Geschlossene Immobilienfonds - WMD Brokerchannel

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Geschlossene Immobilienfonds - WMD Brokerchannel

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IMMOBILIEN

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Editorial

Liebe Leserinnen

und Leser,

immer mehr Anleger drängen auf den deutschen

Immobilienmarkt. So sucht laut einer aktuellen

Umfrage, jeder vierte Kaufinteressent aktuell

eine Immobilie als Kapitalanlage. Im Vorjahr war

es nur jeder achte. Auch professionelle Privatinvestoren,

Family Offices, Pensionskassen und

Versicherungen haben ihre Investitionen in den

risikoaversen und inflationssicheren Immobiliensektor

verstärkt, wie man den unterschiedlichsten

Statistiken und aktuellen Umfragen entnehmen

kann. International gesehen wird die Kluft zwischen

Europas Immobilienmärkten tiefer. Während

sich die Ertragsperspektiven in den nord- und

mitteleuropäischen Metropolen 2011 wieder verbessern,

fallen die Immobilienmärkte der Euro-

Krisenstaaten weiter zurück, wie aus der Studie

"Emerging Trends in Real Estate Europe 2011" der

Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft

PwC mit dem Urban Land Institute, hervor geht.

Welche Auswirkung hat dies aktuell auf angebotene

Immobilien-Produkte? Welches sind nun die

interessantesten Märkte für Wohn- oder Gewerbeimmobilien

derzeit? Wie entwickeln sich einzelne

europäische Regionen oder auch Märkte wie

EDITORIAL | IMMOBILIEN 2011

die USA, China oder Australien? Wie geht es weiter

mit offenen Immobilienfonds? Können Anleger

hier wieder Vertrauen fassen? Wie haben sich

Geschlossene Immobilienfonds bisher rentiert und

welche neuen Produkte gibt es derzeit am Markt?

Was ist besonders zu beachten bei Investitionen in

Denkmalschutzimmobilien und was hat es mit der

ersten Immobilienpolice auf sich? Was für Immobilienprofis,

Berater und freie Finanzdienstleister

noch wichtig ist?

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und Tobias Strenk

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3


IMMOBILIEN 2011 | Inhaltsverzeichnis

INDIREKTE IMMOBILIENANLAGE

6 Offene Immobilienfonds in Deutschland

8 Einen kühlen Kopf bewahren

10 Immobilienmarkt Deutschland:

Ist die Zeit reif für B-Standorte?

12 Sachwert statt Geldwert

14 Dorf in der Stadt

16 Zentrale der Deutschen Börse beispielhaft

18 Wohnimmobilien:

Investoren stehen auf Berlin

20 Holländische Immobilienfonds

22 Immobilienmarkt Österreich

24 Schweizer Immobilienmarkt

26 Perspektiven im chinesischen

Immobilienmarkt

28 Institutionelle Immobilieninvestoren

für 2011 vorsichtig optimistisch

30 US-Immobilienmarkt

32 Investieren im Land der Kängurus

34 FinanzBusinessTV Immobilienrunde

2011

42 Wohnimmobilienfonds der neuen

Generation

44 Bewegung auf dem Gewerbeimmobilienmarkt

46 Einzelhandelsimmobilien unangefochtene

Investment-Spitzenreiter im

1.Halbjahr 2011

50 Internationale Luxusmarken sehen

Deutschlands Luxusmeilen

52 Geschlossene Immobilienfonds im Inund

Ausland – Der goldene Weg des

Anlegers?!

54 Baugeldstudie: Ein Drittel schätzt

Finanzierung kompliziert ein

56 Übersicht geschlossene Immobilienfonds

in Emission

58 Deutschlands erste börsenunabhängige

und echte Immobilienpolice

DIREKTE IMMOBILIENANLAGE

62 Mit Sachwerten durch die Krise

64 Altbausanierung Leipzig

66 wmd-brokerchannel fragt nach:

Immobiliensanierung und Energiekonzepte:

Woran erkennt man eine gute

Sanierung?

FINANZIERUNG

70 Vorausschauend planen und Zinsen nutzen

72 Wohnträume mit der W&W umsetzen

74 Die Postbank setzt auf das Team

+ 4NEWS

+ SPECIALS + VIDEOS + NEWS + SPECIALS +

RECHT

78 Augen auf beim Immobilienkauf

ADVERTORIAL

29 "DFH Immobilienfonds 98

Vodafone Campus Düsseldorf"

55 Erfolgreich in Australien

77 "Optimale Baufinanzierungslösungen

-mit dem richtigen Partner"

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IMMOBILIEN 2011 | Indirekte Immobilienanlage

6

Offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds in Deutschland

Solide Produkte profitieren von Reformen

Beitrag von Klaus Speitmann,

Leiter Partnervertrieb der Commerz Real AG

Jahrzehntelang waren offene Immobilienfonds

in Deutschland ein gutes und sicheres Investment.

Bis 2005 konnte die Fondsgattung gar

damit werben, dass niemals eines ihrer Produkte ein

Jahr im Minus beendet hatte. Stabile Durchschnittsrenditen

zwischen drei und zehn Prozent und sehr

geringe Schwankungen erfreuten die Herzen insbesondere

defensiver Anleger. Dass die Erträge größtenteils

steuerfrei vereinnahmt werden können, war

(und ist) ein weiterer Pluspunkt, der zur Beliebtheit

der Vehikel beitrug. Darüber hinaus hatten sich Anfang

des Jahrtausends durch die Liberalisierung des

deutschen Investmentgesetzes und die Ausweitung

des Anlageuniversums hinsichtlich der Nutzungsarten

und Standorte die Ertragsaussichten vieler

Fonds noch einmal deutlich verbessert.

Doch seit der Finanzkrise hat das Image der Fonds

gelitten. Als sich das Marktumfeld im Herbst 2008

schlagartig verschlechterte, zogen institutionelle

Großanleger hohe Summen aus den offenen Immobilienfonds

ab. Das sorgte dafür, dass die Liquidität

bei einigen Produkten dahinschmolz und die gesetzlich

vorgeschriebene Reserve von fünf Prozent des

Fondsvermögens in Gefahr geriet.

Vor allem Fonds, in denen größtenteils institutionelle

oder semi-institutionelle Anleger investiert waren,

wurden nachhaltig destabilisiert. Die starken Mittelabflüsse

führten schließlich dazu, dass die unter

Druck geratenen Fonds keine Anteile mehr zurücknehmen

konnten, um die Liquiditätsreserven nicht

weiter zu belasten. Aufgrund dieser Schließungen

2008 und 2009 kamen viele Anleger nicht mehr an

ihr Geld heran. Weil sich die Situation bei einigen

Fonds 2010 nicht besserte, mussten diese sogar ihre

Abwicklung ankündigen. Für die Anleger der vier

von dieser Ultima Ratio betroffenen Fonds bedeutet

dies, dass nun die im Portfolio vorhandenen Immobilien

verkauft werden und der Erlös an sie ausgezahlt

wird.

Die Ereignisse der vergangenen Monate hinterlassen

zwei wesentliche Spuren. Zum einen hat sich

bei den offenen Immobilienfonds die Spreu vom

Weizen getrennt. Es zeigte sich, dass vor allem

großvolumige und breit diversifizierte Fonds zukunftsfähig

sind, die bereits lange am Markt sind

und in der Vergangenheit eine verantwortungsbewusste

und umsichtige Anlage- und Vertriebsstrategie

praktiziert haben. Sie werden vergleichsweise

moderat durch Bewertungsänderungen oder temporäre

Marktgegebenheiten getroffen. Ein starker

und klassischerweise durch Privatanleger geprägter

Vertriebshintergrund trägt dabei unzweifelhaft zu

einer erfolgreichen Weiterentwicklung bei. Denn

ist der Vertrieb breit aufgestellt, also nicht nur von

wenigen schwergewichtigen Investoren abhängig,

und zeigt er sich dementsprechend stabil, kann ein


Fonds auch in Zeiten von Marktkrisen die erforderliche

Liquidität gewährleisten.

Darüber hinaus ist deutlich geworden, dass sich

das aggressive Engagement in eher exotischen

Märkten nicht ausgezahlt

hat. Die Auswahl volatilerer

globaler Märkte korrespondierte

oftmals nicht mit den

Anforderungen der überwiegend

sicherheitsorientierten

Kunden. So ließ insbesondere

bei Fonds mit vornehmlich

globaler Ausrichtung das

Anlegerinteresse nach. Dies

limitierte zunehmend die

Gestaltungsmöglichkeiten in

der Portfoliosteuerung und

in der Immobilienakquisition.

Einhergehend mit der insgesamt stabilen Entwicklung

Europas zeigt sich, dass das Fundament erfolgreicher

offener Immobilienfonds künftig verstärkt

die westeuropäischen Märkte sein werden. Stärker

chancenorientierte Engagements außerhalb der

westeuropäischen Kernmärkte dürften eher Beimischungscharakter

haben. Insgesamt werden Berater

und Anleger die einzelnen Fonds über den Renditeaspekt

hinaus fortan wesentlich genauer auf die

Merkmale Fondsvolumen, Diversifikation und Vertriebsstruktur

hin überprüfen.

Die zweite Konsequenz aus der Krise: Der Branche

der offenen Immobilienfonds steht im Rahmen des

neuen Anlegerschutzgesetzes eine große Reform

bevor, die den Charakter der Fonds als langfristig

ausgerichtete Anlageprodukte für sicherheitsorientierte

Privatanleger stärkt. Dabei bleibt die Fungibilität

der Anteile für den überwiegenden Teil

der Anleger erhalten. Ein wesentlicher Bestandteil

ist die Regelung, dass Anleger ohne Einhaltung einer

Kündigungsfrist Anteile im Wert von maximal

30.000 Euro pro Kalenderhalbjahr zurückgeben

können. Bei höheren Beträgen ist eine einjährige

Kündigungsfrist zu beachten. Außerdem wird für

Neuanleger eine Mindesthaltedauer von zwei Jahren

eingeführt. Diese Regeln gelten spätestens von

2013 an.

Die neue Regulierung offener Immobilienfonds

dürfte für mehr Stabilität in der Branche sorgen. Für

"Die neue Regulierung

offener

Immobilienfonds

dürfte für mehr

Stabilität

in der Branche

sorgen"

Indirekte Immobilienanlage | IMMOBILIEN 2011

institutionelle Anleger hingegen werden die Fonds

tendenziell unattraktiver. Dennoch ist den Institutionellen

der Weg in die offenen Publikumsfonds nach

wie vor nicht verwehrt. Sie sollen weiterhin von den

Vorzügen offener Immobilienfonds profitieren können.

Gegen die in der Vergangenheit

weit verbreitete Unsit-

te, offene Immobilienfonds als

Geldmarktersatz zu nutzen,

wird mit der Reform wirksam

jedoch vorgegangen.

Entscheidend ist, dass sich

für alle, die von den vielfältigen

Qualitäten des offenen

Immobilienfonds überzeugt

sind, ein dauerhaft stabiles

Anlageumfeld entwickelt. Die

wettbewerbliche und regulatorische

Bereinigung ist das Eine, Vertrauen in die

Produkte das Andere. Zu Letzterem können viele

Marktteilnehmer maßgeblich beitragen: Meinungsmultiplikatoren

durch eine differenzierte Analyse

und Fondsanbieter durch ein ausgeprägtes Verantwortungsbewusstsein

im Vertrieb und Portfoliomanagement.

7


IMMOBILIEN 2011 | Indirekte Immobilienanlage

8

Offene Immobilienfonds

Einen kühlen Kopf bewahren

Beitrag von Thomas Körfgen,

Managing Director und Head of Real Estate Equities bei SEB Asset Management

Der Handel mit offenen Immobilienfonds an

der Börse offenbart einmal mehr, dass die

Lehre von effizienten Märkten ein Märchen

ist. Irrationalitäten wie bei vielen Aktien prägen

den Handel mit Fondsanteilen – vor allem mit jenen

Fonds, deren Anteilsrücknahme von den Gesellschaften

vorübergehend ausgesetzt wurde.

Der Handel beschränkt sich dabei auf die Regionalbörse

Hamburg-Hannover. Wieso, bleibt ein

spannendes Rätsel. Aber bereits dieses Faktum belegt,

dass es mit der Effizienz hapert. Sechsstellige

Beträge kommen bei Fonds zusammen, die ein milliardenschweres

Volumen verwalten. Selbst die Verbraucherschützer

äußern sich skeptisch im Hinblick

auf die Preisfeststellungen der offenen Immobilienfonds

an der Börse. Denn ob ein Fonds geschlossen

oder offen ist, hat nichts mit der Werthaltigkeit seiner

Assets zu tun.

Market Maker sind von der geltenden Liquiditäts-

und Ausführungsgarantie befreit

Die preisfeststellenden Market Maker sind von der

geltenden Liquiditäts- und Ausführungsgarantie befreit.

Trotzdem bestimmen sie den Preis, und der liegt

mitunter bis 20 Prozent unter den täglich gemeldeten

Anteilspreisen der Fondsgesellschaften. Diese

Abschläge sind nicht nachvollziehbar. Ähnliche Abschläge

hatten REITs vor gar nicht allzu langer Zeit,

die Korrektur kam bald darauf. Der Unterschied zu

den üblicherweise an den Börsen gehandelten indirekten

Immobilienanlagen ist, dass es zu Recht eine

Liquiditätsprämie für Fondsanteile geben muss, deren

Rückgabe an die Gesellschaft ausgesetzt wurde.

Die Höhe des Abschlags kann aber den liquiden

Handel wieder in Frage stellen. Zu hohe Abschläge

werden nur verzweifelte oder völlig unkundige Privatanleger

akzeptieren.

Ängste werden geschürt, die weniger auf die Werthaltigkeit

der im Fonds befindlichen Immobilien abzielen,

sondern vielmehr auf die Verfügbarkeit des

Kapitals. Berater sind auf Provisionen angewiesen

und volatilere Anlagen werden in der Regel häufiger

umgeschichtet als eine wertstabile Position im Portfolio.

Nun sollten sie aber nicht ohne Not Anleger

zu verlustreichen Verkäufen drängen, wenn sich

erstmals ein Grund dafür anbietet. Ist der Immobilienfonds

qualitativ gut, sollte der Anleger dabei

bleiben.

Offene Immobilienfonds sind eine Langfristanlage.

Und viele Kunden sind seit Jahren mit der durch

regelmäßige Ausschüttungen stabil konservativen

Wertentwicklung zufrieden. Denn öffnet die KAG

morgen wieder ihre Rücknahmen, verschwindet


auch die 20-prozentige Liquiditätsprämie. Ein Abschlag von

20 Prozent aber reißt ein fatales Loch in die Gesamtrendite.

Abschläge sind eine Kaufgelegenheit

Die Börse kann als Chance gesehen werden. Selten bietet sich

eine ähnlich offensichtliche Möglichkeit, Fondsanteile derart

günstig einzukaufen. Insbesondere langfristige Investoren können

ihren Einstiegspreis dramatisch verringern, ohne dass dies

zu Lasten des eingegangenen Risikos geht. Gerade die Fonds,

die über Jahre unter Beweis gestellt haben, dass sie eine konservative

Anlagepolitik fahren und auf hohe Einnahmen durch

qualitativ gute Mieter setzen, gerade diese Fonds sollte man

hier kaufen.

Natürlich sollte man das Underlying, also den Immobilienbestand,

prüfen. Daneben sollten Anleger prüfen, ob Investmentphilosophie

und Anlagepolitik übereinstimmen und zu der

eigenen Zielsetzung passen. Im Zuge dessen wird man konservative

Fonds entdecken, die beispielsweise die Hälfte ihres

Portfolios im soliden deutschen Gewerbeimmobilienmarkt mit

besten Objekten, erstklassigen Mietern und in Toplagen haben.

Genau das sind die Schnäppchen, bei denen ein Liquiditätsabschlag

in zweistelliger Höhe irrational ist.

Liquidität fehlt auch der Börse

Offene Immobilienfonds haben in den letzten Jahren eine hohe

Diversifikation erfahren. Produkte kamen an den Markt, die

mehr Risiken durch häufigeres Trading, höheres Leverage oder

gar Währungsspekulationen in Kauf nahmen. Einige der spekulativeren

Fonds kamen in Schieflage, weil sie zu teuer gekauft

und mit zu hohen Fremdkapitalhebeln agiert haben. Abwertungen

und gar Abwicklungen waren die Folge. Doch selbst

qualitativ hochwertige Fonds haben als Geldmarktersatz institutioneller

Investoren oder Dachfonds gelitten und konnten die

Liquiditätsabflüsse nicht ohne Schließung bewältigen, wenn sie

verbleibende Investoren schützen wollten.

Mittlerweile sehen wir anziehende Immobilienmärkte. Fonds

veräußern Immobilien wieder über deren Bewertungskurs. Im

Börsenhandel spiegelt sich diese positive Entwicklung jedoch

nicht wider, denn es gibt keinen effizienten Handel. Eventuell

ist die Liquiditätsprämie der Börse selbst geschuldet und hätten

wir einen liquideren Börsenhandel würden wir auch realistischere

Kurse sehen. Noch aber ist dies reine Spekulation. Ein

liquider Zweitmarkt für den Börsenhandel von Fondsanteilen

ist wünschenswert und notwendig. Solange es ihn aber noch

nicht gibt, gilt für alle Anleger nur eins: einen kühlen Kopf zu

bewahren.


IMMOBILIEN 2011 | Indirekte Immobilienanlage

10

Immobilienmarkt Deutschland

Ist die Zeit reif für B-Standorte?

Beitrag von Michael Ruhl,

Vorstand, Deutsche Fonds Holding AG

Die Ampeln zeigen grünes Licht

Die deutsche Wirtschaft hat Fahrt aufgenommen:

Um 1,5 Prozent ist das Bruttoinlandsprodukt

im ersten Quartal 2011 gegenüber

dem Vorquartal gewachsen. Auch auf den Immobilienmärkten

stehen die Ampeln auf Grün: Die gute

wirtschaftliche Lage in Deutschland wirkt sich positiv

auf die Büromärkte aus. Die „Big Five“ – Berlin,

Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München –

verzeichnen hohe Flächenumsätze sowie gefestigte

Spitzenmieten. Die Leerstände haben sich weitestgehend

stabilisiert. Insgesamt wurden an den fünf

Top-Standorten im ersten Halbjahr 2011 rund 1,3

Mio. Quadratmeter Bürofläche vermietet. Das ist

ein Zuwachs von etwa 13 Prozent gegenüber dem

Vorjahreszeitraum. Die Prognosen stimmen ebenfalls

optimistisch – Experten rechnen mit steigenden

Mieten und sinkende Leerstandsquoten.

Die Kehrseite der Medaille stellt Investoren allerdings

vor Herausforderungen: Die Nachfrage nach

attraktiven Objekten am deutschen Immobilienmarkt

– hiermit sind üblicherweise die fünf großen

Standorte gemeint – ist enorm. Nicht nur inländische

Investoren haben die Gunst der Stunde erkannt,

auch internationale Kunden sind am deutschen

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Markt sehr aktiv. Dies führt zu einer Wettbewerbssituation,

die die Objektpreise steigen und die mit den

Immobilien erzielbaren Renditen sinken lässt. Insbesondere

die begehrten Core-Objekte werden derzeit

kaum oder nur zu sehr hohen Preisen angeboten.

Diese hochwertigen Immobilien befinden sich in guten

Lagen von Großstädten, sind vollvermietet und

weisen eine sehr gute Mieterstruktur und -bonität

sowie langfristige Mietverträge auf. Naturgemäß ist

das Ertragsrisiko solcher Objekte während der Mietvertragslaufzeit

gering. Wenn die Immobilien dann

auch noch nachhaltig gebaut beziehungsweise saniert

sind und dies durch ein anerkanntes Zertifikat

belegt wird - beispielsweise von der Deutschen

Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen -, erhöht dies

den Wert weiter. Für potenzielle Investoren bedeutet

das allerdings, dass Investitionen mit attraktiven

Anfangsrenditen kaum noch möglich sind. Mit erstklassigen

Bürogebäuden in deutschen Großstädten

ist also immer weniger zu verdienen.

Da es der deutschen Wirtschaft derzeit gut geht,

sollten sich Investoren bundesweit umschauen, wo

höhere Renditen zu erzielen sind. Büroimmobilienkäufer

suchen immer häufiger Alternativen zu hochwertigen

Bürohäusern in bester Lage der Metropolen.

Solche Alternativen könnten Non-Core-Objekte


in Großstädten – beispielsweise mit Leerstand oder

Sanierungsstau – oder aber gute Gebäude in Regionalzentren,

sogenannten B-Standorten sein.

Großobjekte werden meist anteilig mit Eigen- und

Fremdkapital erworben. Dazu ist die Finanzierungszusage

einer Bank erforderlich. Wenn jedoch Abstriche

bei der Objektqualität wie bei Non-Core

nötig sind, spielen die Banken heutzutage meist

nicht mit. Zwar ist es nicht

mehr ganz so schwierig, eine

Fremdfinanzierung für Immobilien

dieser Größenordnung

zu bekommen wie noch vor

zwei Jahren, die Forderungen

und Prüfprozesse der Banken

sind jedoch als anspruchsvoll

zu bezeichnen.

Der Blick ins Ausland scheint

ebenfalls keine Lösung anzubieten.

In einigen noch nicht so etablierten Märkten

Osteuropas sind zwar attraktive Objekte zu haben.

Für Immobilien an deutschen B-Standorten spricht

jedoch, dass man sie meist leichter verkaufen kann

als ein sehr gutes Gebäude in Osteuropa. Das ist vor

allem eine Frage der Markttransparenz. Jones Lang

LaSalle, ein internationales Beratungsunternehmen

im Immobilienbereich, veröffentlicht alle zwei Jahre

eine Studie zur Transparenz weltweiter Immobilienmärkte,

den Commercial Real Estate Transparancy

Index. Analysiert wird beispielsweise, ob fundamentale

Marktdaten verfügbar sind und wie die

rechtlichen und behördlichen Rahmenbedingungen

ausgestaltet sind. Für die jüngste, 2010 veröffentlichte

Studie, wurden 81 internationale Märkte untersucht.

Danach gehört Deutschland zu den transparentesten

Märkten der Welt und hat die höchste

Stufe „sehr transparent“ erreicht. Unter den Top 20

ist jedoch kein osteuropäischer Markt zu finden.

Zentrale Standorte in deutschen Städten der „zweiten

Reihe“ sind dafür umso attraktiver. Bürogebäude

in Regionalzentren stellen eine echte Alternative

dar: Sie bieten bei vergleichbarer Qualität und Lage

in kleineren Städten etwa einen Prozentpunkt mehr

Rendite als in den Metropolen. Zudem ist der Leerstand

dort üblicherweise gering, denn es wird kaum

spekulativ gebaut. Investoren errichten neue Bauvorhaben

erst dann, wenn sie die Objekte vollständig

langfristig vermietet haben, da das Mieterpotenzial

begrenzt ist. Die Märkte in B-Städten gelten

Märkte in B-Städten

gelten bei

Experten als weniger

krisenanfällig und

volatil als die

der Top Five.

Indirekte Immobilienanlage | IMMOBILIEN 2011

bei Experten als weniger krisenanfällig und volatil

als die der Top Five. Die Büromärkte der Top-Standorte

sind meist stark konjunkturabhängig und unterliegen

internationalem Einfluss. Zu Boom-Zeiten

hat das Vorteile, Auswirkungen der Wirtschaftskrise

– beispielsweise hohe Sockelleerstände – kennzeichnen

jedoch zurzeit noch immer einige große

Märkte.

Befürchtungen potenzieller

Investoren, die Folgen des

demografischen Wandels an

B-Standorten könnten den

Wert einer Immobilie negativ

beeinflussen, sind in den

meisten Fällen unbegründet.

Nach neuesten Berechnungen

des Bundesinstituts für Bau-

, Stadt- und Raumforschung

wird die Bevölkerungsentwicklung

in etlichen mittelgroßen Städten positiver

verlaufen als bisher angenommen.

Immobilien-Investitionen erfordern fundierte Kenntnisse

über den Standort. Der Wettbewerb in regionalen

Märkten ist überschaubar, da Maklerhäuser

und internationale Marktbeobachter nicht, wie bei

den großen Märkten üblich, regelmäßig relevanten

Kennzahlen und Trends erfassen und veröffentlichen.

Dies schreckt große Investoren ab, B-Standorte

werden daher oft von regionalen Investoren mit

detaillierter Marktkenntnis dominiert.

Copyright by Krug Photo Atelier, Düsseldorf

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IMMOBILIEN 2011 | Indirekte Immobilienanlage

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Geschlossene Immobilienfonds

Sachwert statt Geldwert

Immobilienbeteiligungen – Die bessere Alternative

Beitrag von Alexander Betz,

Vorstandsmitglied der MPC Capital AG

Eigentlich hätten wir Grund zum Jubeln: Die

Konjunkturerholung der europäischen Wirtschaft

hält an. Der IWF erwartet für 2011 ein

Wirtschaftswachstum in Deutschland von 2,5 Prozent.

Deutschlands Exportmaschine brummt wie

kaum zuvor. Doch über dieser positiven Entwicklung

schwebt ein Damokles-Schwert: Die Krise der europäischen

Währungsunion. Griechenland, Irland,

Spanien und Portugal brauchen finanzielle Unterstützung

in Milliardenhöhe, um ihre defizitären

Haushalte vor dem Zusammenbruch zu bewahren.

Zwar sieht der Internationalen Währungsfonds (IWF)

den wirtschaftlichen Aufschwung Europas trotz der

Schuldenkrise nicht in Gefahr, betrachtet aber die

Probleme Griechenlands und anderer finanziell angeschlagener

Euro-Staaten als Konjunkturrisiko.

Viele Anleger sind verunsichert und scheuen langfristige

Entscheidungen. Doch Geld halten, dürfte

vor dem Hintergrund eines mögli-

cherweise wackelnden Euros und

steigender Inflationsraten nicht

zwangsläufig die beste Lösung

sein. Wenn der Wert des Geldes

in Gefahr ist, scheinen Sachwerte

opportun zu sein. Doch Sachwert

ist nicht gleich Sachwert. Gold

beispielsweise ist zwar eine Sache

und hat einen Handels- aber

keinen echten Nutzwert. Die Wertentwicklung von

Gold basiert auf rein spekulativer Nachfrage und

einem begrenzten Angebot. Bei Inflationsgefahr

wird Gold stark nachgefragt, fraglich ist aber wie

lange diese Nachfrage bei dauerhafter Inflation anhält.

Anders ist es mit Sachwerten, die ihren Wert vor

allem aus ihrem Nutzen ziehen. Das kann das eigene

Haus sein, dessen Baufinanzierung durch die

Inflation für den Eigentümer günstiger wird. Aber

Viele Anleger sind

verunsichert und

scheuen langfristige

Entscheidungen

auch Kapitalanlagen in Immobilien können einen

Inflationsschutz bieten. Wer kein Immobilienexperte

mit viel Freizeit ist und Auswahl und Management

der Immobilien lieber Profis überlässt, ist mit einem

Immobilienfonds gut bedient. Einen langfristigen

Schutz vor Inflationseinflüssen bieten dabei insbesondere

geschlossene Fonds, die

in langfristig vermietete oder verpachtete

Immobilien investieren,

deren Mieten laufend an den

Verbraucherpreisindex angepasst

werden.

Aber ist jetzt auch ein guter Zeitpunkt,

um Beteiligungen an Immobilien

zu zeichnen? Ja, denn

ein Blick auf die Immobilienuhr von Jones Lang

LaSalle zeigt, dass sich die Investitionsmärkte nach

der Finanzkrise wieder in einer guten Ausgangslage

befinden. Doch das Zeitfenster beginnt sich in einigen

Regionen bereits wieder zu schließen. Gerade

die von Anlegern derzeit begehrten Beteiligungsobjekte

in Deutschland mit langfristig gebundenen

Top-Mietern werden von Investoren gesucht, so dass

die Preise für die hochwertigen Objekte bereits anziehen

beziehungsweise die Spitzenrenditen leicht

nachgeben.


Gute Investitionsmöglichkeiten finden sich auch

außerhalb der Top-Lagen der Großstädte. Gerade

die regionalen Immobilienmärkte in wirtschaftlich

starken Regionen wie etwa die Metropol-Region

Nürnberg bieten weiterhin gute Investitionsmöglichkeiten.

Auch bei unseren europäischen Nachbarn bieten

sich derzeit attraktive Möglichkeiten. Die Staatsverschuldung

der Niederlande ist im europäischen Vergleich

eher gering, das Geschäftsklima verbessert

sich zusehends und die positive Wirtschaftsentwicklung

zeichnet sich auch auf den Immobilienmärkten

ab. Auch hier sind durch den Fokus auf hochwertige

Flächen an guten Standorten bereits sinkende

Spitzenrenditen zu erkennen.

Viele der aktuell angebotenen Fonds weisen noch

günstige Kaufpreisfaktoren auf. Doch für neue

Fonds wird es immer schwierig werden, geeignete

Objekte zu attraktiven Preisen zu finden. Doch es

gibt auch Alternativen zu den herkömmlichen

Fondsobjekten ohne gleich in ein gänzlich anderes

Risiko-Profil wie etwa bei Projektentwicklungen investieren

zu müssen: Als so eine Alternative etabliert

sich etwa nach angelsächsischem Vorbild der Markt

für studentisches Wohnen in Deutschland.

Die Zahl der Studierenden wächst seit einigen Jahren

kontinuierlich. Doppelte Abiturjahrgänge bis 2015,

die Abschaffung der Wehrpflicht sowie die Internationalisierung

der Studienbedingungen beschleunigen

diesen Trend erheblich. Das entsprechende

Wohnraumangebot ist jedoch bereits heute knapp.

Öffentliche Anbieter wie Studentenwerke und Kirchen

leiden unter engen finanziellen Spielräumen

und haben kaum Möglichkeiten, zu modernisieren

oder gar zu erweitern. Bundesweit existieren nur

rund 180.000 Wohnheimplätze. Den zusätzlichen

Bedarf schätzt das Deutsche Studentenwerk auf

mindestens 20.000 Plätze.

Durch die wachsende Bedeutung des Themas Bildung

auf politischer und gesellschaftlicher Ebene sowie

die steigenden Studentenzahlen und die damit

einhergehende Wohnungsknappheit, bildet sich zunehmend

ein Markt für studentisches Wohnen auf

privater Ebene heraus. Vorteile dieses Anlagetyps

sind stabile Erträge durch konjunkturunabhängige

Nachfrage, eine Diversifikation auf unterschiedliche

Top-Universitätsstandorte und höhere Sicherheit

durch eine sehr breite Mieterbasis.

Hochwertige Apartmentanlagen für Studenten,

zentral gelegen, modern möbliert mit einer transparenten

„All-In-Miete“ bieten den Studierenden

optimale Wohnbedingungen und Anlegern eine

alternative Anlagemöglichkeit zur klassischen Eigentumswohnung

bzw. zum herkömmlichen Wohnimmobilienfonds,

mit einer insgesamt höheren

Renditeerwartung und festindexierten Pachteinnahmen.

Der Generalpächter übernimmt die Instandhaltungskosten

und das Mietmanagement. Die breite

Mieterbasis sorgt für stabile Einnahmenströme.

Fazit

Indirekte Immobilienanlage | IMMOBILIEN 2011

Vor dem Hintergrund der europäischen Schuldenkrise

ist derjenige gut bedient, der jetzt auf Sach- statt

Geldwerte setzt. Insbesondere geschlossene Immobilienfonds

enthalten nicht nur einen adäquaten

Schutz vor Inflation, sondern bieten zur Zeit noch

attraktive Investitionschancen. Doch bei den klassischen

Objekten macht sich der starke Wettbewerb

immer mehr bemerkbar. Lukrative Alternativen bietet

etwa der Markt für studentisches Wohnen.

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IMMOBILIEN 2011 | Indirekte Immobilienanlage

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Geschlossene Immobilienfonds

Dorf in der Stadt

Beitrag von Angelika Kunath,

Geschäftsführerin, Fondshaus Hamburg

Unten Einzelhandel, eine Apotheke, vielleicht

noch ein Rechtsanwalt oder ein Arzt, oben

Wohnen – das klassische Geschäftshaus gilt

traditionell als Liebling der Investoren. Umso erstaunlicher

ist es, dass das Produkt des Geschäftshauses

in den vergangenen Dekaden nicht weiterentwickelt

wurde, um sich den wandelnden Marktanforderungen

anzupassen. Gerade innerstädtische

Bereiche attraktiver Mittel- und Großstädte bieten

das Potenzial, statt des klassischen Geschäftshauses

an geeigneten Standorten eine Art kleines Dorf in

der Stadt zu entwickeln. Ein Beispiel hierfür sind die

Westarkaden – ein gemischt genutztes Stadtquartier

im Westen Freiburgs – das bis Anfang 2013 fertiggestellt

sein soll. Über den geschlossenen Immobilienfonds

‚ FHH Immobilien 10 – Stadtquartier Freiburg‘

ist es dann auch privaten Anlegern möglich,

sich am Erfolg eines Stadtquartiers zu beteiligen.

Was beinhaltet dieses Dorf-Konzept konkret? Zunächst

einmal muss das klassische Geschäftshaus

großmaßstäblicher interpretiert werden als bislang.

