guia de compra de vivienda - Ayuntamiento de Palencia

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entidad por los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar así como por la compensación a la entidad por lo que deja de ganar –o lucro cesante-, al dejar de percibir los intereses por el capital que se amortiza anticipadamente. * Comisión por compensación por desistimiento y compensación por riesgo de interés: Si se trata de un préstamo o crédito hipotecario sea a tipo de interés fijo o variable, formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007 y la hipoteca recae sobre una vivienda, y el prestatario, o sea el deudor, es una persona física o una empresa de reducida dimensión a efectos del impuesto sobre sociedades, las entidades sólo podrán cobrar por amortización anticipada parcial y, si así lo hubieran pactado, una cantidad en concepto de compensación por desistimiento y, en ciertos casos, otra en concepto de compensación por riesgo de interés. Los importes que las entidades podrán cobrar en concepto de compensación por desistimiento no podrán ser superiores: - al 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación, o - al 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce en un momento posterior al indicado en el guión anterior. - si se hubiera acordado con la entidad una compensación inferior a las indicadas, la compensación a percibir será la pactada. * Comisión por la compensación por tipo de interés, que se rige por las siguientes reglas: En los préstamos a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podrá percibir nada por este concepto. En otros casos, el importe por este concepto será el pactado con la entidad, pero su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad, lo que normalmente ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores que el que se está pagando. * Comisión por amortización anticipada, que sólo se aplica si efectivamente se produce. Esta comisión hace referencia a los pagos GUIA COMPRA DE VIVIENDA 23
GUIA COMPRA DE VIVIENDA extras que el cliente decide destinar a aminorar el préstamo, ya sea reduciendo la cuota a pagar mensualmente o el plazo de la operación. A veces, la tarifa varía si lo que se amortiza es todo el préstamo -cancelación total- o sólo una parte -amortización parcial-. Para las entidades, esta comisión es como un seguro que cubre el riesgo que asumen por el hecho de que la operación pueda ser cancelada a voluntad del cliente. En los préstamos a interés variable, la comisión por amortización está limitada por la ley al 1%. En los de interés fijo la comisión suele ser más elevada, debido al mayor riesgo que implica para la entidad, que se ve obligada a asegurarse ante posibles oscilaciones de los tipos de interés con el consiguiente coste que esto le supone. En todo caso, la Ley 2/1994, de 30 de marzo, ofrece dos posibilidades de modificar un préstamo hipotecario: la subrogación y la novación crediticia. La tarifa de comisiones a repercutir al cliente debe ser comunicada previamente al Banco de España y está a disposición de cualquier persona que quiera consultarla. Sólo podrán repercutirse aquellas comisiones que expresamente se encuentren recogidas en la escritura de préstamo. Tasación La tasación deberá efectuarse por una entidad especializada e independiente a la entidad financiera que concede el préstamo. El consumidor tiene derecho a proponer al banco o caja la entidad que vaya a tasar la vivienda y, además, deberán aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que sea certificada por un tasador homologado y no esté caducada, y ello, sin perjuicio de que la entidad de crédito pueda realizar las comprobaciones que estime pertinentes, de las que en ningún caso podrá repercutir su coste al cliente que aporte la certificación. 24 La T.A.E. Las siglas corresponden al concepto de Tasa Anual Equivalente, que es una fórmula de cálculo matemático mediante la cual se transforman las condiciones financieras aplicadas a un préstamo, es decir, su tipo de interés, las comisiones y el plazo de amortización a su equivalente anual,
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