauses ist natürlich dessen Visitenkarte. 

Hier muss alles im tadellosen Zustand sein und 

optisch einen tollen Eindruck machen, so soll es 

schließlich auch der Mieter erleben. Die „inneren 

Werte“ sind es aber, die über die Qualität einer 

Sanierung entscheiden. Altbausanierung, insbesondere 

im Denkmalschutz, ist bautechnisch sehr 

anspruchsvoll. Viele Aufgaben wie z.B. die Trockenlegung 

sowie Wärme- und Schallschutz müssen mit 

der richtigen Technik und höchster Qualität ausgeführt 

werden damit ein langfristiger Werterhalt 

gewährleistet ist. Da dies für den Laien nur schwer 

beurteilbar ist, sollte eine hochwertige Sanierung 


immer von einem unabhängigen Bausachverständigen 

wie z.B. vom TÜV oder der DEKRA begleitet 

werden. Im Nachhinein hilft auch das Studium der 

Baubeschreibung, welche Leistungen bei der Sanierung 

erbracht wurden. 

wmd: Auf welche Punkte kommt es bei der richtigen 

Auswahl einer Altbausanierungs-Immobilie an? 

Curt-Rudolf Christof: „Lage, Lage, Lage“ allein 

reicht nicht mehr aus! Weitblick ist gefordert. 

Marktsituation, Bauqualität, Grundstück, Gebäudeausrichtung, 

Service- und Energiekonzept gilt es 

darüber hinaus zu beachten, damit aus einer Investition 

keine Spekulation wird. 

Günter Reichelt: Nun ja, wie ansonsten bei jeder 

andere Immobilie auch: Lage, Belichtung des Objektes, 

Charme usw. Der Zustand ist nicht so wichtig. 

Denkmalsanierung erfahrene Fachleute können 

mit einem entsprechenden finanziellen Aufwand 

und Liebe zum Detail alles in einem perfekten Zustand 

bringen. 

Stefan Voges: Wie generell bei Immobilien sind 

die Themen Lage und nachhaltige Vermietbarkeit 

die entscheidenden Kriterien für die Wahl eines 

Objektes. So sollte der Standort eine positive wirtschaftliche 

und demographische Perspektive haben. 

Die Mikrolage muss eine langfristige Vermietungsperspektive 

bieten. Gut ist auch ein Alleinstellungsmerkmal, 

wie besondere Ausstattungsdetails oder 

gelungene Grundrisse. TOP Bauqualität und ein 

gutes Preis-Leistungsverhältnis sind natürlich ebenfalls 

wichtige Kriterien. 

Johannes Forster: Sicher hat sich in der Vergangenheit 

bei der Auswahl der Immobilien nicht viel 

verändert. Dies bedeutet, die Lage ist natürlich einer 

der wichtigsten Faktoren, ebenso die Art der Sanierung, 

die Mietrendite und die Zuverlässigkeit des 

Bauträgers. 

Tobias Danker: Zunächst muss sich ein Interessent 

fragen, warum er ein Denkmal erwerben möchte. 

Entgegen der weit verbreiteten Meinung sind Käufer 

nämlich nicht nur Kapitalanleger, die vermieten 

wollen, sondern zunehmend Eigennutzer. Das ist 

kein Wunder. Schließlich ist ein Denkmal etwas sehr 

individuelles. Und nichts ist individueller als unse- 

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68 


re Wohnung. Bin ich ein Kapitalanleger, sollte ich 

mir die Frage stellen, ob ich mit dem Denkmal Geld 

verdienen kann. Steigen die Mieten und Kaufpreise 

von Wohnungen am jeweiligen Standort? Gibt es 

Jobs in Zukunftsbranchen? Ziehen mehr Menschen 

zu, als weg? Was sagen Forschungsinstitute und die 

Prognosen der Ämter für Statistik? 

Nach der Standortfrage fliegen in der Regel schon 

eine ganze Menge Projekte aus dem Rennen. Anschließend 

empfehle ich, über den Anbieter nähere 

Informationen im persönlichen Gespräch einzuholen. 

Wie lange gibt es den Bauträger bereits? 

Welche Referenzen kann er vorweisen? Bietet der 

Bauträger eine baubegleitende Betreuung (Abnahmeservice 

usw.) und eine Folgebetreuung, zum Beispiel 

in der Verwaltung an? Erhalte ich eine Bauzeit- 

und Fertigstellungsgarantie? Unterstützt mich mein 

Verkäufer, wenn ich später die Wohnung wieder 

veräußern möchte? Was sagt die Presse über diesen 

Anbieter? Ist das Unternehmen familiengeführt, sodass 

ich davon ausgehen kann, dass der Geschäftsführer 

ein persönliches Interesse am Erfolg und der 

Kundenzufriedenheit besitzt usw.? In letzter Instanz 

sollten sich Kapitalanleger die alles entscheidende 

Frage stellen: „Würde auch ich mich in dieser Wohnung 

in einer meiner Lebensphasen wohl fühlen?“ 

Wenn Sie diese Fragen positiv beantworten konnten, 

ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass sich die 

Denkmalimmobilie für Sie lohnt. 

wmd: Auf was sollte man als Käufer einer Denkmalgeschützen 

Immobilie besonders achten? 

Tobias Danker: Wie überall gilt auch im Immobilienmarkt: 

Unikate ragen aus der Masse der Produkte 

heraus. Solche Unikate sind Marken. Sie sind die 

Leuchttürme im Meer der 1000 Anbieter. Ein Denkmal 

das außergewöhnlich ist, zum Beispiel durch 

seine Architektur, seine Lage oder seine Geschichte, 

wird in Zukunft höchstwahrscheinlich stärker 

im Wert wachsen, als eines, das absolut austauschbar 

ist. Darüber hinaus spielen Lage und Anbieter 

die wichtigste Rolle. Was innerhalb der Vertriebslandschaft 

oft im ersten Satz erfragt wird, nämlich 

die Höhe der Sanierungskosten, halten wir bei Terraplan 

für sekundär. Angebote die über 80 % Sanierungskosten 

und damit sehr hohe Abschreibungen ausweisen, 

sind unserer Auffassung nach sogar unseriös. 

Bei Terraplan bleiben wir absichtlich näher am 

Boden als wir eigentlich müssten und weisen in der 

Regel zwischen 60 und 70 % aus. Unserer Auffassung 

nach ist für eine langfriste Investition in ein 

Denkmal der innere Wert, die Qualität und Einzigartigkeit 

wichtiger, als 12 Jahre Abschreibungen die 

irgendwann weg sind. 

Stefan Voges: Sehr wichtig ist es hier, einen erfahreneren 

Bauträger mit aussagekräftigen Referenzen 

auszuwählen. Dieser wird die Bauausführung durchgreifend 

und in höchster Qualität leisten. Aber auch 

die Zusammenarbeit mit der Denkmalschutzbehörde 

sowie die rechtliche und steuerliche Abwicklung 

sind für den Gesamterfolg der Investition entscheidend. 

Ich rate Anlegern immer, sich genügend Zeit 

zu nehmen und sich persönlich einen Eindruck über 

den Anbieter, den Standort und das Objekt zu verschaffen. 

Johannes Forster: Wir empfehlen einen Blick ins 

Grundbuch. Ist in einem Objekt lastenfrei, ist dies 

ein deutlicher Hinweis auf die Solvenz des Bauträgers. 

Curt-Rudolf Christof: Am Pflegezustand von 

Referenzgebäuden erkennen Sie, ob die Hausverwaltung 

professionell arbeitet oder nicht. Prüfen Sie, 

nach welchen Kriterien die Mieterauswahl erfolgt. 