Je nach Standort halte ich rund 10.000 Quadratmeter

Fläche im Erdgeschoss für die Untergrenze,

ab der das Konzept funktionieren kann. Dort lässt

sich ein entsprechender Mietermix aus Gastronomie

und Einkaufsmöglichkeiten darstellen, bei dem die

gewerblichen Mieter von der gegenseitigen Präsenz

profitieren. Zum Vergleich: Bei klassischen Geschäftshäusern

ist eine Größenordnung von 5.000

Quadratmetern gewerblicher Fläche bereits eher

selten. Trotz des größeren Flächenanspruchs reiht

sich das weiterentwickelte Geschäftshaus-Konzept

deutlich unterhalb des Shopping Centers ein, das

eher 20.000 Quadratmeter und mehr aufweist.

In den oberen Geschossen wird – wie beim klassischen

Geschäftshaus auch – gewohnt. Die Wohnflächen

sollten dabei zumindest einen ähnlich

großen Umfang aufweisen wie die gewerblichen

Flächen. Wünschenswert ist es, wenn der Wohnanteil

sogar noch größer ist und das Nutzungskonzept

entsprechend wesentlich prägt. In Freiburg entstehen

beispielsweise knapp 200 Wohnungen auf einer

Gesamtfläche von rund 14.000 Quadratmetern

sowie 11.000 Quadratmeter gewerbliche Flächen

für Dienstleister, Gastronomie und vor allem Einzelhandel.

In welchem konkreten Verhältnis die Nutzungen

zueinander stehen sollten, hängt aber stets

vom Kontext und der stadträumlichen Situation ab.

Für die gewerbliche Nutzung und den Wohnanteil

gilt gleichermaßen: Eine gewisse kritische Masse

muss vorhanden sein.

Damit ein großmaßstäbliches Stadtquartier gelingt,

kommt es im Wesentlichen darauf an, die Konfliktpotenziale

zwischen der Wohn- und gewerblichen

Nutzung zu minimieren. Dies fängt bei der Auswahl

der gewerblichen Nutzer an. Von einer hochwertigen

gastronomischen Einrichtung gehen naturgemäß

weniger potenzielle Störungen aus als von

einer Diskothek. Zudem müssen die Überlegungen

den ruhenden Verkehr einschließen. Parkplätze


müssen beispielsweise so gelegen sein, dass die

Wohnungsnutzer nicht durch den Lärm ankommender

und abfahrender Wagen belästigt werden.

Eine Lösungsmöglichkeit stellt je nach Situation vor

Ort eine eigene Tief- oder Hochgarage dar. Sie sollte

entsprechend so konzipiert sein, dass die Schallemissionen

möglichst wenig auf die Wohnungen

einwirken. Die Westarkaden werden sogar beides

bieten: Neben 50 Tiefgaragenstellplätzen stehen

sowohl den Anwohnern als auch den Kunden der

gewerblichen Mieter rund 710 Stellplätze im zugehörigen

Parkhaus zur Verfügung.

Wichtig sind außerdem separate Außenanlagen, die

nur für die Wohnungsmieter zugänglich sind. Für

die zukünftigen Bewohner der Westarkaden entsteht

daher im hinteren Gebäudebereich eine abgeschlossene

Wohnanlage mit Grünflächen, Ruhezonen

und Spielplätzen. Durch die Abgeschiedenheit

kann den Bewohnern ein besonders hoher Wohnkomfort

geboten werden.

Auch der Lieferverkehr und die Müllentsorgung für

die Geschäfte sind ernstzunehmende Lärmquellen.

Bei erstgenanntem Punkt bietet sich an, verschiedene

Lieferzonen einzurichten, um die Belastung

zu entzerren statt zu bündeln. Die Müllentsorgung

hingegen kann vergleichsweise einfach unterirdisch

organisiert werden, so dass hier eher keine zusätzlichen

Lärmimmissionen in Kauf genommen werden

müssen. Insgesamt gilt: Bei geschickter Planung

lassen sich die Belastungen zwar nicht gänzlich ausschließen,

aber durchaus auf ein für innerstädtische

Standorte normales Maß reduzieren.

Mit Konzepten, die Geschäfte, Wohnungen sowie

ausreichend eigene Parkplätze für die Wohn- und

gewerbliche Nutzung in einem einzigen, innerstädtischen

Gebäude vereinen, lässt sich das Prinzip des

klassischen Geschäftshauses zum Stadtquartier weiterentwickeln.

Aus städtebaulicher Sicht dürfte ein

solches Dorf in der Stadt in vielen Fällen positive Impulse

für die Stadtentwicklung setzen und zugleich

verträglicher sein als beispielsweise ein Shopping

Center. Bislang gibt es zwar erst wenige solcher

Konzepte in Deutschland. Nach meinem Kenntnisstand

sind sie aber bereits an mehreren Standorten

im Gespräch.

Standortvoraussetzungen für das Konzept des

Indirekte Immobilienanlage | IMMOBILIEN 2011

Dorfes in der Stadt sind die innerstädtische Lage

und eine gute Verkehrsanbindung, zudem muss ein

Wohnraumdefizit bestehen. Dabei sollte man sich

keinesfalls nur auf die allseits beliebten Großstädte

Hamburg, Berlin, München und Co. beschränken.

Mittlerweile zieht die Wohnungsnachfrage auch in

vielen kleineren Städten wieder an, wie beispielsweise

in Freiburg. Hier ist die Zahl der Haushalte in

den vergangenen zehn Jahren überdurchschnittlich

stark gewachsen und mit ihr natürlich auch

die Wohnungsnachfrage. Da dieser jedoch nur

ein vergleichsweise geringes Angebot gegenüber

steht, gibt es bereits heute deutliche Engpässe vor

allem in den attraktiven Innenstadtlagen. Demnach

ist es wahrscheinlich, dass die Wohnungen der

Westarkaden aufgrund ihrer zentralen Lage und

einer dennoch vergleichsweise geringen Miethöhe

auf eine hohe Nachfrage stoßen werden. Auch für

die geplanten Einzelhandelsflächen können positive

Erfolgsaussichten prognostiziert werden. Der

Einzelhandel in Freiburg profitiert einerseits von der

wachsenden Kaufkraft der Einwohner, andererseits

zieht die Stadt durch ihre Nähe zum Schwarzwald

zahlreiche Besucher an.

Am richtigen Standort stellt sich das Rendite-Risiko-Verhältnis

des Dorfes in der Stadt ähnlich dar

wie beim klassischen Geschäftshaus: Während die

Wohnnutzung in den oberen Geschossen für stabile,

risikoarme Einnahmen steht, bieten die gewerblichen

Nutzungen im Erdgeschoss die Aussicht auf

einen zusätzlichen Renditekick. Der Unterschied dabei

ist, dass ein Investment bei einem entsprechend

größeren Maßstab wie im Falle der Westarkaden

auch für institutionelle Investoren interessant wird.

Damit werden sie – gewollt oder ungewollt – auch

zu Stadtentwicklern, die zur Aufwertung deutscher

Innenstädte beitragen.

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IMMOBILIEN 2011 | Indirekte Immobilienanlage

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Geschlossene Immobilienfonds

Zentrale der Deutschen Börse beispielhaft

Hauptsache grün muss es sein…

Beitrag von Michael Wilke,

Vertriebsvorstand, SIGNA Property Funds Deutschland AG

Als die Architekten von KSP Jürgen Engel vor

drei Jahren mit den ersten Planungen für den

Neubau der Deutschen Börse in Eschborn bei

Frankfurt begannen, war von Anfang an klar: Neben

Ästhetik und Funktion sollten Ökologie, Ökonomie

und soziale Qualität im Vordergrund stehen

– auf neudeutsch also ein „Green Building“. Nach

der Fertigstellung im Herbst 2010 stand fest: Es ist

das erste deutsche „grüne“ Hochhaus, das in Sachen

hochgradiger Energieeffizienz und Umweltverträglichkeit

die höchste Kategorie nach dem amerikanischen

Zertifizierungssystem LEED erreicht hat

– den Platin Standard.

Was ist ein „grünes Gebäude“?

Laut Wikipedia wird ein Gebäude als solches bezeichnet,

dessen Ressourceneffizienz in den Bereichen

Energie, Wasser und Material erhöht ist,

während gleichzeitig die schädlichen Auswirkungen

auf Gesundheit und Umwelt reduziert sind, indem

bei Planung und Sanierung auf besonders ressourcenschonendes

Bauen Wert gelegt wird. Von diesen

Maßnahmen sind von der Anlage, der Planung und

der Konstruktion über den Betrieb, die Wartung

und die Demontage alle Bereiche des Lebenszyklus

eines Gebäudes betroffen.

Grüne Gebäude haben die Aufgabe, die Belastungen

für die Umwelt um ein deutliches Maß zu

reduzieren, denn Gebäude sind vor allem in Industrienationen

für einen hohen Verbrauch an Land, Energie

und Wasser und damit auch für Veränderung

von Luft und Erdatmosphäre verantwortlich.

Welche Materialien werden für grüne Gebäude

verwendet?

Zu den typischerweise als „grün“ bezeichneten

Baumaterialien gehören u.a. schnell nachwach-

sende Pflanzenmaterialien wie Bambus oder Stroh

aus umweltverträglich bewirtschafteten Wäldern,

Naturstein, recycelter Stein, recyceltes Metall oder

andere Produkte, die ungiftig, wiederverwertbar,

erneuerbar und/oder recycelbar sind (z.B. Trass, Linoleum,

Schafwolle, Fußbodenplatten aus Papierflocken,

gebrannte Erde, Stampferde, Ton, Leinen,

Sisal, Seegras, Kork, gekörnter Blähton, Kokosnuss,

Holzfaserplatten, Kalzium-Sandstein usw.).

Grüne Architektur reduziert aber auch die Vergeudung

von Energie, Wasser und Baustoffen. In der

Konstruktionsphase sollte es ein Ziel sein, die Menge

des Materials zu verringern, das auf der Mülldeponie

endet. Um Einflüsse auf Quellen oder

Wasseraufbereitungsanlagen zu minimieren, gibt

es mehrere Optionen: Grauwasser (Abwasser von

Geschirrspülern, Waschmaschinen usw.) kann zur

Untergrund-bewässerung oder beispielsweise für

die Toilettenspülung bzw. Autowäsche eingesetzt

werden. Regenwasserbehälter finden in ähnlicher

Weise Verwendung.

Was verbirgt sich hinter der Zertifizierung LEED?

Bei der LEED (Leadership in Energy und Environmen-


tal Design) handelt es sich um einen internationalen

Standard für grüne Gebäude. Das Green-Building

Rating System ist ein Zertifizierungsprogramm, das

eingerichtet wurde, um den grünen Bau auf der Basis

von bestimmten Kriterien zu überwachen. Gutschriften

werden in sechs Kategorien verteilt:

• Umweltverträglicher Standort

• Wassereffizienz

• Energie und Atmosphäre

• Materialien und Ressourcen

• Umweltqualität des Innenraums

• Innovation und Gestaltungsprozent

Wie Sie der hier eingefügten Zertifizierung für das

Gebäude der Deutschen Börse entnehmen können,

vergaben die Prüfer in den Kategorien „effiziente

Wassernutzung“ und „Innovationen“ die Höchstpunktzahl.

Und die 84,1 Prozent hat bislang noch

kein anderes Hochhaus in Deutschland erreicht…

Wie gingen die Architekten bei der Deutschen

Börse vor?

Die neue Unternehmenszentrale bietet heute auf

78.000 qm Bruttogrundfläche Arbeitsplätze für bis

zu 2.400 Mitarbeiter.

Stichworte Kühlung, Lüftung, Heizung

Das Atrium wird über Öffnungsklappen der Fassade

natürlich belüftet und im Sommer gekühlt. Ohne

zusätzliche mechanische Kühlung kann die Temperatur

im Bereich der Eingangshalle im Sommer auf

3 – 4 Grad unter der Außenlufttemperatur gehalten

werden. In den Aufenthaltsbereichen im Erdgeschoß

sorgt eine zusätzliche Fußbodenkühlung bei

Indirekte Immobilienanlage | IMMOBILIEN 2011

hohen Temperaturen für ein angenehmes Mikroklima

um 5 – 6 Grad unter der Außenlufttemperatur.

Im Winter konditionieren eine Fußbodenheizung

sowie beheizte Fassadenprofile den Hallenraum auf

über 17 Grad.

Stichwort Fenster

Die transparenten Flächen der einzelnen Geschosse

sind als raumhohe Kastenfenster konstruiert: Raumseitig

erhielten sie eine Dreischeibenisolierverglasung

und nach außen hin eine zusätzliche Windprallscheibe,

die den im Fassadenzwischenraum

angebrachten beweglichen Sonnenschutz aus Lamellenraffstores

vor Witterungseinflüssen schützt.

Diese Fensterkonstruktion minimiert im Winter die

Wärmeverluste und im Sommer die ungewünschten

Wärmegewinne.

Stichwort Energie- und Raumkonzept

Die Grundphilosophie des Gebäudeentwurfs vereint

zwei Aspekte: die Herstellung der bestmöglichen

Arbeitsumgebung für die Mitarbeiter und die Minimierung

des Energiebedarfs. Durch die Heiz- und

Kühlflächen im Deckenbereich wird im Winter eine

Raumtemperatur von 22 Grad und im Sommer von

maximal 26 Grad angestrebt. Im Winter macht eine

Wärmerückgewinnung 80 Prozent des Energiegehalts

der Abluft wieder für die Erwärmung der

kühlen Außenluft nutzbar. Im Sommer nutzt das

Wärmerückgewinnungssystem die Abluft zur Vorkühlung

der warmen Außenluft. Eine zusätzliche

Solaranlage deckt rund zehn Prozent des Energiebedarfs

für Warmwasser.

Außerdem verfügt „The Cube“ über zwei eigene

Blockheizkraftwerke, die rund 60 Prozent des eigenen

Strombedarfs decken. Der Einsatz von Biogas ist

in den Blockheizkraftwerken bereits vorgesehen, so

dass Strom vollständig CO2-neutral erzeugt werden

kann. Die Wärme, die bei der Stromerzeugung in

den Blockheizkraftwerken entsteht, wird zum Heizen

und Kühlen in einem Wasser-Schichtspeicher

eingelagert, wo sie temperaturgenau abgerufen

werden kann.

Der Primärenergiebedarf beträgt lediglich 150 kWh/

qm im Jahr und unterschreitet die gesetzlichen Anforderungen

der Energieeinsparverordnung von

2009 um 50%.

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IMMOBILIEN 2011 | Indirekte Immobilienanlage

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Immobilienmarkt

Wohnimmobilien:

Investoren stehen auf Berlin

Beitrag von Einar Skjerven,

Geschäftsführer der Industrifinans Real Estate GmbH

Deutschland ist anders. Während die Immobilienmärkte

anderer europäischer Länder überwiegend

vom Geschehen in den jeweiligen

Hauptstädten bestimmt werden, steht Berlin bei

Miethöhen, Flächenumsätzen und Transaktionsvolumen

häufig im Schatten von München, Hamburg

und Frankfurt. Erst in jüngster Zeit haben sich die Gewichte

auch hierzulande zugunsten der Hauptstadt

verschoben. Berlin ist inzwischen der zweitteuerste

deutsche Einzelhandelsstandort nach München und

auch im Bürosegment wartet die Spreemetropole

mit beeindruckenden Vermietungszahlen auf. Bei

Wohnimmobilien nimmt Berlin inzwischen sogar die

Spitzenposition unter den deutschen Metropolen ein.

Bei einer bei der BulwienGesaAG in Auftrag gegebenen

Studie bewerteten 92 Prozent der befragten

Investoren das Investitionsklima für Berliner Bestandswohnungen

mit positiv und sehr positiv. Im

Vergleich der sieben A-Städte (Berlin, Düsseldorf,

Frankfurt/Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart)

wird der Bestands-Investmentmarkt in Berlin

von 71 Prozent der Befragten als am attraktivsten

bewertet. Auf dem zweiten Platz folgt mit 67 Prozent

Hamburg und auf dem dritten Platz München

mit 58 Prozent. Der Berliner Wohnungsmarkt ist somit

endlich da, wo er seinem Potenzial nach schon

seit längerem hingehört. Daran ändert auch nichts,

dass Berlin beim Neubau-Investmentmarkt hinter

Hamburg, München und Frankfurt nur den vierten

Platz erreicht: Nichts desto trotz schätzen 58 Prozent

der Befragten dieses Marktsegment als attraktiv ein.

Wichtiges Plus des Berliner Wohnungsmarktes sind

die wachsende Wohnungsnachfrage durch einkommensstarke

Bevölkerungsschichten und der geringe

Wohnungsneubau. Im vergangenen Jahr wurden

in Berlin 3.794 neue Wohnungen genehmigt. Das

sind lediglich 1,1 Einheiten je 1.000 Einwohner.

Zum Vergleich: München kommt bei 5.049 geneh-

migten Wohnungen auf immerhin 3,73 Einheiten je

1.000 Einwohner. Dabei steigen die Einwohner- und

Haushaltszahl in Berlin kontinuierlich. Dem jüngsten

Wohnungsmarktbericht der Investitionsbank Berlin

zufolge wuchs die Zahl der Haushalte zwischen

2000 und 2009 um gut neun Prozent. In der Folge

geht der Wohnungsleerstand in der Bundeshauptstadt

seit Jahren zurück. Zwischen 2001 und 2010

hat sich die Leerstandrate auf zuletzt drei Prozent

halbiert. In vielen Stadtteilen liegt die Nachfrage inzwischen

deutlich über dem Angebot. Das macht

sich auch bei den Mieten bemerkbar. Im Prenzlauer

Berg beispielsweise steigen die Mietpreise derzeit in

vielen Fällen von etwa 6,50 Euro auf 8,50 Euro pro

Quadratmeter, wenn eine Wohnung neu vermietet

wird, und in Friedrichshain und Kreuzberg klettern

die Mieten in bestimmten Straßenzügen mittlerweile

von zuvor 5,90 auf 7,50 Euro.


Derartige Preissprünge waren vor einigen Jahren

noch undenkbar. Berlin wurde von Wohnungsinvestoren

gemieden, weil die Mieten zu niedrig und die

Leerstände zu hoch waren. Das bestätigt auch die

Studie von BulwienGesa. Als weiteres wichtiges Investitionshemmnis

wurde der schlecht einzuschätzende

heterogene Markt genannt (32 Prozent).

Berlin schien bislang vielen Investoren zu groß und

zu unübersichtlich. Augenblicklich ist die Dynamik

des Wandels innerhalb der Stadt allerdings für 35

Prozent der Investoren ein Grund, in Berlin tätig zu

werden. Das heißt, die raschen Verschiebungen innerhalb

des innerstädtischen Wohnungsmarktes

werden von den Investoren nicht mehr als Nachteil,

sondern zunehmend als Chance wahrgenommen.

Dabei sind die Vielzahl der Lagen mit überdurchschnittlichem

Miet- und Preiswachstum auch ein

Beleg dafür, dass die Stadt inzwischen auch als Ganzes

eine erhebliche Aufwertung erfahren hat.

Wer allerdings gezielt auf Wertsteigerungen setzt,

muss die Wachstumslagen früher erkennen als andere

Marktteilnehmer. Das ist in Berlin oft schwieriger

als es anfänglich scheint. Denn zum einen sind

die trendbestimmenden Milieus in der Hauptstadt

in permanenter Bewegung. Beinahe jährlich werden

auf der Suche nach preiswertem Wohnraum

neue Quartiere entdeckt, die sich dann rasch zu

einem Geheimtipp und in

einem weiteren Schritt zur

angesagten Wohnlage entwickeln.

Zum anderen ist es

häufig so, dass Straßen, die

tagsüber als schöne attraktive

Wohnumgebung erscheinen,

nachts zu einer beliebten

Partymeile entwickeln. Das

gilt insbesondere in den „angesagten“ Vierteln von

Friedrichshain und Kreuzberg. Im Ergebnis können

Investoren, die dort frühzeitig einkaufen, oft hohe

Renditen erwirtschaften, wenn sie das Potenzial

und die Risiken der Mikrolage richtig einschätzen.

Wer in den dynamischen Lagen Berlins nach Investitionsmöglichkeiten

sucht, sollte den Markt deshalb

über einen längeren Zeitraum beobachten, oder

sich mit einem ortskundigen Partner beraten.

Ein weiteres Plus von Berlin ist die hohe Liquidität

des Wohnungsmarktes. Im Zeitraum zwischen

2005 bis 2009 lag das Transaktionsvolumen in der

Wachsende Wohnungsnachfrage

durch

einkommensstarke

Bevölkerungsschichten

Indirekte Immobilienanlage | IMMOBILIEN 2011

Bundeshauptstadt im Mittel bei rund 3,6 Milliarden

Euro. In anderen Großstädten wie Frankfurt, Düsseldorf,

München und Hamburg wurden mit Wohnhäusern

lediglich durchschnittliche Umsätze von

290 bis 944 Millionen Euro erzielt. Vor dem Hintergrund

der aktuell größeren Nachfrage nach Wohnhäusern

und einem verschärf-

ten Wettbewerb um attraktive

Objekte ist es in Berlin somit

deutlich leichter zu einem günstigen

Abschluss zu kommen als

in anderen Städten.

Weil aber auch in der deutschen

Hauptstadt inzwischen

eine Vielzahl von Käufern unterwegs ist, sollten Investoren

ihre Ankaufskriterien möglichst genau definieren,

um bei der Akquisition möglichst rasch zu

einer Kaufentscheidung zu kommen. Ebenso empfiehlt

es sich, momentan einen Großteil der Kaufsumme

als Eigenkapital zur Verfügung zu haben.

Denn die besten Objekte werden in Berlin – wie

in anderen deutschen Großstädten – in der Regel

rasch von ortskundigen Privatanlagen identifiziert

und sind daher oft für nur kurze Zeit auf dem Markt.

Wer in einer solchen Konkurrenzsituation erst noch

bei seiner Bank einen Kredit verhandeln muss, hat

oft das Nachsehen.

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IMMOBILIEN 2011 | Indirekte Immobilienanlage

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Geschlossene Immobilienfonds

Holländische Immobilienfonds:

Das Comeback einer Assetklasse

Beitrag von Hanno Weiß,

Leiter Real Estate, Lloyd Fonds AG

Bis zum Jahr 2004 investierten deutsche Anleger

jährlich ca. 500 Milliarden Euro in Holländische

Immobilienfonds – damit war die

Assetklasse lange eines der beliebtesten Anlageprodukte.

Doch ab 2005 gingen die Platzierungszahlen

merklich zurück. Dies lag zum einen daran, dass die

Konkurrenz durch Immobilienanlagen zum Beispiel

in Asien massiv wuchs, zum anderen wurden Neuengagements

durch steigende Preise gebremst.

Doch das Comeback der altbewährten Assetklasse

ließ nicht lange auf sich warten – bereits 2008 legten

Investoren wieder vermehrt in Hollandimmobilien an

- trotz der anhaltenden Wirtschaftskrise. So konnte

noch im selben Jahr das Platzierungsvolumen verdoppelt

werden. 2009 verdreifachte sich das platzierte

Eigenkapital sogar gegenüber dem Vorjahr,

wodurch Holländische Immobilienfonds zum erfolgreichsten

Auslandsimmobilienfonds avancierten.

Diesen Titel konnte die Assetklasse auch im letzten

Jahr verteidigen, obwohl das platzierte Eigenkapital

2010 um neun Prozent von 252 Millionen Euro

(2009) auf 229 Millionen Euro zurückging.

Hollandfonds treffen den Nerv der Zeit

Holländische Immolibienfonds geben eine Antwort

auf die aktuellen Anlegerbedürfnisse.

Sicherheit und Transparenz sind heute wieder zentrale

Kriterien bei Investitionsentscheidungen. Anleger

wollen in Fonds mit konservativen Immobilien

in etablierten, starken Märkten investieren – davon

profitieren Hollandfonds.

Darüber hinaus stimmen die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen:

Die Niederlande sind aufgrund

der geografischen Lage eines der wirtschaftsstärksten

Länder in Europa. Auch die exzellente Infrastruktur,

die konsensorientierten Wirtschaftspolitik

und die geringe Staatsverschuldung sprechen für

die Niederlande als Investitionsstandort.

Neben der stabilen wirtschaftlichen Situation der

Niederlande ist auch die Struktur des Immobilienmarktes

attraktiv für deutsche Anleger: Der Immobilienmarkt

ist – nach Großbritannien – der

transparenteste in Europa. Denn übersichtliche Mitvertrags-,

Eigentums- und Grundbuchrechte bieten

Fondsanbietern transparente und sichere Grundlagen

für ihre Portfoliostrukturierung.

Aufgrund dieser guten Rahmenbedingungen entwickelt

sich in den Niederlanden das Miet- und

Kaufpreisniveau stabil. Obwohl die Kaufpreise auch

in den Niederlanden gestiegen sind, ist die Neubautätigkeit

aufgrund restriktiver Baugenehmigungen

relativ gering, was wiederum die Preise für hochwertige

moderne Immobilien steigert. Trotzdem

bewegen sich die Kaufpreise im europäischen Vergleich

auf niedrigem Niveau, wodurch für Emissionshäuser

eine attraktive Einkaufsituation entsteht.

Auch die Entwicklung der Mietpreise spricht aus Anlegersicht

für die Niederlande. Einkaufspreise sind

bekanntermaßen nur eine Variable, die zum Erfolg

eines Immobilienfonds beitragen. Daneben spielt


auch die langfristige Entwicklung der Mieten eine

wesentliche Rolle. Und auch im diesem Bereich können

die Niederlande mit guten Prognosen punkten.

Denn im Vergleich zu den Einkaufrenditen befinden

sich die Mietpreise derzeit mit durchschnittlich 140

Euro pro Quadratmeter noch auf einem niedrigen

Niveau.

Darüber hinaus sind die Niederlande auch in Hinblick

auf rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen

für Investoren attraktiv. Dazu trägt ganz

maßgeblich die günstige Besteuerung nach dem

niederländischen Box-System bei, wobei Miet- und

Pachteinnahmen pauschal eine Rendite von vier

Prozent auf das gebundene Kapital unterstellt und

das Ergebnis mit 30 Prozent besteuert wird. Der

durchschnittliche Nettoertrag liegt dadurch nur

etwa einen Prozentpunkt unter der Brutto-Rendite.

Darüber hinaus sind Erträge aus Immobilienverkäufen

sogar gänzlich steuerfrei. Zudem entfällt durch

den Wegfall des Progressionsvorbehaltes eine weitere

Belastung durch den deutschen Fiskus.

Last but not least sind die Mitverträge in den Niederlanden

in der Regel zu 100 Prozent indexiert sodass

die jährlichen Mieterhöhungen als Inflationsausgleich

vertraglich festgeschrieben sind – auch

davon profitieren geschlossene Immobilienfonds.

Ein starkes Investment mit dem „Holland Utrecht“

All diese Vorteile vereint der aktuelle Hollandfonds

der Lloyd Fonds AG „Holland Utrecht“. Mit dem

Beteiligungsangebot haben den Anlegern die Möglichkeit,

am starken niederländischen Immobilienmarkt

zu partizipieren und die systemischen Vorteile

auszuschöpfen.

Der Fonds investiert in eine Büro-Neubauimmobilie

des renommierten Architektenbüros Meyer en Van

Schooten in Utrecht. Die Stadt befindet sich in der

Randstadt, die das wirtschaftliche und kulturelle

Indirekte Immobilienanlage | IMMOBILIEN 2011

Zentrum der Niederlande darstellt. Rund 40 Prozent

der niederländischen Bevölkerung leben in diesem

Ballungsraum im Einzuggebiet von Rotterdam,

Amsterdam, Utrecht und den Haag.

Das Investitionsobjekt des „Holland Utrecht“ zeichnet

sich nicht nur durch seine exzellente Lage aus.

Das sogenannte „Green Building“ ist darüber hinaus

für mindestens zehn Jahre an eine Gesellschaft

des Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsunternehmens

Deloitte vermietet.

Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt 30,5 Millionen

Euro, 50 Prozent davon sollen durch Eigenkapital

eingeworben werden; die jährlichen

Ausschüttungen sind durchgängig mit 6 Prozent

prognostiziert.

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IMMOBILIEN 2011 | Indirekte Immobilienanlage

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Geschlossene Immobilienfonds

Immobilienmarkt Österreich:

Kleiner Nachbar mit großen Chancen

Beitrag von Torsten Doyen,

Geschäftsführer, HIH Vertriebs GmbH

Die aktuellen Turbulenzen an den Finanzmärkten

und die Diskussionen um die Zukunft von

Euro und US-Dollar mahnen: Risikostreuung

war für Anleger noch nie so wichtig wie heute. In

ein gut diversifiziertes Portfolio gehört ein breiter

Mix aus verschiedenen Anlageklassen. Für alle, die

Sicherheit suchen, sollten reale Werte, allen voran

die Immobilie, dabei eine besonders wichtige Rolle

spielen. Professionell gemanagte Immobilienfonds

sind das beste Mittel, um auch als Privatanleger von

den lukrativen und traditionell wenig mit Aktien

korrelierten Gewerbeimmobilienmärkten zu profitieren.

Traditionell greifen Investoren zur Risikodiversifikation

zu Auslandsimmobilienfonds, die auch häufig

noch ein Renditeplus versprechen, weil sie in besonders

dynamischen und aussichtsreichen Märkten

investieren. Aktuell zögern viele Anleger jedoch mit

Engagements außerhalb Deutschlands. Nach der Finanzkrise

und mitten in der Eurokrise ist dies auch

durchaus verständlich, denn Sicherheit geht vor.

Was also tun: Lieber auf dem Heimatmarkt investieren

und auf maximale Sicherheit setzen oder zur

Diversifikation und zur Renditeoptimierung einen

Auslandsimmobilienmarkt wählen? Einen interessanten

Mittelweg können die wirtschaftlich stabilen

Nachbarländer Deutschlands bieten.

Österreich zum Beispiel stellt einen noch weitgehend

weißen Fleck auf der Investorenlandkarte dar

– zu Unrecht. Der kleine Nachbar im Südosten bietet

große Chancen und gilt als Hort der Stabilität. Das

Land ist deutschsprachig, EU-Mitglied und vielen

Anlegern aus eigenen Reisen vertraut. Gemessen

am Bruttoinlandsprodukt (BIP) ist die Alpenrepublik

eines der wohlhabendsten und produktivsten Länder

in der Europäischen Union. Mit 32.800 Euro

BIP pro Kopf liegt es deutlich vor Deutschland und

Großbritannien. Im Durchschnitt der vergangenen

zehn Jahre wuchs die Wirtschaft in Österreich um

rund 1,55 Prozent pro Jahr. Zum Vergleich: Deutschland

kommt dabei nur auf einen Wert von 0,9 Prozent.

Für 2011 wird ein dynamisches Wachstum der

österreichischen Wirtschaftsleistung von 1,7 Prozent

erwartet, für das Jahr 2012 sogar 2,1 Prozent.

Damit nicht genug: Die Arbeitslosenquote ist die

niedrigste in der gesamten europäischen Union. Sie

liegt bei nur 4,4 Prozent.

Der transparente Wiener Immobilienmarkt braucht

den internationalen Vergleich ebenfalls nicht zu

scheuen. Wien ist das wirtschaftliche Zentrum des

Nachbarlandes. Die Millionenmetropole beherbergt

internationale Organisationen wie OECD und OPEC

und ist für viele global agierende Konzerne das Tor

nach Osteuropa. Im Großraum lebt mehr als ein

Viertel der österreichischen Bevölkerung. Hinsichtlich

Transaktionsvolumen rangiert der Wiener Immobilienmarkt

mit einem absoluten Wert von 1,6

Milliarden Euro im Jahr nahezu auf Augenhöhe mit

dem wichtigsten deutschen Markt Frankfurt (1,8

Milliarden Euro). Gefragt sind in Wien vor allem

hochwertige Büroflächen mit Anbindung an den öffentlichen

Personennahverkehr (ÖPNV). Wiener nutzen

traditionell die öffentlichen Verkehrsmittel sehr


intensiv. Daher legen die Unternehmen besonderes

Augenmerk auf die verkehrsgünstige Lage bei der

Auswahl von Flächen. Die Folge: Die hohe Nachfrage

führt zu stabilen bis steigenden Mieten für

Büroobjekte mit ÖPNV-Anschluss. Die Investitionsbedingungen

in Wien sind auch insgesamt ausgesprochen

gut: robuste, tendenziell leicht steigende

Spitzenmieten, eine stabile Spitzenrendite und ein

moderates Leerstandsniveau. Selbst während der

globalen Finanzkrise erwies sich der Markt als stabil

und deutlich weniger schwankungsanfällig als viele

andere europäische Metropolen.

Investoren aus Deutschland lockt zudem das attraktive

Doppelbesteuerungsabkommen. Anleger,

die in Österreich über einen geschlossenen Fonds

investieren, können die Erträge, solange diese den

jährlichen Freibetrag von 2.000 Euro nicht überschreiten,

ohne Steuern zu zahlen vereinnahmen.

Nach einer Haltedauer von zehn Jahren ist der Veräußerungsgewinn

beim Verkauf einer Immobilie

dann vollständig steuerbefreit. Gegenüber Investitionen

in Deutschland bietet dies einen spürbaren

Renditevorteil.

