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La inflación inmobiliaria en la empresa (I)
Los bienes inmobiliarios se caracterizan, tradicionalmente
y en general, desde una doble perspectiva;
como bienes de consumo o bienes de inversión.
Esta caracterización conduce a una tercera
situación mixta en el caso de su utilización en la
actividad económica como parte integrante de la
función de producción, es decir, cuando la empresa
o negocio apoya su actividad en un activo inmobiliario.
El Activo Inmobiliario Corporativo (AIC) 1 , por
tanto, forma parte del entramado productivo empresarial
y se configura como un factor más de producción
con consecuencias en los resultados empresariales.
El mercado inmobiliario es un elemento clave
de la economía en muchos aspectos, así, en el caso
español, el 80% de las familias viven en su propia
vivienda y el valor de éstas supone entre un 60% y
un 70% de los activos totales de los hogares además
de configurar la garantía de un elevado porcentaje
de sus pasivos (Martínez y Matea, 2002);
derivado de esta gran importancia, la evolución de
su precio tiene implicaciones potenciales para la
estabilidad macroeconómica y financiera de nuestra
economía según un informe del Banco de
España.
Sin embargo, el mercado inmobiliario no se circunscribe
exclusivamente al ámbito de la vivienda,
que evidentemente es muy importante, sino que incluye
una variada tipología de bienes que están
destinados a otros fines entre los que hay que resaltar
aquellos dedicados a la explotación económica.
Esta relación con la actividad económica dota a
este mercado de una tercera característica de igual
relevancia que la vivienda, es decir, la “vivienda”
1 Traducido del término inglés “Corporate Real Estate” (CRE)
Jaime Álvarez Plaza
Doctor en Economía Financiera
Universidad Complutense de Madrid
de la actividad económica donde se aúnan las propiedades
de uso e inversión configurando una tercera
característica mixta.
La cualidad que caracteriza al mercado inmobiliario
como activo de inversión se puede descomponer
en dos facetas; por un lado es un bien de inversión
en el sentido estricto del término, es decir,
sirve como instrumento de generación de rentas
per se a través del alquiler o cesión de uso y, por
otro, es un bien de inversión económica, es decir,
forma parte del activo que configura la función de
producción de las actividades económicas generando
rentas mediante el desarrollo de dicha actividad.
De esta manera se adopta el concepto de Activo
Inmobiliario Corporativo (AIC) para referir las inversiones
que realiza, o ha realizado, la empresa
en materia de activos inmobiliarios y que según
Miles et al (1989) conlleva una serie de efectos sobre
un buen número de parámetros económicos y
financieros como el coste de capital, la deuda, el
apalancamiento, riesgo sistemático y el ratio valor
de mercado/ valor contable.
Podemos encontrar diferentes aproximaciones
relativas a la gestión y efectos del mercado inmobiliario
en la empresa. La primera aproximación se
sustenta en el trabajo que sentó las bases de la
composición y gestión del AIC así como su definición
y valoración. Otra, muy documentada, estudia
el efecto riqueza sobre el comportamiento de
los agentes donde se analizan los efectos del incremento
de valor inmobiliario y el consecuente
aumento de riqueza percibida por el agente económico
como un incentivo de ciertos comportamientos
de incremento del endeudamiento tanto