Gerade hier ist langjährige Erfahrung des Anbieters 

unerlässlich. Ein Profi wird sofort ein fundiertes 

Mietkonzept vorlegen. Tut er das nicht, sollten Sie 

von seinem Angebot Abstand nehmen. Liegt eine 

schriftliche Denkmalschutzbestätigung vor? Ohne 

dieses Schreiben – nicht kaufen! 

Günter Reichelt: Es sollte erstens unbedingt ein 

nachweislich erfahrener Bauträger beauftragt werden. 

Neueinsteiger haben ganz sicher große Probleme. 

Bei THAMM kommt nur eine aufwendige 

Kernsanierung in Frage, darauf sollte ein Käufer immer 

Wert legen. Alles andere kommt später teuer zu 

stehen. Ein solider finanzieller Hintergrund des Bauträgers 

ist zweitens ebenfalls entscheidend. Während 

der Sanierungsphase treten immer auch finanziell 

relevante Problem auf, die souverän gemeistert 

werden müssen, ohne aus finanziellen Gründen fuschen 

zu müssen. 

wmd: Was sind die wichtigsten Entscheidungsgrundlagen, 

die einer Kaufentscheidung / Sanierungsplanung 

zugrunde liegen sollten?

Günter Reichelt: Ich denke, man sollte unbedingt 

Freude an diesen wunderschönen Immobilienantiquitäten 

haben und nicht nur auf die sicherlich auch 

sehr attraktive Denkmal-AfA schauen. 

Johannes Forster: Die Kaufentscheidung muss jeder 

Kunde für seine finanzielle Situation individuell 

entscheiden. Zur Sanierungsplanung sollte ein umfassendes 

Exposé mit Chancen und Risiken einer 

Immobilieninvestition und einer ausführlichen Baubeschreibung 

vorhanden sein. 

Tobias Danker: Als Käufer einer denkmalgeschützten 

Immobilie werde ich mit hoher Wahrscheinlichkeit 

eine Finanzierung zum Erwerb benötigen. 

Ich sollte mir deshalb die Frage stellen, ob ich 

mir den Kapitaldienst auch nach Abzug der Steuerersparnis 

noch leisten kann. Die kalkulierten Mieteingänge 

sollten konservativ angesetzt werden und 

Bewirtschaftungskosten mit Erfahrungswerten, die 

aus vergleichbaren Objekten stammen, einfließen. 

Darüber hinaus ein grundlegender Hinweis an alle 

Denkmalinteressenten: Steuern sparen kann nur, 

wer Steuern zahlt. 

Stefan Voges: Wie bei jeder Kapitalanlage muss 

am Anfang die sorgfältige Analyse der persönlichen 

Finanzsituation stehen. Nachhaltigkeit, Finanzierbarkeit, 

Eigenkapitaleinsatz, steuerliche Betrachtung, 

persönliche Perspektiven und Vorlieben des 

Anlegers müssen in Betracht gezogen werden. Ist 

die Entscheidung für die Immobilie gefallen, folgt 

als nächster Schritt die präzise Auswahl des Initiators, 

des Standortes und schließlich der Immobilie. 

Hier sollten Qualität, Vertrauen und Nachhaltigkeit 

die wichtigsten Faktoren sein. Gerade bei Immobilienanlagen 

kann sich jeder Anleger sehr gut selber 

einen Eindruck von der Qualität des Angebotes machen: 

Würde ich hier auch selber wohnen wollen? 

Macht der Initiator einen guten Eindruck? 

wmd: Wie wichtig ist das Thema Green Building bei 

Altbausanierungen? 

Curt-Rudolf Christof: Ein Bauträger, der heute 

kein vernünftiges Energiekonzept liefert, handelt 

fahrlässig gegenüber seinen Vermittlern und deren 

Kunden. In der Zukunft mitentscheidend für einen 

guten und sicheren Mietertrag ist das Energiekonzept 

eines Gebäudes. 


Tobias Danker: Green Buildings werden immer stärker 

nachgefragt. In fast jedem Beratungsgespräch 

wollen Kunden etwas über die Ökologie der Denkmalimmobilie 

erfahren. Weil das Thema so wichtig 

ist, haben wir 2008 damit begonnen ökologische 

Denkmäler zu planen. Leider ist das schwerer als 

man glaubt, denn eine denkmalgeschützte Fassade 

kann und darf man nicht einfach mit einer Schicht 

Dämmstoff überziehen. Deshalb sind andere Möglichkeiten 

gefragt, wie zum Beispiel Wärmetauscher, 

kontrollierte Be- und Entlüftung, Innendämmungen 

usw. Bei uns heißen Ökologische Denkmäler Green 

Monuments. Das aktuell im Verkauf befindliche Colonnade 

des Cavalliers ist die zehn Markenimmobilie 

aus der Green Monument Familie. 

Günter Reichelt: Dieses Thema sollte eigentlich 

immer eine Rolle spielen. Bei Denkmälern sind aber 

häufig durch vielerlei Auflagen erhebliche Beschränkungen 

zu erwarten 

Johannes Forster: Um dieses Thema kommt heutzutage 

kein Bauträger mehr herum. Energieeffizienz 

ist nicht nur ein Thema der Gegenwart, sondern 

wird in der Zukunft eine immer größere Rolle spielen. 

Die technischen Möglichkeiten heutzutage lassen 

sich auch im Denkmalschutz, der Sanierungen 

und der Energieeffizienz sehr gut verbinden. 

Stefan Voges: Generell ist das Thema Green Building 

natürlich sehr wichtig. Jedoch ist es gerade im 

Denkmalschutz nur begrenzt möglich, nach diesen 

Regeln zu bauen, da es hier darauf ankommt, mit 

bereits vorhandener Bausubstanz zu arbeiten. Eine 

eingeschränkte Genehmigungsfähigkeit erschwert 

einige Vorgänge zusätzlich. Dennoch versuchen 

wir beispielsweise im Hinblick auf einen reduzierten 

Energieverbrauch mit einer energetischen Gesamtkonzeption 

und mit innovativer Haustechnik wie 

Erdwärme oder Solarenergie die aktuellen Effizienzhaus 

Standards erreichen. 

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IMMOBILIEN 2011 | Finanzierung 

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Forward-Darlehen 

Vorausschauend planen und Zinsen nutzen 

Forward-Darlehen sichern günstige Konditionen 

für spätere Finanzierung 

Beitrag von Stephan Gawarecki, 

Sprecher des Vorstands der Dr. Klein & Co. AG 

Die Zinsen sind günstig. Mit dem Forward-Darlehen 

können Makler und Vertriebe ihre Kunden 

noch vor Ablauf der Zinsbindung davon 

profitieren lassen: Es sichert heutige Zinsen für eine 

Finanzierung in der Zukunft. 

Die Idee ist einfach: Das Forward-Darlehen gibt Kunden 

größtmögliche Planungssicherheit. Es sichert 

Kreditnehmern für die Zeit nach Ablauf der Zinsbindung 

einer laufenden Finanzierung die Zinsen von 

heute. Das Darlehen wird dann zu einem fest vereinbarten 

Zeitpunkt in der Zukunft ausgezahlt. Als 

1996 die Dr. Klein & Co. AG das Forward-Darlehen 

entwickelte, sollten vor allem gewerbliche Kunden 

frühzeitige Planungssicherheit erhalten. Heute wird 

das Forward-Darlehen sowohl in der gewerblichen 

als auch privaten Immobilienfinanzierung genutzt 

– besonders in Phasen, in denen Zinssteigerungen 

erwartet werden oder bereits begonnen haben. So, 

wie jetzt: Nach dem Zinstief im Sommer 2010 sind 

die Zinsen kontinuierlich bis zum Frühjahr dieses 

Jahres gestiegen. Darüber hinaus hat auch die EZB 

den Leitzins aufgrund inflationärer Tendenzen bereits 

zum zweiten Mal in diesem Jahr erhöht. 

