Wohnpark Sophienhöhe bei Leipzig - Betonrente

VII. Pflege-, Erhaltungs- und
Instandhaltungsplanung
Wer sich für eine Investition in eine
Immobilie entscheidet, ist gehalten,
langfristig zu denken. Zur langfristigen
Planung gehört die rechtzeitige
Vorsorge für zukünftig notwendig
werdende Instandhaltungen
und Instandsetzungen.
Nach der diesem Angebot zugrunde
liegenden Teilungserklärung ist
demnach die Bildung einer Instandhaltungsrücklage
vorgesehen.
Die Höhe der Instandhaltungsrücklage
wird durch die Wohnungseigentümergemeinschaft
im Rahmen
der Eigentümerversammlung festgelegt.
Die Instandhaltungsrücklage
wird gebildet, damit anfallende Instandsetzungen
am Gemeinschaftseigentum
(z. B. Dach, Fassade,
Treppenhaus, Heizungsanlage etc.)
von der Eigentümergemeinschaft
gezahlt werden können.
Erfahrungsgemäß fallen vor allem
in den Anfangsjahren geringere Ausgaben
als die vorgesehene Instandhaltungsrücklage
an. Die Instandhaltungsrücklage
erhöht sich somit
sukzessive und steht in späteren
Jahren bei erhöhten Instandhaltungsaufwendungen
zur Verfügung.
Als Kalkulationsgrundlage werden
im hier vorliegenden Angebot die
derzeitigen monatlichen Einzahlungen
in die Instandhaltungsrücklage
i.H.v. EUR 0,24 inkl. MwSt. je m 2
und EUR 1,95 inkl. MwSt. je Tiefgarage
im BA 1 und EUR 0,23 inkl.
MwSt. je m 2 und EUR 1,65 inkl.
MwSt. je Tiefgarage im BA 3 (Stand
2005) zugrunde gelegt. Im Rahmen
der nächsten Eigentümerversammlung
ist beabsichtigt eine Erhöhung
der Instandhaltungsrücklage
auf bis zu EUR 0,50 vorzuschlagen.
Da dieser Betrag nicht auf
der Basis der Restnutzungsdauer
der Verschleißbauteile ermittelt wurde
und nicht der in § 28 Abs. 2 BV
genannten Instandhaltungskostenpauschale
entspricht, ist die
Instandhaltungsrücklage langfristig
wahrscheinlich zu gering bemessen.
Sofern die Instandhaltungsrücklage
langfristig nicht ausreicht, um die
dann erheblichen Instandhaltungskosten
der Immobilie zu tragen –
nach wohnungswirtschaftlichen Erfahrungen
ist hiervon auszugehen
– sind etwaige zusätzliche Kosten
vom Wohnungskäufer zu tragen
(Sonderumlagen). Es ist davon auszugehen,
dass innerhalb eines Zyklus
von 15 bis 40 Jahren eine
grundlegende Erneuerung des
Wohngebäudes erforderlich ist. Bedingt
wird diese Erneuerung durch
den Ersatz der Verschleißbauteile
und die Anpassung an geänderte
Wohnbedürfnisse.
Es ist möglich, dass bereits ab dem
15. Jahr bzw. früher erhebliche zusätzliche
finanzielle Mittel für die
Modernisierung und Instandhaltung
der Immobilie zur Verfügung gestellt
werden müssen. Zum heutigen
Stand sind hierüber keine eindeutigen
quantitativen und qualitativen
Aussagen möglich. Erzielt die Eigentümergemeinschaft
durch das Anlegen
der Instandhaltungsrücklage
Zinserträge, so wird hiervon die
Zinsabschlagssteuer einbehalten.
Auch bei einer umfassenden Sanierung
und Modernisierung können
während der Restnutzungsdauer
der Eigentumswohnung sowohl bei
Altbauten als auch bei Neubauten
weitere Anpassungen an die künftigen
Bedürfnisse und Wünsche der
Mieter erforderlich werden (z.B.
bezüglich Ausstattung, Wohnungsgrundrisse,
Multimedia u.ä.). Die
Kosten für solche Maßnahmen sind
durch die zu bildende Instandhaltungsrücklage
regelmäßig nicht abgedeckt.
Zu berücksichtigen ist
auch, dass der Erwerber die Kosten
etwaiger Reparaturen und Instandhaltungen
an seinem Sondereigen-
Das Angebot
tum selbst zu tragen hat, soweit er
vom Mieter keinen Ersatz verlangen
kann. Insofern ist zu empfehlen,
auch hierfür von Anfang an Rücklagen
zu bilden und diese ggf. in
die Rentabilitätsberechnung einzustellen.
Zur konkreten Instandhaltungsrücklage
wird auf die Angaben
im Angebot verwiesen.
VIII. Kosten und Finanzierung
Die Finanzierung einer Immobilie
erfolgt i.d.R. aus Eigenkapital und
Fremdmitteln. Üblicherweise hat
der Investor neben dem Kaufpreis
auch die Erwerbsnebenkosten (Notar-
und Grundbuchkosten etc.) zu
bezahlen hat, die in das Gesamtinvestitionsvolumen
mit einzurechnen
sind. Im vorliegenden Fall besteht
die Besonderheit, dass die Notarkosten,
die auf die Errichtung des Kaufvertrages
entfallen, von der Verkäuferin
getragen werden. Allerdings
ist darauf hinzuweisen, dass der Erwerber
sekundärer Schuldner bleibt
und bei Nichtzahlung der Verkäuferin
u.U. selbst für die Steuern und
Gebühren aufkommen muss. Die
genannten Kaufpreise beinhalten
bereits die Gegenleistung des Käufers
für den abzuschließenden Mietverwaltungs-
und Garantievertrag,
sowie sämtliche Marketing- und
Vertriebskosten, welche über der
gewöhnlichen Maklercourtage liegen.
Bei Finanzierungen durch Dritte
(Banken etc.) ist zu berücksichtigen,
dass die Konditionen (Zins und Tilgung)
zeitlich befristet sind und
nach Ablauf der Zeit erhebliche
Zinsschwankungen nach unten oder
oben eingetreten sein können. Nach
Ablauf der Finanzierung hat sich
der Investor demnach um eine Anschlussfinanzierung
ggf. nach Vereinbarung
neuer Konditionen und
unter Einrechnung erneuter Bank-
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