Revista del - REFor

para familias como empresas y que conducen hacia
un aumento del consumo y una reducción del
ahorro.
La tercera aproximación se refiere al efecto de
la cartera inmobiliaria sobre parámetros financieros
como el valor de las cotizaciones, el riesgo, los
resultados, el apalancamiento y la deuda.
2. ACTIVO INMOBILIARIO CORPORATIVO (AIC)
Es muy común definir los activos inmobiliarios
desde una doble perspectiva, como bienes de inversión
o como bienes de consumo. Aunque puede
parecer que a veces nos olvidamos que los inmuebles
son, además, un factor de producción, es
decir, sirven de soporte a multitud de actividades
económicas, por no decir a todas y, por tanto,
combinan las propiedades de uso e inversión.
Este mercado comprende aquellos inmuebles
que sirven de soporte a una actividad económica
tanto desde un punto de vista de explotación, tal
es el caso de las empresas inmobiliarias, como de
soporte de la actividad. Se introduce el concepto
de Activo Inmobiliario Corporativo (AIC) para referirnos
a esta tipología de activo empresarial.
Estos inmuebles pueden tener el uso restringido
a una actividad industrial o de prestación de servicios
como terrenos, naves industriales, locales en
planta calle o en centros comerciales y oficinas. En
el otro extremo encontramos las viviendas que en
función de su ubicación pueden estar destinadas a
una actividad económica, comportando una doble
alternativa habitacional o empresarial.
Generalmente se identifican los activos inmobiliarios
de carácter industrial, naves y terrenos con
la infraestructura productiva, operativa o logística y
de almacenamiento; las oficinas –o aquellos inmuebles
asociados con una utilización habitacional,
es decir, viviendas- con las tareas administrativas
y los locales, ya sea en calles o centros
comerciales, con la función de distribución y venta.
Por tanto, una actividad empresarial puede estar
localizada en cualquier tipología de inmueble
que sirva de base al objeto social. Por otro lado,
existen actividades económicas cuyo objeto social
es la propia explotación de una cartera inmobilia-
ria y en este sentido dichos inmuebles son el factor
de producción esencial para el desarrollo de la actividad.
También es preciso distinguir así mismo que la
actividad se puede realizar bien en un inmueble
en propiedad bien en un inmueble alquilado configurando
una doble tipología de mercado. El leasing
sería un tipología mixta entre propiedad y alquiler.
3. INFLACIÓN INMOBILIARIA
Revista del
El termino inflación inmobiliaria se refiere al incremento
en el precio de los inmuebles. De acuerdo
al objeto del presente análisis nos debemos
centrar con mayor detalle en la evolución de los
precios de aquellos inmuebles cuyo uso está condicionado
al desarrollo de una actividad económica,
es decir, activos inmobiliarios industriales, locales
y oficinas; sin embargo, no se puede obviar
el análisis de la vivienda dada su utilización alternativa
en la localización de la explotación económica.
El mercado Español ha presentado, en la última
década, una evolución extrema en sus precios como
consecuencia de la conjunción de una serie de
factores económicos y sociales que han empujado
una demanda latente. Los tipos de interés en niveles
históricamente bajos, el fuerte crecimiento de
la economía –sobre todo en relación con otros países
de su entorno- y el incremento demográfico derivado
de la inmigración pueden citarse como los
más importantes.
El incremento acumulado de los precios en la
última década ha sido del 200% de media nacional,
lo cuál evidencia una importante disimilitud
con la inflación general de precios para ese mismo
período.
Es necesario resaltar que en la fuente de información,
es decir, en los informes publicados en
los Boletines del Banco de España, se advierte de
que los datos presentados no se han tabulado y
procesado con el fin de representar estadísticamente
la evolución de los precios aunque, al menos,
podemos concluir la tendencia observada en
este mercado. En el cuadro 2 se pueden observar
las tasas de variación anuales para el mismo periodo.
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