Sicherer Schutz vor steigenden Zinsen 

Für einen gewissen Zeitraum vor Ende der Zinsbindung 

können Forward-Darlehen gerade bei einer 

flachen Zinsstrukturkurve geeignet sein, um Kunden 

Zinsen zu sichern. Bei vielen Banken kann man 

ein Forward-Darlehen bis zu fünf Jahre im Voraus 

abschließen. Für diese Zinssicherheit in der Zukunft 

wird ein geringer Zinsaufschlag bezahlt, meist von 

0,18 bis 0,36 Prozent pro Jahr Vorlaufzeit. Durch die 

Vereinbarung eines festen Zinssatzes gilt der Schutz 

vor steigenden Zinsen dann für den gesamten Zeit- 

rahmen – unabhängig davon, was sich auf dem 

Finanzierungsmarkt tut. Dies ermöglicht höchste 

Planungssicherheit über zukünftige Kosten und 

damit Freiraum für andere Investitionen, die sonst 

aus Vorsicht hinten angestellt werden müssten. Natürlich 

kann der Darlehensvertrag auch nach der 

üblichen Frist von zehn Jahren gekündigt werden, 

sollte für diesen Zeitpunkt eine günstigere Lösung 

existieren. Nach Abschluss eines Forward-Darlehens 

gibt es allerdings keine Möglichkeit, an weiteren 

Zinssenkungen zu partizipieren. Das heißt, ein Forward-Darlehen 

lohnt sich für Kunden nur, wenn die 

Zinsen in der Zukunft steigen. 

Direkte Umschuldung oder Forward-Darlehen? 

Manche Hauseigentümer schließen über eine direkte 

Umschuldung ein neues Darlehen ab und 

lösen damit sofort das alte, teurere ab. Doch vor 

Ablauf der Zinsbindung ist die Rückzahlung des alten 

Kredits nur mit Zustimmung der Bank möglich,

und die hat ihren Preis: in Form der Vorfälligkeitsentschädigung. 

Nur, wenn bei einer solchen vorzeitigen 

Kündigung nach frühestens zehn Jahren die 

Kündigungsfrist von sechs Monaten eingehalten 

wird, fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. 

Fällt diese Ablösesumme aber hoch aus, kann die 

direkte Umschuldung weniger rentabel sein als ein 

Forward-Darlehen. Zum Ablauf der Zinsbindung 

haben Kunden alle Freiheiten, doch wenn sie erst 

in einigen Jahren umschulden, sind die Niedrigzins- 

Zeiten wahrscheinlich längst vorbei. Für diesen Fall 

ist ein Forward-Darlehen die bessere Variante, um 

sich optimale Konditionen zu sichern, ohne zusätzlich 

zu bezahlen. 

Chancen für Makler und Vertriebe 

Makler und Vertriebe sollten die kurz- und mittelfristige 

Zinsentwicklung verfolgen und Kunden einen 

niedrigen Zins per Forward-Darlehen sichern. 

Sinnvoll ist dabei die Kombination mit einer möglichst 

hohen Tilgungsrate oder der Option zur Sondertilgung. 

So kann der Kredit – entsprechend den 

individuellen Möglichkeiten des Kunden – deutlich 

Einsparmöglichkeiten: ein Beispiel 

schneller abgezahlt werden. Besonders interessant 

für Makler und Vertriebe sind Kunden, deren Zinsbindung 

in wenigen Monaten ausläuft: Manche 

Banken rechnen mit der Trägheit der Kunden und 

unterbreiten ihnen Folgeangebote, die oft über 

den Marktkonditionen liegen. Diese Kunden bieten 

Potenzial für Makler und Vertriebe, da ihnen 

der Prozess einer Baufinanzierung nicht neu ist und 

Forward-Darlehen für sie eine günstigere Alternative 

sein können. Gleichzeitig sind sie auch für andere 

Banken interessant, da die Restschuld durch die 

regelmäßige Tilgung des Darlehens kleiner ist. Entsprechend 

sinken der Beleihungsauslauf und damit 

das Risiko. Zudem haben diese Kunden in der Regel 

bewiesen, dass sie Kredite ordentlich bedienen. 

Wer den Prolongationsprozess also aktiv gestaltet, 

kann Kunden durch Qualität binden. Dafür 

sollten Makler und Vertriebe aktiv auf Kunden zugehen. 

Forward-Darlehen erhöhen außerdem die 

Cross-Selling-Chancen: Bis zu 60 Monate vor dem 

Umschuldungstermin können sie als regelmäßiger 

Aufhänger für Gespräche verwendet werden, um 

kontinuierlich mit Kunden im Dialog zu bleiben. 

Wie genau sich ein Forward-Darlehen gerade in der aktuellen Marktsituation lohnt, zeigt folgendes 

Beispiel: Ein Kunde hat Mitte Juli 2003 ein Darlehen über 100.000 Euro mit zehnjähriger Zinsbindung 

zu einem nominalen Zinssatz von 4,5 Prozent abgeschlossen. Sichert sich der Kunde heute mittels Forward-Darlehen 

die Konditionen für die Umschuldung in 2013, würde er für die Restschuld (bei einem 

Prozent Tilgung) von ca. 87.500 Euro einen Nominalzins von ca. 3,9 Prozent zahlen. 

Die folgende Tabelle zeigt, wie viel Kunden bei künftig höheren Zinssätzen einsparen können, wenn 

sie sich jetzt ein Forward-Darlehen mit einem Zinssatz von 3,9 Prozent sichern würden. Dabei wird von 

einer Restfinanzierung von 87.500 Euro, von einem Prozent Tilgung sowie einer zehnjährigen Zinsbindung 

ausgegangen: 

Zukünftig möglicher 

Zinssatz 

Finanzierung | IMMOBILIEN 2011 

Ersparnis im Monat Ersparnis in 5 Jahren Ersparnis in 10 Jahren 

4,5 % 43,75 € 2.625,00 € 5.250,00 € 

5% 80,21 € 4.812,60 € 9.625,20 € 

5,5% 116,67 € 7.000,20 € 14.000,40 € 

6% 153,13 € 9.187,80 € 18.375,60 € 

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72 

Wohnriester 

Wohnträume mit der W&W umsetzen 

Beitrag von Jens Gregor, 

Vertriebsdirektor Ost Vorsorge, Württembergische Vertriebsservice GmbH 

Dank der steuerlichen Vergünstigungen und 

Zuzahlungen im Rahmen der staatlichen 

Wohn-Riester-Förderung lässt sich der Traum 

vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung – 

beide übrigens eine hervorragende private Altersvorsorge 

– auch für Normalverdiener umsetzen. Hier 

bietet die Wüstenrot Bausparkasse, ein Unternehmen 

des Vorsorge-Spezialisten Wüstenrot & Württembergische 

(W&W), einen in unabhängigen Tests 

mehrfach prämierten Riester-Bausparvertrag an. Mit 

ihm kann man die attraktive staatliche Förderung 

gut und weitgehend unkompliziert nutzen und so 

eine sinnvolle Absicherung für die eigene Familie 

und für die private Vorsorge tätigen. 