Die Besonderheit des Wiener Immobilienmarktes:

Internationale Investoren sind bislang noch wenig

vertreten. 94 Prozent aller Immobilieninvestments

entfielen etwa im zweiten Halbjahr 2010 auf österreichische

Investoren, berichtet das internationale

Maklerhaus CB Richard Ellis. Um angesichts des

knappen Angebots zum Zug zu kommen, sind eine

hervorragende lokale Vernetzung und eine gute

Marktkenntnis zwingend erforderlich. Ein Grund,

weshalb trotz der guten Investitionsbedingungen

bislang nur wenige Initiatoren geschlossener Beteiligungsmodelle

in Österreich aktiv sind.

Indirekte Immobilienanlage | IMMOBILIEN 2011

Die HIH Global Invest verfügt über einen guten

Marktzugang in Österreich. Ihr ist es gelungen, eine

hochattraktive Büroimmobilie in Wien für deutsche

Anleger zu sichern. Das im Jahr 2007 fertiggestellte

Gebäude weist Neubaustandard mit hoher Energieeffizienz

auf, beherbergt einen bonitätsstarken,

staatsnahen Mieter und liegt direkt an der U-Bahn-

und Busstation Zippererstraße, deren Linien direkt in

die Wiener Innenstadt führen. Der langfristige Mietvertrag

gilt noch für weitere fast zwölf Jahre und

ist voll inflationsindexiert und damit gegen Geldentwertung

geschützt. Über den neuen geschlossenen

Fonds HIH Global Invest 05 - Österreich können Privatanleger

ab einer Mindestzeichnungssumme von

15.000 Euro in diese Immobilie im stabilen und attraktiven

Wiener Immobilienmarkt investieren. Die

Auszahlungen des konservativ kalkulierten Fonds

steigen von 5,75 Prozent pro Jahr über die Laufzeit

auf 6,25 Prozent. Unter Berücksichtigung des

österreichischen Freibetrages kann der Anleger bis

zu einem Beteiligungsbetrag von 45.000 Euro diese

Auszahlungen steuerfrei vereinnahmen.

Anleger, die Wert auf Sicherheit legen und zugleich

ihr Risiko streuen wollen, sollten den Immobilienmarkt

Österreich in Betracht ziehen. Eine Investition

in das Nachbarland sorgt für Risikostreuung im

Portfolio, sichert die Vorteile eines attraktives Doppelbesteuerungsabkommens

und bietet zugleich

eine wirtschaftliche Stabilität vergleichbar mit der

Deutschlands. Außerdem ist Wien immer eine Reise

wert: Eine Kulturreise in die Donaumetropole lässt

sich elegant mit einer Visite beim Fondsobjekt verbinden.

So kann sich der Anleger jederzeit selbst einen

Eindruck vom Stand seiner Investition machen.

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IMMOBILIEN 2011 | Indirekte Immobilienanlage

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Geschlossene Immobilienfonds

Schweizer Immobilienmarkt:

Bietet ein breites Spektrum an Anlagealternativen

Beitrag von Klaus W. Bender,

Gründer und Verwaltungsratspräsident, Acron AG, Zürich

Der Schweizer Immobilienmarkt boomt. Viele

Immobiliengesellschaften konnten mit soliden

Aufwertungen glänzen. Die Berner Börse,

die einzige alternative Börse neben der SIX Swiss

Exchange in der Schweiz, hat sich als Handelsplatz

für kleinkapitalisiert Immobilienunternehmen etabliert.

Zu deren Angebot zählen auch drei Einobjektanlagen

von Acron, die die Vorteile von Immobilienfonds

oder REITs mit denjenigen von Direktanlagen

kombinieren. Sie bieten die notwendigen Informationen,

um dem Investor eine detaillierte Einschätzung

der Ertragschancen und Risiken seiner Anlage

zu erlauben und verbessern die Handelbarkeit.

Die Preise im Schweizer Immobilienmarkt steigen vor

allem bei Wohneigentum und Renditeliegenschaften

ungebremst. Die vereinzelten Stimmen, in den Regionen

Zürich und Genf, den wirtschaftlichen Zentren

der Schweiz, würden sich Immobilienblasen bilden,

finden kaum Gehör. Denn gerade in diesen Ballungsräumen

halten die Einkommen mit der Immobilienpreisentwicklung

mit und die Bautätigkeit ist intensiv.

Insgesamt wird der Immobilienboom durch die starke

Wirtschaftsleistung, die tiefe Arbeitslosigkeit und die

andauernde Zuwanderung in die Schweiz gestützt.

Diese Trends führen zu einer steigenden Nachfrage

nach Immobilien, die durch die tiefen Zinsen zusätzlich

gestützt wird. Zwar läuft die Bautätigkeit auf Hochtouren,

kann den Bedarf aber kaum decken. Gemäss

einer Studie von Wüest & Partner, ein Spezialist im Immobilien-

und Baumarkt, liegen etwa die Preise von

Büro- oder Einzelhandelsimmobilien heute deutlich

über den Niveaus vor der Finanzkrise. Allerdings kann

diese vereinfachte Diagnose nicht pauschal auf alle Immobilieninvestments

angewendet werden. Lokale und

sektorielle Unterschiede bleiben groß, womit die sorgfältige

Auswahl der Immobilien auch in der Schweiz

entscheidend bleibt.

Die Bauindustrie sowie die Immobilienaktien und

-fonds sind die Gewinner des Immobilienbooms.

Der Index Schweizer Immobilienwerte hat seit Anfang

2009 seinen Wert fast verdoppelt, während der

Schweizer Aktienmarkt nur um rund ein Viertel zulegte.

Die größten Schweizer Immobilienwerte weisen

eine Marktkapitalisierung von mehreren Milliarden

Franken auf und sind in internationalen Branchenindizes

enthalten. Internationale Investoren sind damit auf

Schweizer Immobilienaktien aufmerksam geworden.

Dem Anleger in Schweizer Immobilien bietet sich eine

Vielzahl von Anlagealternativen mit sehr unterschiedlichen

Charakteristika (Tabelle 1). Weit verbreitet und

bekannt sind Immobilienfonds und Immobiliengesellschaften

(REITs). Diese bieten dem Investor eine liquide

Beteiligung an einem diversifizierten Immobilienportfolio.

Allerdings bieten diese Anlageformen kaum die

notwendige Transparenz, um die effektiven Sach- und

Ertragswerte des Portfolios optimal einschätzen zu

können. Zudem sind die Asset Manager jederzeit frei,

dass Portfolio und damit die Risiko-Ertrags-Relationen

zu ändern. Demgegenüber verfügen Direktanlagen

über optimale Transparenz von der Finanzierung bis

zur Ausgestaltung der Mietverträge. Sie bieten gerade

in Zeiten steigender Inflationserwartungen den opti-


malen Schutz, da sich Ertragssteigerungen aufgrund

der Indexierung der Mietverträge unmittelbar auf die

Nettorendite auswirken. Hingegen sind Direktanlagen

wenig liquide und die Transaktionskosten können sehr

hoch ausfallen.

Abgrenzung der Formen von Immobilieninvestments

für Privatanleger

+ zu vergleichsweise hohen Kosten

Das Einbringen von Einzelobjekten in eine Aktiengesellschaft,

wie dies mit den Acron Helvetia Immobilienaktiengesellschaften

umgesetzt wird, bietet einen

Ausweg aus dem Dilemma. Durch dieses Modell erhalten

Immobilieninvestoren die Möglichkeit, in eine

einzelne Immobilie – ähnlich einer Direktanlage – zu

investieren. Im Gegensatz zu einer Direktanlage steht

es dem Anleger frei, lediglich eine Teilinvestition vorzunehmen

wodurch er seinen Kapitaleinsatz im Kontext

der Vermögensallokation flexibel wählen kann. Darüber

hinaus erhält der Investor mit der Aktie auch ein direktes

Mitspracherecht an Unternehmensentscheiden.

BX-notierte Immobilienunternehmen gelten als

Geheimtipp

Die Berner Börse BX Berne eXchange hat sich als idealer

Börsenplatz für kleinkapitalisiert Unternehmen aus

dem Immobiliensektor etabliert und bietet einen kostengünstigen

Handel. Die Notierung der Aktien ermöglicht

nicht nur den geregelten Handel der Aktien,

sie bietet den Investoren zusätzliche Transparenz, da

die Emittenten den mit der Notierung verbundenen

Pflichten nachgekommen müssen. Vorschriften, die es

u.a. zu beachten gilt, sind in dem Börsengesetz sowie

der Börsenverordnung, dem Obligationenrecht, dem

Kollektivanlagengesetz sowie dem Kotierungsreglement

der Berner Börse festgehalten. Dazu zählen z.B.

ein ausführlicher Jahresbericht, ad-hoc Meldepflichten

Indirekte Immobilienanlage | IMMOBILIEN 2011

oder die Publikation von Beteiligungen über 3%. Darüber

hinaus ist jederzeit der Tageskurs der an der Börse

gehandelten Aktie ermittelbar.

Seit September 2009 sind drei ACRON Immobilienunternehmen

an der BX Berne eXchange notiert und

bieten ihren Aktionären diesen Zusatznutzen. Die

Renditen der Unternehmen sind dank niedrigen Kosten,

einer optimalen Finanzstruktur und einer hohen

Ausschüttung mit mindestens 6.0% sehr attraktiv.

Entsprechend zogen die Aktien insbesondere ertragsorientierte

Anleger an, die sich bei Zeichnung der Immobilienaktien

bewusst für ein langfristiges Engagement

in den Schweizer Immobilienmarkt entschieden.

Fokus auf hochwertige Gewerbeimmobilien

Nicht alle Immobilen eignen sich jedoch für das gewählte

Modell, weshalb Acron strenge Selektionskriterien

einhält. Im Fokus stehen neue oder neuwertige

Gewerbeliegenschaften an erstklassigen Standorten

mit wenigen Mietern, die eine kostengünstige Bewirtschaftung

mit langfristigen Mietverträgen erlauben.

Dazu zählen Büroliegenschaften (Zertifizierung mindestens

MINERGIE), Hotels, Retailimmobilien und Logistikliegenschaften.

Dagegen sind Wohnimmobilien

aufgrund ihrer Grösse sowie der oft grossen Anzahl

von Mietern bei häufigen Wechseln kaum für die aktienbasierte

Beteiligung geeignet.

Portikons in Zürich,

Investitionsimmobilie der ACRON HELVETIA VII Immobilien AG

25


IMMOBILIEN 2011 | Indirekte Immobilienanlage

26

Geschlossene Immobilienfonds

Perspektiven

im chinesischen Immobilienmarkt

Beitrag von Florian Schmied,

Geschäftsführer, Euro Sino Invest GmbH

Nach einem Bericht der Unternehmensberatung

McKinsey werden in den nächsten Jahren

über 350 Millionen Chinesen vom Land in

die Städte ziehen. Für das Jahr 2030 wird in China

mit einer urbanen Bevölkerung von einer Milliarde

Menschen gerechnet. Bereits 2015 soll die Urbanisierungsrate

auf 50 Prozent ansteigen. Zum Vergleich:

In Staaten wie Südkorea und Malaysia liegt

sie bei 81 bzw. 70 Prozent. Das schafft Nachfrage

vor allem nach städtischem Wohnraum.

Dass der chinesische Wohnungsmarkt noch längst

nicht gesättigt ist, war vor einiger Zeit aus dem

Wohnbau- und Stadtentwicklungsministerium

(MoURD) zu hören. Chen Huai, Direktor des ministeriellen

Policy Research Center, wurde mit der Aussage

zitiert, dass in den nächsten 20 Jahren über die

Hälfte der bestehenden Wohnimmobilien ersetzt

werden müsse. Häuser, die vor 1999 gebaut seien,

entsprächen nicht mehr den Lebensgewohnheiten

und seien nicht auf langfristige Nutzung ausgelegt.

Das beweist den hohen Bedarf an wohnwirtschaftlich

genutzter Fläche. Und die Regierung hat ein

starkes Interesse, dass die Versorgung mit bezahlbarem

Wohnraum sichergestellt ist.

In Teilen der so genannten erstrangigen Städte wie

Peking, Shanghai oder Guangzhou herrscht ein

Preisniveau, dass sich etwa Beamte mit mittlerem

Einkommen nicht mehr leisten können. Das ist bekannt

und wird in Auslandsmedien oft als existentielle

Immobilienblase beschrieben. Dabei wird verkannt,

dass bestimmte Bezirke in den Mega-Cities

bei einkommensstarken Chinesen derart beliebt

sind, dass die Nachfrage kaum gedeckt werden

kann und die Marktpreise demnach auch nicht fallen

dürften.

Scharf hat die Regierung auf überbordende Entwicklungen

reagiert und Kampagnen zur Eindäm-

mung überzogener Preissteigerungen gestartet.

Unter anderem sehen die Programme vor, Baufinanzierungen

streng zu kontrollieren, Darlehen

für den Erwerb von Zweit- und Drittwohnungen

zu begrenzen und Anzahlungen beim Erwerb von

Zweitwohnungen heraufzusetzen. Somit hat die

Regierung im Kampf gegen partielle Blasenbildung

Maßnahmen ergriffen und Instrumente eingesetzt,

die dem Markt in den vergangenen vier Jahren gute

Leitlinien gegeben haben.

Bis 2020 wird der Anteil der erstrangigen Städte

am Immobilienmarkt bei 10 Prozent liegen, so der

internationale Immobiliendienstleister Jones Lang

LaSalle. Deshalb bieten sich in diesem Jahrzehnt

große Chancen in den zweit- und drittrangigen

Städten. Anders als erstrangige Metropolen liegen

jetzt Städte zweiten Ranges wie Shenyang im Fokus

ausländischen Kapitals, so Jones Lang LaSalle.


Shenyang – Metropole mit gesundem Wachstum

Shenyangs Vizebürgermeister Yang Yazhou präsentiert

gute Aussichten für seine Stadt. Denn: „2013

werden die nationalen Spiele in Shenyang stattfinden.“

Weiterer Wachstumsimpuls: Die im nordöstlichen

China gelegene Stadt ist als besonders

geförderte Sonderwirtschaftszone ausgewiesen.

Solche Informationen wirken sich auf Wirtschaft,

Infrastruktur und Immobilienmarkt in der Regel sehr

positiv aus.

Das Potenzial der Stadt lässt sich

auch in der im ersten Quartal

2011 herausgegebenen Studie

des internationalen Immobiliendienstleistungsunternehmens

CB Richard Ellis nachlesen. Danach

liegt der durchschnittliche

Kaufpreis für den Quadratmeter

Wohnraum im hochwertigen

Segment in Shenyang mit nur 9.359 Renminbi oder

rund 1.030 Euro am unteren Ende der Skala der 15

wichtigsten Städte Chinas.

Nachdem die Einkommen in Shenyang von 2000

bis 2008 um durchschnittlich 14 Prozent jährlich

gestiegen sind, aber die Kaufpreise in diesem Zeitraum

nur einen Anstieg von sieben Prozent jährlich

verzeichneten, ist ein moderater Zuwachs der

Wohnungspreise auf ein gesundes Maß zu erwarten.

Zum Vergleich: In der erstrangigen Hauptstadt

Peking liegt der Durchschnittsquadratmeterpreis

sechsmal höher als in Shenyang. Für die recht stabi-

Chinesischer

Wohnungsmarkt

noch längst

nicht gesättigt

Indirekte Immobilienanlage | IMMOBILIEN 2011

le Preisentwicklung in Shenyang spricht auch, dass

hier das Verhältnis von Miete zu Verkaufspreis deutlich

günstiger ist als in den anderen analysierten chinesischen

Metropolen.

Das Beispiel Shenyang steht sicherlich auch für andere,

vergleichbar gute Standorte. Solche Standorte

sind es, die Euro Sino Invest (ESI) mit ihren Teams

vor Ort für eigene Projekte ausfindig macht und

analysiert, um anschließend Wohnimmobilien zu

planen, bauen und zu verkaufen.

Im Rahmen einer derartigen

Markt- und Standortanalyse entschied

ESI sich für Shenyang, eine

Stadt mit deutlichem Wachstumspotenzial

– siehe oben. In Shenyang

mit seinen 7,2 Millionen

Einwohnern (und zusätzlich

13 Millionen im Großraum)

entwickelt ESI jetzt mit dem erfahrenen Joint-Venture-Partner

Wan Heng, einem staatlichen Unternehmen,

das Wohnbauprojekt „Noble Mansion“.

ESI legt besonderen Wert darauf, dass mit deutscher

Qualität gebaut wird. Zwei Beispiele: ThyssenKrupp

liefert Aufzüge und Bosch Sicherheitssysteme. Das

Design wurde bewusst europäisch gehalten, um

den Wünschen der chinesischen Mittelschicht zu

entsprechen. Verantwortlich für das Design zeichnet

das international tätige Architekturbüro Progetto

CMR aus Mailand, das in China bereits zahlreiche

Preise und Auszeichnungen für seine Arbeit gewonnen

hat.

27


IMMOBILIEN 2011 | Indirekte Immobilienanlage

28

Geschlossene Immobilienfonds

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die nachhaltige und

energiesparende Bauweise. Das ist ein Aspekt, der

gerade in China besonderen Anklang bei den Regierungsstellen

findet. So sind die Regenwasseraufbereitung

und die Nutzung von Geothermie einige

der modernen umweltbewussten Maßnahmen für

das Vorhaben „Noble Mansion“ (ein Projekt für den

in 2010 platzierten Beteiligungsfonds ESI China 1).

Damit setzt ESI in China auch in ökologischer Sicht

neue Standards.

Institutionelle Immobilieninvestoren

für 2011 vorsichtig optimistisch

Institutionelle Anleger, die in die Assetklasse Immobilien

investieren, schätzen, dass sich im laufenden

Geschäftsjahr in Deutschland mit Immobilien

ein Total Return von 4,6 % bis 5,2% erzielen

lässt. Innerhalb dieser Bandbreit lag die Schätzung

von der Hälfte aller Befragten. Vereinzelt wurden

sogar Renditen bis 6,8% prognostiziert. Die niedrigste

Erwartung lag bei 2,7%. Das ergab eine

Stichprobenbefragung der IPD Investment Property

Databank GmbH (IPD), Wiesbaden, die aktuell

unter 130 Marktteilnehmern durchgeführt wurde.

Die jährliche Befragung der deutschen institutionellen

Investoren wird von IPD bereits zum fünften

Mal durchgeführt. Die Abweichung in den Vorjahren

zwischen der Prognose und dem tatsächlichen

DIX-Ergebnis von 4,2% bewegten sich zwischen

0,2%-Punkten und 1,3%-Punkten. "Die über-

Euro Sino Invest versteht sich als Unternehmen mit

ganzheitlichem Ansatz. Es verbindet Aktivitäten

als Emissionshaus (momentan werden Anteile am

Fonds ESI China 2 angeboten), Asset Manager und

Projektentwickler in einem Unternehmen. Damit

lassen sich deutliche Vorteile beispielsweise bei der

Ersteigerung der Immobilienrechte ebenso wie bei

der Beschaffung von Baumaterialien erzielen. In

der eigenen Projektentwicklungsgesellschaft sind

30 Ingenieure, Architekten etc. direkt am Projektstandort

in Shenyang vertreten und gewährleisten

die Projektführung und -kontrolle am kurzen Zügel.

Darüber hinaus sind in Peking rund 20 qualifizierte

ESI-Mitarbeiter tätig.

wiegend realistischen Einschätzungen der Marktteilnehmer

zum Renditepotenzial des deutschen

Immobilienmarktes stellen mittlerweile einen zuverlässigen

Indikator dafür dar, ob die Branche mit positiven

oder negativen Entwicklungen rechnet", so

IPD-Geschäftsführer Dr. Daniel Piazolo.

Der Total Return besteht aus zwei Komponenten:

der Netto-Cash-Flow-Rendite, für die 2010 ein Wert

von 5,1% ermittelt wurde, und der Wertänderungsrendite,

die im vergangenen Jahr bei -0,8% lag.

"Mit einer Prognose von 4,8% für 2011 zeigen die

Marktteilnehmer einen vorsichtigen Optimismus.

Denn de facto erwartet die Immobilienbranche

weder deutliche Wertsteigerungen noch Wertverluste",

führt Daniel Piazolo weiter aus.


Advertorial | IMMOBILIEN 2011

29


IMMOBILIEN 2011 | Indirekte Immobilienanlage

30

Geschlossene Immobilienfonds

US-Immobilienmarkt:

Schnelle Erholung für Ostküsten-Staaten

Interview mit Wolfgang J. Kunz,

Vertriebsdirektor, DNL Investmentagentur für US-Immobilien e.K.

Herr Kunz, Sie offerieren Immobilienfonds in den

USA. Was sagen Sie zu den Schlagzeilen der vergangenen

Tage wie‚ USA ist abgebrannt…gigantische

Schuldenberge….extreme Staatsverschuldung

in Amerika… Sind die USA ähnlich pleite wie

Griechenland?

EINDEUTIG NEIN. Wäre Amerika pleite, würden

kaum große Unternehmen wie Volkswagen, Daimler

Benz, wie BMW und viele mittelständische Unternehmen

nach Amerika gehen.

Wie ich Griechenland mit Deutschland nicht vergleichen

kann, muss ich auch in den USA differenzieren.

So kann man z.B. Kalifornien nicht mit uns in

Georgia vergleichen.

Beachten Sie hierbei bitte auch, dass die USA ein

sehr hohes Potenzial an wirtschaftlicher Erholung

haben. So könnte z.B., das Haushaltsdefizit innerhalb

weniger Jahre komplett abgebaut sein, wenn

sich der Verteidigungsetat um nur 30 % reduzieren

würde. Alleine durch den Fortfall des Einsatzes im

Irak würden die USA jährlich ca. 500 Milliarden USD

einsparen.

Wo machen Sie denn besonders eine Erholung fest?

In den Ostküsten-Staaten – vor allem im Süd - Osten

der USA. Dort ist TSO mit seinem Firmensitz in

Atlanta traditionell gut vernetzt und investiert. Der

Bundesstaat Georgia zählt zu den fünf Staaten die

Ihr Kredit-Rating „AAA“ auch während des konjunkturellen

Abschwungs beibehalten werden. Dies

sowie die hohe Lebensqualität und die günstigen

Lebenshaltungskosten führen dazu, dass viele nationale

und internationale Unternehmen sich hier

ansiedeln.

Vor einigen Monaten erst hat die Firma NCR, der

größte Geldautomatenhersteller Amerikas, ihren

Firmensitz von Ohio nach Atlanta verlegt und dort

ca. 3500 neue Arbeitsplätze geschaffen.

Wie unterscheidet sich der Süd-Osten der USA vom

Rest der USA?

Wie bereits erwähnt, durch die günstigeren und

besseren Lebensbedingungen. Die Krise ist im Südosten

relativ moderat verlaufen, und der Zuzug an

hochqualifizierten Arbeitskräften und die Ansiedlung

neuer Unternehmen haben zu einer schnellen

Erholung geführt.

Sie haben durchplatziert, auch in der Krise. Sind allerdings

mit dem aktuellen Fonds TSO-DSL Fonds Nr.

3 seit geraumer Zeit am Markt. Es ist eine Art halb

Blindpool. Wie kommt so etwas in diesen Zeiten

beim Anleger an?

Ja, wir haben während der Krise durchplatziert, weil

unsere Anleger vierteljährliche Ausschüttungen erhielten

und da wir nur in ertragbringende Immobilien

investiert haben. Wir haben sogar von der Krise

partizipiert – statt den normalen Preisabschlägen

von ca. 30 % konnten wir mit Preisabschlägen von


is zu 70% für unsere Anleger einkaufen. Wir sind

seit geraumer Zeit auf dem Markt, weil wir nicht in

ein großes Investment sondern in viele verschiedene

Immobilien investiert haben. Seit einiger Zeit sind

wir auch kein Blindpool mehr und unsere Investoren

wissen heute, an welchen Immobilien sie beteiligt sind.

Die Erfahrung der vergangenen Jahre zeigt, dass der

Anleger es doch scheut sein Geld in einen Blindpool

zu investieren. Inwieweit ist Ihr aktueller Fonds, der

Fonds Nr. 3 denn tatsächlich inzwischen investiert?

Die Anleger haben nur anfangs in ein Teil Blindpool

investiert, da im Emissionsprospekt drei konkrete

Objekte beschrieben wurden.

Aktuell ist TSO-DNL Fund III in neun Gewerbeimmobilien

investiert. Da der Funds Ende September

geschlossen wird investieren die Anleger aktuell in

ein LEED-Gold-Bürogebäude im Herzen Atlantas, da

die Anleger hierüber bereits Detail Informationen

erhielten investieren sie also auch bei dieser Immobilie

nicht mehr in einen Blindpool.

In Europa ist inzwischen jeder Neubau gleichzeitig

auch ein Nachhaltiges Gebäude, Green Building.

Wie wichtig ist das Thema in den USA?

Dieses Thema ist sehr wichtig – in den USA wurden

die Qualifizierungen der verschiedenen Qualifizierungszertifikate

eingeführt. Sowohl die Eigentümer

dieser Immobilie als auch die Mieter profitieren von

der Nachhaltigkeit.

Indirekte Immobilienanlage | IMMOBILIEN 2011

Was hat der Anleger davon, dass der Fonds sich an

solch einer Immobilie beteiligt. Und was haben die

Mieter davon, wenn sie in solch einer Immobilie sitzen?

Die Anleger haben eine wesentlich hochwertigere

Immobilie, die beim Wiederverkauf im Durchschnitt

ca. 16 % mehr Verkaufsgewinn erzielen. Außerdem

erzielen Investoren höherer Renditen und haben

den Vorteil, dass die Mieter bereit sind, langfristige

Mietverträge zu akzeptieren.

Obwohl die Mieter höhere Nettomieten zahlen, sparen

sie durch die wesentlich geringeren Nebenkosten

effektiv.

Aktuell kauft TSO für den TSO – DNL Fund III eine

solche Leed-Gold-Immobilie in Atlanta ein.

Das Video zum Gotzi`s FOND-Check mit Herrn Kunz

sehen Sie unter: www.wmd-brokerchannel.de

Bitte klicken Sie auf den Button!

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31


IMMOBILIEN 2011 | Indirekte Immobilienanlage

32

Geschlossene Immobilienfonds

Investieren im Land der Kängurus

Beitrag von Andreas Heibrock

Mitglied der Geschäftsleitung Real I.S. AG

Stabilität und Sicherheit gehören für Investoren

zu den wichtigsten Gründen für Immobilieninvestitionen.

Da diese Eigenschaften meist dem

Naheliegenden und Altbekannten zugeschrieben

werden, fokussieren sich hiesige Investoren insbesondere

auf Deutschland und investieren allenfalls

noch in Europa oder den USA. In puncto Stabilität

ist dies jedoch nicht automatisch die beste Wahl. So

bietet beispielsweise auch Australien ein höhes Maß

an Stabilität – und zwar in mehrerlei Hinsicht.

Australien ist ein dynamischer Wachstumsraum. Für

2011 wird ein Anstieg des Bruttoinlandsprodukts

um 3,6 Prozent erwartet, und auch für die folgenden

Jahre gehen Experten von einem jährlichen

Wirtschaftswachstum von bis zu vier Prozent aus.

Bereits seit dem Jahr 1992 ist das Bruttoinlandsprodukt

stetig gegenüber dem Vorjahr gewachsen.

Zwar fiel das Wachstum während der weltweiten

Finanz- und Wirtschaftskrise mit

1,2 Prozent im Jahr 2009 ver-

glichen mit dem langjährigen

Durchschnittswert relativ gering

aus. Dennoch zählt Australien

damit immerhin zu einer der

wenigen hoch entwickelten Industrienationen,

die in diesem

Jahr überhaupt gewachsen sind.

Dies ist insbesondere auf das

stabile Bankensystem, aber auch auf wirtschaftspolitische

Maßnahmen und die soliden Staatsfinanzen

zurückzuführen. So hat Australien, gemessen am

Bruttoinlandsprodukt, mit etwa 20 Prozent eine

sehr viel geringere Verschuldungsquote als andere

OECD-Nationen. In Deutschland liegt sie beispielsweise

bei über 80 Prozent, in den USA bei knapp

100 Prozent .

Darüber hinaus profitiert Australien von seinen hohen

Rohstoffaufkommen. Sowohl bei Eisenerz als

auch den Industriemetallen Titan, Lithium, Gold

und Aluminium ist das Land einer der weltweit füh-

Australien

ist ein

dynamischer

Wachstumsraum

renden Produzenten und seit Mitte der 80er Jahre

zudem weltweit größter Exporteur von Steinkohle.

Insgesamt hat sich die australische Wirtschaft im

Vergleich mit den meisten anderen OECD-Staaten

seit dem Ausbruch der Finanzkrise somit deutlich

besser entwickelt.

Auch der Arbeitsmarkt hat die

Krise relativ unbeschadet überstanden.

Zwar ist die Arbeitslosenquote

im Zuge der Krise

um zwei Prozentpunkte angestiegen,

verglichen mit anderen

Nationen lag sie allerdings mit

knappen sechs Prozent noch

immer auf einem sehr niedrigen

Niveau. Für das Jahr 2011 wird für Australien eine

Quote von 4,9 Prozent prognostiziert. Damit ist die

Arbeitslosigkeit deutlich geringer als in den meisten

OECD Staaten. Auch dem australischen Bildungssystem

wird vom World Economic Forum im Ländervergleich

eine hohe Wettbewerbsfähigkeit zugeschrieben,

was eine Grundlage für die Sicherung

des zukünftigen Wohlstands ist.

In Australien wächst jedoch nicht nur die Wirtschaftsleistung,

sondern – im Gegensatz zu Deutschland

– auch die Bevölkerung. Seit 1990 ist die Bevölke-


ungszahl kontinuierlich gestiegen und liegt derzeit

bei 22,3 Millionen. Im Schnitt beträgt das Wachstum

etwa 1,5 Prozent pro Jahr und wird Prognosen

zufolge auch in Zukunft weiter anhalten.

Die wachsende Wirtschaft und Bevölkerung Australiens,

von der insbesondere

die Großstädte profitieren, bieten

gute Voraussetzungen für

Immobilieninvestitionen. Aber

auch der Immobilienmarkt selbst

bietet gute Gründe für den Erwerb

australischer Immobilien,

denn er ist zum Beispiel laut dem

aktuellen Immobilien-Transparenzindex

von Jones Lang LaSalle

der transparenteste der Welt.

Für ausländische Investoren

bedeutet dies, dass sie die gleichen Marktbedingungen

wie lokale Investoren vorfinden und ihnen

verlässliche Markt- und Finanzinformationen und

klare Vorgaben zu Steuern und behördlichen Regu-

lierungen in einem Markt zur Verfügung stehen, der

sich durch eine hohe Expertise der Marktteilnehmer

auszeichnet.

Zudem zeichnet sich der australische Büromarkt aktuell

durch ein geringes Flächenangebot bei einer

gleichzeitig regen Nachfrage aus. Die landesweite

Leerstandsrate in den Geschäftszentren liegt derzeit

unter dem langjährigen Durchschnitt. Für Investoren

bedeutet dies steigende Mieten und Preise So rechnen

Marktexperten beispielsweise für Adelaide damit,

dass die Leerstandsraten im Teilmarkt „Core“

im laufenden Jahr auf rund 6,4 Prozent zurückgehen

werden. Grund dafür ist vor allem das faktisch

nicht vorhandene Angebot an neuen A-Grade-Flächen

in den nächsten 18 Monaten. Denn im Rah-

Vieles spricht dafür,

dass Australien

auch künftig

attraktive

Investmentchancen

bietet

Indirekte Immobilienanlage | IMMOBILIEN 2011

men der Finanzkrise wurde die Neubauaktivität in

Adelaide stark zurückgefahren. In den kommenden

Jahren wird dies zu einem entsprechenden Mangel

an zusätzlichen qualitativ hochwertigen Flächen,

insbesondere im Teilmarkt „Core“, führen und die

Mieten und Preise der wenigen

verfügbaren Flächen anheben.

Australische Mietverträge enthalten

üblicherweise fest fixierte

jährliche Mietanpassungen, in

der Regel um zwischen drei und

vier Prozent. Bei längerfristigen

Mietverträgen sind häufig,

neben den festen Mietanpassungen,

in mehrjährigen Abständen

auch Anpassungen an

die Marktmiete vereinbart. Wird beispielsweise eine

jährliche fixe Mietsteigerung von 3,5 Prozent vereinbart,

so würde sich der Mietertrag bei einer Laufzeit

von zehn Jahren um über 40 Prozent erhöhen.

Vieles spricht dafür, dass Australien auch künftig

attraktive Investmentchancen bietet. Das Potenzial

des Immobilienmarkts, der von dem wirtschaftlichen

und demografischen Wachstum des Landes, hoher

Transparenz und guter Nachfrage nach hochwertigen

Gebäuden in den Geschäftszentren profitiert,

zieht bereits immer mehr internationale Investoren

an. Auch wenn der australische Markt hierzulande

momentan noch nicht im üblichen Investitionsfokus

liegt, so ist damit zu rechnen, dass er in der Zukunft auch

bei deutschen Investoren zunehmend Interesse findet.

