Wohnpark Sophienhöhe bei Leipzig - Betonrente

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nur in Fällen, in denen der Bauträger
neben der Sanierung/Modernisierung
und dem Verkauf auch weitere
Dienstleistungen (z. B. Finanzierung)
erbringt, eine modellhafte
Gestaltung gegeben sein könnte.
In diesem Zusammenhang wird
auch die Frage diskutiert, dass bei
Verträgen über Nebenleistungen
eine Modellhaftigkeit nur dann
gegeben ist, wenn für die Nebenleistungen
Entgelte verlangt werden,
die als Werbungskosten abziehbar
sind.
Im vorliegenden Fall wird dem Erwerber
nur ein Kaufvertrag über
eine Bestandsimmobilie ohne eine
Modernisierungszusage angeboten.
Da der Erwerb der Immobilie
nicht darauf ausgerichtet ist, steuerliche
Vorteile zu erhalten, sondern
als langfristige Rendite orientierte
Investition angelegt ist, geht die
Prospektherausgeberin davon aus,
dass die Regelungen des § 15 b
EStG in der Regel keine Anwendung
finden dürften. Eine abschließende
Rechtssicherheit darüber,
ob der Abschluss weiterer Verträge
(z. B. zur Finanzierung der Investition
zur Grundstücksverwaltung,
zum Mietpool, d. h. zur Absicherung
der Erträge o. ä.) eine Modellhaftigkeit
begründet, die bei etwaigen
Anfangsverlusten zu einem
Verlustverrechnungsverbot nach §
15 b EStG führt, besteht auf Grund
von fehlender Rechtsprechung und
weiterführenden Äußerungen der
Finanzverwaltung derzeit nicht.
2. Abgrenzung zwischen Vermögensverwaltung
und Gewerbebetrieb
Ferner ist zu prüfen, ob es sich um
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
(§ 21 Einkommensteuergesetz)
oder um Einkünfte aus
Gewerbebetrieb (§ 15 Einkommen-
steuergesetz) handelt.
Eine private Vermögensverwaltung
liegt dann vor, wenn der Investor
eine Immobilie dauerhaft an Fremde
zur Nutzung vermietet (Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung).
Die Grenze der privaten Vermögensverwaltung
wird in der Regel
gewahrt, wenn hinsichtlich der
Fremdvermietung neben der Nutzungs-überlassung
keine gewerblichen
Dienstleistungen erbracht
werden.
Werden innerhalb von 5 Jahren
mehr als 3 Objekte veräußert, geht
die Finanzverwaltung davon aus,
dass die Grenze der privaten Vermögensverwaltung
überschritten
wird (sog. Drei-Objekt-Grenze), da
nicht mehr die Substanznutzung,
sondern die Substanzwertsteigerung
in den Vordergrund getreten
ist, vgl. BMF - Schreiben vom
26.03.2004 (BStBl. I 2004, S. 434).
Dadurch wird ein gewerblicher
Grundstückshandel begründet. Gewinne
und Veräußerungsgewinne
werden in Einkünfte aus Gewerbebetrieb
umqualifiziert. In Sonderfällen
kann sich die Frist von 5 Jahren
auf 10 Jahre verlängern. Durch
neuere Urteile des Bundesfinanzhofs
wurde die Rechtsprechung
zur Drei-Objekt-Grenze relativiert,
so dass bezüglich des gewerblichen
Grundstückshandels zur Zeit keine
eindeutige Rechtsicherheit besteht.
Sofern es sich um Einkünfte aus
Ge-werbebetrieb handelt, unterliegen
diese neben der Einkommenauch
der Gewerbesteuer. Des Weiteren
ist eine Veräußerung der Immobilie
unabhängig von der Behaltensdauer
einkommen- und gewerbesteuerpflichtig.
Handelt es sich um Einkünfte aus
Vermietung und Verpachtung unterliegt
ein etwaiger Veräußerungsgewinn
als sog. privates Veräußerungsgeschäft
nach der derzeitigen
Rechtslage nur dann der Einkommensteuer,
wenn zwischen Anschaffung
und Veräußerung der
Immobilien nicht mehr als 10 Jahre
liegen. Als Veräußerungsgewinn
wird grundsätzlich der Überschuss
des Verkaufserlöses über den um
die vorgenommenen Abschreibungen
reduzierten Anschaffungs- und
Herstellungskosten und den Veräußerungskosten
angesetzt. Ausgenommen
sind Immobilien, die im
Zeitraum zwischen Anschaffung
oder Fertigstellung und Veräußerung
ausschließlich zu eigenen
Wohnzwecken oder im Jahr der
Veräußerung und in den beiden
vorangegangenen Jahren zu eigenen
Wohnzwecken genutzt wurden.
In der Koalitionsvereinbarung
vom 11.11.2005 zwischen CDU/
CSU und SPD ist eine Erweiterung
der Steuerpflicht für solche privaten
Veräußerungsgeschäfte vorgesehen.
So wird unter anderem diskutiert,
zum 01. Januar 2007 auch
über die oben genannte 10 Jahresfrist
hinaus eine pauschale Versteuerung
von solchen Veräußerungsgewinnen
mit 20 % vorzunehmen.
Aussagen zur genauen Ausgestaltung
dieser geplanten Gesetzesänderung
lassen sich derzeit nicht
machen. Es muss aber damit gerechnet
werden, dass die o. g. derzeitige
gesetzliche Regelung nur
bis zum 31.12.2006 fortbesteht.
3. Überschussermittlung
In der Regel wird ein Vermieter
seine Tätigkeit im Rahmen der Vermögensverwaltung
ausüben. Er
erzielt dann Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung im Sinne
des § 21 Einkommensteuergesetz.
Die Ermittlung der Einkünfte aus
Vermietung und Verpachtung erfolgt
durch die Gegenüberstellung
der Mieteinnahmen und der im