Auch der Staat hat den Wert von Wohneigentum 

erkannt und erkennt die eigenen vier Wände als 

tragende Säule der privaten Altersvorsorge an. Aus 

diesem Grund hat der Gesetzgeber für den Bau oder 

Kauf einer selbstgenutzten Immobilie – und damit 

fürs Bausparen oder die Baufinanzierung – die sogenannte 

Riester-Förderung eingeführt. 

Die staatliche Riester-Förderung besteht dabei aus 

zwei Komponenten. Zum einen erhalten die Förderberechtigten 

Zulagen und zum anderen kommen Sie 

in den Genuss von steuerlichen Vergünstigungen. 

Förderberechtigt sind insbesondere alle Pflichtversicherten 

in der gesetzlichen Rentenversicherung 

und Beamte sowie deren Ehepartner. Die gesetzliche 

Grundzulage beträgt dabei für Alleinstehende 

154 Euro pro Jahr. Verheiratete erhalten das Doppelte, 

also 308 Euro. Hinzu kommen 185 Euro Kinderzulage 

jährlich für jedes kindergeldberechtigte Kind. 

Für seit 2008 geborene Kinder beträgt die staatliche 

Förderung im Rahmen der Wohn-Riester-Förderung 

sogar 300 Euro. Um die volle Zulagenförderung des 

Staates zu erhalten, muss der Gesamtbeitrag der 

Wohn-Riester-Anlage, also der Eigenbeitrag plus 

Zulagen, mindestens 4 Prozent des Vorjahres-Bruttoeinkommens 

betragen. Zahlt der Kunde weniger, 

fällt auch die Zulage geringer aus. Jährlich können 

maximal 2.100 Euro gefördert werden. Das Finanzamt 

prüft darüber hinaus, ob sich eine zusätzliche 

Steuerersparnis durch Abzüge der Beiträge als Sonderausgaben 

ergibt. Ein einfaches Beispiel: Wer 

als Alleinstehender im Vorjahr brutto 30.000 Euro 

verdient hat, muss für die volle Zulage mindestens 

1.200 Euro sparen. Abzüglich der Grundzulage von 

154 Euro bleiben als Eigenbeitrag 1.046,04 Euro 

jährlich oder 87,25 Euro monatlich. Hinzu kommt 

noch eine Steuererstattung von durchschnittlich 

220 Euro pro Jahr, wenn Solidaritätszuschlag und 

Kirchensteuer berücksichtigt werden. Förderberechtigte, 

die spätestens im Jahr ihres 25. Geburtstags 

erstmals Riester-Beiträge leisten, erhalten zusätzlich 

eine einmalige Zulage in Höhe von 200 Euro.

Wer einen Riester-Vertrag bei der Wüstenrot & 

Württembergische-Gruppe (W&W) abschließt, profitiert 

von besonderen Vorteilen, denn hier sind die 

vier wichtigen Riester-Produkte unter einem Dach 

versammelt: die Württembergische RiesterRente 

Plus genauso wie Bausparen mit dem Wüstenrot 

Wohn-Riester oder Baufinanzieren mit dem Wüstenrot 

Riester-Darlehen bzw. -Vorausdarlehen. 

Ein Wechsel ist bei W&W ohne Wechselgebühren 

möglich, wenn das bisherige Riester-Produkt noch 

keinen Anbieterwechsel vollzogen hat. Mit dem 

Riester-Darlehen der Wüstenrot Bank ist es möglich, 

die Riester-Zulagen ohne Umweg und Verzögerung 

direkt für die Immobilienfinanzierung zu nutzen. 

Als Extratilgung eingesetzt, verkürzen sie die 

Darlehenslaufzeit und helfen so, Darlehenszinsen 

zu sparen. Die Zinsfestschreibung kann der Kunde 

individuell zwischen fünf und 15 Jahren selbst 


wählen. Selbstverständlich eröffnet das Bausparen 

mit dem Wohn-Riester nicht nur den Zugang zur 

staatlichen Förderung, sondern auch zu den Vorteilen, 

die das Bausparen der Wüstenrot Bausparkasse 

ohnehin bietet: Darlehenszinsen ab 1,6 Prozent 1 ) 

nominal, frei wählbare monatliche Tilgungsbeiträge 

zwischen vier und zehn Promille 2 ) der Bausparsumme 

sowie Guthabenzinsen bis zu vier Prozent 3 ), 

die zudem nicht der Abgeltungssteuer unterliegen. 

Bauspareinlagen und Zinsen sind über einen Einlagensicherungsfonds 

zu 100 Prozent und in unbegrenzter 

Höhe geschützt. Für das Bauspardarlehen 

sind jederzeit Sondertilgungen in beliebiger Höhe 

möglich. Darüber hinaus bietet W&W auch weiterhin 

die Württembergische RiesterRente Plus an, eine 

klassische oder eine fondsgebundene Lebensversicherung. 

Die Qualität der Wohn-Riester-Produkte des W&W- 

Konzerns wurde bereits mehrfach in unabhängigen 

Test u.a. von Finanztest, Ökotest und n-tv ausgezeichnet. 

Beispielsweise haben der Fernsehsender 

n-tv und die renommierte FMH-Finanzberatung 

2011 die Bauspartarife von privaten und öffentlichrechtlichen 

Bausparkassen unter die Lupe genommen. 

Das Ergebnis dabei: Die Wüstenrot Bausparkasse 

belegt in der Untersuchung der Experten bei 

vier praxisnahen Modellfällen zweimal den ersten 

und zweimal den zweiten Platz und erreicht damit 

nach Bewertung der Platzierungen den Gesamtsieg 

unter allen Testteilnehmern. 

1 ) Wüstenrot Wohn-Riester Tarifvariante Finanzierer (RB/F 1,6%). 

Beispiel: 30.000 Euro Bausparsumme, Nettodarlehensbetrag 

15.000 Euro, Sollzinssatz gebunden (fest) 1,6% p.a., monatlicher 

Zins- und Tilgungsbeitrag 300 Euro (10‰ der Bausparsumme). Sonstige 

Kosten: Abschlussgebühr 300 Euro (1% der Bausparsumme), 

Kontogebühr 9,20 Euro p.a., effektiver Jahreszins 2,11% ab Zuteilung. 

2 ) Wüstenrot Wohn-Riester Tarifvarianten Finanzierer (RB/F) und 

Finanzierer XXL (RB/FX). 

3 ) Wüstenrot Wohn-Riester Rentabel (RB/R). Mindestsparzeit 

7 Jahre und Verzicht auf das Bauspardarlehen nach Zuteilung. 

Der maximale Guthabenzins wird jährlich in Abhängigkeit von der 

Umlaufrendite neu festgelegt. Er beträgt mindestens 2,5% und 

höchstens 4,0%. Die Höherverzinsung endet mit Ablauf des 10. Kalenderjahres 

nach Abschlussdatum. Für Jugendliche endet die Höherverzinsung 

frühestens mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem der 

Bausparer 20 Jahre alt wird. 

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Baufinanzierung 

Die Postbank setzt auf das Team 

Worauf Finanzdienstleister bei der Auswahl 

der passenden Immobilienfinanzierung achten 

sollten! 

Beitrag von Robert Annabrunner, 

Fachbereichsleiter Drittvertrieb, Postbank 

BHW Bausparkasse und DSL Bank bieten maßgeschneiderte 

Immobilienfinanzierungen. Partner profitieren 

durch eine lückenlose Produktpalette und 

die optimale Kombination einzelner Bausteine. 

Selbstgenutzte oder vermietete Immobilien sind 

zum fast unverzichtbaren Baustein einer soliden Anlagestrategie 

geworden. Viele Deutsche haben das 

erkannt. Daher steht der Traum von den eigenen 

vier Wänden seit vielen Jahren unverändert ganz 

oben auf ihrer Wunschliste. 