33


IMMOBILIEN 2011 | Indirekte Immobilienanlage

34

Geschlossene Immobilienfonds

FinanzBusinessTV Immobilienrunde 2011:

Alexander Betz Michael Ruhl Andreas Heibrock Markus Gotzi

Geschlossene Immobilienfonds:

Welche neuen Konzepte machen Sinn?

Immobilienfonds zählen auch im ersten Halbjahr

2011 zu den Gewinnern der geschlossenen Beteiligungsmodelle.

Neu ist allerdings die Bandbreite

der Angebote. Es sind nicht mehr nur vor

allem Single-Tenant-Objekte mit einem einzigen

solventen Mieter, sondern zunehmend Immobilien

mit vielen verschiedenen Nutzern. Und auch Fonds

mit Immobilien im Ausland bekommen wieder ihre

Chance. Über Standorte, Konzepte und Märkte geschlossener

Immobilienfonds diskutieren mit Moderator

und Fachjournalist Markus Gotzi, Andreas

Heibrock, Mitglied der Geschäftsleitung, Real I.S.,

Michael Ruhl, Vorstand, Deutsche Fonds Holding AG

und Alexander Betz, Vorstand MPC Capital AG:

Markus Gotzi: Wir haben es eingangs gehört,

Immobilienfonds zählen zu den eher gefragteren

Angeboten Geschlossener Fonds, wobei sich eben

das Angebot geändert hat. Die Bandbreite hat sich

geändert. Es ist nicht mehr nur die Single-Tenant-

Immobilie mit nur einem einzigen Mieter. Herr Heibrock,

Sie haben jetzt gerade einen Fonds im Vertrieb

mit sehr vielen Mietern, einem Einzelhandelsobjekt

in Hamburg. Kommt dieses Konzept am Markt an?

Andreas Heibrock: Das Konzept kommt im Moment

sehr gut an, was überwiegend damit zusammenhängt,

wie Sie eben schon erwähnten, dass

sehr viele Büroimmobilien am Markt waren, sowohl

im In- wie auch im Ausland. Und insofern ist allein

aus Allokationsgesichtspunkten heraus, der Anleger

im Moment wieder dabei, sich auch mit Einzelhandelsimmobilien

zu beschäftigen. Da passt ein solches

wie von ECE gemanagtes Center sicherlich gut

in viele Portfolios hinein.

Markus Gotzi: Herr Ruhl, Sie sind ein Vertreter der

Anbieter, die noch auf große Objekte mit einem

einzigen Mieter setzen. Aktuell platziert DFH den

Vodafone-Fonds in Düsseldorf. Wie stellt sich die Situation

bei Ihnen dar am Markt?

Michael Ruhl: Also wir können eigentlich sehr

zufrieden sein mit den ersten Wochen der Platzierungszeit.

Es ist überraschend viel was wir einsammeln

konnten. Dies hängt sicherlich auch daran,

dass wir zwar einen Single-Tenant-Mieter haben,


aber mit 20 Jahren Mietvertragszeit auch ein großes

Alleinstellungsmerkmal besitzen, was so im Markt

nicht oft vorzufinden ist. Dies stellt für viele Anleger

einen wichtigen Sicherheitsaspekt dar.

Markus Gotzi: Die Ausschüttungen liegen unterhalb

von 6% p.a. bei Ihnen. Ist das für den Absatz

hinderlich?

Michael Ruhl: Nein, wir merken das nicht. Ich glaube

das Thema Rendite steht nicht mehr so im Vordergrund

wie es unlängst, vor ein bis zwei Jahren

noch war. Das Thema Sicherheit beim Anleger steht

ganz klar vor der Rendite und mittlerweile weiß

auch jeder, dass eine gute Core-Immobilie kaum

mit 6% darzustellen ist. Außer ich nehme einen höheren

FK-Hebel in die Finanzierung oder versuche

es mit anderen Dingen die Kalkulation etwas zu

modifizieren.

Markus Gotzi: Können Sie das bestätigen, Herr

Betz? Bei Ihnen gibt es, glaube ich, keinen Fonds

der weniger als 6% Ausschüttung prognostiziert.

Alexander Betz: Ja, das ist richtig, ich kann insoweit

schon bestätigen, dass die Sicherheit, die Qualität

der Immobilie und vor allem auch des Mieters im

Vordergrund stehen. Trotzdem sagen wir von MPC

Capital, wenn es irgend geht, sollte die Verzinsung

natürlich auch der, einer unternehmerischen Beteiligung

gerecht werden. Wir versuchen nach wie vor

daran festzuhalten, 6% anfänglicher Auszahlung,

ohne die typischen Tricks, also ohne dass es aus der

Liquiditätsreserve kommt und ohne Tilgungsaussetzung

oder ohne das Agio, durchzuhalten. Aber ich

räume ein, dass es natürlich zunehmend schwieriger

wird, hochwertige Immobilien mit dieser höheren

Verzinsung auch anbinden zu können.

Indirekte Immobilienanlage | IMMOBILIEN 2011

Markus Gotzi: Wir wollen auch über Standorte

sprechen. Sie scheinen sich in die Metropolregion

Nürnberg verliebt zu haben. Viele Ihrer Fonds sind

dort lokalisiert. Woran liegt das?

Alexander Betz: Ja, also zunächst einmal wäre

festzuhalten, warum gerade in Deutschland? MPC

Capital hat bisher 317 Immobilien initiiert und das

in 9 verschiedenen Ländern. Wir sind nach wie vor,

und das etwa seit der Finanzmarktkrise, der Ansicht,

dass gerade Immobilien in Deutschland von

den Anlegern und Vertriebspartnern als heimische

Produkte besonders geschätzt werden. Ein weiterer

Aspekt ist - wo bekommt man denn noch eine adäquate

Verzinsung wie z.B. 6% p.a.? Dann sind besonders

regionale Märkte sehr interessant, wie der

Markt Nürnberg/Erlangen, der als Metropolregion

in Bayern extrem gute Rahmendaten aufweist und

gleichzeitig noch lukrative Renditechancen bietet.

Und so kommt es, dass wir immer wieder in dieser,

aber auch in anderen Regionen investieren, wo wir

glauben, dass Rendite und Stabilität in einem attraktiven

Verhältnis zu einander stehen.

Markus Gotzi: Herr Heibrock, bei Ihnen steht Hamburg

zurzeit im Vordergrund. Sie haben nicht nur

die Hamburger Meile sondern auch ein Büroobjekt

in Hamburg im Angebot.

Andreas Heibrock: Das ist so. Wir haben einen

Fonds jetzt gerade geschlossen, der zwei Büroimmobilien

in seinem Portfolio hatte. Beginnen jetzt

gerade mit der Platzierung der Hamburger Meile.

Unabhängig von Standorten, wie Nürnberg, Hamburg,

Berlin oder München, spielt eine große Rolle

für den Anleger, dass er sein Vermögen in geschlossene

Beteiligungen entsprechend breit streut. Und

damit ist er wirklich, da bin ich der festen Überzeu-

35


IMMOBILIEN 2011 | Indirekte Immobilienanlage

36

Geschlossene Immobilienfonds

gung, auf der ganz sicheren Seite. Obwohl wir in

unserem Kerngeschäft überwiegend Immobilien anbieten,

aber auch Flugzeugbeteiligungen offerieren,

empfehlen wir unseren Anlegern trotzdem auch

einen Blick auf die regenerativen Energien oder Private

Equity zu werfen, weil das der gesamten Branche

auch gut tut. Ein Anleger der breit gestreut ist

in seinen Anlageformen, wird nie in eine Situation

kommen, wo plötzlich nichts mehr funktioniert.

Schließlich sprechen wir über unternehmerische Beteiligungen,

d.h. das Risiko besteht natürlich, dass

sich Dinge nicht so entwickeln wie geplant.

Markus Gotzi: Sie haben sich zum Australienexperten

gemausert. Aktuell ist der 7. Fonds im Vertrieb.

Ist Australien für den Anleger nicht viel zu weit weg

um auch nur einen gewissen Überblick über das Investment

dort zu haben?

Andreas Heibrock: Wenn ich dem folge was Herr

Betz eben gesagt hat, dass der Anleger natürlich

aufgrund seines Sicherheitsbedürfnisses am liebsten

dort investiert, wo er die Dinge sehen kann,

wo er spüren kann ob es funktioniert, ist Australien

erst einmal kein guter Standort, da Minimum 20

Stunden Flugzeit zwischen dem Anleger und dem

Investment liegen. Es ist aber, aus anderer Sicht, ein

hervorragender Standort, denn wir haben ja nicht

so viele Länder in der Welt, ich behaupte wir haben

überhaupt gar kein weiteres hochentwickeltes Land

in der Welt, das z.B. die gesamten Turbulenzen um

die Finanzmärkte mit einem positiven Wirtschaftswachstum

abgeschlossen hat. Es hat kein Jahr, auch

in diesen schwierigen, zurückliegenden Jahren, in

Australien gegeben, wo es zu einer Rezession gekommen

ist. Die Arbeitslosigkeit liegt in Australien

mittlerweile unter 5%, also fast eine Vollbeschäftigung!

Der Immobilienmarkt ist absolut transparent.

Es gibt neben Canada und Australien keine transparenteren

Immobilienmärkte weltweit. Als Investor

erzielt man fest vereinbarte Mietsteigerungen pro

Jahr zwischen 3 und 4%. Das findet man in der

Regel auch weltweit nirgendwo. Und man hat eine

ähnliche Situation wie in Deutschland, wo es eine

Handvoll Topstandorte gibt, in die man investiert.

Aufgrund der steuerlichen Situation in Australien

kann der Anleger zwischen 6 und 7% Ausschüttung

pro Jahr nach Steuern erzielen. Und das ist für viele,

die stabilen Rahmenbedingungen plus die doch sehr

gute Rendite bei den Beteiligungen, ein Grund um

doch einmal etwas weiter weg von Deutschland zu

gehen und in Australien zu investieren.

Markus Gotzi: Wenn Sie so etwas hören Herr Ruhl,

6-7%, macht Ihnen das nicht ein bisschen Bange,

wenn Sie es mit Ihrem Fonds vergleichen?

Michael Ruhl: Nein, das macht mir keine Bange,

denn man muss ja sehen, dass ein Investment in

Australien in einer Fremdwährung stattfindet und

deshalb braucht man auch einen gewissen Renditeaufschlag

im Vergleich zu einer Euro-Investition.

Deutschlamnd gilt, was die Stabilität des Immobilienmarktes

anbelangt, als extrem sicher. Das haben

wir in der Finanzkrise gesehen und wir merken den

aktuellen Appetit vieler ausländischer Investoren, die

in Deutschland verzweifelt nach Immobilien suchen,

weil sie dieses Land als sicheren Hafen ansehen und

verstärkt hier ihr Geld anlegen wollen.

Copyright by CADMANN GmbH

Markus Gotzi: Wenn wir über Ausland reden,

muss es ja nicht gerade Australien sein. Was im vergangenen

Jahr an Standorten ging, war Holland. Ist

es nicht inzwischen so, dass die Preise in Holland ei-


FinanzBusinessTV Immobilienrunde 2011

gentlich schon wieder überhitzt sind und es zu spät

ist dort einzusteigen? Sie haben auch gerade einen

Hollandfonds in der Platzierung Herr Betz.

Alexander Betz: Ja, der wurde gerade geschlossen.

Ein Nachfolgeprodukt haben wir jetzt erst einmal

nicht realisiert, welches wir konkret in Planung

hatten. Allerdings, um das hier ganz offen zu sagen,

weil wir die Nachfrage nicht in diesem Umfang, wie

noch zu Anfang des Jahres, feststellen können. Es ist

sicherlich schwieriger geworden zu attraktiven Konditionen

Objekte einzukaufen. Ich würde aber schon

einräumen, dass es nach wie vor möglich ist. Gerade

auch noch einmal mit Blick auf die Diversifikationsargumentation

von Herrn Heibrock, die ich grundsätzlich

vollständig teile, will ich aber auch noch einmal

den Blick darauf werfen, dass man nicht nur über

die Region sondern auch über die Nutzungsarten

diversifizieren kann. Und da beobachteten wir, dass

sich letztes Jahr ein sehr starker Trend zu den Single-

Tenant-Büroimmobilienprojekten ergeben hat, wie

man an der Vielzahl der Fondsangebote im Markt

sehen kann. Hier übersteigt das Angebot teilweise

die Nachfrage, weshalb man sehen muss, welche

anderen Nutzungsarten und Konzepte, möglicherweise

auch in Deutschland, interessant sein können.

Wir haben dazu ein neues Konzept am Start, hier

geht es um studentisches Wohnen. Ausgelöst durch

die doppelten Abiturjahrgänge die man bis 2015

hat, das Aussetzen der Wehrpflicht und übrigens

auch durch eine stetige Internationalisierung unserer

Universitäten. Also es gibt mehr ausländische

Studenten in Deutschland. Dazu kommt, dass es

schon immer eine gewisse Knappheit von bezahlbaren

aber vernünftigen, modernen Wohnraum an

Unistandorten gab. Deshalb bringen wir in Kürze

Indirekte Immobilienanlage | IMMOBILIEN 2011

einen Studentenappartementfonds, diversifiziert

über vier Unistandorte in Deutschland. Hier werden

Renditen erzielt, die, obwohl es sich um Wohnraum

handelt, normalerweise eher in dem Bereich der gewerblichen

Vermietungen anzutreffen sind. Dazu

sehr breit abgestützt über die Vielzahl der einzelnen,

immer kurzlaufenden Mietverträge.

Markus Gotzi: Muss man da nicht sehr hohe Rücklagen

bilden? Man kann sich ja vorstellen, wie die

jungen Leute in den Appartements hausen. Da ist ja

wohl nach einem halben Jahr wahrscheinlich wieder

eine Sanierung nötig?

Alexander Betz: Nein, hier bieten wir ein bundesweit

durchgängiges Flatrate-Konzept mit vollmöblierten,

komplett ausgestatteten Appartements,

einschließlich W-lan Anschluss. Hier wird nicht monatlich

mit Ikea Schränken ein- und ausgezogen,

sondern alles sehr professionell geführt. Die Mietverträge

werden immer nur für ein Jahr geschlossen

und die Eltern müssen mit unterschreiben. Natürlich

ist es eine Management-intensive Nutzungsart, das

ist gar keine Frage, doch gibt es mit den Projekten,

die schon am Start sind, sehr positive Erfahrungen.

Markus Gotzi: Was kann man sich sonst noch vorstellen

an neuen Konzepten mit Immobilien?

Michael Ruhl: Die Nutzungsarten der Immobilien

sind jetzt nicht so vielfältig. Wir haben den klassischen

Einzelhandel, wir haben Büro, wir haben

Wohnen. Die Angebote gibt es ja schon alle am

Markt. Jetzt kommen Spezialitäten dazu wie es Herr

Betz gerade beschrieben hat, was ja eine Spezialform

der Wohnimmobilie ist. Wir haben ja schon

Seniorenimmobilien, wir haben Pflegeimmobilien.

Es gibt es eine Vielzahl an Angeboten am Markt

und das ist auch das Schöne an den Geschlossenen

Fonds-Produkten. Denn hier kann der Anleger wirklich

breit in jede verschiedene Nutzungsart investieren.

Wir beobachten momentan dass viele Anleger

sich für 300.000 Euro eine nicht eigengenutzte,

sondern vermietete Wohnimmobilie kaufen und

damit ein sehr großes Klumpenrisiko eingehen. Das

hat der Fondsanleger wie gerade beschrieben nicht.

Hier kann er für 300.000 Euro in 10 verschiedene

Fonds, Nutzungsarten und Länder, breit diversifizieren

und ich glaube das ist das bessere Investment

für ihn.

37


IMMOBILIEN 2011 | Indirekte Immobilienanlage

38

Geschlossene Immobilienfonds

Markus Gotzi: Wie sieht es mit Parkhäusern aus?

Wenn ich mir vorstelle ich stehe mit meinem Auto

am Flughafen, nur eine Nacht, da zahle ich fast so

viel wie im Hotel. Das wär doch auch ein gutes Investment.

Andreas Heibrock: Das wäre sicherlich ein gutes

Investment. Aber ich glaube dass solche Parkhäuser

nur selten zu veräußern sind, weil sie eben in

den Händen der jeweiligen Betreiber sind, sei es die

Bahn oder Flughafengesellschaften. Ich würde aber

zum grundsätzlichen Thema, weil wir uns ja aufgemacht

haben, auch nach Spezialitäten zu suchen,

etwas sagen: Ich persönlich bin davon überzeugt,

die Branche tut gut daran nicht zu stark wieder nach

diesen Spezialitäten zu suchen, so wie sie es noch

vor der Finanzkrise getan hat. Man sollte jetzt zurückblicken

auf was man vor der Finanzkrise gesetzt

hat. Welche Konzepte haben funktioniert? Dann

stellt man fest, dass es überwiegend die Konzepte

sind, über die wir bisher gesprochen haben. Dass

Anleger in den Einzelhandel, in Büroprojekte, sei

es Single-Tenant oder einer mit zahlreicher Mieterstruktur,

investiert haben. Und wir alle tun glaube ich

sehr gut daran, in diesen Segmenten überwiegend

zu bleiben, wenn man da mal ein Stück weit nach

rechts oder links in Richtung Leitplanke ausweicht

ist das in Ordnung, aber wir sollten nicht schauen,

jetzt besonders attraktive und vielleicht emotionale

Konzepte wieder auf den Markt zu bringen, denn

das hat der Branche nicht sehr gut getan.

Alexander Betz: Herr Gotzi, ich pflichte da Herrn

Heibrock hundertprozentig zu. Ich sehe die Branche

hier nicht unter Innovationsdruck, sondern es geht

vielmehr darum, solide, nachhaltig gut funktionierende

Projekte zu realisieren. Dafür stehen die klassischen

Nutzungsarten zur Verfügung und ich glaube

hier gibt es genügend sinnvolles Investitionsgut

was wir Anlegern bereitstellen können und sollen.

Markus Gotzi: Ob diese Fonds langfristig funktionie-

ren zeigt sich ja erst bei Exit, wenn wir mal ganz

ehrlich sind.

Also ich finde hier sollte man schlicht auf die Fakten

sehen. Ein Geschlossener Fonds hat erst dann sein

geplantes Ergebnis erwirtschaftet oder eben nicht,

wenn die Investition auch bis zum Exit vollständig

durchgezogen wurde. MPC Capital hat bis jetzt 317

Immobilien gekauft, davon sind 134 auch schon

wieder verkauft worden. Hier können wir genau sehen

was bei diesen 134 Immobilien herausgekommen

ist: Was war eigentlich die mittlere Laufzeit dieser

Beteiligung? Denn auch das Vorurteil, dass eine

Immobilienbeteiligung immer langfristig ist, stimmt

so nicht. Man kann nicht seriös vorausberechnen,

dass man nach 6 Jahren verkauft. Aber im Fall dieser

134 Immobilien die MPC veräußert hat, waren es im

Durchschnitt 6 Jahre und es wurden, natürlich nicht

in jedem Einzelfall, aber über alles gerechnet, sehr

gute Ergebnisse, nämlich ungefähr 10% vor Steuer

vom Vermögenszuwachs erzielt. Das sind die Fakten.

Andreas Heibrock: Dem kann ich voll beipflichten.

Wir haben ganz ähnliche Erfahrungen gemacht. Wir

machen ja immer dieses schöne Beispiel, wenn ein

Anleger all unsere Beteiligungen gezeichnet hätte,

dann würde er jetzt über die 20 Jahre wo wir am


FinanzBusinessTV Immobilienrunde 2011

Markt sind, 5,6% jährlichen Zufluss nach Steuern

gehabt haben. Aber den größten Erfolg hat er mit

den Projekten erzielt, die bereits verkauft sind. Da

geht es um eine ähnliche Größenordnung wie bei

MPC, wir haben es nur nach Steuern berechnet, da

sind es ca. 9% nach Steuern für die Projekte, die bereits

verkauft wurden und die Haltedauer ist in etwa

in dem Bereich, den Herr Betz eben auch genannt

hat. Also insofern scheint das kein Einzelfall zu sein

und die Branche kann hier wirklich mit tollen Ergebnissen

aufwarten.

Markus Gotzi: Sie haben gerade Beispiele für erfolgreiche

Investments und erfolgreiche Exits genannt.

Aber offenbar ist die Wahrnehmung am

Markt doch eine andere. Ich denke der Geschlossene

Immobilien-Fonds ist immer noch einer der

gefragteren Geschlossenen Beteiligungen. Aber wir

müssen uns auch nichts vormachen, die goldenen

Zeiten sind vorbei. Wieso ist die Wahrnehmung der

Anleger, aber auch der Vertriebe, offenbar eine ganz

andere, als die Zahlen von Ihnen belegen?

Alexander Betz: Weil, Herr Gotzi, alles über einen

Kamm geschert wird. Denn alles was wir hier

ausgeführt haben stimmt, ist nachlesbar und nachweislich

so korrekt dargestellt. Aber es gibt ja auch

andere Konzepte, das müssen wir einräumen. Unser

Haus hat beispielsweise auch aus heutiger Sicht im

Nachhinein den Fehler gemacht, auf den opportunistischeren

Zug, noch vor der Finanzmarktkrise, aufzuspringen.

‚Private Equity in Immobilien‘ könnte

man es aus heutiger Sicht nennen. Indem eben

opportunistische auch Entwicklungsfonds gemacht

wurden. Und obwohl man hier mit den weltbesten

Partnern die es im Geschäft der Immobilienentwicklung

gibt, kooperierte, konnte man nach der Marktveränderung

mit Lehmann-Pleite und Finanzmarktkrise,

die geplanten Ergebnisse nicht erzielen. Das

gehört eben zur Wahrheit auch dazu und insoweit

kommen wir immer wieder darauf zurück: die wirklich

konservativ geplanten Core-Immobilienfonds

dürften in der großen Masse durchaus diese positiven

Eigenschaften aufweisen, die wir hier aufgezeigt

haben.

Michael Ruhl: Ich glaube das Problem ist, wir differenzieren

den gesamten Markt viel zu wenig. Wir

haben im letzten halben Jahr mit den Auswirkungen

der Finanzkrise in vielen Sanierungsfällen bei Schif-

Indirekte Immobilienanlage | IMMOBILIEN 2011

fen einiges erlebt. Dann haben wir das ganze Thema

Medienfonds mit steuerlichen Veränderungen

gesehen, die alle den Bereich Geschlossener Fonds

betreffen und natürlich negativ wirken und das

Produkt Geschlossener Fonds erst einmal in Frage

stellen, obwohl es völlig undifferenziert ist und mit

einem Immobilienfonds erst einmal gar nichts zu

tun hat. Aber so wird es leider oft gemacht und ich

glaube es ist unser Job diese Differenzierung wieder

im Markt herbei zu führen und insbesondere

dem Berater wieder klarzumachen, um was es hier

eigentlich geht und das hier nicht alles über einen

Kamm zu scheren ist.

Markus Gotzi: Und dann gibt es natürlich, auch

das muss man mal sagen, schwarze Schafe, die

den gesamten Markt schon sehr beeinträchtigen

und belasten. Glauben Sie, dass, wenn wir hier eine

staatliche Regulierung haben, dieses Thema ein für

alle Mal erledigt sein wird?

Andreas Heibrock: Ich persönlich glaube nicht,

dass die staatliche Regulierung dazu beiträgt schwarze

Schafe vom Markt zu beseitigen. Ich glaube das

kann nur gelingen, und da sind wir drei ja auch stark

aktiv, mit einem starken Verband, dem Verband der

Geschlossenen Fonds, der muss Präsenz zeigen, der

muss Stärke zeigen und es muss für den Anleger

und für den Berater, der die Produkte entsprechend

verkauft, ein Qualitätsmerkmal sein, dass jemand in

einem solchen Verband auch tatsächlich organisiert

ist. Denn nehmen wir ein Beispiel, wer sich dem Verband

anschließt und keine Leistungsbilanz, auch zu

keinem genannten Stichtag herausgibt, wird diesen

Verband verlassen müssen. Dazu gibt es erste Beispiele.

Nur so kann man wirklich etwas an der Bran-

39


IMMOBILIEN 2011 | Indirekte Immobilienanlage

40

Geschlossene Immobilienfonds

che ändern und schwarze Schafe eliminieren. Aber

durch gesetzliche Regelungen glaube ich persönlich

nicht, dass dies gelingt.

Alexander Betz: Ich bin hier sogar eine Idee optimistischer,

das die AIFM-Richtlinie, die ja europäisch

beschlossen ist, jetzt aber in Deutschland noch in

konkreter Ausführung umzusetzen ist, dass die doch

einen Qualitätsmaßstab hineinbringt, der erfordert,

dass Emissionshäuser professionell organisierte gemanagte

Unternehmen sind, wie es selbstverständlich

sein sollte, aber wie Sie ja andeuten nicht in der

Masse und Breite des Marktes heute schon sind.

Also insoweit bin ich da doch optimistisch, dass sich

das Niveau deutlich steigert. Es ist aber auch der

heutige Stand schon deutlich besser als der vor 10

oder gar 20 Jahren. Wir müssen einräumen, dass

sehr viele der Probleme, die heute diskutiert werden,

im Grunde noch Ausläufer von Entwicklungen von

vor 10 Jahren und früher sind. Da gibt es eben Beispiele

in denen große Strukturvertriebe vor 10, 20

Jahren Modelle verkauft haben, wo schon damals

alle Experten einig waren, dass dies problematische

Modelle sind, und die machen uns heute noch das

Leben schwer, so ist meine Wahrnehmung hier.

Markus Gotzi: Wo wünschen Sie sich den Markt in

einem Jahr? Wie sind da Ihre Pläne, Ihre Wünsche,

Ihre Vorstellungen?

Andreas Heibrock: Ich würde mir nur wünschen,

dass es für unser Unternehmen, für die Real I.S, so

bleibt wie es ist. Wenn wir auf dem Niveau bleiben

können, wäre das ein großer Erfolg.

Für den Markt würde ich mir wünschen, dass er

nicht schlagartig aber doch beständig, seine Umsätze

wieder steigert. Denn zwischen dem was der

Markt einmal an Umsatzvolumen gehabt hat, ca. 10

Milliarden Euro Eigenkapital im Jahr, zurzeit etwa 5

Milliarden, ist noch ein Stück weit Luft. Und wenn

da jedes Jahr entsprechend ein paar Prozent dazu

kommen, wäre das für die Branche auch ein großer

Erfolg.

Michael Ruhl: Ich kann mich da größtenteils anschließen.

Aber was ich nicht glaube, dass der

Markt, auch nicht in den nächsten 2 oder 3 Jahren,

wieder auf das alte Niveau von 11 Milliarden anwächst.

Ich glaube auch, dass wir mit Wirkung der

Regulierung neue Kundenkreise dazugewinnen und

andere verlieren werden. Ich glaube, dass das Thema

Geschlossener Fonds im breiten Retail-Geschäft

nicht mehr so stark gespielt wird. Aber ich denke

dass es im kleineren institutionellen Bereich sehr viel

mehr ein Thema sein wird, weil diese Zielgruppe,

insbesondere oft Pensionskassen, Stiftungen, in ihren

Regularien die Vorgabe haben, dass sie in Produkte

investieren müssen, die täglich bewertet sind,

oder zumindest einmal im Jahr. Das kann sich ein

Geschlossener Fonds derzeit leider noch nicht leisten,

aber wird er in Zukunft reguliert, sollte er es

können. Und somit glaube ich, dass wir eine neue,

evtl. professionellere Zielgruppe dazugewinnen und

auch der Markt damit insgesamt noch professioneller

wird.

Alexander Betz: Ich wünsche mir an allererster

Stelle, dass das Vertrauen in die Märkte zurückkehrt.

Wenn das Vertrauen im System fehlt, tun wir uns

mit allen noch so sinnhaften Produkten schwer. Die

Branche muss Schritt für Schritt professioneller werden.

Sie ist auf dem richtigen Weg aber es gibt noch

einiges zu tun. Und dann muss es uns gelingen, die

Sinnhaftigkeit und die Nachhaltigkeit unserer Produkte

auch in der öffentlichen Wahrnehmung wieder

besser verarbeitet und positioniert zu sehen und

dann, da widerspreche ich Ihnen Herr Ruhl, glaube

ich, können wir wieder 10 Milliarden und mehr Eigenkapital

durchaus in den, sagen wir mal nächsten

5 Jahren, am Markt erleben.

Das vollständige Video-Interview sehen Sie unter:

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IMMOBILIEN 2011 | Indirekte Immobilienanlage

42

Geschlossene Immobilienfonds

Wohnimmobilienfonds

der neuen Generation

Beitrag von Matthias Voss,

Leiter Immobilienbereich der HCI Capital AG

Neubauprogramme und moderne Wohnraumförderkonzepte

der Bundesländer bieten Anreize für

private Investoren: Intelligente Fondskonzepte nutzen

dies und schaffen einen weiteren Anreiz für ein

Investment in das risikoarme Asset Wohnimmobilie.

In Hamburg herrscht Wohnungsnot: Während die

Einwohnerzahl auf heute 1,77 Millionen anstieg,

sank im gleichen Zeitraum die Zahl der Baugenehmigungen

auf etwa 3.500 im Jahr 2010. Hamburg

ist damit symptomatisch für einen bundesweiten

Trend. Die angespannte Lage auf den Wohnungsmärkten

der Großstädte dürfen sich in den kommenden

Jahren noch verschärfen: Bis zum Jahr

2025 besteht laut einer Studie des Eduard-Pestel-

Instituts ein Gesamtbedarf – demografisch bedingt

– von rund 400.000 Wohnungen im Jahr. Gebaut

werden derzeit jedoch weniger als 200.000 neue

Wohnungen.

Die Politik hat das Thema Wohnen entdeckt: Gerade

haben der Senat der Freien und Hansestadt Hamburg

und die sieben Hamburger Bezirke den „Vertrag

für Hamburg“ unterzeichnet. Ziel des Vertrags

ist es, die Zahl der neu gebauten Wohnungen ab

2012 auf 6.000 pro Jahr zu steigern. Dabei soll in

Projekten mit Mietwohnungsneubau ein Anteil von

30 Prozent öffentlich geförderter Wohnungen für

Haushalte mit mittlerem und geringem Einkommen

erreicht werden.

Wohnungsbedarf und Förderungen als Chance für

Investoren

Ein solcher Neubaubedarf wie in Hamburg bietet

auch gute Chancen für Immobilieninvestoren. Wohnimmobilien

und Zinshäuser stehen deshalb hier seit

einiger Zeit besonders im Fokus: Denn sie sind nicht

nur weitgehend von der konjunkturellen Entwicklung

entkoppelt, sondern ermöglichen mit vielen

einzelnen Mietparteien eine vergleichsweise hohe

Risikostreuung aus der Einnahmeseite. Zudem folgen

Mietentwicklungen mittel bis langfristig inflationären

Entwicklungen. So besteht sowohl durch

den Substanzwert der Wohnimmobilie wie auch

aufgrund der langfristigen Mietentwicklung ein

hoher Inflationsschutz. Anleger sind jedoch selten

in der Lage oder gewillt, Wohnimmobilien direkt

zu erwerben. Um trotzdem an den Vorteilen dieser

Assetklasse zu partizipieren, lohnt sich für Privatanleger

das Investment in einen geschlossenen Wohnimmobilienfonds.

Neuartige Fondskonzepte investieren zudem nicht

nur in diesen boomenden Markt, sondern binden

auch Förderung sinnvoll ein. Investoren, die bei

der Errichtung von Neubauten bestimmte bauliche

Kriterien einhalten, können beispielsweise in Hamburg

zinsgünstige Darlehen und Mietzuschüsse der

Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sowie der

Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt (WK)

erhalten. Die Zinsen für das WK-Darlehen liegen

beispielsweise mit anfänglich 1,2 Prozent deutlich


unter dem vergleichbaren Marktzins. Zu den Vorgaben

gehören unter anderem bestimmte energetische

Baumaßnahmen und die Vermietung zu

einem festgelegten Mietzins.

Diese Mietzuschüsse machen Wohnungsneubau

in Hamburg trotz günstiger Anfangsmieten für Investoren

lohnend. In Hamburg trägt der Mieter zu

Beginn der Vermietung beispielsweise eine Monatsnettokaltmiete

in Höhe von 5,70 Euro pro Quadratmeter

selbst. Unter Berücksichtigung der Mietzuschüsse

und Vorteile aus der günstigen Finanzierung

müsste der Investor am freien Wohnungsmarkt eine

Vergleichsmiete von rund 14 Euro pro Quadratmeter

Wohnfläche erzielen, um dieselbe Anfangsrentabilität

wie bei der geförderten Wohnanlage zu

erreichen.

Mit HCI in Hamburger Wohnungen investieren

Der Fonds HCI Wohnkonzept Hamburg investiert

ausschließlich in neu gebaute, öffentlich-geförderte

Mietwohnanlagen in Hamburg. Anleger des Fonds

profitieren so von den Chancen des Hamburger

Wohnimmobilienmarktes und partizipieren zugleich

an einer bundesweit einzigartigen Förderung, denn

der Fonds generiert seinen Fremdkapitalanteil komplett

über zinsgünstige Förderdarlehen.

