Wohnpark Sophienhöhe bei Leipzig - Betonrente

Die steuerlichen
Auswirkungen
Steuerliche Rahmenbedingungen
im Zusammenhang mit dem Erwerb
von Bestandsimmobilien
(Baujahr 1996/1997)
Nachfolgend werden die grundlegenden
steuerlichen Auswirkungen
im Zusammenhang mit dem Erwerb
von Bestandsimmobilien nach
der derzeit aktuellen Gesetzeslage
(Stand 01.01.2006) dargestellt. Die
Gebäude wurden 1996/97 fertig
gestellt. In den nachfolgenden
Ausführungen wird davon ausgegangen,
dass der Erwerber in Deutschland
unbeschränkt einkommensteuerpflichtig
ist.
IMMOBILIENERWERB ZUR
FREMDVERMIETUNG
1. Grundlagen der steuerlichen
Berücksichtigung
Ein Investor, der die Immobilie vermietet,
erzielt Mieteinkünfte, die
i. d. R. nach § 21 Einkommensteuergesetz
der Einkommensteuer unterliegen.
Die Einkünfte ermitteln
sich als Überschuss der Mieteinnahmen
über die Werbungskosten.
Soweit die Miete unter 75 % des
marktüblichen Niveaus liegt, gelten
Besonderheiten hinsichtlich der
Abzugsfähigkeit der Werbungskosten,
welche in dem BMF - Schreiben
vom 08.10.2004 (BStBl. I
2004, S. 933) dargestellt sind. Liegt
der vereinbarte Mietzins zwischen
56 % und 75 % der ortsüblichen
Mieten, ist die Einkünfteerzielungsabsicht
anhand einer Überschussprognose
zu überprüfen. Bei
einer positiven Prognose ist das
Vorliegen einer solchen Absicht zu
bejahen mit der Folge, dass die mit
der verbilligten Überlassung zusammenhängenden
Werbungskosten
in voller Höhe abziehbar sind. Bei
einer negativen Überschussprognose
ist die Vermietungstätigkeit
in einen entgeltlichen und einen
unentgeltlichen Teil aufzuteilen.
Der unentgeltliche Teil ist steuerlich
nicht relevant. Die entsprechenden
anteiligen Werbungskosten können
insoweit nicht abgezogen werden.
Gleiches gilt, wenn der Mietzins
unabhängig von der Überschussprognose
weniger als 56 % der
ortsüblichen Mieten beträgt (§ 21
Abs. 2 Einkommensteuergesetz).
Am 22.12.2005 wurde vom Bundestag
mit Zustimmung des Bundesrates
das Gesetz zur Beschränkung
des Verlustabzugs im Zusammenhang
mit Steuerstundungsmodellen
beschlossen. Damit wurde
unter anderem ein § 15 b ins Einkommensteuergesetz
eingeführt.
Dieser neue Paragraph gilt für Verluste
aus Steuerstundungsmodellen,
denen ein Steuerpflichtiger
nach dem 10.11.2005 beitritt oder
für die nach dem 10.11.2005 mit
dem Außenvertrieb begonnen wurde.
Bestandteil dieser Gesetzesänderung
ist eine Regelung, nach der
Verluste aus sog. Steuerstundungsmodellen
weder mit anderen positiven
Einkünften verrechnet noch
nach § 10 d EStG abgezogen werden
dürfen. Diese Verluste mindern
jedoch die Einkünfte, die der Steuerpflichtige
in den folgenden Wirtschaftsjahren
aus derselben Einkunftsquelle
erzielt. Ein Steuerstundungsmodell
liegt nach dieser
Vorschrift vor, wenn aufgrund einer
modellhaften Gestaltung steuerliche
Vorteile in Form von negativen
Einkünften erzielt werden sollen.
Diese Regelung soll jedoch nur
Anwendung finden, wenn innerhalb
der Verlustphase das Verhältnis
der Summe der prognostizierten
Verluste zur Höhe des gezeichneten
und nach dem Konzept auch aufzubringenden
Kapitals oder bei
Das Objekt
Einzelinvestitionen des eingesetzten
Eigenkapitals 10 von Hundert
übersteigt.
Betroffen von dieser neuen Regelung
sind insbesondere Medienfonds,
Schiffsbeteiligungen, geschlossene
Immobilienfonds und
ähnliche Konstruktionen. Diskutiert
wird auch die Frage, ob Fälle, in
denen ein Bauträger Objekte mit
Modernisierungszusage an Anleger
veräußert, vom § 15 b EStG erfasst
werden. Teilweise wird die Ansicht
vertreten, dass in solchen Fällen
aufgrund der vom Anbieter vorformulierten
Verträge eine Modellhaftigkeit
anzunehmen sei und es damit
zu einer Verlustabzugbeschränkung
nach § 15 b EStG kommt.
Überwiegend wird diese Rechtsauffassung
jedoch abgelehnt. Eine
Modellhaftigkeit soll nach dieser
Gegenmeinung nur dann vorliegen,
wenn der Erwerber im Zusammenhang
mit dem Kauf und der
Sanierung des Objekts weitere Verträge
über Nebenleistungen abschließt.
Diese Rechtsauffassung
wird auch in der Gesetzesbegründung
zu § 21 Abs. 1 Satz 2 EStG,
der § 15 b EStG auch für die Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung
für anwendbar erklärt,
bestätigt. In der Gesetzesbegründung
heißt es, dass von der Neuregelung
„Bauträgergestaltungen,
in denen ein Bauträger ein Objekt
in einem Sanierungsgebiet oder
ein Denkmal saniert, für die Sonderabschreibungen
geltend gemacht
werden können, und bei
denen vor Beginn der Sanierung
die Grundstücke oder Eigentumswohnungen
an Erwerber außerhalb
einer Fondskonstruktion veräußert
werden“, nicht betroffen seien. In
solchen Fällen soll grundsätzlich
keine modellhafte Gestaltung vorliegen.
In dieser Gesetzesbegrünung
wird weiter ausgeführt, dass
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