Die Postbank sorgt mit ihren Marken DSL Bank und 

BHW Bausparkasse dafür, dass dieser Traum für viele 

Menschen Realität werden kann, in dem sie Finanzierungsbausteine 

anbietet, die sich ergänzen und 

problemlos kombinieren lassen. Durch dieses Konzept 

ist sichergestellt, dass die einzelnen Elemente 

– vom mehrfach ausgezeichneten Bauspartarif BHW 

Dispo maXX bis zu Starpool als Plattform für innovative 

Finanzdienstleistungen - optimal ineinander 

greifen. 

Im Vergleich zu anderen Geldanlagen besitzen Immobilien 

– ob selbstgenutzt oder vermietet - den 

unschätzbaren Vorteil der Wertstabilität. Das hat gerade 

die jüngste Finanzkrise deutlich gemacht. Die 

Einbrüche an den Finanzmärkten haben gerade in 

Deutschland das Interesse für Wohn-Immobilien gestärkt 

und die Krisenfestigkeit unter Beweis gestellt. 

Eine Immobilienblase wie in den USA oder Spanien 

hat es hierzulande nicht gegeben. Gerade die selbst 

genutzte Immobilie hat sich als absolut wertbestän- 

dig und krisenresistent gezeigt und ist aus gutem 

Grund ein fester Bestandteil jeder soliden Finanz- 

oder Vermögensberatung. 

Die Zeichen der Zeit erkennen 

Gute Baufinanzierungs-Produkte sind dabei ein 

wichtiger Erfolgsfaktor für Immobilienfinanzierer. 

Denn wer jetzt mit dem Gedanken an Immobilieneigentum 

spielt, will seine Entscheidung nicht mehr 

auf die lange Bank schieben. Am Zinsmarkt hat sich 

bereits eine Trendwende vollzogen. Die Konditionen 

für Baufinanzierungen werden in den nächsten 

Jahren tendenziell eher teurer. Potenzielle Immobi-

lienerwerber wollen daher ihre Entscheidung möglichst 

schnell umsetzten und erwarten von ihrem 

Baufinanzierer neben günstigen Konditionen vor 

allem einen umfassenden Service und eine hohe 

Flexibilität. 

Gute Beratung hat Priorität 

In den wenigsten Fällen kommen künftige Immobilienbesitzer 

ohne Fremdfinanzierung aus. Und 

spätestens hier kommt der Finanzdienstleister ins 

Spiel, denn dieser Kapitalbedarf führt in der Regel 

zu einer sehr langfristigen Bindung an das finanzierende 

Kreditinstitut, die nicht selten 20 bis 30 Jahre 

andauert. Die Wahl des richtigen Finanzierungskonzeptes 

ist jedoch so komplex wie die individuelle Lebenssituation 

und -planung. Die Finanz- und Kapitalmarktkrise 

hat zudem das Vertrauen von privaten 

Anlegern in die Qualität der Beratung und der angebotenen 

Finanzierungen erschüttert. 

Hochmoderner funktionaler Gebäudekomplex mit öffentlicher Aufgabe 

Mietvertrag über 20 Jahre mit einer Verlängerungsoption von 3 x 5 Jahren 

Prognostizierte Ausschüttungen von 5,25 bis 6,00 Prozent p. a. 

Emissionskapital: rund 24 Millionen Euro 


Darum ist es nicht nur wichtig, mit günstigen Konditionen 

aufzuwarten, sondern den Kunden einen 

wirklich umfassenden Service zu bieten, der die 

richtige Auswahl der zu finanzierenden Immobilie 

ebenso umfasst, wie die Information über öffentliche 

Fördermöglichkeiten oder einen optimalen 

Produkt-Mix. Eine anspruchsvolle Aufgabe, die neben 

hohe Fachkompetenz einen leistungsfähigen 

Partner erfordert. 

Zwei Marken unter gemeinsamer Flagge 

In dieser Hinsicht ist die Postbank gut aufgestellt. 

Sie betreibt das Baufinanzierungsgeschäft erfolgreich 

im Rahmen einer Zwei-Marken-Strategie. 

Hinter der Baufinanzierungskompetenz stehen mit 

ihren historisch eigenständig gewachsenen Profilen 

die DSL Bank und die Postbank Tochter BHW Bausparkasse. 

Beide Unternehmen und ihre jeweiligen 

Produktschwerpunkte ergänzen sich dabei optimal. 

Vermögenswerte 6 

Feuerwache Mülheim an der Ruhr 

Im Einsatz für Ihren Erfolg 

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Baufinanzierung 

Durch die enge Zusammenarbeit ergeben sich Konditionsvorteile, 

die der Finanzdienstleister an seine 

Kunden weitergeben kann. Durch das breite Produktportfolio 

beider Postbank-Marken können die 

Partner zusätzliche Geschäftsfelder erschließen und 

neue Kunden für sich gewinnen. 

Die DSL Bank ist einer der größten deutschen Anbieter 

im Vertrieb wohnwirtschaftlicher Finanzierungen 

über Finanzdienstleister. Sie vertreibt ihre Produkte 

über rund 5.000 Vertriebspartner – das Spektrum 

reicht dabei von Internetvertrieben und großen Finanzdienstleistern 

über Flächenvertriebe, Versicherer, 

Bausparkassen und Banken bis hin zu bestens 

qualifizierten Finanz- und Immobilienmaklern. Das 

Produktangebot beinhaltet dabei neben Baufinanzierungen 

mit langfristiger Zinsbindung beispielsweise 

auch Riester-Darlehen und Bausparfinanzierungen. 

Die DSL Bank ist damit DIE Partnerbank für 

Finanzdienstleister in Deutschland. 

Die BHW Bausparkasse wendet sich als Traditionsunternehmen 

und bekannte Marke an den Endkunden. 

Die breite Palette der BHW Bausparverträge (Finanzierungs- 

und Spartarife sowie Riester-Produkte) 

und BHW Baufinanzierungen reicht von der klassischen 

Eigenheimfinanzierung über Modernisierungsfinanzierungen 

bis hin zu Finanzierungen von 

Bauvorhaben im Ausland. Darüber hinaus hat sich 

BHW durch die Zusammenarbeit mit großen Kooperationspartnern 

(Versicherer und ausgewählte Bankinstitute) 

und ca. 300 Maklern einen zusätzlichen 

Vertriebskanal erschlossen und ist damit auch für 

das Partnergeschäft optimal aufgestellt. 

Chance für Kunden und Partner 

Trotz unterschiedlicher Vertriebswege bieten sich für 

BHW und DSL Bank sich große Chancen zur Nutzung 

von Synergien. Ob es nun um die Suche nach 

der optimalen Immobilie im Hinblick auf Lage, Größe 

und Wiederverkaufsmöglichkeiten oder die Baufinanzierung 

unter Einbeziehung öffentlicher Fördermittel 

geht, bei der Postbank arbeiten Experten 

aller Bereiche Hand in Hand und finden die jeweils 

passenden Konzepte. Darin liegt eine große Chance 

für die Kunden der Postbank. Aber auch die Partner 

profitieren von der professionellen Produktkombination 

beider Marken, die Zins- und Provisionsvorteile 

im Wettbewerb ermöglicht und zusätzliche 

Verdienstmöglichkeiten schafft. 

Die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen 

für Immobilienfinanzierer sind auch in Zukunft 

günstig. Steigende Energiekosten, das Effizienzprogramm 

der Bundesregierung oder der demografische 

Wandel erfordern erhebliche Investitionen in 

die Modernisierung oder energetische Sanierung 

von Gebäuden. Auch der Wohnungsneubau hat 

nach jahrelanger Talfahrt wieder angezogen. 