Investiert hat der Fonds bereits in eine im Bau befindliche

Wohnanlage mit 44 Mietwohnungen in

Hamburg, die voraussichtlich Anfang 2013 für die

neuen Mieter bezugsfertig ist. Der Gebäudekomplex

liegt im nordwestlichen Hamburger Stadtteil

Lurup und wird Zwei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen

sowie eine Tiefgarage mit 26 Stellplätzen umfas-

HCI Capital / Angerer

Indirekte Immobilienanlage | IMMOBILIEN 2011

HCI Capital / Angerer

sen. Die Wohnungsgrößen liegen dabei zwischen

50 und 105 Quadratmetern, die Gesamtwohnfläche

beträgt insgesamt rund 3.400 Quadratmeter.

Das Objekt wird zum großen Teil im so genannten

„Passivhaus-Standard“ errichtet: Moderne Fenster-

und Wandisolierungen sowie eine Abluftanlage mit

Wärmerückgewinnung sparen Energie und Kosten.

Beim aktuell erworbenen Objekt liegen die Förderzusagen

bereits vor. Der Fonds übernimmt das Objekt

nach Fertigstellung und Vermietung, so dass

Risiken aus der Bauphase nicht durch den Fonds

getragen werden.

Fonds, die zinsgünstige Darlehen sowie Miet- und

Baukostenzuschüsse in Anspruch nehmen, können

ihren Anlegern zudem eine schnelle Entschuldung

der Objekte bieten. Beim HCI Wohnkonzept Hamburg

werden Mieterträge und Fördermittel anfangs

ausschließlich zur Tilgung der Darlehen verwendet,

so dass das Fondsobjekt bereits nach zehn Jahren zu

rund 50 Prozent schuldenfrei ist. Eine schnelle Darlehensrückzahlung

senkt so nicht nur das Risiko einer

möglichen Zinssatzänderung, sondern erlaubt dem

Kapitalgeber auch einen größeren Handlungsspielraum

am Ende des geplanten Bewirtschaftungszeitraums.

Anleger des Fonds erhalten prognosegemäß

ab dem Jahr 2021 Ausschüttungen von sechs Prozent.

Bis zum Ablauf der geplanten Fondslaufzeit im

Jahr 2027 werden nach Prognose einschließlich des

prognostizierten Verkaufserlöses rund 220 Prozent

des eingesetzten Kapitals an die Anleger zurückfließen.

Das Hamburger Modell hat somit auf intelligente

Weise Mieter und Anleger zusammengeführt.

Im Ergebnis entsteht ein neuartiges Investitionsmodell

für Immobilieninvestoren – und die in Hamburg

dringend gebrauchten Wohnungen.

43


IMMOBILIEN 2011 | Indirekte Immobilienanlage

44

Geschlossene Immobilienfonds

Bewegung auf dem Gewerbeimmobilienmarkt:

Einzelhandel vorn

Beitrag von Thomas Kuhlmann,

Mitglied des Vorstands der Hahn Gruppe in Bergisch Gladbach

Das Geld fließt wieder – insbesondere die

deutschen Gewerbeimmobilienmärkte gleichen

derzeit einem Sammelbecken von internationalem

Kapital. Angaben des Maklerhauses

BNP Paribas Real Estate zufolge wurden im ersten

Halbjahr dieses Jahres bundesweit knapp 11,3 Milliarden

Euro in Gewerbeimmobilien angelegt. Das

entspricht einem Wachstum gegenüber dem Vorjahreszeitraum

von rund 23 Prozent. Dabei fließt

nicht nur Geld von außen nach Deutschland, sondern

auch Deutsche legen ihr Geld verstärkt innerhalb

des Landes an. Während im ersten Quartal

2011 ausländische Investoren noch mit 45 Prozent

am Umsatz mit Gewerbeimmobilien beteiligt waren,

haben im zweiten Quartal insbesondere deutsche

Geldgeber umfangreich investiert. Ihr Anteil

stieg auf über 70 Prozent.

Einzelhandelsimmobilien boomen

Bei der Suche nach geeigneten Anlageobjekten stehen

Einzelhandelsimmobilien auf der Wunschliste

der Investoren ganz oben – auf sie entfiel im zweiten

Quartal über die Hälfte des Transaktionsvolumens.

Gestützt wird die Beliebtheit von Einzel-handelsinvestments

unter anderem durch das derzeit

günstige Konsumklima in Deutschland. Laut statistischem

Bundesamt lagen die realen privaten Konsumaus-gaben

in den ersten drei Monaten 2011 im

Vergleich zum Vorjahr um 1,9 Prozent höher. Vor

allem die anhaltend positive Entwicklung am Arbeitsmarkt

sorgt dafür, dass mehr Konsumenten

eine Verbesserung ihrer finanziellen Lage erwarten.

Ent-sprechend ist die von der Gesellschaft für

Konsumforschung (GfK) erhobene Ein-kommenserwartung

von Mai zu Juni 2011 um knapp 19 Zähler

auf 44,6 Punkte gestiegen. Im Juni 2010 lag diese

noch bei 8,2 Zählern. Diese Entwicklung stützt die

Binnennachfrage und somit die konjunkturelle Entwicklung

in Deutschland.

Die guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen

treiben in der Folge nationale und internationale

Einzelhändler dazu, ihre Expansionspläne zu intensivieren.

Die erhöhte Nachfrage nach Einzelhandelsflächen

verursacht einen Anstieg der Spitzenmieten.

Die polyzentrische Städtestruktur in Deutschland erweist

sich bei der aktuell hohen Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilienanlagen

dabei als Pluspunkt:

So bestehen attraktive Investitionsmöglichkeiten vor

allem auch abseits der großen Investmentzentren.

Nach Informationen des Beratungsunternehmens

CB Richard Ellis wurden im ersten Quartal 2011

knapp 81 Prozent des Investmentumsatzes im Einzelhandelssektor

außerhalb der Top-5-Zentren investiert.


Konkurrenzschutz bei Einzelhandelsimmobilien

Investoren, die auf den Einzelhandel setzen, müssen

jedoch nicht nur auf positive ökonomische

Rahmenbedingungen vertrauen, sondern können

sich bei ihrer Investitionsentscheidung insbesondere

auch auf die spezifischen Charakteristika von

Handelsimmobilien verlassen. Gerade großflächige

Einzelhandelsimmobilien wie Fachmarktzentren

oder einzelne Fachmärkte ab einer Verkaufsfläche

von mindestens 800 Quadratmetern stellen eine attraktive

Anlagemöglichkeit innerhalb des Segments

der Einzelhandelsimmobilien dar. Grund dafür ist

die gesetzlich limitierte Verfügbarkeit von Objekten

des großflächigen Einzelhandels. Entsprechend der

in Deutschland gültigen Baunutzungsverordnung

(BauNVO) dürfen großflächige Einzelhandelsobjekte

zum Schutz innerstädtischer Kerngebiete und

der befürchteten Kaufkraftabflüsse in der Regel

nur auf speziell als „Sondergebiet für großflächige

Einzelhandelsbetriebe“ ausgewiesenen Flächen

errichtet werden. Je nach Lage, Sortiment, Größe

und im Hinblick auf den bereits bestehenden Einzelhandelsbesatz

vor Ort können bestimmte Betriebsformen

wie Fachmärkte und Discounter zwar

auch ausnahmsweise in gemischt genutzten Quartieren

zugelassen werden, die beispielsweise von

Wohnungen und Geschäfts- sowie Bürogebäuden

geprägt sind. Jedoch nimmt in der Praxis die Beurteilung

der städtebaulichen Auswirkungen von

neu zu errichtenden großflächigen Einzelhandelsnutzungen

viel Zeit in Anspruch, da Kommunen

zumeist Ver-träglichkeitsstudien als Entscheidungsgrundlage

in Auftrag geben.

Eigentümer haben somit deutliche Wettbewerbs-

Indirekte Immobilienanlage | IMMOBILIEN 2011

vorteile, denn die bestehenden Betriebe genießen

im Vergleich zu Betriebsformen mit kleinerer Verkaufsfläche

einen hohen Schutz gegen die Ansiedlung

von Konkurrenzbetrieben. Gleichzeitig besteht

für die Eigentümer dieser Immobilien ein geringes

Risiko, dass die Mieter diese Standorte aufgeben.

Üblicherweise geschieht dies nur bei einem strategischen

Rückzug eines Einzelhandelsbetreibers aus

dem jeweiligen lokalen Markt. In der Praxis zeichnen

sich die großflächigen Einzelhandelsimmobilien

durch eine vergleichsweise hohe Standortbindung

und stabile Nachfrage aus, was wiederum eine positive

Auswirkung auf die Vermietungsquote hat.

Langfristig gesicherte Mieteinnahmen

Ebenfalls auf die gesetzlich limitierte Verfügbarkeit

von Alternativobjekten ist das verstärkte Interesse

der Mieter zurückzuführen, sich die Standorte möglichst

langfristig zu sichern. So haben Mietverträge

bei Fachmarktzentren meist eine Laufzeit von zehn

bis 15 Jahren. Oftmals lassen sich die Mieter darüber

hinaus Optionen auf einen weiteren Verlängerungszeitraum

von drei mal fünf Jahren einräumen.

Für die Immobilieneigentümer bedeuten die langen

Vertragslaufzeiten langfristig gesicherte Mieterträge

– so wie im Falle des Hahn-Pluswertfonds 151.

Hier sind mit den Ankermietern Laufzeiten bis 2025

beziehungsweise 2030 vereinbart. Darüber hinaus

zeichnen sich großflächige Einzelhandelsimmobilien

durch eine bonitätsstarke Mieterstruktur aus, insbesondere

im Hinblick auf die jeweiligen Ankermieter.

Zu den typischen Ankermietern zählen Großkonzerne

wie zum Beispiel die Metro Gruppe, Rewe, die

Edeka-Gruppe, Kaufland und Obi. Die Bonität dieser

Unternehmen wird von Ratingagenturen überwiegend

als gut bis sehr gut eingestuft.

45


IMMOBILIEN 2011 | Indirekte Immobilienanlage

46

Geschlossene Immobilienfonds

Einzelhandelsimmobilien unangefochtene

Investment-Spitzenreiter im 1.Halbjahr 2011

Deutschland: 5,96 Milliarden Euro wurden im

ersten Halbjahr 2011 in Einzelhandelsimmobilien

angelegt. Damit lag der Umsatz um

50 Prozent über dem bereits guten Vorjahresergebnis

und erreichte das beste Halbjahresergebnis seit

2006, wie die Analyse von BNP Paribas Real Estate

(BNPPRE) ergibt. „Mit diesem Resultat hat sich der

bereits im vergangenen Jahr abzeichnende Trend

verfestigt, dass Retail-Immobilien bei den Investoren

ganz oben auf der Einkaufsliste stehen“, betont

Piotr Bienkowski, Geschäftsführer von BNP Paribas

Real Estate Deutschland. Sie lagen mit einem Anteil

von 53 Prozent am gewerblichen Investmentumsatz

unangefochten an der Spitze und verwiesen Büroobjekte

mit weitem Abstand auf Platz zwei (24 %).

Für die positive Entwicklung der Retail-Investments

und das große Vertrauen der Anleger in diese Assetklasse

gibt es mehrere Gründe.

Ein wesentlicher Einflussfaktor sind die erfreulichen

gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen: Mit

der raschen und dynamischen Erholung der Wirtschaft

im vergangenen Jahr, die sich auch 2011

mit einem BIP-Wachstum von deutlich über 3 Prozent

fortsetzen wird, ist Deutschland nicht nur die

Konjunkturlokomotive Europas, sondern auch der

momentan sicherste Hafen für Einzelhandelsinvestments.

Die sinkende Arbeitslosigkeit, robuste

und tendenziell steigende Konsumausgaben sowie

absehbare Reallohnzuwächse sind dabei wichtige

Indikatoren, die zu einer positiven Einzelhandelsentwicklung

beitragen. „Darüber hinaus haben die

Mieten für hochwertige Handelsflächen in A-Lagen

auch im Krisenjahr 2009 nicht oder nur marginal

nachgegeben und sind bereits 2010 wieder gestiegen.

Hochwertige Retail-Immobilien verfügen somit

auch in schwierigen Zeiten über eine höhere Ertragssicherheit

als beispielsweise Büroobjekte“, erläutert

Bienkowski.

Shopping-Center besonders beliebt

Mit Abstand am meisten investiert wurde in Shopping-Center

(gut 2,63 Mrd. €, Umsatzanteil: 44 %).

Zu den wichtigsten Deals gehörten die Übernahme

eines 50-prozentigen Anteils am CentrO in Oberhausen

durch einen kanadischen Pensionsfonds

sowie der Erwerb von 85 Prozent der Hamburger

Meile durch Real I.S. Auf dem zweiten Platz folgen

Fachmärkte und Fachmarktzentren (rund 1,44 Mrd.

€, Anteil: 24 %). Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum

legten sie damit um 90 Prozent zu, worin sich

auch das mittlerweile wieder deutlich gestiegene Interesse

an Investments außerhalb der Top-Standorte

und des Core-Segments widerspiegelt. Insgesamt

steht damit der Markt für Retail-Investments wieder

auf einer breiteren Basis. Den dritten Rang belegen

innerstädtische Geschäftshäuser mit einem Anteil

von 20 Prozent (1,18 Mrd. €, plus 63 %); gut ein

Viertel des Volumens wurde hier von privaten Investoren

angelegt. Darüber hinaus wurden 706 Millionen

Euro in Kauf- und Warenhäuser investiert.

Big-Six-Standorte legen um 40 Prozent zu,

Fonds dominieren den Markt

Der Einzelhandels-Investmentboom zeigt sich auch

in den Big-Six-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frank-


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IMMOBILIEN 2011 | Indirekte Immobilienanlage

48

Geschlossene Immobilienfonds

furt, Hamburg, Köln und München), in denen 2,26

Milliarden Euro und damit 38 Prozent des Transaktionsvolumens

in Retail-Immobilien angelegt wurden

(plus 40 % im Vorjahresvergleich). Die beiden Städte

mit den traditionell höchsten Anteilen im diesem

Bereich liegen auch bislang vorne: Spitzenreiter ist

Hamburg (684 Mio. €), gefolgt von Berlin (517 Mio.

€). Aber auch Düsseldorf (322 Mio. €) und München

(312 Mio. €) steigerten den Investmentumsatz

spürbar. Mit 246 Millionen Euro landet Frankfurt

auf dem fünften Platz, kann aber das zweitbeste

Resultat der vergangenen zehn Jahre erzielen. In

Köln wurde mit 179 Millionen Euro weniger umgesetzt

als im Vorjahreszeitraum. Die beiden aktivsten

Käufergruppen waren Spezialfonds und Equity/Real

Estate Funds (jeweils Umsatzanteile von gut 22 %),

gefolgt von geschlossenen Fonds (12 %), Pensionskassen

(11 %) und offenen Fonds (gut 9 %). Bemerkenswert

ist auch der relativ hohe Anteil privater

Investoren (über 8 %). „Berücksichtigt man, dass

private Käufer neben den direkten Investments weiterhin

auch in geschlossene Fonds anlegen, so zeigt

sich, dass Einzelhandelsimmobilien in Zeiten unsicherer

Finanzmärkte und perspektivisch steigender

Inflationsraten für privates Kapital zunehmend eine

wichtige Alternative zu anderen Assetklassen darstellen“,

so Piotr Bienkowski.

Teilweise noch sinkende Renditen, gute Aussichten

auch für das zweite Halbjahr

Die große Nachfrage, insbesondere nach hochwertigen

Immobilien in Top-Lagen mit entsprechend

wachsendem Wettbewerb auf Investorenseite hat

dazu geführt, dass die Spitzenrenditen teilweise

noch nachgegeben haben. Für innerstädtische Geschäftshäuser

an den Top-Standorten bewegen sie

sich in einer Bandbreite von 4,2 Prozent (München)

bis 4,5 Prozent (Berlin). Für Shopping-Center haben

die Spitzenrenditen im zweiten Quartal noch

einmal nachgegeben (auf 5,15 %), für erstklassige

Fachmarktzentren und alleinstehende Fachmärkte

liegen sie mittlerweile bei 6,5 und 6,9 Prozent.

„Auch für das zweite Halbjahr deutet alles auf ein

weiter sehr lebhaftes Marktgeschehen und hohe

Investmentumsätze hin. Das Investoreninteresse

ist ungebrochen groß, die gesamtwirtschaftlichen

Rahmenbedingungen entwickeln sich weiter positiv

und stärken damit die Attraktivität von Einzelhandelsinvestments.

Darüber hinaus befinden sich

einige größere Deals in Vorbereitung und werden

voraussichtlich im zweiten Halbjahr abgeschlossen.

Für das Gesamtjahr besteht demzufolge eine große

Chance, dass der Investmentumsatz für Einzelhandelsimmobilien

die 10-Milliarden-Euro-Schwelle

durchbrechen und damit das beste Ergebnis der vergangenen

vier Jahre erzielen kann“, prognostiziert

Bienkowski.

Autor: Chantal Schaum für BNP Paribas Real Estate

Holding GmbH

Hanseatic Group mit Immobilien für den

Lebensmitteleinzelhandel erfolgreich

Immobilien als direkte Sachwertinvestments sind

nicht den Börsenschwankungen ausgesetzt und

auch die Inflation kann ihnen relativ wenig anhaben.

Deshalb zählen sie seit Jahrzehnten zu den

beliebtesten Anlageklassen. Die Hanseatic Group

ist damit auf ein Spezialsegment der Deutschlandimmobilien

fokussiert, das eine der besten Wachstumsperspektiven

bietet. Denn Artikel des täglichen

Bedarfs sind unersetzlich, weshalb sich der Lebensmitteleinzelhandel

auch in Krisenzeiten erstaunlich

stabil zeigt. Die größten Branchenkonzerne wie

die EDEKA- oder die REWE-Gruppe werden ihre Expansion

in den nächsten Jahren weiter fortsetzen

und in moderne, marktgerechte Flächenkonzepte

investieren. Christian Beilicke, Vorstandsvorsitzender

und Gründer der Hanseatic Holding AG mit Sitz

in Hildesheim meint dazu: "Die Entwicklung in der


Einzelhandelsbranche überrascht mich nicht. Güter

des täglichen Bedarfs gehören auch in Krisenzeiten

zu einer festen Größe in jedem Haushalt. Qualität,

Preis und Lage sind in jeder Phase entscheidende

Faktoren für den Konsumenten."

In mehr als 17 Jahren wurden durch die Hanseatic

Group 260 Projektentwicklungen, Transaktionen

im Entwicklungs- und Wohnbereich mit einem Gesamtvolumen

von rd. € 1,35 Mrd. realisiert. „Wir

stehen bei Unternehmen des Lebensmitteleinzelhandels

im Ruf, selbst die als kritisch bewerteten Lagen

erfolgreich entwickeln zu können. Das hat die

Beziehungen zu unseren Kunden auf eine Ebene besonderer

Vertrauenswürdigkeit und Verbindlichkeit

gehoben, von der unsere Fonds und Anleger durch

ausgezeichnete Rahmenbedingungen profitieren“,

so Christian Beilicke. Ob die Anlage in Einzelhandelsimmobilien

jeweils auch zum Erfolg für den

Anleger wird, hängt von verschiedenen Faktoren

ab. "Vor einer Investitionsentscheidung sollte man

darauf achten, dass es sich um ein breit diversifiziertes

Portfolio in wirtschaftlich stabilen Regionen

handelt", erklärt Christian Beilicke, und ergänzt:

"Darüber hinaus sollte ein professionelles Property-

und Asset-Management sichergestellt sein, denn

nur das gewährleistet die wirtschaftliche Nachhaltigkeit

des Investments. Idealerweise sind auch die

Mieten vollständig indexiert, sodass ein nahezu vollständiger

Inflationsausgleich einkalkuliert ist." Über

eineinhalb Jahrzehnte lang konnte nur ein exklusiver

Investorenkreis am Erfolg der Hanseatic Group

partizipieren. Mit dem Fonds Wertstrategie hatten

nun erstmals private Kapitalanleger die Möglichkeit

der Beteiligung.

Der Fonds investiert breit diversifiziert auf 12 Objekte

unterschiedlicher Größen in wirtschaftlich stabilen

Regionen. Ankermieter sind deutschlandweit

bekannte Einzelhandelsketten, darunter Edeka,

Netto, Rewe, Lidl etc. Alle Ankermietverträge haben

Laufzeiten über die Fondslaufzeit hinaus und rd.

94 % der Mieteinnahmen beruhen auf langfristigen

Verträgen mit 10 oder 15 Jahren Laufzeit. Zudem

sind Super- und Discountmärkte ein Grundpfeiler

der Nahversorgung und vergleichsweise wenig konjunkturanfällig.

Scope Analysis, eines der führenden

Finanzanalyse- und Advisoryinstitute Deutschlands,

hat den Fonds Hanseatic Wertstrategie Retail Select

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dessen Veröffentlichung durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistung gestattet wurde.

Dieser ist bei dem Anbieter der Beteiligung, der MPC Capital Investments GmbH, erhältlich. Es handelt

sich um eine unternehmerische Beteiligung, die Risiken unterliegt. Diese werden in dem Verkaufsprospekt

ausführlich dargestellt.


IMMOBILIEN 2011 | Indirekte Immobilienanlage

50

Geschlossene Immobilienfonds

Internationale Luxusmarken sehen Deutschlands Luxusmeilen

im europäischen Vergleich als Top-Expansionsziele

Beitrag von Doris von Muschwitz,

Leiterin Einzelhandelsvermietung Deutschland, Jones Lang LaSalle GmbH

Der weltweite Markt für Luxusgüter hat die Finanzkrise

weitaus schneller als erwartet hinter

sich gelassen. Burberry, Gucci Group, Hermès,

LVMH, Polo Ralph Lauren, PPR, Prada, Richemont –

alle führenden Luxusgüterkonzerne verzeichneten

zuletzt zweistellige Umsatzzuwächse oder sogar

Rekordjahre, die sich auch in den Aktienkursen positiv

niederschlagen. Stets fällt dabei die hohe Bedeutung

der eigenen Standortnetzwerke ins Auge.

Im Bereich Retail stiegen die Umsatzzahlen durchgängig

überproportional. Unsere Studie „Glanz und

Glamour in Europas Luxusmeilen“ analysiert diese

Entwicklung und liefert Aussagen zur Präsenz der

100 wichtigsten Luxuslabels in 21 europäischen Metropolen.

Getrieben wurde das Luxus-Geschäft zuletzt vor

allem durch Asien. Mit Ausnahme von Japan verzeichnen

die Luxusmarken dort die höchsten

Wachstumsraten. In besonderem Maße profitieren

Luxusanbieter vom boomenden chinesischen Markt.

China könnte sich bis 2015 zum größten Markt für

Luxusgüter entwickeln. Aber auch in Europa ist der

Markt wieder intakt und bleibt weiterhin weltweiter

Hauptumsatzträger. Bei Anbietern wie LVMH oder

Hermès liegen die Anteile des Europageschäfts am

weltweiten Umsatz jeweils zwischen einem Drittel

und 40 Prozent. Die wichtigsten europäischen Märkte

nach Umsatz sind in dieser Reihenfolge Italien,

Frankreich, Großbritannien, Deutschland und Russland.

Der Handel mit Luxusgütern ist auch aus der Immobilien-Perspektive

einzigartig. Kein anderes Handelssegment

ist ähnlich konsequent international ausgerichtet.

Bei ihrer Expansion setzen Luxusanbieter

derzeit insbesondere auf Asien und die Schwellenländer.

Aber auch in den entwickelten westlichen

Märkten wird in die Standortnetzwerke investiert.

Dieser Trend äußert sich in aufwändigen Renovierungen

und Vergrößerungen bestehender Stores.

Zudem geht es um Standortverbesserung innerhalb

der Luxusmeilen. Bestehende Lücken im jeweiligen

Standortnetzwerk werden gezielt beseitigt. Dies

trifft in besonderem Maße auf Deutschland zu, das

als europäische Konjunkturlokomotive derzeit im

Fokus der Luxusanbieter steht.

Die höchste Dichte an internationalen Luxuslabels

ist in Paris anzutreffen. Mit über 150 Luxusshops

sind die von uns definierten 100 Luxusmarken in der

französischen Hauptstadt zum Teil gleich mehrfach

vertreten. Nur London kann in dieser Hinsicht mithalten

und weist mit insgesamt 125 Shops ebenfalls

etliche Doppelstandorte auf. Mailand komplettiert

mit knapp 90 Luxuslabels die Top 3. Während sich

das Angebot in den meisten Metropolen auf jeweils

eine Straße konzentriert, sind besonders in den Megacities

London, Paris und Moskau gleich mehrere

hochwertige Luxuslagen anzutreffen. Insgesamt

zeigen die Zahlen, dass Paris als unangefochtene

Luxusmetropole Europas gelten kann. Nur London,

und mit Abstrichen auch Mailand, können in der

Liga der Top 3 mithalten.


Die höchste Präsenz in den 21 untersuchten westeuropäischen

Städten weist mit über 40 Standorten

Hugo Boss auf. Das Label hat in den letzten Jahren

massiv in sein Standortnetzwerk investiert und die

Internationalisierung konsequent vorangetrieben. In

vielen Metropolen ist Hugo Boss gleich mit mehreren

Shops seiner Hauptmarke vertreten. Auch Max

Mara hat eine ausgesprochen hohe Shopdichte. Die

Top-Luxuslabels Burberry, Cartier, Escada, Gucci,

Louis Vuitton und Prada verfügen jeweils über mindestens

25 Shops und erreichen damit in der Regel

eine Vollabdeckung der analysierten Metropolen.

Die New Bond Street in London ist die teuerste Luxusmeile

in Westeuropa. Ein Quadratmeter Ladenfläche

schlägt in der Spitze mit Jahresmieten bis zu

7.900 Euro zu Buche. Es folgen die Avenue Montaigne

in Paris mit bis zu 7.500 Euro/m² und die Moskauer

Toplage Stoleshnikov Lane mit bis zu 7.015

Euro/m². Die italienischen Luxuslagen Via Montenapoleone

in Mailand und Via Condotti in Rom komplettieren

die Top 5. Spitzenreiter in Deutschland ist

die Münchner Maximilianstraße mit jährlich 3.000

Euro/m². Die Luxusmeilen in Berlin, Düsseldorf,

Frankfurt und Hamburg bewegen sich durchgängig

in der Bandbreite zwischen 2.000 und 3.000 Euro/m².

Deutschland bietet in allen wesentlichen Metropolen

exzellent positionierte Luxuslagen bei vergleichsweise

günstigen Spitzenmieten. Die internationalen

Topmarken sind durchgängig in den deutschen

Metropolen vertreten. Wir beobachten seit Anfang

2010 viele Neuzugänge und etliche aufwändige

Renovierungen und Standortvergrößerungen.

Deutschlands Luxusmeilen sind ohne Zweifel Muss-

Standorte für jedes namhafte Luxuslabel.

Trotz boomender Online-Angebote ist der stationäre

Handel gerade im Luxussegment ein sehr wichtiges

Erfolgskriterium. Die Bilanzen der wichtigsten Anbieter

zeigen eindrucksvoll, dass die Umsatzbedeutung

selbstbetriebener Shop-in-Shops und Stores

in den letzten Jahren erheblich gestiegen ist. Fast

alle Luxusmarken haben deshalb in den letzten

Jahren massiv in eigene Retailstrukturen investiert

und sich vom Wholesale-Geschäft unabhängiger

gemacht. Im Zuge dieser Entwicklung sind erhebliche

Investitionen in die Steigerung der Flächenproduktivität

festzustellen. Luxusanbieter investieren in

die Schnelligkeit ihrer Prozesskette, ohne die eine

Indirekte Immobilienanlage | IMMOBILIEN 2011

funktionierende Steuerung eigener Flächen nicht zu

bewerkstelligen ist. Gleichzeitig setzt sich der Trend

zur Vertikalisierung auch im Luxusbereich durch.

Die Kollektionen werden marktgerechter und fallen

in ihrem Umfang kleiner aus. Wie im konsumiger

orientierten Textilhandel hat die zeitliche Aufeinanderfolge

der Kollektionen erheblich zugenommen

und entfernt sich mehr und mehr vom klassischen

Saisongeschäft.

Die Studie „Glanz und Glamour in Europas Luxusmeilen“

analysiert die Präsenz der aus Sicht von

Jones Lang LaSalle 100 bedeutendsten Luxusmarken

in den 21 wichtigsten europäischen Metropolen.

Bei der Ermittlung der Shopanzahl in den jeweiligen

Städten werden ausschließlich Luxusmarken

mit in Eigenregie betriebenen Standortnetzwerken

berücksichtigt. Die Auswertung bezieht ausschließlich

Shops in 1a-Lagen und Einkaufs-Galerien ein.

Zudem werden nur Shops der jeweiligen Hauptmarke

berücksichtigt. Zweitmarken sind ebensowenig

Bestandteil der Erhebung wie Franchise- und Multilabelstores.

Auch Markenshops in namhaften Luxuskaufhäusern

werden mangels Transparenz nicht

berücksichtigt. Geografisch bezieht sich die Analyse

stets auf das Zentrum der jeweiligen Stadt. Im Mittelpunkt

stehen dabei die renommierten Luxusmeilen,

gegebenenfalls ergänzt um die umliegenden

Seitenstraßen.

51


IMMOBILIEN 2011 | Indirekte Immobilienanlage

52

Geschlossene Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds im In- und

Ausland – Der goldene Weg des Anlegers?!

Analyse über die Emissionsangebote und

Platzierungszahlen im Zeitraum 1990 bis 2010

Immobilienfonds sind derzeit eine der gefragtesten

Assetklassen bei Sachwertfonds.

Als schwer durchschaubare Finanzprodukte Milliardenverluste

produzierten und eine Vertrauenskrise

die Finanzbranche erschütterte, erlebte

der Sachwertfonds eine Renaissance. In den umfangreichen

Emissionsprospekten wird besonders auf die

Sicherheit des Investments,

der überaus

stabilen Performance

und der sinnvollen

Vermögensbildung

hingewiesen. Doch

Immobilienfonds gibt

es nicht erst seit der

Finanzkrise.

I m m o b i l i e n f o n d s

in Deutschland sind

ein fester Bestandteil

im Markt der geschlossenen

Fonds

und bilden mit nahezu 35 Mrd. Euro platziertem Eigenkapital

die bedeutendste Assetklasse.

Aber auch im Ausland wurden mehr als 794 Fonds

mit einem Marktvolumen von mehr als 24 Mrd. Euro

platziert.

Auch im "Betongold" stecken nicht nur Chancen,

sondern ebenso Risiken und wie ein Sprichwort feststellt

„ist nicht alles Gold was glänzt“. Ein erfolgreicher

Anleger schaut nicht nur vielversprechend in

die Zukunft, sondern hat auch die Vergangenheit

genau im Blick, um richtige Entscheidungen zu treffen.

Er ist wachsam und geht gezielt bestimmten

Fragen nach. Haben sich die Prognosen der Emisionshäuser

erfüllt? In welcher Höhe gab es Abweichungen?

Hat sich die Performance der Immobilie

als stabil erwiesen?

Um diesen Fragen auf den Grund zu gehen, nehmen

wir den Zeitraum von 1990 bis 2010, insge-

samt 2004 Leistungsbilanzen von 295 Initiatoren,

die 2817 Fonds mit einem Volumen von mehr als

122 Mrd. Euro platziert haben genauer unter die

Lupe. Ein geeignetes Tool für eine Auswertung ist

die Online-Plattform fondsEXPERT. Die Analyse-

Software ermöglicht uns gezielt und problemlos unseren

Fragen nachzugehen.

Grafik 1: Platziertes Eigenkapital

nach Initiator und Höhe (in

Mio Euro)

Wir nehmen zurerst eine

Gesamtbetrachtung der

geschlossenen Immobilienfonds

vor und analysieren

die wichtigsten Kennzahlen

an folgender Grafik.

Grafik 2: Cockpit: Platziertes Eigenkapital nach Jahren

und Assetklassen, Anzahl platzierter Fonds in den jeweiligen

Jahren, sowie Performance Übersicht aller Fonds.


Die platzierungsstärksten Jahre waren 1998 und

1999, in denen insgesamt 455 Immobilienfonds

jährlich platziert werden konnten. Die Renaissance

dieser Assetklasse zeigt sich ab 2007, als auf deutlich

niedrigerem Niveau ein stetiger Zuwachs verzeichnet

werden konnte.

Von den im Betrachtungszeitraum platzierten 2817

Fonds liegen 2004 Leistungsbilanzen vor.

Wenden wir uns nun den Emissionshäusern und

deren KPS’s (Key Performance Indicator) zu.

Grafik 3: Initiatoren KPIs: Übersicht über die Gesamtperformance

aller Fonds, Exitanalyse der liquidierten

Fonds, sowie Kapitalrückfluss und Verkaufserlös

Neben den bereits angesprochenen Informationen

über abgegebene Leistungsbilanzen erfahren wir

hier, dass von den 2004 Fonds mit Leistungsbilanz

insgesamt 536 Fonds prospektgemäße Ergebnisse

oder sogar deutlich bessere erzielen konnten.

380 Investments allerdings laufen nicht prospektgemäß

und hinken den prognostizierten Werten hinterher.

