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Mietspiegel in Dubai eingeführt
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WOHnungSmARKT In SICHT
Ende Januar wurde in Dubai ein neues Gesetz verabschiedet,
das obergrenzen für Mietpreissteigerungen im Emirat festlegt.
Demnach kann der Mietpreis für bereits bestehende
Verträge nur erhöht werden, wenn dieser derzeit mehr als 25
Prozent unter dem durchschnittlichen Mietpreisniveau liegt.
Das neue Gesetz sorgte zuerst für große Verwirrung und Empörung
auf Seiten der Mieter, die bisher unterdurchschnittliche Mietpreise in
Gegenden wie Karama und Satwa gezahlt haben. Aufgrund zahlreicher
Beschwerden und Nachfragen wurden schließlich Details des neuen
Mietpreisgesetzes von der Real Estate Regulatory Authority (RERA)
bekannt gegeben. Demnach dürfen die Mietpreise nicht erhöht
werden, wenn der Mietvertrag im vergangenen Jahr abgeschlossen
wurde. Für alle vor dem 01.01.2008 abgeschlossenen Mietverträge gilt:
Der Mietpreis muss konstant bleiben, solange dieser nicht weniger als
25 Prozent des durchschnittlichen Marktpreises beträgt. Ist die Miete
26 bis 35 Prozent niedriger als der Durchschnittspreis, kann die Miete
um fünf Prozent erhöht werden; bei 36 bis 45 Prozent kann diese um
10 Prozent gesteigert werden und ab einem Mietpreis, der 46 Prozent
unter dem im Mietspiegel festgelegten Durchschnittspreis liegt, kann
die Jahresmiete um 15 Prozent erhöht werden.
Das Gesetz betrifft sowohl Wohn­ als auch Gewerbeimmobilien. Wenn
man also beispielsweise im Jahr 2007 einen Mietvertrag in Höhe von
140.000 AED für eine Zweizimmerwohnung in Dubai Marina abgeschlossen
hat, darf die Jahresmiete dafür 2009 nicht erhöht werden,
da der von der RERA veröffentlichte Mietspiegel eine jährliche Durchschnittsmiete
von 160.000 AED für diese Gegend und für die Größe
der Wohnung vorgibt. „Das Gesetz soll hauptsächlich eine Lösung
für all diejenigen Vermieter bieten, die ihre Objekte bisher unter dem
Marktwert vermietet haben. Es soll außerdem das Verhältnis zwischen
Mieter und Vermieter regulieren“, sagte mohammeD Khalifa Bin
hammaD, Direktor von RERA. Das neue Gesetz gilt aber nur für bereits
bestehende Mietverträge. Wird ein neuer Mietvertrag verhandelt,
ist dem Vermieter keine Preisobergrenze vorgegeben. Da die Mietpreise
im Emirat Dubai aber bereits seit dem vierten Quartal 2008 fallen,
wird der Markt der Raffgier und Skrupelosigkeit einiger Vermieter eine
eigene Obergrenze diktieren. Der im Januar veröffentlichte Mietspiegel
wurde aber bereits im Vorjahr vom Dubai Land Department in
Zusammenarbeit mit der Regierung und führenden Immobilienfirmen
ausgearbeitet und spiegelt daher nicht mehr die aktuellen Mietpreise
wider, so die Beschwerde vieler Einwohner Dubais. So werden zum
Beispiel laut Mietspiegel durchschnittlich 100.000 AED für eine Einzimmerwohnung
in Discovery Gardens verlangt, während der aktuelle
Mietpreis momentan bei 70.000 AED liegt, Tendenz fallend. Wie die
RERA Anfang Februar dieses Jahres bekannt gab, soll der Mietspiegel
deshalb bereits im April bzw. Mai aktualisiert werden und nicht erst
nach sechs Monaten, wie ursprünglich geplant.
Exorbitant steigende Mietpreise veranlassten die Regierung Dubais
dazu, bereits im Jahr November 2005 eine Obergrenze für Mietpreiserhöhungen
von 15 Prozent festzulegen. Diese „Rent Cap“ wurde im
Januar 2007 auf sieben Prozent verringert und im Jahr 2008 auf fünf
Prozent festgelegt.
Wie die Schlichtungsstelle für Mietangelegenheiten (Rent Dispute
Settlement Committee) in Abu Dhabi bekannt gab, gilt dort weiterhin
die im Jahr 2008 eingeführte Obergrenze von fünf Prozent an jährlich
genehmigter Mietpreissteigerung. Aufgrund des akuten Wohnungsmangels
in der emiratischen Hauptstadt werden in naher Zukunft
keine fallenden Mietpreise erwartet. Während sich die Lage auf dem
Wohnungsmarkt in Dubai durch Entlassungen und Einstellungsstopps
in fast allen Branchen zu entspannen scheint, ist die Nachfrage
– vor allem nach kleineren Wohnungen – in Abu Dhabi weiterhin
ungebremst. Die Abkühlung der Euphorie auf dem Immobilienmarkt
könnte vielleicht den ständigen Verzögerungen bei der Fertigstellung
von Bauprojekten ein Ende setzen. Früher kämpfte man in Dubai mit
extrem hohen Preisen für Baumaterialien, Logistikproblemen und
einem Mangel an Arbeitskräften und heute sucht man vergeblich nach
Investoren und Banken, die bereit sind, ihr Geld in Dubais Immobilienmarkt
anzulegen.
Im Jahr 2002 wurde es Ausländern erlaubt, in bestimmten Gegenden im
Emirat Dubai Wohneigentum zu erwerben. Seitdem wurden die Preise
für Immobilien von Spekulanten in die Höhe getrieben. Apartments
wurden wie Aktien gekauft und verkauft. Eingezogen ist niemand. So
wirkte es bizarr, dass beispielsweise in den hohen Türmen der Jumeirah
Beach Residence abends nur vereinzelt Lichter brannten. Dort lebte fast
niemand. Die Wohneinheiten dienten als reine Spekulationsobjekte für
reiche russische, indische und amerikanische Investoren. Denen ist die
Lust am Spekulieren mittlerweile vergangen und Dubais Immobilienmarkt
wird erwachsen. Wer heute eine Wohnung kauft, sollte diese
Anschaffung als langfristige Investition betrachten. Die meisten Käufer
wollen auch in den eigenen vier Wänden wohnen.
Laut einer Studie der Immobilienfirma Asteco sind die durchschnitt.
lichen Kaufpreise von Immobilien in Dubai bereits von 1.919 AED pro
Quadratmeter im dritten Quartal 2008 auf 1.770 AED im vierten Quartal
2008 gesunken. Projekte wie Downtown Burj Dubai, die sich bei
Spekulanten größter Beliebtheit erfreuten, haben einen Einbruch um
bis zu 50 Prozent zu verzeichnen. Die Prognose für das erste Quartal
2009 ist weiterhin fallend. Dubais Wirtschaft wurde von vier Säulen
getragen: Immobilien, Banken, Handel und Tourismus. Alle vier Säulen
scheinen derzeit im Zuge der globalen Wirtschaftskrise zunehmend
schwächer zu werden. Fallende Mietpreise sind zumindest ein positiver
Nebeneffekt für die Bewohner Dubais und ein Lichtblick in Zeiten von
Rezession und Angst um den Arbeitsplatz. ←
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