Das unverändert große Interesse der Deutschen an 

den eigenen vier Wänden beweist, dass die Konsequenzen 

dieser Fakten den meisten Bürgern bewusst 

sind. Daher ist die Immobilie als krisensicherer 

Sachwert und ideale Form der Altersvorsorge nicht 

zu ersetzen. Gerade für die Partner der Postbank 

bietet sich jetzt die Chance, gemeinsam von einem 

auch in Zukunft wachsenden Markt zu profitieren.


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IMMOBILIEN 2011 | Recht 

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IMMOBILIEN - Risikoguppen 

Augen auf beim Immobilienkauf 

Typische Risiken, über die sich ein 

Immobilienkäufer im Klaren sein sollte 

Beitrag von Ulrich A. Nastold, 

Rechtsanwalt, Rechtsanwälte Klumpe, Schroeder + Partner GbR, Köln 

Immobilien sind als Sachwerte gefragt. Idealerweise 

verbinden sie Inflationsschutz und noch 

zusätzliche Wertsteigerung. Der Immobilienprofi 

kennt dabei die mit dem Erwerb und der Verwaltung 

von Immobilien zusammenhängenden Risiken. 

Der investierende Anleger sollte sie gleichermaßen 

kennen, um dann wohl überlegt entscheiden zu 

können, ob er bereit ist, die mit dem Erwerb von 

Immobilien zusammenhängenden Risiken zu tragen 

und manche Risiken möglicherweise auch durch bestimmte 

Vorkehrungen abfedern zu können. 

Verschiedene Risikogruppen 

Generell lassen sich die Risiken in verschiedene Kategorien 

unterteilen. Zu unterscheiden sind Risiken 

beim Grundstücksankauf, gleich ob es sich um ein 

bebautes oder unbebautes Grundstück handelt. 

Weitere Risiken können sich aus der Bau- oder Sanierungsphase 

ergeben, aus der Vermietungsphase 

und nicht zuletzt aus einem späteren Verkauf. Daneben 

bestehen - je nach Finanzierungsart - Risiken 

aus der Finanzierung und ggf. steuerliche Risiken, 

jedenfalls wenn es um die Absicht geht, steuerliche 

Vergünstigungen für Gebäude zu erhalten, die unter 

Denkmalschutz stehen oder die in einem Sanierungsgebiet 

liegen. 

1. Risiken beim Grundstückskauf 

Soll ein Grundstück gekauft werden, um es anschließend 

zu bebauen, ist das Grundstück häufig noch 

unbebaut. Es kann aber auch noch mit einem bestehenden 

Gebäude bebaut sein, welches im Zuge 

der Neubaumaßnahme abgerissen werden soll. In 

beiden Fällen stellt sich die Frage, ob der geplante 

Neubau baurechtlich zulässig ist. Unter Umständen 

bedarf es einer Abrissgenehmigung, so dass die Frage 

zu stellen ist, ob diese vorhanden ist oder deren 

Voraussetzungen vorliegen, damit diese erteilt werden 

kann. 

Probleme können sich insbesondere ergeben, wenn 

Gebäude, die abgerissen oder kernsaniert werden 

sollen, noch vermietet oder verpachtet sind. Wenn 

dies der Fall ist, sollte sehr frühzeitig mit Mietern 

oder Pächtern Kontakt aufgenommen werden und 

es sollte auch ein Betrag einkalkuliert werden, der 

einem Mieter oder Pächter als Ausgleichs- oder Abfindungsbetrag 

angeboten werden kann. In jüngerer 

Zeit hat es zwar verschiedene Beispiele gegeben, in 

denen die Rechtsprechung sog. Verwertungskündigungen 

für rechtswirksam erachtet hat. Allerdings 

können dererlei Streitigkeiten oder die Notwendigkeit 

der Einholung von noch ausstehenden Genehmigungen 

zu erheblichen Verzögerungen führen.

Im Kaufvertrag über das Grundstück wird verkäuferseits 

regelmäßig die Sachmängelgewährleistung 

ausgeschlossen. Es ist dann Sache des Käufers, entweder 

vorab Bodenuntersuchungen vorzunehmen 

oder das Risiko zu übernehmen, dass das Grundstück 

oder auch Gebäudeteile (Stichwort: Asbest 

o.ä.) kontaminiert sein können. Der Verkäufer versichert 

zwar grundsätzlich, keine ihm bekannten 

Risiken zu verschweigen. Im Regelfall wird es sehr 

schwer, ihm eine tatsächlich vorhandene Kenntnis 

eines sich hinterher herausstellenden Mangels 

nachzuweisen. 

Soweit das zu erwerbende Objekt in einem förmlich 

festgesetzten Sanierungsgebiet liegt, bedarf die 

Veräußerung der sanierungsrechtlichen Genehmigung. 

Eine solche wird nur erteilt, wenn die Behörde 

den vereinbarten Grundstückskaufpreis für angemessen 

hält. Wird die Genehmigung nicht erteilt, 

kann der Grundstückskauf nicht vollzogen werden. 

Außerdem kann bei einem Objekt im förmlich festgelegten 

Sanierungsgebiet nach Abschluss der öffentlich-rechtlich 

durchgeführten Sanierungsmaßnahmen 

ein Ausgleich für die durch die Sanierung 

bedingte Werterhöhung gefordert werden. Dies 

kann zusätzliche Kosten auslösen, die bei der Kalkulation 

Berücksichtigung finden sollten. 

In Bezug auf die Bebaubarkeit geht es auch um die 

Frage der Ausnutzung (wie viel Geschosse sind erlaubt, 

wie viel Quadratmeter Wohn- oder Nutzfläche 

dürfen errichtet werden usw.), um einzuhaltende 

Grenzabstände, um die Frage, ob eine Baugenehmigung 

vorhanden ist und auch noch Gültigkeit hat. 

Recht | IMMOBILIEN 2011 

Des Weiteren sollte überprüft werden, ob Nachbarn 

Einwendungen oder Bedenken erhoben haben und 

nicht zuletzt, ob die vorhandene und möglicherweise 

mit erworbene Planung den eigenen Wünschen 

des Investors entspricht. Bei ggf. gewünschten Umplanungen 

ist auf das Urheberrecht des Architekten 

zu achten und auch darauf, ob bei einem Architektenwechsel 

die Unterlagen in für die Weiterverarbeitung 

benötigten Formaten zur Verfügung gestellt 

werden (Stichwort: CAD oder ähnliches). 

2. Risiken beim Bau und bei der Sanierung 

Schon vorstehend wurde erwähnt, dass vor Baubeginn, 

häufig aber - sofern es um Arbeiten im Bestand 

geht - auch vor Beginn geplanter Sanierungs- 

oder Modernisierungsmaßnahmen die erforderliche 

Baugenehmigung vorliegen muss. 

Bei Arbeiten im Bestand kann dies beispielsweise 

erforderlich werden, wenn größere Umbau- oder 

Erweiterungsmaßnahmen geplant sind, z.B. der Anbau 

von Balkonen, der Einbau eines Fahrstuhls oder 

Ausbau des Dachgeschosses, Anbauten oder ähnliches. 

Kommt es zu Verzögerungen bei Erteilung 

der Baugenehmigung, führt dies zwangsläufig zu 

Verzögerungen beim Baubeginn und in diesem Fall 

dann auch regelmäßig zu einem späteren Baufertigstellungszeitpunkt. 