Auch die im Prospekt genannten Verkaufserlöse

haben sich nicht bewahrheitet, sie weichen

doch erheblich von den Kalkulationsdaten ab.

Beim Kapitalrückfluss hingegen konnten die Aussagen

im Prospekt nahezu eingehalten werden und unterstreichen

hier die Stabilität dieser Assetklasse.

Betrachten wir nun die Entwicklung der Ausschüttungen

etwas näher. Diese Analyse bezeichnet man

als die "Fieberkurve" der Branche, verschafft sie

doch einen beindruckenden Überblick über die

derzeit in der Realisierung befindlichen Fonds.

Auch hier zeigt sich ein sehr differenziertes Bild und

Indirekte Immobilienanlage | IMMOBILIEN 2011

Abweichungen können schnell erkannt werden.

Einige Initiatoren haben die prognostizierten Ausschüttungen

erreicht oder leicht übertroffen, allerdings

sehen wir auch, dass es bei einigen Initiatoren

eine große Lücke zwischen prognostizierten und

tatsächlichen Ausschüttungen gibt.

Stellen wir Immobilien Schiffsbeteiligungen gegenüber,

kann festgestellt werden, dass die tatsächlichen Ergebnisse

der Immobilienfonds etwas geringfügiger abweichen.

Abgerechnet wird aber zum Schluss. Die EXIT-Analyse

zeigt die tatsächliche Performance dieses Produktsegments

und hier kann der Immobilie mit einer durchschnittlichen

Rendite von 14,69 % bei 581 liquidierten

Fonds ein doch sehr stabiles und ordentliches Ergebnis

bestätigt werden.

Grafik 4: Ergebnisse liquidierter Fonds unter Berücksichtigung

aller Komponenten und im Vergleich

zum ursprünglichen Invest (Eigenkapital + Agio)X

53


IMMOBILIEN 2011 | Indirekte Immobilienanlage

54

Geschlossene Immobilienfonds

Die Kennlinie Eigenkapital + Agio als "Break-even-

Point“ zeigt hier, ab wann mit diesem Produkt

positive Ergebnisse erzielt werden. Die Top-20

der Branche liefern Beispiele sinnvoller und

nachhaltiger Immobilieninvestitionen.

Von einer Kapitalvernichtung in Milliardenhöhe, wie

von mancher Seite berichtet wurde, kann jedenfalls

bei dieser Analyse nicht die Rede sein.

Um alle Aspekte für eine genaue Analyse miteinzubeziehen,

betrachten wir die Standorte der Immobilien.

Bei der geografischen Auswertung der

Einzelhandelsimmobilien in Deutschland, der sog.

Geo-Analyse ist ersichtlich, dass diese Sparte mit

524 Einzelhandelsimmobilien nahezu in allen Regionen

Deutschlands präsent ist. Die Gesamtfläche

dieses Segments mit über 4,48 Mio qm-Fläche do-

kumentiert die Bedeutung geschlossener Fonds in

diesem Marktsegment.

Zusammenfassung:

Die Investition in geschlossene Immobilienfonds ist

sicher eine interessante Ergänzung des erfahrenen

Anlegers, der Chancen, aber auch Risiken einzuschätzen

weiß.

Wichtigster Aspekt jeder Investitionsentscheidung ist

jedoch die Erfahrung, die der Anbieter, der Initiator in

diesem Marktsegment vorweisen kann. Die Nachhaltigkeit

der Anlagebetreuung sowie die Expertise des

Initiators in einem speziellen Immobiliensegment sind

entscheidend, wenn es um die Rentabilität der Anlage

geht. Stimmen diese Faktoren, haben Immobilienfonds

durchaus einen Platz in einem risikodiversifiziertem

Anlageportfolio verdient.

Datenbasis dieser Analyse ist fondsEXPERT, ein innovatives und einzigartiges Online-Analyseportal

über geschlossene Fonds. Zu finden sind in diesem Portal mehr als 12.000 geschlossene Fonds

mit den wichtigsten Kennzahlen von ca. 1.400 Initiatoren.

Mehr Informationen finden Sie unter www.fonds-expert.com.

Baugeldstudie:

Ein Drittel schätzt Finanzierung kompliziert ein

Wie die aktuelle Baugeldstudie des Baugeldvermittlers

HypothekenDiscount zeigt,

empfinden die Deutschen den Kauf einer

Immobilie als zeitgemäß. Lediglich die Finanzierungsmodalitäten

ängstigen viele.

Ob Landhaus, Eigentumswohnung oder Penthouse:

Trotz unterschiedlicher Wohnformen sind die Deutschen

einer Meinung, wenn es um den Erwerb der

eigenen vier Wände geht - er liegt im Trend. Denn

laut einer Umfrage des Mannheimer Baugeldvermittlers

HypothekenDiscount geben 83 Prozent von

1.000 Befragten an, ein Immobilienkauf sei nicht

spießig. Nur 4,9 Prozent der Deutschen sind der

Meinung, die eigenen vier Wände sind altbacken.

Fast ein Drittel (26,3% Prozent) empfinden jedoch

die Auseinandersetzung mit der Immobilienfinan-

zierung als zu kompliziert. Weitere 45 Prozent meinen,

die Kreditbeantragung sei teilweise schwierig.

"Doch die Finanzierung muss nicht so kompliziert

sein, wie viele denken", sagt Kai Oppel von HypothekenDiscount.

Was früher nur versierte Rechenkünstler

durch multiplizieren und dividieren

errechnen konnten, können heute auch weniger

Mathematikbegabte kalkulieren. Rechner im Internet

helfen, die Kreditrate und Gesamtlaufzeit

des Darlehens in wenigen Minuten zu bestimmen.

Selbst für verschiedene Tilgungshöhen lassen sich

einfache Szenarien berechnen. Grundsätzlich rät

der Immobilienexperte, vor allem die Gesamtlaufzeit

des Kredits und die zukünftige Lebensplanung im

Auge zu haben. "Denn spätestens mit dem Beginn

des Ruhestands sollte die Immobilie schuldenfrei

sein", erläutert Oppel.


Advertorial | IMMOBILIEN 2011

55


IMMOBILIEN 2011 | Indirekte Immobilienanlage

56

Übersicht geschlossene Immobilienfonds in Emission

Fonds Deutschland

Fondsname Mindesteinlage

in €

Agio

in %

Eigenkapital

in Mio. Euro

Laufzeit

in Jahren

Segment

asuco - Zweitmarktfonds 1 250.000 5 100,00 22 Zweitmarkfonds

Bouwfonds - Wohnen in Deutschland 01 15.000 5 19,94 16 Wohnungen

ConRendit - ConRendit 22 15.000 3 19,70 11 Sonstige Nutzen

deboka - Einkaufen NRW 20.000 5 8,20 13 Einzelhandel

DFH Beteiligungsangebot 95 10.000 0 32,20 18 Büro

DFH Beteiligungsangebot 97 10.000 5 94,60 12 Büro

DFH Beteiligungsangebot 98 10.000 5 225,00 12 Büro

DII Grand SPA Resort A-ROSA Sylt 10.000 5 35,10 11 Sonstige Nutzen

DIVAG - DIA Fonds Nr. 27 15.000 5 8,80 14 Einzelhandel

DWS - ACCESS Wohnen 1 10.000 5 60,00 11 Mehrere Nutzen

DWS Deutsche Bank Türme 5.000 5 334,00 13 Büro

Euro Grundinvest - Deutschland 15 15.000 5 10,00 3 k.A.

FFH - Immobilien 10 10.000 5 42,00 17 Mehrere Nutzen

FIHM Gruppe - Hochschule München 5.000 5 23,95 12 Sonstige Nutzen

Habona Invest - Einzelhandelsimmobilien 10.000 5 14,03 5 Einzelhandel

Hahn - Pluswertfonds 151 20.000 5 29,63 15 Einzelhandel

Hamburg Trust - domicilium 6 25.000 5 23,00 16 Wohnungen

Hannover Grund - Wohnportfolio 01 15.000 5 25,00 12 Wohnungen

Hannover Leasing - Substanzwerte Deutschland 6 10.000 5 30,20 14,5 Büro

Hannover Leasing - Substanzwerte Deutschland 7 10.000 5 31,97 12 Büro

Hannover Leasing - Vermögenswerte Deutschland 6 10.000 5 25,45 20 Sonstige Nutzen

Hanseatic Wertstrategie - RETAIL SELECT 10.000 5 18,10 11 Einzelhandel

HCI - Berlin Airport Center 10.000 5 29,20 13 Büro

HCI - Wohnkonzept Hamburg 10.000 5 20,75 16 Wohnungen

HTB - Vierte Hanseatische Immobilienfonds 7.500 0 11,27 16 Mehrere Nutzen

IFK - Sachwertfonds Deutschland 2 2.000 0 36,44 16 Mehrere Nutzen

ILG - Fonds 37 10.000 5 47,61 20 Einzelhandel

Industrifinans - Berlin Selektion 02 15.000 5 70,63 12 Wohnungen

König § Cie. - Wohnwerte Deutschland 5.000 5 20,03 18 Wohnungen

MPC - Deutschland 9 10.000 5 21,90 11 Mehrere Nutzen

Paribus - Hamburg Wohnen Renditefonds 12 10.000 5 20,00 12 Wohnungen

PI Pro-Investor - Immobilienfonds 1 25.000 5 31,50 11 Mehrere Nutzen

Primus Valor - ImmoChance Deutschland 4 10.000 5 8,00 12 Wohnungen

REAL I.S. - Bayernfonds Deutschland 22 15.000 5 35,63 12 Mehrere Nutzen

S & P - regioFonds Süddeutschland 8 10.000 5 16,00 15 Einzelhandel

Signa Property Funds - Signa 13 Frankfurt 10.000 5 129,90 16 Büro

United Investors - Deutsche S & K Sachwerte 15.000 5 30,00 5 Mehrere Nutzen

United Investors - Metropolitan Estates Berlin 10.000 5 20,00 4 Wohnungen

WealthCap - Immobilienfonds Deutschland 32 10.000 5 55,45 14 Büro

Wölbern - Deutschland 04 10.000 5 14,41 11 Sonstige Nutzen

ZBI - Professional 6 25.000 5 40,00 – Mehrere Nutzen

Quelle: Scope / G.U.B. / eigene Recherche

Diese Übersicht über aktuelle Beteiligungsangebote erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit.


Fonds Europa

Fondsname Mindesteinlage

in €

Agio

in %

Eigenkapital

in Mio. Euro

Laufzeit

in Jahren

Segment

ACRON - HELVETIA 7 100.000 (CHF) 0 55,00 CHF – Büro

Buss - Immobilienfonds 3 10.000 3 13,30 11 Büro

CAI - Côte d‘Azur 2 10.000 5 10,00 6 Mehrere Nutzen

elbfonds - 12/50 Direkt Invest Polen 4 10.000 3 25,00 12 Einzelhandel

elbfonds - Direkt Invest Polen 5 10.000 3 25,90 4 Einzelhandel

Hannover Leasing - Fonds 205 Wachstumswerte Europa 5 10.000 5 27,94 10 Büro

Hanzevast - Holland 65 (König & Cie.) 10.000 5 15,08 11 Büro

KGAL - PropertyClass Großbritannien 3 10.000 5 63,50 12 Büro

KGAL - PropertyClass Frankreich 1 10.000 5 44,90 15 Büro

KGAL - PropertyClass Österreich 7 10.000 5 36,90 13 Büro

Lloyd - Holland Utrecht 10.000 5 15,51 10 Büro

MPC Capital - Holland 72 10.000 5 6,28 10 Büro

REAL I.S. Bayernfonds Großbritannien 3 10.000 5 35,00 12 Büro

REAL I.S. Bayernfonds Niederlande 1 15.000 5 74,37 15 Büro

REAL I.S. Bayernfonds Niederlande 2 15.000 5 60,27 11 Büro

United Investors - Cosmopolitan Estates Mallorca 25.000 0 10,79 3 Wohnungen

Wölbern - Holland 70 10.000 5 28,35 12 Büro

Fonds USA / Kanada

Fondsname Mindesteinlage

in USD

Agio

in %

Eigenkapital

in Mio. USD

Laufzeit

in Jahren

Segment

Jamestown - Fonds 27 30.000 5 250,00 10 Mehrere Nutzen

TSO DNL Funds 3 15.000 5 70,00 3-5 Einzelhandel

WALTON - Premium 1 10.000 5 40,00 7 Landbanking

TSO DNL Fund 4 15.000 5 40,00 12 Einzelhandel

Fonds Australien

Fondsname Mindesteinlage

in AUD

Fondsname Mindesteinlage

in €

Agio

in %

Agio

in %

Eigenkapital

in Mio. AUD

Eigenkapital

in Mio. Euro

Laufzeit

in Jahren

Laufzeit

in Jahren

Segment

ATLANTIC - Australien 2 20.000 5 85,00 11 Büro

Fonds Indien

Fondsname Mindesteinlage

in €

Agio

in %

Eigenkapital

in Mio. Euro

Laufzeit

in Jahren

Segment

MPC Capital - Indien 2 10.000 5 208,00 5 Mehrere Nutzen

Fonds Internatinal

Fondsname Mindesteinlage

in €

Agio

in %

Eigenkapital

in Mio. Euro

Laufzeit

in Jahren

Segment

Premium Select - VAE Premium Select Funds 10.000 5 60,00 5 Mehrere Nutzen

Fonds Diverse

Indirekte Immobilienanlage | IMMOBILIEN 2011

Segment

asuco - Zweitmarkfonds 2 5.000 5 250,00 10 Zweitmarkt

BHF - Wohnimmobilien Portfolio International 100.000 5 70,00 3-5 Wohnungen

EH 1 Immobilienportfolio 1 10.000 5 40,00 7 Mehrere Nutzen

Real Invest - Real Invest 6 20.000 5 40,00 12 Mehrere Nutzen

57


IMMOBILIEN 2011 | Indirekte Immobilienanlage

58

Immobilienpolice

Deutschlands erste börsenunabhängige

und echte Immobilienpolice

Beitrag von Wolfgang Laufer,

Geschäftsführer, robustus GmbH

Die Deutschen haben so viel Geldvermögen

wie nie. Ende 2010 verfügten die Privathaushalte

über ein Geldvermögen in Form von

Bargeld, Bankeinlagen oder Aktien in Rekordhöhe

von knapp 5.000 Milliarden Euro – 154 Milliarden

Euro mehr als ein Jahr zuvor. In den kommenden

Jahren werden zudem laut Zahlen des GDV jährlich

über 80 Milliarden Euro an deutsche Versicherungskunden

ausgezahlt. Viele Sparer verzichten jedoch

derzeit auf eine angemessene Rendite. Etwa 1.500

Milliarden Euro werden nur gering oder gar nicht

verzinst. Insbesondere für das Geschäft mit Einmalbeiträgen

besteht daher ein sehr großes Potenzial

– auch wegen der hohen jährlichen Rückzahlungen

aus fälligen Versicherungsverträgen, die wieder angelegt

werden wollen. Optimale Voraussetzungen

für robustus privileg,

Deutschlands erste börsenunabhängige und zu 100 %

immobilienbasierte Lebensversicherung. Sie wurde

speziell für Anleger im besten Alter entwickelt und bietet

neben überdurchschnittlichen Renditechancen, flexiblen

Laufzeiten und attraktiven Steuervorteilen auch

einen starken Hinterbliebenenschutz sowie sehr günstige

Erbregelungen. Versicherungspartner für robustus

privileg ist die in Liechtenstein ansässige Wealth-

Assurance AG. Dies hat gleich zwei Vorteile: robustus

privileg ist ein §-34d- GewO-Produkt – und Kunden

profitieren von den exklusiven liechtensteinischen Anlageprivilegien.

Mit seinen überzeugenden Vorteilen

und flexiblen Gestaltungsmöglichkeiten ist robustus

privileg ein idealer Baustein für jedes Portfolio – eine

wegweisende Kapitalanlage für Makler mit Weitblick.

Aussichtsreiche Investmentstrategie:

Abgesehen von einer Liquiditätsreserve wird das Kapital

in Sachwerte und sachwertbasierte Anlagen investiert.

Schwerpunkt sind Qualitätsimmobilien sowie

immobiliennahe Investments. Die Renditeprognose

für Einmalanlagen ab 10.000 Euro, liegt zwischen 6,5 %

und 8,0 % linear p. a! Verantwortlich für das Assetmanagement

ist die fairvesta Vermögensverwaltung

International AG, Liechtenstein – ein Unternehmen

der fairvesta Gruppe: einem internationalen Immobilien-

und Beteiligungsunternehmen mit Aktivitäten

in Deutschland, Österreich, der Schweiz, Belgien, den

Niederlanden, Luxemburg, Spanien und Frankreich.

Hauptsitz der fairvesta Gruppe ist Tübingen, Deutschland.

Mit einem Investitionsvolumen von über 400

Millionen Euro in schulden- und lastenfreien Immobilien

gehört das Unternehmen zu den führenden und

wachstumsstärksten Akteuren auf dem deutschen

Immobilienmarkt. Bisher wurden zweistellige Erträge

prognostiziert - und erreicht! So konnten sich Anleger

der fairvesta zweite Immobilienbeteiligungsgesellschaft

einer zweistelligen Rendite pro Jahr erfreuen.

Die fairvesta zweite Immobilienbeteiligungsgesellschaft

mbH wurde im Jahr 2005 platziert und geschlossen.

Zum 30. Juni 2011 erfolgte nun nach den

Testaten der Wirtschaftsprüfer vertragsgemäß und

pünktlich die Auszahlung der Guthaben. Bei fairvesta II


Immobilien mit Tradition und Zukunft.

Als Berliner Bauträger beschäftigen wir uns seit fast 30

Jahren mit historischen Immobilien und Denkmalschutz.

Durch unsere Erfahrungen können wir für unsere

Kunden hohe steuerliche Vorteile bieten.*

* Objekte in Berlin, Potsdam, Leipzig und Görlitz.

Auch wenn unsere Leidenschaft den Denkmälern gehört,

so lieben wir es doch auch hochmoderne Neubauten in

hervorragenden Lagen zu entwickeln, die zeitgemäßes

Wohnen mit wertsteigerndem Potential verbinden.

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THAMM Immobilien

mit Tradition und Zukunft

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IMMOBILIEN 2011 | Indirekte Immobilienanlage

60

Immobilienpolice

handelt es sich um den ersten abgewickelten und ausgezahlten Immobilien-Beteiligungsfonds

der fairvesta Unternehmensgruppe. Dabei wurde

eine Rendite von 12,37% p.a. für die Anleger erreicht und realisiert. fairvesta

konnte somit für ihre Anleger ein hervorragendes Ergebnis erzielen,

und dies, obwohl die Finanzkrise die Umsetzung des bewährten Immobilienhandelskonzeptes

zeitweise erheblich erschwerte. fairvesta verfolgt

generell das Ziel, Immobilien – vornehmlich aus der Bankenverwertung

- weit unter dem offiziellen, amtlichen Verkehrswert einzukaufen und innerhalb

von 2,5 bis 3,5 Jahren wieder an vermögende private oder institutionelle

Investoren zu verkaufen.

robustus ist als neuer Teilnehmer auf dem europäischen Finanzmarkt eingebunden

in die erfahrene fairvesta Gruppe. Die Robustus GmbH, Berlin

besitzt das europaweite Vertriebsrecht an der Immobilienpolice und bietet

folgende Vorteile für Vertriebspartner: Mit robustus privileg erweitern

Makler und Vermittler ihr Angebot um ein besonders innovatives und attraktives

Versicherungsprodukt und erschließen sich so einen Markt mit

hohem Ertragspotenzial. Als Geschäftspartner erhalten Makler und Vermittler

zusätzlich zu einer attraktiven Grundprovision hohe Bonusgratifikationen

– ohne Stornoeinbehalt und ohne Stornohaftung. Zudem bietet

robustus (www.robustus-gmbh.com) eine größtmögliche Transparenz.

Kunden profitieren von einer offenen, nachvollziehbaren Kostenstruktur

ohne Stornogebühren, einer umfassenden jährlichen Berichterstattung

und maximaler Gestaltungsfreiheit.

Impressum

Verlag und Herausgeber:

wmd Verlag GmbH

Wiesseer Straße 126

83707 Bad Wiessee

Tel: +49 (0)8022 – 187110

Fax: +49 (0)8022 – 1871129

info@wmd-verlag.de

www.wmd-brokerchannel.de

Geschäftsführung:

Friedrich A. Wanschka

Chefredaktion:

Friedrich A. Wanschka

Layout:

Astrid Klee

Foto: fotolia, adpic

Handelsregister: HRB 165643

Amtsgericht München

Bankverbindung:

Sparkasse Rosenheim - Bad

Aibling

BLZ 711 500 00, Kto. 24364

Steuer-Nummer: 139/142/50247

Ust.- IdNr. DE 812638572

Verkaufspreis: 10 Euro

Vertriebsleitung:

Matthias Heß

wmd Verlag GmbH

c/o SEL Selected Media OHG

Kattunbleiche 31a

22041 Hamburg

Tel: +49 (0)40 2841083-21

m.hess@wmd-verlag.de

Technische Umsetzung / Produktion:

wmd Verlag GmbH

Astrid Klee

Wiesseer Straße 126

83707 Bad Wiessee

Tel: +49 (0)8022 – 187110

Fax: +49 (0)8022 – 1871129

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Genehmigung des Verlegers ist eine Verwertung

außerhalb der engen Grenzen des Urheberrechtsgesetzes

unzulässig. Aufsätze und Berichte geben

die Meinung des Verfassers wieder. Für den Inhalt

ist der Verlag nicht verantwortlich.


IMMOBILIEN 2011 | Direkte Immobilienanlage

62

Denkmalschutzimmobilien

Mit Sachwerten durch die Krise:

Investieren in Denkmalschutzimmobilien

Beitrag von Stefan Voges,

Vorstand der Hansa Real Estate AG (Leipzig)

Die Finanzmarktkrise 2008 hat wieder einmal

gezeigt, wie schnell scheinbar sichere Investments

dramatisch an Wert verlieren können

und wie stark die internationalen Finanzmärkte miteinander

vernetzt sind.

In Deutschland scheint das Gröbste bereits überstanden

zu sein. Die Börsen haben Fahrt aufgenommen

und die Auftragsbücher der Industrie sind wieder

voll. Der Titel Exportweltmeister bleibt zwar in

China, in realen Zahlen können wir uns jedoch noch

vor den USA auf Platz 2 behaupten. Die Arbeitslosigkeit

sinkt unter die 3 Millionen Grenze, ein Stand

der zuletzt 1991 erreicht wurde.

Ein Blick auf hochverschuldete europäische Nachbarstaaten

wie Griechenland, Irland und Portugal zeigt

aber, dass die Schuldenkrise keinesfalls überstanden

ist. Immer neue, milliardenschwere Rettungspakte

müssen geschnürt werden. Die immense Verschuldung

der Staaten durch Konjunkturprogramme, Garantien

und direkte Stützungszahlungen gibt Anlass

zur Sorge.

Unabhängig davon, ob man persönlich die weitere

Entwicklung eher positiv oder negativ sieht, muss

sich jeder Anleger darüber Gedanken machen, wie

er sein Geld investiert, um möglichst gegen alle

künftigen Entwicklungen abgesichert zu sein.

Aus langer Erfahrung heraus gilt die Investition in

Sachwerte als die richtige Strategie in Krisenzeiten.

Immobilieneigentum ist eine der beliebtesten Anlageformen

in Deutschland. Ein Großteil des privaten

Vermögens ist in Immobilien investiert, sei es im privaten

Eigenheim oder in vermieteten Wohn- und

Geschäftsanlagen.

Warum aber gilt die Immobilie als sichere Anlage in

schwierigen Zeiten? Die immense Staatsverschul-

dung lässt ein Szenario wahrscheinlich werden:

Inflation. Dabei sind Schuldendienst und Entschuldung

nur ein Aspekt des Problems. Gerade die südlichen

Länder haben gegenüber den wirtschaftlich

starken Mitgliedsländern an Produktivität verloren.

Um wieder wettbewerbsfähig zu werden, müssen

die Lohnstückkosten gesenkt werden. In der Vergangenheit

stand der Weg einer Währungsabwertung

offen, im vereinten Europa ist das nicht mehr

möglich. Bleibt also der Weg über die Absenkung

der Löhne. Nominal gesehen ist das politisch nicht

durchsetzbar. Aus realer Sicht kann eine gestiegene

Inflationsrate diesen Effekt erzielen und die Wettbewerbsfähigkeit

der betroffenen Länder verbessern.

Steigen also in Deutschland Löhne und Preise, führt

dies zu einer verbesserten Wettbewerbsfähigkeit in

den wirtschaftlich schwächeren Staaten. Sowohl

die hohe Schuldenlast der Staaten, bedingt durch

die Wirtschaftskrise, als auch die erforderlichen Anpassungen

in der Wettbewerbsfähigkeit sind beides

starke Argumente für eine steigende Inflation. Die

durchschnittliche Inflationsrate im Euroraum in

den ersten 12 Jahren seit 1999 betrug 1,97%, in


Deutschland sogar nur 1,5%. Doch ob dieses Niveau

gehalten werden kann, ist fraglich. Im April

betrug die Teuerungsrate 2,4% und war damit zum

dritten Mal in Folge über 2%. Im Mai wurde der

Aufwärtstrend einmal wieder gestoppt, mit 2,3%

aber weiterhin auf einem Niveau, das oberhalb der

Warnschwelle der Europäischen Zentralbank liegt.

Während einer Inflation steigen die Preise für Verbrauchsgüter

und Sachanlagen an. Die Anleger mit

Sparvermögen versuchen, daraus zu fliehen, da sich

der reale Wert ihres Vermögens ständig verringert.

Sie werden also zum Beispiel Immobilien nachfragen,

so dass sich die Preise für Wohnungen und

Häuser verteuern werden. Auch die Mieten steigen

im Regelfall. Der Immobilienbesitzer profitiert also

zum einen vom steigenden Wert seiner Immobilie

und potentiellen Mietsteigerungen und zum anderen

schützt er gleichzeitig sein Kapital vor Wertverlust.

Hat er die Immobilie fremdfinanziert, wird sein

aufgenommenes Darlehen real betrachtet weniger

wert, d.h. es fällt ihm leichter, das Darlehen zu tilgen.

Wie die aktuelle Finanzkrise eindrucksvoll bewiesen

hat, ist auch die Immobilie ein wichtiges Instrument

der Risikostreuung oder Portfoliooptimierung. Während

Aktien, Anleihen, Zertifikate usw. geschlossen

hohe Wertverluste hinnehmen mussten, gab es nur

ganz wenige Anlageklassen, die an Wert gewonnen

haben. Dazu zählen Gold und ausgesuchte Immobilien.

Z.B. hat sich das Mietniveau in der Neu-Vermietung

hochwertiger Wohnimmobilien in Leipzig den

letzten 3 Jahren konstant gesteigert. Ein Crash an

den Aktienmärkten führte also nicht zum Wertverlust

der Immobilie, d.h. die Anlageklassen korrelieren

wenig miteinander.

Ist das eine paradoxe Entwicklung, weil die Finanzkrise

durch faule Immobilienkredite in den USA ausgelöst

wurde? Nein, das ist in Deutschland nicht

der Fall. Der durch Schulden finanzierte Immobilienboom

und die daraus entstandene Blase haben

sich überwiegend in den USA, aber auch in England,

Spanien und Portugal abgespielt. Während in unseren

Nachbarländern die Immobilienpreise in den

letzten Jahren in schwindelerregende Höhen geschossen

sind, blieben die Preise in Deutschland fast

konstant. Dies liegt vor allem auch an der zurückhaltenden

Kreditvergabe der hiesigen Banken, die

eine höhere Anforderung an die Bonität der Anleger

Direkte Immobilienanlage | IMMOBILIEN 2011

stellen als im angelsächsischen Raum. Deutschland

hat keine Immobilienblase erzeugt und hat generell

noch Nachholbedarf in diesem Bereich.

An den Standorten Leipzig und Halle bietet sich

eine Investition in Denkmalschutzimmobilien geradezu

an. Die herrlichen Bestände an noch zu sanierenden

Gründerzeit- und Jugendstilimmobilien bieten

hohen emotionalen Wohnwert bei gleichzeitig

hochwertiger und moderner Ausstattung. Auch den

Belangen des Klimaschutzes wird durch aufwendige

energetische Sanierungsmaßnahmen Rechnung getragen.

Der Staat fördert das politische und kulturelle

Ziel des Erhalts von Denkmälern mit großzügigen

steuerlichen Vergünstigungen. Dennoch ist

nicht mit einer Überhitzung zu rechnen, da die Zahl

der sanierungswürdigen Denkmäler insgesamt begrenzt

ist.

Die Investition in Sachwerte und damit (vor allem)

auch in Immobilien bleibt also weiterhin und auf

längere Sicht die richtige Strategie für den Vermögensaufbau

und die Vermögenssicherung.

Wichtig für eine Investition, sei es für Immobilienanleger,

sei es für Eigennutzer, bleibt weiterhin die

Qualität. Exklusive Immobilien, solide Qualität und

gute Lagen sind Garanten für eine nachhaltige Wertentwicklung

der Immobilie.

63


IMMOBILIEN 2011 | Direkte Immobilienanlage

64

Denkmalschutzimmobilien

Altbausanierung Leipzig

- Auslaufmodell oder Zukunftsmarkt?

Worauf Vermittler bei der Auswahl Ihrer Immobilienprodukte

am Standort Leipzig achten sollten

Beitrag von Curt-Rudolf Christof,

Vorstand, Deutsche Sachwertkontor AG (Erding)

Steuern sparen auf der einen, Inflationsangst

auf der anderen Seite und niedrige Zinsen,

treiben viele Deutsche derzeit in die Immobilie

als sichere Kapitalanlage. Diese Investition ist grundsätzlich

sinnvoll. Damit sie aber nicht nur Steuern

spart, sondern auch langfristig funktioniert, sollten

ein paar grundsätzliche Dinge beachtet werden.

Steuern sparen ist eine tolle Sache. Denkmalschutzimmobilien

bieten dazu eine gute Gelegenheit.

Echte Kernsanierungen bieten, bei Vermietung

bis zu 80% des Kaufpreises über 12 Jahre steuerliche

Abschreibung. Hinzu kommen 2% bzw. 2,5%

p.a. lineare Abschreibung und die Zinsaufwendungen

zu 100%. Das hilft Steuern zu sparen. Leider

ist diese Anlageform ein Auslaufmodell. Die Fiskalpolitik

diskutiert seit Jahren über die Abschaffung

der Denkmalschutz- und Sanierungsparagraphen.

Hinzu kommt, es gibt immer weniger Städte, mit

geeigneten Gebäuden, in vernünftigen Lagen. Die

Folge: Der Markt wird eng, die Preise steigen. Es ist

also höchste Zeit für den Anleger diese Anlage für

sich zu nutzen.

„Lage, Lage, Lage“ allein reicht nicht mehr aus!

Weitblick ist gefordert. Marktsituation, Bauqualität,

Service- und Energiekonzept gilt es darüber hinaus

zu beachten, damit aus einer Investition keine Spekulation

wird!

Gerade in mittleren und guten Lagen ist die Nachfrage

hoch. Dabei können wir heute festhalten,

dass es kaum mehr einen Unterschied zwischen

West- und Ostdeutschland gibt. In manchen Köp-

fen findet sich immer noch die Meinung, es gäbe zu

viele leerstehende Wohnungen in Ostdeutschland.

Es ist eine Tatsache, dass der Immobilienmarkt der

90er Jahre, nichts mehr mit dem Immobilienmarkt

von heute gemeinsam hat. Gerade Ostdeutschland,

insbesondere die beiden Metropolen Leipzig oder

Dresden bieten derzeit sogar meist bessere Investitionsmöglichkeiten

als vergleichbare Metropolen

in Westdeutschland. Aufgrund der Altbausubstanz

liegen die steuerlich nutzbaren Sanierungsaufwendungen

hier meist höher als „im Westen“. Bei richtigen

Kernsanierungen sind bis zu 80% des Kaufpreises

möglich. Die Leipziger Mieten befinden sich

lt. Feri-Rating aus dem Jahr 2009 bereits auf dem

Niveau von Düsseldorf, Frankfurt/Main und Mainz.

Demgegenüber stehen Kaufpreise für Wohnungen,

die im Vergleich zu anderen Großstädten noch günstig

sind. Eine interessante Investition also.

„Schluss mit Vorurteilen und Stammtisch-Halbwissen!“

Laut aktuellem Wohnungsmarktbericht hat sich der

Leerstand im Gesamtgebiet Leipzig seit dem Jahr

2000 von 22% auf 11% in 2009 halbiert. Der Leip-


ziger Immobilienmarkt ist heute gut vergleichbar

mit München oder Stuttgart. Er ist zentralisiert, es

gibt ein klar definiertes Zentrum. Je zentrumsnaher

und besser die Ausstattung der Wohnung ist, desto

höher ist die Wahrscheinlichkeit einer grundsoliden

Vermietung und Werthaltigkeit. Bei Internetrecherchen

wird der Anleger schnell feststellen, dass das

Angebot an freien Mietwohnungen vorwiegend in

Stadtteilen zu finden ist, je weiter sich diese vom

Zentrum entfernen und je mittelmäßiger die Bau-

, und Ausstattungsqualität ist. Deutlich zeigt sich

dies in der „klassischen 50 m², 2-Zimmer Wohnung,

ohne Balkon“, z.B. also AfA-Neubau oder

Sanierungen der 90er Jahre. Hier finden sich meist

die Problemfälle, die sich in den Köpfen der Leute

festgesetzt haben. Selbst der in Westdeutschland

oftmals an den Pranger gestellte Plattenbau, in einer

vernünftigen Lage ist oftmals besser vermietet,

als die beispielhaft beschriebene Wohnung „im Irgendwo“.

