Jaarverslag 2011 - Wereldhave

18
Winkelmarkten
In vier landen richt Wereldhave zich op winkelcentra: België,
Finland, Nederland en het Verenigd Koninkrijk. Door de
aankoop van winkelcentrum Ealing Broadway in Ealing,
London, nam het aantal winkelcentra dat Wereldhave in deze
landen bezit toe van 13 naar 14. De winkelportefeuille werd
verder uitgebreid door de aankoop in het Verenigd Koninkrijk
van 4.307 m2 winkelruimte in Poole, direct naast het Dolphin
Shopping Centre.
Wereldhave richt zich op dominante winkelcentra in landen
met een restrictief ruimtelijke ordeningsbeleid. Winkelcentra
die dominant zijn in hun verzorgingsgebied bieden bij uitstek
de mogelijkheid om door actief management huur- en
waardegroei te creëren. De bezettingsgraad van goede
winkelcentra is altijd hoog terwijl de huren minder fluctueren
dan in andere segmenten.
Wereldhave heeft een voorkeur voor winkelcentra waaraan
waarde kan worden toegevoegd door herontwikkeling en
uitbreiding. Herontwikkeling richt zich op het creëren van
meer eersteklas winkelruimte en op het optimaliseren van de
huurdermix. Toonaangevende (inter)nationale winkelketens
zullen worden aangetrokken om de aantrekkelijkheid en de
concurrentiekracht van de centra te vergroten.
Aangezien Wereldhave een stabiel en groeiend resultaat
nastreeft, is het doel om het aandeel kwalitatief hoogwaardig
winkelvastgoed in de vier genoemde landen te laten stijgen
tot 60-80% van de totale portefeuille. Aan het eind van het
jaar bedroegen de investeringen in retail € 1.645,0 mln, of
57% van de totale portefeuille.
Trends
De omstandigheden op de winkelmarkt bleven in 2011 lastig.
Lagere economische groei belemmerde de koopkrachtontwikkeling.
Het consumentenvertrouwen leed onder
negatieve berichtgeving, de beperkte groei van de
werkgelegenheid en het vooruitzicht op lastenverzwaringen.
België Finland
3
2
4
5
1
1 Winkelcentrum Belle-Ile, Luik
2 Winkelcentrum Nivelles, Nijvel
3 Winkelcentrum Les Bastions, Doornik
4 Winkelcentrum Waterloo, Waterloo
5 Winkelcentrum Genk, Genk
Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2011 - deel 1
Over het algemeen deed de levensmiddelendetailhandel
(inclusief de supermarkten) het goed, maar de overige winkels
moesten terrein prijsgeven. In Nederland, waar de koopkracht
voor het derde achtereenvolgende jaar daalde, zijn de
winkelverkopen nog niet hersteld van de crisis. De omzetten
daalden sinds het tweede kwartaal juist verder. In België en
het Verenigd Koninkrijk leidde een dalend vertrouwen en een
gematigde inflatie na de zomer tot een afzwakkende groei van
de winkelomzetten.
Demografische veranderingen, zoals migratie, vergrijzing en
voortdurende urbanisatie, doen zich in alle vier de retaillanden
voor, al bestaan er grote verschillen tussen landen en regio’s.
In het algemeen groeit de bevolking in de stedelijke gebieden,
terwijl landelijke gebieden en grensregio’s vaker met een daling
van de bevolking geconfronteerd worden. Daardoor zijn de
detailhandelsverkopen in toenemende mate in de steden
geconcentreerd, vooral in Finland en Nederland. Wereldhave
investeert vooral in groeigebieden.
Internet wint marktaandeel en vormt een integraal onderdeel
van het koopgedrag van consumenten. In 2011 groeide de omzet
van internetverkopen met circa 20%. Naar schatting verloopt
7% van de consumentenbestedingen in Europa inmiddels via
internet. Dit loopt uiteen van 5% in Nederland tot 12% in het
Verenigd Koninkrijk. Hierdoor staat er druk op de omzetten en
de marges van traditionele winkeliers. Wereldhave gelooft dat
de toekomst van retailing gelegen is in het zogenaamde crosschannelling.
Hierbij versterken de fysieke winkel en de website
elkaar. Dat impliceert dat internet een bedreiging kan vormen
voor laagwaardige winkelruimte terwijl de verdiencapaciteit van
hoogwaardige winkellocaties juist zal toenemen. De functie en
het gebruik van winkelvastgoed zullen hierdoor in de toekomst
veranderen. Winkels gaan meer fungeren als showroom,
profilering van het merk en als afhaallocaties, terwijl de
daadwerkelijke aankoop geschiedt via internet of via terminals
in de winkelruimte. In 2011 ontwikkelde Wereldhave een
internet en multi-media strategie die is gericht op een
1
1 Winkelcentrum Itäkeskus, Helsinki