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BUSTA / FASSL / LEDL
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Darüber hinaus wird der Due Diligence Prüfer zB. in historischen Altstadtbereichen
auch die nähere Umgebung des späteren Bauvorhabens zu untersuchen
haben (siehe Praxisbeispiel in Kapitel 5.1).
Die den Due Diligence Prüfer treffende Prüf­ und Warnpflicht ist insofern von
Bedeutung, als eine schuldhafte (= vorwerfbare) Verletzung Schadenersatzansprüche
des Auftraggebers begründen können (zB. Mehrkosten infolge
Störung der Leistungserbringung).
Bei der immobilienrechtlichen Due Diligence geht es in erster Linie um die
Frage der Bebaubarkeit einer Liegenschaft. Die Prüfung kann dabei im Rahmen
einer sich anbahnenden Transaktion oder auch unabhängig von einer
solchen erfolgen.
Während es bei der unternehmensrechtlichen Due Diligence, der Prüfung bei
Verkauf eines Unternehmens, in erster Linie um Fragen zivilrechtlicher Natur
geht, d.h. um Vertragsverhältnisse mit möglichen nachteiligen Klauseln, die
bei Übernahme des Unternehmens vom Käufer zu erfüllen sind, sind bei der
immobilienrechtlichen Due Diligence, abgesehen von mietrechtlichen Belangen,
vor allem verwaltungsrechtliche Problemstellungen aufzudecken
und zu bewerten.
Dabei sind zwei grundlegende Theorien des österreichischen Staatsrechts
heranzuziehen. Die „Gesichtspunktetheorie“ besagt, dass ein bestimmter
Gegenstand unter verschiedenen „Gesichtspunkten“ im Sinne von
verwaltungsrechtlichen Sondermaterien geregelt werden kann. So wird der
Bau und der Betrieb einer Fabrik einerseits unter dem Gesichtspunkt Baurecht,
andererseits unter dem Gesichtspunkt Gewerberecht behandelt. Dies
führt dazu, dass für bestimmte Tätigkeiten mehrere verwaltungsrechtliche
Genehmigungen nebeneinander (kumulativ) vorliegen müssen. Dieser
Grundsatz wird als „Kumulationsprinzip“ bezeichnet. Nur wenn alle Genehmigungen
vorliegen, kann die Tätigkeit aufgenommen werden. So sind
für den Bau der Fabrik die baubehördliche Bewilligung und die gewerberechtliche
Bewilligung (Betriebsanlagengenehmigung) erforderlich.
In immobilienrechtlichen Belangen sind baurechtliche, raumordnungsrechtliche
sowie die hier gegenständlichen denkmalschutzrechtlichen Fragen zu
klären. Erteilte Baubewilligungen sind dahingehend zu überprüfen, ob sie
auch dem tatsächlichen Baubestand entsprechen. Im Bereich des Denkmalschutzrechts
gilt zu klären, ob ein Denkmal im Sinne des Denkmalschutzgesetzes
(DMSG) vorliegt.
Denkmäler sind von Menschen geschaffene unbewegliche und bewegliche
Gegenstände (einschließlich Überresten und Spuren gestaltender menschlicher
Bearbeitung sowie künstlich errichteter oder gestalteter Bodenformationen)
von geschichtlicher, künstlerischer oder sonstiger kultureller Bedeutung,
wenn ihre Erhaltung dieser Bedeutung wegen im öffentlichen Interesse gelegen
ist. Diese Bedeutung kann den Gegenständen für sich allein zukommen,
aber auch aus der Beziehung oder Lage zu anderen Gegenständen