Die Realität in Zentrumsnähe ist eine Andere. Hochwertige

Wohnungen in 1a/b Lagen sind bereits

knapp geworden. Der permanente Zuzug von, oft

gutverdienenden Neuleipzigern und die gestiegene

Kaufkraft, hat die Nachfrage nach hochwertigen

Wohnungen erheblich ansteigen lassen. Das knappe

Angebot sowie eine rückläufige Bautätigkeit

ließen die Preise für Neuvermietung in den letzten

Jahren um bis zu 15 % steigen. Darum empfiehlt

Curt-Rudolf Christof, Vorstand der Deutsche Sachwert

Kontor AG (DSK), Leipzig-Spezialist für solche,

außergewöhnliche Liegenschaften: „In Zentrumsnähe

jetzt kaufen!“. Er wirft sogar die Frage auf:

„Bald Wohnungsknappheit in der Boomtown Leipzig?“

In den Stadtteilen Gohlis, Südvorstadt, Waldstraßen-

und Graphisches Viertel sind bereits erste

Wohnungsengpässe zu verzeichnen. Gerade das

Graphische Viertel liegt sehr zentrumsnah und wurde

bis heute, gerade wegen seiner schicken, historischen

Verlags-, Rauchwaren- und Brauereigebäude

zum Insidertipp. Doch auch hier ist, wie in jeder

anderen Stadt auch, auf gute Mikrolage und hohe

Bauqualität zu achten.

Grundsätzlich sollte ein Interessent vor dem Kauf

eine Besichtigung durchführen und sich vor Ort vom

Anbieter, auch ältere Referenzen zeigen lassen. Am

Pflegezustand erkennen Sie, ob die Hausverwaltung

professionell arbeitet oder nicht. Prüfen Sie,

Direkte Immobilienanlage | IMMOBILIEN 2011

nach welchen Kriterien die Mieterauswahl erfolgt.

Gerade hier ist langjährige Erfahrung des Anbieters

unerlässlich. Ein Profi wird sofort ein fundiertes

Mietkonzept vorlegen. Tut er das nicht, sollten Sie

von seinem Angebot Abstand nehmen. Nur kaufen,

wenn auch das Bauchgefühl stimmt.

Energiekonzept: Umwelt schonen und Geld

sparen.

In der Zukunft mitentscheidend für einen guten und

sicheren Mietertrag ist das Energiekonzept eines

Gebäudes. KfW bietet z.B. Förderprogramme für

Fassaden, Fenster, Dach und Heizung. Ein Bauträger,

der heute kein vernünftiges Energiekonzept

liefert, handelt fahrlässig gegenüber seinen Vermittlern

und deren Kunden. Eine besondere Herausforderung

sind Energiekonzepte für alte Industriegebäude.

Hier gibt es meist keine KfW-Mittel,

weil sie nicht wohnwirtschaftlich genutzt wurden.

Leipzig hat, aufgrund seiner Historie hier einiges zu

bieten. Hier gilt allerdings das Wohn-, und Energiekonzept

genau zu prüfen. Gerade bei Raumhöhen

von durchaus 4 Meter und höher steigen die Heizkosten.

Wenn das Gebäude und die Wohnung zwar

toll aussehen, aber die Nebenkosten für den Mieter

permanent steigen, kann sich das trotzdem negativ

auf die Miete auswirken, oder zu einem häufigeren

Mieterwechsel führen. Eine Besonderheit bei den,

von DSK AG angebotenen „Luxus Lofts zum Verlieben“

ist die Ausstattung mit Erdwärme. Gerade

im Zeitalter erheblich gestiegener Energiekosten

hält eine Grundwasserwärmepumpe die Kosten

für Heizung und Warmwasserbereitung konstant

auf erheblich geringerem Preisniveau als Gas- oder

Ölheizungen. Mit der gleichen Technik können alle

Räume über das System auch gekühlt werden. Diese

umweltschonende Energiegewinnung schont also

den Geldbeutel und schafft ganzjährig ein gesundes

und angenehmes Raumklima. Dies stellt einen großen

Wettbewerbsvorteil dar und schafft Freiraum für

künftig mögliche Mietsteigerungen.

Wenn Sie also ein paar Punkte beachten, werden Sie

erkannt haben: Mit Marktwissen und dem richtigen

Konzept an der Hand, bietet Leipzig heute hervorragende

Investitionsmöglichkeiten.

Fazit

„Wer jetzt die Augen verschließt, verpasst eine

historische Chance!“ Curt-Rudolf Christof

65


IMMOBILIEN 2011 | Direkte Immobilienanlage

66

Denkmalschutzimmobilien

Der wmd-brokerchannel fragt nach:

Immobiliensanierung und Energiekonzepte:

Woran erkennt man eine gute Sanierung?

„Ein Bauträger, der heute kein vernünftiges Energiekonzept

liefert, handelt fahrlässig gegenüber seinen

Vermittlern und deren Kunden“

Altbau- und denkmalgeschützte Immobilien sind

nach wie vor nicht nur als Anlageobjekt gefragt,

sondern sind auch bei Eigennutzern im Trend. Worauf

muss man bei der richtigen Auswahl achten?

Der wmd-brokerchannel hat bei fünf Experten in Sachen

Immobiliensanierung nachgefragt.

Tobias Danker,

Marketingleiter,

Terraplan GmbH und

Inhaber einer Spezialagentur

für Immobilien

wmd: Woran erkennt man eine gute Sanierung?

Tobias Danker: Gute Sanierungsleistung lässt sich

nicht an einer Checkliste abarbeiten. Denn Denkmalsanierung

heißt am Ende des Tages Detailarbeit.

Mit den grundlegenden Regeln der Bautechnik

kommen Sie in der Disziplin der Denkmalsanierung

schnell an einen Punkt, wo es nicht mehr weiter

geht. Dann sind individuelle Lösungsansätze gefragt,

die der Planung durch spezialisierte Architekten bedürfen.

Gute Sanierung bedeutet mit dem Bauwerk

sorgsam umzugehen und seine besonderen Eigenschaften

zu berücksichtigen. Ein Gründerzeitdenkmal

ist etwas ganz anderes, als ein backsteinernes

Industriegebäude oder eine ehemalige Kaserne oder

ein Schloss. Jedes Denkmal ist ein Unikat. Denkmäler

verleihen unseren Städten den Glanz. Deshalb

müssen wir sie bewahren und den Geist unserer

Vorfahren, der darin schlummert, schützen.

Gute Sanierungsarbeit beginnt mit einer dem Denk-

mal gerecht werdenden Planung unter Berücksichtigung

der Nutzeranforderungen.

Curt-Rudolf Christof,

Vorstand, Deutsche

Sachwertkontor AG

(Erding)

Curt-Rudolf Christof: Wird in die Gebäudesubstanz

eingegriffen und die Grundrisse modern gemacht,

oder wird nur in den unveränderten Bestand

geplant? Sind die Grundrisse einfach und durchschnittlich

oder sind sie ansprechend, pfiffig und damit

marktgängig. Meine Empfehlung: Vor dem Kauf

eine Besichtigung einer Referenzbaustelle, und nur

kaufen, wenn auch das Bauchgefühl stimmt.

Günter W. Reichelt,

Marketing u. Verkauf,

THAMM & PARTNER GmbH

Günter Reichelt: Wenn das Objekt fertig saniert

ist, ist evtl. nicht direkt auf dem ersten Blick ein Unterschied

zur "Pinselsanierung" zu erkennen. Nach

ein paar Jahren dann schon, wenn Feuchtigkeit,

Schwamm oder Ähnliches sich bilden. In die Ecken

schauen hilft aber auch schon. Man sollte möglichst

während der Sanierungsphase häufig sich die Angelegenheit

ansehen.


Johannes Forster,

Vertriebsleiter,

DS Wohnbau GmbH

(Öhringen)

Johannes Forster: Es gibt verschiedene Möglichkeiten,

die Art der Sanierung zu verfolgen. Zum

einen sollte gewöhnlich in der Baubeschreibung

eine umfassende Dokumentation enthalten sein.

Außerdem kann man anhand des Energieausweises

erkennen, ob die Sanierung nach energetischen

Richtlinien ausgeführt wurde. Wir beauftragen zusätzlich

zu der hauseigenen Bauleitung auch den

TÜV zur Zertifizierung der Sanierungsleistungen.

Stefan Voges,

Vorstand Hansa Real

Estate AG (Leipzig)

Stefan Voges: Der erste Eindruck einer Wohnung

und eines Hauses ist natürlich dessen Visitenkarte.

Hier muss alles im tadellosen Zustand sein und

optisch einen tollen Eindruck machen, so soll es

schließlich auch der Mieter erleben. Die „inneren

Werte“ sind es aber, die über die Qualität einer

Sanierung entscheiden. Altbausanierung, insbesondere

im Denkmalschutz, ist bautechnisch sehr

anspruchsvoll. Viele Aufgaben wie z.B. die Trockenlegung

sowie Wärme- und Schallschutz müssen mit

der richtigen Technik und höchster Qualität ausgeführt

werden damit ein langfristiger Werterhalt

gewährleistet ist. Da dies für den Laien nur schwer

beurteilbar ist, sollte eine hochwertige Sanierung

Direkte Immobilienanlage | IMMOBILIEN 2011

immer von einem unabhängigen Bausachverständigen

wie z.B. vom TÜV oder der DEKRA begleitet

werden. Im Nachhinein hilft auch das Studium der

Baubeschreibung, welche Leistungen bei der Sanierung

erbracht wurden.

wmd: Auf welche Punkte kommt es bei der richtigen

Auswahl einer Altbausanierungs-Immobilie an?

Curt-Rudolf Christof: „Lage, Lage, Lage“ allein

reicht nicht mehr aus! Weitblick ist gefordert.

Marktsituation, Bauqualität, Grundstück, Gebäudeausrichtung,

Service- und Energiekonzept gilt es

darüber hinaus zu beachten, damit aus einer Investition

keine Spekulation wird.

Günter Reichelt: Nun ja, wie ansonsten bei jeder

andere Immobilie auch: Lage, Belichtung des Objektes,

Charme usw. Der Zustand ist nicht so wichtig.

Denkmalsanierung erfahrene Fachleute können

mit einem entsprechenden finanziellen Aufwand

und Liebe zum Detail alles in einem perfekten Zustand

bringen.

Stefan Voges: Wie generell bei Immobilien sind

die Themen Lage und nachhaltige Vermietbarkeit

die entscheidenden Kriterien für die Wahl eines

Objektes. So sollte der Standort eine positive wirtschaftliche

und demographische Perspektive haben.

Die Mikrolage muss eine langfristige Vermietungsperspektive

bieten. Gut ist auch ein Alleinstellungsmerkmal,

wie besondere Ausstattungsdetails oder

gelungene Grundrisse. TOP Bauqualität und ein

gutes Preis-Leistungsverhältnis sind natürlich ebenfalls

wichtige Kriterien.

Johannes Forster: Sicher hat sich in der Vergangenheit

bei der Auswahl der Immobilien nicht viel

verändert. Dies bedeutet, die Lage ist natürlich einer

der wichtigsten Faktoren, ebenso die Art der Sanierung,

die Mietrendite und die Zuverlässigkeit des

Bauträgers.

Tobias Danker: Zunächst muss sich ein Interessent

fragen, warum er ein Denkmal erwerben möchte.

Entgegen der weit verbreiteten Meinung sind Käufer

nämlich nicht nur Kapitalanleger, die vermieten

wollen, sondern zunehmend Eigennutzer. Das ist

kein Wunder. Schließlich ist ein Denkmal etwas sehr

individuelles. Und nichts ist individueller als unse-

67


IMMOBILIEN 2011 | Direkte Immobilienanlage

68

Denkmalschutzimmobilien

re Wohnung. Bin ich ein Kapitalanleger, sollte ich

mir die Frage stellen, ob ich mit dem Denkmal Geld

verdienen kann. Steigen die Mieten und Kaufpreise

von Wohnungen am jeweiligen Standort? Gibt es

Jobs in Zukunftsbranchen? Ziehen mehr Menschen

zu, als weg? Was sagen Forschungsinstitute und die

Prognosen der Ämter für Statistik?

Nach der Standortfrage fliegen in der Regel schon

eine ganze Menge Projekte aus dem Rennen. Anschließend

empfehle ich, über den Anbieter nähere

Informationen im persönlichen Gespräch einzuholen.

Wie lange gibt es den Bauträger bereits?

Welche Referenzen kann er vorweisen? Bietet der

Bauträger eine baubegleitende Betreuung (Abnahmeservice

usw.) und eine Folgebetreuung, zum Beispiel

in der Verwaltung an? Erhalte ich eine Bauzeit-

und Fertigstellungsgarantie? Unterstützt mich mein

Verkäufer, wenn ich später die Wohnung wieder

veräußern möchte? Was sagt die Presse über diesen

Anbieter? Ist das Unternehmen familiengeführt, sodass

ich davon ausgehen kann, dass der Geschäftsführer

ein persönliches Interesse am Erfolg und der

Kundenzufriedenheit besitzt usw.? In letzter Instanz

sollten sich Kapitalanleger die alles entscheidende

Frage stellen: „Würde auch ich mich in dieser Wohnung

in einer meiner Lebensphasen wohl fühlen?“

Wenn Sie diese Fragen positiv beantworten konnten,

ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass sich die

Denkmalimmobilie für Sie lohnt.

wmd: Auf was sollte man als Käufer einer Denkmalgeschützen

Immobilie besonders achten?

Tobias Danker: Wie überall gilt auch im Immobilienmarkt:

Unikate ragen aus der Masse der Produkte

heraus. Solche Unikate sind Marken. Sie sind die

Leuchttürme im Meer der 1000 Anbieter. Ein Denkmal

das außergewöhnlich ist, zum Beispiel durch

seine Architektur, seine Lage oder seine Geschichte,

wird in Zukunft höchstwahrscheinlich stärker

im Wert wachsen, als eines, das absolut austauschbar

ist. Darüber hinaus spielen Lage und Anbieter

die wichtigste Rolle. Was innerhalb der Vertriebslandschaft

oft im ersten Satz erfragt wird, nämlich

die Höhe der Sanierungskosten, halten wir bei Terraplan

für sekundär. Angebote die über 80 % Sanierungskosten

und damit sehr hohe Abschreibungen ausweisen,

sind unserer Auffassung nach sogar unseriös.

Bei Terraplan bleiben wir absichtlich näher am

Boden als wir eigentlich müssten und weisen in der

Regel zwischen 60 und 70 % aus. Unserer Auffassung

nach ist für eine langfriste Investition in ein

Denkmal der innere Wert, die Qualität und Einzigartigkeit

wichtiger, als 12 Jahre Abschreibungen die

irgendwann weg sind.

Stefan Voges: Sehr wichtig ist es hier, einen erfahreneren

Bauträger mit aussagekräftigen Referenzen

auszuwählen. Dieser wird die Bauausführung durchgreifend

und in höchster Qualität leisten. Aber auch

die Zusammenarbeit mit der Denkmalschutzbehörde

sowie die rechtliche und steuerliche Abwicklung

sind für den Gesamterfolg der Investition entscheidend.

Ich rate Anlegern immer, sich genügend Zeit

zu nehmen und sich persönlich einen Eindruck über

den Anbieter, den Standort und das Objekt zu verschaffen.

Johannes Forster: Wir empfehlen einen Blick ins

Grundbuch. Ist in einem Objekt lastenfrei, ist dies

ein deutlicher Hinweis auf die Solvenz des Bauträgers.

Curt-Rudolf Christof: Am Pflegezustand von

Referenzgebäuden erkennen Sie, ob die Hausverwaltung

professionell arbeitet oder nicht. Prüfen Sie,

nach welchen Kriterien die Mieterauswahl erfolgt.

Gerade hier ist langjährige Erfahrung des Anbieters

unerlässlich. Ein Profi wird sofort ein fundiertes

Mietkonzept vorlegen. Tut er das nicht, sollten Sie

von seinem Angebot Abstand nehmen. Liegt eine

schriftliche Denkmalschutzbestätigung vor? Ohne

dieses Schreiben – nicht kaufen!

Günter Reichelt: Es sollte erstens unbedingt ein

nachweislich erfahrener Bauträger beauftragt werden.

Neueinsteiger haben ganz sicher große Probleme.

Bei THAMM kommt nur eine aufwendige

Kernsanierung in Frage, darauf sollte ein Käufer immer

Wert legen. Alles andere kommt später teuer zu

stehen. Ein solider finanzieller Hintergrund des Bauträgers

ist zweitens ebenfalls entscheidend. Während

der Sanierungsphase treten immer auch finanziell

relevante Problem auf, die souverän gemeistert

werden müssen, ohne aus finanziellen Gründen fuschen

zu müssen.

wmd: Was sind die wichtigsten Entscheidungsgrundlagen,

die einer Kaufentscheidung / Sanierungsplanung

zugrunde liegen sollten?


Günter Reichelt: Ich denke, man sollte unbedingt

Freude an diesen wunderschönen Immobilienantiquitäten

haben und nicht nur auf die sicherlich auch

sehr attraktive Denkmal-AfA schauen.

Johannes Forster: Die Kaufentscheidung muss jeder

Kunde für seine finanzielle Situation individuell

entscheiden. Zur Sanierungsplanung sollte ein umfassendes

Exposé mit Chancen und Risiken einer

Immobilieninvestition und einer ausführlichen Baubeschreibung

vorhanden sein.

Tobias Danker: Als Käufer einer denkmalgeschützten

Immobilie werde ich mit hoher Wahrscheinlichkeit

eine Finanzierung zum Erwerb benötigen.

Ich sollte mir deshalb die Frage stellen, ob ich

mir den Kapitaldienst auch nach Abzug der Steuerersparnis

noch leisten kann. Die kalkulierten Mieteingänge

sollten konservativ angesetzt werden und

Bewirtschaftungskosten mit Erfahrungswerten, die

aus vergleichbaren Objekten stammen, einfließen.

Darüber hinaus ein grundlegender Hinweis an alle

Denkmalinteressenten: Steuern sparen kann nur,

wer Steuern zahlt.

Stefan Voges: Wie bei jeder Kapitalanlage muss

am Anfang die sorgfältige Analyse der persönlichen

Finanzsituation stehen. Nachhaltigkeit, Finanzierbarkeit,

Eigenkapitaleinsatz, steuerliche Betrachtung,

persönliche Perspektiven und Vorlieben des

Anlegers müssen in Betracht gezogen werden. Ist

die Entscheidung für die Immobilie gefallen, folgt

als nächster Schritt die präzise Auswahl des Initiators,

des Standortes und schließlich der Immobilie.

Hier sollten Qualität, Vertrauen und Nachhaltigkeit

die wichtigsten Faktoren sein. Gerade bei Immobilienanlagen

kann sich jeder Anleger sehr gut selber

einen Eindruck von der Qualität des Angebotes machen:

Würde ich hier auch selber wohnen wollen?

Macht der Initiator einen guten Eindruck?

wmd: Wie wichtig ist das Thema Green Building bei

Altbausanierungen?

Curt-Rudolf Christof: Ein Bauträger, der heute

kein vernünftiges Energiekonzept liefert, handelt

fahrlässig gegenüber seinen Vermittlern und deren

Kunden. In der Zukunft mitentscheidend für einen

guten und sicheren Mietertrag ist das Energiekonzept

eines Gebäudes.

Direkte Immobilienanlage | IMMOBILIEN 2011

Tobias Danker: Green Buildings werden immer stärker

nachgefragt. In fast jedem Beratungsgespräch

wollen Kunden etwas über die Ökologie der Denkmalimmobilie

erfahren. Weil das Thema so wichtig

ist, haben wir 2008 damit begonnen ökologische

Denkmäler zu planen. Leider ist das schwerer als

man glaubt, denn eine denkmalgeschützte Fassade

kann und darf man nicht einfach mit einer Schicht

Dämmstoff überziehen. Deshalb sind andere Möglichkeiten

gefragt, wie zum Beispiel Wärmetauscher,

kontrollierte Be- und Entlüftung, Innendämmungen

usw. Bei uns heißen Ökologische Denkmäler Green

Monuments. Das aktuell im Verkauf befindliche Colonnade

des Cavalliers ist die zehn Markenimmobilie

aus der Green Monument Familie.

Günter Reichelt: Dieses Thema sollte eigentlich

immer eine Rolle spielen. Bei Denkmälern sind aber

häufig durch vielerlei Auflagen erhebliche Beschränkungen

zu erwarten

Johannes Forster: Um dieses Thema kommt heutzutage

kein Bauträger mehr herum. Energieeffizienz

ist nicht nur ein Thema der Gegenwart, sondern

wird in der Zukunft eine immer größere Rolle spielen.

Die technischen Möglichkeiten heutzutage lassen

sich auch im Denkmalschutz, der Sanierungen

und der Energieeffizienz sehr gut verbinden.

Stefan Voges: Generell ist das Thema Green Building

natürlich sehr wichtig. Jedoch ist es gerade im

Denkmalschutz nur begrenzt möglich, nach diesen

Regeln zu bauen, da es hier darauf ankommt, mit

bereits vorhandener Bausubstanz zu arbeiten. Eine

eingeschränkte Genehmigungsfähigkeit erschwert

einige Vorgänge zusätzlich. Dennoch versuchen

wir beispielsweise im Hinblick auf einen reduzierten

Energieverbrauch mit einer energetischen Gesamtkonzeption

und mit innovativer Haustechnik wie

Erdwärme oder Solarenergie die aktuellen Effizienzhaus

Standards erreichen.

69


IMMOBILIEN 2011 | Finanzierung

70

Forward-Darlehen

Vorausschauend planen und Zinsen nutzen

Forward-Darlehen sichern günstige Konditionen

für spätere Finanzierung

Beitrag von Stephan Gawarecki,

Sprecher des Vorstands der Dr. Klein & Co. AG

Die Zinsen sind günstig. Mit dem Forward-Darlehen

können Makler und Vertriebe ihre Kunden

noch vor Ablauf der Zinsbindung davon

profitieren lassen: Es sichert heutige Zinsen für eine

Finanzierung in der Zukunft.

Die Idee ist einfach: Das Forward-Darlehen gibt Kunden

größtmögliche Planungssicherheit. Es sichert

Kreditnehmern für die Zeit nach Ablauf der Zinsbindung

einer laufenden Finanzierung die Zinsen von

heute. Das Darlehen wird dann zu einem fest vereinbarten

Zeitpunkt in der Zukunft ausgezahlt. Als

1996 die Dr. Klein & Co. AG das Forward-Darlehen

entwickelte, sollten vor allem gewerbliche Kunden

frühzeitige Planungssicherheit erhalten. Heute wird

das Forward-Darlehen sowohl in der gewerblichen

als auch privaten Immobilienfinanzierung genutzt

– besonders in Phasen, in denen Zinssteigerungen

erwartet werden oder bereits begonnen haben. So,

wie jetzt: Nach dem Zinstief im Sommer 2010 sind

die Zinsen kontinuierlich bis zum Frühjahr dieses

Jahres gestiegen. Darüber hinaus hat auch die EZB

den Leitzins aufgrund inflationärer Tendenzen bereits

zum zweiten Mal in diesem Jahr erhöht.

Sicherer Schutz vor steigenden Zinsen

Für einen gewissen Zeitraum vor Ende der Zinsbindung

können Forward-Darlehen gerade bei einer

flachen Zinsstrukturkurve geeignet sein, um Kunden

Zinsen zu sichern. Bei vielen Banken kann man

ein Forward-Darlehen bis zu fünf Jahre im Voraus

abschließen. Für diese Zinssicherheit in der Zukunft

wird ein geringer Zinsaufschlag bezahlt, meist von

0,18 bis 0,36 Prozent pro Jahr Vorlaufzeit. Durch die

Vereinbarung eines festen Zinssatzes gilt der Schutz

vor steigenden Zinsen dann für den gesamten Zeit-

rahmen – unabhängig davon, was sich auf dem

Finanzierungsmarkt tut. Dies ermöglicht höchste

Planungssicherheit über zukünftige Kosten und

damit Freiraum für andere Investitionen, die sonst

aus Vorsicht hinten angestellt werden müssten. Natürlich

kann der Darlehensvertrag auch nach der

üblichen Frist von zehn Jahren gekündigt werden,

sollte für diesen Zeitpunkt eine günstigere Lösung

existieren. Nach Abschluss eines Forward-Darlehens

gibt es allerdings keine Möglichkeit, an weiteren

Zinssenkungen zu partizipieren. Das heißt, ein Forward-Darlehen

lohnt sich für Kunden nur, wenn die

Zinsen in der Zukunft steigen.

Direkte Umschuldung oder Forward-Darlehen?

Manche Hauseigentümer schließen über eine direkte

Umschuldung ein neues Darlehen ab und

lösen damit sofort das alte, teurere ab. Doch vor

Ablauf der Zinsbindung ist die Rückzahlung des alten

Kredits nur mit Zustimmung der Bank möglich,


und die hat ihren Preis: in Form der Vorfälligkeitsentschädigung.

Nur, wenn bei einer solchen vorzeitigen

Kündigung nach frühestens zehn Jahren die

Kündigungsfrist von sechs Monaten eingehalten

wird, fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an.

Fällt diese Ablösesumme aber hoch aus, kann die

direkte Umschuldung weniger rentabel sein als ein

Forward-Darlehen. Zum Ablauf der Zinsbindung

haben Kunden alle Freiheiten, doch wenn sie erst

in einigen Jahren umschulden, sind die Niedrigzins-

Zeiten wahrscheinlich längst vorbei. Für diesen Fall

ist ein Forward-Darlehen die bessere Variante, um

sich optimale Konditionen zu sichern, ohne zusätzlich

zu bezahlen.

Chancen für Makler und Vertriebe

Makler und Vertriebe sollten die kurz- und mittelfristige

Zinsentwicklung verfolgen und Kunden einen

niedrigen Zins per Forward-Darlehen sichern.

Sinnvoll ist dabei die Kombination mit einer möglichst

hohen Tilgungsrate oder der Option zur Sondertilgung.

So kann der Kredit – entsprechend den

individuellen Möglichkeiten des Kunden – deutlich

Einsparmöglichkeiten: ein Beispiel

schneller abgezahlt werden. Besonders interessant

für Makler und Vertriebe sind Kunden, deren Zinsbindung

in wenigen Monaten ausläuft: Manche

Banken rechnen mit der Trägheit der Kunden und

unterbreiten ihnen Folgeangebote, die oft über

den Marktkonditionen liegen. Diese Kunden bieten

Potenzial für Makler und Vertriebe, da ihnen

der Prozess einer Baufinanzierung nicht neu ist und

Forward-Darlehen für sie eine günstigere Alternative

sein können. Gleichzeitig sind sie auch für andere

Banken interessant, da die Restschuld durch die

regelmäßige Tilgung des Darlehens kleiner ist. Entsprechend

sinken der Beleihungsauslauf und damit

das Risiko. Zudem haben diese Kunden in der Regel

bewiesen, dass sie Kredite ordentlich bedienen.

Wer den Prolongationsprozess also aktiv gestaltet,

kann Kunden durch Qualität binden. Dafür

sollten Makler und Vertriebe aktiv auf Kunden zugehen.

Forward-Darlehen erhöhen außerdem die

Cross-Selling-Chancen: Bis zu 60 Monate vor dem

Umschuldungstermin können sie als regelmäßiger

Aufhänger für Gespräche verwendet werden, um

kontinuierlich mit Kunden im Dialog zu bleiben.

Wie genau sich ein Forward-Darlehen gerade in der aktuellen Marktsituation lohnt, zeigt folgendes

Beispiel: Ein Kunde hat Mitte Juli 2003 ein Darlehen über 100.000 Euro mit zehnjähriger Zinsbindung

zu einem nominalen Zinssatz von 4,5 Prozent abgeschlossen. Sichert sich der Kunde heute mittels Forward-Darlehen

die Konditionen für die Umschuldung in 2013, würde er für die Restschuld (bei einem

Prozent Tilgung) von ca. 87.500 Euro einen Nominalzins von ca. 3,9 Prozent zahlen.

Die folgende Tabelle zeigt, wie viel Kunden bei künftig höheren Zinssätzen einsparen können, wenn

sie sich jetzt ein Forward-Darlehen mit einem Zinssatz von 3,9 Prozent sichern würden. Dabei wird von

einer Restfinanzierung von 87.500 Euro, von einem Prozent Tilgung sowie einer zehnjährigen Zinsbindung

ausgegangen:

Zukünftig möglicher

Zinssatz

Finanzierung | IMMOBILIEN 2011

Ersparnis im Monat Ersparnis in 5 Jahren Ersparnis in 10 Jahren

4,5 % 43,75 € 2.625,00 € 5.250,00 €

5% 80,21 € 4.812,60 € 9.625,20 €

5,5% 116,67 € 7.000,20 € 14.000,40 €

6% 153,13 € 9.187,80 € 18.375,60 €

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IMMOBILIEN 2011 | Finanzierung

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Wohnriester

Wohnträume mit der W&W umsetzen

Beitrag von Jens Gregor,

Vertriebsdirektor Ost Vorsorge, Württembergische Vertriebsservice GmbH

Dank der steuerlichen Vergünstigungen und

Zuzahlungen im Rahmen der staatlichen

Wohn-Riester-Förderung lässt sich der Traum

vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung –

beide übrigens eine hervorragende private Altersvorsorge

– auch für Normalverdiener umsetzen. Hier

bietet die Wüstenrot Bausparkasse, ein Unternehmen

des Vorsorge-Spezialisten Wüstenrot & Württembergische

(W&W), einen in unabhängigen Tests

mehrfach prämierten Riester-Bausparvertrag an. Mit

ihm kann man die attraktive staatliche Förderung

gut und weitgehend unkompliziert nutzen und so

eine sinnvolle Absicherung für die eigene Familie

und für die private Vorsorge tätigen.

Auch der Staat hat den Wert von Wohneigentum

erkannt und erkennt die eigenen vier Wände als

tragende Säule der privaten Altersvorsorge an. Aus

diesem Grund hat der Gesetzgeber für den Bau oder

Kauf einer selbstgenutzten Immobilie – und damit

fürs Bausparen oder die Baufinanzierung – die sogenannte

Riester-Förderung eingeführt.

Die staatliche Riester-Förderung besteht dabei aus

zwei Komponenten. Zum einen erhalten die Förderberechtigten

Zulagen und zum anderen kommen Sie

in den Genuss von steuerlichen Vergünstigungen.

Förderberechtigt sind insbesondere alle Pflichtversicherten

in der gesetzlichen Rentenversicherung

und Beamte sowie deren Ehepartner. Die gesetzliche

Grundzulage beträgt dabei für Alleinstehende

154 Euro pro Jahr. Verheiratete erhalten das Doppelte,

also 308 Euro. Hinzu kommen 185 Euro Kinderzulage

jährlich für jedes kindergeldberechtigte Kind.

Für seit 2008 geborene Kinder beträgt die staatliche

Förderung im Rahmen der Wohn-Riester-Förderung

sogar 300 Euro. Um die volle Zulagenförderung des

Staates zu erhalten, muss der Gesamtbeitrag der

Wohn-Riester-Anlage, also der Eigenbeitrag plus

Zulagen, mindestens 4 Prozent des Vorjahres-Bruttoeinkommens

betragen. Zahlt der Kunde weniger,

fällt auch die Zulage geringer aus. Jährlich können

maximal 2.100 Euro gefördert werden. Das Finanzamt

prüft darüber hinaus, ob sich eine zusätzliche

Steuerersparnis durch Abzüge der Beiträge als Sonderausgaben

ergibt. Ein einfaches Beispiel: Wer

als Alleinstehender im Vorjahr brutto 30.000 Euro

verdient hat, muss für die volle Zulage mindestens

1.200 Euro sparen. Abzüglich der Grundzulage von

154 Euro bleiben als Eigenbeitrag 1.046,04 Euro

jährlich oder 87,25 Euro monatlich. Hinzu kommt

noch eine Steuererstattung von durchschnittlich

220 Euro pro Jahr, wenn Solidaritätszuschlag und

Kirchensteuer berücksichtigt werden. Förderberechtigte,

die spätestens im Jahr ihres 25. Geburtstags

erstmals Riester-Beiträge leisten, erhalten zusätzlich

eine einmalige Zulage in Höhe von 200 Euro.


Wer einen Riester-Vertrag bei der Wüstenrot &

Württembergische-Gruppe (W&W) abschließt, profitiert

von besonderen Vorteilen, denn hier sind die

vier wichtigen Riester-Produkte unter einem Dach

versammelt: die Württembergische RiesterRente

Plus genauso wie Bausparen mit dem Wüstenrot

Wohn-Riester oder Baufinanzieren mit dem Wüstenrot

Riester-Darlehen bzw. -Vorausdarlehen.