Dies wiederum kann Auswirkungen 

auf die Vermietungsmöglichkeiten haben, 

auf eingeplante Abschreibungen (z.B. gem. § 7i 

EStG) oder auf Verteuerungen bei der Finanzierung. 

Im Zuge der Sanierung von Denkmalimmobilien ist 

die Abstimmung mit dem zuständigen Denkmalschutzpfleger 

notwendig. Dies kann es erforderlich 

machen, von den ursprünglichen Vorstellungen zur 

Durchführung der Baumaßnahmen abzuweichen. 

Kostensteigerungen können wiederum die Folge 

sein. 

Beim Neubau aber auch bei der Sanierung von Bestandsimmobilien 

kann sich herausstellen, dass zusätzliche 

Maßnahmen erforderlich werden, sei es 

im Zuge der Gründung, im Zuge des Antreffens 

verdeckter Schäden oder gefährlicher Baustoffe. 

Auch dies kann zu höheren Baukosten sowie einer 

Verlängerung der Bauzeit mit einem entsprechend 

späteren Beginn der Nutzungsphase führen. 

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Selbst wenn die Durchführung der Baumaßnahmen 

durch Beauftragung eines Generalunternehmers 

erfolgt, können Ausfälle von durch den Generalunternehmer 

beauftragten Subunternehmen dazu 

führen, dass dieser neue Subunternehmer suchen 

und beauftragen muss. Dies kann zu einer Verlängerung 

der Bauzeit führen. Der Ausfall des Generalunternehmers 

ist ebenfalls nicht auszuschließen mit 

der Folge, dass die Restfertigstellung durch einen 

Drittunternehmer durchzuführen ist. Kostensteigerungen 

und Verzögerungen sind die regelmäßige 

Folge. 

Aufgrund außergewöhnlicher Umstände wie beispielsweise 

Witterungseinflüsse, aber auch durch 

pflichtwidriges Verhalten von Vertragspartnern 

kann sich die Durchführung der Baumaßnahmen 

ebenfalls verzögern. 

Nach Abschluss der Bau- oder Sanierungsmaßnahmen 

können Mängel auftreten. Mögliche Gewährleistungseinbehalte 

reichen unter Umständen 

nicht aus. Auch soweit Gewährleistungsansprüche 

bestehen, ist nicht garantiert, dass solche Ansprüche 

erfolgreich und zeitnah erfüllt werden. Gegebenenfalls 

können im Zusammenhang mit notwendigen 

Mängelbeseitigungsmaßnahmen nicht kalkulierte 

Kosten anfallen. 

Für den Zeitraum bis zur Mängelbeseitigung kann 

von betroffenen Mietern unter Umständen die 

Miete gemindert werden, so dass neben der Notwendigkeit, 

die Kosten für die Mängelbeseitigung 

tragen zu müssen, noch zusätzlich Mietausfälle hinzutreten 

können. Im Extremfall ist ein Mieter nicht 

mehr interessiert oder kündigt das Mietverhältnis 

aus wichtigem Grund. 

3. Risiken aus der Vermietung 

Auch wenn bei Neubauten die Vermietung bereits 

häufig vom Reißbrett erfolgt, ist nicht gewährleistet, 

dass alle neu erbauten oder sanierten Einheiten genau 

zum Fertigstellungszeitpunkt zu der in Ansatz 

gebrachten Quadratmetermiete vermietet werden 

können. Ein späterer Vermietungsbeginn oder der 

Abschluss von Mietverträgen mit geringeren Mieten 

als ursprünglich erwartet, kann zu geringeren Mieteinkünften 

führen. 

Auch wenn zunächst plangemäß die Vermietung erfolgt, 

fallen Mieter unter Umständen aus, mindern 

die Miete oder stellen ihre Zahlung zur Gänze ein. 

Solche Ausfälle (einschl. des Komplettausfalls eines 

Mieters) können zu Mietausfällen führen. Es gibt 

keine Gewähr, dass nahtlos eine Anschlussvermietung 

zu gleich hohen Konditionen erfolgen kann. 

Dennoch bestehen weiterhin die Pflichten zur Zahlung 

von Nebenkosten. Entsprechendes gilt im Hinblick 

auf mögliche Nebenkostennachforderungen 

aus Betriebskostenabrechnungen. Bei Erwerb einer 

bestehenden und nach den Vorschriften des WEG 

aufgeteilten Immobilie kann der Käufer der Einheit 

unter Umständen neben dem Verkäufer für Wohngeldrückstände 

in Anspruch genommen werden. Ist 

eine Immobilie zu Wohnzwecken vermietet, haftet 

der Erwerber neben dem Verkäufer für den Anspruch 

des Mieters auf Rückzahlung der Kaution. 

Jede Immobilie unterliegt einem natürlichen Verschleiß. 

Änderungen im Zeitgeist und technischer 

Fortschritt bedingen ebenfalls Veränderungen in der 

Bausubstanz oder der Ausstattung. Deshalb wird 

sich nach Ablauf gewisser Zeiträume ein Renovierungs- 

und Instandhaltungsbedarf ergeben. Hieraus 

folgende Kosten belasten das Ergebnis des Vermieters 

und sollten in Planzahlen Eingang finden. Selbst 

wenn solche Kosten steuerlich geltend gemacht 

werden können, verschlingen sie zunächst Liquidität 

und können erst im Rahmen der steuerlichen Veranlagung 

steuerentlastend wirken.

4. Risiken aus der Finanzierung 

Der Abschluss eines Immobilien-Kaufvertrages und 

- falls eine Fremdfinanzierung beabsichtigt ist - des 

Finanzierungsvertrages sollten Hand in Hand gehen. 

Eine Finanzierung sollte nicht eingedeckt werden, 

solange kein geeignetes Objekt vorhanden ist (allenfalls 

dann, wenn es gelingt, mit dem Darlehensgeber 

ein Rücktrittsrecht zu vereinbaren. Umgekehrt 

sollte kein Erwerb getätigt werden, bei dem die Finanzierung 

zweifelhaft ist. 

Erst bei Abschluss des Darlehensvertrages stehen 

die maßgeblichen Konditionen der Finanzierung 

fest. Die tatsächlichen Vereinbarungen können von 

den ursprünglichen Vorstellungen abweichen. Auch 

dies kann das Ergebnis der Investition negativ beeinflussen. 

Nach Ablauf der Zinsbindungsdauer sind neue Zinsvereinbarungen 

zu treffen. Die Höhe der dann zu 

entrichtenden Zinsen richtet sich nach der zu diesem 

Zeitpunkt gegebenen Marktsituation. Es ist 

nicht ausgeschlossen, dass nach Ablauf der Zinsfestschreibungsperiode 

höhere Zinsen zu leisten 

sein werden als ursprünglich geplant. 

Risiken können des Weiteren entstehen, wenn als 

Tilgungsersatz andere Finanzanlagen bespart werden, 

mit denen bei Endfälligkeit ein Darlehen getilgt 

werden soll. Diese Anlagen können sich anders als 

erwartet entwickeln. Beispielsweise kann die Ablaufleistung 

von Lebensversicherungsverträgen geringer 

ausfallen oder können sich Risiken, die mit 

dem Erwerb von Investmentfonds verbunden sind, 

verwirklichen und das „Tilgungsdepot“ schmälern. 

Zahlungsverpflichtungen aus dem Darlehensvertrag 

sind unabhängig von diesen Geldeingängen und 

auch unabhängig von Zahlungseingängen von Mietern 

etc. zu leisten. Im Falle der Nichtzahlung kann 

ein Darlehensgeber ihm zur Verfügung gestellte 

Sicherheiten verwerten oder aus der üblicherweise 

erfolgenden Unterwerfung unter die sofortige 

Zwangsvollstreckung die Vollstreckung betreiben. 

