Property Today FR 2022 Editie 11

PROPERTYTODAY
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Art 3.86-§3 Cc: " … Le patrimoine de
l'association des copropriétaires est
composé, au minimum, d'un fonds de
roulement et d'un fonds de réserve. …
Ces fonds doivent être placés sur divers
comptes, dont obligatoirement un compte
distinct pour le fonds de roulement et un
compte distinct pour le fonds de réserve;
tous ces comptes doivent être ouverts au
nom de l’association des copropriétaires.
…"
D’une banque à l’autre les procédures
divergent, mais nous interrogeons quand
même à juste titre sur l’avenir de la gestion
financière des copropriétés si toutes les
banques décident un beau jour de ne plus
ouvrir de comptes pour les copropriétés !
Ceci est bien sur un scenario très improbable,
qui mettrait les syndics et les ACP dans
une position absurde. Mais si la situation
actuelle perdure et s’amplifie, cela réduira
non seulement considérablement la marge
de manœuvre des syndics et cela impliquera
une plus grande complexité de leur gestion
financière. Par exemple, lorsqu’un syndic
reprend une nouvelle copropriété, il a de
multiples raisons pour ne pas continuer à
utiliser le compte géré par son prédécesseur.
L’une d’elle est bien évidemment qu’il
souhaite se distancier de la gestion
antérieure à son mandat et commencer sa
mission à zéro.
Par ailleurs au niveau de la gestion
comptable globale du cabinet de syndic,
il n’est pas souhaitable d’avoir une
multiplicité de comptes bancaires dans des
banques différentes ayant des systèmes
incompatibles. C’est pourquoi le nouveau
syndic optera presque systématiquement
pour une clôture du compte du syndic
sortant, et l’ouverture d’un nouveau compte
dans une autre banque ; le plus souvent, une
banque ou il a centralisé tous les comptes de
son portefeuille.
2/ Tarifs en forte hausse
En 2022 nos membres ont reçu des courriers
annonçant des augmentations substantielles
de tarifs de gestion des comptes : jusqu’à
250 € par an pour un compte à vue d’ACP… !
(voir la réponse d’un syndic ci-dessous).
Par ailleurs, ces courriers contiennent
souvent des ultimatums exigeant une
réponse dans un délai très court, à défaut
de quoi l’ACP est censée avoir donnée sont
accord avec la nouvelle tarification.
Même si ces augmentations de tarifs de
gestions des comptes bancaires des ACP
ne concernent pas les syndics directement,
c’est-à-dire au niveau de leurs finances
personnelles, elles mettent les syndics dans
une situation très compliquées d’une part
vis-à-vis des copropriétaires en d’autre part
dans le cadre de l’organisation de la gestion
financière de leurs ACP en portefeuille.
Les banques font elles semblant d’oublier
que le syndic n’est pas l’organe décisionnaire
de l’ACP ? Pour rappel le syndic est le
mandataire de l’ACP et a pour tâche
d’exécuter les décisions de l’Assemblée
Générale. Il devrait donc pour accepter les
nouvelles conditions du contrat, demander
l’avis de l’Assemblée générale. Clairement,
les syndics ne sont donc pas en mesure de
répondre à ces courriers dans le délai imparti.
En fait, il serait impossible au syndic
d’organiser une AG extraordinaire sur un tel
sujet et dans un si bref délai. D’autant plus
qu’une telle AG s’accompagne d’honoraires
“ Il y a un
problème
d’éthique
mais aussi de
proportionnalité.
supplémentaires en raison des prestations
spéciales qu’elles exigent ; cela s’avérerait
totalement contreproductif , sans compter le
risque de se mettre les copropriétaires à dos.
Les copropriétaires et les syndics sont donc
pris en otages et sont confrontés à des
hausses de tarifs inacceptables, surtout de
nos jours ou le pouvoir d’achat est déjà en
forte diminution.
Autre absurdité, la hausse de tarif se
fait par ACP et par compte bancaire ;
une grosse ACP de 100 appartements,
payera autant qu’une petite copropriété
de 4 à 10 copropriétaires… S’il y a deux
comptes bancaires, cela fait 500 € par an,
soit dans le cas d’une petite copropriété
de 4 copropriétaires 125€ par an par
copropriétaire!
Il y a donc non seulement un problème
d’éthique mais aussi de proportionnalité.
3/ Autres griefs
Nos syndics ont listé un certain nombre de
griefs supplémentaires qui résument assez
bien les défis auxquels ils sont confrontés ;
• Longueur extrême des
étapes administratives lors de
l’ouverture d’un compte
• Déplacements multiples en agence
pour identification du syndic, signature
du mandat, réception de la carte, etc
• Problèmes de connexion avec Itsme
et nécessité d’un digipass ;
• Pas d’accès aux extraits de comptes
antérieurs lors d’une reprise des
comptes par un nouveau syndic ; ​
• CODA : transmission des codas
difficile à mettre en place ;
• Carte bancaire et désactivation
du retrait en cash, paiements en
magasin, et paiements en ligne
Mais pour quelles raisons les banques
se détournent elles à ce point des
copropriétés ?
La réponse "bidon" du secteur bancaire
L'UDS (Union des Syndics asbl) a pris contact
avec Febelfin pour transmettre au secteur
les doléances de ses membres. En réponse
à nos questions, le secteur bancaire nous
fait savoir que " la politique commerciale
des banques leur est propre, et que
personne n’est en droit d’intervenir… "
On met le tout sur la multiplication des
tâches et des contrôles bancaires qui
entrainent des frais supplémentaires à
leur tour répercutés sur les clients. Dans
le contexte économique actuel d’inflation
et de paupérisation, les propriétaires
d’appartements vont donc subir une
pression supplémentaire… une pilule dure
à avaler dans le contexte global d’inflation et
d’augmentation des tarifs de l’énergie.
En ce qui concerne les différentes étapes
administratives on allègue que « les
banques sont légalement obligées de
procéder à ces vérifications sur base de
la loi anti-blanchiment d’argent et des