Ein Wechsel ist bei W&W ohne Wechselgebühren

möglich, wenn das bisherige Riester-Produkt noch

keinen Anbieterwechsel vollzogen hat. Mit dem

Riester-Darlehen der Wüstenrot Bank ist es möglich,

die Riester-Zulagen ohne Umweg und Verzögerung

direkt für die Immobilienfinanzierung zu nutzen.

Als Extratilgung eingesetzt, verkürzen sie die

Darlehenslaufzeit und helfen so, Darlehenszinsen

zu sparen. Die Zinsfestschreibung kann der Kunde

individuell zwischen fünf und 15 Jahren selbst

Finanzierung | IMMOBILIEN 2011

wählen. Selbstverständlich eröffnet das Bausparen

mit dem Wohn-Riester nicht nur den Zugang zur

staatlichen Förderung, sondern auch zu den Vorteilen,

die das Bausparen der Wüstenrot Bausparkasse

ohnehin bietet: Darlehenszinsen ab 1,6 Prozent 1 )

nominal, frei wählbare monatliche Tilgungsbeiträge

zwischen vier und zehn Promille 2 ) der Bausparsumme

sowie Guthabenzinsen bis zu vier Prozent 3 ),

die zudem nicht der Abgeltungssteuer unterliegen.

Bauspareinlagen und Zinsen sind über einen Einlagensicherungsfonds

zu 100 Prozent und in unbegrenzter

Höhe geschützt. Für das Bauspardarlehen

sind jederzeit Sondertilgungen in beliebiger Höhe

möglich. Darüber hinaus bietet W&W auch weiterhin

die Württembergische RiesterRente Plus an, eine

klassische oder eine fondsgebundene Lebensversicherung.

Die Qualität der Wohn-Riester-Produkte des W&W-

Konzerns wurde bereits mehrfach in unabhängigen

Test u.a. von Finanztest, Ökotest und n-tv ausgezeichnet.

Beispielsweise haben der Fernsehsender

n-tv und die renommierte FMH-Finanzberatung

2011 die Bauspartarife von privaten und öffentlichrechtlichen

Bausparkassen unter die Lupe genommen.

Das Ergebnis dabei: Die Wüstenrot Bausparkasse

belegt in der Untersuchung der Experten bei

vier praxisnahen Modellfällen zweimal den ersten

und zweimal den zweiten Platz und erreicht damit

nach Bewertung der Platzierungen den Gesamtsieg

unter allen Testteilnehmern.

1 ) Wüstenrot Wohn-Riester Tarifvariante Finanzierer (RB/F 1,6%).

Beispiel: 30.000 Euro Bausparsumme, Nettodarlehensbetrag

15.000 Euro, Sollzinssatz gebunden (fest) 1,6% p.a., monatlicher

Zins- und Tilgungsbeitrag 300 Euro (10‰ der Bausparsumme). Sonstige

Kosten: Abschlussgebühr 300 Euro (1% der Bausparsumme),

Kontogebühr 9,20 Euro p.a., effektiver Jahreszins 2,11% ab Zuteilung.

2 ) Wüstenrot Wohn-Riester Tarifvarianten Finanzierer (RB/F) und

Finanzierer XXL (RB/FX).

3 ) Wüstenrot Wohn-Riester Rentabel (RB/R). Mindestsparzeit

7 Jahre und Verzicht auf das Bauspardarlehen nach Zuteilung.

Der maximale Guthabenzins wird jährlich in Abhängigkeit von der

Umlaufrendite neu festgelegt. Er beträgt mindestens 2,5% und

höchstens 4,0%. Die Höherverzinsung endet mit Ablauf des 10. Kalenderjahres

nach Abschlussdatum. Für Jugendliche endet die Höherverzinsung

frühestens mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem der

Bausparer 20 Jahre alt wird.

73


IMMOBILIEN 2011 | Finanzierung

74

Baufinanzierung

Die Postbank setzt auf das Team

Worauf Finanzdienstleister bei der Auswahl

der passenden Immobilienfinanzierung achten

sollten!

Beitrag von Robert Annabrunner,

Fachbereichsleiter Drittvertrieb, Postbank

BHW Bausparkasse und DSL Bank bieten maßgeschneiderte

Immobilienfinanzierungen. Partner profitieren

durch eine lückenlose Produktpalette und

die optimale Kombination einzelner Bausteine.

Selbstgenutzte oder vermietete Immobilien sind

zum fast unverzichtbaren Baustein einer soliden Anlagestrategie

geworden. Viele Deutsche haben das

erkannt. Daher steht der Traum von den eigenen

vier Wänden seit vielen Jahren unverändert ganz

oben auf ihrer Wunschliste.

Die Postbank sorgt mit ihren Marken DSL Bank und

BHW Bausparkasse dafür, dass dieser Traum für viele

Menschen Realität werden kann, in dem sie Finanzierungsbausteine

anbietet, die sich ergänzen und

problemlos kombinieren lassen. Durch dieses Konzept

ist sichergestellt, dass die einzelnen Elemente

– vom mehrfach ausgezeichneten Bauspartarif BHW

Dispo maXX bis zu Starpool als Plattform für innovative

Finanzdienstleistungen - optimal ineinander

greifen.

Im Vergleich zu anderen Geldanlagen besitzen Immobilien

– ob selbstgenutzt oder vermietet - den

unschätzbaren Vorteil der Wertstabilität. Das hat gerade

die jüngste Finanzkrise deutlich gemacht. Die

Einbrüche an den Finanzmärkten haben gerade in

Deutschland das Interesse für Wohn-Immobilien gestärkt

und die Krisenfestigkeit unter Beweis gestellt.

Eine Immobilienblase wie in den USA oder Spanien

hat es hierzulande nicht gegeben. Gerade die selbst

genutzte Immobilie hat sich als absolut wertbestän-

dig und krisenresistent gezeigt und ist aus gutem

Grund ein fester Bestandteil jeder soliden Finanz-

oder Vermögensberatung.

Die Zeichen der Zeit erkennen

Gute Baufinanzierungs-Produkte sind dabei ein

wichtiger Erfolgsfaktor für Immobilienfinanzierer.

Denn wer jetzt mit dem Gedanken an Immobilieneigentum

spielt, will seine Entscheidung nicht mehr

auf die lange Bank schieben. Am Zinsmarkt hat sich

bereits eine Trendwende vollzogen. Die Konditionen

für Baufinanzierungen werden in den nächsten

Jahren tendenziell eher teurer. Potenzielle Immobi-


lienerwerber wollen daher ihre Entscheidung möglichst

schnell umsetzten und erwarten von ihrem

Baufinanzierer neben günstigen Konditionen vor

allem einen umfassenden Service und eine hohe

Flexibilität.

Gute Beratung hat Priorität

In den wenigsten Fällen kommen künftige Immobilienbesitzer

ohne Fremdfinanzierung aus. Und

spätestens hier kommt der Finanzdienstleister ins

Spiel, denn dieser Kapitalbedarf führt in der Regel

zu einer sehr langfristigen Bindung an das finanzierende

Kreditinstitut, die nicht selten 20 bis 30 Jahre

andauert. Die Wahl des richtigen Finanzierungskonzeptes

ist jedoch so komplex wie die individuelle Lebenssituation

und -planung. Die Finanz- und Kapitalmarktkrise

hat zudem das Vertrauen von privaten

Anlegern in die Qualität der Beratung und der angebotenen

Finanzierungen erschüttert.

Hochmoderner funktionaler Gebäudekomplex mit öffentlicher Aufgabe

Mietvertrag über 20 Jahre mit einer Verlängerungsoption von 3 x 5 Jahren

Prognostizierte Ausschüttungen von 5,25 bis 6,00 Prozent p. a.

Emissionskapital: rund 24 Millionen Euro

Finanzierung | IMMOBILIEN 2011

Darum ist es nicht nur wichtig, mit günstigen Konditionen

aufzuwarten, sondern den Kunden einen

wirklich umfassenden Service zu bieten, der die

richtige Auswahl der zu finanzierenden Immobilie

ebenso umfasst, wie die Information über öffentliche

Fördermöglichkeiten oder einen optimalen

Produkt-Mix. Eine anspruchsvolle Aufgabe, die neben

hohe Fachkompetenz einen leistungsfähigen

Partner erfordert.

Zwei Marken unter gemeinsamer Flagge

In dieser Hinsicht ist die Postbank gut aufgestellt.

Sie betreibt das Baufinanzierungsgeschäft erfolgreich

im Rahmen einer Zwei-Marken-Strategie.

Hinter der Baufinanzierungskompetenz stehen mit

ihren historisch eigenständig gewachsenen Profilen

die DSL Bank und die Postbank Tochter BHW Bausparkasse.

Beide Unternehmen und ihre jeweiligen

Produktschwerpunkte ergänzen sich dabei optimal.

Vermögenswerte 6

Feuerwache Mülheim an der Ruhr

Im Einsatz für Ihren Erfolg

Kontakt:

fonds@hannover-leasing.de

www.hannover-leasing.de


IMMOBILIEN 2011 | Finanzierung

76

Baufinanzierung

Durch die enge Zusammenarbeit ergeben sich Konditionsvorteile,

die der Finanzdienstleister an seine

Kunden weitergeben kann. Durch das breite Produktportfolio

beider Postbank-Marken können die

Partner zusätzliche Geschäftsfelder erschließen und

neue Kunden für sich gewinnen.

Die DSL Bank ist einer der größten deutschen Anbieter

im Vertrieb wohnwirtschaftlicher Finanzierungen

über Finanzdienstleister. Sie vertreibt ihre Produkte

über rund 5.000 Vertriebspartner – das Spektrum

reicht dabei von Internetvertrieben und großen Finanzdienstleistern

über Flächenvertriebe, Versicherer,

Bausparkassen und Banken bis hin zu bestens

qualifizierten Finanz- und Immobilienmaklern. Das

Produktangebot beinhaltet dabei neben Baufinanzierungen

mit langfristiger Zinsbindung beispielsweise

auch Riester-Darlehen und Bausparfinanzierungen.

Die DSL Bank ist damit DIE Partnerbank für

Finanzdienstleister in Deutschland.

Die BHW Bausparkasse wendet sich als Traditionsunternehmen

und bekannte Marke an den Endkunden.

Die breite Palette der BHW Bausparverträge (Finanzierungs-

und Spartarife sowie Riester-Produkte)

und BHW Baufinanzierungen reicht von der klassischen

Eigenheimfinanzierung über Modernisierungsfinanzierungen

bis hin zu Finanzierungen von

Bauvorhaben im Ausland. Darüber hinaus hat sich

BHW durch die Zusammenarbeit mit großen Kooperationspartnern

(Versicherer und ausgewählte Bankinstitute)

und ca. 300 Maklern einen zusätzlichen

Vertriebskanal erschlossen und ist damit auch für

das Partnergeschäft optimal aufgestellt.

Chance für Kunden und Partner

Trotz unterschiedlicher Vertriebswege bieten sich für

BHW und DSL Bank sich große Chancen zur Nutzung

von Synergien. Ob es nun um die Suche nach

der optimalen Immobilie im Hinblick auf Lage, Größe

und Wiederverkaufsmöglichkeiten oder die Baufinanzierung

unter Einbeziehung öffentlicher Fördermittel

geht, bei der Postbank arbeiten Experten

aller Bereiche Hand in Hand und finden die jeweils

passenden Konzepte. Darin liegt eine große Chance

für die Kunden der Postbank. Aber auch die Partner

profitieren von der professionellen Produktkombination

beider Marken, die Zins- und Provisionsvorteile

im Wettbewerb ermöglicht und zusätzliche

Verdienstmöglichkeiten schafft.

Die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen

für Immobilienfinanzierer sind auch in Zukunft

günstig. Steigende Energiekosten, das Effizienzprogramm

der Bundesregierung oder der demografische

Wandel erfordern erhebliche Investitionen in

die Modernisierung oder energetische Sanierung

von Gebäuden. Auch der Wohnungsneubau hat

nach jahrelanger Talfahrt wieder angezogen.

Das unverändert große Interesse der Deutschen an

den eigenen vier Wänden beweist, dass die Konsequenzen

dieser Fakten den meisten Bürgern bewusst

sind. Daher ist die Immobilie als krisensicherer

Sachwert und ideale Form der Altersvorsorge nicht

zu ersetzen. Gerade für die Partner der Postbank

bietet sich jetzt die Chance, gemeinsam von einem

auch in Zukunft wachsenden Markt zu profitieren.


Advertorial | IMMOBILIEN 2011

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IMMOBILIEN 2011 | Recht

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IMMOBILIEN - Risikoguppen

Augen auf beim Immobilienkauf

Typische Risiken, über die sich ein

Immobilienkäufer im Klaren sein sollte

Beitrag von Ulrich A. Nastold,

Rechtsanwalt, Rechtsanwälte Klumpe, Schroeder + Partner GbR, Köln

Immobilien sind als Sachwerte gefragt. Idealerweise

verbinden sie Inflationsschutz und noch

zusätzliche Wertsteigerung. Der Immobilienprofi

kennt dabei die mit dem Erwerb und der Verwaltung

von Immobilien zusammenhängenden Risiken.

Der investierende Anleger sollte sie gleichermaßen

kennen, um dann wohl überlegt entscheiden zu

können, ob er bereit ist, die mit dem Erwerb von

Immobilien zusammenhängenden Risiken zu tragen

und manche Risiken möglicherweise auch durch bestimmte

Vorkehrungen abfedern zu können.

Verschiedene Risikogruppen

Generell lassen sich die Risiken in verschiedene Kategorien

unterteilen. Zu unterscheiden sind Risiken

beim Grundstücksankauf, gleich ob es sich um ein

bebautes oder unbebautes Grundstück handelt.

Weitere Risiken können sich aus der Bau- oder Sanierungsphase

ergeben, aus der Vermietungsphase

und nicht zuletzt aus einem späteren Verkauf. Daneben

bestehen - je nach Finanzierungsart - Risiken

aus der Finanzierung und ggf. steuerliche Risiken,

jedenfalls wenn es um die Absicht geht, steuerliche

Vergünstigungen für Gebäude zu erhalten, die unter

Denkmalschutz stehen oder die in einem Sanierungsgebiet

liegen.

1. Risiken beim Grundstückskauf

Soll ein Grundstück gekauft werden, um es anschließend

zu bebauen, ist das Grundstück häufig noch

unbebaut. Es kann aber auch noch mit einem bestehenden

Gebäude bebaut sein, welches im Zuge

der Neubaumaßnahme abgerissen werden soll. In

beiden Fällen stellt sich die Frage, ob der geplante

Neubau baurechtlich zulässig ist. Unter Umständen

bedarf es einer Abrissgenehmigung, so dass die Frage

zu stellen ist, ob diese vorhanden ist oder deren

Voraussetzungen vorliegen, damit diese erteilt werden

kann.

Probleme können sich insbesondere ergeben, wenn

Gebäude, die abgerissen oder kernsaniert werden

sollen, noch vermietet oder verpachtet sind. Wenn

dies der Fall ist, sollte sehr frühzeitig mit Mietern

oder Pächtern Kontakt aufgenommen werden und

es sollte auch ein Betrag einkalkuliert werden, der

einem Mieter oder Pächter als Ausgleichs- oder Abfindungsbetrag

angeboten werden kann. In jüngerer

Zeit hat es zwar verschiedene Beispiele gegeben, in

denen die Rechtsprechung sog. Verwertungskündigungen

für rechtswirksam erachtet hat. Allerdings

können dererlei Streitigkeiten oder die Notwendigkeit

der Einholung von noch ausstehenden Genehmigungen

zu erheblichen Verzögerungen führen.


Im Kaufvertrag über das Grundstück wird verkäuferseits

regelmäßig die Sachmängelgewährleistung

ausgeschlossen. Es ist dann Sache des Käufers, entweder

vorab Bodenuntersuchungen vorzunehmen

oder das Risiko zu übernehmen, dass das Grundstück

oder auch Gebäudeteile (Stichwort: Asbest

o.ä.) kontaminiert sein können. Der Verkäufer versichert

zwar grundsätzlich, keine ihm bekannten

Risiken zu verschweigen. Im Regelfall wird es sehr

schwer, ihm eine tatsächlich vorhandene Kenntnis

eines sich hinterher herausstellenden Mangels

nachzuweisen.

Soweit das zu erwerbende Objekt in einem förmlich

festgesetzten Sanierungsgebiet liegt, bedarf die

Veräußerung der sanierungsrechtlichen Genehmigung.

Eine solche wird nur erteilt, wenn die Behörde

den vereinbarten Grundstückskaufpreis für angemessen

hält. Wird die Genehmigung nicht erteilt,

kann der Grundstückskauf nicht vollzogen werden.

Außerdem kann bei einem Objekt im förmlich festgelegten

Sanierungsgebiet nach Abschluss der öffentlich-rechtlich

durchgeführten Sanierungsmaßnahmen

ein Ausgleich für die durch die Sanierung

bedingte Werterhöhung gefordert werden. Dies

kann zusätzliche Kosten auslösen, die bei der Kalkulation

Berücksichtigung finden sollten.

In Bezug auf die Bebaubarkeit geht es auch um die

Frage der Ausnutzung (wie viel Geschosse sind erlaubt,

wie viel Quadratmeter Wohn- oder Nutzfläche

dürfen errichtet werden usw.), um einzuhaltende

Grenzabstände, um die Frage, ob eine Baugenehmigung

vorhanden ist und auch noch Gültigkeit hat.

Recht | IMMOBILIEN 2011

Des Weiteren sollte überprüft werden, ob Nachbarn

Einwendungen oder Bedenken erhoben haben und

nicht zuletzt, ob die vorhandene und möglicherweise

mit erworbene Planung den eigenen Wünschen

des Investors entspricht. Bei ggf. gewünschten Umplanungen

ist auf das Urheberrecht des Architekten

zu achten und auch darauf, ob bei einem Architektenwechsel

die Unterlagen in für die Weiterverarbeitung

benötigten Formaten zur Verfügung gestellt

werden (Stichwort: CAD oder ähnliches).

2. Risiken beim Bau und bei der Sanierung

Schon vorstehend wurde erwähnt, dass vor Baubeginn,

häufig aber - sofern es um Arbeiten im Bestand

geht - auch vor Beginn geplanter Sanierungs-

oder Modernisierungsmaßnahmen die erforderliche

Baugenehmigung vorliegen muss.

Bei Arbeiten im Bestand kann dies beispielsweise

erforderlich werden, wenn größere Umbau- oder

Erweiterungsmaßnahmen geplant sind, z.B. der Anbau

von Balkonen, der Einbau eines Fahrstuhls oder

Ausbau des Dachgeschosses, Anbauten oder ähnliches.

Kommt es zu Verzögerungen bei Erteilung

der Baugenehmigung, führt dies zwangsläufig zu

Verzögerungen beim Baubeginn und in diesem Fall

dann auch regelmäßig zu einem späteren Baufertigstellungszeitpunkt.

Dies wiederum kann Auswirkungen

auf die Vermietungsmöglichkeiten haben,

auf eingeplante Abschreibungen (z.B. gem. § 7i

EStG) oder auf Verteuerungen bei der Finanzierung.

Im Zuge der Sanierung von Denkmalimmobilien ist

die Abstimmung mit dem zuständigen Denkmalschutzpfleger

notwendig. Dies kann es erforderlich

machen, von den ursprünglichen Vorstellungen zur

Durchführung der Baumaßnahmen abzuweichen.

Kostensteigerungen können wiederum die Folge

sein.

Beim Neubau aber auch bei der Sanierung von Bestandsimmobilien

kann sich herausstellen, dass zusätzliche

Maßnahmen erforderlich werden, sei es

im Zuge der Gründung, im Zuge des Antreffens

verdeckter Schäden oder gefährlicher Baustoffe.

Auch dies kann zu höheren Baukosten sowie einer

Verlängerung der Bauzeit mit einem entsprechend

späteren Beginn der Nutzungsphase führen.

79


IMMOBILIEN 2011 | Recht

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IMMOBILIEN - Risikoguppen

Selbst wenn die Durchführung der Baumaßnahmen

durch Beauftragung eines Generalunternehmers

erfolgt, können Ausfälle von durch den Generalunternehmer

beauftragten Subunternehmen dazu

führen, dass dieser neue Subunternehmer suchen

und beauftragen muss. Dies kann zu einer Verlängerung

der Bauzeit führen. Der Ausfall des Generalunternehmers

ist ebenfalls nicht auszuschließen mit

der Folge, dass die Restfertigstellung durch einen

Drittunternehmer durchzuführen ist. Kostensteigerungen

und Verzögerungen sind die regelmäßige

Folge.

Aufgrund außergewöhnlicher Umstände wie beispielsweise

Witterungseinflüsse, aber auch durch

pflichtwidriges Verhalten von Vertragspartnern

kann sich die Durchführung der Baumaßnahmen

ebenfalls verzögern.

Nach Abschluss der Bau- oder Sanierungsmaßnahmen

können Mängel auftreten. Mögliche Gewährleistungseinbehalte

reichen unter Umständen

nicht aus. Auch soweit Gewährleistungsansprüche

bestehen, ist nicht garantiert, dass solche Ansprüche

erfolgreich und zeitnah erfüllt werden. Gegebenenfalls

können im Zusammenhang mit notwendigen

Mängelbeseitigungsmaßnahmen nicht kalkulierte

Kosten anfallen.

Für den Zeitraum bis zur Mängelbeseitigung kann

von betroffenen Mietern unter Umständen die

Miete gemindert werden, so dass neben der Notwendigkeit,

die Kosten für die Mängelbeseitigung

tragen zu müssen, noch zusätzlich Mietausfälle hinzutreten

können. Im Extremfall ist ein Mieter nicht

mehr interessiert oder kündigt das Mietverhältnis

aus wichtigem Grund.

3. Risiken aus der Vermietung

Auch wenn bei Neubauten die Vermietung bereits

häufig vom Reißbrett erfolgt, ist nicht gewährleistet,

dass alle neu erbauten oder sanierten Einheiten genau

zum Fertigstellungszeitpunkt zu der in Ansatz

gebrachten Quadratmetermiete vermietet werden

können. Ein späterer Vermietungsbeginn oder der

Abschluss von Mietverträgen mit geringeren Mieten

als ursprünglich erwartet, kann zu geringeren Mieteinkünften

führen.

Auch wenn zunächst plangemäß die Vermietung erfolgt,

fallen Mieter unter Umständen aus, mindern

die Miete oder stellen ihre Zahlung zur Gänze ein.

Solche Ausfälle (einschl. des Komplettausfalls eines

Mieters) können zu Mietausfällen führen. Es gibt

keine Gewähr, dass nahtlos eine Anschlussvermietung

zu gleich hohen Konditionen erfolgen kann.

Dennoch bestehen weiterhin die Pflichten zur Zahlung

von Nebenkosten. Entsprechendes gilt im Hinblick

auf mögliche Nebenkostennachforderungen

aus Betriebskostenabrechnungen. Bei Erwerb einer

bestehenden und nach den Vorschriften des WEG

aufgeteilten Immobilie kann der Käufer der Einheit

unter Umständen neben dem Verkäufer für Wohngeldrückstände

in Anspruch genommen werden. Ist

eine Immobilie zu Wohnzwecken vermietet, haftet

der Erwerber neben dem Verkäufer für den Anspruch

des Mieters auf Rückzahlung der Kaution.

Jede Immobilie unterliegt einem natürlichen Verschleiß.

Änderungen im Zeitgeist und technischer

Fortschritt bedingen ebenfalls Veränderungen in der

Bausubstanz oder der Ausstattung. Deshalb wird

sich nach Ablauf gewisser Zeiträume ein Renovierungs-

und Instandhaltungsbedarf ergeben. Hieraus

folgende Kosten belasten das Ergebnis des Vermieters

und sollten in Planzahlen Eingang finden. Selbst

wenn solche Kosten steuerlich geltend gemacht

werden können, verschlingen sie zunächst Liquidität

und können erst im Rahmen der steuerlichen Veranlagung

steuerentlastend wirken.


4. Risiken aus der Finanzierung

Der Abschluss eines Immobilien-Kaufvertrages und

- falls eine Fremdfinanzierung beabsichtigt ist - des

Finanzierungsvertrages sollten Hand in Hand gehen.

Eine Finanzierung sollte nicht eingedeckt werden,

solange kein geeignetes Objekt vorhanden ist (allenfalls

dann, wenn es gelingt, mit dem Darlehensgeber

ein Rücktrittsrecht zu vereinbaren. Umgekehrt

sollte kein Erwerb getätigt werden, bei dem die Finanzierung

zweifelhaft ist.

Erst bei Abschluss des Darlehensvertrages stehen

die maßgeblichen Konditionen der Finanzierung

fest. Die tatsächlichen Vereinbarungen können von

den ursprünglichen Vorstellungen abweichen. Auch

dies kann das Ergebnis der Investition negativ beeinflussen.

Nach Ablauf der Zinsbindungsdauer sind neue Zinsvereinbarungen

zu treffen. Die Höhe der dann zu

entrichtenden Zinsen richtet sich nach der zu diesem

Zeitpunkt gegebenen Marktsituation. Es ist

nicht ausgeschlossen, dass nach Ablauf der Zinsfestschreibungsperiode

höhere Zinsen zu leisten

sein werden als ursprünglich geplant.

Risiken können des Weiteren entstehen, wenn als

Tilgungsersatz andere Finanzanlagen bespart werden,

mit denen bei Endfälligkeit ein Darlehen getilgt

werden soll. Diese Anlagen können sich anders als

erwartet entwickeln. Beispielsweise kann die Ablaufleistung

von Lebensversicherungsverträgen geringer

ausfallen oder können sich Risiken, die mit

dem Erwerb von Investmentfonds verbunden sind,

verwirklichen und das „Tilgungsdepot“ schmälern.

Zahlungsverpflichtungen aus dem Darlehensvertrag

sind unabhängig von diesen Geldeingängen und

auch unabhängig von Zahlungseingängen von Mietern

etc. zu leisten. Im Falle der Nichtzahlung kann

ein Darlehensgeber ihm zur Verfügung gestellte

Sicherheiten verwerten oder aus der üblicherweise

erfolgenden Unterwerfung unter die sofortige

Zwangsvollstreckung die Vollstreckung betreiben.

In Finanzierungsverträgen werden üblicherweise

Auszahlungsvoraussetzungen festgeschrieben. Liegen

diese Voraussetzungen zum Zeitpunkt der Fälligkeit

des Kaufpreises oder von Zahlungen an den

Bauunternehmer nicht vor, muss ein Investor fällige

Zahlungen zunächst aus seinem sonstigen Vermögen

tragen.

5. Denkbare steuerliche Risiken

Recht | IMMOBILIEN 2011

Seit Wegfall der degressiven AfA und nach dem

Auslaufen des Fördergebietsgesetzes mit den Sonderabschreibungsmöglichkeiten

spielen steuerliche

Aspekte beim Immobilienkauf eine geringere Rolle.

Nicht zu vernachlässigen ist bei der Renditebetrachtung

allerdings die Tatsache, dass in den meisten

Bundesländern mittlerweile die Grunderwerbsteuer

von 3,5 auf 4,5 oder gar 5 % des Erwerbspreises

angehoben worden ist oder im Laufe der nächsten

Monate angehoben wird (z.B. in Nordrhein-Westfalen).

Ausnahmen bilden Gebäude, die in einem

Sanierungsgebiet liegen oder unter Denkmalschutz

stehen. Bei solchen Gebäuden können bestimmte

Baumaßnahmen in den ersten 12 Jahren erhöht

abgesetzt werden. Nicht selten ist es geplant, die

bis zum Jahr 13 erzielten Steuererstattungen als

Sondertilgung einzusetzen. Bei Abschluss des Darlehensvertrages

ist darauf zu achten, dass eine

solche Sondertilgung - und mögliche laufende

sonstige Sondertilgungen - möglich sind. Bei Denkmalschutzimmobilien

kommt es des Weiteren darauf

an, dass die nach Landesrecht zuständige Stelle

bescheinigt, dass es sich bei dem Gebäude um

ein Denkmal handelt und die Kosten der Baumaßnahmen

bescheinigt werden, die zur Erhaltung des

Gebäudes oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich

waren. Soweit einzelne Baukosten von der

Behörde nicht als begünstigt bescheinigt werden,

sind die darauf entfallenden Anschaffungskosten

wie die Altbausubstanz mit 2 % bzw. 2,5 % jährlich

abzuschreiben.

Die Höhe des Steuersatzes des Eigentümers hängt

von der Höhe seines jeweiligen Jahreseinkommens

ab. Bei niedrigeren Einkommen fällt in den Folgejahren

ggf. ein geringerer Steuersatz an. Die steu-

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IMMOBILIEN - Risikoguppen

erlichen Auswirkungen als Folge der Investition in eine

Denkmalimmobilie sind dann geringer als vorgesehen.

Schon weiter oben wurde dargelegt, dass Bauverzögerungen

zu einer Verschiebung des Fertigstellungszeitpunktes

führen können mit der weiteren Konsequenz,

dass sich die Abschreibungsmöglichkeiten in

die Folgejahre verlagern.

Für die Käufer von in Sanierungsgebieten liegenden

oder unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden

ist es wichtig zu wissen, dass nur solche Baumaßnahmen

steuerlich erhöht abgesetzt werden können,

die nach Abschluss eines formwirksamen

Kaufvertrages anfallen. Vorratssanierungen und ein

anschließender Verkauf sind steuerlich uninteressant.

Nutzt ein Erwerber ein von ihm erworbenes und

nach Erwerb saniertes Gebäude zu eigenen Zwecken,

kann er statt der erhöhten Absetzungen nach

§§ 7i EStG die be-günstigten Kosten gem. § 10f EStG

in den ersten zehn Jahren in Höhe von 9 % p.a.

jährlich als Sonderausgaben abziehen. Wird eine

Einheit zu eigenen beruflichen Zwecken genutzt,

können die Kosten für diese Räume nach § 7i EStG

als Betriebsausgaben von den Betriebseinnahmen in

Abzug gebracht werden. Verzögerungen bei Baubeginn

und Baufertigstellung können sich hier ebenfalls

nachteilig auswirken.

6. Risiken beim Verkauf

Die Investition in Immobilien ist meistens eine längerfristige.

Der Immobilienhandel ist etwas für Profis,

die bestimmte Opportunitäten erkennen und

ausnützen können. Allein die regelmäßig mit dem

Kauf eines Grundstücks zusammenhängenden Kosten

wie Notarkosten, Kosten des Grundbuchamtes,

Grunderwerbsteuer und nicht selten Maklerkosten

machen häufig eine Quote von mehr als 10 % des

Kaufpreises aus. Diese Kosten müssen sich erst

wieder amortisieren. Der typische Investor nimmt

Fremdmittel auf (selbst wenn er über die für den

Kauf erforderlichen Eigenmittel verfügt) und deckt

diese Fremdmittel längerfristig ein. Gleichwohl kann

es verschiedene Gründe geben, die einen vorzeitigen

Verkauf erforderlich machen. Je weniger Zeit

für einen Verkauf zur Verfügung steht, desto größer

ist die Gefahr, unter Zeitdruck nicht den geforderten

und vielleicht zur Darlehensablösung sogar

benötigten Kaufpreis zu erzielen. Der Verkäufer

einer Immobilie sollte es tunlichst vermeiden, ihm

bekannte Risiken beim Verkauf nicht offenzulegen.

Anderenfalls kann es teils noch Jahre später für den

Verkäufer ein böses Erwachen geben, wenn er sich

Regressforderungen seines Käufers ausgesetzt sieht.

Vorfälligkeitsentschädigungen können kleinere Gewinne

aufzehren oder übersteigen. Ein Verkauf mit

Gewinn vor Ablauf gesetzlicher Spekulationsfristen

führt dazu, dass ein erzielter Veräußerungsgewinn

zu versteuern ist.

Zusammenfassung

Betrachtet man die vorgenannten Risiken in ihrer

Gesamtheit, können Zweifel am Eingangssatz

aufkommen, dass es sich bei Immobilien um eine

Anlageform handelt, die in besonderem Maße die

Kriterien Inflationsschutz und Wertsteigerung vereint.

Viele der vorgenannten Risiken lassen sich mit

überschaubarem Aufwand beherrschen. Fast überall

stehen einschlägige Experten zur Verfügung, die

mittels sorgfältiger Vorab-Prüfung ein Objekt oder

ein Grundstück näher unter die Lupe nehmen oder

eine Investition sowohl in der Errichtungs- als auch

in der Vermietungsphase betreuen und begleiten.

Die Risikobeschreibung soll deshalb nicht abschrecken,

sondern wachrütteln. So unterschiedlich wie

die verschiedenen Investitionsmöglichkeiten sind

die verschiedenen Philosophien, die mit dem Erwerb

einer Immobilie verbunden sein können. Genauso

wie jede Immobilie ihre eigene Geschichte erzählen

kann, kann auch nahezu jeder Immobilienkäufer

„sein eigenes Lied über seine speziellen Erfahrungen

singen“. Wer dabei wachsam und mit (eigenem

oder „hinzugekauftem“) Sachverstand vorgeht, kann

dann hoffentlich die Ziele, die er mit dem Immobilienkauf

erreichen möchte, auch verwirklichen.


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Erfolgsprinzip:

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Unvermögen.

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