In Finanzierungsverträgen werden üblicherweise 

Auszahlungsvoraussetzungen festgeschrieben. Liegen 

diese Voraussetzungen zum Zeitpunkt der Fälligkeit 

des Kaufpreises oder von Zahlungen an den 

Bauunternehmer nicht vor, muss ein Investor fällige 

Zahlungen zunächst aus seinem sonstigen Vermögen 

tragen. 

5. Denkbare steuerliche Risiken 

Recht | IMMOBILIEN 2011 

Seit Wegfall der degressiven AfA und nach dem 

Auslaufen des Fördergebietsgesetzes mit den Sonderabschreibungsmöglichkeiten 

spielen steuerliche 

Aspekte beim Immobilienkauf eine geringere Rolle. 

Nicht zu vernachlässigen ist bei der Renditebetrachtung 

allerdings die Tatsache, dass in den meisten 

Bundesländern mittlerweile die Grunderwerbsteuer 

von 3,5 auf 4,5 oder gar 5 % des Erwerbspreises 

angehoben worden ist oder im Laufe der nächsten 

Monate angehoben wird (z.B. in Nordrhein-Westfalen). 

Ausnahmen bilden Gebäude, die in einem 

Sanierungsgebiet liegen oder unter Denkmalschutz 

stehen. Bei solchen Gebäuden können bestimmte 

Baumaßnahmen in den ersten 12 Jahren erhöht 

abgesetzt werden. Nicht selten ist es geplant, die 

bis zum Jahr 13 erzielten Steuererstattungen als 

Sondertilgung einzusetzen. Bei Abschluss des Darlehensvertrages 

ist darauf zu achten, dass eine 

solche Sondertilgung - und mögliche laufende 

sonstige Sondertilgungen - möglich sind. Bei Denkmalschutzimmobilien 

kommt es des Weiteren darauf 

an, dass die nach Landesrecht zuständige Stelle 

bescheinigt, dass es sich bei dem Gebäude um 

ein Denkmal handelt und die Kosten der Baumaßnahmen 

bescheinigt werden, die zur Erhaltung des 

Gebäudes oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich 

waren. Soweit einzelne Baukosten von der 

Behörde nicht als begünstigt bescheinigt werden, 

sind die darauf entfallenden Anschaffungskosten 

wie die Altbausubstanz mit 2 % bzw. 2,5 % jährlich 

abzuschreiben. 

Die Höhe des Steuersatzes des Eigentümers hängt 

von der Höhe seines jeweiligen Jahreseinkommens 

ab. Bei niedrigeren Einkommen fällt in den Folgejahren 

ggf. ein geringerer Steuersatz an. Die steu- 

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erlichen Auswirkungen als Folge der Investition in eine 

Denkmalimmobilie sind dann geringer als vorgesehen. 

Schon weiter oben wurde dargelegt, dass Bauverzögerungen 

zu einer Verschiebung des Fertigstellungszeitpunktes 

führen können mit der weiteren Konsequenz, 

dass sich die Abschreibungsmöglichkeiten in 

die Folgejahre verlagern. 

Für die Käufer von in Sanierungsgebieten liegenden 

oder unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden 

ist es wichtig zu wissen, dass nur solche Baumaßnahmen 

steuerlich erhöht abgesetzt werden können, 

die nach Abschluss eines formwirksamen 

Kaufvertrages anfallen. Vorratssanierungen und ein 

anschließender Verkauf sind steuerlich uninteressant. 

Nutzt ein Erwerber ein von ihm erworbenes und 

nach Erwerb saniertes Gebäude zu eigenen Zwecken, 

kann er statt der erhöhten Absetzungen nach 

§§ 7i EStG die be-günstigten Kosten gem. § 10f EStG 

in den ersten zehn Jahren in Höhe von 9 % p.a. 

jährlich als Sonderausgaben abziehen. Wird eine 

Einheit zu eigenen beruflichen Zwecken genutzt, 

können die Kosten für diese Räume nach § 7i EStG 

als Betriebsausgaben von den Betriebseinnahmen in 

Abzug gebracht werden. Verzögerungen bei Baubeginn 

und Baufertigstellung können sich hier ebenfalls 

nachteilig auswirken. 

6. Risiken beim Verkauf 

Die Investition in Immobilien ist meistens eine längerfristige. 

Der Immobilienhandel ist etwas für Profis, 

die bestimmte Opportunitäten erkennen und 

ausnützen können. Allein die regelmäßig mit dem 

Kauf eines Grundstücks zusammenhängenden Kosten 

wie Notarkosten, Kosten des Grundbuchamtes, 

Grunderwerbsteuer und nicht selten Maklerkosten 

machen häufig eine Quote von mehr als 10 % des 

Kaufpreises aus. Diese Kosten müssen sich erst 

wieder amortisieren. Der typische Investor nimmt 

Fremdmittel auf (selbst wenn er über die für den 

Kauf erforderlichen Eigenmittel verfügt) und deckt 

diese Fremdmittel längerfristig ein. Gleichwohl kann 

es verschiedene Gründe geben, die einen vorzeitigen 

Verkauf erforderlich machen. Je weniger Zeit 

für einen Verkauf zur Verfügung steht, desto größer 

ist die Gefahr, unter Zeitdruck nicht den geforderten 

und vielleicht zur Darlehensablösung sogar 

benötigten Kaufpreis zu erzielen. Der Verkäufer 

einer Immobilie sollte es tunlichst vermeiden, ihm 

bekannte Risiken beim Verkauf nicht offenzulegen. 

Anderenfalls kann es teils noch Jahre später für den 

Verkäufer ein böses Erwachen geben, wenn er sich 

Regressforderungen seines Käufers ausgesetzt sieht. 

Vorfälligkeitsentschädigungen können kleinere Gewinne 

aufzehren oder übersteigen. Ein Verkauf mit 

Gewinn vor Ablauf gesetzlicher Spekulationsfristen 

führt dazu, dass ein erzielter Veräußerungsgewinn 

zu versteuern ist. 

Zusammenfassung 

Betrachtet man die vorgenannten Risiken in ihrer 

Gesamtheit, können Zweifel am Eingangssatz 

aufkommen, dass es sich bei Immobilien um eine 

Anlageform handelt, die in besonderem Maße die 

Kriterien Inflationsschutz und Wertsteigerung vereint. 

Viele der vorgenannten Risiken lassen sich mit 

überschaubarem Aufwand beherrschen. Fast überall 

stehen einschlägige Experten zur Verfügung, die 

mittels sorgfältiger Vorab-Prüfung ein Objekt oder 

ein Grundstück näher unter die Lupe nehmen oder 

eine Investition sowohl in der Errichtungs- als auch 

in der Vermietungsphase betreuen und begleiten. 

Die Risikobeschreibung soll deshalb nicht abschrecken, 

sondern wachrütteln. So unterschiedlich wie 

die verschiedenen Investitionsmöglichkeiten sind 

die verschiedenen Philosophien, die mit dem Erwerb 

einer Immobilie verbunden sein können. Genauso 

wie jede Immobilie ihre eigene Geschichte erzählen 

kann, kann auch nahezu jeder Immobilienkäufer 

„sein eigenes Lied über seine speziellen Erfahrungen 

singen“. Wer dabei wachsam und mit (eigenem 

oder „hinzugekauftem“) Sachverstand vorgeht, kann 

dann hoffentlich die Ziele, die er mit dem Immobilienkauf 

erreichen möchte, auch verwirklichen.

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